Tài chính ngân hàng - Dự án: Đầu tư chợ đầu mối nông hải sản

Nội dung text: Tài chính ngân hàng - Dự án: Đầu tư chợ đầu mối nông hải sản

1. DA.10 Dự Aùn Đầu Tư Chợ đầu mối Nông Hải Sản ƒ Dự án đầu tư hạ tầng để phân lô bán nền và sạp. Vòng đời dự án phụ thuộc vào thời điểm bán hết hàng hóa (sạp, kiot ). ƒ Có nhiều tình huống về chi phí đầu tư và giá bán. ƒ Tính hiệu quả dự án dựa trên phân tích tổng hợp các tình huống. 1. Thông tin về dự án đầu tư : Công ty Cổ Phần Đầu Tư Địa Oác DS thực hiện đầu tư hạ tầng chợ kinh doanh bán sỉ nông hải sản miền đông tại khu vực Quận Thủ Đức với các thông tin dự án như sau : 1.1. Thông tin về chi phí đầu tư : Khu đất xây dựng chợ có quy mô diện tích gần 23ha, phía Đông giáp khu dân cư kế cận Liên tỉnh lộ 43, Tây giáp Rạch Bà Miêu, phía Nam giáp Xa lộ Xuyên Á và phía Bắc giáp khu dân cư kế cận Khu chế xuất Linh Trung. ƒ Hiện trạng sử dụng đất : STT Loại đất Diện tích Tỷ lệ 1 Đất ở 10.260 m2 4.46% 2 Đất ao + hoang hóa 3.283 m2 1.43% 3 Đất ruộng 158.774 m2 69.03% 4 Đất kinh mương và bờ đê 30.639 m2 13.32% 5 Đất rau, màu 4.461 m2 1.94% 6 Đất mùa 22.575 m2 9.82% Tổng cộng 229.992 m2 100.00% ƒ Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật: - Giao thông: là khu vực có các trục đường giao thông thuận lợi và quan trọng của Thành phố; hầu hết các trục đường chính đều trải nhựa, các tuyến đường nhánh là đường cấp phối có lưu lượng xe không nhiều, hiện là các đường đất. - Cấp thoát nước: chưa có hệ thống cấp thoát nước - Hệ thống điện: Khu đất chưa có lưới điện, chỉ có lưới điện quốc gia ƒ Quy hoạch kiến trúc: Bảng cân bằng sử dụng đất: STT Loại đất Diện tích (m2) Tỷ lệ
2. 1 Đất nhà lồng chợ 51,218 22.27% 2 Đất công trình công cộng 6,714 2.92% 3 Đất nền nhà phố chợ 29,482 12.82% 4 Đất kho bãi cảng 12,911 5.61% 5 Đất khu kỹ thuật 4,003 1.74% 6 Đất cây xanh 17,337 7.54% 7 Đất trạm xăng 2,000 0.87% 8 Đất bãi đậu xe 20168 8.77% 9 Đất giao thông khu vực 73106 31.79% 10 Đất lộ giới xa lộ Trường Sơn 13053 5.68% Tổng cộng 229,992 100.00% ƒ Tổng mức đầu tư dự án: (ĐVT :1000 đồng) NỘI DUNG ĐẦU TƯ CHI PHÍ ĐẦU TƯ 1/- Chí phí xây dựng HTKT 62,035,270 Chi phí san lắp mặt bằng 26,116,900 Chi phí thoát nước mưa 2,853,500 Chi phí đầu tư giao thông 12,181,570 Chi phí đầu tư vỉa hè 5,370,600 Chi phí xây dựng hệ thống lưới điện 5,064,200 Chi phí đầu tư hệ thống cấp nước 6,058,500 Cp đầu tư hệ thống thoát nước bẩn 4,390,000 2/- Chi phí xây dựng công trình 34,295,150 Cây xanh 1,733,700 Nhà lồng chợ 21,864,650 Kiosque lẻ 312,000 Cảng phục vụ kho bãi & khu vực chợ 3,326,000 Bãi đậu xe 7,058,800 3/- Chi phí chuẩn bị đầu đư 90,999,674 Cp kiến thiết cơ bản 4,393,121 Cp đền bù giải phóng mặt bằng 68,697,635 Cp đóng tiền sử dụng đất 17,908,919 TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 187,330,000
3. trong đó chi phí đền bù giải phóng mặt bằng có thể biến động theo các tình huống sau: Tình huống Tốt khá TB xấu Mức tăng chi phí 0% 15% 30% 50% ƒ Nguồn vốn đầu tư dự án: Nguồn vốn đầu tư công ty dự định dùng vốn CSH là 40%, còn 60% vay ngân hàng trong thời hạn 2 năm với lãi suất là 12%. 1.2. Nguồn thu dự án và chi phí điều hành : Nguồn thu dự án gồm: thu từ việc chuyển nhượng nền nhà phố chợ, chuyển nhượng quyền sử dụng sạp chợ-kiosque, chuyển nhượng đất kho-bãi, cây xăng, khu hành chính trung tâm. Dự kiến như sau : ƒ Số lượng nền nhà phố chợ : Nội dung Số nền (m2/nền) Nền nhà kinh doanh 299 120 Nền nhà tái định cư 34 90 ƒ Số lượng sạp chợ và kiosque : Nội dung Số sạp (m2 /sạp) Sạp 336 56 Kiosque 13 16 ƒ Số lượng đất kho-bãi, cây xăng, khu hành chính trung tâm Nội dung DT (m2) Kho 12.900 Bãi xe 20.168 Cây xăng 2.000 Khu hành chính trung tâm 4.000 ƒ Đơn giá kinh doanh (chưa có thuế) được chọn theo các phương án sau : Xấu TB Tốt Tin cậy
4. Giá nền nhà kinh doanh 2,800,000 3,000,000 3,800,000 3,200,000 Giá nền nhà tái định cư 1,600,000 Giá đất kho 2,000,000 Giá đất bãi 600,000 Giá đất cây xăng 2,000,000 2,000,000 2,500,000 2,200,000 Giá đất khu hành chính trung tâm 600,000 Giá sạp lồng chợ 3,000,000 4,000,000 4,200,000 3,800,000 Giá kiosque 2,100,000 2,500,000 3,000,000 2,800,000 ƒ Theo dự đoán có các khả năng xảy ra trong việc chuyển nhượng : Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Tình huống tốt 70% 30% Tình huống khá 50% 30% 20% Tình huống TB 35% 30% 25% 10% Tình huống xấu 25% 25% 20% 20% 10% ƒ Chi phí điều hành và quảng cáo được tính trên 5% nguồn thu. ƒ Thuế TNDN là 28% 2. Yêu cầu : a) Theo các chuyên viên phân tích, các loại đơn giá (theo 4 mức xấu, TB, Tốt, Tin cậy), các tình huống chuyển nhượng và các tình huống chi phí đền bù giải tỏa đều xảy ra với xác suất như nhau. Hãy tính NPV và IRR bình quân, cao nhất và thấp nhất của dự án. Qua đó nhận xét về hiệu quả dự án và công ty nên chọn phương án giá nào. b) Với thời hạn cho vay vốn vay dao động là 2 năm, tỷ lệ vốn vay dao động từ 30% - 80%. Khi đó tình huống đơn giá bán và tình huống chuyển nhượng nào sẽ không đảm bảo trả được nợ vay trong thời hạn quy định