Bài tập nhóm Nguyên lý và tiêu chuẩn thẩm định giá - Phương pháp thẩm định giá bằng phương pháp chi phí

Nội dung text: Bài tập nhóm Nguyên lý và tiêu chuẩn thẩm định giá - Phương pháp thẩm định giá bằng phương pháp chi phí

1. BÀI TẬP NHÓM NGUYÊN LÝ VÀ TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẰNG PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ 1. Khái niệm và các thuật ngữ liên quan a. Chi phí là số tiền cần thiết đã chi ra để mua, sản xuất, chế tạo hoặc xây dựng nên tài sản. b. Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. c. Hao mòn hữu hình là hao mòn vật lý gây ra do các yếu tố tự nhiên (thời tiết, khí hậu ) làm giảm giá trị của tài sản trong quá trình sử dụng. d. Hao mòn vô hình là loại hao mòn phát sinh do tiến bộ kỹ thuật, do thay đổi, cải tiến dây chuyền công nghệ hoặc do sự thay đổi nhu cầu của thị trường về sản phẩm, dịch vụ làm giảm giá trị của tài sản trong quá trình sử dụng. e. Giá trị hao mòn của tài sản là sự giảm dần giá trị sử dụng và giá trị của tài sản do tham gia vào hoạt động sản xuất kinh doanh, do được sử dụng theo mục đích sử dụng của tài sản, do bào mòn của các yếu tố tự nhiên, do tiến bộ kỹ thuật trong quá trình hoạt động của tài sản. f. Giá trị hao mòn luỹ kế của tài sản là tổng mức giảm giá của tài sản gây ra do hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình, tính đến thời điểm cần thẩm định giá. g. Tuổi đời kinh tế là thời gian sử dụng tài sản tối đa xét về hiệu quả kinh tế: h. Tuổi đời kinh tế của máy, thiết bị là số năm dự tính sử dụng máy, thiết bị vào hoạt động sản xuất, kinh doanh theo quy định hiện hành, ở điều kiện bình thường, phù hợp với các thông số kinh tế - kỹ thuật của tài sản. i. Tuổi đời kinh tế của bất động sản là số năm công trình kiến trúc trên đất đóng góp làm tăng giá trị của toàn bộ bất động sản.
2. j. Tuổi đời kinh tế còn lại là thời gian sử dụng còn lại của tài sản phát huy được hiệu quả. k. Tuổi đời thực tế là số năm đã trôi qua tính từ khi hoàn thành sản xuất, chế tạo, xây dựng tài sản mới 100% đưa vào sử dụng đến thời điểm cần thẩm định giá. l. Tuổi đời hiệu quả là số năm mà tài sản được sử dụng thực tế phát huy được tác dụng và mang lại hiệu quả trong sử dụng. Tuổi đời hiệu quả có thể ngắn hơn hoặc dài hơn tuổi đời thực tế của tài sản tùy thuộc vào tình trạng duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa tài sản. Cụ thể: - Tuổi đời hiệu quả ngắn hơn tuổi đời thực tế của tài sản nếu chủ tài sản tiến hành bảo dưỡng, nâng cấp, duy tu, sửa chữa tài sản theo đúng định kỳ, đúng quy trình. - Tuổi đời hiệu quả dài hơn tuổi đời thực tế của tài sản nếu chủ tài sản không tiến hành bảo dưỡng, nâng cấp, duy tu, sửa chữa tài sản theo đúng định kỳ, đúng quy trình. Ví dụ 1: Cần xác định tuổi đời kinh tế, tuổi đời kinh tế còn lại, tuổi đời thực tế và tuổi đời hiệu quả một ngôi nhà có các thông số sau: - Hoàn thành xây dựng vào năm 1990 - Theo tiêu chuẩn kỹ thuật thì ngôi nhà sẽ tồn tại trong 70 năm (đến năm 2060 bị phá bỏ). Trong đó, giá trị ngôi nhà đóng góp vào giá trị chung của bất động sản sẽ giảm dần, ước tính đến năm 2058 giá trị ngôi nhà đóng góp giá trị BĐS bằng 0 đ và từ sau năm 2058 ngôi nhà đóng góp giá trị âm (chi phí sửa chữa nhà lớn hơn giá trị mang lại cho BĐS). - Năm 2000 ngôi nhà được nâng cấp sửa chữa. Do được nâng cấp nên tuổi thọ kinh tế của ngôi nhà được kéo dài thêm 8 năm nữa. - Năm 2008 tiến hành thẩm định giá. Lời giải: Từ các thông tin trên có thể xác định các thông số tuổi đời của ngôi nhà như sau: - Tuổi đời kinh tế: là số năm ngôi nhà đóng góp làm tăng giá trị của bất động sản (nhà + đất) là 68 năm (2058-1990) - Tuổi đời kinh tế còn lại: là số năm theo đó sự tồn tại của công trình kiến trúc trên đất có thể đóng góp vào giá trị của toàn bộ bất động sản là 58 năm (2058-2000)
3. - Tuổi đời hiệu quả: là số năm của một công trình dựa trên tình trạng duy tu, bảo dưỡng công trình là 10 năm. - Tuổi đời thực tế: là số năm đã trôi qua kể từ hoàn thành xây dựng công trình (mới 100%) đến thời điểm thẩm định giá là 18 năm (2008-1990). Ví dụ 2: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp tuổi đời theo kết quả bài trên. Tuổi đời hiệu quả: 10 năm. Tuổi đời kinh tế còn lại: 58 năm. Lời giải: Tuổi đời kinh tế của công trình= 10 + 58= 68(năm). Tuổi đời hiệu quả 10 Tỷ lệ hao mòn là: x 100 = x 100 = 14,71%. Tuổi đời kinh tế 68 m. Lợi nhuận nhà thầu là sự chênh lệch giữa giá trị thị trường của công trình trừ đi (-) tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp), trừ đi (-) các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật. n. Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản thay thế giống nguyên mẫu với tài sản cần thẩm định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản cần thẩm định giá. Chi phí tái tạo được tính căn cứ vào khối lượng nguyên nhiên vật liệu đã được sử dụng theo đúng nguyên bản nhân (x) giá tại thời điểm cần thẩm định. o. Chi phí thay thế là chi phí hiện hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản thay thế tài sản cần thẩm định giá, có loại trừ các bộ phận có chức năng lỗi thời, nhưng có tính đến tiến bộ khoa học, công nghệ tại thời điểm cần thẩm định giá để tạo ra sản phẩm thay thế có tính năng ưu việt hơn so với tài sản cần thẩm định giá. Chi phí thay thế được tính căn cứ vào khối lượng nguyên nhiên vật liệu có thể thay thế nhân (x) giá tại thời điểm thẩm định.
4. 2. Cơ sở của phương pháp chi phí Phương pháp chi phì dựa trên cơ sở lý luận rằng một người mua khôn ngoan sẽ không bao giờ trả giá cao hơn chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và ở cùng một thời điểm. Nói cách khác khi 2 tài sản có tính hữu ích như nhau cùng xuất hiện thì tài sản nào được chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó được bán trước. Như vậy giá trị của một tài sản có thể được đo bằng chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản có tính hữu ích tương tự. 3. Nguyên tắc ứng dụng: Nguyên tắc thay thế: - Giá trị của một tài sản có thể được đo bằng chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản tương tự, như một vật thay thế. - Nguyên tắc thay thế được vận dụng trong điều kiện khi thị trường không rơi vào thời gian có những biến động phức tạp, rủi ro cao và không thuận lợi - Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác 4. Ứng dụng: Phương pháp chi phí dựa trên giả định các hàng hoá có tính thay thế lẫn nhau. Chính vì thế, giá trị tài sản cần định giá có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự. Lập luận trong phương pháp này cho rằng một người mua có đầy đủ thông tin sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để làm ra (tạo ra) một tài sản tương tự. Các trường hợp áp dụng Phương pháp chi phí thường được ứng dụng để định giá trong các trường hợp sau: - Định giá các bất động sản có mục đích sử dụng riêng biệt, ít có trao đổi trên thị trường như: bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, cơ sở lọc dầu - Định giá cho mục đích bảo hiểm; - Định giá đất để tham gia đấu thầu các dự án, giải toả, đền bù đất - Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sản chuyên dùng, những tài sản ko đủ thông tin để áp dụng pp so sánh - Kiểm tra kết quả các phương pháp khác. 5. Bước tiến hành:
5. Bước 1 : Bước đầu tiên là ước tính giá trị của đất với việc coi như đó là đất trống và sẵn sàng cho đầu tư xây dựng mang lại giá trị cao nhất cho công trình. Căn cứ vào thông tư Số: 114/2004/TT-BTC về : Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Các bước cơ bản xác định giá đất gồm : a. Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin: - Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin. Lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất tương đồng với nhau về loại đất, diện tích đất, kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý ở liền kề hoặc ở khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá và đều có các điều kiện tương tự, so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc tổ chức giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để thu thập thông tin cần thiết. - Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để so sánh, xác định giá của thửa đất hoặc khu đất cần định giá. Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nếu không có những thông tin về các cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian gần nhất hoặc trong thời gian 01 năm để thu thập, thì thu thập thông tin trong thời gian 03 năm tính đến thời điểm định giá đất. - Những thông tin cần thu thập: Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại đô thị, loại đường phố, diện tích, hình dáng,các đặc trưng địa lý của thửa đất, tài sản trên đất); Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên gồm những điều kiện cơ bản như cảnh quan, nguồn nước; mức độ ô nhiễm không khí và nguồn nước; mức độ thoái hóa của đất, v.v. và môi trường kinh tế - xã hội gồm những điều kiện cơ bản như kết cấu hạ tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay không thuận lợi về giao thông, thương mại, thông tin liên lạc, y tế, văn hóa giáo dục, trật tự và an ninh xã hội, v.v.);
6. Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền thừa kế, đất được tặng, cho, thuê, lấn chiếm, v.v.); Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch, hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công; Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền sử dụng đất; Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán. - Điều kiện của thông tin: Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, tức là những cuộc giao dịch giữa người mua và người bán tự nguyện, mỗi bên có đầy đủ thông tin và hiểu biết về loại đất, thửa đất, khu đất mà mình tham gia giao dịch. Những cuộc giao dịch mua bán này không có tính đầu cơ, không bị sức ép về thời gian, bị ép buộc mua bán hoặc mua bán giữa các bên có quan hệ huyết thống, không có giấy tờ hợp pháp và các lý do chủ quan khác gây tác động làm sai lệch quá trình hình thành và vận động bình thường của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường. b. Bước 2: So sánh, phân tích thông tin: Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá. c. Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá. Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau: Giá trị ước tính Giá chuyển nhượng Mức tiền điều chỉnh mức giá hình của thửa đất, quyền sử dụng đất thành từ những yếu tố khác biệt = khu đất cần của từng thửa đất, về giá của từng thửa đất, khu đất định giá khu đất so sánh so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so sánh và thửa đất, khu đất cần định giá là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giá xuất phát từ
7. những khác biệt về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của loại đất, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v Sự khác biệt về giá giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ % của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) được xác định căn cứ vào đánh giá của các chuyên gia và cơ quan định giá đất. Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì phải điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh về ngang mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, sau đó thực hiện việc điều chỉnh tiếp mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên. d. Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở Bước 3. Ví dụ : Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất (để đơn giản và dễ hiểu, ví dụ này chỉ trình bày phương pháp so sánh để xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá với một thửa đất, khu đất so sánh). Giả định trong quá trình định giá khu đất ở có diện tích 20.000 mét vuông thuộc một đô thị loại V (kí hiệu là khu đất B), cơ quan định giá đã thu thập được thông tin về một khu đất liền kề có diện tích 25.000 mét vuông có thể so sánh được với khu đất cần định giá đã được tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để đầu tư xây dựng nhà ở (kí hiệu là khu đất A) diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm xác định giá khu đất B. Tổng số tiền thu được từ đấu giá khu đất A là 125 tỷ đồng, tính ra đơn giá một mét vuông là 5,0 triệu đồng (5 triệu đ/m2). Với tất cả thông tin thu thập được cơ quan định giá tiến hành so sánh giữa khu đất A và khu đất B như sau: Các tiêu Những điểm giống nhau Những điểm khác nhau chí Khu đất A Khu đất B Khu đất A Khu đất B so sánh 1. Căn cứ Có giấy Có giấy pháp lý chứng nhận chứng nhận quyền sử quyền sử dụng đất dụng đất
8. 2. Mục Đất ở tại đô Đất ở tại đô đích sử thị loại V thị loại V dụng 3. Vị trí Vị trí 1: Đất Vị trí 1: Đất đất có một mặt có một mặt tiền liền cạnh tiền liền với đường cạnh với phố đường phố 4. Loại Loại 2 Loại 2 đường phố 5. Chiều 100 70 rộng mặt tiền (m) 6. Chiều 250 285,7 sâu của khu đất 7. Kết cấu hạ tầng - Đường giao thông - Thuận lợi - Kém thuận lợi hơn (có 2 mặt tiếp giáp với đường (có một mặt tiếp hẻm lớn) giáp với đường hẻm lớn) 8. Môi trường - Ồn ào - Ồn ào - Bụi - ít bụi hơn - Độ ồn ào - Độ bụi 7. Tài sản Không Không trên đất 8. Tình Tự nguyện Tự nguyện trạng mua bán Từ việc so sánh, cơ quan định giá đã rút ra được kết quả 2 khu đất trên có 7 tiêu chí giống nhau và 4 tiêu chí khác nhau. Để xác định lượng khác biệt giữa các yếu tố so sánh để điều chỉnh mức giá cơ quan định giá áp dụng phương pháp chuyên gia kết hợp với phương pháp thống kê để tính ra hệ số khác biệt giữa các tiêu chí.
9. Có thể sử dụng cách chấm điểm theo thang điểm có điểm cao nhất là điểm 10 áp dụng cho từng tiêu chí có điều kiện tốt nhất, (ví dụ, khi xét về vị trí, nếu đất có vị trí tốt nhất xếp điểm 10; hoặc khi xét về loại đường phố, nếu đất ở đường phố có khả năng sinh lợi cao nhất, kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất xếp điểm 10). Các điểm dưới 10 áp dụng cho cho các tiêu chí cùng loại có điều kiện kém hơn. Căn cứ tình hình cụ thể, địa phương xây dựng thang điểm để định giá cụ thể: - Chiều rộng mặt tiền khu đất Rộng hơn: 10 điểm Thuộc khu đất A Hẹp hơn: 8 điểm Thuộc khu đất B - Chiều sâu của khu đất Ngắn hơn: 10 điểm Thuộc khu đất A Sâu hơn: 9 điểm Thuộc khu đất B - Giao thông Thuận lợi: 10 điểm Thuộc khu đất A Kém thuận lợi: 8,5 điểm Thuộc khu đất B - Độ bụi Bụi: 8 điểm Thuộc khu đất A Ít bụi hơn: 9 điểm Thuộc khu đất B Mỗi điểm kém giảm đi 5% giá, ngược lại, mỗi điểm tăng cộng thêm 5% giá của khu đất so sánh (A). Với qui ước như vậy thì: Trên cơ sở mức giá đấu giá thành công của khu đất A là 125 tỷ đồng so sánh để định giá cho khu đất B, mức giá của khu đất B sẽ bị giảm: - Chiều rộng mặt tiền: B kém A: 2 điểm, giảm 10% = 12,5 tỷ đồng - Chiều sâu của khu đất: B kém A: 1 điểm, giảm 5% = 6,25 tỷ đồng - Giao thông: B kém A: 1,5 điểm, giảm 7,5% = 9,375 tỷ đồng Tổng số giảm giá do khác biệt B kém A: 28,125 tỷ đồng B sẽ được cộng thêm: - Độ bụi: B hơn A: 1 điểm, tăng 5% = 6,25 tỷ đồng Tổng số tăng giá do khác biệt B hơn A: 6,25 tỷ đồng Giá khu đất A được điều chỉnh lại (kí hiệu là A’) theo những yếu tố khác biệt của khu đất B được tính toán như sau: A’ = 125 - 28,125 + 6,25 = 103,125 (tỷ đồng) Tính ra đơn giá một mét vuông là: 103.125 triệu đồng : 25.000 m2 = 4,125 triệu đ/m2. Tương tự như vậy, giả sử cơ quan định giá lựa chọn được thêm 2 khu đất C và D nữa để so sánh với khu đất B. Kết quả phân tích, so sánh đã xác định được đơn giá của khu đất C đã điều chỉnh theo các yếu tố của khu đất B là 4,5 triệu đ/m 2 và của khu đất D đã điều chỉnh là 4,05 triệu đ/m2.
10. Đơn giá khu đất B được xác định bằng cách lấy mức giá trung bình của 3 mức giá đã điều chỉnh ở trên: (4,125 + 4,5 + 4,05) : 3 = 4,225 (triệu đ/m2) Như vậy, đơn giá đất ở của khu đất B tại một đô thị loại V ước khoảng 4,2 triệu đ/m2. Mức giá này là căn cứ để xây dựng phương án giá đất cụ thể trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Bước 2 : Ước tính giá trị hiện tại để xây dựng mới,để tái tạo,thay thế công trình hiện có trên đất,bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế,phí phải nộp theo quy định của pháp luật. Thứ nhất: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới bao gồm: 1. Các chi phí trực tiếp là những khoản chi phí vật tư, lao động trực tiếp, cứng để xây dựng công trình. Các chi phí trực tiếp thường được coi là một phần trong hợp đồng xây dựng, bao gồm: a. Nhân công sử dụng trong công trình, b. Vật tư, nguyên liệu, máy thiết bị, c. Giấy phép xây dựng, d. An toàn lao động trong quá trình xây dựng; e. Hàng rào bao quanh công trường, nhà ở tạm thời làm văn phòng công trường, f. Khu tập kết vật liệu, g. Lắp đặt đường dây điện, các thiết bị hỗ trợ h. Lãi, thưởng cho nhà thầu xây dựng bao gồm tư vấn, giám sát, bảo hiểm cháy nổ, thất nghiệp đột xuất, bồi thường thiệt hại . i. Khế ước hợp đồng. 2. Những chi phí gián tiếp là những chi phí mềm là một bộ phận cần thiết nhưng không phải đưa vào thành điều khoản trong hợp đồng, bao gồm: a. Chi phí kiến trúc lập kế hoạch, khảo sát hiện trạng mặt bằng đất, khảo sát môi trường. b. Chi phí thẩm định giá, tư vấn, kế toán, luật pháp c. Chi phí đầu tư trong quá trình xây dựng. Nếu công trình sử dụng vốn vay, có các chi phí dịch vụ, lãi suất tiền vay d. Chi phí bảo hiểm và thuế VAT trong quá trình xây dựng. e. Chi phí kiểm tra độ ổn định của công trình trong thời gian thử nghiệm sau khi hoàn thành f. Chi phí quảng cáo cho thuê, tiếp thị, bán tài sản
11. g. Chi phí quản lý cho nhà thầu xây dựng, h. Chi phí thay đổi tính pháp lý sở hữu của tài sản Thứ hai: Ước tính chi phí tái tạo: Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thế giống hệt với công trình thẩm định giá,bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của công trình thẩm định giá đó .Chi phí tái tạo là bản sao chính xác của công trình nguyên bản về nguyên vật liệu,cách trang trí và chất lượng tay nghề,kể cả các sai lầm của thiết kế và tính không hiệu quả và lỗi thời của nó. Xét về mặt lí luận phương pháp này được xem là phương pháp cho giá trị chính xác hơn nhưng là phương pháp không hiện thực khi thực hiện đối với các công trình lỗi thời cũ kỹ bởi vì nó bao gồm cả chi phí để tái tạo lại những cái không hiệu qủa và đã lỗi thời không dùng được nữa. Ví dụ: số liệu sau được tính cho tòa nhà 2 tầng có diện tích gộp 433,5m2 và 350m2 diện tích cho thuê. Căn nhà nằm trên diện tích đất 220m2 bị hư hỏng do bão. Chi phí trực tiếp Chi phí tái tạo (nghàn đồng) Đào đất 3.950 Làm móng 46.850 Tường 532.750 Khung sườn đỡ mái 97.200 Mái 25.050 Khung nhà 195.900 Nền 129.250 Nát nền 59.950 Trần 55.050 Nội thất 333.000 Sơn trong và ngoài 12.500 Hệ thống tưới 56.750
12. Thiết bị tưới 21.350 Hệ thống điện 65.600 Thiết bị điện 34.150 Tổng chi phí trực tiếp 1800.510 Chi phí gián tiếp bao gồm(chi phí thiết kế,khảo 152.150 sát,pháp lí,giấy phép xây dựng,bảo hiểm,thuế,lãi vay,chi phí bán,chi phí hợp đồng thuê,chi phí quản lí) Lợi nhuận nhà thầu 270.000 Tổng chi phí 2.227.250 Thứ ba: Ước tính chi phí thay thế: Chi phí thay thế là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình có giá trị sử dụng tương đương với công trình thẩm định giá nhưng loại bỏ các bộ phận có chức năng lỗi thời.Thông thường, phương pháp chi phí thay thế đòi hỏi khối lượng tính toán thấp hơn phương pháp chi phí tái tạo bởi vì nó không tính đến các bộ phận lỗi thời và không cần thiết và tính toán dựa trên việc sử dụng vật liệu và kĩ thuật hiện hành. Do đó, nó được xem là phương pháp có tính thực tiễn cao hơn so với phương pháp chi phí tái tạo Như vậy, chi phí tái tạo có thể xem như là chi phí thay thế trong trường hợp khi: + tòa nhà là mới xây dựng hoặc tương đối mới + thiết kế và vật liệu xây dựng không quá lạc hậu hoặc quá tiên tiến so với những tiêu chuẩn xây dựng hiện hành Ví dụ: số liệu sau được tính cho tòa nhà 2 tầng có diện tích gộp 433,5m2 và 350m2 diện tích cho thuê. Căn nhà nằm trên diện tích đất 220m2 bị hư hỏng do bão. Thứ tư: Thẩm định viên ước lượng một tỷ lệ lãi dành cho nhà đầu tư (nhà thầu xây dựng) dựa vào những bằng chứng trên thị trường. Lãi dành cho nhà đầu tư (nhà thầu) số liệu rút ra từ thị trường đại diện cho lãi suất mà nhà đầu tư (nhà thầu) mong muốn có được qua một dự án xây dựng (có tính đến hệ số rủi ro) a. Những số liệu rút ra từ thị trường trong quá khứ đại diện cho lãi suất mà nhà đầu tư là mức lãi (hoặc tỷ lệ lãi) mong muốn đối với nhà đầu tư.
13. Giá trị thị trường BĐS − Tổng chi phí xây dựng Lãi (lỗ) cho nhà đầu tư (nhà thầu) b. Lãi dành cho nhà đầu tư (nhà thầu) có thể đo bằng tỷ lệ % trên tổng chi phí trực tiếp cộng chi phí gián tiếp, có thể tính thêm giá trị của đất hoặc không tính giá trị đất, hoặc có thể tính bằng số tiền tuyệt đối nằm trong giá trị toàn bộ công trình c. Cách tìm ra lãi cho nhà đầu tư là khảo sát thị trường kết hợp với phỏng vấn các nhà thầu xây dựng Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá) của công trình hiện có trên đất. Hao mòn của công trình xây dựng bao gồm: hao mòn tự nhiên,hao mòn do lỗi thời chức năng,hao mòn do tác động từ yếu tố bên ngoài tài sản(hao mòn kinh tế) a. Hao mòn tự nhiên: là hao mòn do thời gian sử dụng,do tác động của thời tiết,việc bảo quản công trình trong quá trình sử dụng. Có 3 cách ước tính hao mòn tự nhiên: Cách 1: Xác định tỉ lệ hao mòn theo phương pháp chiết trừ. Lựa chọn các bất động sản so sánh có đặc điểm cải tạo tương tự với bất động sản cần thẩm định giá trên thị trường và áp dụng quá trình chiết trừ để tìm ra tổng mức hao mòn,theo các bước sau: Bước 1: chọn các bất động sản trên thị trường đã được cải tạo có đặc điểm tương đồng về mức độ hao mòn với bất động sản cần thẩm định giá; ước tính giá các bất động sản tương đồng( bất động sản so sánh) Bước 2: chiết trừ giá đất ra khỏi giá bán của các bất động sản so sánh để tìm ra giá trị đã hao mòn cuả công trình trên đất. Bước 3: Ước tính chi phí(thay thế hoặc tái tạo)của công trình tương tự,mới 100% Bước 4: Giá trị hao mòn lũy kế của công trình tại thời điểm thẩm định giá [ kết quả bước 3 trừ (-) kết quả bước 2] Bước 5: xác định tỉ lệ hao mòn lũy kế [ kết quả bước 4 chia(:) kết quả bước 3 ] Bước 6: xác định tuổi đời hiệu quả ( năm ) của công trình so sánh
14. Bước 7: Xác định tỉ lệ giá trị hao mòn hàng năm của công trình [ kết quả bước 5 chia ( : ) kết quả bước 6] Bước 8: xác định tỉ lệ hao mòn của công trình cần thẩm định căn cứ vào các công trình so sánh Ví dụ: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp chiết trừ (sử dụng kỹ thuật so sánh). - Cần xác định tỷ lệ hao mòn của một ngôi nhà 2 tầng, có tuổi đời hiệu quả 22 năm (gọi là bất động sản A). Qua điều tra thị trường, thẩm định viên thu được thông tin sau: - Tại thị trường lân cận có 2 bất động sản mà nhà trên đất có mức độ khấu hao tương tự với ngôi nhà cần định giá, đã được bán với giá 3,55 tỷ đồng (gọi là BĐS so sánh thứ 1), và 3,1 tỷ đồng (BĐS so sánh thứ 2). - Tuổi đời hiệu quả (số năm) của BĐS 1 là 20 năm, của BĐS 2 là 21 năm, của BĐS cần thẩm định giá là 22 năm. - Chi phí xây dựng ngôi nhà tương tự, mới 100% (sau khi đã điều chỉnh so với bất động sản A) là: BĐS so sánh 1: 1,765 tỷ đồng, BĐS so sánh 2: 1,8 tỷ đồng. - Giá đất (qua điều tra thị trường) của BĐS so sánh 1 là 2,485 tỷ đồng, của BĐS so sánh 2 là 2,015 tỷ đồng. Lời giải: Xác định tỷ lệ khấu hao của BĐS A thực hiện theo các bước sau: Bước Trình tự BĐS so BĐS so sánh 2 sánh 1 1 Giá bán của bất động sản so sánh (giá 3,550 3,100 nhà + đất) 2 Giá trị của đất 2,485 2,015 Chi phí xây dựng ngôi nhà tương tự, 1,765 1,800 3 mới 100% 4 Giá trị hao mòn lũy kế của nhà tại 700 715 thời điểm thẩm định giá (4 = 3-2) 5 Tỷ lệ hao mòn lũy kế (5 =4:3) (%) 39,66 39,72 6 Tuổi đời hiệu quả (năm) 20 21
15. 7 Tỷ lệ giá trị hao mòn hàng năm của 1,983 1,891 nhà (7 = 5:6) (%) 8 Xác định tỷ lệ hao mòn của công trình cần thẩm định 1,983 1,891 X 22 42 ,61 % 2 Tỷ lệ hao mòn của BĐS A là 42,61%. Cách 2: Căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của công trình để tính sự hao mòn từ đó tính giảm giá của công trình Công thức: Tuổi đời hiệu quả Tỷ lệ hao mòn là: x 100 Tuổi đời kinh tế Ví dụ: Xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp tuổi đời. Cần xác định tỷ lệ hao mòn theo phương pháp tuổi đời của một công trình có các thông tin sau: Tuổi đời hiệu quả: 10 năm. Tuổi đời kinh tế còn lại: 40 năm. Lời giải: Tuổi đời kinh tế của công trình là 10 năm + 40 năm = 50 năm Tuổi đời hiệu quả 10 Tỷ lệ hao mòn là: x 100 = x 100 = 20%. Tuổi đời kinh tế 50 Cách 3: Căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu chủ yếu để tính hao mòn của công trình. Công thức:
16. n  H ki xTki i 1 H = n Tki i 1 Trong đó: H : Hao mòn của công trình xây dựng tính theo tỷ lệ %; Hki : Hao mòn của kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ %; Tki : Tỷ trọng của kết cấu chính i trong tổng giá trị công trình; n : Số kết cấu chính trong công trình . Ví dụ: Cần xác định tỷ lệ hao mòn của một ô tô tải nhẹ hiệu TOYOTA HI-AX có các thông số sau: Số Kết cấu Hao mòn của Tỷ trọng giá trị của Giá trị kết kết cấu chính kết cấu i trong tổng hao mòn cấu giá trị Móng của công 20% 55% 11,0% 1 trình 2 Tường 15% 15% 22,5% Hệ thống 5% 20% 10% 3 điện,nước 4 Hệ thống khác 5% 10% 5% Lời giải: Tỉ lệ hao mòn của công trình là: (20% x 55%) + (15% x 15%) + (5% x 20%) + (5% x 10%) = 48,5% b. Hao mòn do lỗi thời chức năng: Là hao mòn do giá trị sử dụng của công trình bị giảm do thiết bị không phù hợp hay thiết kế công trình có lỗi (như trần nhà quá cao hoặc quá thấp,phòng ngủ, phòng
17. tắm không thích hợp, lỗi thời về thiết bị )dẫn đến việc sử dụng tài sản không đáp ứng được yêu cầu sử dụng tốt nhất Giá trị hao mòn do lỗi thời về chức năng được ước tính căn cứ vào chi phí để khắc phục sự lỗi thời chức năng công trình để tính giá trị hao mòn. Nói cách khác, đó là những chi phí vượt trội phải bỏ ra để sửa chữa, khắc phục sự lạc hậu đó so với chi phí nếu thiết kế hợp lý ngay từ ban đầu. Ví dụ 3: Xác định mức độ hao mòn do lạc hậu về chức năng. Một công trình xây dựng có thiết kế không hợp lý về hệ thống bếp + phòng ăn. Sau khi đưa vào sử dụng 2 năm phải đầu tư chi phí sửa chữa, khắc phục như sau: Khoản mục Chi phí Thay thế hệ thống đun củi bằng bếp gaz 20.000.000đ Thay thế bình đun nước nóng 20 lit 8.000.000 đ Di dời tường ngăn, sửa lại phòng ăn 32.000.000đ Tổng chi phí 60.000.000đ Trừ đi Chi phí phát sinh nếu thiết kế đúng ngay từ 30.000.000đ khi công trình mới xây dựng Mức độ hao mòn do lạc hậu về chức năng 30.000.000đ c. Hao mòn kinh tế( còn gọi là hao mòn do tác nhân bên ngoài) Hao mòn kinh tế (còn gọi là hao mòn do tác nhân bên ngoài) là hao mòn do giá trị của công trình bị giảm vì các yếu tố bên ngoài tài sản như ô nhiễm (không khí, tiếng ồn, rác thải ), sử dụng đất không tương thích, suy thoái kinh tế Giá trị hao mòn kinh tế được tính như sau: - Trường hợp các quy định mới về tiêu chuẩn xây dựng, thiết kế công trình, bảo vệ môi trường của cơ quan có thẩm quyền cao hơn, khắt khe hơn trước, từ đó làm giảm sút tính hữu ích của việc sử dụng và sở hữu công trình thì thẩm định viên về giá cần xem xét mức độ giảm sút này để tính sự giảm giá.
18. - Trường hợp giá trị tài sản bị giảm vì các yếu tố bên ngoài như ô nhiễm (không khí, tiếng ồn, rác thải), sử dụng đất không tương thích, do suy thoái kinh tế thì thẩm định viên về giá căn cứ vào tình hình thị trường để tính sự giảm giá. - trong phương pháp chi phí , tổng giá trị tổn thất do hao mòn kinh tế được tính cho công trình. Do đó Thẩm định viên đầu tiên phải ước tính thu nhập tính cho công trình,sau đó thu nhập này được vốn hóa công trình để ước tính hao mòn kinh tế. - Hai phương pháp cơ bản để ước tính hao mòn kinh tế là: vốn hóa thu nhập tổn thất và so sánh với tài sản khác để tìm ra tổn thất. Nếu có đầy đủ thông tin về tài sản so sánh thì áp dụng phương pháp thứ hai. Tuy nhiên, thẩm định viên có thể gặp khó khăn trong việc tìm ra các hao mòn kinh tế từ các tài sản so sánh khác và do vậy phải rất cẩn thận khi sử dụng phương pháp này. - Để ước tính hao mòn kinh tế bằng cách vốn hóa các tổn thất, thẩm định viên phải ước tính toàn bộ các tổn thất được quy cho là do hao mòn kinh tế và sau đó vốn hóa nó cho công trình. Thẩm định viên thường tìm thấy thông tin trên thị trường để tìm ra tỉ suất vốn hóa toàn bộ (Ro) từ tỉ suất vốn hóa công trình (RB) và tỉ suất vốn hóa của đất ( RL). Khó để tìm thấy hệ số nhân hay tỉ suất vốn hóa phản ánh được tỉ suất vốn hóa cho đất và cho công trình. - Khi thu nhập thuần và tỉ suất vốn hóa thích hợp được sử dụng, phần tổn thất tính cho công trình được vốn hóa và cho kết quả là hao mòn kinh tế cho công trình. Thẩm định viên cầ phải nhận định sự suy giảm tạm thời của thị trường và chỉ chiết khấu tương ứng với thời gian suy giảm để có tôn thất tạm thời. Ví dụ: tòa nhà thẩm định có diện tích cho thuê là 350m2, nằm kề bãi rác. Những ngày gió khu vực này bị ảnh hưởng mùi hôi thối bay vào. Tòa nhà văn phòng nằm cách vài khu nhà không chịu ảnh hưởng bởi mùi hôi này và có thu nhập hoạt động thuần hàng năm lớn hơn tài sản thẩm định là 70.000/m2. Tổn thất của tài sản thẩm định là 350m2× 70.000đ= 24500.000đ Thu nhập hiện tại của tài sản thẩm định 214.900 sau khi trừ hao mòn vật lí và hao mòn chức năng Thu nhập tổn thất do tác động của hao 24.500 mòn kinh tế Thu nhập tính cho đất (600.000× 8,5%) 51.000 Thu nhập tính cho công trình(214.900- 163.900 51000)
19. Tỉ lệ thu nhập của công trình( 163.900/ 76,27% 214.900) Thu nhập tổn thất tính cho công trình 18.690 (24.500×76,27%) Tỉ suất vốn hóa của công trình 10,5% Vốn hóa phần tổn thất(18.690/10,5%) 178.000 Hao mòn kinh tế được tính cho công trình 178.000 Bước 4 : Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế ( mức giảm giá ) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình. Bước 5 : Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng(+) kết quả bước 1 và bước 4. Bước 4 và bước 5 sẽ được làm rõ trong phần ứng dụng trong thực tiễn: 6. Ví dụ và phân tích: Ví dụ sử dụng phương pháp chi phí để thẩm định giá trị Bất Định Sản Thẩm định giá bất động sản có diện tích đất 80m2 nằm ở ngõ rộng 4m, 3 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng 250m2 ở khu dân cư trên địa bàn phường X thành phố Hà Nội. Qua điều tra thị trường thẩm định viên thu thập những thông tin sau: -Giá quyền sử dụng đất phổ biến lân cận với mảnh đất của bất động sản cần định giá là: 24,0 triệu đ/m2 (đất xây dựng nhà dân dụng là phổ biến và tối ưu). -Tổng chi phí trực tiếp (xây dựng một công trình tương tự, mới 100%) là: 450 triệu đồng. -Tổng chi phí gián tiếp (xây dựng một công trình tương tự, mới 100%) là: 150 triệu đồng. -Lãi suất của nhà thầu xây dựng 12% trên tổng chi phí xây dựng. -Mức hao mòn phổ biến của công trình cần định giá qua khảo sát thị trường là 35%. Lời giải: từ những thông tin trên, các bước để tìm ra giá trị bất động sản cần thẩm định giá như sau: Bước Quy trình Kết quả
20. 1 Ước tính giá trị của đất 80m2 x 24 tr đ = 1,92 tỷ đ 2 Ước tính tổng chi phí Ước tính tổng chi phí xây dựng công trình mới 100%, tương tự. 450 triệu đ - Chi phí trực tiếp: 150 triệu đ - Chi phí gián tiếp: f600 triệu đ Tổng cộng: -lãi cho nhà thấu: 12%×600tr 72 triệu Tổng chi phí là: 600tr+72tr 672tr - 3 Ước tính khấu hao( 35% × 672tr) 235,2tr 4 Ước tính giá trị của công trình(bước 2 – 672tr - 235,2tr =436,8 tr bước 3) 5 Ước tính giá trị của bất động sản( bước 1,92 tỉ + 436,8 triệu = 4 + bước 1) 2.356,8 triệu Vậy giá trị của bất đọng sản là: 2.356,8 triệu 7. So sánh với phương pháp so sánh: Tiêu chí Phương pháp so sánh Phương pháp chi phí Cơ sở thẩm định Cơ sở dùng để thẩm định Phương pháp chi phí lại giá trị thị trường giá của tài sản “ phân tích thẩm định giá trị thị trường mức giá” của các “ tài sản của một tài sản thông qua so tương tự” đã giao dịch sánh với chi phí bỏ ra để thành công hoặc đang mua mua đất và công trình hữu bán trên thị trường vào hoặc dụng tương tự. gần thời điểm thẩm định giá để so sánh với tài sản cần thẩm định, qua đó ước tính giá trị thị trường của Tài sản Ứng dụng Phương pháp so sánh dùng Phương pháp chi phí dùng để thẩm định giá trị những để thẩm định giá những tài
21. tài sản có tính đồng nhất sản đặc biệt chuyên dùng, cao, phổ biến. không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh (là hàng hóa phổ biến, biết giá trị thị trường của những hàng hóa tương tự đồng nhất ) Ví dụ sử dụng phương pháp chi phí để thẩm định giá trị thiết bị máy móc: Ví dụ 2: Thẩm định giá trạm trộn bê tông ướt (di động) của công ty X đang sử dụng, do công ty ABB nhập khẩu linh kiện và sản xuất lắp ráp tại Việt Nam với các thông tin sau: Nguồn gốc xuất xứ thiết bị: - Các hệ thống đầu đo cân điện tử, máy tính công nghiệp, van điện khí, xi lanh nén khí, thiết bị điện động lực do công ty AAB nhập khẩu từ Hoa Kỳ. - Các bộ phận còn lại (kiểu dáng công nghiệp; kết cấu; cabin điều khiển được chống nóng, chống ẩm, bụi và lắp điều hoà nhiệt độ ) do ABB thiết kế và sản xuất. Tính năng kỹ thuật: - Kết cấu trạm trộn dạng module tiêu chuẩn. - Cối trộn có dung tích 1.650/1.200 lít . Công suất 60m3/giờ. - Tuổi đời kinh tế 30 năm, tuổi đời hiệu quả 6 năm. Lời giải: 1. Căn cứ vào hồ sơ nhập khẩu thiết bị, hồ sơ thiết kế, mặt bằng giá thị trường nguyên, nhiên, vật liệu và tiền công vào thời điểm thẩm định giá; ước tính giá trị trạm trộn bê tông ướt, di động (mới 100%) do công ty ABB sản xuất, lắp ráp hòan chỉnh tại công ty X như sau: tt Khoản mục Thành tiền 1 Giá vốn nhập khẩu các hệ Giá vốn nhập: 516.000.000 thống đầu đo cân điện tử, máy đ tính công nghiệp, van điện khí, xi lanh nén khí, thiết bị điện động lực nhập ngoại (thuế suất thuế nhập khẩu thiết bị 0%) Trong đó: Giá nhập CIF: 310.000 USD x
22. 16.500đ/USD = 511.000.000 đ Chi phí vận chuyển: 5.000.000đ 2 Chi phí trực tiếp (sản xuất, chế 800.000.000đ tạo phần thiết bị trong nước), trong đó: - Chi phí nguyên, nhiên, vật 370.000.000đ liệu - Chi phí máy, thiết bị 220.000.000đ - Chi phí nhân công 310.000.000đ 3. Chi phí quản lý phân xưởng 120.000.000đ 4. Chi phí quản lý xí nghiệp 130.000.000đ 5. Giá thành sản xuất (1+ 2 + 3 + 1.566.000.000đ 4) 6. Lợi nhuận (10% giá thành) 156.000.000đ 7. Chi phí lắp đặt 23.000.000đ 8. Gía bán tại nhà máy 1.745.000.000đ 2. Ước tính khấu hao tích lũy thiết bị do công ty X sử dụng: Tuổi đời hiệu quả 6 năm Tỷ lệ hao mòn = = = 20% Tuổi đời kinh tế 30 năm 3. Giá trị của trạm trộn bê tông: 1.745.000.000đ x (100%-20%) = 1.396.000.000đ Giá trị của trạm trộn bê tông là 1.400.000.000đ (một tỷ bốn trăm triệu đồn 8. Ưu điểm: - Có thể thẩm định cho các tài sản ít có dữ liệu trên thị trường. - Thẩm định cho các tài sản đã qua sử dụng tương đối chính xác - Có thể tìm được các dữ liệu về chi phí thay thế, tái tạo, khảo sát hay so sánh ở ngoài thị trường
23. VD: Chúng ta có thể xác định chi phí xây dựng còn lại của 1 biệt thự xây dựng từ thập kỷ 80 bằng phương pháp xác định chi phí thay thế, như là xây dựng 1 biệt thự mới ở thời điểm hiện tại sau đó trừ đi khấu hao tích tụ ( hao mòn vật chất, chức năng, kinh tế ) thì sẽ tìm ra được giá trị còn lại của tài sản cần thẩm định) 9. Nhược điểm: - Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị, có những chi phí không có giá trị sử dụng - Đòi hỏi người thẫm định phải có kiến thức nhất định về tài chính, thuế, pháp luật và xây dựng. - Phương pháp này đòi hỏi người thẩm định phải có đầy đủ thông tin