Tài chính ngân hàng - Dự án: Đầu tư khu công nghiệp Bắc Củ Chi

Nội dung text: Tài chính ngân hàng - Dự án: Đầu tư khu công nghiệp Bắc Củ Chi

1. DA.6 Döï Aùn Ñaàu Tö Khu Coâng Nghieäp Baéc Cuû Chi ƒ Ñaàu tö nhieàu giai ñoaïn. ƒ Doanh thu nhieàu loaïi coù bieán ñoåi theo thôøi gian, chi phí bieán ñoåi theo thôøi gian. ƒ Tính NPV, IRR, thôøi gian hoaøn voán vay 1. CAÙC THOÂNG TIN CUÛA DÖÏ AÙN : (chuù yù caùc soá lieäu chæ mang tính tham khaûo, khoâng phaûi soá lieäu thaät) 1.1) MUÏC TIEÂU CUÛA DÖÏ AÙN : Xaây döïng moät khu coâng nghieäp taäp trung 275ha vôùi ñaày ñuû haï taàng vaø tieän ích coâng coäng nhaèm ñeå kinh doanh nhaø xöôûng maët baèng, kinh doanh caùc dòch vuï trong khu CN. Thu huùt caùc Nhaø ñaàu tö ñeán thaønh laäp khoaûn 100 nhaø maùy saûn suaát khoâng oâ nhieåm, taïo ra vieäc laøm cho khoaûng 40.000 lao ñoäng Ñem laïi hieäu quaû kinh teá cao hôn söû duïng ñaát noâng nghieäp, phaùt trieån kinh teá ñòa phöông. 1.2) VÒ TRÍ VAØ THÔØI GIAN XAÂY DÖÏNG : ∗ KCN Baéc Cuû Chi thuoäc xaõ Nhuaän Ñöùc Cuû Chi , caùch trung taâm TP khoaûn 35Km , caùch quoác loä 22 khoaûng 3km. ∗ Ñòa hình cuûa KCN laø vuøng ñaát roäng ñòa hình daïng ñoài goø cao ôû giöõa thoaûi veà hai phía Baéc Nam, coù cao ñoä neàn töø 9 – 14,5 m, ñoä doác neàn töø 0,3% - 7,8% . Daân cö thöa thôùt, khoâng coù coâng trình kieân coá 1.3) TOÅNG CHI PHÍ ÑAÀU TÖ VAØ PHAÂN KYØ ÑAÀU TÖ : Dieän tích khu vöïc döï aùn laø 275ha trong ñoù bao goàm : LOAÏI ÑAÁT DT (ha) TYÕ LEÄ (%) 1. Ñaát xí nghieäp coâng nghieäp & kho 178.8 65% 3. Ñaát khu ñieàu haønh 13.8 1% 4. Ñaát caây xanh & TDTT 82.5 30% 5. Ñaát giao thoâng coâng trình 11.0 4% TOÅNG COÄNG 275.0 100% ∗ Chi phí ñeàn buø döï kieán laø 60.000ñ/m2, chi phí naøy seõ ñöôïc thöïc hieän ngay khi ñaàu tö. Chi phí naøy döï kieán dao ñoäng trong khoaûn töø 50.000ñ – 70.000ñ.
2. ∗ Toång voán ñaàu tö xaây döïng haï taàng laø 277,28 tyû ñöôïc phaân kyø ñaàu tö trong 4 naêm bao goàm caùc haïng muïc sau : Giaù tròä phaân kyø Ñaàu tö haï taàng Naêm 0 Naêm 1 Naêm 2 Naêm 3 TC Heä thoáng giao thoâng 35,200 26,400 17,600 8,800 88,000 San neàn 14,700 7,350 7,350 7,350 36,751 Thoaùt nöôùc 13,820 6,910 6,910 6,910 34,549 Caáp nöôùc 20,067 20,067 13,378 13,378 66,891 Heä thoáng xöû lyù nöôùc thaûi 7,739 11,609 11,609 7,739 38,696 Heä thoáng ñieän 3,360 3,360 3,360 1,120 11,201 Nhaø ñieàu haønh 1,200 1,200 Toång coäng 96,087 75,696 60,207 45,298 277,288 ∗ Nguoàn voán ÑT ban ñaàu ñeå thöïc hieän ñeàn buø giaûi toaû vaø ñaàu tö naêm 0 bao goàm : Voán Chuû Quyõ Hoã Trôï NH Ñaàu Tö NH Sôû Höõu PTQG & Phaùt Trieån khaùc Toång möùc (trieäu ñoàng) 50,000 100,000 80,000 31,086 Laõi suaát cho vay/naêm 8% 10% 12% Thôøi gian vay (naêm) 6 4 Thôøi gian aân haïn (naêm) 2 2 1 - Ghi chuù : Möùc vay cuûa NH khaùc laø möùc cheânh leäch giöûa toång nhu caàu ñaàu tö naêm 0 vaø toång voán CSH, voán vay cuûa Quyõ Hoã Trôï PTQG vaø voán vay Ngaân haøng ÑTPT. - Nhu caàu ñaàu tö caùc naêm keá tieáp seõ laáy töø nguoàn thu khaùch haøng, ñôn vò thi coâng öùng tröôùc vaø vay boå sung vôùi möùc laõi söï kieán laø 12%/naêm. 1.4 DOANH THU CUÛA DÖÏ AÙN : ƒ Theo nhu caàu ñaêng kyù vaø phaân tích döï ñoaùn thì dieän tích thueâ ñaát naêm thöù nhaát laø 21,5ha chieám 12% dieän tích ñaát cho thueâ, caùc naêm keá tieáp döï kieán dieän tích cho thueâ taêng moãi naêm laø 10% so vôùi dieän tích cho thueâ ñöôïc trong naêm tröôùc cho ñeán khi thueâ kín dieän tích 178,8ha. ƒ Thôøi gian thueâ ñaát laø 50 naêm tính töø naêm thöù nhaát, thôøi gian cho thueâ seõ giaûm töông öùng vôùi ñaát thueâ trong caùc naêm keá tieáp. ƒ Veà phöông thöùc traû tieàn thueâ, coù 2 phöông thöùc thueâ :
3. ∗ Phöông thöùc 1 noäp toaøn boä 1 laàn cho toaøn boä thôøi gian thueâ vôùi ñôn giaù 0.4USD/m2/naêm. ∗ Phöông thöùc 2 noäp laøm 5 laàn trong 5 naêm lieân tieáp nhau, moãi naêm noäp tieàn thueâ cho 1/5 thôøi gian thueâ. Ñôn giaù laø 0.75USD/m2/Naêm. ∗ Theo thoáng keâ döï baùo, coù 50% dieän tích ñöôïc thueâ theo PT 1 vaø 50% theo PT 2. ƒ Moãi naêm ñôn vò thueâ phaûi noäp 0.2USD/m2/naêm tieàn dòch vuï khu coâng nghieäp (aùp duïng cho caû 2 phöông thöùc thueâ) vaø chæ baét ñaàu thu vaøo naêm thöù 2 tính töø khi thueâ ñaát. 1.5 CHI PHÍ HOAÏT ÑOÄNG : ∗ Löông vaø quaûn lyù phí naêm thöù nhaát laø 2,1 tyû, caùc naêm sau taêng 10% moãi naêm cho ñeán naêm thöù tö thì giöõ ñeàu khoâng taêng. ∗ Chi phí duy tu haøng naêm baèng 1% toång möùc ñaàu tö xaây döïng haï taàng khoâng tính phaàn chi phí san neàn tính ñeán thôøi ñieåm ñaàu naêm ñöôïc tính, vaø chæ baét ñaàu tính töø naêm thöù 2. ∗ Chi phí quaûng caùo trong 4 naêm ñaàu laø 400 trieäu moãi naêm. ∗ Chi phí ñeàn buø vaø san neàn ñöôïc phaân boå chi phí theo tyû leä phaàn dieän tích cho thueâ thöïc söï thu tieàn töøng naêm. ∗ Khaáu hao ñaàu tö XDHT (khoâng tính phaàn san neàn) ñöôïc khaáu hao trong 10 naêm ñoái vôùi phaàn ñaàu tö naêm 0, caùc haïng muïc ñaàu tö trong caùc naêm keá tieáp ñöôïc tính thôøi gian khaáu hao giaûm daàn töông öùng. Nhö vaäy sau 10 naêm seõ khaáu hao xong caùc haïng muïc ñaàu tö. ∗ Theo döï kieán toái ña thôøi gian thu tieàn thueâ ñaát laø 15 naêm. Do ñoù voøng ñôøi döï aùn ñöôïc tính trong 15 naêm, töø naêm thöù 16 trôû ñi xem nhö nguoàn thu dòch vuï haï taàng ñuû buø ñaép cho caùc khoaûn chi quaûn lyù vaø duy tu cô sôû haï taàng. 2. YEÂU CAÀU THÖÏC HIEÄN : ∗ Hieäu quaû taøi chính cuûa döï aùn (NPV vaø IRR) vôùi cô caáu voán vaø caùc döï kieán doanh thu chi phí nhö ñaõ phaân tích. Qua ñoù giaù ñaát coù theå taêng toái ña bao nhieâu vaãn ñaûm baûo hoøa voán ñaàu tö (NPV = 0). Haõy tính ñoä nhaïy hieäu quaû ñaàu tö theo söï bieán ñoåi cuûa chæ tieâu giaù ñeàn buø bieán ñoäng töø 50000ñ – 70000ñ, vaø tyû leä dieän tích cho thueâ naêm thöù nhaát dao ñoäng töø 10% - 15%. Qua ñoù keát luaän veà hieäu quaû döï aùn theo caùc khaû naêng bieán ñoäng ñaõ phaân tích.