Tài chính ngân hàng - Ví dụ thực tế: Định giá khu đất trống tại phường Thượng thanh - Long biên - Hà Nôi

Nội dung text: Tài chính ngân hàng - Ví dụ thực tế: Định giá khu đất trống tại phường Thượng thanh - Long biên - Hà Nôi

1. Ví Dụ Thực Tế : Định giá khu đất trống tại phường Thượng Thanh - Long Biên -Hà Nôi; Thông tin chung về BĐS: Khách hàng yêu cầu: Công ty Cổ Phần Đầu Tư Và Xây Dựng Gia Lâm; Địa chỉ : Tại khu đất trống phường Thượng Thanh Long Biên cách đường Ngô Gia Tự 200m; Mục đích: Xác định kết quả dự án đầu tư; Thời điểm : Tháng 09/2008. Kết quả khảo sát hiện trạng 1)Vị trí: Tọa lạc tại khu nhà ở để bán do công ty Cổ Phần Đầu Tư Và Xây Dựng Gia Lâm làm chủ đầu tư tại phường Thượng Thanh Long Biên cách đường Ngô Gia Tự 200m - Phía tây bắc : Giáp đường Nội Bộ ngõ 200m - Ngô Gia Tự; - Phía tây nam : Giáp ao thuộc quản lý UBND phường Thượng Thanh; - Phía đông nam: Giáp đường sắt liên tuyến phía bắc, đường quy hoach 6 m trong khu nhà ở để bán, liên thông với khu nhà ở thuộc Bộ Công An; - Phía đông bắc: Giáp dự án khu nhà ở để bán cho các chiến sĩ công an huyện Gia Lâm; 2) Hồ sơ pháp lý: - Quyết định số 08026/QD-UBND ngày 09/12/2005 của UBND TP Hà Nội về việc thu hồi 5454m2 đất tại phường Thượng Thanh, quận Long Biên; giao cho công ty CP Đầu Tư Và Xây Dựng Gia Lâm để thực hiện dự án đầu tư xây dựng mở rộng khu nhà ở bán. - Quyết định số 3949/QD-UBND ngày 04/10/2007 về việc gia hạn thời hiệu thực hiện QD08026. - Giấy phép xây dựng số664/GPXD do UBND quận Long Biên cấp cho công ty CP Đầu Tư Và Xây Dựng Gia Lâm ngày 24/4/08; - Bản vẽ 1/500 Quy hoạch mặt bằng xây dựng mở rộng khu nhà ở bán do trung tâm tư vấn kiến trúc đầu tư -viện nghiên cứu kiến trúc Quốc Gia lập; 3) Hiện trạng khu đất.
2. - Tổng diện tích : 5454m2; - Diện tích tính tiền SDĐ : 5454m2; - Hiện trạng : Đang thực hiện san nền dự án; 4) hạ tầng và kỹ thuật: - Giao thông: Tương đối ổn định; - Cấp điện: Tốt, ổn định; - Cấp nước: Tốt, ổn định; - Cấp gas : Chưa có hệ thống cấp gas; - Hệ thống thoát nước: Hoạt động tốt; - Tình trạng ngập lụt: Không bị ngập lụt; - Thông tin liên lạc: Truyền hình, điện thoại cố định, internet, đi động, truyền hình cáp vệ tinh hoạt động tốt; - Phòng cháy chữa cháy : Cứu hỏa đến tận nơi; - Chiếu sáng: Hệ thống đèn chiếu sáng chưa có. 5) Điều kiện khi hậu: Khí hậu quận Long Biên nằm trong khu vực chung của TP Hà Nội, chịu ảnh hưởng của chế độ gió mùa nhiệt đới nóng ẩm một năm có 2 mùa ró rệt. 6) Cơ sở hạ tầng: Vị trí thuận lợi, cơ sở hạ tầng khu vự tương đối hoàn thiện: 06 trường THPT, bổ túc văn hóa,trung tâm GDTX; 15 trường THCS; 16 trường tiểu học; 32 trường mầm non, nhà trẻ. Có 01 trung tâm y tế,1 bệnh viện, 14 trạm y tế, 55 nhà văn hóa cơ sở, 01 công viên vườn hoa 7) Quy hoạch: Đường trong khu dự án được quy hoạch tổng thể đẹp, thuận tiện cho giao thông; Cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh và đồng bộ; 8) Môi trường kinh doanh : Khu vực BĐS toạ lạc không thích hợp cho việc kinh doanh, chỉ để ở; 9) Môi trường sống: - Cảnh quan: Bình thường; - Tiếng ồn : ít;
3. - Bui: ít; - Ngập nước: Không; - Kẹt xe: Không; - An ninh: Bình thường; áp dụng phương pháp thẩm định: 1) Phương pháp so sánh trực tiếp: Nhóm TĐV đã tiến hành khảo sát tại khu vực BĐS tọa lạc và thu thập được 3 BĐS có các đặc điểm khá tương đồng BĐS cần định giá và có thể làm tài sản để so sánh. Qua quá trình thu thập các thông tin, các TĐV tiến hành lập bảng so sánh những điểm giống và khác nhau giữa BĐS thẩm định và các BĐS so sánh: Đánh giá những lợi thế và bất lợi của BĐS mục tiêu so với các BĐS so sánh: Chi tiêu Giống Khác BĐS Mục BĐS 1 BĐS 2 BĐS 3 Tiêu Vị trí Đều thuộc Phường Tại khu đất Ngõ 829-phố Tại ngõ 96/45- Toại lạc lại đô Thượng Thanh-quận trống phường Ngô Gia Tự- nghách 94/87 thị mới Thượng Long Biên-TP Hà Nội Thượng phường phố Thượng Thanh-Long Thanh Long Thượng Thanh-Long Biên- Có vị trí Biên cách Thanh- Long Biên. Vị trí đẹp hơn. đường Ngô Biên. Vị trí không đẹp Gia Tự không đẹp bằng. 200m bằng. Mặt tiền 4,3m 6m 6m Phap lý Giấy chứng nhận QSDĐ. Hình Vuông vức dang Cơ sở hạ Long Biên là quận BĐS thẩm BĐS so sánh BDS so sánh BĐS so sánh tầng kỹ mới hình thàng của định nằm nằm trong khu nằm trong khu nằm trong khu thuật. Hà Nội. Cơ sở hạ tầng trong khu vực dân cư, có cơ dân cư, có cơ đô thị mới kỹ thuật hoàn chỉnh. quy họach về sở hạ tầng sở hạ tầng Thượng Thanh,
4. Mặt đường trải nhựa, cơ sở hạ tâng không hoàn không hoàn có cơ sở hạ tầng hệ thống cấp thoát tốt, hoàn chỉnh bằng chỉnh bằng hoàn chỉnh nước tốt, không bị chỉnh. BĐS thẩm BĐS thẩm tương đương ngập nước, đèn đường định. định. BĐS thẩm định. tốt, hệ thống cấp điện tốt, thông tin liên lạc tốt,phòng cháy tốt. Cơ sở hạ Là tập trung của các tầng xã khu đô thi mới trên hội địa bàn quận Long Biên, khu vực có nhiều trường học, trạm y tế, siêu thị, các khu vui chơi giải trí, các ngân hàng Quy Đều nằm trong khu hoạch vực đã được quy hoạch hoàn chỉnh. Môi Nằm trong khu vực trường dân cư thích hợp với kinh việc ở, không thích doanh hợp với việc kinh doanh. Môi Đa dạng hóa loại hình trường dịch vụ. Môi trường sống sống tốt. Giao Nằm trong khu vực thông có hệ thống giao thông thuận lợi. An ninh An ninh tốt. Phong Không có bất lợi gì về thủy phong thủy.
5. Điều chỉnh các BĐS so sánh với BĐS cần thẩm định giá: TT Các chỉ tiêu so sánh BĐS thẩm Tỷ lệ tăng giảm với BĐS thẩm định định. SS 1 SS 2 SS 3 1 Diện Tích (m2) 5454 84 105 156 2 Điều chỉnh theo vị trí 100% -5% -2% 3% 3 Chiều đường. 100% 0% 0% 0% 4 Hình dáng 100% 0% 0% 0% 5 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật. 100% -2% -1% 0% 6 Cơ sở hạ tầng xã hội. 100% 0% 0% 0% 7 Quy hoạch 100% 0% 0% 0% 8 Môi trường kinh doanh. 100% 0% 0% 0% 9 Môi trường sống. 100% 0% 0% 0% 10 Giao thông. 100% 0% 0% 2% 11 An ninh 100% 0% 0% 0% 12 Phong thủy 100% 0% 0% 0% Tổng chênh lệch với 100% 93% 97% 105% BĐS thẩm định. Giao dich(VNĐ/m2) 11.500.000 12.000.000 13.000.000 Giá quy về BDS thẩm 12.365.591 12.371.134 12.380.952 định (VNĐ/m2) Giá quy về BĐS thẩm 12.372.559 định binh
6. quân.(VNĐ/m2) Vì đất đây đã được quy hoạch phân lô xây dựng khu nhà ở do đó việc xác định giá trị khu đất phải dựa trên bảng quy hoạch mặt bằng khu nhà ở bán - phường Thượng Thanh-quận Long Biên do trung tâm tư vấn Kiến Trúc và Đầu Tư Xây Dựng lập. Khi đó tổng giá mảnh đất bằng tổng giá trị của các lô đất cộng lại. Tiến hành điều chỉnh mức giá của từng lô: Điều chỉnh giá trên cơ sở các hệ số. TT Ký Hiệu Giải Thích Hệ Số Điều Chỉnh 1 Giá chuẩn Giá chưa 12.372.559 Giá giao dịch thị trường bình (VNĐ/2) điều chỉnh quân. 2 HSN Hệ số ngõ 0,98 Ngõ cong giảm so với ngõ thẳng. 3 HSHD Hệ số hình 0,97 Hinh vuông vức là tôt nhất. dạng 4 HSPT Hệ số 1,00 Không có bất lợi gì về phong phong thuỷ thủy. 5 HSH Hệ số 0,97 Hướng tây bắc(xấu) hướng 6 HSCK Hệ số che 1,00 Che khuất ở lô dất khác khuất 7 HSDT Hệ số diện 1,00 Bình thường tích 8 HSMT Hệ số mặt 1,00 Bình thường tiền 9 HSHT Hệ số hạ 1,00 Hạ tầng đồng bộ, hoàn chỉnh. tầng 10 HSC Hệ số Tích của các hệ số thành chung phần.
7. 2) Phương pháp thặng dư: Khu đất trên quy hoạch xây dựng làm khu dân cư. Phương án đầu tư là xây dựng nhà ở theo lô để bán. Dự án được thực hiện 2 năm: Bảng các thông số cơ bản. TT Khoản Mục ĐVT Khối lượng Ghi chú I Kiến trúc-xây dưng 1 Tổng diện tích m2 5454 Theo QĐ8026/QĐ-UBND 2 Diện tích hạ tầng m2 1627,4 Quy hoạch mặt bằng khu nhà ở bán - phường Thượng Thanh- 3 Diện tích trả lại m2 746 quận Long Biên do trung tư vấn Thành Phố Kiến Trúc và Đầu Tư Xây 4 Tổng diên tích bán m2 3.080,6 Dựng lập. 5 Tổng diện tích sàn m2 7033,4 xây dựng 6 Diện tích xây dựng m2 1986,2 II Công năng 1 Xây dựng khu nhà ở m2 5454 để bán. III DT kinh doanh 1 DT bán đất dể bán m2 3080.6 IV Giá thành xây dựng 1 Đơn giá xây dựng cơ VNĐ/m2 288.000 Công văn 1600/BXD-VP về sở hạ tầng suất đầu tư XD cơ bản. 2 Đơn giá quy hoạch VNĐ/m2 50.000 QĐ06/2005 và thông tư thiết kế. 03/2008 của bộ XD về định mức quy hoạch công trình. 3 Đơn gía xây dựng VNĐ/m2 2.950.000 Công văn 1600/BXD-VP về nhà liền kề suất đầu tư XD cơ bản.
8. V Cơ cấu vốn 1 Tỷ lệ % vốn chủ sở 100% hữu 2 Ngân hàng 0% 0% 3 Lãi suất NH %/năm 11 Theo tỷ giá bình quân liên NH VI Các khoản thuế 1 VAT kinh doanh BĐS % 10 2 Thu nhập DN % 25 VII Các chỉ số tài chính 1 Tỷ lệ lạm phát % 22.3 Theo công bố của viện nghiên cứu kinh tế quốc gia. 2 Suất chiết khấu % 12 3 Tuổi thọ dự án năm - Thời hạn sử dụng đất ở lâu dài. VIII Giá bán 1 Giá bán lô nhà ở 26.500.000 So sánh mức giá khu đô thị có hạ tầng hoàn chỉnh và kỳ vọng giá bán của nhà đầu tư năm 2009, 2010. 2 Tỷ lệ tăng giảm giá. - - IX Chi phí bán hàng 1 Marketing 0% 0.5% Tính trên doanh thu. 2 Tỷ lệ tăng giảm chi - - phí hoạt động X Các chỉ tiêu khác 1 Gia vang SJC 18.300.000 Ngày 17/09/2008 công ty JSC 2 VNĐ/USD 16.660.000 18/09/2008(liên NN)
9. Bảng tính hiệu quả tài chính: STT Nội Dung 2009 2010 Năm 1 2 Hệ số chiết khấu 1 1.12 Tỷ lệ tăng giảm gía bán 0% 0% Tỷ lệ tăng giảm chi phí. 0% 0% Tỷ lệ bán 70% 30% 1 Doanh thu 57.145.130.000 24.490.770.000 2 Thuế VAT phải nộp VAT đầu ra 5.714.513.000 2.449.077.000 VAT đầu vào 1.117.880.636 977.767.682 3 Doanh thu thuần 52.548.497.636 23.019.460.682 4 Tổng chi phí. 12.296.687.000 10.755.444.500 5 Lợi nhận trước thuế 40.251.810.636 12.264.016.182 6 Thuế thu nhập. 10.062.952.659 3.066.004.045 7 Lợi nhuận sau thuế. 30.188.857.977 9.198.012.136 8 Hiện giá. 30.188.857.977 8.212.510.836 Giá trị QSDĐ =30.188.857.977 + 8.212.510.836 = 38.401.368.813 VNĐ Cách tính: 1) ước tính tổng doanh thu: DT năm thứ nhất từ phân lô bán nhà: 26.500.000 x 3080,6 x 70% = 57.145.130.000 DT năm thứ hai phân lô bán nhà : 26.500.000 x 3080,6 x 30% = 24.490.770.000 2) ước tính tổng chi phí Chi phí xây dựng: 7033,4m2 x 2.950.000VND/m2 = 20.748.503.000 ( Chi phí xây dựng chia đều cho 2 năm của dự án đầu tư) Chi phí thiết kế quy hoạch: 7033,4m2 x 50.000VND/m2 = 351.670.000
10. Marketing: (57.145.130.000 + 24.490.770.000) x 0.5% = 408.179.500 Hạ tầng kỹ thuật: 5454m2 x 288.000VND/m2 = 1.570.752.000 VND. Chi Phí Xây Dựng N 1 N 2 Tổng chi xây dựng dự án 12.296.687.000 10.755.444.500 1)Chi phí xây dưng 10.374.265.000 10.374.265.000 2)Chi phí thiết kế quy hoạch 351.670.000 - 3)Marketing - 408.179.500 4)Hạ tầng kỹ thuật 1.570.752.000 - 3) thuế GTGT (VAT): Thuế VAT đầu vào năm 1 = (Chi phí xây dựng năm 1x 10%)/1.1 = (12.296.687.000 x 10%) /1.1 = 1.117.880.636 Thuế VAT đầu vào năm 2 = (Chi phí xây dựng năm 2 x 10%)/1.1 = (10.755.444.500 x 10%) /1.1 = 977.767.682 Thuế VAT đầu ra năm 1 = Doanh thu năm 1 x 10% = 57.145.130.000 x 10% = 5.714.513.000 Thuế VAT đầu ra năm 2 = Doanh thu năm 2 x 10% = 24.490.770.000 x 10% = 2.449.077.000 Thuế VAT phải nộp năm 1 = 5.714.513.000 - 1.117.880.636 = 4.596.632.364 Thuế VAT phải nộp năm 2 = 2.449.077.000 - 977.767.682 = 1.471.309.318 4) ước tính doanh thu thuần: Doanh thu thuần năm 1 = 57.145.130.000 - 4.596.632.364 = 52.548.497.636 Doanh thu thuần năm 2 = 24.490.770.000 - 1.471.309.318 = 23.019.460.682 5) lợi nhuận trước thuế: lợi nhuận trước thuế năm 1 = 52.548.497.636 - 12.296.687.000 = 40.251.810.636 lợi nhuận trước thuế năm 2 = 23.019.460.682 - 10.755.444.500 = 12.264.016.182 6) Thuế thu nhập doanh nghiệp: Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 1 = 40.251.810.636 x 25% = 10.062.952.659
11. Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2 = 12.264.016.182 x 25% = 3.066.004.045 7 Lợi nhuận sau thuế: Lợi nhuận sau thuế năm 1 = 40.251.810.636 - 10.062.952.659 = 30.188.857.977 Lợi nhuận sau thuế năm 2 = 12.264.016.182 - 3.066.004.045 = 9.198.012.136 8) Lợi nhuận ròng quy về hiện tại: Lợi nhuận ròng quy về hiện tại năm 1 = 30.188.857.977 Lợi nhuận ròng quy về hiện tại năm 2 = 9.198.012.136/1.12 = 8.212.510.836 9) Gía trị quyền sử dụng đất: Gía trị QSDĐ = 8.212.510.836 + 30.188.857.977 = 38.401.368.813 VND Kết quả thẩm định: TT Phương Pháp Giá trị 1 So Sánh 35.169.340.085 2 Thặng Dư 38.401.368.813 Bình Quân 36.785.354.449 Đơn giá bình quân / m2 6.744.656 VNĐ/m2 Giá trị quyền sử dụng đất: 36.785.354.449 VNĐ. Kết luận: Giá trị quyền sử dụng đất bình quân 1m2 đất theo khung giá đất nhà nước trên địa bàn quận Long Biên - Hà Nôi theo quyết định số 150/QĐ-UBND ra ngày 28/12/2007 về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2008 tính theo vị trí 3: đường vào Tham Am đoạn từ đường tàu đến đê sông Đuống là: 5.940.000 VNĐ( Năm triệu chín trăm bốn mươi nghìn) Trên cơ sở phân tích những yếu tố có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS thẩm định và trên cơ sở phân tích thị trường BĐS trên địa bàn Hà Nội, CENVALUE kết luận : Gía trị bình quân 1 m2 theo đơn giá thị trường (làm tròn): 6.745.000VNĐ/M2. Tổng gía trị QSDĐ theo giá thị trường (làm tròn): 36.785.000.000 VNĐ (Ba mươi sáu tỷ bảy trăm tám mươi năm triệu)