›

Tài chính ngân hàng - Báo cáo thẩm định giá

doc 21 trang nguyendu 9280
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Tài chính ngân hàng - Báo cáo thẩm định giá", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • doctai_chinh_ngan_hang_bao_cao_tham_dinh_gia.doc

Nội dung text: Tài chính ngân hàng - Báo cáo thẩm định giá

  1. BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ Theo đề nghị của NAM VIET tại Công văn đề nghị số về việc thẩm định giá Quyền sử dụng đất tại Hà Nội. 1/. Mục đích thẩm định giá: Để Nam việt làm cơ sở trong việc trình các Sở, Ngành liên quan của Thành phố Hà Nội xác định giá nộp tiền sử dụng đất. 2/. Thời điểm thẩm định giá: Tại thời điểm hiện nay. 3/. Tài sản thẩm định giá: Quyền sử dụng đất Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng, thương mại, khách sạn và nhà ở để bán tại Hà Nội. 4/. Căn cứ thẩm định giá: 4.1/ Các văn bản pháp qui về thẩm định giá: - Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 4 năm 2002; - Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Pháp lệnh Giá; Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 09/6/2008 v/v sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003; - Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá; - Thông tư số 15/2004/TT-BTC ngày 9 tháng 3 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ; - Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng 3 năm 2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về thẩm định giá; - Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính v/v "Ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam" và Quyết định số 77/2005/QĐ- BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính v/v "Ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2); 4.2/ Các văn bản pháp qui về Đất đai, kinh doanh Bất động sản: - Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003; - Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005; - Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006;
  2. - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; - Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và Thông tư hướng dẫn số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính, Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính V/v sửa đổi, bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính; - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính và Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính V/v hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính; - Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; - Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ V/v sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; - Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Thủ tướng Chính phủ V/v Qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản; - Thông tư số 01/2005/TT - BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai; - Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghi định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ; - Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ; - Quyết định số 150/2007/QĐ-UBND ngày 28/12/2007 của UBND thành phố Hà Nội về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2008; - Quyết định số 137/2007/QĐ-UBND ngày 30/11/2007 của UBND thành phố Hà Nội ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội; 4.3/ Các văn bản pháp qui về Xây dựng: - Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003; 1
  3. - Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 16/2005/NĐ-CP; - Nghị định số 02/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về việc Ban hành quy chế Khu đô thị mới; - Nghị định 29/2007/NĐ-CP ngày 27/02/2007 của Chính phủ về quản lý kiến trúc đô thị; - Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13 tháng 6 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; - Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25 tháng 7 năm 2007 hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; - Thông tư số 04/2008/TT - BXD ngày 20/02/2008 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn quản lý đường đô thị; - Thông tư số 09/2008/TT-BXD ngày 17/4/2008 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn điều chỉnh giá và hợp đồng xây dựng do biến động giá nguyên liệu, nhiên liệu và vật liệu xây dựng; - Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; - Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03 tháng 4 năm 2008 của Bộ Xây dựng Về việc ban hành "Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng"; - Quyết định 40/2008/QĐ - UBND ngày 23/10/2008 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bàn Thành phố Hà Nội; - Công văn số 1600/BXD-VP ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2007; - Công văn số 1781/BXD-VP ngày 18/8/2008 của Bộ Xây dựng về việc công bố chỉ số giá xây dựng Quí II năm 2008; - Quyết định số 2559/QĐ-NHNN ngày 03/11/2008 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về mức lãi suất cơ bản bằng đồng Việt Nam; Căn cứ các tài liệu pháp lý do Nam việt cung cấp: 5/. Thực trạng tài sản thẩm định giá: - Pháp lý: Dự án Tổ hợp Văn phòng thương mại, khách sạn và nhà ở bán có diện tích 39.571,4m2 (Theo Quyết định số 471/QĐ-UBND ngày 01/9/2008 của UBND thành phố Hà Nội và Công văn số 08.42/TB - DT ngày 06/3/2008 của Công ty TNHH Nhà nước một thành viên Địa chính Hà Nội). Cụ thể: + Diện tích 2.612,2m2 đất nằm trong phạm vi mở đường. 2
  4. + Diện tích 343,5m2 đất tạm thời sử dụng làm bãi đỗ xe. + Diện tích 19.633,2m2 đất để xây dựng khu thương mại, văn phòng, khách sạn; trong đó: Diện tích đất để xây dựng tổ hợp Văn phòng, thương mại, khách sạn là 15.619,2m 2, diện tích xây dựng là 8.926,5m 2 và diện tích đất đường nội bộ ngoài khuôn viên đất là 4.014m2. + 16.982,5m2 đất để xây dựng khu nhà ở; trong đó có 5,189,9m 2 đất xây dựng nhà ở và 11.792,6m2 đất làm đường nội bộ, sân vườn, cây xanh, đỗ xe, bể bơi (diện tích khu bể bơi là 922m 2, còn lại 10.870,6m 2 đất đường nội bộ, sân vườn, cây xanh đổ xe). - Vị trí: Lô đất Dự án tại Hà Nội. + Phía Tây Bắc tiếp giáp đường cao tốc, là đường hai chiều được thiết kế cho nhiều làn xe ôtô. + Phía Đông Bắc tiếp giáp đường vành đại, là đường hai chiều thiết kế nhiều làn xe ôtô. + Phía Đông Nam giáp với khu đất của Công ty A và Công ty TNHH. + Phía Tây giáp với + Phía Đông giáp với khu dân cư. Hiện trạng các công trình kiến trúc trên khu đất: - Toà tháp 17 tầng là Trụ sở làm việc của Tong cong ty NAM VIET. - Khu nhà xưởng của Nhà máy gạch ốp lát Hà Nội thuộc Tổng Công ty NAM VIET được tháo dỡ. 6./. Cơ sở thẩm định giá: - Cơ sở giá trị thị trường. 7/. Nguyên tắc thẩm định giá: - Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất. - Nguyên tắc cung cầu. 8/. Phương pháp thẩm định giá: Các phương pháp thẩm định giá Quyền sử dụng đất thông thường: - Phương pháp So sánh. - Phương pháp Chiết trừ. - Phương pháp Thặng dư. Có nhiều phương pháp thẩm định giá Bất động sản và chúng khác nhau một cách đáng kể, nhưng mỗi phương pháp đều cần thiết tiến hành sự so sánh bởi nhiều công việc hợp thành để đạt được một quan điểm thị trường. 3
  5. * Phương pháp so sánh: gần như phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất trong thực tế. Phương pháp này dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một Bất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các Bất động sản tương tự có thể so sánh đã được mua, bán trên thị trường. Đây là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất vì: - Hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật. - Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường. Vì vậy nó có cơ sở vững chắc để được cơ quan pháp lý công nhận. - Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp thẩm định giá khác. Thông thường nhà thẩm định giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp khác để thẩm định giá Bất động sản. Tuy nhiên, phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố định, mà dựa trên kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành việc thẩm định giá một cách thích hợp. Ngoài ra, Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi phải tìm kiếm các Bất động sản đã được giao dịch trên thị trường hiện hành và tương đối giống so với Bất động sản cần thẩm định giá, từ đó có điều chỉnh thích hợp để xác định giá trị Bất động sản cần thẩm định giá. Đối với Bất động sản thẩm định giá, các số liệu để tính toán theo phương pháp so sánh không nhiều và không tương đồng. Phương pháp so sánh được sử dụng là phương pháp tính toán thành phần. * Phương pháp Thặng dư: Phương pháp Thặng dư phù hợp với việc thẩm định giá tài sản có giá trị lớn, có tạo ra thu nhập, được sử dụng tại nhiều nước trên thế giới, phương pháp này được sử dụng chủ yếu với các tài sản phát triển giả định trong tương lai. Tuy nhiên, việc ước tính sự biến động tương lai của thị trường mang nhiều yếu tố rủi ro. Đối với bất động sản thẩm định giá, phương pháp thặng dư được sử dụng là phương pháp chủ đạo, với thành phần là các phương pháp chi phí, phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập dòng tiền chiết khấu. 9/. Kết quả thẩm định. Trên cơ sở các tài liệu do Tong cong ty cung cấp, qua khảo sát vị trí khu đất, căn cứ vào việc phân tích thị trường và động thái của người mua tiềm năng, với phương pháp thẩm định được áp dụng trong tính toán, Công ty định giá thông báo kết quả thẩm định giá trị Quyền sử dụng đất Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng, thương mại, khách sạn và nhà ở bán tại Hà Nội, chi tiết như sau: Theo Quyết định số 150/2007/QĐ-UBND ngày 28/12/2007 của UBND Thành phố Hà Nội V/v quy định giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2008, giá đất ở tại khu đất dự án thẩm định thuộc vị trí 1, tiếp giáp hai mặt đường Khuất Duy Tiến (sau mở đường) và Láng - Hoà Lạc (đất khu vực giáp ranh thuộc huyện Từ Liêm): 4
  6. Giá đất ở Giá đất ở (đ/m2) Giá đất ở (đ/m2) Giá đất ở (đ/m2) Tuyến phố (đ/m2) Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Vị trí 1 Đường 22.000.000 12.900.000 10.800.000 9.700.000 Khuất Duy Tiến Đường 18.000.000 11.200.000 9.400.000 8.500.000 Láng - Hoà Lạc Giá đất sản xuất kinh doanh: Giá đất SXKD Giá đất SXKD Giá đất SXKD Giá đất SXKD Tuyến phố (đ/m2) (đ/m2) (đ/m2) (đ/m2) Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Đường 9.570.000 5.612.000 4.698.000 4.220.000 Khuất Duy Tiến Đường 7.830.000 4.872.0.000 4.089.000 3.698.000 Láng - Hoà Lạc Giá đất tính theo Quyết định 150/2007/QĐ-UBND tính bình quân theo Vị trí 1, Đường Khuất Duy Tiến, đất ở là: 20.469.389đ/m2, đất sản xuất kinh doanh: Khu bể bơi thuộc vị trí 1, đường Khuất Duy Tiến có giá là 9.570.000đ/m 2, khu đất xây dựng Văn phòng thương mại, Khách sạn có đơn giá bình quân là: 7.611.526m2 (tính theo đường Láng - Hoà Lạc, có đơn giá bình quân cao hơn). Tổng giá trị quyền sử dụng đất Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng, thương mại, khách sạn và nhà ở bán theo Quyết định 150/2007/QĐ - UBND là: 264.496.227.700 đồng. * Thống kê quy hoạch sử dụng đất của Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng, thương mại, khách sạn và nhà ở (NAM VIET): Theo Công văn số 08.42/TB - DT ngày 06/3/2008 và Công văn số 08.243/TBDT - CTĐT - KTCN ngày 04/11/2008 của Công ty TNHH Nhà nước một thành viên Địa chính Hà Nội về việc thông báo kết quả tính diện tích Tổ hợp văn phòng, thương mại, khách sạn và nhà ở bán NAM VIET tại Hà Nội. Diện tích chiến đất của Dự án là: 39.571,4m 2, trong đó 2.612,2m2 đất nằm trong phạm vi mở đường theo Quy hoạch. Diện tích 36.959,2m 2 đất xây dựng công trình, gồm có: + 343,5m2 đất tạm thời sử dụng làm bãi đỗ xe (dự kiến thuê đất). + Diện tích 19.633,2m2 đất để xây dựng khu thương mại, văn phòng, khách sạn, trong đó: Diện tích đất để xây dựng tổ hợp Văn phòng, thương mại, khách sạn là 15.619,2m 2, diện tích xây dựng là 8.926,5m 2 và diện tích đất đường nội 5
  7. bộ ngoài khuôn viên đất là 4.014m2. + Diện tích 16.928,5m 2 đất để xây dựng khu nhà ở, diện tích xây dựng là 5.189,9m2. diện tích khu Bể bơi 922m2. Tổng diện tích đất kinh doanh của dự án là: 22.074,6m2. Nguyên tắc tính đất hữu dụng: Đất sản xuất kinh doanh giao có thời hạn tính toàn bộ khuôn viên đất. Đất ở cao tầng tính diện tích xây dựng. Trong đó diện tích phải nộp tiền sử dụng đất: - Diện tích 16.982,5m2 đất để xây dựng khu nhà ở, trong đó 5.189,9m 2 đất xây dựng nhà ở (phải nội tiền sử dụng đất), 922m 2 đất làm bể bơi (tính theo diện tích chủ Đầu tư đo vẽ lại, tách ra tính thành một dự án riêng) và 10.870,6m 2 đất làm đường nội bộ, sân vườn, cây xanh, bãi đỗ xe (Dự kiến không thu tiền sử dụng đất). Theo Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng, thương mại, khách sạn và nhà ở bán của Tổng Công ty Thuỷ tinh và Gốm xây dựng, dự kiến xây dựng 01 khu nhà chung cư cao 6 tầng và 02 khu nhà cao 30 tầng (Ký hiệu: A1 và A, B). Tổng diện tích sàn xây dựng là: 146.960m 2, trong đó: Diện tích sàn xây dựng nhà cao 6 tầng là: 2.980m2 và diện tích 02 tầng hầm là: 994m2. Diện tích sàn xây dựng chung cư cao 30 tầng là 133.6000m 2 và diện tích 02 tầng hầm là 9386m 2. Diện tích sàn sử dụng để bán căn hộ chung cư dự kiến bằng 75% diện tích sàn xây dựng. Diện tích sử dụng nhà chung cư cao 6 tầng là: 2.235m 2 và nhà cao 30 tầng là 100.200m2, Tổng diện tích sử dụng của nhà cao tầng là: 102.435m2. - Diện tích 15.619,2m 2 đất để xây dựng khu thương mại, văn phòng, khách sạn, diện tích đất xây dựng 8.926,5m 2. Đất sản xuất kinh doanh, giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng 50 năm. Được chia làm hai khu nhà: Khu Tổ hợp Văn phòng thương mại NAM VIET (cao 17 tầng) đã đưa vào sử dụng và Khu Tổ hợp Khách sạn - Thương mại - Văn phòng. + Theo Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng, thương mại, khách sạn và nhà ở bán của Tổng Công ty. Dự kiến xây dựng Tổ hợp Khách sạn - Thương mại - Văn phòng được hợp khối. Trong đó: . Khách sạn xây dựng đạt tiêu chuẩn 4 *: cao 30 tầng với diện tích sàn xây dựng 20.976m2, gồm 300 phòng đôi và khu dịch vụ khách sạn cao 6 tầng với diện tích sàn xây dựng là 12.555m2. . Toà nhà văn phòng cho thuê cao 30 tầng với diện tích sàn xây dựng 40.716m2 và hai khu thương mại cao 4 và 5 tầng, xây dựng tạo hợp khối giữa Khách sạn 4* và Toà nhà văn phòng. Tổng diện tích sàn xây dựng khu Văn phòng và thương mại là: 49.645m2, diện tích 02 tầng hâm là 6.833m2. Diện tích sàn sử dụng để cho thuê Thương mại - Văn phòng dự kiến bằng 75% diện tích sàn xây dựng là 37.234m2. 6
  8. + Theo Quyết định số 267/TCT - HĐQT ngày 24/7/2006 của Tổng Công ty v/v phê duyệt Dự án và Kế hoạch đầu thầu Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng thương mại NAM VIET (Nhà 17 tầng). Tổng diện tích sàn xây dựng là: 19.550m2, cao 17 tầng nổi và 1 tầng hầm. Diện tích sàn sử dụng kinh doanh: 12.495m2. Tổng diện tích sàn kinh doanh của khu Văn phòng cho thuê là: 49.729m2. - Diện tích 922m2 xây dựng kinh doanh bể bơi. - Diện tích 343,5m2 đất tạm thời sử dụng làm bãi đỗ xe. Dự kiến thuê đất trả tiền hàng năm. Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng, thương mại, khách sạn và nhà ở bán dự kiến hoàn thành trong 3 năm. I. Tổng doanh thu của Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng, thương mại, khách sạn và nhà ở bán: 1. Doanh thu của Dự án: A. Doanh thu đất ở: Tổng diện tích sàn để bán căn hộ Chung cư cao 6 tầng là 2.235m 2 và khu nhà cao 30 tầng là 100.200m2. Tổng diện tích bán căn hộ chung cư là: 102.435m2. * Doanh thu phần diện tích bán căn hộ chung cư: Giá bán căn hộ chung cư, được tham khảo từ các khu đô thị lân cận có một số thông tin: SS1: A. Tuấn (ĐT:0912548687; 043.206206) bán căn hộ chung cư Khu đô thị mới Nam Trung Yên. Đường Phạm Hùng gần TT hội nghị quốc gia, tòa B3A tầng 7, DT= 72,6m2, 2 ngủ, 1 WC, 1 Khách 1 bếp, BC hướng ĐN, giao nhà ngay 17 triệu/m2. SS2: Chị Vân (ĐT: 04.-2922700,0975628153) bán CHCC tầng 4 khu B3B Nam Trung Yên, DT 115 m2, 3 phòng ngủ, 2 phụ, 1 phòng khách, nhà đã sửa chữa đẹp, thiết kế hợp lý, ban công thoáng mát, giá 17 triệu/m2. SS3: Anh Linh (ĐT:0978385884) bán căn hộ chung cư G4 Khu đô thị mới Yên Hoà, diện tích 90m2, thiết kế gồm có:2PN, 2wc, Ban công hướng đông bắc, giấy tờ chính chủ, đang chuẩn bị nhận nhà, thoáng mát,giá bán 21 triệu/m2. SS4: Anh Dũng (số 105/111 Láng Hạ, ĐT: 0435624341, 0913.004346), bán căn hộ P1009, Nhà B3A Khu đô thị mới Nam Trung Yên, căn đầu hồi, ba mặt thoáng. Diện tích 88,4m2, thiết kế gồm 01 phòng khách, 02 PN, 01 bếp, 01 PWC. Đầy đủ tiện nghi có điện thoại, điều hoà. Giá bán 18 trđ/m2. SS5: Trung tâm Bất động sản Nguyễn Sơn (số 12A Nguyễn Phong Sắc kéo dài, ĐT: 042198398/2199111), bán căn hộ chung cư nhà 17T11 Khu đô thị mới 7
  9. Trung Hoà Nhân Chính, diện tích 96m2, thiết kế 3 phòng ngủ, 2 phụ, bếp, phòng khách, hướng Tây Bắc và Tây Nam, đã có sổ đỏ, có cả tầng thấp và tầng cao. Giá bán 21trđ/m2. Ngoài ra còn một số thông tin khác: - Anh Tú (0988440132) bán căn hộ chung cư khu Nam Trung Yên, gần siêu thị Big C, Nhà 2 mặt đường, một mặt nằm trên con đường đang làm cạnh siêu thị Big C, nối liền đường Nguyễn Phong Sắc kéo dài, măt kia nằm trên đường đi thẳng ra đường Phạm Hùng , rất thuận tiện cho việc đi lại, xung quanh nhà có khuôn viên, không gian thoáng, không bị cản tầm nhìn bởi các nhà chung cư khác. Diện tích: cần bán 1 trong 2 căn 70m2 và 80m2. Giá: 15.5 triệu/1m2. Nhà chính chủ. - Anh Sơn (ĐT: 0983360407) bán căn hộ chung cư khu đô thị mới Nam Trung Yên, tòa nhà B6B, B6C, diện tích 60-70m2, giá bán là 16trđ/m2 (sắp giao nhà). Bốc thăm chọn căn hộ. Nhận xét: Các bất động sản dùng để so sánh có điều kiện địa lý, điều kiện giao thông, điều kiện môi trường, điều kiện kinh doanh tương đối tương đồng với bất động sản thẩm định giá, có thể dùng làm căn cứ để so sánh được. Các bước điều chỉnh: * Điều chỉnh các bất động sản so sánh là giá bán các căn hộ chung cư tại các Khu đô thị mới lân cận về tài sản thẩm định theo các đặc điểm về vị trí, giao thông và các đặc điểm kinh tế kỹ thuật tại khu vực tài sản thẩm định giá Dự án nhà chung cư. Tiêu chí điều chỉnh: Mỗi điểm kém giảm 10%, mỗi điểm tăng cộng 10% giá của khu đất so sánh. ĐVT: 1.000đ/m2 TT TSSS SS1 SS2 SS3 SS4 SS5 TSTĐ Tiêu chí SS 72 115 90 88 96 Giá căn hộ chung cư 17.000 17.000 21.000 18.000 21.000 1 Pháp lý 10 10 10 10 10 9,8 2 Quy mô, kích thước 9,8 10 10 10 10 9,5 3 Vị trí 9,4 9,4 10 9,4 10 9,5 4 Môi trường, an ninh 9,8 9,8 10 9,8 10 9,8 5 Tổng số điểm 39 39,2 40 39,2 40 38,6 8
  10. TT TSSS SS1 SS2 SS3 SS4 SS5 TSTĐ Tiêu chí SS Tổng tỷ lệ % điều 6 -4% -6% -14% -6% -14% chỉnh 7 Hệ số điều chỉnh 96% 94% 86% 94% 86% Giá trị căn hộ đã 8 được điều chỉnh 16.320 15.980 18.060 16.920 18.060 (đ/m2) Đơn giá thị trường bình quân căn hộ chung cư sau khi điều chỉnh là: (16.320.000đ/m2 + 15.980.000đ/m2 + 18.060.000đ/m2 + 16.920.000đ/m2 + 18.0600.000đ/m2 )/5 = 17.068.000đ/m2. Làm tròn: 17.000.000đ/m2. Qua thông tin trên, chúng tôi dự kiến giá căn hộ chung cư có chất lượng tương ứng với căn hộ chung cư nhà của Dự án là: 17.000.000đ/m 2 (chưa bao gồm thuế VAT và chi phí duy tu, bảo dưỡng) Doanh thu bán căn hộ chung cư là: 102.435m2 x 17.000.000đ/m2 = 1.741.395.000.000 đồng B. Doanh thu từ đất sản xuất kinh doanh: a) Doanh thu từ khu văn phòng, thương mại: Nguồn thu: Giá thuê văn phòng được tham khảo từ các Toà nhà văn phòng có chất lượng tương đương trên địa bàn Hà Nội, chúng tôi có một số thông tin: SS1: Tòa nhà Viet Building số 98 Hoàng Quốc Việt, diện tích mặt bằng xây dựng 570m2, 10 tầng nổi, 01 tầng hầm, có điều hòa trung tâm, thang máy và máy phát điện dự phòng. Diện tích văn phòng cho thuê 1.000m 2 (tầng 5,6). Giá thuê là 22USD/m2/tháng (đã bao gồm phí dịch vụ, được gửi 01 xe ôtô dưới tầng hầm, chưa có thuế VAT). SS2: Tòa nhà Hoa Binh Tower cao 22 tầng nổi, 2 tầng hầm, thang máy, có hệ thống điều hòa trung tâm, giá cho thuê văn phòng bình quân tháp A năm 2006 (không kể giá thuê tầng 2) là 20USD/m 2/tháng. Giá thuê bình quân hiện nay là 25usd/m2.tháng. SS3: Toà nhà COWAELMIC - Vườn Đào tại Đường Lạc Long Quân , phường Phú Thượng, Tây Hồ, cạnh Khu đô thị CIPUTRA (đối diện đường vào Công viên nước Hồ Tây), quy mô 18 tầng nổi 2 tầng hầm, diện tích xây dựng 9
  11. 2.117m2, tổng diện tích sàn xây dựng 23.530m 2, trên diện tích 5.156m 2 đất. 4 tầng đế cho Ngân hàng Nhà nước Việt Nam thuê diện tích sử dụng là 9.112m 2, diện tích 01 tầng hầm là 2.117m2. Giá thuê là 20usd/m2.tháng (đã bao gồm dịch vụ và tầng hầm gửi xe). Thời điểm thuê tháng 7 năm 2008. SS4: Tòa VIET TOWER (trung tâm thương mại PARKSON), Chủ đầu tư công trình là Công ty TNHH Liên doanh Đầu tư Tài chính Hòa Bình, tại 198B Tây Sơn, quy mô cao 18 tầng, tổng diện tích khu đất là 3.500 m2 với mặt bằng xây dựng 2.000 m2, tổng diện tích cho thuê là 31.000 m2, trong đó mỗi sàn có diện tích trung bình 1.700 m2 với 2 tầng hầm đỗ xe, 7 thang máy hiệu Mitsubishi tiêu chuẩn quốc tế, điều hòa trung tâm, hệ thống PCCC hiện đại, bảo vệ và an ninh 24/7. Việt Tower bao gồm khối trung tâm thương mại 7 tầng với diện tích 11.000 m2. Tại đây, tập đoàn thương mại bán lẻ Parkson của Malaysia đã thuê diện tích rất lớn làm địa điểm kinh doanh đầu tiên tại Hà Nội. Ngoài ra tòa nhà còn có hơn 20.000 m2 diện tích văn phòng nằm trên 11 tầng tiếp theo. Hiện tại, toàn bộ khu thương mại đã được cho thuê hết với giá bình quân là 25usd/m 2.tháng (đã bao gồm dịch vụ, chưa thuế VAT). Từ các thông tin trên giá cho thuê các toà nhà Văn phòng có chất lượng tương đương như toà nhà văn phòng của Dự án, có giá cho thuê bình quân khoảng 23USD/m2.tháng. Chúng tôi dự kiến giá thuê sàn kinh doanh khu thương mại và khu văn phòng tính bình quân (bao gồm cả phí dịch vụ, chưa có VAT) là: 23USD/m2. Trong báo cáo này, để đảm bảo tránh được các yếu tố biến động nếu thị trường đi xuống vì bão hòa, giá thuê sẽ ổn định không thay đổi. Công suất: Công suất (hệ số lấp đầy) cho thuê được tính toán từ các phân tích thị trường Bất động sản hiện nay và xu hướng trong tương lai, tình hình tăng cầu và thiếu cung diện tích bán lẻ hiện nay và trong vài năm tới. Hệ số lấp đầy diện tích cho thuê của khu văn phòng - thương mại được dự tính tỷ lệ lấp đầy 10 năm đầu đạt 80%, tiếp theo 11 năm đạt tỷ lệ 85% và các năm còn lại luôn đạt tỷ lệ 90%. Tổng diện tích sàn sử dụng cho thuê của hai khu là: 49.729m2. Chi phí vận hành: Chi phí vận hành bao gồm các khoản như: Nhân sự quản lý và các chi phí văn phòng kèm theo, chi phí phải thuê ngoài như: Bảo vệ, vệ sinh, kỹ thuật, tiếp thị, mua điện, nước Các chi phí này được tính dựa trên kinh nghiệm chi phí thực tế của các Trung tâm Thương mại hỗn hợp và Văn phòng khác, tương đương 15% doanh thu. 10
  12. Các thông số được sử dụng: - Lãi suất vốn hóa được tính là 15,55%/năm (được tính nội suy dựa theo lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam là: 12%/năm; Các loại phí, dự báo lạm phát, rủi ro của ngành kinh doanh bất động sản và biến động lãi suất là: 3,5%. Đây là tỉ lệ được áp dụng phổ biến trong việc định giá Bất động sản tại Việt Nam. Thời gian tính toán là 47 năm kể từ khi toà nhà đưa vào khai thác. - Áp dụng tỉ giá bán ra của Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam ngày 13/11/2008 là: 16.950đ/USD. Theo bảng tính toán Thu nhập dòng tiền chiết khấu tại bảng Phụ lục 3, giá trị lũy kế dòng tiền quy về thời điểm hiện nay là: 1.037.502.000.000 đồng. b) Doanh thu từ khu Khách sạn: Dự kiến xây dựng Khách sạn 4 sao, cao 30 tầng, với quy mô 300 phòng đôi (600 giường. Chất lượng và dịch vụ theo tiêu chuẩn của Bộ Văn hoá Thể thao và Du lịch quy định. Nguồn thu: Qua điều tra thông tin giá thuê phòng trung bình của khách sạn 4 sao tại Hà Nội hiện nay là: 100 USD/ngày. Theo số liệu khảo sát của Grant Thornton các khách sạn ngày càng phát triển, mức độ phát triển tỷ lệ thuận với số phòng khách sạn và số sao khách sạn đạt chuẩn. Cuộc khảo sát trên 29 khách sạn đạt tiêu chuẩn từ 3-5 sao ở ba khu vực miền Bắc, Trung và Nam, trong đó miền Trung số khách sạn được khảo sát nhiều nhất, vì đây là nơi tập trung nhiều khu resort có phòng đạt tiêu chuẩn từ 3 sao trở lên, cho thấy tỷ suất thu nhập ròng, (thu nhập trước khấu hao, lãi và thuế) trên doanh thu đối với lĩnh vực dịch vụ này khá hấp dẫn. Khách sạn 4-5 sao doanh thu khách sạn do 61-63% từ dịch vụ cho thuê phòng mang lại. Theo Nguồn thông tin tham khảo từ Khách sạn Melia Hà Nội tỷ trọng doanh thu từ cho thuê phòng chiếm 70%-80% và các dịch vụ khác chiếm khoảng từ 20- 30% tổng doanh thu. Từ các nguồn thông tin trên và theo thống kê kinh nghiệm chúng tôi ước tính tỷ trọng doanh thu từ thuê phòng khách sạn của Dự án chiếm 80% và các dịch vụ khác chiếm 20% tổng doanh thu. Doanh thu cho thuê phòng là: 100USD/phòng.ngày x 365ngày x 16.854đ/usd = 185.603.000.000 đồng. Tổng doanh thu một năm của khách sạn là: (300phòng x 100USD/phòng.ngày x 365 ngày x 16.950đ/usd x 100%)/80% = 232.003.125.000đồng. 11
  13. Doanh thu từ các dịch vụ khác một năm là: 232.003.125.000đ x 20%= 46.401.000.000 đồng. Trong báo cáo này, để đảm bảo tránh được các yếu tố biến động nếu thị trường đi xuống, giá thuê sẽ ổn định không thay đổi. Công suất: Công suất (hệ số lấp đầy) cho thuê được tính toán từ các phân tích thị trường Bất động sản hiện nay và xu hướng trong tương lai, tình hình cầu, cung của phòng khách sạn 4 sao hiện nay và trong vài năm tới. Theo nguồn thông tin khảo sát của Công ty Bất động sản CB Richard Ellis Vietnam (CBRE) công suất phòng hiện này là 70%, tuy nhiên theo dự báo trên 75% trong các năm tới. Theo số liệu khảo sát của Grant Thornton công suất thuê phòng Khách sạn 4 sao khu vực miền Bắc cao nhất nước trên 70%. Khách sạn của Dự án thẩm định có vị trí tương đối xa trung tâm thành phố, có vị trí kém hơn so với các khách sạn 4 sao hiện có trên địa bàn nội thành Hà Nội. Vì vậy, chúng tôi dự kiến tỷ công suất thuê phòng Khách sạn 4 sao đạt 65% trong 10 năm đầu và các năm tiếp theo luôn đạt 70%. Tổng số phòng Khách sạn cho thuê là 300 phòng. Chi phí vận hành: Chi phí vận hành bao gồm các khoản như: Nhân sự quản lý và các chi phí văn phòng kèm theo, chi phí phải thuê ngoài như: Bảo vệ, vệ sinh, kỹ thuật, tiếp thị, mua điện, nước Theo Công ty Kiểm toán Grant Thornton kết quả của một khảo sát do công ty này tiến hành trong ba năm qua. Cuộc khảo sát trên 29 khách sạn đạt tiêu chuẩn từ 3-5 sao ở ba khu vực miền Bắc, Trung và Nam, trong đó miền Trung số khách sạn được khảo sát nhiều nhất, vì đây là nơi tập trung nhiều khu resort có phòng đạt tiêu chuẩn từ 3 sao trở lên, cho thấy tỷ suất thu nhập ròng, (thu nhập trước khấu hao, lãi và thuế) trên doanh thu đối với lĩnh vực dịch vụ này khá hấp dẫn. Khách sạn 4-5 sao tỷ suất thu nhập ròng trên doanh thu gần 40%. Tham khảo thông tin chi phí của các khách sạn 4 sao trên địa bàn Hà Nội và Qua thống kê kinh nghiệm chúng tôi dự kiến chi phí vận hành của khách sạn bằng 55% doanh thu. Các thông số được sử dụng: - Lãi suất vốn hóa được tính là 15,5%/năm (được tính nội suy dựa theo lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam là: 12%/năm; Các loại phí, dự 12
  14. báo lạm phát, rủi ro của ngành kinh doanh bất động sản và biến động lãi suất là: 3,5%. Thời gian tính toán là 47 năm kể từ khi các toà nhà đưa vào khai thác. - áp dụng tỉ giá Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam ngày 13/11/2008 là: 16.950đ/USD. Theo bảng tính toán Thu nhập dòng tiền chiết khấu tại bảng Phụ lục 4, giá trị lũy kế dòng tiền quy về thời điểm hiện nay là: 445.244.000.000 đồng. * Tổng doanh thu của Dự án là: 1.741.395.000.000đ + 1.037.502.000.000đ + 445.244.000.000đ = 3.224.141.000.000 đồng 2. Tổng chi phí của dự án: a) Chi phí hạ tầng (Ght). - Chi phí hạ tầng kỹ thuật (Ght): Tham khảo suất vốn đầu tư tại công văn số 1600/BXD-VP và chỉ số giá xây quy về thời điểm hiện nay theo chỉ số giá xây dựng quí 1 năm 2008 tại Công văn số 1781/BXD-VP ngày 28/8/2008 của Bộ Xây dưng. Giá xây dựng cơ sở hạ tầng tại thời điểm tăng 1,59 lần (áp dụng chỉ số giá của đường nhựa Asphalt, có chỉ số tăng thấp nhất). (36.959,2m2 x 340.000đ/m2 x 1,59)/1,1 = 18.114.807.896đồng. - Chi phí giải phóng mặt bằng (Ggpmb): Theo Hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê ngày 02/5/2007 giữa Công ty Giạch ốp lát Hà Nội và Tổng Công ty Thuỷ tinh và Gốm xây dựng là: 110.000.000.000đồng. Giá trị tài sản trên đất được thẩm định tại Chứng thư Thẩm định giá là: 4.286.000.000 đồng (được tính như một khoản chi phí giải phóng mặt bằng). Giá trị sau thuế là: 3.896.363.636 đồng. * Phân bổ chi phí hạ tầng kỹ thuật trên tổng diện tích đất kinh doanh là 22.074,6m2, của dự án là: 18.114.807.896đ/22.074,6m 2 = 820.618đ/m2. Chi phí GPMB là: 3.896.363.636đ/22.074,6m2 = 176.509đ/m2. + Chi phí hạ tầng kỹ thuật phân bổ cho diện tích đất bãi đỗ xe 343,5m2 là: 820.618đ/m2 x 343,5m2 = 281.882.283đồng. + Chi phí hạ tầng kỹ thuật phân bổ cho diện tích đất Bể bơi 922m2 là: 922m2 x 820.618đ/m2 = 756.609.796 đồng. + Chi phí hạ tầng kỹ thuật của khu đất dự án là: 8.114.807.896đ - 281.882.283đ - 756.609.796đ = 17.076.322.024 đồng. * Phân bổ chi phí giải phóng mặt bằng . + Chi phí giải phóng mặt bằng phân bổ cho diện tích đất bãi đỗ xe 343,5m 2 là: 176.509đ/m2 x 343,5m2 = 60.630.842 đồng. 13
  15. + Chi phí giải phóng mặt bằng phân bổ cho diện tích đất Bể bơi 922m2 là: 176.509đ/m2 x 922m2 = 162.741.298 đồng. + Chi phí giải phóng mặt bằng Dự án là: 3.896.363.636đ- 60.630.842đ - 162.741.298đ = 3.672.993.432 đồng. b) Chi phí xây dựng (Gxd): + Chi phí xây dựng nhà chung cư cao tầng (Gct): - Chi phí xây dựng nhà chung cư: Tham khảo suất vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư tham khảo từ Công văn số 1600/BXD, nhà chung cư từ 20-25 tầng đơn giá xây dựng 3.950.000đ/m 2. Quy về thời điểm hiện nay theo chỉ số giá quý II tại Công văn số 1781/BXD - VP. Giá xây dựng nhà ở quy về thời điểm hiện nay tăng 1,78 lần: (146.960m2 x 3.950.000đ/m2 x 1,78)/1,1 = 938.562.416.107 đồng + Chi phí xây dựng Văn phòng - Thương mại cho thuê mới: Suất vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư tham khảo từ Công văn số 1600/BXD, Trụ sở cơ quan Trung ương, cấp Bộ, Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương đơn giá xây dựng 4.900.000đ/m 2 (đơn giá trong suất đầu tư là 5.100.000đ/m 2, tính triết trừ một số thiết bi phụ trợ 200.000đ/m 2). Quy về thời điểm hiện nay theo chỉ số giá tại công văn số 1781/BXD - VP. Giá xây dựng nhà ở quy về thời điểm hiện nay tăng 1,60 lần: (76.028m2 x 4.900.000đ/m2 x 1,60)/1,1 = 542.345.955.499 đồng + Chi phí xây dựng Khách sạn 4 sao: Suất vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư tham khảo từ Công văn số 1600/BXD, khách sạn tiêu chuẩn 4* có suất vốn đầu tư 290.000.000đ/giường, quy về thời điểm hiện nay theo chỉ số giá tại công văn số 1781/BXD - VP. Giá xây dựng nhà ở quy về thời điểm hiện nay tăng 1,63 lần: (600 giường x 290.000.000đ/giường x 1,63 )/1,1 = 258.437.900.128 đồng Chi phí xây dựng: Gxd = Gct+Gvp+Gks = 938.562.416.107đ + 542.345.955.499đ + 258.437.900.128đ = 1.739.346.271.734 đồng + Chi phí kiểm định chứng nhận sự phù hợp chất lượng công trình xây dựng, quan trắc lún Dự kiến bằng 1% chi phí xây dựng công trình Dự án: 1%x1.739.346.271.734đ = 17.393.462.717 đồng. * Tổng chi phí xây dựng Dự án mới là: 1.739.346.271.734đ + 17.393.462.717đ = 1.756.739.734.452 đồng. c) Chi phí dự phòng (DP): Theo thông tư số 05/2007/TT - BXD ngày 25/7/2007 của Bộ Xây dựng: 14
  16. + Dự phòng chi phí cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh (Dp1): Được tính bằng 5% tổng chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác (trước thuế). Dp1 = 5%*(Ght+Gxd) =5%*(17.076.322.024đ + 1.756.739.734.452đ) = 88.690.802.824 đồng. + Dự phòng yếu tố trượt giá (Dp2). Theo Công văn số 1781/BXD-VP về chỉ số giá xây dựng quý 2 năm 2008, tính trượt giá cho 3 năm từ 2008. Chúng tôi áp dụng chỉ số giá 24,1% đối với nhà ở và chỉ số giá 19% đối với công trình văn phòng cho thuê (CC3). Dp2 = 379.874.364.184 đồng (Chi tiết như phụ lục kèm theo) * Tổng chi phí dự phòng: DP = Dp1 + Dp2 DP = 88.690.802.824đ + 379.874.364.184đ = 468.565.167.007 đồng d) Chi phí lãi vay (LV): Theo Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định Điều kiện năng lực tài chính đối với chủ đầu tư dự dưới 20ha là không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án. Tuy nhiên theo quy định của các Ngân hàng chi cho vay đối đa là 70% chi phí của dự án. Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng, thương mại, khách sạn và nhà ở bán (NAM VIET) được dự kiến đơn vị vay 50% tổng chi phí hạ tầng, giải phóng mặt bằng và chi phí xây dựng của dự án (50% còn lại là vốn của chủ đầu tư và vốn huy động trước của khách hàng). Tham khảo Quyết định số 2559/QĐ-NHNN ngày 3/11/2008 về mức lãi suất cơ bản bằng tiền đồng Việt Nam, quyết định số 16/2008/QĐ-NHNN ngày 16/5/2008 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về cơ chế điều hành hành lãi suất cơ bản bằng đồng Việt Nam - Quyết định số 6336/VCB.KHDN ngày 05/11/2008 của Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam v/v thông báo lãi suất cho vay VND áp dụng đối với các Tổ chức kinh tế. Lãi suất cho vay thông thường trung và dài hạn là 17,6%/năm (lãi suất thấp nhất là 16,8%/năm). - Quyết định số 4585/NHNo - KHTH ngày 03/11/2008 của Tổng Giám đốc Ngân hàng No&PTNT Việt Nam v/v qui định lãi suất cho vay nội tệ. Lãi suất cho vay trung, dài hạn tối thiểu là 17,5%/năm, tối đa là 18%/năm. - Công văn số 1739/NHNoHN - TD ngày 04/11/2008 của Chi nhánh Ngân hàng N0&PTNT Hà Nội V/v điều chỉnh lãi suất cho vay nội tệ. Lãi suất cho vay dài hạn là 1,5%/tháng, tương đương 18%/năm, lãi suất cho vay trung hạn là 1,46%/tháng, tương đương 17,52%/năm. Từ các tham khảo trên chúng tôi dự kiến lãi suất đối với dự án trung hạn khu 15
  17. Dự án là 15,5%/năm. * Tiến độ dự kiến của Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng, thương mại, khách sạn và nhà ở bán (NAM VIET) thực hiện trong 3 năm: - Năm 1 thực hiện 30% giá trị đầu tư xây dựng, bao gồm các công việc: + Lập Qui hoạch chi tiết 1/500. + Lập Báo cáo đầu tư, Dự án đầu tư. + Thẩm định Dự án đầu tư. + Đền bù, giải phóng mặt bằng. + Thiết kế kỹ thuật và lập tổng dự toán xây dựng hạ tầng kỹ thuật. + Thẩm định thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán xây dựng hạ tầng kỹ thuật. + Lập phương án kiến trúc, lập dự án thành phần và thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán của các nhà chung cư, văn phòng, thương mại và khách sạn. + Thẩm tra thiết kế và tổng dự toán của các khu chung cư, văn phòng, chung cư, văn phòng, thương mại và khách sạn. + Hoàn thiện hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công các khu nhà chung cư, văn phòng, chung cư, văn phòng, thương mại và khách sạn. + Lập hồ sơ mời thầu và xét thầu thi công xây dựng. + Thi công xây dựng hạ tầng kỹ thuật của khu. + Xây dựng phần móng các khu nhà chung cư và văn phòng, khách sạn - Năm 2 thực hiện 50% giá trị đầu tư xây dựng, bao gồm các công việc: + Xây dựng và hoàn thiện khu chung cư và một phần khu văn phòng, khách sạn + Lập hồ sơ mời thầu và xét thầu cung cấp, lắp đặt thiết bị. - Năm 3 thực hiện 20% giá trị đầu tư xây dựng, bao gồm các công việc: + Hoàn thiện khu văn phòng và khách sạn. + Lắp đặt thiết bị, hoàn thiện các khu chung cư, nhà văn phòng. + Chỉnh trang hạ tầng cảnh quan ngoài nhà. + Tổ chức nghiệm thu, thanh toán, quyết toán; Nghiệm thu bàn giao công trình. Lãi vay phân bổ theo tiến độ của dự án: năm đầu 30% (tương đương 15% tổng chi phí dự án), năm 2 là 50% (tương đương 25% tổng chi phí dự án), năm 3 là 20% (tương đương 10% tổng chi phí dự án) của tổng chi phí phần hạ tầng, 16
  18. giải phóng mặt bằng và xây dựng có giá trị là: 319.510.535.111 đồng (chi tiết như phụ lục kèm theo). e) Lợi nhuận của doanh nghiệp (LDN): Lợi nhuận của doanh nghiệp được tính toán dựa trên cơ sở lãi do đầu tư vào dự án ít nhất phải bằng với lãi suất nhà đầu tư mang gửi Ngân hàng trong một năm. Dự kiến bằng 14% tổng chi phí hạ tầng, giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng và chi phí dự phòng do yếu tố phát sinh (Dp1): LDN = 14%*(Ght+Gxd+GPMB) = 14%*(17.076.322.024đ + 1.756.739.734.452đ + 3.672.993.432đ)= 248.848.466.987 đồng f) Chi phí bán hàng (chi phí quảng cáo bán hàng): Tham khảo thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính, chúng tôi dự kiến tính bằng 1% tổng doanh thu của dự án: Gbh = 1%*DT = 1% * 3.224.141.000.000đ = 32.241.410.000 đồng * Tổng cộng chi phí của dự án là: CF = (Ght+GPMB+Gxd+DP+LV+LDN+Gbh) = 17.076.322.024đ + 3.672.993.432đ + 1.756.739.734.452đ + 468.565.167.007đ + 319.510.535.111đ + 248.848.466.987 đ + 32.241.410.000đ = 2.846.654.628.987 đồng 3. Tổng số tiền sử dụng đất phải nộp của Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng, thương mại, khách sạn và nhà ở bán (NAM VIET): Tổng số tiền sử dụng đất phải nộp = Tổng Doanh thu - Tổng Chi phí = 3.224.141.000.000đ - 2.846.654.628.987đ = 377.486.371.013 đồng. Làm tròn: 377.486.371.013 đồng II. Doanh thu từ khu Bể bơi. Do Bể bơi mang tính chất đặc thù xã hội. Do vậy, chúng tôi tính làm dự án riêng. Theo diện tích Tổng Công ty cung cấp, mặt bằng bể bơi là 922m 2. Dự kiến xây dựng kinh doanh bể bơi thiết kế theo tiêu chuẩn trung bình diện tích bể bơi là 10m2/người (TCXDVN 288:2004), ngoài ra còn có cả diện tích tắm thay đồ và khởi động. Chúng tôi tính bình quân 10m 2/người, số người tối đa bể bơi là 80người/ca. Do tính chất đặc thù của thời tiết, bể bơi ngoài trời chỉ có thể kinh doanh một năm 4 tháng (120ngày). Doanh thu: Nguồn thu: Tham khảo giá vé bơi tại các bể bơi hiện nay trên thị trường Hà Nội là 17
  19. 30.000đ/người.lượt. Dự kiến mùa kinh doanh, một ngày kinh doanh được 3 ca bơi. Trong báo cáo này, để đảm bảo tránh được các yếu tố biến động nếu thị trường đi xuống, giá thuê sẽ ổn định không thay đổi. Công suất: Công suất (hệ số lấp đầy) cho thuê được tính toán từ các phân tích thị trường bể bơi hiện nay và xu hướng trong tương lai, tình hình tăng cầu và thiếu cung bể bơi. Hệ số lấp đầy diện tích bãi đỗ xe được dự tính tỷ lệ lấp đầy luôn đạt tỷ lệ 100%. Tổng số xe tối đa cho thuê là 75 người. Chi phí vận hành: Chi phí vận hành bao gồm các khoản như: Nhân sự quản lý và các chi phí văn phòng kèm theo, chi phí phải thuê ngoài như: Bảo vệ, vệ sinh, kỹ thuật, tiếp thị, mua điện, nước Các chi phí này được tính dựa trên kinh nghiệm chi phí thực tế của các bãi đỗ xe khác, tương đương 10% doanh thu. Lãi doanh nghiệp: Do tính chất bể bơi mang tính chất xã hội nhiều hơn kinh doanh. Vì vậy, chúng tôi không tính lãi doanh nghiệp của bể bơi. Các thông số được sử dụng: - Lãi suất vốn hóa được tính là 15,5%/năm (được tính nội suy dựa theo lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam là: 12%/năm; Các loại phí, dự báo lạm phát, rủi ro của ngành kinh doanh bất động sản và biến động lãi suất là: 3,5% (Bằng với lãi suất huy động thông dụng của các Ngân hàng Thương mại và cổ phần thời điểm hiện tại). Thời gian tính toán là 49 năm kể từ khi đưa vào khai thác. Theo bảng tính toán Thu nhập dòng tiền chiết khấu tại bảng Phụ lục, giá trị lũy kế dòng tiền quy về thời điểm hiện nay là: 2.267.010.000 đồng. Tổng chi phí Bể bơi: Chi phí hạ tầng và GPMB phân bổ là: 919.351.094 đồng. Chi phí đầu tư xây dựng: Bể bơi với quy mô như bể bơi hiện nay, theo Suất vốn đầu tư xây dựng nhà chung cư tham khảo từ Công văn số 1600/BXD, suất đầu tư 1m2 bể bơi là 5.500.000đ/m2, chỉ số giá qui về thời điểm hiện nay 1,63, chi phí đầu tư xây dựng bể bơi là: 5.500.000đ/m2 x 1,63 x 800m2 = 7.172.000.000đồng. Tổng chi phí xây dựng là: 7.172.000.000đ + 919.351.094đ = 8.091.351.094đồng. Tiền sử dụng đất bể bơi = Doanh thu - Chi phí = 18
  20. 4.770.040.000đ - 8.091.351.094đ = - 3.321.311.094 đồng. Đơn giá 01m2 tiền sử dụng đất là: 461.669đ/m 2 thấp hơn giá đất sản xuất kinh doanh theo quyết định 150/2007/QĐ - UBND ngày 28/12/2007 của UBND Thành phố Hà Nội. Theo quy định giá đất giao có thu tiền sử dụng đất không được thấp hơn giá đất quy định tại Quyết định của UBDN Thành phố. Vì vậy, chúng tôi kiến nghị thu tiền sử dụng đất theo giá đất sản xuất kinh doanh tại Quyết định 150/2007/QĐ-UBND là 9.570.00đ/m2. Tổng giá trị quyền sử dụng đất bể bơi của Dự án: 922m2 x 9.570.000đ/m2 = 8.823.540.000 đồng. III. Chi phí tính giảm trừ tiền sử dụng đất: Theo Công văn số 3305/STC - BG ngày 07/9/2007 của Sở Tài chính Thành phố Hà Nội về tạm tính tiền sử đụng dất cho dự án Tổ hợp văn phòng, khách sạn, siêu thị và nhà ở của Tổng Công ty, tổng số tiền sử dụng đất phải nộp là: 153.836.059.000 đồng. Ngày 24/9/2007 Tổng Công ty đã nộp tiền sử dụng đất trên vào ngân sách Nhà nước theo Giấy nộp tiền vào ngân sách Nhà nước bằng chuyển khoản ngày 24/9/2007. Theo Hợp đồng tín dụng ngắn hạn theo món số 01/2007/HĐTD ngày 20/9/2007 giữa Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Hà Nội và Tong cong ty và Chứng từ trả tiền lãi vay của NAM VIET cung cấp số tiền lãi đơn vị đã phải trả Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Hà Nội là: 18.407.475.353 đồng. Tổng số tiền Tổng Công ty còn lại phải nộp tiền sử dụng đất là: (377.486.371.013đ + 8.823.540.000đ) - 153.836.059.000đ - 18.407.475.353đ = 214.066.376.660 đồng. Làm tròn: 214.066.377.000 đồng ( Hai trăm mười bốn tỷ, không trăm sáu mươi sáu triệu, ba trăm bảy mươi bảy ngàn đồng chẵn) * Những lưu ý về kết quả thẩm định giá: - Khó khăn trong việc xác định yếu tố "giá thị trường trong điều kiện bình thường": Giá thị trường hiện nay tuy có giảm hơn so với thời điểm cuối năm 2007 và đầu năm 2008 (là thời kỳ giá bất động sản tăng cao nhất), nhưng vẫn khá cao so với năm 2006 và giữa năm 2007. Thông tin thị trường trong Báo cáo được khảo sát tại thời điểm Thẩm định giá (hiện nay). - Phương pháp so sánh được thực hiện dựa trên các số liệu khảo sát thị trường tại thời điểm thẩm định giá, trên cơ sở các giao dịch thực tế trong điều kiện thương mại bình thường. Trong trường hợp thị trường bất động sản có biến 19
  21. động lớn về giá thì cần phải có điều chỉnh, cập nhật phù hợp theo qui định hiện hành. - Chi phí đầu tư xây dựng được tính dựa theo suất vốn đầu tư xây dựng hiện hành và chỉ số giá do Bộ Xây dựng ban hành. Tuy nhiên, suất đầu tư này vẫn còn khá thấp khi so sánh với giá thành xây dựng thực tế thị trường tại thời điểm hiện nay. - Một số thông số như diện tích sử dụng của khu Văn phòng, suất đầu tư xây dựng tầng hầm , không có trong các văn bản pháp qui hiện hành, nhóm thẩm định viên sử dụng dữ liệu của CÔNG TY ĐỊNH GIÁ và số liệu của các Dự án tương tự đã thực hiện. Lưu ý: - Kết quả thẩm định giá chỉ sử dụng cho mục đích đã được đề cập tại phần 1 của văn bản này. - Thời hạn có hiệu lực của Báo cáo thẩm định giá là 90 ngày kể từ ngày phát hành Báo cáo Thẩm định giá. - Công ty định giá chỉ chịu trách nhiệm về số lượng văn bản (bản chính và bản sao) do Công ty phát hành. Các trường hợp sao văn bản không có xác nhận hoặc của Công chứng Nhà nước đều không có giá trị. - Khách hàng chịu trách nhiệm về tính chính xác của các thông tin liên quan tới tài sản thẩm định giá đã cung cấp cho trong quá trình thẩm định giá tài sản. ĐỊNH GIÁ VIÊN GIÁM ĐỐC CHUYÊN VIÊN BÁO CÁO TL. TỔNG GIÁM ĐỐC TRƯỞNG PHÒNG NV1 Nguyễn Đăng Quang 20