Tài chính ngân hàng - Phương pháp thặng dư

Nội dung text: Tài chính ngân hàng - Phương pháp thặng dư

1. Phụ lục số 01 (Kèm theo Tiêu chuẩn số 10-TĐGVN 10) Ví dụ 1: Cần thẩm định giá một khu đất có diện tích 15.000m2, ở Quận X của một thành phố thuộc đô thị loại II, trước đây được dùng vào mục đích sản xuất công nghiệp, nay được phép chuyển mục đích sử dụng sang xây dựng nhà ở để bán. Hiện tại trên khu đất có nhà xưởng sản xuất diện tích 7.000m 2 (nhà trệt, tường gạch, vì kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng); các chuyên giá đánh giá chất lượng còn lại 30%. Theo quy định của Luật xây dựng, tỷ lệ diện tích đất sử dụng đối với dự án này để xây dựng nhà ở tối đa là 60%, tương đương tổng diện tích sàn xây dựng là 9.000 m 2; trong đó 60% diện tích đất (5.400 m 2) để xây dựng chung cư cao 16 tầng; 40% diện tích đất còn lại (3.600 m 2) để xây dựng nhà ở liền kề (chia thành 36 lô, mỗi lô có diện tích 100 m2). Giả định dự án sẽ hoàn thành trong vòng một năm và nhà đầu tư chỉ phải bồi thường phần giá trị nhà xưởng cho doanh nghiệp bị thu hồi đất. Căn cứ vào quy hoạch, thiết kế chi tiết của dự án và các dữ liệu do nhà đầu tư cung cấp; qua việc khảo sát phân tích thị trường bất động sản, thị trường xây dựng, cơ quan định giá đất thu thập được các thông tin sau: - Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự 1.000.000đ/m2. - Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 1.000.000 đ/m2 - Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 1.000 triệu đồng. - Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân 3.500.000đ/m2 . - Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước và máy phát điện dự phòng phục vụ cho tòa nhà chung cư là 1.100 triệu đồng. - Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 120 triệu đồng, phế liệu thu hồi được bằng 25% giá trị còn lại của nhà xưởng. - Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 55% chi phí xây dựng với lãi suất 17%/năm. - Chi phí quảng cáo và bán nhà bằng 1,5% doanh thu. - Chi phí quản lý dự án bằng 7% tổng chi phí của dự án. - Lợi nhuận của nhà đầu tư 20% tổng doanh thu của dự án. - Giá bán căn hộ chung cư bình quân 8,5 triệu đ/m 2, tổng diện tích các căn hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư; Đất phân lô dự kiến bán được 23 triệu đ/m 2. Giá trên chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng. Áp dụng phương pháp thặng dư để định giá khu đất này như sau: Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của khu đất dùng cho mục đích đất ở; trong đó cơ cấu hợp lý nhất là dành khoảng 60% diện tích đất có khả năng xây dựng để xây dựng chung cư cao tầng và khoảng 40% diện tích đất còn lại để phân lô bán nền. Bước 2: Ước tính tổng doanh thu - Doanh thu từ việc bán các căn hộ chung cư: ((5.400m2 16 tầng) 80%) 8,5 tr.đ/m2 = 587.520 tr.đ - Doanh thu từ diện tích đất phân lô bán nền: 3.600 m2 23 tr.đ/m2 = 82.800 tr.đ Tổng doanh thu dự kiến: 587.520 tr.đ + 82.800 tr.đ = 670.320 tr.đ Bước 3: Ước tính tổng chi phí - Chi phí đầu tư hạ tầng 15.000m2 1 tr.đ/m2 = 15.000 tr.đ - Chi phí thiết kế, quy hoạch = 1.000 tr.đ - Chi phí xây dựng chung cư (5.400m2/tầng 16 tầng) 3,5 tr.đ/m2 = 302.400 tr.đ - Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước và máy phát điện dự phòng phục vụ cho tòa nhà chung cư = 1.100 tr.đ - Chi phá dỡ nhà xưởng cũ = 120 tr.đ - Chi phí bồi thường nhà xưởng (7.000 m2 1 tr.đ/m2) 30% = 2.100 tr.đ - Trừ đi giá trị phế liệu thu hồi 5
2. 2.100 tr.đ 25% = - 525 tr.đ - Chi phí quảng cáo bán hàng 1,5% 670.320 tr.đ = 10.054,8 tr.đ Tổng chi phí xây dựng trực tiếp: 331.249,8 tr.đ - Trả lãi tiền vay ngân hàng (55% x 331.249,8 tr.đ ) 17% = 3.097,2 tr.đ - Chi phí quản lý 7% x 331.249,8 tr.đ = 23.187,5 tr.đ - Lợi nhuận của nhà đầu tư: 670.320 tr.đ 20% = 134.064 tr.đ Tổng chi phí và lợi nhuận 491.598,5 tr.đ Bước 4: Xác định giá đất Giá trị ước tính của khu đất 670.320 tr.đ – 491.598,5 tr.đ = 178.721,5 tr.đ Làm tròn 179.000 tr.đ hoặc 19,888 tr.đ/m2 (179.000 tr.đ/9000 m2), làm tròn 20 tr.đ/m2 đối với diện tích đất sử dụng để xây dựng nhà ở. Kết luận giá trị của khu đất nêu trên khoảng 179 tỷ đồng hoặc 20 tr.đ/m2. Ví dụ 2: Năm 2008, UBND TP S có dự kiến giao một khu đất có diện tích 10.000 m 2 cho một công ty Y để đầu tư xây dựng một khu chung cư bán. Hiện tại lô đất này đã giải toả đền bù, có một nhà xưởng sản xuất diện tích là 2.000m2 (nhà trệt, tường gạch, vì kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng), và được đánh giá lại bằng 30% giá trị còn lại của ngôi nhà. Theo quy định về xây dựng, đối với dự án này, tỷ lệ diện tích đất sử dụng để xây dựng nhà ở tối đa là 60% tổng diện tích đất xây dựng (6.000 m2.) Dự án này được phép xây dựng một toà nhà chung cư cao 12 tầng, dự án này sẽ hoàn thành trong vòng 2 năm và dự kiến đầu tư quyết toán làm 2 lần vào cuối năm thứ nhất và cuối năm thứ hai. Kế hoạch thực hiện dự án như sau: 1. Năm thứ nhất: (dự kiến hoàn thành 60% khối lượng xây lắp): 1.1. Tổng chi phí xây dựng: - Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng là 1.000.000 đ/m2; - Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 2.400 triệu đồng; - Chi phí xây dựng hạ tầng 700.000 đồng/m2; - Chi phí xây dựng nhà chung cư 5.000.000 đồng/m2; - Chi xây dựng bể nước, trạm bơm, máy phát điện dự phòng 1.500 triệu đồng. - Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 100 triệu đồng, phế liệu thu hồi được thu ngay từ năm đầu trị giá 30 triệu đồng. - Chi phí quảng cáo bán nhà là 4.500 triệu đồng - Chi quản lý dự án bằng 5% tổng chi phí của dự án. Biết rằng: các khoản chi phá dỡ, bồi thường nhà xưởng; chi đầu tư cơ sở hạ tầng; chi thiết kế, quy hoạch dự án; chi tiếp thị, quảng cáo được thực hiện trong năm đầu. Các khoản chi xây dựng nhà chung cư; chi xây dựng bể nước, trạm bơm hoàn thành 60% khối lượng. 1. 2. Doanh thu từ việc bán căn hộ chung cư như sau: - Từ tầng 1 đến tầng 5 giá bán 13 triệu đồng/m 2, từ tầng 6 đến tầng 10 giá 12 triệu đồng/m 2, các tầng còn lại giá 11 triệu đồng/m2. - Thu của khách hàng 40% giá trị căn hộ ngay sau khi ký hợp đồng. Hợp đồng được 2 bên ký vào cuối năm thứ nhất. 2. Năm thứ hai hoàn thành giá trị còn lại của dự án - Khách hàng nộp số tiền còn lại sau khi chìa khoá trao tay. - Các khoản chi thực hiện vào đầu năm, các khoản thu từ khách hàng được thực hiện vào cuối năm. - Tổng diện tích các căn hộ chung cư chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng (6000 m 2 x 80%= 4.800 m2) - Toàn bộ chi phí năm thứ nhất nhà đầu tư phải đi vay ngân hàng với lãi suất là 10%/năm(Do năm thứ hai dùng khoản tiền thu của khách hàng nhà đầu tư không phải vay ngân hàng). - Lợi nhuận của nhà đầu tư dự kiến bằng 15% tổng doanh thu dự án. - Giá bán căn hộ chung cư chưa bao gồm thuế GTGT. 6
3. 3. Yêu cầu: Hãy định giá lô đất trên. a) Ước tính tổng doanh thu: - Năm thứ nhất: [(4.800 m 2 x 5 tầng x 13trđ/m 2) + (4.800 m2 x 5 tầng x 12trđ/m 2) + (4.800 m2 x 2 tầng x 11trđ/m2 )] x 40% = 282.240 triệu đồng. - Năm thứ hai: [(4.800 m2 x 5 tầng x 13trđ/m2) + (4.800 m2 x 5 tầng x 12trđ/m2) + (4.800 m2 x 2 tầng x 11trđ/m2 )] x 60% = 423.360 triệu đồng - Phế liệu thu hồi: = 30 triệu đồng Giá trị hiện tại của khoản thu: 282.240 30 423.360 = 606.493,38 triệu đồng 1 0,1 1 1 0,1 2 b) Ước tính tổng chi phí: + Năm thứ nhất: - Chi đầu tư hạ tầng: 10.000 m2 x 700.000đ/m2 = 7.000 triệu đồng - Chi thiết kế, quy hoạch: = 2.400 triệu đồng - Chi xây dựng chung cư: 6.000m2 x 5.000.000 đ/m2 x 12 tầng x 60% = 216.000 triệu đồng - Chi xây dựng bể nước, trạm bơm nước: 1.500 x 60% = 900 triệu đồng - Chi phí bồi thường nhà xưởng: 2.000 m2 x 1.000.000 đ/m2 x 30% = 600 triệu đồng - Chi phá dỡ nhà xưởng cũ: = 100 triệu đồng - Chi bán nhà, quảng cáo tiếp thị: = 4.500 triệu đồng Tổng chi phí trực tiếp năm thứ nhất: 213.500 triệu đồng - Lãi vay ngân hàng: 213.500 trđ x 10% = 21.350 triệu đồng - Chi phí quản lý: 23.350 trđ x 5% = 10.675 triệu đồng Tổng chi phí năm thứ nhất: 245.525 triệu đồng + Năm thứ hai: - Chi xây dựng chung cư: 6.000m2 x 5.000.000 đ/m2 x 12 tầng x 40% = 144.000 triệu đồng. - Chi xây dựng bể nước, trạm bơm nước: 1.500 x 40% = 600 triệu đồng Tổng chi phí trực tiếp năm thứ hai: 144.600 triệu đồng - Chi phí quản lý: 144.600 trđ x 5% = 7.230 triệu đồng. Tổng chi phí năm thứ hai: 151.830 triệu đồng Lợi nhuận của nhà đầu tư: 606.493,38 trđ x 15% = 90.974 triệu đồng + Giá trị hiện tại của khoản chi: 245.525 154.377,26 350.789 triệu đồng (1 0,1)1 (1 0,1)2 + Tổng giá trị hiện tại của khoản chi và lợi nhuận nhà đầu tư: 350.789 tr đ + 90.974 tr.đ = 441.763 triệu đồng c) Xác định giá trị khu đất: 606.493,38 trđ - 441.763 trđ = 164.730 triệu đồng Như vậy, giá trị khu đất cần định giá là: 164.730 triệu đồng hoặc đơn giá đất để thu tiền sử dụng đất (không tính diện tích công cộng ) tại khu đất này là 164.730 triệu đồng /10.000 m2, bằng 16,73 tr.đ/m2. 7