Thẩm định dự án đầu tư xây dưng - Bất động sản

Nội dung text: Thẩm định dự án đầu tư xây dưng - Bất động sản

1. TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM TRUNG TÂM CPA THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU XÂY DỰNG – BẤT ĐỘNG SẢN Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate Tháng 7 năm 2008 1
2. NỘI DUNG BÀI GIẢNG 1 Xin phép đầu tư 2 Trình duyệt dự án đầu tư 3 Nội dung thẩm định dự án đầu tư 4 Thẩm định dự án vốn tư nhân Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 2
3. 1. XIN PHÉP ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH ()(1) ™ Chñ ®Çu t − cã tr¸ch nhiÖm göi B¸o c¸o ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh tíi Bé qu¶n lý ngµh(hµnh (nhóA)tóm A), tớiiS Sở ngààh(hóB)nh (nhóm B). Bé/ Sở qu¶n lý ngµnh lµ c¬ quan ®Çu mèi gióp Thñ t−íng ChÝ n h p hñ/ UBNDTP lÊy ý kiÕn cña c¸c Bé/Sở, ngµnh, ®Þa ph−¬ng liªn quan, tæng hîp vµ ®Ò xuÊt ý kiÕn tr×nh Thñ t−íng/UBNDTP. Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 3
4. 1. XIN PHÉP ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH ()(2) Thêi h¹n lÊy ý kiÕn : * Trong vßng 5 ngµy lµm viÖc kÓ tõ ngµy nhËn ®−îc B¸o c¸o ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh, Bé qu¶n lý ngµnh ph¶i göi v¨n b¶n lÊy ý kiÕn cña c¸c Bé , ngµnh , ®Þa ph−¬ng cã liªn quan. * Tronggg vßng 30 nggyµy lµm vi Öc kÓ tõ khi nhË n ®−îc ®Ò nghÞ, c¬ quan ®−îc hái ý kiÕn ph¶i cã v¨n b¶n tr¶ lêi vÒ nh÷ng néi dung thuéc ph¹m vi qu¶n lý cña m×nh. Trong v ßng 7 ng µy sau khi n hËn ®−îc v¨n b¶n tr ¶ lêi theo thêi h¹n trªn, Bé qu¶n lý ngµnh ph¶i lËp b¸o c¸o ®Ó tr×nh Thñ t−ínggp ChÝnh phñ. Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 4
5. CÁC BƯỚC THIẾT KẾ ™ 1 Bước: Báo cáo kinh tế kỹ thuật (BCKTKT); Thực hiện thiết kế cơ sở (TKCS) ≅ Thiết kế bản vẽ thi công (TKBVTC). ™2 Bước: Dự án đầu tư (DAĐT); Thực hiện TKCS -> TKBVTC. ™3 Bước: Báo cáo đầu tư (BCÑT); Thực hiện TKCS -> Thiết kế kỹ ttuhuậtt( (TKKT) -> TKBVTC Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 5
6. CÁC BƯỚC THIẾT KẾ NhNhững vấn đề cần chú ý ™ Caùc böôùc thieát keá phaûi neâu roõ töø ñaàu trong (DAÑT) vaø ñöôïc duyeät trong quyeát ñònh ñ aà u tö . ™ Moãi böôùc thieát keá phaûi ñöôïc thaåm tra, thaåm ñònh, pheâ duyeät ™ Böôùc thieát keá sau,,p phaûi p huø hôïp, tuaân thuû noä i dung cuûa böôùc thieát keá tröôùc (đã được pheâ duyeät) ™ Chủđầu tư (CÑT) töï toå chöùc laäp, thaåm ñònh, pheâ duyeät caùc böôùc tkeá. ™ CáCaáp giấy phép x ây d ựng (GPXD) ño äc la äp vô ùi v ie äc xa ùc ñòn h ca ùc böô ùc t hie át keá ™ Coâng trình laäp BCKT-KT, vaãn phaûi xin GPXD ™ Döï aùn khoâng phaûi nhaø ôû, coù TKCS, vaãn phaûi xin GPXD (NÑ 112/2006). Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 6
7. 2. Hå s¬ trtr××nhnh phª duyÖt dù ¸n ®Çu t- x©y dùng c«ng tr×tr×nhnh Khoản 1, Điều 1 NĐ 112/2006-NĐ-CP: 1. Chñ ®Çu t− cãtã tr¸ ch nhiÖ m göi öihå hå s¬ dù ¸n ®Çu t− x©d©y dùng c«ng tr×nh tíi ng−êi quyÕt ®Þnh ®Çu t− ®Ó phª duyÖt. 2. Hå s¬ dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh bao gåm : a) Tê tr×nh phª duyÖt dù ¸n theo mÉu t¹i Phô lôc sè 2 kÌm theo NghÞ ®Þnh 16; b) Dù ¸n bao gåm phÇn thuyÕt minh vµ thiÕt kÕ c¬ së; v¨n b¶n thÈm ®Þnh cña c¸c Bé, ngµnh liªn quan (nÕu cã); c) V ¨n b¶n cho phÐp ®Çu t− cña cÊp cã thÈm quyÒn ®èi víi c¸c dù ¸n quan träng quèc gia, dù ¸n nhãm A Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 7
8. 2. Néi dung thÈm ®Þnh dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng trtr××nhnh (TĐ DAĐT XDCT) (1) TĐ DAĐT XDCT Xem xÐt c¸c XeeÐtc¸cm xÐt c¸c yÕu tè ®¶m yÕu tè ®¶m b¶o tÝnh kh¶ b¶o tÝnh hiÖu thi cña dù ¸n qu¶ cña dù ¸n Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 8
9. 2. Néi dung thÈm ®Þnh dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng trtr××nhnh (TĐ DAĐT XDCT) (2) ™Xem xÐt c¸c yÕu tè ®¶m b¶o tÝnh hiÖu qu¶ cña dù ¸n, bao gồm: ƒ Sù cÇn thiÕt ®Çu t−; ƒ C¸c yÕ Õu tè ®Ç u vµ o cñ a d ù ¸ n; ƒ Quy m«, c«ng suÊt, c«ng nghÖ, thêi gian, tiÕn ®é thùc hiÖ n dù ¸n; ƒ Ph©n tÝch tµi chÝnh, hiÖu qu¶ kinh tÕ - x· héi cña dù ¸n Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 9
10. 2. Néi dung thÈm ®Þnh dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng trtr××nhnh (TĐ DAĐT XDCT) (3) ™ Xem xÐt c¸c yÕu tè ®¶m b¶o tÝnh kh¶ thi cña dù ¸n, bao gồm: ƒ Sù phï hîp víi quy ho¹ch; ƒ Nhu cÇu sö dông ®Êt, tµi nguyªn (nÕu cã); ƒ Kh¶ n¨ng gi¶i phãng mÆt b»ng, kh¶ n¨ng huy ®éng vèn ®¸p øng tiÕn ®é cña dù ¸n; ƒ Kinh nggÖhiÖm q u¶n lý cña chñ ®Çu t−; ƒ KÕt qu¶ thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së; ƒ Kh¶ n¨ng hoµn tr¶ vèn vay; ƒ Gi¶i ph¸p phßng, chèng ch¸y næ; ƒ C¸c yÕu tè ¶nh h−ëng ®Õn dù ¸n nh− quèc phßng, an ninh, m«i tr−ênggýg trªn c¬ së ý kiÕn b»ng v¨n b¶n cña c¸c c¬ quan liªn quan vµ c¸c quy ®Þnh kh¸c cña ph¸p luËt cã liªn quan Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 10
11. 2. Thẩm qyquyền thẩm định dự án đầu tư XDCT ()(1) Khoản 5, Điều 1 NĐ 112/2006-NĐ-CP: ™Ng−êi quyÕt ®Þnh ®Çu t− cã tr¸ch nhiÖm tæ chøc thÈm ®Þnh dù ¸n tr−íc khi phª duyÖt. §Çu mèi thÈm ®Þnh dù ¸n lµ ®¬n vÞ chuyªn m«n trùc thuéc ng−êi quyÕt ®Þnh ®Çu t−. §¬n vÞ ®Çu mèi thÈm ®Þnh dù ¸n cã tr¸ch nhiÖm göi hå s¬ dù ¸n lÊy ý kiÕn thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së cña c¬ quan cã thÈm quyÒn quy ®Þnh t¹i kho¶n 6 §iÒu nµy vµ lÊy ý kiÕn c¸c c¬ quan liªn quan ®Ó thÈm ®Þnh dù ¸n. Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 11
12. 2. Thẩm qyquyền thẩm định dự án đầu tư XDCT Khoản 5, Điều 1 NĐ 112/2006-NĐ-CP: §èi v íi dù ¸ n sö dông v èn ng ©n s ¸c h n hµ n−íc: a) C¬ quan cÊp Bé tæ chøc thÈm ®Þnh dù ¸n do m×nh quyÕt ®Þnh ®Çu t−. §Çu mèi tæ chøc thÈm ®ÞÞùnh dù ¸n lµ ®¬n vÞ chuyªn m«n trùc thuéc ng−êi quyÕt ®Þnh ®Çu t−; b) Ủy ban nh©n d©n (UBND) cÊp tØnh tæ chøc thÈm ®Þnh dù ¸d¸n do m×nhÕt®Þh®Çth quyÕt ®Þnh ®Çu t−. Së KÕ h o¹c h v µ §ÇtÇu t− lµ ®Çu mèi tæ chøc thÈm ®Þnh dù ¸n. UBND cÊppyÖ,p huyÖn, cÊp x· tæ chøc thÈm ® Þnh d ù ¸n do m×nh quyÕt ®Þnh ®Çu t−. §Çu mèi thÈm ®Þnh dù ¸n lµ ®¬n vÞ cã chøc n¨ng qu¶n lý kÕ ho¹ch ng©n s¸ch trùc thuéc ng−êi quyÕt ®Þnh ®Çu t − Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 12
13. 2. Thẩm qyquyền thẩm định dự án đầu tư XDCT Khoản 5, Điều 1 NĐ 112/2006-NĐ-CP : §èi víi dù ¸n kh¸c th× ng−êi quyÕt ®Þnh ®Çu t− tù tæ chøc t hÈm ®Þn h dù ¸n Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 13
14. 2. Thẩm qqyuyền thẩm định TKCS Khoản 5, Điều 1 NĐ 112/2006-NĐ-CP (()1) a) §èi víi dù ¸n quan träng quèc gia vµ dù ¸n nhãm A, kh«ng ph©n biÖt nguån vèn, viÖc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së ®−îc thùc hiÖn nh− sau: Bé C«ng nghiÖp tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së c¸c c«ng tr ×nh thuéc dù ¸n ®Çu t − x©y dùng c«ng tr×nh hÇm má, dÇu khÝ, nhµ m¸y ®iÖn, ®−êng d©y t¶i ®iÖn, tr¹m biÕn ¸p, hãa chÊt, vËt liÖu næ c«ng nghiÖp, chÕ t¹o m¸y, luyÖn kim vµ c¸c c«ng tr×nh c«ng nghiÖp chuyªn ngµnh; Bé N«ng nghiÖp vµ Ph¸t triÓn n«ng th«n tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së c¸c c«ng tr ×nh thuéc dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh thuû lîi, ®ª ®iÒu; Bé Giao th«ng vËn t¶i tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së c¸c c«ng tr×nh thuéc dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh giao th«ng; Bé X©y dùng tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së c¸c c«ng tr ×nh thuéc dù ¸n ®Çu t − x©y dùng c«ng tr×nh d©n dông, c«ng nghiÖp vËt liÖu x©y dùng, h¹ tÇng kü thuËt ®« thÞ vµ c¸c dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh kh¸c do Thñ t−íng ChÝnh phñ yªu cÇu. Riªng ®èi víi dù ¸n ®Çu t− x©y dùng mét c«ng tr×nh d©n dông d−íi 20 tÇng th× Së X©y dùng tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së. §èi víi dù ¸n bao gåm nhiÒu lo¹i c«ng tr×nh kh¸c nhau th× Bé chñ tr× tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së lµ mét trong c¸c Bé nªu trªn cã chøc n¨ng qu¶n lý lo¹i c«ng tr×nh quyÕt ®Þnh tÝnh chÊt, môc tiªu cña dù ¸n. Bé chñ tr× tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së cã tr¸ch nhiÖÖyým lÊy ý kiÕn b»ng v¨n b¶n cña c¸c Bé, nggqµnh qu¶n l ýgý c«ng tr×nh chuyªn ngµnh vµ c¬ quan liªn quan ®ÓÈÓ thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 14
15. 2. Thẩm quyền thẩm định TKCS Khoản 5, Điều 1 NĐ 112/2006-NĐ-CP (2) b) §èi víi c¸c dù ¸n nhãm B, C, kh«ng ph©n biÖt nguån vèn, trõ c¸c dù ¸n nhãm B, C quy ®Þnh t¹i ®iÓm c, ®iÓm d kho¶n nµy, viÖc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së ®−îc thùc hiÖn nh− sau: Së C«ng nghiÖp tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së c¸c c«ng tr×nh thuéc dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh hÇm má, dÇu khÝ, nhµ m¸y ®iÖn, ®−êng d©y t¶i ®iÖn, tr¹m biÕn ¸p, hãa chÊt, vËt liÖu næ c«ng nghiÖp , chÕ t¹o m¸y , luyÖn kim vµ c¸c c«ng tr×nh c«ng nghiÖp chuyªn ngµnh; Së N«ng nghiÖp vµ Ph¸t triÓn n«ng th«n tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së c¸c c«ng t r×nh thuéc dù ¸n ®Çu t− x©y dù ng c« ng t r×nh ttuûî,®ª®Òu;huû lîi, ®ª ®iÒu; Së Giao th«ng vËn t¶i tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së c¸c c«ng tr×nh thuéc dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh giao th«ng; Së X©yyùg dùng tæ chøc thÈm ®ÞÞgnh thiÕt kÕ c¬ së c¸c c«ng tr×nh thuééùc dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh d©n dông, c«ng nghiÖp vËt liÖu x©y dùng vµ c¸c dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh kh¸c do Chñ tÞch ñy ban nh©n d©n cÊp tØnh yªu cÇu. Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 15
16. 2. Thẩm quyền thẩm định TKCS Khoản 5, Điều 1 NĐ 112/2006-NĐ-CP (3) Riªng dù ¸n ®Çu t− x©y dùng c«ng tr×nh h¹ tÇng kü thuËt ®« thÞ th× Së X©y dùng hoÆc Së Giao th«ng c«ng chÝnh hoÆc Së Giao th«ng vËn t¶i tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së phï hîp víi chøc n¨ng, nhiÖm vô do UBND cÊp tØnh quy ®Þnh. §èi víi dù ¸n bao gåm nhiÒu lo¹i c«ng tr×nh kh¸c nhau th× Së chñ tr× tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së lµ mét trong c¸c Së nªu trªn cã chøc n ¨ng qu¶n lý lo¹i c«ng tr×nh quyÕt ®Þnh tÝnh chÊt, môc tiªu cña dù ¸n. Së chñ tr× tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së cã tr¸ch nhiÖm lÊy ý kiÕn b»ng v¨n b¶n cña c¸c Së qu¶n lý c«t«ng tr×nh ch uyª n ngµ nh vµ c¬ quan liª n quan ®Ó thÈ m ®Þ nh thiÕt kÕ c¬ së. Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 16
17. 2. Thẩm quyền thẩm định TKCS Khoản 5, Điều 1 NĐ 112/2006-NĐ-CP (4) c) §èi víi c¸c dù ¸n nhãm B, C do c¸c tËp ®oµn kinh tÕ vµ Tæng c«ng ty nhµ n−íc ®Çu t − thuéc chuyªn ngµnh do m ×nh qu¶n lý th× c¸c doanh nghiÖp nµy tù tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së sau khi cã ý kiÕn cña ®Þa ph−¬ng vÒ quy ho¹ch x©y dùng v µ b¶ o vÖ m«i tr−êng C¬ quan tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së cã tr¸ch nhiÖm göi kÕt qu¶ thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së tíi ®¬n vÞ ®Çu mèi thÈm ®Þnh dù ¸n. Thêi gian thÈm ®Þnh thiÕt kÕ c¬ së kh«ng qu¸ 30 ngµy lµm viÖc ®èi víi dù ¸n quan träng quèc gia, 20 ngµy lµm viÖc ®èi víi dù ¸n nhãm A, 15 ngµy lµm viÖc ®èi víi dù ¸n nhãm B vµ 10 nggyµy lµm viÖÖùc víi dù ¸n nhãm C, kÓ tõ ng gy˵y nhËn ®ñ hå s¬ hîp lÖ Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 17
18. 2. Né i dun g th Èm ®Þnh t hiÕt kÕ c¬ së cña c¬ quan cã th Èm quyÒn a b c Sù ppphï hîp cña ViÖc ¸ppg dông c¸c §iÒu kiÖn n¨ng lùc thiÕt kÕ c¬ së víi quy chuÈn, tiªu ho¹t ®éng x©y quy ho¹ch x©y chuÈn vÒ x©y dùng cña tæ chøc t− dùng; sù kÕt nèi dùng, m«i tr−êng, vÊn, n¨ng lùc hµnh víi c¸c c«ng tr×nh phßng chèng ch¸y nghÒ cña c¸ nh©n h¹ tÇng kü thuËt næ lËp thiÕt kÕ c¬ së ngoµi hµng rµo theo quy ®Þnh Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 18
19. Thẩm định TKBVTC ™Chñ ®Çu t− cã tr¸ch nhiÖm tæ chøc thÈm ®Þnh thiÕt kÕ b¶ n vÏ thi c «ng ®Ó ng−êi quy Õt ®Þ nh ®Ç u t− phª duyÖt B¸o c¸o kinh tÕ - kü thuËt Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 19
20. TẠI SOSAO PHẢI THẨM TRA DỰ ÁN ™Ngăn chặn các dự án “xấu” ™Không bỏ sót các d ự án tốt Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 20
21. Thẩm tra dự án bất động sản vốn tư nhân 1Phântíchth1. Phân tích thị trường Những nội dung 2. Thẩm tra kỹ thuật chính khi thẩm Phââtcn tích nh ân lực định dự án BĐS với nguồn vốn tư nhân 3. Phân tích tài chánh 4. Đánh giá rủi ro Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 21
22. PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG ()(1) Trả lời các câu hỏi sau: ™Thò tröôøng coù nhu caàu hay khoâng? ƒ Sản phẩm của dự án là gg(ì? (căn hộ chung cư loại A/B/C; văn phòng cho thuê loai B+, A, ) ™ Phaân khuùc naøo trong thò tröôøng? ƒ Đối tương nào sẽ mua căn hộ chung cư (thu nhập trung bình/khá/cao), sẽ thuê văn phòng ™ ThòhàThò phaàn dö dökiáï kieán se õ c hiálóh?hieám lónh? Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm định dự án” tại Đại học mở Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 22
23. PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG ()(2) nhằm xác định: ™Chaát löôïng saûn phaåm ™ Khoái löôïng saûn phaåm ™ Giaù caû saûn phaåm Baïn seõ khoâng goïi ñöôïc chai beer 50 Saøi Goøn trong moät nhaø haøng sang troïng; ngöôïc laïi raát khoù tìm chai beer Heineiken ôû moät quaquanùnco cocùcbe benân ñöông ñöôøng Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm định dự án” tại Đại học mở Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 23
24. PHÂN TÍCH KỸ THUẬT Từ sản phẩm đã xác định dẫn chọn lựa các: ™ Phương án kiếntrúcn trúc ™ Phương án kết cấu ™ Phương án hạ tầng kỹ thuật ƒ Cấp điện ƒ Cấp nước ƒ Thoá t nước ƒ Phòng chống cháy, nổ ƒ ™ Phương án sân vườn, cảnh quan, ™ Vòng đời dự án Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 24
25. PHÂN TÍCH NHÂN LỰC - Xaùc ñònh nguoàn lao ñoäng cung öùng cho döï aùn: caùc loaïi lao ñoäng coù trình ñoä , ky õ nanangêng vaø lao ñoäng pho å thothongâng - Giaù caû lao ñoäng cho töøng loaïi - Nguoàn l ao ñoä ng dö ï tröõ co ù the å bo å su ng - Lao ñoäng saün coù treân thò tröôøng lao ñoäng vaø lao ñoäng do döï aùn ñaøo taïo. PHÂÍÂN TÍCH NH ÂN LỰC LÀ CỰC KỲ QUAN TRỌNG CHO DỰ ÁN SẢN XUẤT, VỚI DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN PHÂN TÍCH NÀY CHỈ PHÙ H ỢPVP VỚIITÌNHHU TÌNH HUỐNG CH Ủ ĐẦU TƯ TỰ QUẢN LÝ KHAI THÁC SAU KHI DỰ ÁN ĐƯA VÀO SỬ DỤNG. Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 25
26. PHÂN TÍCH TÀI CHÁNH (()1) - Lòch ñaàu tö - Lòch khaáu hao - Lòch vay vaø traû nôï - Keá hoaïch doanh thu - Keá hoaïch chi phí - Keá hoaïch lôïi nhuaän - Keá hoaïch voán chuû sôû höõu Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm định dự án” tại Đại học mở Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 26
27. PHÂN TÍCH TÀI CHÁNH (()2) Caùc baùo caùo taøi chính döï toaùn (pro-forma financ ilial s tttatemen t) như: - Baùo caùo thu nhaäp (keát quaû kinh doanh) - Baûááùûng caân ñoái keá toaùn (toåáång keát taøi saû n) - Baùo caùo ngaân löu (löu chuyeån tieàn teä) - Caùc tieâu chí ñaùnh giaù döï aùn döïa treân kyõ thuaät chieát khaáu doøng tieàn. Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm định dự án” tại Đại học mở Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 27
28. CAÙC QQÏUAN ÑIEÅM PHAÂN TÍCH DÖÏ AÙN TIP EQUITY ECONOMIC BUDGET Thöïc Thu + + + Thöïc Chi - Chi Phí Cô Hoäi - Trôï Caáp ++ - Thueá + Vay/Traû Nôï + / - - / + Ngoaïi Taùc + / - TIP: Quan điểm tổng đầu tư; EQUITY: Quan điểm chủ sở hữu; ECONOMIC: Quan điểm kin h tế; BUDGET: Quan điểm ngâáhChíhhân sách Chính phủ Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm định dự án” tại Đại học mở Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 28
29. VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (()2) 1. CAÙC PHÖÔNG AÙN THÖÏC HIEÄN ™ Phöông aùn 1: Coâng ty xaây döïng hoaøn chænh Chung cö vaø khai thaùc kinh doanh. ™ Phöông aùn 2: Coâng ty thoûåûa thuaän chuyeån nhöôïng döï aùn sau khi hoaøn thaønh côû baûn coâng tatacùcchua chuanånbòña bò ñauàutönhö:ñe tö nhö: ñenànbu buø thu hohoiàiña ñatátxa, xayây döïng cô sôû haï taàng khu vöïc quanh chung cö, thiethietátke keá cô sôsô.û.Sauño Sau ñoù thothoaûa thuaän chuyen chuyeån nhöôïng döï aùn cho ñôn vò khaùc tröïc tieáp laøm chuû ñaàu tö caùc böôùc coøn laïi cuûa döï aùn Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 29
30. VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (()3) 2. SO SÁNH THAM SỐ KỸ THUẬT CỦA CÁC PHƯƠNG ÁN 3. CHI PHÍ ĐẦU TƯ –CƠ CẤU VỐN ĐẦU TƯ 4. ĐÁÁÁNH GIÁ, THẨM ĐỊNH HIỆU QUẢ DỰ ÁN Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 30
31. VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (()4) 4.1. ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG Töø keát quaû thu thaäp döõ lieäu khaûo saùt veà thò tröôøng ñòa oác taïi Thaønh phoá Hoà Chí Minh, caùc döï aùn chu ng cö lan laâncaän caän (b( xem bangû 2)2 ) chæ ñe à caäp ñeñenán caàu veà nhaø ôû chung cö maø thoâi, noù khoâng phaûi laø löônglöôïng cacauàuvìvaäydö vì vaäy döõ lieäu nonoiùitre trenânkho khongâng khaúng ñònh moïi caên hoä chung cö ñöôïc xaây döïng luùc naøy ñeàu coù theå baùn heát. Khaû naêng baùn heát chung cö phuï thuoäc raát nhieàu vaøo möùc saún loøng chi traû cuûa loaïi khaùch haøng maø chung cö ñõñaõ c hoïn ñåñeå cung ca áp sa ûn p håhaåm. Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 31
32. VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (()5) 4.1. ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG Töø caùc ñaùnh gggiaù cung caàu ôû treân, ,p saûn phaåm cuûa chung cö neân laø caên hoä chung cö trung bình phuïc vuï CB, CNV taïi TP.HCM. Loaïi saûn phaån naøy ñoøi hoûi phaûi coù ñaëc ñieåm ñaùp öùng caùc yeâu caàu sau: Ña ùp öù ng n hu ca àu soá ñ oâ ng ( h ôn 80 .000 caên ho ätaï i TP. hie än nay ) Vò trí thuaän lôïi laøm vieäc, sinh hoaït (khoâng quaù trung taâm 10km) Giaù trò 1 caên hoä khoâng vöôït quaù 500 trieäu ñoàng / caên, khaû thi nhaát laø töø 300 – 450 t r ie äu ñ ongà Ñöôïc hoå trôï chöông trình laõi suaát öu ñaõi cuûa Quyõ phaùt trieån nhaø & traû goùp töø 10-20 naêm, hoå trôï toái ña 70% giaù trò caên hoä ThieThietátke keá phuø hôphôïp sinh hoa hoatït cua cuûa ngöôngöôiøiVieät Vieät Quy hoaïch khu ñoâ thò hoaù cao, cô sôû haï taàng ñaày ñuû Tieán ñoä thi coâng ñaûm baûo Chaátlöôt löôïng congâ tìtrìn hñth ñaït Coù cheá ñoä baûo hieåm, dòch vuï haäu maõi toát sau khi baøn giao Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 32
33. VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (()6) 4.2. ĐÁNH GIÁ KỸ THUẬT CaCanêncö cöù vavaoøoca cacùcba banûnve veõ kiekienántru trucùc ñöô ñöôcïc cung cacapápto, toå nghienghienâncö cöuùu coù nhaän xeùt nhö sau: Khaù nhieàu caên hoä chung cö coù maët baèng chöa hôïp lyù: Caùc phøhoøng gi iëtkhâaët khoâng coù ùbá, beáp khâkhoâng th thâoâng th thùoaùng, v òtíò trí mo ät so á veä sinh khoâng hôïp lyù (muoán ñi veä sinh phaûi ñi ngang phoøng khaùch), nhieàu phoøng nguû khoâng ñaûm baûo ñieàu kieän “coù toái thieå u 2 maë t gi aù p khí trôøi töï n hie ân ”, ca àu t hang khoâ ng coù maë t naøo giaùp vôùi khoâng gian töï nhieân xung quanh (Trong phoøng chaùy chöõa chaùy toái kî vaán ñeà naøy). Heä soá kinh doanh = 60% laø quaù thaáp, vì vaäy seõ daãn ñeán giaù baùn 1m2 caên hoä seõ cao, luùc naøy maõi löïc seõ giaûm ñi. ÔÛ caùc thieát keá toát (do caùc coânggy ty thieát keá nöôùc ng oaøi thöïc hieän), heä soá kinh doanh cuûa moät chung cö coù theå ñaït ñeán 80%. Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 33
34. VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (()7) 4.2. ĐÁNH GIÁ KỸ THUẬT Caê n cöù va øo caù c b aû n veõ kieá n truù c ñöô ïc cung ca áp, t o ånghi eâ n cöù u coù nhaän xeùt nhö sau: Soá löônï ggää caùc caên hoä coù dieän tích nhoû hôn 60m2 laø khoân g coù. Trong khi thöïc teá kinh doanh taïi caùc chung cö laân caän (Phuù Thoï Hoaø, Kim Hong, Rubyland, Khang Phuù, Baøu caùt II, ) ñaõ chöchöngùng minh cacacùcca canên hoä coù dieän tích nhoû hôn hoaëc bang baèng 60m2 (vôùi giaù baùn döôùi 450 trieäu ñoàng/ caên hoä ) ñeàu ñöôïc baùn heát tröôùc khi xaây döïng xong. Do ñoù, cô caáu saûn phaåm cuûa chung cö laø chöa phuø hôïp vôùi sôû thích khaùch haøng mua chung cö loaïi trung bình Coù cheá ñoä baûo hieåm,,ò dòch vuï haäägu maõi toát sau khi baøn giao Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 34
35. VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (()8) 4.3. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH ™ Giaû ñònh veà thò tröôøng: Tyû leä laïm phaùt laø coá ñònh trong thôøi gian thöïc hieän döï aùn = 10%/naêm. Nhu caàu veà nhaø chung cö laø oån ñònh trong thôøi gian thhiädùhöïc hieän döï aùn. Khoâng phaùt sinh chung cö cuûa ñoái thuû caïnh tranh vôùi cacù ñëñaëc ñi emå töông tö ch ung cö t rong thôøi gian thöïc hieän döï aùn, trong khu vöïc laân caän döï aanùn Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 35
36. VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (()9) 4.3. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH ™ Tính kh aû thi cuû a dö ï aù n veà t aøi chí nh ƒ Tyû suaát lôïi nhuaän/voán ñaàu tö thöïc boû ra khaù cao (=7,23) chöùng toû döï aùn naøyyäq raát hieäu quaû veà taøi chính. ƒ Ñieàu naøy laø deã hieåu bôûi vì döï aùn ñöôïc thaåm ñònh döïa treân giaû ñònh “Ñôn vò thi coâng ñoàng yù öùng voán 20% ñeå thi co âng ”, do ño ùc hu û ña àu tö t höïc te á bo ûra í t hôn so vô ùi tröôøng hôïp ñôn vò thi coâng khoâng coù öùng voán. ƒ TheThemâmva vaoøoño ñoù döï aanùn chæ phaphaiûi chi ra moät khoakhoanûnñe ñenànbu buø raát thaáp (ñaõ ñeàn buø xong trong naêm 2001) neân daãn ñeán keát quaû tyû suaát lôïi nhuaän treân voán ñaàu tö thöïc boû ra laø raratát cao. Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 36
37. VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (()10) 4.3. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH ™ Tín h kha û thi cu ûa döï a ùn ve à ta øi c hính ƒ Ngoaøi ra, tyû suaát lôïi nhuaän cao coøn laø do keá hoachhoaïch ban baùnha hangøng dö ï kien kieánse seõ thu tien tieàn moät phaphanàn trong thôøi gian xaây döïng vaø soá löôïng khaùch haøng ñuùng 100% theo tieán ñoä döï kieán. ƒ Cho neân, ñaûm baûo tieán ñoä baùn haøng theo ñuùng nhö keá hoaïch ñaõ döï truø laø moät nhaân toá quan trongtroïng ñeå ñañamûmba baoûo hieäu quaû tataiøi chính cua cuûadöa döï anùn. ƒ Hieäu quaû taøi chính trong tröôøng hôïp baùn haøng khoân g ñuùn g nh ö ti eán ñoä ñaõ döï kieeseán seõ ñöôcñöôïc phaân tích ôû phaàn phaân tích ruûi ro Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 37
38. VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (()11) 4.3. ĐÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH ™ CaCacùcbie bienánru ruiûiro ro : ™ Döï aùn chung cö coù theå gaëp ruûi ro khi caùc bieán sau ñaây thay ñoåi. STT Bieán ruûi ro Giaù trò bieán ruûi ro khi phaân tích taát ñònh 1 Ñôn ggyïgiaù 1m2 saøn xaây döïng 3.600.000 ñoàng/m2 2 Tyû leä thanh toaùn ñôït 1 cuûa khaùch haøng 15% giaù mua caên hoä 3 Laõi suaát vay ngaân haøng 13%/naêm 4 ThôThôiøigianvay(na gian vay (nam)êm) 3 5 Tyû leä vay voán treân toång voán ñaàu tö (D%) 50% treân giaù trò ñaát 6 Xaùc suaát xaûy ra baùn haøng ñuùng nhö döï kieán 100% Trong ñoù: Nhoùm thaåm ñònh taäp trung vaøo phaân tích ba bieán soá döôùi ñaây. Ñoù laø nhöõng bieán soá taùc ñoäng raát maïnh ñeán caùc chæ tieâu taøi chính döï aùn Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 38
39. VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (()12) 4.3. ĐÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH ƒ XaXacùcsua suatátxa xayûyraba ra banùnha hangøng ñuñungùng nhö dö ï kien kieán laø biebienánso soá coù aanhûnh höôûng maïnh nhaát ñeán hieäu quaû taøi chính döï aùn, nhaát laø trong ñieàu kieän thò tröøông ñòa oác ñang ñoùng baêng nhö hieän nay. ƒ Ñôn gia ù 1m2 sasanønxa xayâydöng döïng cucungõng laø biebienánso soá coù aanhûnh höông höôûng raratát maïnh ñeán hieäu quaû taøi chính döï aùn. Caên cöù döï aùn ñaõ ñöôïc pheâ duyeät, nhoùm thaåm tra döï aùn nhaän xeùt nhö sau: Caùc nhaø thaàu XD Vieät nam hieän nay cuõng khoâng maïnh veà voán, vì vaäy vôùi ñieàu kieän raøng buoäc hoï phaûi öùng tröôùc 20% voán thi coâng aét haún seõ daãn ñeán caùc nhaø thaàu xaây döïng seõ chaøo giaù thaàu cho phaàn xaây laép cao hôn möùc bình thöôøng do hoï phaûi traû laõi vay cho khoaûn tieàn maø traû chaäm ƒ Tyû leä vay voán cuõng laø bieán ruûi ro coù aûnh höôûng maïnh ñeán hieäu quaû taøi chính döï aùn Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 39
40. VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (()13) 4.3. ĐÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH CaCanêncö cöù vavaoøoba bangûng “DANH MU MUCÏC CAC CAÙCBIE BIENÁNRU RUIÛIROTA RO TACÙC ÑOÄNG HIEÄU QUAÛ TAØI CHÍNH DÖÏ AÙN “, nhoùm thaåm tra nhaän ñònh nhö sau: ™ Taát caû caùc chæ tieâu taøi chaùnh döïïg aùn ñeàu giaûm raát ma ïnh khi xaùc suaát baùn haøng thaáp hôn döï kieán. Döï aùn seõ khoâng coù hieäu quaû taøi chính khi soá löôïng caên hoä thöïc teá baùn ra nhoû hôn 70% so vôùi döï kieán. Vì vaäy Coâng ty caàn phaûi coù caùc chieán löôïc tieáp thi, chieán löôïc baùn haøng hôïp lyù vaø höhöuõu hieäu ñeå ñañamûmba baoûoso soá löônglöôïng can caên hoä babanùnrato ra toiái thiethieuåu = 70% dö ï kien kieán Xaùc suaát baùn haøng ñuùng theo kyø voïng 100% 90% 80% 70% 60% NPV (lôïi nhuaän) 34,410 20,913 7,417 (6,323) (20,157) IRR (lôïi nhuaän) 10% 9% 5% 5% 2% Tyû suaát lôïi nhuaän/voán ñaàu tö 727.2 595.9 323.2 313.1 171.7 thöïc chi Tyû suaát lôïi nhuaän/toång voán 0.8 0.6 0.3 0.3 0.2 ñaàu tö ban ñaàu Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 40
41. VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (()14) 4.3. ĐÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH CaCanêncö cöù vavaoøoba bangûng “DANH MU MUCÏC CAC CAÙCBIE BIENÁNRU RUIÛIROTA RO TACÙC ÑOÄNG HIEÄU QUAÛ TAØI CHÍNH DÖÏ AÙN “, nhoùm thaåm tra nhaän ñònh nhö sau: ™ TaTatátca caû cacacùc chæ tieu tieâuta taiøi chachanhùnh dö ï aanùnñe ñeuàuta tangêng ma manhïnh khi HEÄ SO Á KINH DOANH gia taêng. Do ñoù, neáu coù theå ñöôïc neân ñieàu chænh thieát keá ñeå ñaït ñöôïc heä soá kinh doanh =70% Heä soá kinh doanh=Toång Scaên hoä / Toång S saøn XD 60% 65% 70% 75% 80% NPV (lôïi nhuaän) 10% 12% 13% 14% 15% IRR (lôïi nhuaän) 34,410 46,422 57,478 68,586 79,570 Tyû suaát lôïi nhuaän/voán 727.2 858.5 969.6 10.7 11.8 ñaàu tö thöïc chi Tyû suaát lôïi nhuaän/toång 3.1 3.9 4.7 5.5 6.3 voán ñaàu tö ban ñaàu Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 41
42. VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (()15) 4.3. ĐÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH ™ Vôùi taùc ñoäägng ñoàng thôøi cuûa “TYÛ LEÄ BAÙN HAØNG SO VÔÙI DÖÏ KIEÁN BAN ÑAÀU (%)” vaø “CHI PHÍ 1m2 SAØN XAÂY DÖÏNG”, caàn chuù yù ñeán caùc giôùi haïn sau: ƒ Khi “Chi phí 1m2 saøn xaây döïng” < 3.900.000 ñoàng/m2, thì toái thieåu Tyû leä baùn haøng so vôùi döï kieán ban ñaàu ≥ 80% thì döï aùn ñaït hieäu quaû veà maët taøi chính. ™ Khi “Chi phí 1m2 saøn xaây döïng” ≥ 3.900.000 ñoàng/m2, thì toái thieåu Tyû leä baùn haøng so vôùi döï kieán ban ñaàu ≥ 90% thì döï aùn môùi coù hieäu quaû veà maët taøi chính Chi phí 1m2 san saønxa xayây dö döngïng (trieäu Tyû leä baùn haøng so vôùi döï kieán ban ñaàu ñoàng/m2) 100% 90% 80% 70% 60% 3,600,000 34,410 20,913 7,417 (6,323) (20,157) 3,700 , 000 31,984 18,487 4,991 (8, 819) (22, 653) 3,800,000 29,558 16,061 2,520 (11,314) (25,149) 3,900 , 000 27,132 13,635 24 (13, 810) (27, 645) 4,000,000 24,705 11,209 (2,472) (16,306) (30,140) Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 42
43. VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (()16) 4.4. KẾT LUẬN ƒ Döï an aùn chung cö la ø khaû thi vaø coù hieäu qua û tataiøi chính khi soá löôïng caên hoä chung cö baùn ra ñuùng nhö döï kieán ban ñaàu cuûa tieán ñoä baùn haøng (töông öùng vôùi xaùc suaát baùn haøng laø 100%). Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 43
44. VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (()17) 4.4. KẾT LUẬN ™ Ñeå ñaûm baûo kinh doanh thuaän lôïi, neáu coù theå ñöôïc neân ñieàu chænh cô caáu sasanûnpha phamåm chung cö theo höôhöôngùng gia tatangêng so á cacanênhoäco hoä coù dieän tích 120m2) giaù baùn cao (xaáp xæ 01tyû ñoàng). Ñieàu naøyyyg raát deã lyù giaûi neáu chuù yù ñeán taâm lyù ngöôøi tieâu duøng. Chung cö laø chung cö phuïc vuï cho ngöôøi coù thu nhaäp trung bình, toaï laïc taïi moät nôi maø caûnh quan khoâng ñeïp, thaäm chí hôi luoäm thuoäm, giao thoâng chöa thuaän tieän laém, bò ngaäp do trieàu cöôøng. Vì vaäy nhöõng ñoái töôïng coù thu nhaäp xaáp xæ 1tyû seõ khoâng muoán vaøo soáng ôû nhöõng chung cö nhö theá. Hoï seõ mua moät caên hoä cuûa Phuù Myõ Höng ñeå höôûng ñöôïc caùc tieän ích veà giao thoâng, veà caûnh quan, veà moâi tröôøng, Khoâ ng ph aûi ngaã u nhi eâ n maø moä t vaøi nh aø ki n h doan h no åi t ie áng ña õp ha ùt bie åu: “Nhaø kinh doanh gioûi laø nhaø kinh doanh baùn ra thò tröøông nhöõng saûn phaåm phuø hôïp vôùi ngöôøi tieâu duøng, chöù khoâng phaûi baùn ra nhöõng saûn phaåm theo suy nghó chuû quan cucuaûaho hoï. SaSanûnpha phamåmphu phuø hôphôïp vôi vôùi ngöôngöôiøi tietieuâudu dungøng la ø nhönhöngõng saûn phaåm coù ñaëc ñieåm phuø hôïp vôùi taâm lyù ñoái töôïng khaùch haøng, giaù baùn phuø hôïp vôùi tuùi tieàn cuûa hoï, ” Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 44
45. VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (()18) 4.4. KẾT LUẬN ™ Hieäu qua û tataiøi chachanhùnh dö ï aanùngia giamûmmanhkhiso maïnh khi soá löônglöôïng can caênhoäba hoä banùnñöôcnho ñöôïc nhoû hôn so vôùi keá hoaïch baùn ñaõ döï kieán. Vì vaäy, chuùng ta caàn phaûi xaây döïng ñoäi nguõ baùn haøng chuyeân nghieäp, bieát caùch loâi keùo khaùch haøng, bieát toå chöùc caùc chieán dòch tieáppqgp thò ñeå quaûng baù saûn phaåm ñeán caùc khaùch haøng tieàm naêng. Neân hay chaêng chuùng ta neân thueâ caùc coâng ty chuyeân nghieäp veà quaûn lyù ñòa oác cuûa nöôùc ngoaøi nhö CBRE, Duffil Watt, Meinhardt, ñeå thöïc hieän vieäc baùn haøng giuùp chuùng ta. Xin ñöøng nghó raèng chi phí thueâ caùc coâng ty nhö vaäy laù quaù ñaéûét ñoû (0,85% doanh thu baùn haøng), thaät ra chuùng ta ñang söû duïng uy tín cuûa nhöõng coâng ty ñoù ñeå taïo moái an taâm nôi khaùch haøng vaø taän duïng quan heä roäng raõi cuûa hoï ñeå ñaûm baûo tyû leä baùn haøng ñungù nhö k yøû voïng cua chungù ta. Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 45
46. VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (()19) 4.4. KẾT LUẬN ™ Veà maët cong coâng nang naêng sö û dungduïng thiet thieátke keá chung cö la ø chöa phuø hôïp vôùi taâm lyù ngöôøi tieâu duøng hieän nay. Neáu so saùnh vôùi Rubyland, Khang Phuù, Phuù Thoï Hoøa, thì thì thieát keá cuûa chuùng ta laø keùm. Vì vaäy neáu coù theå neân ñieàu chænh thieát keá ñeå ñaûm baûo caùc tieän ích toái thieåu nhö: moïi phoøng nguû ñeàu coù hai maët tieáp giaùp vôùi khí trôøi, beáp phaûi thoâng vôùi khí trôøi, phaûi coù khoâng gian cho giaët vaø phôi ñöôïc che kín ñaùo, veä sinh caàn taùch ñoâi: taém rieâng vaø veä sinh rieâng. Trong töông lai neân caân nhaéc vieäc thueâ thieát keá nöôùc ngoaøi ñeåááå thöïc hieän thieát keá caùc döï aùn chung cö khaùc bôû ûái vì nhöõng thieát keá hay hieän nay (Kim Hong, Rubyland, Khang Phuù, Bourbon-Ñaàm Sen, ) ñeàu ñöôïc thöïc hieän bôûi caùc coâng ty thieát keá nöôùc ngoaøi. Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 46
47. VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (()20) 4.4. KẾT LUẬN ™ TeTenângoidöa goïi döï anùn nhö hieän nay la ø quaù dadaiøido dong,øng, seõ raratát khoù nhôù vôvôiùi khakhachùch hang haøng vì vaäy caàn phaûi mau choùng tìm cho döï aùn moät teân goïi ngaén goïn, ñôn giaûn, deã nhôù, coù yù nghóa, khoâng nhaát thieát teân goïi döï aùn phaûi luoân gaén vôùi ñòa danh hayygggy teân ñöôøng. Chuùng toâi coù theå gôïi yù moät vaøi teân nhö sau: chung cö AN TAÂM, PHAÙT TAØI, MINH ÑAÏT, ™ Döï aùn cuõng caàn coù moät caâu slogan ñeå phuïc vuï quaûng caùo vaø laø ñieåm nhaán ñeå taïo aán töôïng maïnh nôi ngöôøi tieâu duøng, ví duï nhö: “Chung cö AN TAÂM, nôi ñònh cö daønh cho coâng nhaân vieân thaønh ñaït”, hoaëc “Haõy an taâm vôùi chaát löôïng cuûa Chung cö AN TAÂM”. Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 47
48. VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN BĐS VỐN TƯ NHÂN (()21) 4.4. KẾT LUẬN ™ Qua phan phaân tích, nhonhomùmtha thamåm tra chöa tìm ra ñöô ñöôcïc “öu ñieñiemåmno noiåitroäi troäi” cucuaûa döï aùn. Ñieàu naøy ñoàng nghóa vôùi döï aùn cuûa chuùng ta khoâng coù “lôïi theá caïnh tranh”. Ñaây laø moät moái nguy tieàm naêng, bôûi vì döï aùn chung cö seõ khoânggg coù gì khaùc bieät so vôùi haøng loaït caùc döï aùn chung cö laân caän, vaø khi ñoù seõ raát khoù baùn. Neân hay chaêng ñònh daïng “öu ñieåm noåi troäi” cuûa chung cö baèng phöông thöùc baùn haøng phuø hôïp vôùi tuùi tieàn vaø khaû naêng tieát kieäm haøng thaùng cuûa ñoái töôïng khaùch haøng maø ta ñaõ choïn. Muoáàán vaäy, ngay töø baây giôø, caùc Phoøng/Ban cuûa coâng ty caàn phaûi thöïc hieän caùc buoåi tieáp xuùc vôùi nhöõng ngaân haøng thöông maïi ñeå giôùi thieäu döï aùn vaø baøn baïc keá hoaïch lieân keát. Ngaân haøng tröïc tieáp thaåm ñònh khaûê nang taøihíhi chính cuaû khacù hhh hang.ø Congâ ty seõ laøà cau no áiiôi giôiùithiä thieäu kh acù h haøng ñeán vôùi ngaân haøng Biên soạn và giảng: Lưu Trường Văn, Ph.D candidate, PKNU 48
49. CÁM ƠN CÁC ANH CHỊ ĐÃ LẮNG NGHE 49