Tài liệu Bồi dưỡng kiến thức định giá bất động sản phần kiến thức định giá

Nội dung text: Tài liệu Bồi dưỡng kiến thức định giá bất động sản phần kiến thức định giá

1. CÔNG TY CỔ PHẦN ĐÀO TẠO VÀ KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN GOLD LAND Tài liệu Bồi dưỡng kiến thức Định giá Bất động sản PHẦN KIẾN THỨC ĐỊNH GIÁ Chuyên đề 1: Tổng quan dịch vụ định giá BĐS Chuyên đề 2: Qui trình định giá và các phương pháp định giá Chuyên đề 3: Định giá bất động sản HÀ NỘI 12/2008
2. MỤC LỤC CHUYÊN ĐỀ 1: TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 4 I/ Giới thiệu về dịch vụ định giá bất động sản 4 1. Khái niệm về định giá tài sản 4 2. Khái niệm về định giá bất động sản 5 3. Mục đích định giá bất động sản 6 II/ Vai trò của người giá bất động sản trong thị trường bất động sản 7 1.Vai trò của định giá bất động sản đối vối cá nhân 7 2. Vai trò của hoạt động định giá đối với nhà nước 8 III/ Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản. 9 1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất : 10 2. Nguyên tắc thay thế : 11 3. Nguyên tắc cung cầu: 11 4. Nguyên tắc thay đổi 13 5. Nguyên tắc lường trước/dự báo trước 13 6. Nguyên tắc phù hợp 14 7. Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất 14 8. Nguyên tắc cạnh tranh 15 IV. Điều kiện kd dịch vụ định giá và yêu cầu chuyên môn của người định giá 15 1. Điều kiện về kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản 15 2. Yêu cầu về chuyên môn của người làm công việc định giá bất động sản 16 V. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về định giá bất động sản 17 1. Hoạt động định giá ở Thái lan 17 2. Hoạt động định giá bất động sản ở Singapore 22 3. Hoạt động định giá ở Malaysia 24 VI. Bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp về định giá bất động sản 26 1. Bảo hiểm nghề nghiệp 26 2. Bảo hiểm nghề nghiệp định giá 29 VII. Đạo đức nghề nghiệp trong định giá bất động sản 31 - Độc lập 31 - Chính trực 31 - Khách quan 32 - Bí mật 32 - Công khai, minh bạch 32 CHUYÊN ĐÊ 2:QUI TRÌNH ĐỊNH GIÁ VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ 34 I/Qui trình định giá bất động sản 34 1. Xác định tổng quát về bất động sản cần định giá 34 2. Khảo sát thị trường thu thập thông tin bất động sản 36 Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 1
3. - Khảo sát hiện trường 36 - Thu thập thông tin 36 3. Phân tích thông tin về bât động sản. 36 4. Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản. 37 5. Xác định giá bất động sản. 37 6. Lập hồ sơ và chứng thư định giá 38 II/ Các phương pháp định giá bất động sản 39 1. Phương pháp so sánh trực tiếp 39 - Khái niệm 39 - Các trường hợp áp dụng 40 - Các bước tiến hành 40 - Ưu, nhược điểm của phương pháp so sánh 47 2. Phương pháp thu nhập 47 Cơ sở lý luận 47 Các trường hợp áp dụng 49 Các bước tiến hành phương pháp thu nhập 49 Ưu, nhược điểm của phương pháp thu nhập 50 3. Phương pháp chi phí 51 Cơ sở lý luận 51 Các trường hợp áp dụng 51 Các bước thực hiện 52 Những lưu ý khi áp dụng phương pháp chi phí 52 4. Phương pháp thặng dư 54 Cơ sở lý luận 55 Các trường hợp áp dụng 55 Các bước tiến hành phương pháp thặng dư 55 Ưu nhược điểm của phương pháp thặng dư 58 5. Phương pháp lợi nhuận 59 Cơ sở lý luận 59 Các trường hợp áp dụng 59 Các bước tiến hành 59 Những điều cần chú ý khi sử dụng phương pháp lợi nhuận 60 Ưu nhược điểm của phương pháp lợi nhuận 61 CHUYÊN ĐỀ 3: ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 63 I/ Căn cứ định giá bất động sản 63 1. Đặc điểm của loại bất động sản 63 2. Cơ sở định giá bất động sản 64 II/ Định giá bất động sản là đất đai 78 1. Qui trình định giá đất đai 78 2. Các phương pháp định giá đất đai 78 Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 2
4. Phương pháp so sánh trực tiếp 79 Phương pháp thu nhập 82 Phương pháp chiết trừ 84 Phương pháp thặng dư 85 III. Định giá bất động sản là nhà ở 88 1. Qui trình định giá nhà ở 88 2.Phương pháp định giá nhà ở 88 IV/ Định giá bất động sản là công trình xây dựng 88 1. Qui trình định giá 92 2. Phương pháp định giá công trình xây dựng 93 V. Hồ sơ và chứng thư định giá bất động sản 96 1. Hồ sơ định giá bất động sản 96 2. Báo cáo định giá 97 3. Chứng thư định giá 102 Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 3
5. CHUYÊN ĐỀ 1 TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN I/ Giới thiệu về dịch vụ định giá bất động sản 1. Khái niệm về định giá tài sản. Định giá tài sản có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu ở nhiều nước trên thế giới. Định giá là hoạt động khách quan tồn tại trong đời sống kinh tế xã hội của mọi nền kinh tế sản xuất hàng hoá, đặc biệt đối với những nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường. Ở nước ta, trong những năm gần đây, nghề định giá tài sản cũng được phát triển rất nhanh chóng với nhiều loại hình doanh nghiệp tham gia thị trường, và đội ngũ cán bộ định giá chuyên nghiệp. Định nghĩa về định giá, cho tới hiện nay, có nhiều định nghĩa khác nhau, tuy nhiên, các định nghĩa đều coi định giá là việc ước tính giá cả của tài sản tại một thời điểm nhất định. Theo từ điển Oxford, định gía tài sản được hiểu như sau : “Định giá tài sản là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định”. Theo nghiên cứu của các giáo sư viện đai học Potstmouth, Vương quốc Anh: ”định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích xác định”. Mặc dù có nhiều định nghĩa, nhứng đặc điểm cơ bản của định giá tài sản trong nền kinh tế thị trường là : + Định giá là sự ước tính giá trị tài sản tại thời điểm đánh giá; + Biểu hiện dưới hình thái tiền tệ; + Trong một thị trường nhất định với những điều kiện nhất định (kinh tế, xã hội, khuôn khổ pháp lý, quan hệ cung cầu ); + Thời điểm cụ thể; + Theo yêu cầu, mục đích nhất định; + Tuân thủ theo những tiêu chuẩn, chuẩn mực và phương pháp nhất định. Ở nước ta, định giá tài sản mới được coi là nghề cung cấp dịch vụ cho nền kinh tế từ những năm cuối của thập kỷ 1990. Tiền thân của các doanh nghiệp hoạt động trong nghề định giá là các Trung tâm Thẩm định giá thuộc Ban Vật giá Chính phủ, nay thuộc Bộ tài chính. Lúc đó, từ “định giá” không được sử dụng trong hoạt động Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 4
6. ước tính giá trị thị trường của tài sản. Thay vào đó, hoạt động ước tính giá trị thị trường của tài sản, hàng hoá được coi là hoạt động “thẩm định giá”. Cho đến nay, vẫn còn nhiều tranh cãi về việc nên dùng từ “định giá” hay từ “thẩm định gía” trong hoạt động cung cấp dịch vụ tư vấn về ước tính giá cả của các hàng hoá, tài sản. Trên thực tế, từ định giá tài sản và thẩm định giá tài sản đang được sủ dụng trong nhiều văn bản pháp luật cũng như trong thực tế với cùng nội dung và ý nghĩa kinh tế. Theo Pháp lệnh Giá được công bố ngày 8 tháng 2 năm 2002, chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1 tháng 7 năm 2002, đã giải thích về “Thẩm định giá” tại điều 4 khoản 3 là: “ Thẩm định giá là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với một thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế”. Tuy tên gọi là Thẩm định giá, nhưng trong giải thích từ ngữ của Pháp lệnh Giá thì thừa nhận đó là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị của tài sản hay là Định giá tài sản. Như vậy, định giá tài sản là việc đánh hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. 2. Khái niệm về định giá bất động sản. Định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. Theo qui định tại Luật Kinh doanh bất động sản, định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định. Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá. Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật. Như vậy, nội dung của định giá bất động sản bao gồm: + Định giá BĐS là việc ước tính giá của bất động sản cụ thể + Tại một thời điểm nhất định + Tại một thị trường nhất định + Cho mục đích xác định + Theo tiêu chí kỹ thuật, tính chất, vị trí, qui mô, thực trạng BĐS Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 5
7. + Theo những phương pháp, tiêu chuẩn nhất nhất định Ở đây, cần lưu ý là hoạt động định giá BĐS là việc “ước tính” giá cả của bất động sản. Kết quả của hoạt động định giá là đưa ra mức giá của bất động sản. Tuy nhiên, mức giá (do các tổ chức định giá đưa ra) này không phải là giá cả thị trường (giá cả thực sự giao dịch trên thị trường của bất động sản. Mức giá do các tổ chức định giá xác định có thể bằng với giá thị trường, có thể cao hơn hoặc thấp hơn. Mức độ chính xác của mức giá ước tính phụ thuộc vào trình độ của người định giá, uy tín của các tổ chức (doanh nghiệp) cung cấp dịch vụ định giá BĐS và các điều kiện kinh tế xã hội khác. 3. Mục đích định giá bất động sản Mục đích định giá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng có thể phân thành rất nhiều loại : Mục đích bảo toàn tài sản, mua bán bất động sản, chuyển đổi quyền sở hữu tài sản, thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản, tính giá đền bù giải toả - Định giá BĐS cho mục đích bảo toàn bất động sản trong những trường hợp sau: + Định giá tài sản phục vụ cho khấu hao tài sản + Định giá tài sản làm cơ sở thực hiện bảo hiểm tài sản, bồi thường và đánh giá tài sản. - Định giá cho mục đích mua bán, chuyển nhượng BĐS: Định giá bất động sản làm cơ sở để người có tài sản đặt mức giá bán khi đưa bất động sản vào thị trường. Người mua bất động sản cũng có thể nhờ các đơn vị tư vấn làm dịch vụ định giá bất động sản làm cơ sở cho việc quyết định mua bất động sản đó với giá như thế là phù hợp. - Định giá phục vụ các mục đích chuyển đổi quyền tài sản, bất động sản trong các trường hợp sau + Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước + Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh + Hợp nhất, sáp nhập hoặc giải thể + Bán doanh nghiệp + Cho thuê BĐS. - Định giá BĐS làm cơ sở cho việc bồi thường trong các trường hợp sau: Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 6
8. + Trong việc đền bù giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tư, dự án giao thông, các công trình công cộng + Bồi thường thiệt hại cho người bị thiệt hại khi có sự cố do người khác gây ra (ví dụ gây sập lún nhà, hỏng các công trình lân cận ) - Định giá BĐS phục vụ việc thế chấp vay vốn: Do quy định của ngân hàng khi làm thủ tục vay vốn để kinh doanh phải có tài sản thế chấp, tài sản thế chấp phải được định giá để làm cơ sở việc xét cho vay. Mục đích của việc định giá này là để bảo đảm sự an toàn cho ngân hàng, trong trường hợp khách hàng không đủ khả năng trả nợ. Do đó việc định giá tài sản, bất động sản là cần thiết. - Định giá BĐS phục vụ cho mục đích bảo hiểm: các công ty bảo hiểm cần định giá các tài sản, BĐS bảo hiểm, trên cơ sở đó để ký kết các hợp đồng bảo hiểm và mức bồi thường đối với bất đống sản khi rủi ro xẩy ra. - Định giá cho mục đích lập báo cáo tài chính và hạch toán kế toán: Trong báo cáo tài chính của doanh nghiệp và kê khai nộp thuế hàng năm của doanh nghiệp phải kê khai giá trị tài sản doanh nghiệp nên doanh nghiệp cần phải định giá tài sản trong đó có bất động sản. - Định giá cho mục đích thanh lý tài sản: Trong hoạt động kinh doanh có việc thanh lý tài sản cũng cần định giá tài sản, bất động sản làm cơ sở đạt mức giá sàn để tiến hành các thủ tục đấu giá hoặc xét bán thanh lý tài sản. II/ Vai trò của người giá bất động sản trong thị trường bất động sản. 1.Vai trò của định giá bất động sản đối vối cá nhân. Trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hoá nói chung, của bất động sản nói riêng được hình thành và vận động dưới sự chi phối của các qui luật khách quan, và chịu sự tác động của nhiều nhân tố. Cùng một loại bất động sản ở một thời điểm, nhưng ở các thị trường khác nhau có giá thị trường khác nhau. Hoặc cùng loại bất động sản, cùng thị trường (nông thôn/thành thị/vùng) nhưng ở những thời điểm khác nhau, có giá thị trường khác nhau. Chưa kể đến các bất động sản có các đặc tính kỹ thuật, xây dựng, kiến trúc phức tạp và rất khác nhau. Trong khi đó, giá cả của bất động sản phụ thuộc rất lớn vào các yếu tố này. Cá nhân người mua hoặc bán bất động sản không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và am hiểu về tính năng và cấu trúc của bất động sản, và vì thể, không đánh giá đúng giá trị thị trường của bất động sản. Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 7
9. Điều này, có thể gây thiệt hại cho các cá nhân tham gia thị trường bất động sản, nếu các quyết định của họ thiếu thông tin, không phản ánh đúng giá trị bất động sản. Với sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà định giá và giá ước lượng giá của họ phản ánh đúng giá trị thị trường, các cá nhân được tư vấn khi tham gia thị trường BĐS sẽ không bị thiệt thòi trong các giao dịch mua bán hoặc trao đổi, thừa kế, thế chấp, bảo hiểm v.v. Ở đây vai trò cảu người định giá như là một thành viên trung gian để đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho thị trương bất động sản. 2. Vai trò của hoạt động định giá đối với nhà nước Nhà nước, với tư cách là chủ sở hữu của một khối lượng rất lớn các loại bất động sản, sẽ bị ảnh hưởng rất lớn (bị thất thoát tài sản, thiệt hại về lợi ích kinh tế hoặc gây tổn hại cho người khác) nếu định giá không đúng các loại bất động sản mà nhà nước sở hữu. Cho đến nay, việc định giá các tài sản này đang được thực hiện bởi các cán bộ định giá thuộc hệ thống nhà nước (như cán bộ thuộc các sở Tài chính, cán bộ thuế ). Với một khối lượng công việc lớn, việc sử dụng hoạt động tư vấn định giá từ các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doah dịch vụ bất động sản là tất yếu. Chính vì vậy, hoạt động định giá (của nhà nước và các doanh nghiệp định giá) có vai trò vô cùng quan trọng đối với nhà nước. Các bất động sản nhà nước phải định giá bao gồm: + Định giá đất làm cơ sở cho việc thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế tài sản, thuế trước bạ, + Định giá các bất động sản cho mục đích cổ phần hoá, sáp nhập, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nước + Định giá bất động sản (đặc biệt là đất đai) cho các hoạt động đấu giá + Định giá đất đai, nhà xưởng của các doanh nghiệp nhà nước khi tham gia liên doanh liên kết sản xuất + Định giá bất động sản để thanh lý tài sản + Định giá bất động sản cho các mục đích thế chấp, bảo hiểm Việc định giá BĐS phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có tác dụng lớn trong việc đảm bảo nguồn thu cho nhà nước, đảm bảo tính công bằng xã hội. Đồng thời, định giá đúng giá trị BĐS, trong đó đặc biệt là đất đai, sẽ tạo động lực cho việc phân bố đất đai – như là một nguồn lực xã hội - một cách hợp lý và hiệu quả. Nói một cách Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 8
10. khác, đất đai sẽ được phân bố vào người “sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất”. Khi tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị thị trường và không có sự ưu đãi đặc biệt náo đối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất. Trên thực tế hiện nay ở nước ta, còn rất nhiều cơ quan, doanh nghiệp nhà nước được “bao cấp” về giá đất khi tính toán các nghĩa vụ liên quan đến đất. Vì vậy, mặc dù đất đai là sở hữu toàn dân, nhưng loại tài sản quí giá này đang bị lãng phí vì sự “chiếm giữ” không hợp lý của các cơ quan nhà nước, đặc biệt là đất đai ở những vị trí tốt, thuận lợi. Nguyên nhân chính là “giá đất” để tính toán các nghĩa vụ này không sát với giá thị trường, vì vậy cơ quan này không có động lực rời khỏi khu vực này để tìm đến những khu vực có giá đất rẻ hơn để thuê trụ sở hoặc nơi sản xuất kinh doanh. Nói một cách khác, nguyên tắc “sử dụng cao nhất và tốt nhất” không được đảm bảo. Nguyên nhân cơ bản của tình trạng này là việc áp dụng các phương pháp xác định giá trị bất động sản trong thực tiễn nước ta hiện nay chưa đầy đủ và đội ngũ cán bộ định giá bất động sản còn thiếu kinh nghiệp và chuyên nghiệp. III/ Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản. Giá cả bất động sản phụ thuộc rất lớn vào giá trị sử dụng bất động sản, tính khan hiếm bất động sản, nhu cầu có khả năng thanh toán của người tiêu dùng Với cùng một bất động sản, bất động sản nào có khả năng phát triển, hoặc được khai thác tốt nhất, sẽ có giá cao hơn. Hoặc, giá cả của bất động sản sẽ cao hơn, nếu người định giá dự báo được những kỳ vọng của bất động sản trong tương lai (ví dụ: chính sách về bất động sản sẽ thay đổi theo hướng có lợi hơn, qui hoạch ) Ở các nước thị trường bất động sản phát triển, hoạt động định gía bất động sản là một ngành có tính chuyên nghiệp cao. Hầu hết các loại bất động sản giao dịch đều thông qua môi giới và định giá của các tổ chức tư vấn bất động sản chuyên nghiệp. Các chuyên gia định giá bất động sản thường là những người có kinh nghiêm, am hiểu về thị trường bất động sản, am hiểu về kỹ thuật và kiến trúc. Ngoài ra, người định giá kết hợp các kinh nghiệm thực tiễn, dự đoán thị trường, áp dụng thông thạo các nguyên tắc trong hoạt động định giá bất động sản. Các nguyên tắc định giá bất động sản, về cơ bản được dựa trên các học thuyết kinh tế và khái niệm cơ bản về giá trị thị trường. Các nguyên tắc này cần thiết phải được kết hợp chặt chẽ với nhau trong việc định giá bất động sản. Trên thực tế hoạt Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 9
11. động định giá, có nhiều nguyên tắc chi phối hoạt động định giá, tuy nhiên, các nguyên tắc chủ yếu trong định giá bất động sản bao gồm: 1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất : Sử dụng cao nhất và tốt nhất là cách sử dụng tốt nhất một tài sản có thể thực hiện được về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản. Nói cách khác, việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản. “Sử dụng cao nhất và tốt nhất” là một trong những nguyên tắc cơ bản và quan trọng nhất của việc xác định giá trị bất động sản nói chung và xác định giá trị đất đai nói riêng. Đất đai có thể được sử dụng theo những cách rất khác nhau. Tuy nhiên, nguyên tắc này đòi hỏi phải đảm bảo các điều kiện sau: - Sử dụng hợp pháp : như việc thỏa mãn các yếu tố về quy hoạch, về sức khỏe, môi trường và các quy định của pháp luật, được nhà nước công nhận và bảo hộ. Việc sử dụng không được pháp luật chấp nhận hay không thể thực hiện được về mặt vật chất không được xem là sử dụng cao nhất và tốt nhất. Tuy nhiên, ngay cả việc sử dụng có thể thực hiện về mặt vật chất và pháp luật cho phép cũng cần phải có sự đánh giá thích đáng của người định giá về tính hợp lý của việc sử dụng hiện tại. - Đặc tính vật lý có thể thỏa mãn : Ví dụ như có đủ diện tích, các điều kiện về thổ nhượng và khả năng tiếp cận mảnh đất v.v - Khả thi về mặt kinh tế : Thể hiện các đặc tính nhày như việc có thể dự đoán khả năng có được thu nhập từ việc sử dụng đất đai. - Thu nhập ròng lớn nhất: Một “sử dụng” sau khi thỏa mãn tất cả các điều kiện trên và có được thu nhập ròng lớn nhất (hoặc có giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất) trong một khoảng thời gian xác định cho trước được gọi là “sử dụng cao nhất và tốt nhất” Nguyên tắc này đòi hỏi khi định giá tài sản trong tình huống sử dụng cao nhất và tốt nhất, chứ không phải dựa trên việc sử dụng hiện tại nếu như sự sử dụng hiện tại Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 10
12. chưa phải là cao nhất và tốt nhất, đặc biệt là đối với bất động sản. Bởi vì việc sử dụng cao nhất và tốt nhất quyết định giá thị trường của tài sản. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên quan điểm cho rằng giữa hai hay nhiều bất động sản có thể có sự giống nhau về mặt vật chất hoặc tương tự với bất động sản khác, nhưng có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng. Một tài sản được sử dụng tối ưu là nền tảng cho việc xác định giá trị thị trường của nó. Đối với bất động sản, nggười định giá phải xem xét cả việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của đất (xem như đất trống) và sử dụng cao nhất và tốt nhất của các công trình trên đất. Giá trị thị trường của đất dựa trên khái niệm “sử dụng cao nhất và tốt nhất” phản ánh tính hữu dụng và bền vững của đất trong bối cảnh thị trường, với các công trình trên đất tạo nên sự khác biệt giữa giá trị đất trồng và tổng giá trị thị trường của đất đã cải tạo 2. Nguyên tắc thay thế : Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ đựơc bán trước. Theo nguyên tắc này, người mua thường không trả cho một bất động sản nhiều hơn chi phí để có được diện tích đất tương đương và xây dựng một công trình tương ứng, trừ khi do điều kiện thời gian, sự không thuận lợi và rủi ro. Với nguyên tắc này, giá trị của một bất động sản thường được xác lập dựa trên giá bán của một bất động sản thay thế khác tương tự về độ tiện dụng, so sánh trong cùng một vùng giá trị và thời điểm bán của các tài sản so sánh này gần với thời điểm xác định giá trị bất động sản. Nguyên tắc này dựa trên một nguyên lý rất đơn giản : Một người mua bất động sản (hoặc đất đai) sẽ không trả giá cao so với giá của bất động sản/mảnh đất mà anh ta có độ mong muốn và thỏa mãn tương tự. Nguyên tắc này là cơ sở cho ba phương pháp : phương pháp xác định giá đất theo chi phí giá thành, xác định giá đất theo giá bán so sánh và xác định giá đất theo thu nhập. 3. Nguyên tắc cung cầu: Giá trị của một bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu của tài sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu của tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung của Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 11
13. tài sản. Khi nhu cầu về loại tài sản tăng lên trong điều kiện cung không đổi thì giá cả tài sản tăng lên và ngược lại. Đất đai (quyền sử dụng đất đai) là một hàng hóa đặc biệt. Tuy nhiên, cũng như mọi loại hàng hóa khác, giá cả của nó được hình thành trên cơ sở tương tác của cung và cầu trên thị trường. Cầu trong thị trường đất đai được hiểu là số lượng đất đai tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán và cung trong thị trường đất đai được coi là số lượng diện tích đất sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mức giá nhất định. Cũng như các thị trường khác, khi lượng cung về hàng hóa đất đai tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thị giá thị trường sẽ tăng lên. Khi cung và cầu biến động cùng chiều (cùng tăng hoặc cùng giảm) thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo chênh lệch về tốc độ tăng, giảm của cung cầu. Nếu tốc độ tăng của cầu lớn hơn của cung thì giá sẽ tăng và ngược lại. Đó là nội dung của nguyên tắc cung – cầu cũng được áp dụng và phù hợp với thị trường đất đai. Trong một khoảng thời gian nhất định, cung về đất đai phụ thuộc vào các yếu tố chính như sau : i) Giá của đất đai, ii) Thu nhập của người tiêu dùng, iii) Giá của các mặt hàng có liên quan bao gồm các mặt hàng thay thế hoặc bổ sung, iv) Những kỳ vọng của khách hàng về cung và cầu (thông qua dự đoán về giá cả) của đất đai trong tương lai, và v) Sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng. Do đặc thù riêng của hàng hóa đất đai, cung về đất đai trước hết phụ thuộc vào quỹ đất tự nhiên của từng địa phương và cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự nhiên này. Ngoài ra, cung của hàng hóa này còn phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất của nhà nước. Nhà nước có thể thay đổi cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự nhiên bằng việc thay đổi quy hoạch về sử dụng đất đai. Nói một cách khác, cung của mỗi loại đất ở các địa phương có thể thay đổi, tăng lên hoặc giảm xuống tùy theo chính sách quy hoạch sử dụng đất của nhà nước. Nếu loại trừ việc phù sa bồi lắng hoặc sụt lở đất, tổng quỹ đất tự nhiên của từng địa phương hay của một quốc gia nói chung có thể nói là một đai lượng không đổi, hay tổng cung về đất có thể coi là một đại lượng không đổi. Vì vậy, nếu đất đai là đồng nhất, giá cả của nó chỉ phụ thuộc vào cầu. Tuy nhiên, trong thực tế các loại đất có thể chuyển hóa cho nhau và vì vậy, cung về từng loại đất Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 12
14. cũng có biến động và vì vậy giá cả của từng loại đất cụ thể phụ thuộc vào cung và cầu của loại đất đó. Một diện tích đất nông nghiệp trước đây có thể trở thành đất ở, đất đô thị hoặc đất dùng cho sản xuất công nghiệp khi được chuyển mục đích sử dụng. Tương tự, một diện tích đất rừng nào đó cũng có thể trở thành đất sản xuất nông nghiệp nếu diện tích đó được chuyển đổi. Trong các trường hợp này, mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, cung về đất ở, đất đô thị (đối vối trường hợp thứ nhất) và đất nông nghiệp (đối với trường hợp thứ hai) đã tăng lên. 4. Nguyên tắc thay đổi Giá trị của đất đai luôn luôn biến động và điều đặc biệt là nó chịu sự tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội và môi trường liên quan tới nó. Xem xét giá trị của đất đai cần được hiểu trong sự phụ thuộc với các yếu tố này và đặt trong bối cảnh thay đổi của tất cả các yếu tố đó. Đó là nội dung chính của “nguyên tắc thay đổi” trong xác định giá trị đất đai. Ngay cả các điều kiện tự nhiên của đất đai cũng có thể thay đổi do các hiện tượng tự nhiên như : mưa, nắng, bão, lụt Các điều kiện nãy cùng có thể thay đổi do cách sử dụng của con người, ví dụ như làm bạc màu hoặc làm tăng độ màu mỡ của đất v.v. Các điều kiện về kinh tế địa phương nơi có diện tích đất được xem xét cũng luôn luôn thay đổi và điều đó tất nhiên có ảnh hưởng lớn đến giá trị đát đai. Việc phát triển các khu công nghiệp, đô thị hóa, phát triển cơ sở hạ tầng, thu nhập của người dân thay đổi v.v đều có tác động đáng kể giá trị đất đai. Tương tự, các yếu tố về pháp luật, xã hội và môi trường cũng có ảnh hưởng đến giá trị đất đai. Chính vì vậy, việc xem xét giá trị của đất đai cần phải đặc biệt chú ý đến thời điểm xác định giá trị hoặc ít nhất giá trị đó cũng chỉ áp dụng phù hợp cho một khoảng thời gian ngắn nhất định. 5. Nguyên tắc lường trước/dự báo trước Giá trị của tài sản có thể được xácđịnh bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. Do đó, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua. Đất đai khi có những đầu tư cụ thể có thể đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai. Vì vậy, giá trị thị trường của một diện tích đất đai có thể được ước lượng bằng tổng giá trị hiện tại của những lợi nhuận hoặc lợi ích trong tương lai mà nó có thể đem lại. Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 13
15. Ngược lai, ngay cả các tác động tiêu cực đến giá trị đất đai trong tương lai cũng có thể xảy ra và cần được tiên đoán trước. Các nhà đầu tư hoặc các nhà định giá đất đai thường dựa vào nguyên tắc lường trước hoặc dự báo này để tiên lượng giá trị đât đai ở thời điểm hiện tại. Nguyên tắc này được sử dụng kết hợp với nguyên tắc thay đổi vì quá trình dự báo trước này chính là lường trước những thay đổi có thể trong tương lai. Những thay đổi về kinh tế, về chu kỳ của một vùng đất cũng như các chính sách quản lý của nhà nước về bất động sản và thị trường bất động trong tương lai có tác động đến giá trị của bất động sản. Vì vậy trong định giá bất động sản, cần dự báo đượcbiến động của các yếu tố này để ước tính giá trị bất động sản được chính xác. 6. Nguyên tắc phù hợp Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất; do đó phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất. Nguyên tắc này thể hiện ở chỗ đất đai sẽ có giá trị lớn nhất khi nó được sử dụng theo cách phù hợp với các điều kiện kinh tế và xã hội trong một vùng nhất định. Nguyên tắc phù hợp cũng thể hiện ở trong quá trình xác định giá trị của đất đai, cần có sự nhất quán về một mục đích sử dụng duy nhất được áp dụng cho toàn bộ bất động sản bao gồm cả đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất đai. 7. Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất Nguyên tắc này nhấn mạnh đến tính duy nhất về vị trí của một mảnh đất nhất định và khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí đất khác. Khi những thửa đất có diện tích như nhau, được sử dụng cho những mục đích giống nhau và các yêu cầu tương tự về vốn, lao động và quản lý những tạo ra các thu nhập ròng khác nhau. Chênh lệch về thu nhập ròng từ những mảnh đất này chính là thể hiện về chênh lệch về giá đất và cần được tính đến trong quá trình xác định giá trị đất đai. Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 14
16. 8. Nguyên tắc cạnh tranh Cũng như các hàng hóa khác, đất đai hay bất động sản khi có một số lượng đủ lớn nhất định trên thị trường thì có sự cạnh tranh. Kết quả của cạnh tranh là làm giảm giá thị trường về loại hàng hóa đó. Mức độ cạnh tranh trong thị trường đất đai, bất động sản thường không gay gắt như trong các hàng hóa thông thường do cạnh tranh trong thị trường này là cạnh tranh không hoàn hảo. Tuy vậy, mức độ và tính chất cạnh tranh cũng phụ thuộc vào từng loại bất động sản và từng vùng khác nhau. Cạnh tranh có tác động rõ rệt đến giá cả của đất đai/bất động sản. Các thửa đất có thể khác nhau nhưng chúng có độ thay thế với nhau ở một độ nhất định và điều này cũng là yếu tố tạo nên cạnh tranh. Trong thị trường đất đai/bất động sản, một số loại cạnh tranh phổ biến là : cạnh tranh về vị trí, về mức độ phù hợp thị hiếu, cạnh tranh trong một không gian địa lý (vùng, các vùng, cả nước), cạnh tranh trong nội bộ cung, trong nội bộ cầu, giữa cung và cầu. IV. Điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá và yêu cầu chuyên môn của người định giá 1. Điều kiện về kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản. Tổ chức cả nhân làm công tác định giá bất động hoạt động kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải tuân thủ các điều kiện là có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản theo quy định tại Khoản 2 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản. Cá nhân người làm công tác định giá phải có chứng chỉ định giá bất động sản Cá nhân được cấp chứng chỉ định giá bất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây : + Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ + Có trình độ cao đẳng trở lên + Đã được đào tạo về định giá bất động sản Điều kiện và hồ sơ cấp chứng chỉ định giá (Điều 15 Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định về điều kiện và hồ sơ cấp chứng chỉ định giá bất động sản) Cá nhân được cấp chứng chỉ định giá bất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây + Không phải là cán bộ, công chức nhà nước Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 15
17. + Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; không đang trong tình trạng bi truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù + Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động sản + Có bằng tốt nghiệp cao đẳng hoặc đại học + Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản theo quy định tại khoản 2 điều này Hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản, bao gồm: + Đơn xin cấp chứng chỉ có dán ảnh và có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã, nơi cư trú của người xin cấp chứng chỉ + 02 ảnh mẫu cỡ 3x4 cm chụp trong năm xin cấp chứng chỉ + Bản sao chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của người xin cấp chứng chỉ + Bản sao giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa học đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động sản. + Bản sao bằng tốt nghiệp cao đẳng hoặc đại học. 2. Yêu cầu về chuyên môn của người làm công việc định giá bất động sản Các yêu cầu để được hành nghề định giá bất động sản bao gồm - Có chứng chỉ định giá bất động. - Có chứng chỉ chuyên môn về kinh tế, về định giá tài sản. - Có hiểu biết về bất động sản. - Có am hiểu về thị trường bất động sản. - Am hiểu về thị trường đất đai. - Am hiểu pháp luật về đất đai, khung giá đất của khu vực có bất động sản. - Có kiến thức về pháp luật có liên quan đến bất động sản Riêng về năng lực chuyên môn và tính thận trọng trong định giá bất động sản, cần thiết phải đáp ứng các yêu cầu như sau: + Người hành nghề định giá bất động sản phải thực hiện công việc định giá với đầy đủ năng lực chuyên môn cần thiết, tinh thần làm việc chuyên cần, cân nhắc đầy đủ các dữ liệu thu thập được trước khi tiến hành định giá. Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 16
18. + Doanh nghiệp, tổ chức định giá có trách nhiệm không ngừng nâng cao kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm trong hoạt động thực tiễn, trong môi trường pháp lý và ứng dụng các tiến bộ kỹ thuật cho người định giá để đáp ứng yêu cầu công việc thẩm định giá. + Tư cách nghề nghiệp của người định giá bất động sản phải bảo vệ uy tín nghề nghiệp, không được có những hành vi làm giảm uy tín nghề nghiệp định giá. Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn, những kỹ thuật và tiêu chuẩn chuyên môn đã quy định trong hệ thống tiêu chuẩn định giá Việt Nam và các quy định pháp luật hiện hành. V. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về định giá bất động sản Hoạt động định giá tài sản có lịch sử hình thành và phát triển khác nhau ở các nước. Ở Anh, dịch vụ định giá tài sản đã được phát triển hơn 200 năm, ở Úc khoảng 100 năm, Mỹ khoảng 70 năm, Singapore gần 80 năm. Một số nước khác trong khu vực như Thái Lan, Malaysia, Indonexia cung đã có những bước dài về kinh nghiệm định giá bất động sản. 1. Hoạt động định giá ở Thái lan Ở Thái lan, Văn phòng Định giá Tài sản (Property Valuation Bureau: PVB) là đơn vị Trung ương trực thuộc Tổng cục Địa chính thuộc Bộ Nội vụ, thành lập ngày 03/02/1984 và phát triển mạnh từ năm 1987. Tên gọi khi mới thành lập là Văn phòng Định giá Trung ương. Văn phòng có khoảng 200 viên chức nhà nước (không tính nhân viên hợp đồng tạm thời). Cục địa chính Thái lan có các chức năng và tổ chức hoạt động như sau: + Đăng ký và quản lý đất đai Diện tích đất của Thái lan gồm 514.000 km2, chia thành 76 tỉnh. Khoảng 45% diện tích là đất canh tác, còn lại là đất rừng và đất trống. Theo Luật đất đai Thái lan, có 2 loại đất: đất sở hữu nhà nước và đất sở hữu tư nhân. Đất sở hữu nhà nước bao gồm đất công, đất thuộc chính phủ. Có nhiều cơ quan liên quan đến quản lý đất đai như: Cục Lâm nghiệp Hoàng gia, Cục quản lý đô thị, Cục địa chính , mỗi cơ quan có nhiệm vụ riêng theo qui định của pháp luật. Việc dăng ký các quyền và các văn bản pháp lý liên quan đến bất động sản được thực hiện trên cơ sở hiểu rõ hiện trạng của tài sản cần đăng ký, người dân sẽ dễ dàng Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 17
19. nhận ra liệu họ có bị ràng buộc bởi quyền lợi của người nào đó không và có thể ngăn chặn tình trạng lừa đảo trong các giao dịch về tài sản, đặc biệt là các bất động sản hay các quyền lợi thực tế có liên quan khác. Các hồ sơ đăng ký có thể được lập thông qua việc ghi chép các thông tin cơ bản, những thay đổi của khu đất trong các giấy chứng nhận quyền đối với lô đất đó như giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, giấy chứng nhận quyền ưu tiên sử dụng đất, giấy chứng nhận thanh tra đất đai bao gồm tài liệu về các quyền và văn bản pháp lý của bất động sản ngoài đất. Thủ tục đăng ký đất đai và các quyền về sở hữu tương đối thuận tiện. Bất kỳ người nào có nguyện vọng đăng ký các quyền và các giấy tờ pháp lý liên quan đến bất động sản phải đem theo một văn bản chứng thực quyền sở hữu của mình đối với mảnh đất đó chuyển tới cán bộ có thẩm quyền tại khu vực có mảnh đất hoặc bất động sản đó hoặc nằm trong phạm vi quyền hạn của cơ quan quản lý đất đai ở cấp tỉnh, huyện, quận. Cán bộ có thẩm quyền phải thẩm vấn các bên liên quan và có quyền yêu cầu bất kỳ một người nào cung cấp văn bản hoặc tài liệu liên quan nếu thấy cần thiết. Tiêu chí của việc thẩm vấn là kiểm tra xem liệu việc đăng ký có nhằm mục đích trốn tránh luật pháp hoặc đứng tên mảnh đất cho một người khác hay không. Nếu có, thì vấn đề này sẽ được chuyển lên Bộ trưởng quyết định. Hơn nữa cán bộ có thẩm quyền còn phải kiểm tra bằng chứng của các quyền và tính đầy đủ của các văn bản pháp lý, các yêu cầu về quyền lợi và và việc kinh doanh lô đất và phí đăng ký phải trả. Nếu phát hiện thấy các chứng từ pháp lý không có hiệu lực, cán bộ có thẩm quyền phải từ chối việc đăng ký. Do được trao quyền kiểm tra tất cả các vấn đề này theo quy định tại các điều khoản trong Luật đất đai nên trách nhiệm của các cán bộ làm công tác này là rất lớn. + Định giá đất đai và bất động sản Chức năng xác định giá đất đai cho mục đích thu phí, thu thuế và lệ phí trước bạ liên quan đến đăng ký, chuyển nhượng quyền sử hữu đất đai thuộc Cục địa chính. Phương pháp xác định giá đất được sử dụng từ thẩm định theo đơn vị hành chính nhỏ (trước đây) sang thẩm định giá đất theo từng thửa đất và từng lô đất với hệ thống dữ liệu đất đai, bản đồ hiện nay Chính vì thế, kết quả xác định giá đã chính xác hơn, phản ánh đúng hơn giá trị thị trường của đất đai. Kinh tế Thái lan tăng trưởng nhanh trong giai đoạn 1987-1991 dẫn đến giá đất tăng nhanh. Kết quả là nhà nước gặp khó khăn đối với các dự án thu hồi đất tư phục vụ cho Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 18
20. lợi ích quốc gia. Bộ Nội vụ đã thành Lập Văn phòng xử lý những vấn đề liên quan thu hồi đất, đồng thời ban hành Quy chế tính toán giá trị đất đai trước và sau khi thu hồi nhằm bồi thường cho người bị thiệt hại. Nhờ đó mà chủ sở hữu đất bị thu hồi đã được bồi thường công bằng. Năm 1998, Phòng định giá đất được chuyển sang thuộc quyền quản lý của Vụ Ngân khố thuộc Bộ Tài chính Thái lan nhằm mục tiêu đáp ứng tốt hơn nhu cầu thẩm định giá của người dân. Hoạt động định giá đất có sự hỗ trợ rất hiệu quả từ hệ thống tin học với hệ thống bản đồ, cơ sở dữ liệu, phần mềm sử lý được kết nối từ Trung tâm tới các chi nhánh ở các địa phương cũng như từ Trung tâm tới các Bộ, ngành có liên quan đến quản lý đất đai. + Bảo quản hồ sơ đất đai Đây là việc bảo quản các tài liệu đất đai đã được cấp một cách chính thức nhằm đảm bảo các tài liệu này được lưu trữ lâu dài và không dược phép đánh mất trong bất kì hoàn cảnh nào. Các tài liệu bảo quản bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền ưu tiên sở hữu đất, giấy chứng nhận quyền ưu tiên đóng dấu “đã sử dụng”, giấy chứng nhận sử dụng dất, các tài liệu về quyền và các chứng từ pháp lý liên quan đến bất động sản ngoài đất Việc bảo quản này nhằm đề phòng trường hợp các tài liệu đất đai tại các văn phòng nhà đất bị mất. Trong thời gian trước, phương pháp lưu trữ tại đây cũng giống với các cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh mà theo đó tài liệu in ra giấy sẽ được các cơ quan cấp tỉnh chuyển đến trụ sở chính. Tại trụ sở chính, mỗi một lô đất sẽ được lưu vào một bộ hồ sơ màu nâu. Phương pháp lưu trữ này cần rất nhiều diện tích và làm cho việc bảo quản gặp rất nhiều khó khăn, do mỗi năm có đến hàng triệu trang tài liệu được bổ sung. Do vậy, từ năm 1971, Cục Quản lý Nhà đất đã sử dụng phương pháp chụp tài liệu dưới dạng vi phim trong việc lưu trữ, bảo quản. Hiệp hội Định giá Tài sản Thái Lan được thành lập từ năm 1985, là một tổ chức độc lập với hơn 1.000 chuyên gia là hội viên. Mục tiêu hoạt động của Hiệp hội là phát triển nguồn nhân lực, nâng cao trình độ của các nhà định giá, xây dựng tiêu chuẩn và nguyên tắc tuyển dụng nhà định giá. Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 19
21. Hội viên của hiệp hội bao gồm các nhà thẩm định giá của Văn phòng Định giá Bất động sản Thái Lan, Uỷ ban chứng khoán Nhà nước, các tổ chức định giá tư nhân Các hội viên chịu sự quản lý và chế tài của Hiệp hội, được quyền ký kết hợp đồng làm việc với khách hàng và phải đóng hội phí. Ngoài Văn phòng Định giá Bất động sản của Chính phủ, các công ty tư nhân và các công ty Nhà nước (ví dụ, Tổng công ty Quản lý Bất động sản), hoạt động định giá còn được thực hiện ở một số tổ chức khác nhau như: Uỷ ban chứng khoán Nhà nước, Ngân hàng về Nhà ở của Chính phủ Thái Lan. Phòng Định giá, thuộc Cục ngân khố, Bộ Tài chính Thái Lan cũng thực hiện nhiệm vụ xác định giá trị tài sản. Chức năng và nhiệm vụ của phòng thẩm định giá như sau: + Định giá bất động sản (đất đai, nhà cửa, công trình kiến trúc) liên quan đến luật pháp. + Thư ký giúp việc cho Hội đồng định giá. + Xây dựng tiêu chuẩn định giá. + Giúp đỡ các đại lý kinh doanh bất động sản. + Định giá đất theo mảnh/thửa đất. Cho đến nay, 2,5 triệu thửa đất đã được định giá. Phương pháp định giá bất động sản chủ yếu nhất là so sánh trực tiếp. Khách hàng: Băng côc và một số tỉnh. + Thẩm định giá đất theo lô đất: Thẩm định giá căn cứ bản đồ lô đất, áp dụng phương pháp so sánh, định giá chuẩn tính theo từng đơn vị diện tích. Cơ cấu tổ chức của phòng thẩm định giá như sau: + Phòng thẩm định chung. + Phòng tiêu chuẩn thẩm định giá. + Phòng cơ sở dữ liệu. + Phòng thẩm định giá khu vực Băng cốc. + Phòng thẩm định giá địa phương. Ngân hàng nhà ở thuộc Chính phủ Thái Lan cũng chiếm một vị trí quan trọng trong hoạt động xác định giá trị tài sản .Ngân hàng nhà ở là Ngân hàng 100% vốn Chính phủ cấp, thành lập năm 1953 trực thuộc sự quản lý của bộ Tài chính Thái Lan. Mục tiêu chính của Ngân hàng là cung cấp những khỏan cho vay lãi suất thấp (ưu đãi) Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 20
22. tới tầng lớp trung lưu và tầng lớp thu nhập thấp trong xã hội để đáp ứng yêu cầu mỗi gia đình có một căn hộ riêng, từ đó nâng cao mức sống. Hoạt động của ngân hàng phải dựa trên cơ sở cạnh tranh với các ngân hàng thương mại khác, lấy thu bù chi bảo đảm có lãi, chính phủ Thái lan không bao cấp hoặc bù lỗ cho hoạt động của ngân hàng nhà ở. Ngân hàng có 71 chi nhánh đặt tại 76 tỉnh với 2.000 nhân viên. Số khách hàng vay tiền mua nhà là 170.000 người (trong đó số người có thu nhập thấp chiếm 40-50%), với tổng số dư vốn cho vay 104 tỷ Bath (2.6 triệu USD). Tỷ lệ khách hàng vay vốn thuộc thành phố Băng cốc và các tỉnh là 45/55. Lãi suất cho vay: từ 2,75 đến 5,5%/năm. Thời hạn vay: 30 năm. Bên cạnh nghiệp vụ cung cấp tín dụng với lãi suất ưu đãi, Ngân hàng nhà ở Thái lan còn đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản như: đầu tư hạ tầng đất đai, xây nhà để bán, cho thuê và môi giới địa ốc đáp ứng nhu cầu nhà ở của dân cư khu vực Băng cốc và 76 tỉnh tòan lãnh thổ Thái lan. Để có thể tiếp cận được với các phương pháp định giá quốc tế, các nhà định giá ở Thái Lan đã có hợp tác rộng rãi với các tổ chức định giá của nhiều nước trên thế giới như Mỹ, Nhật Bản, Trung Quốc, Hồng Kông, v.v Các nhà định giá của Thái Lan nghiên cứu các mô hình định giá của các tổ chức của Mỹ như Viện nghiên cứu định giá (AI), Ủy ban tiêu chuẩn định giá quốc tế (IVSC) từ đó biến đổi áp dụng cho Thái Lan. Cho đến nay, định giá đất ở các nước này đang ở trong giai đoạn chuẩn hóa cho ngang bằng với sự phát triển của định giá quốc tế. Ở Thái Lan, bên cạnh việc đưa ra các tiêu chuẩn, các cơ quan chuyên môn của nước này đã có những nỗ lực nhất định trong việc ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác định giá. Việc này được bắt đầu từ năm 1988 với mô hình thống kê nhằm nghiên cứu kỹ chu kỳ tài sản của Thái Lan trong những năm 1970 – 1988 của Cơ quan Bất động sản Thái Lan. Năm 1990, cơ quan này xây dựng khung phân tích CAMA cho kế hoạch điều chỉnh đất và nghiên cứu về thuế tài sản trên toàn quốc. Năm 1998, cơ quan này lại tiếp tục phát triển hệ thống thông tin địa lý (GIS). Các bản đồ quy hoạch 1:5000, 1:10000, 1:50000 của Băng Cốc, các khu đô thị lớn và trên toàn quốc. Cơ sở dữ liệu về các dự án bất động sản với thông tin về người và đất được lưu trữ trong hệ thống này. Trong thời gian tới, Thái Lan sẽ phát triển nhiều hơn các phần mềm hỗ trợ định giá nhằm giảm thiểu chi phí định giá. Mặc dù đã được quy định trong luật pháp rất cụ thể về phương pháp, quá trình thực hiện và trách nhiệm của các bên trong quá trình giả định, tuy nhiên trên thực tế Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 21
23. nhiều sai phạm đã xảy ra. Đặc biệt, trong thời gian Thái Lan bị khủng hoảng tài chính, nhiều vụ sai phạm về định giá tài sản liên quan đến thế chấp tiền vay ngân hàng được phát hiện. Hầu hết những trường hợp tai tiêng trong định giá ở Thái Lan không liên quan đến vấn đề phương pháp định giá mà xuất phát từ các lý do khác nhau: cán bộ định giá không đủ thông tin, khách hàng móc ngoặc với người định giá, khách hàng, người định giá và quan chức liên kết với nhau để lừa tổ chức tài chính. 2. Hoạt động định giá bất động sản ở Singapore Ở Singapore có Viện định giá và các định giá viên (còn gọi là Hiệp hội định giá) thành lập năm 1963. Viện là tổ chức chuyên nghiệp quốc gia duy nhất ở Singapore, đại diện cho các nhà nghiên cứu khảo sát, các nhà định giá tài sản. Tiền thân của Viện là một chi nhánh thành lập năm 1937 thuộc Viện Định giá Hoàng gia Anh. Các thành viên gồm có: sinh viên, nhân viên tập sự, thành viên, hội viên và hội viên danh dự. Hiệp hội thẩm định giá hoạt động theo Luật đăng ký các tổ chức nghề nghiệp. Hàng năm hiệp hội tổ chức Hội nghị thường niên, hội thảo chuyên đề, các khóa đào tạo thẩm định viên về giá. Cơ cấu tổ chức của Hiệp hội như sau: + Hội đồng thường niên (đại hội) có Hội đồng chung, Chủ tịch Hội đồng chung phải chịu trách nhiệm về những vấn đề lớn + Hội đồng chung có 3 Hội đồng bộ phận: có Chủ tịch, Thư ký, Ủy viên hội đồng chịu trách nhiệm về chuyên môn, kỹ thuật và đương nhiên họ là thành viên của Hội đồng chung. + Chủ tịch Hội đồng bộ phận đề cử 01 Chủ tịch Hội đồng lớn. + Chủ tịch hiệp hội, các Phó chủ tịch được các thành viên, hội viên bầu ra có nhiệm kỳ 2 năm. + Thư ký hiệp hội. + Thành viên, hội viên, thẩm định viên tập sự, kỹ thuật viên thẩm định giá. Công ty định giá trực thuộc hiệp hội cung cấp các dịch vụ định giá là công ty duy nhất có chức năng thẩm định giá đất cho Chính phủ, có 3 đơn vị: + Phòng định giá đất. + Phòng giám sát chất lượng. + Hội đồng định giá. Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 22
24. Chức năng của Hiệp hội là: + Kiểm soát hoạt động nghề nghiệp thẩm định giá (trước đây do Chính phủ kiểm soát). + Xử lý các tranh chấp về kết quả thẩm định giá khi khách hàng khiếu kiện. + Đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá. + Tổ chức các cuộc họp thường niên của hiệp hội, các buổi hội thảo với sự tham gia của các thành viên, hội viên. + Ngoài ra Hiệp hội cũng là chiếc cầu nối hoạt động thẩm định giá giữa các doanh nghiệp thẩm định giá với nhau, giữa các thẩm định viên về giá và cũng là cơ quan tham mưu, cung cấp thông tin có liên quan đế hoạt động thẩm định giá của các công ty thẩm định giá. Về điều kiện thành lập doanh nghiệp định giá: + Chỉ cần một 01 người có thẻ định giá + Là hội viên Hiệp hội định giá. Doanh nghiệp định giá được thành lập chủ yếu dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn. Ở Singapore, có khoảng 60 công ty định giá tư nhân với số lượng trên 600 nhân viên có thẻ định giá (7000 người dân có 01 người có thẻ định giá), số vụ định giá của tất cả các công ty khoảng trên 6000 vụ trên một năm. Ở Singapore định giá là một nghề. Các định giá viên có thể làm việc trong lĩnh vực tư nhân, cho các tổ chức tập đoàn lớn và họ cũng có thể làm việc cho các Bộ quản lý nhà nước hoặc Bộ quản lý lĩnh vực kinh doanh. Định giá viên cũng có thể làm việc cho các cơ quan chính phủ hoặc tổ chức tương tự như Ngân hàng phát triển nhà ở (HDB), Cục quy hoạch phát triển ngoại ô, Tổng cục địa chính, Cục Thuế Các nhà định giá hoạt động theo Luật Bất động sản và Luật định giá ban hành năm 1906. Muốn hành nghề định giá hoặc làm đại lý bất động sản phải có giấy phép của Cục thuế (Bộ Tài chính). Giấy phép hành nghề định giá chỉ xem xét cấp cho những người có bằng cấp chuyên môn trong lĩnh vực định giá và kinh nghiệm thực tiễn cần thiết. Những định giá viên về giá làm việc cho Chính phủ, cho tổ chức hoặc khu vực tư nhân nhưng có liên quan chặt chẽ với Chính phủ thì không được cấp giấy phép hành nghề thẩm định giá. Họ được phép định giá nhưng không được phép thu Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 23
25. phí dịch vụ định giá của mình; họ có thể nộp đơn xin cấp giấy phép hành nghề với điều kiện họ đáp ứng những tiêu chuẩn do Cục thuế đề ra. Tất cả các hội viên của Hiệp hội đều phải tuân thủ quy tắc đạo đức nghề nghiệp của Hiệp hội, nếu vi phạm, tùy trường hợp cụ thể có thể bị khiển trách, đình chỉ hoạt động hoặc khai trừ khỏi hiệp hội. Các phương pháp thẩm định giá tại Singapore : Có 3 phương pháp thẩm định giá phổ biến là: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí; ngoại 3 phương pháp này còn áp dụng 2 phương pháp khác là: phương pháp lợi nhuận và phương pháp loại trừ (residual approach). Các môn học cơ bản đào tạo thẩm định viên về giá, bao gồm: đầu tư và tài chính; Thẩm định giá tài sản; Các phương pháp thẩm định giá; Phát triển và quy hoạch đô thị; Luật; Kinh tế học và quản lý; Công nghệ; Các tiêu chuẩn thẩm định giá; Báo cáo thẩm định giá. Cấp thẻ hành nghề định giá Tổ chức duy nhất cấp phép hành nghề định giá là Cục thuế, thuộ Bộ Tài chính. Chức năng, nhiệm vụ của Cục là: + Thu thuế BĐS và cung cấp các dịch vụ định giá BĐS. + Cấp giấy phép hành nghề định giá. + Cấp giấy kinh doanh nhà ở. + Đánh giá, giám sát hoạt động định gía 3. Hoạt động định giá ở Malaysia Hệ thống các cơ quan hoạt động trong lĩnh vực định giá ở Malaysia bao bồm: + Cơ quan quản lý Nhà nước là Tổng cục Dịch vụ Định giá Tài sản Malaysia, trực thuộc Bộ Tài chính. Cơ cấu bao gồm Tổng cục trưởng và hai Phó Tổng cục trưởng, Viện Đào tạo và Nghiên cứu Định giá Tài sản “Inspen”, các vụ chuyên môn và thông tin tài sản quốc gia. Biên chế của Tổng cục có 190 nhà định giá và 240 người phụ tá cho các nhà định giá, 430 nhân viên tập sự nghề định giá. Trụ sở chính đặt tại Kualampua và các văn phòng đại diện tại 15 bang (mỗi bang có ít nhất từ 1- 4 văn phòng đại diện). Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 24
26. Trung tâm Thông tin Tài sản Quốc gia là nơi cung cấp các thông tin trong lĩnh vực định giá tài sản lớn nhất Malaysia. + Uỷ ban các Nhà định giá và Đại lý Bất động sản: Uỷ ban (do Tổng cục trưởng chỉ định) bao gồm Chủ tịch và Tổng cục trưởng Tổng cục Dịch vụ định giá tài sản và các thành viên là quan chức Nhà nước (các nhà định giá khu vực công), tư nhân, đại lý bất động sản và các nhà định giá ở các trường đại học, viện nghiên cứu. Chức năng hoạt động của ủy ban bao gồm những nội dung chủ yếu sau : tổ chức thi và xét cấp thẻ hành nghề định giá, quy định tiêu chuẩn nghề nghiệp, chuẩn mực đạo đức của các nhà định giá, quy định các giới hạn của các nhà định giá đã đăng ký (được hành nghề và giới hạn trong việc định giá), quy định về quảng cáo của công ty định giá và các nhà định giá, quy định mức phí định giá, hoạt động thanh tra, giải quyết các tranh chấp, liên quan đến toà án. + Hiệp hội Định giá Tài sản Malaysia + Các công ty định giá tài sản tư nhân: Hoạt động định giá có thể do Tổng cục hoặc các công ty định giá thực hiện. Tổng cục chủ yếu thực hiện tất cả các trường hợp định giá tài sản theo yêu cầu của Chính phủ; Các công ty thẩm định giá theo nhu cầu của thị trường. Ở Malaysia, các tiểu chuẩn định giá đất cũng được hình thành vào năm 1998. Theo cơ quan thẩm định bất động sản Malaysia, đây là những tiêu chuẩn đúc rút từ những thành quả phát triển mới nhất của định giá quốc tế. Với việc ban hành những tiêu chuẩn này, các nhà chuyên môn hy vọng sẽ nâng cao trình độ phát triển của định giá Malaysia ngang tầm với định giá quốc tế. Với việc ban hành những tiêu chuẩn này, các nhà chuyên môn hy vọng sẽ nâng cao trình độ phát triển của định giá Malaysia ngang tầm với định giá quốc tế. Tiểu chuẩn định giá Malaysia bao gồm + Giá trị thị trường được sử dụng làm cơ sở trong định giá. Khái niệm giá trị thị trường được chấp thuận trên tất cả các nước thành viên của Ủy ban tiêu chuẩn định giá quốc tế. Đó là giá trị thị trường của tài sản ở thời điểm đánh giá là giá trị của giao dịch mà người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán sau khi cả hai bên đã có những nỗ lực về tìm hiểu và quảng bá thông tin thị trường và không có Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 25
27. sự bắt buộc trong giao dịch mua bán này. Giá trị thị trường phải được sử dụng làm cơ sở trong mọi trường hợp định giá trừ những trường hợp đặc biệt. + Tiêu chuẩn giá trị phi thị trường. Tiêu chuẩn này đưa ra các trường hợp khi giá trị thị trường không được sử dụng làm cơ sở định giá. Trong trường hợp đó, người định giá phải chỉ rõ lý do tại sao. + Tiểu chuẩn điều kiện đối với người định giá. Ví dụ như những yêu cầu về mục tiêu định giá, thời gian định giá, những giả định và phí + Tiêu chuẩn về mục tiêu định giá và những cơ sở định giá cho mỗi loại mục tiêu đó. + Tiêu chuẩn về thu thập số liệu cần thiết cho định giá. + Tiêu chuẩn về báo cáo định giá. + Tiêu chuẩn về các phương pháp định giá: phương pháp so sánh, phương pháp đầu tư, phương pháp thặng dư, phương pháp chi phí và phương pháp lợi nhuận. + Tiêu chuẩn về các giả định trong định giá. Những giả định này đều phải được đưa vào trong nội dung báo cáo, phần về ý kiến về giá trị tài sản. + Tiêu chuẩn về các điều kiện hạn chế của các báo cáo định giá. Những giới hạn khác phải được khách hàng đồng ý và đưa vào báo cáo. VI. Bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp về định giá bất động sản 1. Bảo hiểm nghề nghiệp Bảo hiểm là biện pháp chia sẻ rủi ro của một người hay của số ít người cho cả cộng đồng những người có khả năng gặp rủi ro cùng loại, bằng cách mỗi người trong cộng đồng góp một số tiền nhất định vào một qũy chung và từ qũy chung đó bù đắp thiệt hại cho thành viên trong cộng đồng không may bị thiệt hại do rủi ro đó gây ra. Bảo hiểm là sự phân tán rủi ro, chia sẻ rủi ro là sự đóng góp của số đông vào sự bất hạnh của số ít, là một biện pháp để lường trước và quản lý các rủi ro xảy ra ngoài ý muốn. Người được bảo hiểm đóng một khoản phí nhất định và được đền bù cho thiệt hại khi có rủi ro xảy ra. Bảo hiểm là hình thức chuyển giao rủi ro. Mua bảo hiểm thực chất là mua sự an tâm, là đổi lấy cái sự không chắc chắn có khả năng xảy ra thiệt hại bằng sự chắc chắn thông qua việc bù đắp bằng tài chính. Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 26
28. Bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp là loại hình bảo hiểm bồi thường cho người được bảo hiểm, những thiệt hại mà họ có trách nhiệm phải bồi thường cho chủ đầu tư, phát sinh từ những sai sót hay bất cẩn mà họ có thể mắc phải trong quá trình thực hiện công việc, hoặc các thiệt hại về người hoặc về tài sản đối với các bên thứ ba mà người được bảo hiểm có trách nhiệm pháp lý phải bồi thường phát sinh từ những sai sót hay bất cẩn nêu trên cũng có thể được kết hợp bảo hiểm ở loại hình này nếu người được bảo hiểm yêu cầu thêm. Thời hạn bảo hiểm: Bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp có thể được thực hiện theo năm, hoặc theo từng công việc cụ thể. Bảo hiểm theo năm có nghĩa là bảo hiểm mọi trách nhiệm nghề nghiệp của người được bảo hiểm trong năm bảo hiểm phát sinh từ bất kỳ công việc chuyên môn nào họ thực hiện. Bảo hiểm theo công việc cụ thể chỉ bảo hiểm trách nhiệm chuyên môn của người được bảo hiểm phát sinh từ một công việc cụ thể. Số tiền bảo hiểm là số tiền mà doanh nghiệp bảo hiểm phải trả cho người được bảo hiểm theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo hiểm. Phí bảo hiểm: là khoản tiền mà bên mua bảo hiểm phải đóng cho doanh nghiệp bảo hiểm theo thời hạn và phương thức do các bên thỏa thuận trong hợp đồng bảo hiểm. Số tiền này được qui định tuỳ theo loại hình bảo hiểm, và tuỳ theo chính sách của từng công ty bảo hiểm. Thông thường, phí bảo hiểm được tính theo tỉ lệ phần trăm (%) trên doanh thu công việc, số tiền bảo hiểm hoặc là số tiền cố định tuỳ theo từng điều kiện cụ thể. Tỷ lệ phí phụ thuộc vào loại công việc chuyên môn của người được bảo hiểm, từng loại công việc cụ thể, giới hạn bồi thường và mức khấu trừ do khách hàng lựa chọn, số lượng nhân viên và cán bộ kỹ thuật thực hiện công việc Theo qui định tại Luật kinh doanh bảo hiểm (Số 24/2000/QH10) ngày 22/2/2000: Kinh doanh bảo hiểm là hoạt động của doanh nghiệp bảo hiểm nhằm mục đích sinh lợi, theo đó doanh nghiệp bảo hiểm chấp nhận rủi ro của người được bảo hiểm, trên cơ sở bên mua bảo hiểm đóng phí bảo hiểm để doanh nghiệp bảo hiểm trả tiền bảo hiểm cho người thụ hưởng hoặc bồi thường cho người được bảo hiểm khi xảy ra sự kiện bảo hiểm. Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 27
29. Sự kiện bảo hiểm là sự kiện khách quan do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định mà khi sự kiện đó xảy ra thì doanh nghiệp bảo hiểm phải trả tiền bảo hiểm cho người thụ hưởng hoặc bồi thường cho người được bảo hiểm. Nguyên tắc cơ bản trong hoạt động bảo hiểm là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu bảo hiểm chỉ được tham gia bảo hiểm tại doanh nghiệp bảo hiểm hoạt động ở Việt Nam, và doanh nghiệp bảo hiểm phải bảo đảm các yêu cầu về tài chính để thực hiện các cam kết của mình đối với bên mua bảo hiểm. Quyền bên mua bảo hiểm: + Lựa chọn doanh nghiệp bảo hiểm hoạt động tại Việt Nam để mua bảo hiểm; + Yêu cầu doanh nghiệp bảo hiểm giải thích các điều kiện, điều khoản bảo hiểm; cấp giấy chứng nhận bảo hiểm hoặc đơn bảo hiểm; + Ðơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng bảo hiểm theo quy định tại khoản 3 Ðiều 19, khoản 1 Ðiều 20 của Luật kinh doanh bảo hiểm; + Yêu cầu doanh nghiệp bảo hiểm trả tiền bảo hiểm cho người thụ hưởng hoặc bồi thường cho người được bảo hiểm theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo hiểm khi xảy ra sự kiện bảo hiểm. + Chuyển nhượng hợp đồng bảo hiểm theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo hiểm hoặc theo quy định của pháp luật; Nghĩa vụ của bên mua bảo hiểm + Ðóng phí bảo hiểm đầy đủ, theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng bảo hiểm; + Kê khai đầy đủ, trung thực mọi chi tiết có liên quan đến hợp đồng bảo hiểm theo yêu cầu của doanh nghiệp bảo hiểm; + Thông báo những trường hợp có thể làm tăng rủi ro hoặc làm phát sinh thêm trách nhiệm của doanh nghiệp bảo hiểm trong quá trình thực hiện hợp đồng bảo hiểm theo yêu cầu của doanh nghiệp bảo hiểm; + Thông báo cho doanh nghiệp bảo hiểm về việc xảy ra sự kiện bảo hiểm theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo hiểm; + áp dụng các biện pháp đề phòng, hạn chế tổn thất. Quyền của doanh nghiệp bảo hiểm Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 28
30. + Thu phí bảo hiểm theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo hiểm; + Yêu cầu bên mua bảo hiểm cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin liên quan đến việc giao kết và thực hiện hợp đồng bảo hiểm; + Ðơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng bảo hiểm theo quy định tại khoản 2 Ðiều 19, khoản 2 Ðiều 20, khoản 2 Ðiều 35 và khoản 3 Ðiều 50 của Luật kinh doanh bảo hiểm; + Từ chối trả tiền bảo hiểm cho người thụ hưởng hoặc từ chối bồi thường cho người được bảo hiểm trong trường hợp không thuộc phạm vi trách nhiệm bảo hiểm hoặc trường hợp loại trừ trách nhiệm bảo hiểm theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo hiểm; + Yêu cầu bên mua bảo hiểm áp dụng các biện pháp đề phòng, hạn chế tổn thất; + Yêu cầu người thứ ba bồi hoàn số tiền bảo hiểm mà doanh nghiệp bảo hiểm đã bồi thường cho người được bảo hiểm do người thứ ba gây ra đối với tài sản và trách nhiệm dân sự. Nghĩa vụ của doanh nghiệp bảo hiểm + Giải thích cho bên mua bảo hiểm về các điều kiện, điều khoản bảo hiểm; quyền, nghĩa vụ của bên mua bảo hiểm; + Cấp cho bên mua bảo hiểm giấy chứng nhận bảo hiểm, đơn bảo hiểm ngay sau khi giao kết hợp đồng bảo hiểm; + Trả tiền bảo hiểm kịp thời cho người thụ hưởng hoặc bồi thường cho người được bảo hiểm khi xảy ra sự kiện bảo hiểm; + Giải thích bằng văn bản lý do từ chối trả tiền bảo hiểm hoặc từ chối bồi thường; + Phối hợp với bên mua bảo hiểm để giải quyết yêu cầu của người thứ ba đòi bồi thường về những thiệt hại thuộc trách nhiệm bảo hiểm khi xảy ra sự kiện bảo hiểm. 2. Bảo hiểm nghề nghiệp định giá Việc mua bảo hiểm nghiề nghiệp nhằm chia sẻ những rủi ro do hoạt động định giá gây ra. Mua bảo hiểm nghề nghiệp thuộc loại hình bảo hiểm dân sự. Theo qui định tại Nghị định Thẩm định giá (nghị định 101/NĐ-CP) và các văn bản hướng dẫn: Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 29
31. + Doanh nghiệp thẩm định giá mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định giá của doanh nghiệp bảo hiểm hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Doanh nghiệp thẩm định giá được mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định giá của doanh nghiệp bảo hiểm nước ngoài trong trường hợp doanh nghiệp bảo hiểm hoạt động ở Việt Nam chưa cung cấp dịch vụ bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định giá. Doanh nghiệp thẩm định giá có vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp thẩm định giá là thành viên của tổ chức thẩm định giá quốc tế có thể mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định giá của doanh nghiệp bảo hiểm nước ngoài. Chi phí mua bảo hiểm được tính vào chi phí kinh doanh theo chi phí thực tế và phải có hóa đơn chứng từ hợp pháp. + Trường hợp doanh nghiệp thẩm định giá không mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định giá thì phải lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp tính vào chi phí kinh doanh với mức trích hàng năm từ 0,5% đến 1% trên doanh thu dịch vụ thẩm định giá (doanh thu không có thuế giá trị gia tăng) tùy theo khả năng tài chính của doanh nghiệp. Khi Quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp có số dư cuối năm tài chính tương đương 10% doanh thu dịch vụ thẩm định giá trong năm tài chính thì không tiếp tục trích quỹ dự phòng nữa. + Doanh nghiệp thẩm định giá chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước khách hàng về kết quả thẩm định giá ghi trong chứng thư thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết. Trường hợp kết quả thẩm định giá không đúng, gây thiệt hại cho khách hàng hoặc người sử dụng kết quả thẩm định giá (Nhà nước, tổ chức, cá nhân) thì doanh nghiệp thẩm định giá phải bồi thường. Việc giải quyết bồi thường thiệt hại được thực hiện theo một trong các hình thức sau: ‚ Thoả thuận bồi thường. ‚ Giải quyết bằng trọng tài theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại hoặc phán quyết của toà án theo quy định của pháp luật. + Khi phải bồi thường thiệt hại do lỗi của doanh nghiệp thẩm định giá gây ra thì doanh nghiệp thẩm định giá được doanh nghiệp bảo hiểm bồi thường theo hợp đồng bảo hiểm đã cam kết, hoặc sử dụng Quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp để bồi thường thiệt hại. Trường hợp số tiền phải chi trả bồi thường lớn hơn số bồi thường của doanh nghiệp bảo hiểm hoặc lớn hơn quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp thì doanh nghiệp được trích từ quỹ dự phòng tài chính (nếu có) để chi trả, nếu quỹ Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 30
32. dự phòng tài chính cũng không đủ thì phần thiếu sẽ được tính vào chi phí kinh doanh sau khi trừ đi số thu bồi thường của đơn vị, cá nhân (nếu có) theo quy định của pháp luật hiện hành. VII. Đạo đức nghề nghiệp trong định giá bất động sản Doanh nghiệp, tổ chức định giá và người định giá phải tôn trọng và chấp hành đúng pháp luật của nhà nước trong quá trình hành nghề. Người hành nghề định giá phải là người có đạo đức tốt, có năng lực chuyên môn và kinh nghiệm cần thiết để tiến hành định giá bất động sản. Các tiêu chuẩn đạo đức phải tuân thủ trong việc hành nghề định giá bất động sản bao gồm: Độc lập, Chính trực, Khách quan, Bí mật, Công khai, minh bạch. - Độc lập Độc lập là nguyên tắc hành nghề cơ bản của doanh nghiệp định giá và người định giá: + Trong quá trình định giá bất động sản, doanh nghiệp, tổ chức định giá và người định giá phải thực sự không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất kỳ lợi ích vật chất hoặc tinh thần nào làm ảnh hưởng đến sự trung thực, khách quan của việc định giá. + Trong quá trình thẩm định giá, nếu có sự hạn chế khác về tính độc lập thì doanh nghiệp, tổ chức định giá và người tiến hành định giá phải tìm cách loại bỏ sự hạn chế này. Nếu không loại bỏ được thì doanh nghiệp, tổ chức định giá và người định giá bất động sản phải nêu rõ điều này trong báo cáo kết quả thẩm định những mối quan hệ mang tính tập thể hay cá nhân, trực tiếp hoặc gián tiếp đối với bất đống sản hay với doanh nghiệp là đối tượng của nhiệm vụ định giá mà mối quan hệ đó có thể dẫn đến mâu thuẫn lợi ích tiềm tàng. + Đối với báo cáo kết quả định giá của người định giá khác, người định giá phải xem xét một cách độc lập, khách quan và kết luận thống nhất hay không thống nhất với một phần hay tòan bộ nội dung của báo cáo đó. - Chính trực Người định giá bất động sản phải thẳng thắn, trung thực và có chính kiến rõ ràng trong phân tích các yếu tố tác động khi định giá. Người định giá phải từ chối định giá Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 31
33. khi khi xét thấy không có đủ điều kiện hoặc khi bị chi phối bởi những ràng buộc có thể làm sai lệch kết quả định giá. - Khách quan Người định giá bất động sản phải công bằng, tôn trọng sự thật và không được thành kiến, thiên vị trong việc thu thập tài liệu và sử dụng tài liệu để phân tích các yếu tố tác động khi định giá bất động sản: + Doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên không được tiến hành công việc định giá khi những ý kiến và kết luận thẩm định đã được đề ra có chủ ý từ trước. + Tiền thu dịch vụ định giá bất động sản phải được xác định một cách độc lập, không phụ thuộc vào kết quả định giá đã được thỏa thuận từ trước. + Doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viên phải thẩm tra những thông tin, dữ liệu do khách hàng hay một bên nào cung cấp để khẳng định tính phù hợp hay không phù hợp của thông tin, dữ liệu đó. Trường hợp việc thẩm tra những thông tin, dữ liệu bị hạn chế thì người định giá phải nêu rõ sự hạn chế đó trong báo cáo thẩm định. + Doanh nghiệp, tổ chức định giá và người định giá không được tiến hành một dịch vụ thẩm định dựa trên những điều kiện có tính giả thiết không có tính hiện thực. - Bí mật Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và người thẩm định giá bất động sản không được tiết lộ những thông tin, dữ liệu thực tế của khách hàng hay kết quả thẩm định giá với bất kỳ người ngoài nào, trừ trường hợp được khách hàng hoặc pháp luật cho phép. - Công khai, minh bạch + Doanh nghiệp, tổ chức định giá và người định giá bất động sản phải công khai những điều kiện hạn chế và những điều kiện loại trừ theo thỏa thuận với khách hàng trong báo cáo kết quả định giá. Báo cáo kết quả định giá bất động sản cũng phải nêu rõ các điều kiện ràng buộc về công việc, phạm vi công việc, điều kiện hạn chế, giả thiết đặt ra của người định giá. Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 32
34. + Mọi tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kỹ thuật của bất động sản và kết quả định giá bất động sản phải được thể hiện đầy đủ, rõ ràng trong báo cáo kết quả định giá. Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 33
35. CHUYÊN ĐÊ 2 QUI TRÌNH ĐỊNH GIÁ VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ I/Qui trình định giá bất động sản Định giá bất động sản là việc ước tính giá trị thị trường của bất động sản trong điều kiện nhất định, tại thời điểm nhất định và phục vụ cho mục đích nhất định. Việc định giá được thực hiện trên cơ sở thu thập và phân tích các thông tin liên quan đến bất động sản, và sử dụng các phương pháp phù hợp nhằm ước tính giá trị bất động sản. Chính vì thế, qui trình định giá bất động sản được bắt đầu bằng việc xác định những thông tin cơ bản như mục đích định giá, các đặc điểm của bất động sản, thời điểm định giá và kết thúc bằng báo cáo kết quả định giá, chứng thư định giá gửi cho khách hàng. Qui trình định giá bất động sản được thực hiện theo 6 bước sau đây : Bước 1: Xác định tổng quát về bất động sản cần định giá Bước 2: Lập kế hoạch định giá. Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin. Bước 4: Phân tích thông tin. Bước 5: Xác định giá bất động sản Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá 1. Xác định tổng quát về bất động sản cần định giá Trong bước này cần xác định tổng quát về bất động sản cần định giá, mục đích định giá, cơ sở định giá cụ thể như sau: - Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của bất động sản cần định giá. - Mục đích thẩm định giá: Thẩm định viên phải xác định và nhận thức mục đích thẩm định giá của khách hàng. Mục đích thẩm định giá phải được nêu rõ trong báo cáo thẩm định giá. - Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả thẩm định giá. Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 34
36. - Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá: Định giá viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với: những yêu cầu và mục đích định giá của khách hàng; những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị BĐS; những giới hạn về: tính pháp lý, công dụng của BĐS, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của định giá viên theo hợp đồng định giá. - Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của định giá viên phải dựa trên cơ sở: + Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả tđịnh giá. + Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liên quan. + Trong quá trình định giá, nếu định giá viên thấy những điều kiện hạn chế và ràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông báo ngay cho tổ chức định giá và cho khách hàng. - Xác định thời điểm thẩm định giá: định giá vào thời điểm hiện tại, tương lai hay quá khứ - Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần thẩm định giá phải được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng thẩm định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng. - Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá. - Xác định cơ sở giá trị của tài sản: Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình BĐS cần định giá, định giá viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc thẩm định giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường. Việc xác định giá trị làm cơ sở cho thẩm định giá phải phù hợp với những quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 35
37. 2. Khảo sát thị trường thu thập thông tin bất động sản. - Khảo sát hiện trường Định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường; Đôi với bất động sản, định giá viên phải khảo sát và thu tập số liệu về: + Vị trí thực tế của bất động sản so sánh vợi vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản. + Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản. + Đối với công tình xây dung dở dang, định giá viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dung công trình. - Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cư cho việc định giá, định giá viên cần chụp ảnh bất động sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau. - Thu thập thông tin. Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, định giá viên phải thu thập các thông tin sau: - Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của bất động sản so sánh. - Các thông tin về yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua – người bán tiềm năng. - Các thông tin về tính pháp lý của bất động sản. - Với bất động sản cần thu thập thêm các thông tin về những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường tác động đến giá trị BĐS cần dịnh giá. - Để thực hiện định giá, định giá viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn khác nhau. Định giá viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm dộ chính xác của thông tin 3. Phân tích thông tin về bât động sản. Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của bất động sản cần định giá. Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 36
38. + Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường bất động sản. + Phân tích những đặc trưng của thị trường bất động sản cần định giá: hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường, xu hướng cung cầu trên thị trường bất động sản. + Phân tích về khách hàng + Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu nhất của bất động sản. 4. Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản. Dựa trên loại BĐS và hệ thống thông tin thu thập được định giá viên lựa chọn phương pháp định giá phù hợp để áp dụng rút ra chỉ số giá trị của bất động sản. Cần nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của bất động sản cần định giá. Định giá viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương pháp trong định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của bất động sản và với mục đích định giá. Định giá viên cần nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá. 5. Xác định giá bất động sản. Trên cơ sở áp dụng các phương pháp định giá trong bước này người định giá cần thực hiện hòa hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị BĐS cần định giá. Trong áp dụng phương pháp so sánh thường sử dụng so sánh nhiều BĐS tương tự BĐS cần định giá để tính ra chỉ số giá so sánh của các BĐS khác nhau. Các chỉ số giá so sánh này có thể được thể hiện ở dạng giá của toàn bộ BĐS, giá theo đơn vị m2 đất sử dụng, m2 xây dựng, lô đất Định giá viên cần sử dụng các kỹ thuật hòa hợp các chỉ số giá trị của các BĐS so sánh để rút ra giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách bằng cách sử dụng phương pháp tính trọng số hoăc tính mức bình quân của các chỉ số giá so sánh. Trong trừơng hợp sử dụng nhiều hơn 1 phương pháp để định giá, mỗi phương pháp sẽ có 1 chỉ số giá khác nhau, do đó cần thực hiện hòa hợp chỉ số giá của các Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 37
39. phương pháp khác nhau thành 1 chỉ số giá của BĐS mục tiêu. Để làm việc này chúng ta cũng cần áp dụng các kỹ thuật hòa hợp chỉ số giá để rút ra giá BĐS mục tiêu. Người định giá có thể sử dụng nhiều phương pháp định giá cho nhiệm vụ định giá BĐS cụ thể, nhưng trong đó có 1 phương pháp chính và các phương pháp khác chỉ mang tính tham khảo thì cần chỉ rõ phương pháp nào được sử dụng là chính, phương pháp nào mang tính tham khảo. Khi so sánh chỉ số giá trị rút ra từ mỗi phương pháp cần giải thích được sự khác biệt trong chỉ số giá khi áp dụng các phương pháp định giá khác nhau. Giá trị cuối cùng của BĐS có thể được xác định có thể là con số cụ thể, có thể là nằm trong khoảng giá trị. Quá trình hòa hợp các chi số giá trị để rút ra giá trị của BĐS cần định giá phải được trình bày đầy đủ trong báo cáo định giá. 6. Lập hồ sơ và chứng thư định giá. Nhiệm vụ định giá chỉ hoàn thành cho đến khi kết luận được phát biểu trong báo cáo và trình bày cho khách hàng. Báo cáo định giá tự nó chứa đựng tất cả những số liệu được xem xét và được phân tích, các phương pháp áp dụng và những nguyên nhân dẫn đến ước lượng giá trị cuối cùng. Phân tích giá trị hòa hợp cho phép người đọc hiểu vấn đề và số liệu thực tế được trình bày và để theo dõi những lý do đằng sau kết luận giá trị của người định giá. Ước lượng là quan điểm của người định giá và nó phản ánh kimh nghiệm và điều chỉnh mà người này đã áp dụng để nghiên cứu những số liệu được tợp hợp. Báo cáo định giá là sự thể hiện hữu hình công việc của người định giá. Trong quá trình chuẩn bị báo cáo, người định giá nên đặc biệt chú ý tới cách viết, tổ chức và trình bày và hình thức chung của báo cáo. Các kết luận định giá có thể được thông tin cho khách hàng bằng miệng hoặc viết. Các báo cáo viết có thể là báo cáo đầy đủ, báo cáo tóm tắt hoặc báo cáo có giới hạn. Chứng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá, kết quả định giá, những điều kiện ràng buộc có ảnh hưởng đến việc ước lượnggiá trị BĐS và sư dụng kết quả định giá. Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 38
40. II/ Các phương pháp định giá bất động sản 1. Phương pháp so sánh trực tiếp - Khái niệm Phương pháp so sánh là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các BĐS tương tự với BĐS cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của BĐS cần định giá. Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong định giá các BĐS có giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường. Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng khá rộng rãi trong nhiều nước trên thế giới, đồng thời được sử dụng nhiều nhất trong thực tế định giá các tài sản khác nhau. Phương pháp này không có công thức hay mô hình cố định, mà dựa vào thông tin của các giao dịch thị trường để định giá. - Cơ sở lý luận Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một BĐS nào đó, đều có liên hệ với giá trị thị trường của các BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường. Vì thế, phương pháp này quan tâm đến giá cả và các đặc tính tương tự của BĐS. Phương pháp so sánh dựa trên cơ sở những BĐS tương tự nhau về đặc điểm kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý Người định giá phải so sánh các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý của BĐS cần định giá với BĐS so sánh để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá chỉ dẫn để đi đến mức giá tài sản cần thẩm định. Phương pháp so sánh áp dụng để định giá các tài sản có giao dịch phổ biến trên thị trường. Kết quả thẩm định sử dụng cho các mục đích mua, bán, cho thuê, góp vốn, thế chấp tài sản, xây dựng báo cáo tài chính Giao dịch phổ biến trên thị trường: là hoạt động mua, bán tài sản công khai trên thị trường. Một tài sản được coi là có giao dịch phổ biến khi có it nhất 2 tài sản tương tự đã có giao dịch mua bán trên thị trường. Giá thị trường là số tiền thực tế trả cho một hàng hóa, dịch vụ nhất định do người mua, người bán đã hoặc có khả năng thỏa thuận trong từng trường hợp mua bán cụ thể. Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 39
41. - Các trường hợp áp dụng Đối với bất động sản, phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng trong các trường hợp sau: + Các bất động sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu. + Các mảnh đất trống Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp được sử dụng rộng rãi trong định giá cho mục đích mua bán, định giá thế chấp, định giá để đánh thuế bất động sản, định giá cho việc mua và chuyển quyền sở hữu (hay sử dụng) đất đai Việc định giá cho các bất động sản theo phương pháp này chỉ được thực hiện khi có các bằng chứng về việc mua bán và cho thuê có thể sử dụng được. Phương pháp so sánh trực tiếp thường được coi là đầu vào cho các phương pháp định giá khác như: các phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư. Phương pháp này được đang chiếm ưu thế trong điều kiện hiện nay do sự phát triển của công nghệ thông tin và máy vi tính - Các bước tiến hành Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên việc phân tích các giá mua bán, cho thuê của các tài sản tương tự có thể so sánh được trên thị trường, và giả định hàng hoá có thể “thay thế” nhau được. Tuy nhiên, do không có các BĐS giống nhau hoàn toàn, hơn nữa, giá cả của BĐS thường thay đổi theo thời gian. Vì vậy, khi tiến hành định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp cần phải tuân theo các bước sau đây: Bước 1- Tìm kiếm thông tin về những BĐS “tương tự” được giao dịch trong thời gian gần với thời điểm định giá. Các yếu tố của tài sản tương tự bao gồm các đặc tính về kỹ thuật, thiết kế, tính năng sử dụng là tương tự nhau bao gồm: + Các đặc điểm vật chất BĐS: kích cỡ, kiểu loại, hình dáng, kết cấu, tuổi thọ, chất lượng, trang thiết bị, tiện nghi + Tình trạng pháp lý BĐS: Bất động sản có mức độ hoàn chỉnh các tài liệu pháp lý càng cao, thì giá trị càng cao. Vì thế, khi định giá, cần phải xem Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 40
42. xét về giấy tờ, về quy hoạch, việc hoàn thiện thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính hoàn thành, thời gian sử dụng bất đống sản + Đặc điểm mặt bằng: các đặc tính về mặt bằng gồm kích thước, bề rộng mặt tiền, hình dáng và các nét đặc trưng địa lý. + Địa điểm: gần các cảnh quan nào, tình trạng giao thông, các công trình công cộng gần kề, tình trạng ô nhiễm, hệ thống thoát nước và các đặc tính địa hình. Những đặc trưng này là quan trọng trong việc xác định vị trí, địa điểm đó có thể được coi là sử dụng cao nhất và tốt nhất không. + Các công trình xây dựng liên quan: các công trình liên quan tới hình dáng và cấu trúc: sự trang trí, cách xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế + Thời gian giao dịch: ngày giao dịch có ảnh hưởng quan trọng tới giá giao dịch thị trường của bất động sản. + Các điều khoản và điều kiện của giao dịch: các điều kiện về thanh toán (thanh toán ngay một lần/nhiều lần), bán trực tiếp/gián tiếp, bán cưỡng ép/tự nguyện Bước 2- Tiến hành kiểm tra, phân tích các thông tin thu thập được, so sánh các thông tin với các thông tin của tài sản cần định giá, để tìm những thông tin có thể đưa ra so sánh được. Riêng đối với bất động sản, các thông tin cần phân tích là: + Nguồn gốc các giao dịch thị trường: loại bất động sản, địa chỉ của bất động sản, diện tích đất, tổng diện tích sàn của bất động sản, thời hạn sở hữu của bất động sản, thời gian giao dịch Các thông tin trên phải rõ ràng, chính xác + Đánh giá các giao dịch thị trường: các giao dịch sử dụng cho việc so sánh phải đảm bảo “người bán tự nguyện và người mua tự nguyện’’. + Lựa chọn và tiến hành quy đổi giá của các bất động sản ra đơn vị so sánh chuẩn tùy thuộc vào loại bất động sản: giá/mét vuông, giá/mét dài mặt tiền, giá/ căn hộ nhằm loại bỏ sự khác nhau giữa các bất động sản về diện tích, kích thước Cụ thể như sau: Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 41
43. Loại bất động sản Đơn vị so sánh chuẩn Đất đai - Ðất nông nghiệp, lâm nghiệp; Giá/mét vuông, giá/sào (360m2), giá/ha đất chuyên dùng; đất chưa sử dụng Giá/mét vuông; giá/sào (360m2), - Ðất khu dân cư nông thôn giá/mét dài mặt tiền Nhà ở, cửa hàng, cửa hiệu, văn Giá/mét vuông, giá/căn hộ, giá/phòng phòng, khách sạn, bệnh viện Kho tàng Giá/mét vuông, giá/mét khối dung tích Sân bay, bến cảng Giá/mét vuông Rạp hát, tiệm ăn Giá/chỗ ngồi Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những ưu điểm và bất lợi của bất động sản cần định giá với bất động sản so sánh. Bước 3: Lựa chọn và tiến hành điều chỉnh các thông tin cho phù hợp với tàisản cần định giá. Trong thực tế, định giá viên thường lựa chọn thông tin của 3-5 tài sản tương tự, để điều chỉnh cho phù hợp với tài sản cần định giá Đối tượng điều chỉnh: giá của các tài sản so sánh (có thể là tổng mức giá của một bất động sản hoặc giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn). Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh chủ yếu (các đặc điểm tự nhiên, pháp lý) giữa bất động sản so sánh và bất động sản cần thẩm định giá. Nguyên tắc điều chỉnh: lấy tài sản cần định giá làm chuẩn, những yếu tố tích cực tồn tại ở tài sản cần định giá mà không tồn tại ở các tài sản so sánh thì cộng thêm vào (điều chỉnh tăng giá) và ngược lại. Tỷ lệ điều chỉnh: Tùy thuộc vào đặc điểm của tài sản, mức giá giao dịch trên thị trường của tài sản mà định giá viên lựa chọn tỷ lệ điều chỉnh (tính theo tỷ lệ % trên giá trị tài sản). Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 42
44. Những chỉ tiêu Bất động sản Bất động sản Bất động sản cần điều chỉnh so sánh 1 so sánh 2 định giá Tỷ lệ Mức Tỷ lệ điều Mức điều điều chỉnh (% điều chỉnh (% chỉnh tăng, giảm chỉnh tăng, giảm) Giá bán (giá thị Chưa biết trường) Giá bán/m2 Tình trạng pháp lý Diện tích Kích thước/hình dạng/hướng/chiều rộng, chiều dài Lợi thế kinh doanh Điều kiện hạ tầng Môi trường sống Lợi ích tương lai Quy hoạch Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 43
45. Tổng mức điều chỉnh Giá bán/đơn vị chuẩn Giá bán đã được điều chỉnh Bước 4- Bước cuối cùng là ước tính giá trị của tài sản cần định giá trên cơ sở giá của các tài sản so sánh được sau khi đã điều chỉnh. Ví dụ1: Phương pháp so sánh Cần định giá là một căn hộ có diện tích 56m2 nằm ở tầng 3 của một chung cư 5 tầng. Chung cư này được xây dựng xong và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm. Qua thu thập thông tin trong vòng 1 tháng so với ngày định giá ở khu vực này có 5 BĐS giao dịch thành công như sau: - BĐS 1 nằm ở ngay tầng trệt ở chung cư này có diện tích 84m2 và trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần định giá 20 triệu đồng, được bán với giá 692 triệu đồng. - BĐS 2 nằm ở lô chung cư cách đó 30 m và cùng nằm trong cụm chung cư này cũng là chung cư 5 tầng và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm, nhưng vị trí thuận lợi hơn, có diện tích 70m2 nằm ở tầng 3 trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần định giá 10 triệu đồng, được bán với giá 360 triệu đồng. - BĐS 3 nằm ở tầng trệt cùng lô chung cư với BĐS 2 có diện tích 84m2 trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần định giá 20 triệu đồng, được bán với giá 717,2 triệu đồng. - BĐS 4 nằm ở lô chung cư cách chung cư có căn hộ cần định giá 150 m, vị trí kém thuận lợi hơn, cũng là chung cư 5 tầng và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm có diện tích 42m2, nằm ở tầng 3, trang trí nội thất tương tự bất động sản cần định giá, được bán với giá 189 triệu đồng. - BĐS 5 nằm ngay tầng trệt của BĐS 4 có diện tích 70m2, trang trí nội thất tương tự BĐS 4 được bán với giá 525 triệu đồng. Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 44
46. Qua so sánh cho thấy các BĐS so sánh và BĐS cần định giá có các yếu tố so sánh cơ bản sau: vị trí các tầng, trang trí nội thất, vị trí chung cư Bảng các yếu tố so sánh của bất động sản so sánh và bất động sản cần định giá. Những yếu Bất Bất động Bất động Bất động Bất động Bất động tố động sản 2 sản 3 sản 4 sản 5 sản cần định giá so sánh sản 1 Tầng tầng 1/5 tầng 2/5 tầng tầng 3/5 tầng 3/5 tầng 1/5 3/5 Diện tích 84 m2 70 m2 84m2 42 m2 70 m2 56 m2 Giá bán 692 tr đ 360 tr đ 717,2 tr 189 tr đ 525 tr đ Chưa đ biết Nội thất X+ X + X X trđ X trđ X trđ 20trđ 10trđ +20tr đ Cùng Thuận lợi Cùng Kém Kém Vị trí chung cư hơn chung cư thuận lợi thuận lợi hơn hơn Bước 1: Điều chỉnh chênh lệch về trang trí nội thất và quy đổi đơn giá về 01 mét vuông diện tích - Ước tính giá bán BĐS 1 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với BĐS cần định giá: 692 trđ – 20 trđ = 672 trđ Đơn giá bán BĐS 1 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất: Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 45
47. 672 trđ/ 84m2 = 8 trđ/m2 - Ước tính giá bán BĐS 2 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với BĐS cần định giá: 360 trđ -10 trđ = 350 trđ Đơn giá bán BĐS 2 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất: 350 trđ / 70m2 = 5trđ/m2 - Ước tính giá bán BĐS 3 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất so với BĐS cần định giá: 717,2 trđ – 20trđ = 697,2 trđ Đơn giá bán BĐS 3 sau khi điều chỉnh sự khác biệt về trang trí nội thất: 697,2 trđ/ 84m2 = 8,3 trđ/m2 - Đơn giá bán BĐS 4 189 trđ/ 42m2 = 4,5 trđ/m2 - Đơn giá bán BĐS 5 525 trđ/ 70m2 = 7,5 trđ/m2 Bước 2: đối chiếu các yếu tố so sánh: - BĐS cần định giá, BĐS 2 và BĐS 4 cùng nằm ở tầng 3. - BĐS 1, BĐS 3 và BĐS 5 cùng nằm ở tầng trệt. - BĐS cần định giá và BĐS 1 cùng nằm ở 1 chung cư. - BĐS 2 và BĐS 3 cùng nằm ở 1 chung cư. - BĐS 4 và BĐS 5 cùng nằm ở 1 chung cư. Bước 3: so sánh đơn giá bán, tìm ra tỷ lệ chênh lệch giữa các căn hộ: So sánh đơn giá bán giữa BĐS 2 và BĐS 3, giữ BĐS 4 và BĐS 5 cho thấy BDS2 5tr / m = ×100% = 60,24% BDS3 8,3tr / m BDS4 4,5tr / m = ×100% = 60% BDS5 7,5tr / m Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 46
48. Bước 4: Ước tính đơn giá bán và tổng giá trị thị trường căn hộ cần định giá - Đơn giá bán căn hộ ở tầng 3 bằng khoảng 60% đơn giá bán căn hộ tầng trệt. - Từ đó đơn giá bán căn hộ cần định giá bằng khoảng 60% đơn giá bán của BĐS1. - Giá thị trường của BĐS cần thẩm định giá là: 8trđ/m2 x 60% x 56m2 = 268,8 triệu đ. - Ưu, nhược điểm của phương pháp so sánh - Ưu điểm: + Đây là phương pháp ít khó khăn về mặt kỹ thuật, vì nó không cần thiết phải xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dự vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường + Phương pháp này có sự đánh giá về giá trị thị trường giao dịch thực tế, vì vậy dễ dàng thuyết phục được khách hàng - Nhược điểm: + Cần thiết phải có nhiều thông tin rõ ràng, chính xác. Nếu các thông tin giao dịch không chính xác, thì không sử dụng được phương pháp này. + Các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá, đặc biệt là tính thời điểm (thông tin giao dịch thành công thường diễn ra trước thời điểm cần định giá bất động sản mục tiêu). Trong điều kiện thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn. 2. Phương pháp thu nhập Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định thành giá trị vốn hiện tại của nó (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Cơ sở lý luận Phương pháp thu nhập dựa cơ sở lý luận là, giá cả của một tài sản là khoản thu nhập trong tương lai do tài sản đó mang lại, hay giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại (tại thời điểm thẩm định giá) của tất cả các khoản lợi nhuận có thể Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 47
49. thu về trong tương lai từ tài sản. Phương pháp thu nhập được chia thành 2 phương pháp: - Phương pháp vốn hóa trực tiếp, - Phương pháp dòng tiền chiết khấu. Phương pháp vốn hóa trực tiếp: là một dạng của phương pháp thu nhập, thông qua quá trình chuyển đổi dòng thu nhập tương lai thành giá trị vốn hiện tại (tại thời điểm thẩm định giá) của tài sản theo công thức sau: I V = Trong đó : - V là giá trị tại sản cần định giá, R - I là thu nhập ròng do tài sản mang lại (trong 1 năm), - R là tỷ lệ vốn hóa. Phương pháp dòng tiền chiết khấu là một dạng của phương pháp thu nhập, thông qua kỹ thuật chuyển đổi dòng thu nhập (dự tính) trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản. Phương pháp dòng tiền chiết khấu áp dụng thích hợp để thẩm định giá những tài sản mang lại thu nhập ổn định hoặc không ổn định hàng năm, trong tương lai. - Trường hợp thu nhập ròng hàng năm là những khoản tiền thay đổi CFt (không bằng nhau hàng năm) thì giá trị thị trường của tài sản được xác định như sau: n CF t V = Σ i = 1 (1+ i) t Trong đó: V= Giá trị thị trường của khoản thuê mướn. CFt: Thu nhập ròng năm thứ t. Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 48
50. n : Thời gian của dự án. i : Lãi suất chiết khấu. - Trường hợp thu nhập ròng hàng năm là một khoản tiền không đổi C (bằng nhau hàng năm), thì giá trị thị trường của tài sản được xác định như sau: n 1 V = C ∑ t t = 1 (1 + i ) Các trường hợp áp dụng Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mang lại thu nhập hàng năm (doanh nghiệp, khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu phim đất nông nghiệp, đất rừng, lợi ích tài chính, tài sản cho thuê ), hoặc áp dụng cho định giá trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư. Các bước tiến hành phương pháp thu nhập Việc định giá theo phương pháp thu nhập được tiến hành theo trình tự sau: Bước1: ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập. Bước2: ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm, như: thuế bất động sản, sửa chữa, bảo hành Bước3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán, công việc này có thể dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các bất động sản tương tự. Bước4: áp dụng công thức vốn hoá, hoặc công thức chiết khấu dòng tiền định giá bất động sản. Ví dụ 2 (a): Phương pháp thu nhập (vốn hoá trực tiêp) Một BĐS tạo ra thu nhập ròng 100 triệu/ năm. Tỉ lệ chiết khấu được giả định là 10% năm. Giá trị của BĐS đó theo công thức vốn hoá trực tiếp là Giá trị BĐS = 100 triệu /10% = 1 tỉ đồng Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 49
51. Ví dụ 2 (b): Áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất nông nghiệp trồng cây hàng năm tại xã A. Thửa đất được lựa chọn để định giá có diện tích 4000 m2 được xếp vị trí đất loại 3, một năm trồng 3 vụ lúa tẻ thường. Cơ quan định giá đất đã tiến hành điều tra, khảo sát thực tế và thu thập các số liệu trong 3 năm liên tục như sau: ĐV tính 2004 2005 2006 Sản lượng lúa thu hoạch cả kg 6.500 6.000 7.200 năm Giá bán bình quân năm 2006 đ/kg 2.500 2.500 2.500 (năm định giá đất) Tổng thu nhập đồng 16.250.000 15.000.000 18.000.000 Chi phí sản xuất đồng 7.930.000 7.500.000 9.108.000 Lãi suất tiền gửi tiết kiệm (*) %/năm 8,0 8,3 8,6 kỳ hạn 12 tháng Ghi chú: (∗) Đây là mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm của loại có kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng TM quốc doanh có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm VNĐ cao nhất trong số các ngân hàng thương mại quốc doanh tại địa phương. + Tổng thu nhập của 3 năm là 49.250.000 đồng. + Tổng chi phí sản xuất 3 năm là 24.538.000 đồng. + Thu nhập thuần túy bình quân một năm là : 49.250.000 − 24.538.000 24.712.000 = = 8.237.333 đồng 3 3 + Lãi suất tiền gửi tiết kiệm VND tại ngân hàng thương mại quốc doanh loại kỳ hạn 12 tháng bình quân là 8,3%/năm. + Giá trị của thửa đất trồng lúa có diện tích 4.000 m2 tính theo công thức nêu ở bước 4 mục 2 Phần I Thông tư này sẽ là: Giá trị ước tính 8.237.333 = × 100 = 99.244.976 đồng của thửa đất 8,3 hoặc ≈ 24.811 đ/m2 Làm tròn 25.000 đ/m2 Như vậy, giá trị đất nông nghiệp trồng cây hàng năm (trồng lúa) thuộc vị trí đất loại 3 tại xã A nói trên ước tính khoảng 25.000 đ/m2. Ưu, nhược điểm của phương pháp thu nhập Ưu điểm: Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 50
52. + Công thức tính toán rõ ràng, dễ hiểu + Có độ chính xác tương đối cao khi có những thông tin chính xác Nhược điểm: + Nhiều số liệu phải ước tính, điều chỉnh, vì vậy đòi hỏi kỹ thuật điều chỉnh cao, thông tin đầy đủ. + Độ chính xác có thể bị hạn chế, do thông tin dự đoán dễ bị cảm tính. + Khó thuyết phục khách hàng, do các số liệu đã bị điều chỉnh, ít liên quan đến bằng chứng có thể nhìn thấy ngay được. 3. Phương pháp chi phí Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí hiện tại để tạo ra một BĐS tương tự với BĐS cần thẩm định giá trừ đi hao mòn của tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá. Cơ sở lý luận Phương pháp chi phí dựa trên giả định các hàng hoá có tính thay thế lẫn nhau. Chính vì thế, giá trị tài sản cần định giá có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự. Lập luận trong phương pháp này cho rằng một người mua có đầy đủ thông tin sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để làm ra (tạo ra) một tài sản tương tự. Các trường hợp áp dụng Phương pháp chi phí thường được ứng dụng để định giá trong các trường hợp sau: + Định giá các bất động sản có mục đích sử dụng riêng biệt, ít có trao đổi trên thị trường như: bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, cơ sở lọc dầu + Định giá cho mục đích bảo hiểm; + Định giá đất để tham gia đấu thầu các dự án, giải toả, đền bù đất Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 51
53. Các bước thực hiện Căn cứ thực hiện phương pháp chi phí bao gồm: chi phí tại để tạo ra BĐS tương tự với BĐS cần định giá, tại thời điểm định giá, khấu hao tích lũy đối với BĐS cần định giá. Khi tiến hành định giá theo phương pháp chi phí, cần thiết phải tham khảo thêm các qui định về trích khấu hao và Quy chế tính giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ . Các bước tiến hành định giá bao gồm: Bước 1: Ước tính giá trị thị trường đất. Để ước tính giá trị thị trường đất của bất động sản định giá viên phải: Giả định đó là đất trống (chưa có công trình xây dựng) và được sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất. Bước 2: Ước tính giá trị xây dựng mới của công trình có tính hữu ích tương đương với công trình cần định giá. Việc ước tính giá trị xây dựng mới phải tuân thủ quy định của nhà nước và so sánh với mặt bằng giá thị trường (nguyên, nhiên vật liệu, đơn giá tiền công ). Bước 3: Ước tính giá trị hao mòn thực tế của công trình xây dựng trên đất. Hao mòn của tài sản bao gồm: hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình. Bước 4: Ước tính giá trị thị trường của bất động sản theo công thức: Giá trị thị trường của BĐS = Giá trị thị trường của lô đất trống cộng (+) chi phí xây dựng mới công trình trên đất trừ (-) hao mòn Những lưu ý khi áp dụng phương pháp chi phí Lưu ý 1: Các loại chi phí xây dựng mới công trình có thể là chi phí tái tạo hoặc là chi phí thay thế. + Chi phí tái tạo: là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thế giống hệt với công trình đang được định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của BĐS cần định giá đó. Nghĩa là, công trình tái tạo là bản sao chính xác của công trình nguyên bản về nguyên vật liệu, thiết kế, cách trang trí và chất lượng tay nghề, kể cả việc thừa hưởng các sai lầm của thiết kế và tính không hiệu quả hoặc lỗi thời của nó. + Chi phí thay thế: là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá trị sử dụng tương đương với công trình đang được định giá theo đúng những tiêu chuẩn, thiết kế và bố cục hiện hành, bao gồm: o Các nguyên vật liệu, các phương pháp và kỹ thuật hiện đại được sử dụng trong việc xây dựng công trình; Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 52
54. o Tất cả các bộ phận có chức năng lỗi thời đều bị loại bỏ. Thông thường chi phí thay thế cho giá trị thấp hơn chi phí tái tạo, vì không tính đến các bộ phận lỗi thời không cần thiết, mà được tính toán trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện đại. Việc sử dụng chi phí thay thế trong tính toán được coi là có tính thực tiễn cao, nên trong thực tế thường được sử dụng nhiều hơn so với chi phí tái tạo ¾ Lưu ý 2: Các loại chi phí xây dựng mới công trình bao gồm: - Các chi phí trực tiếp: + Lao động làm thuê cho các chủ thầu chính và phụ; + Các nguyên vật liệu đã được sử dụng vào công trình từ lúc bắt đầu tới lúc kết thúc; + Thiết bị đi thuê hoặc sở hữu; + Dịch vụ điện tạm thời - Các chi phí gián tiếp: + Các phí dịch vụ như kiến trúc, giám sát + Lãi vay xây dựng; + Các chi phí cho công tác quản lý tài sản; + Các phí quản lý công trình; + Tiền thuê đất theo hợp đồng (nếu có); + Thuế bất động sản ¾ Lưu ý 3: Các phương pháp ước tính chi phí bao gồm: + Phương pháp thống kê chi tiết: Phương pháp này được sử dụng bởi các chuyên gia tính chi phí có kinh nghiệm, khi ước tính chi phí của công trình xây dựng có quy mô lớn, được hoàn thành phù hợp với các kế hoạch và chi tiết kỹ thuật xây dựng. Trong phương pháp này, việc ước tính chi phí chi tiết được làm cho mỗi yếu tố chi phí hoặc cho từng cấu phần của công trình. + Phương pháp khảo sát số lượng là phương pháp tính chi phí thông qua các chi phí xây dựng của tất các nhà thầu phụ. Phương pháp này tương đối đơn giản. + Phương pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng theo cấu thành: Theo phương pháp này, chi phí của mỗi đơn vị theo kết cấu xây dựng được nhà thầu chính hạng mục hoá và tập hợp từ tất cả các nhà thầu phụ; chẳng hạn, chi phí bê tông được tính theo đơn vị m3, mái theo đơn vị m2 + Phương pháp so sánh thị trường: Phương pháp này được sử dụng do yêu cầu đòi hỏi có kết quả nhanh. Theo phương pháp này, các chi phí đơn vị (theo m2 hoặc m3) của công trình xây dựng mới được ước tính bằng cách chia tổng số chi phí xây dựng của công trình tương tự hoàn thành mới đây cho khối Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 53
55. lượng m2 hoặc m3 trong kết cấu đó. Tổng chi phí phí công trình mới sẽ bằng chi phí đơn vị nhân với khối lượng công việc ¾ Lưu ý 4: Các loai hao mòn tài sản xây dựng trên đất bao gồm hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình. + Hao mòn hữu hình bao gồm các hao mòn do tình trạng vật lý của công trình xây dựng trên đất như: hỏng hóc hoặc xuống cấp của mái, hệ thống nước, tường, sàn, nội thất, điện + Hao mòn vô hình là những hao mòn do lỗi thời, thiết kế không tiện dụng, cũ, thiếu các bộ phận chức năng Ưu, nhược điểm của phương pháp chi phí Ưu điểm: + Là phương pháp định giá được sử dụng hữu hiệu khi định giá các tài sản ít mua bán trên thị trường hoặc thiếu cơ sở để dự báo thu nhập trong tương lai. + Phương pháp này tương đối đơn giản về mặt toán học, số liệu dùng để tính toán tương đối cập nhật Nhược điểm: + Chi phí tạo ra tài sản không phải lúc nào cũng phù hợp hay bằng giá trị của tài sản. Chính vì thế, định giá dựa trên chi phí nhiều khi không phản ánh đúng giá trị thị trường. Ngoài ra, phương pháp chi phí còn chi phí của từng cấu phần, vì thế tổng của nhiều bộ phận của một tài sản nhiều khi càng tách rời giá trị toàn bộ tài sản. + Việc ước tính hao mòn tài sản nhiều khi phụ thuộc vào chủ quan của người định giá. Trên thực tế, chưa có một phương pháp cụ thể nào chính xác trong việc ước tính hao mòn. + Người định giá phải thông thạo kỹ thuật, đồng thời phải am hiểu về tài chính mới đủ kinh nghiệm để áp dụng phương pháp định giá này. 4. Phương pháp thặng dư Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị thị trường hiện tại của BĐS trên cơ sở ước tính giá trị phát triển của BĐS sau khi trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Công ty cổ phần đào tạo và kinh doanh dịch vụ BĐS Gold Land 54