Bài tập nhóm môn Kiểm toán ngân hàng - Đề bài: Nguyên tắc trong thẩm định giá (6 nguyên tắc đầu)

Nội dung text: Bài tập nhóm môn Kiểm toán ngân hàng - Đề bài: Nguyên tắc trong thẩm định giá (6 nguyên tắc đầu)

1. ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN BÀI TẬP NHÓM ĐỀ BÀI:Nguyên tắc trong thẩm định giá(6 nguyên tắc đầu) Lớp: Thẩm định giá k52 Nhóm 1: Hoàng Thế Anh ( Nhóm trưởng) Tạ Thị Lan Anh Nguyễn Thị Vân Anh Phạm Thanh Bình Vũ Thị Dung Lê Minh Dũng Hà Nội, ngày 9/9/2012
2. I, Nội dung, phân tích các nguyên tắc. 1.Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất. 1.1.Khái niệm Khái niệm sử dụng cao nhất và tốt nhất là khái niệm cơ bản và là phần hoàn chỉnh trong công việc ước tính giá trị thị trưởng. Sử dụng cao nhất và tốt nhất được định nghĩa là cách sử dụng tốt nhất một bất động sản có thể thực hiện được về mặt vật chất , được pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính và mang lại giá trị tài sản cao nhất cho tài sản định giá. Nói cách khác, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định. 1.2.Nội dung Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt sau đây: - Về mặt vật chất: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể); - Về mặt pháp luật: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và bảo hộ. - Về mặt sử dụng: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại
3. của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất. - Về mặt thời gian: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được dựa trên quan điểm cho rằng giữa hai hay nhiều bất động sản có thể có sự giống nhau về mặt vật chất hoặc tương tự bất động sản khác nhưng có thể có sự khác nhau đáng kể trong việc sử dụng.Một tài sản tối ưu là nền tảng cho việc xác định giá trị thị trường của nó. Những yếu tố cơ bản để xác định việc sử dung cao nhất và tốt nhất nằm trong việc đáp ứng các câu hỏi: -Việc sử dụng tài sản có hợp lí và có thể thực hiện được hay không ? -Việc sử dụng tài sản hợp pháp hay có được sử dụng hợp lí như được toàn quyền sử dụng? -Việc sử dụng phù hợp về mặt vật chất hay thích ứng với việc sử dụng? -Việc sử dụng có khả thi về mặt tài chính? -Nếu tài sản đáp ứng được 4 câu hỏi trên có phải là việc lưa chọn sử dụng cao nhất và tốt nhất không? Việc sử dụng không được pháp luật chấp nhận hay không thực hiện được về mặt vật chất sẽ không được xem là sử dụng cao nhất và hợp lí nhất.Ngay cả kho việc sử dụng có thể thực hiện về mặt vất chất được pháp luật cho phép cũng cần có một sự đánh giá thích đáng từ thẩm định viên về tính hợp lí của sử dụng hiện tại.Khi một tài sản có một hay nhiều cách sử dụng hợp lí thì chúng được xem xét về hiệu quả tài chính. =>Cách sử dụng mang lại kết quả cao nhất sau nhiều thử nghiệm khác nhau là sử dụng cao và tốt nhât. 2. Nguyên tắc thay thế 2.1. Khái niệm
4. Nguyên tắc thay thế dựa trên lí luận rằng một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và cùng một thời điểm=> khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau , tài sản nào chào bán ở mức gía thấp nhất sẽ bán được trước. 2.2.Nội dung Nguyên tắc này chỉ ra rằng: -Một cá nhân thận trọng sẽ không trả cho hàng hóa dịch vụ nhiều hơn chi phí cần thiết để có một hàng hóa dịch vụ thay thế có tình năng tác dụng tương đương,trong điều kiện thị trường không rơi vào thời gian có những biến động phức tạp,rủi ro cao và không thuận lợi -Trong trường hợp 2 hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng thì giá trị của tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tái sản này đến tài sản khác. -Khi 2 tài sản có tính hữu ích như nhau,tài sản nào ở mức giá thaaos hơn sẽ được chào bán trước.Giới hạn một tài sản có xu hướng được xác lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. 3. Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai 3.1.Khái Niệm Giá trị của tài sản được xác định bằng: + Việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. + Việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị. Thẩm dịnh giá luôn dựa trên triển vọng tương lai hơn là sự thực hiện trong quá khứ 3.2.Nội dung
5. Bản chất: Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua. - Trong thẩm định giá: + Xác định tác động của kinh tế, luật pháp, công nghệ, kỹ thuật. Các yếu tố này không theo xu hướng quy luật rõ ràng nào và với những mức độ khác nhau. + Yêu cầu: chỉ tính các tình huống tác động đến lợi ích dự kiến do thay đổi kinh doanh và lợi nhuận liên quan đến bất động sản 4. Nguyên tắc cung – cầu 4.1.Khái niệm: Giá trị của một tài sản được xác định bởi: + Mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. + Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản (giả sử các yếu tố khác không thay đổi) đó là do tính có nhu cầu của tài sản 4.2.Nội dung Trong thẩm định giá: Đòi hỏi trong quá trình: + Đánh giá được tình trạng, quy mô, cơ cấu, xu hướng vận động của cung, cầu, tương quan cung cầu về tài sản đó ở thời điểm thẩm định giá + Cần làm rõ các tác động tới cung cầu và thông tin về cung cầu thị trường phải đảm bảo tính chính xác cập nhật Người thẩm định viên cần chú ý sức mua, tổng cầu trong nền kinh tế, chính sách nhà nước, đến các yếu tố làm sai lệch cung cầu thị trường. 5.Nguyên tắc đóng góp.
6. 5.1.Nội dung Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó, giá trị của một tài sản hay một bộ phận cấu thành tài sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị tài sản tăng hay giảm đi là bao nhiêu. 5.2.Nội dung -Giá trị của một tài sản sẽ tăng lên nếu giá trị của các bộ phận của tài sản đó tăng lên hoặc tài sản sản đó được cấu thành thêm những bộ phận mới và ngược lại. -Các bộ phận của tài sản có thể bao gồm tài sản hữu hình như cơ sở vật chất, nguồn lực tài chính, và tài sản vô hình như không gian, địa thế và sự liên kết giữa các bộ phận của tài sản. -Nguyên tắc đóng góp được sử dụng trong thẩm định giá bất động sản và doanh nghiệp. Yêu cầu: Cần đánh giá đầy đủ các yếu tố hình thành tài sản như cơ sở vật chất, nguồn lực tài chính, nguồn lực con người cũng như môi trường hoạt động của nó. Vai trò: Giúp thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất khi xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản. VD: Một ngôi nhà không có gara bán được 3 tỷ, nhưng nếu có thêm gara bán được 3,5 tỷ(chi phí xây gara là 100 triệu), vậy giá trị của gara 500 triệu. 6.Nguyên tắc thu nhập tăng, giảm. 6.1.Khái niệm Sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực trong tương lai. 6.2.Nội dung
7. - Tương ứng như trong lợi ích cận biên, khi số sản phẩm tiêu dùng được tăng lên, lợi ích cận biên tăng dần đến một giá trị nhất định nào đó, thì khi số sản phẩm tăng lên thì lợi ích cận biên sẽ có xu hướng giảm dần. - Nguyên tắc được sử dụng trong thẩm định giá bất động sản. Yêu cầu: Cần xác định được giới hạn giá trị của một nhân tố nhất định và tiềm năng của nó. Vai trò: Giúp thẩm định viên đánh giá đúng giá trị một tài sản để có được sự lựa chọn tốt nhất trong việc đầu tư thêm vào tài sản.
8. II, Sự khác biệt giữa các nguyên tắc. Đặc điểm Sử dụng Nguyên Nguyên tắc Nguyên Nguyên Nguyên tốt nhất tắc thay dự báo tắc cung tắc đóng tắc thu và cao thế cầu góp nhập nhất tăng giảm Tác dụng Cho Chỉ ra Giá trị tài Đánh giá Xem xét Xem xét phép xác rằng hình sản chịu ảnh tình tính khả mối quan định ảnh thành giá hưởng trạng thi của hệ cạnh hưởng trị của tài mạnh mẽ cung cầu đầu tư tranh của việc sản thẩm của môi ,,tương bổ sung giữa các hư hỏng định giá trường kinh quan vào tài tài sản lỗi thời thường doanh đặc cung cầu sản khi với của tòa có liên biệt là các tại thời thẩm nhau,giữa nhà,công quan đến yếu tố kinh điểm định viên tài sản trình giá trị tài tế,kĩ thẩm xác định này với thích sản khác thuật =>cần định. mức sử tài sản hợp trên có thể dự báo dụng tài khác , đất,tính thay thế trước các sản tốt khả thi tình huống nhất có các dự về kinh hiệu quả án phục tế,chính nhất. hồi hay trị,kĩ thuật tái tạo Yêu cầu Phải đặt Một Chỉ tính các Làm rõ Chỉ tính Việc sử của tài sản người tình huống các yếu đến chi dụng tốt nguyên trong thận tác động tố tác phí có nhất tài tắc tình trọng ko đến lợi ích động đóng góp sản chỉ huống trả giá dự kiến do cung cho tạo đạt được sử dụng cao hơn thay đổi cầu,,các ra thu trong cao nhất chi phí kinh doanh thông tin nhập từ một giớ và tốt tạo ra và lợi nhuận về cung tài sản hạn nhất nhất chứ hoặc liên quan cầu đảm định. không mua một đến bất bảo phải tại tài sản động sản chính
9. thời thay thế xác,cập điểm sử tại cùng nhật dụng 1 thị hiện tại. trường ,cùng một thời điểm Xuất phát Là phần Dựa trên Dựa trên Gắn với Liên Quá trình của không quan quan điểm thị quan đến sử dụng nguyên thể thiếu điểm người sử trường quá trình tài sản tắc để ước người sử dụng sử dụng tính giá dụng tài sản trị thị trường III, Ứng dụng của các nguyên tắc trong thực tế. 1, Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất. Áp dụng nguyên tắc này giúp thẩm định viên đánh giá được ảnh hưởng của việc hư hỏng và lỗi thời của tòa nhà, công trình thích hợp trên đất, tính khả thi của các dự án phục hồi hay tái tạo và nhiều tình huống khác. Trong thực tế, khi sử dụng nguyên tắc này trong thẩm định giá máy móc thiết bị, bất động sản, hay doanh nghiệp được ứng dụng như sau: +, Với bất động sản: Giữa 2 hay nhiều bđs có thể có sự giống nhau về mặt vật chất hoặc tương tự với bđs khác nhưng có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng.Một tài sản được sử dụng tối ưu là nền tảng cho việc xác định giá thị trường của nó. +, Với máy móc thiết bị: Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên quan điểm cho rằng giữa hai hay nhiều máy, thiết bị có thể có sự giống nhau về mặt vật chất; nhưng chỉ thỏa mãn nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất khi máy, thiết bị nào phát huy công suất tối đa khi sử dụng.
10. +, Với doanh nghiệp: Để ước tính được giá trị thị trường của doanh nghiệp thì giá trị doanh nghiệp phải được thẩm định giá trên cơ sở sử dụng hợp lý các nguồn lực của doanh nghiệp để tạo ra hiệu quả sử dụng cao nhất và tốt nhất, chứ không dựa trên sự sử dụng hiện tại, nếu như sự sử dụng hiện tại chưa phải là cao nhất và tốt nhất.Dự kiến trong tương lai theo quan điểm tăng trưởng kỳ vọng và thời gian, rủi ro liên quan và giá trị thời gian của đồng tiền. Nguyên tắc này được ứng dụng làm cơ sở cho phương pháp thu nhập. 2, Nguyên tắc thay thế. Khi 2 tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ được bán trước. Nguyên tắc này có thể được vận dụng trong các trường hợp đặc biệt do yêu cầu thời gian, do những bất lợi và rủi ro khi không có sự so sánh hai tài sản tương tự, có thể thay thế nhau trong quá trình sử dụng. Trong tđg giá bđs, nguyên tắc thay thế là cơ sở của cả 3 cách tiếp cận: so sánh, chi phí và thu nhập. +,Trên quan điểm của tiếp cận so sánh, thì người mua có lý trí sẽ khong trả cho 1 bđs mức giá cao hơn giá của tài sản so sánh mà có cùng mức hữu dụng. +, Trên góc độ của tiếp cận chi phí, mức giá hợp lý trả cho 1 bđs đang được bán sẽ không cao hơn so với chi phí để xây dựng một bđs khác có mức hữu dụng tương đương. +, Trên quan điểm của tiếp cận thu nhập, giá trị của bđs được xác định bằng khả năng đầu tư vào các bđs khác có cùng mức hữu ích, nghĩa là mang lại cùng dòng thu nhập. 3, Nguyên tắc dự báo ( dự kiến lợi ích tương lai) Ứng dụng của nguyên tắc này là khi tiến hành tđg 1 tài sản chúng ta cần dự báo trước các tình huống về kinh tế, chính trị, công nghệ, tự nhiên .có thể xảy ra trong tương lai.
11. Chẳng hạn như trong tđg doanh nghiệp phải quan tâm đến thu nhập dự kiến trong tương lai kèm theo quan điểm tăng trưởng kì vọng, rủi ro liên quan và giá trị thời gian của đồng tiền.Thu nhập được chuyển hóa thành giá trị bằng cách vốn hóa trực tiếp thu nhập ròng hoặc phân tích theo dòng tiền chiết khấu hay phương pháp cổ tức, trong đó dòng tiền ước tính nhận được trong tương lai được chuyển hóa thành giá trị hiện tại bằng cách áp dụng tỉ suất chiết khấu. Đối với tđg bđs, nguyên tắc này là cơ sở để tđg trị bđs bằng phương pháp thu nhập và nhận đinh quan điểm của người sử dụng tiềm năng đối với thu nhập tương lai và giá trị hiện tại. Ở đây ta đang nói về giá trị của đồng tiền theo thời gian. 4,Nguyên tắc cung- cầu. Ứng dụng các nguyên tắc này, thẩm định viên về giá cần chú ý các yếu tố như sức mua và tổng cầu trong nền kinh tế, sự thay đổi của chính sách nhà nước liên quan đến tài sản và thị trường tài sản,tâm lý tuy nhiên thẩm định viên cũng cần chú ý các yếu tố làm sai lệch quan hệ cung- cầu trên thị trường. Chẳng hạn trong thẩm định giá bđs Giá trị của một bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung - cầu về bất động sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của bất động sản cũng tác động đến cung và cầu. Giá trị của bất động sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. Đặc điểm của thị trường bất động sản là rất nhạy bén với cầu, nhưng lại chậm chạp trong khâu cung, do chu kỳ đầu tư xây dựng bất động sản khá dài. Hiện nhu cầu thuê văn phòng rất cao, nhưng cung không đáp ứng kịp nên giá giá đã bị đẩy lên. 5, Nguyên tắc đóng góp
12. Nguyên tắc đóng góp là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất. Trong thẩm định giá trị doanh nghiệp, nguyên tắc đóng góp cho ta thấy giá trị của doanh nghiệp luôn có sự đóng góp bởi các yếu tố hình thành bao gồm cơ sở vật chất, nguồn lực tài chính,nguồn lực con người cũng như môi trường hoạt động của nó.Do vậy khi thẩm định giá doanh nghiệp cần xem xét đánh giá toàn diện các yếu tố này, và khi định giá doanh nghiệp cần ước tính đầy đủ giá trị tài sản vô hình và hữu hình của doanh nghiệp. Trong tđg bđs: giá trị của 1 bđs được hình thành bởi sự tham gia đóng góp của nhiều yếu tố.Khi thẩm định giá bđs cần xác định giá trị phần đóng góp của từng yếu tố vào sự hình thành tính hữu dụng của bđs. Trong thực tế, việc đánh giá giá trị đóng góp của các thành phần cấu tạo nên bđs thường không dễ dàng bởi vì trên thực tế người mua thường đánh giá một bđs như 1 thể thống nhất chứ không phải như tổng của các thành phần. 6, Nguyên tắc thu nhập tăng, giảm Nguyên tắc này hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào bđs.Điều đó có nghĩa là việc sử dụng tốt nhất tài sản chỉ đạt được trong một giới hạn nhất định. IV, Ví dụ trong thực tế về việc áp dụng các nguyên tắc trên Nguyên tắc đóng góp Một ngôi nhà nếu không có garage được bán với giá 5 tỷ đồng, nhưng nếu có garage thì có thể bán được với giá 5,5 tỷ đồng. Khi đó giá trị của garage được
13. thừa nhận là 500 triệu đồng, trong khi chi phí để xây garage có thể chỉ mất khoảng 1/5 giá trị của nó Nguyên tắc dự kiến lợi ích trong tương lai: Giá bán các khu chung cư Kim Liên, Nghĩa Tân lên tới 10 triệu đồng/m2, trong khi nhiều khu chung cư mới ven thành phố chỉ có giá 5-7 triệu đồng/m2. Người dân ở khu chung cư Nam Đồng còn cho biết, vị trí gần sông Lừ quanh năm bốc mùi hôi của họ cũng sẽ trở thành lợi thế bởi sau này sẽ sớm được cống hóa thành đường đi, khu nhà sắp được đập đi xây lại cao tầng hơn, người ở nhà cũ được tái định cư không mất tiền Nguyên tắc thay thế: Ví dụ, có 2 bất động sản chia lô tại khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, một biệt thự 4 tầng, mặt tiền 5,5 m, mặt bằng 60 m2, có garage, ôtô vào nhà, được rao bán với giá 3,5 tỷ đồng và một biệt thự 4 tầng, có garage, có sân cổng, mặt tiền 5 m, mặt bằng 70 m2 rao bán với giá 3,3 tỷ đồng. Xét về mặt hữu dụng là như nhau, vị trí tương đương nhau, bất động sản thứ hai rẻ hơn tương đối so với bất động sản thứ nhất, do vậy, người mua chắc chắn sẽ lựa chọn bất động sản thứ hai. Nguyên tắc cung- cầu Năm 2011 và đến thời điểm này năm 2012, kinh tế đang lâm vào khủng hoảng, người dân gặp khó khăn trong chi tiêu, chính vì thế nhu cầu về mua nhà là rất yếu, thị trường bđs đóng băng.Trong đó các dự án đô thị, chung cư lớn đang gặp rất nhiều khó khăn, dự án xây xong thì không bán được, dự án xây dở thì thiếu vốn nến ‘’đắp chiếu’’ nằm đợi. Chính vì những lý do trên nên trong những tháng gần đây đã diễn ra làn sóng phá giá căn hộ của 1 số chủ đầu tư ở TP.HCM và HÀ Nội. Trong khi cung về nhà ở đang rất dồi dào, do giai đoạn 2009,2010 thị trường phát triển nóng, mặt khác hiện tại người dân tỏ vẻ thờ ơ với mua nhà, 1 phần do tài chính khó khăn,1 phần nhiều người vẫn kì vọng bđs vẫn chưa xuống đáy, nên cầu về bđs là rất yếu ớt vì thế giá hàng loạt nhà ở, chung cư đã giảm. Chẳng hạn như đầu tháng 9/2012, Xí nghiệp xây dựng số 1 Lai Châu đã đưa ra quyết định khi giảm đi 3trđ/1m2 căn hộ thuộc dự án VP3 Linh Đàm như vậy đã giảm từ 25-26 tr/m2 xuống 22-23 tr/m2.( đáng chú ý là tháng 12/2011 đã được chủ đầu tư giảm giá 1 lần từ 31-32tr/m2 xuống 25-26tr/m2).Tính ra 1 căn hộ lớn nhất 100m2 đã giảm từ
14. 900tr- 1 tỷ.=> ảnh hương của cung- cầu là rất lớn với giá cả thị trường của bđs nói riêng, tài sản nói chung. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất. Sau khi TP.HCM công bố nâng độ cao xây dựng của một số khu vực tại quận 3, giá đất tại nhiều tuyến đường có chiều hướng tăng, nhất là các phố Lê Quý Đôn, Ngô Thời Nhiệm, Trần Quốc Thảo, Nguyễn Đình Chiểu, nơi được phép xây 3 - 15 tầng. Xét về mặt hiệu quả, nhà đầu tư bất động sản xây nhà càng cao thì khả năng mang lại thu nhập càng lớn. Do vậy nhà đầu tư sẽ tận dụng lợi thế để xây dựng đạt độ cao tối đa. Theo sau thông tin quy hoạch này, những biệt thự có diện tích trên 200m2 tăng giá vì có thể đạt được độ cao xây dựng tối đa 15 tầng.