Tài chính ngân hàng - Xác định phương án mua bất động sản và vay theo chương trình trả góp

Nội dung text: Tài chính ngân hàng - Xác định phương án mua bất động sản và vay theo chương trình trả góp

1. Công Ty đầu tư tài chánh _ Kinh doanh Bất Động Sản PHƯƠNG ĐÔNG Phòng Kinh Doanh XÁC ĐỊNH PHƯƠNG ÁN MUA BẤT ĐỘNG SÃN & vay theo chương trình trả góp . Khách Hàng : Đinh Hoàng Dao . Chuyên viên tư vấn : Đoàn Duy Bạch Khả năng tài chánh của Khách hàng : Sổ tiết kiệm VNĐ, thời hạn 1 năm 150,000,000 VNĐ Lãi suất tiền gửi VNĐ kỳ hạn 1 năm 0.55% tháng Sổ tiết kiệm ngoại tệ, kỳ hạn 6 tháng 12,500 USD Lãi suất tiết kiệm ngoại tệ kỳ hạn 6 tháng 0.30% tháng Thu nhập tháng của khách hàng 750 USD Khả năng trích trả nợ (từ 40% - 60%) 50% tỳ giá USD/VNĐ 14,700 VNĐ Số tiền khách hàng có để mua bất động sản Lãi từ sổ tiết kiệm 1 năm 9,900,000 VNĐ Cộng tiền gửi và lãi sồ TK kỳ hạn 1 năm 159,900,000 VNĐ Lãi từ sổ tiết kiệm 6 tháng 225 USD Cộng tiền gửi và lãi sồ TK ngoại tệ kỳ hạn 6 tháng 12,725 USD Tổng cộng số tiền có để mua bất động sản (USD) 23,603 USD Số tiền tích lũy trả nợ bình quân 1 tháng với mức trích 375 USD 50% . Theo tính toán, tính đến đầu tháng 7/2001, Số tiền tự có của Khách hàng Đinh Hoàng Dao dùng để mua bất động sản là 23.603 USD. . Với mức dự kiến trích 50% thu hàng tháng để trả góp, thì số tiền trích trả góp hàng tháng là 375 USD, tức mỗi quý trích từ thu nhập để trả góp là 1.125 USD. Tư vấn Tài chánh _ Page 1
2. Phương án tài chánh của một trường hợp mua bất động sản : Để có thể xác định bất động sản thoả các điều kiện cho vay của công ty và yêu cầu của khách hàng, Bảng dưới đây sẽ tính kết quả theo các số liệu giả định ban đầu, sau đó sẽ dùng độ nhậy thay đổi các biến số để chọn ra các bất động sản thỏa các điều kiện đã nêu : 1 Diện tích lô đất (từ 200m2 đến 400m2) 250 m2 2 Đơn giá đất/m2 2,500,000 VNĐ 3 Diện tích xây dựng (từ 150m2 đến 250m2) 175 m2 4 Đơn giá xây dựng/m2 1,600,000 VNĐ 5 Tổng trị giá đất ( = 1 x 2) 625,000,000 VNĐ 6 Tổng trị giá xây dựng (= 3 x 4) 280,000,000 VNĐ 7 Tổng trị giá bất động sản (= 5 + 6) 905,000,000 VNĐ 8 Tổng trị giá bất động sản (USD) (= 7/17) 61,565 USD 9 Số tiền tự có của KH 23,603 USD 10 Số tiền còn thiếu ( = 10 - 9) 37,962 USD 11 Tỷ lệ định giá cho vay trên trị giá đất 70% 12 Tỷ lệ định giá cho vay trên trị giá xây dựng 50% 13 Trị giá bất động sản ( = (5 x 11) + (6 x 12)) 577,500,000 VNĐ 14 Tỷ lệ cho vay trên định giá bất động sản 70% 15 Số tiền cho vay tối đa của Công ty PĐ ( = 13 x 14) 404,250,000 VNĐ 16 Số tiền cho vay tối đa theo USD ( = 15/ 17) 39,286 USD 17 Tỷ giá USD 14,700 18 Chênh lệch giửa số vay tối đa và số tiền còn thiếu (16 - 10) 1,324 USD 19 Tỷ lệ giửa tiền vay / tiền đã có (= (10/9) x 100%) 161% 20 Laĩ suất cho vay trả góp / quý 1.50% 21 Thời gian cho vay trả góp (năm) 15 năm 22 Số kỳ trả góp trong năm 4 kỳ 23 Tổng số kỳ trả góp (= 21 x 22) 60 kỳ 24 Số tiền trả góp mỗi kỳ 964 USD 25 Thu nhập tháng của Khách hàng 750 USD 26 Khả năng trích trả nợ (từ 40% - 60%) 50% 27 Khả năng tích lũy trả mỗi kỳ của Khách hàng 1,125 USD 28 Chênh lệch giửa yêu cầu và khả năng trả (=(25/24) x 100%) 117% Tư vấn Tài chánh _ Page 2
3. Căn cứ vào kết quả tính toán ở trên, với bảng độ nhạy biến thiên về diện tích xây dựng và diện tích lô đất, sẽ đó chọn ra loại bất động sản thỏa các yêu cầu : 1. Điều kiện 1 : Loại BĐS thỏa hạn mức cho vay Diện tích xây dựng Cho vay 150 m2 175 m2 200 m2 250 m2 Diện tích lô đất 200 m2 Cho vay Cho vay Cho vay Vượt hạn mức 250 m2 Cho vay Cho vay Vượt hạn mức Vượt hạn mức 300 m2 Cho vay Vượt hạn mức Vượt hạn mức Vượt hạn mức 350 m2 Vượt hạn mức Vượt hạn mức Vượt hạn mức Vượt hạn mức 400 m2 Vượt hạn mức Vượt hạn mức Vượt hạn mức Vượt hạn mức 2. Điều kiện 2 : Loại BĐS thỏa về tỷ lệ giửa tiền vay và tiền tự có Diện tích xây dựng Cho vay 150 m2 175 m2 200 m2 250 m2 Diện tích lô đất 200 m2 Không chọn không chọn không chọn chọn 250 m2 Không chọn chọn chọn chọn 300 m2 chọn chọn không chọn không chọn 350 m2 Không chọn không chọn không chọn không chọn 400 m2 không chọn không chọn không chọn không chọn . Qua 2 bảng kết quả ở trên, cho thấy 2 loại bất động sản thỏa đồng thời điều kiện hạn mức vay của công ty và điều kiện tỷ lệ mức vay / số tiền tự có là : Bất động sản A (Diện tích lô đất 300m2 và diện tích xây dựng 150m2 ) Bất động sản B (Diện tích lô đất 250m2 và diện tích xây dựng 175m2 ) . Với 2 loại bất động sản này, sẽ xác định tỷ lệ chênh lệch giửa số tiền trích từ thu nhập để trả và số tiền trả góp theo thời hạn vay dao động từ 5 năm đến 15 năm, và tỷ lệ trích từ thu nhập để trả dao động trong khoảng từ 40% đến 60% mức thu nhập. Qua đó xác định bất động sản và phương án trả góp thích hợp nhất theo yêu cầu của khách hàng. . Các bảng dưới đây, sẽ thể hiện trong hai trường hợp Bất động sản A và Bất động sản B : Tư vấn Tài chánh _ Page 3
4. Mức chênh lệch theo bất động sản A (Diện tích lô đất 300m2 và diện tích xây dựng 150m2 ) : Tỷ lệ trích từ thu nhập 40 45% 50% 55% 60% 5 không chọn không chọn không chọn không chọn Không chọn 6 không chọn không chọn không chọn không chọn không chọn 7 không chọn không chọn không chọn không chọn không chọn Thời gian cho vay 8 không chọn không chọn không chọn không chọn không chọn 9 không chọn không chọn không chọn không chọn không chọn 10 không chọn không chọn không chọn không chọn không chọn 11 không chọn không chọn không chọn không chọn -1.1% 12 không chọn không chọn không chọn -3.7% không chọn 13 không chọn không chọn không chọn 1.6% không chọn 14 không chọn không chọn -3.0% không chọn không chọn 15 không chọn không chọn 1.3% không chọn không chọn Mức chênh lệch theo bất động sản B (Diện tích lô đất 250m2 và diện tích xây dựng 175m2 ) : Tỷ lệ trích từ thu nhập 40% 45% 50% 55% 60% 5 không chọn không chọn không chọn không chọn không chọn 6 không chọn không chọn không chọn không chọn không chọn 7 không chọn không chọn không chọn không chọn không chọn Thời gian cho vay 8 không chọn không chọn không chọn không chọn không chọn 9 không chọn không chọn không chọn không chọn -1.6% 10 không chọn không chọn không chọn -2.5% không chọn 11 không chọn không chọn không chọn 4.4% không chọn 12 không chọn không chọn 0.9% không chọn không chọn 13 không chọn -4.2% không chọn không chọn Không chọn 14 không chọn 0.6% không chọn không chọn Không chọn 15 không chọn không chọn không chọn không chọn Không chọn Qua 2 bảng trên, những trường hợp có tỷ lệ chênh lệch ngoài khoảng + - 5% sẽ thể hiện bằng chử “ không chọn “, với những trường hợp thỏa, có 3 trường hợp đều có tỷ lệ trích từ thu nhập là 50%. Trong đó chọn ra phương án có độ chênh lệnh thấp nhất là phương án mua Bất động sản B, thời gian vay 12 năm, tỷ lệ trích từ thu nhập khoảng 50% với độ chênh lệch thấp nhất trong 3 trường hợp là 0.9%. Tư vấn Tài chánh _ Page 4
5. . Qua xem xét 3 điều kiện, đã chọn ra là phương án mua Bất động sản B (diện tích lô đất là 250m2 và diện tích xây dựng là 175m2), thời gian vay 12 năm. Số tiền vay trong trường hợp này là 37.692 USD, vay trong 12 năm, trả góp làm 48 kỳ, mỗi kỳ số tiền trả góp là 1.115 USD. . Bảng dưới đây thể hiện số tiền trả lãi, trả vốn và số tiền còn thiếu sau mỗi kỳ trả : Kỳ Trả lãi Trả vốn Còn thiếu Kỳ Trả lãi Trả vốn Còn thiếu 1 37,416 25 21,557 569 546 335 780 2 36,862 26 20,765 561 554 323 792 3 36,300 27 19,961 553 562 311 804 4 35,730 28 19,145 545 571 299 816 5 35,150 29 18,317 536 579 287 828 6 34,563 30 17,477 527 588 275 840 7 33,966 31 16,624 518 597 262 853 8 33,360 32 15,758 509 606 249 866 9 32,746 33 14,880 500 615 236 879 10 32,122 34 13,988 491 624 223 892 11 31,488 35 13,082 482 633 210 905 12 30,845 36 12,163 472 643 196 919 13 30,193 37 11,231 463 652 182 933 14 29,531 38 10,284 453 662 168 947 15 28,859 39 9,323 443 672 154 961 16 28,176 40 8,348 433 682 140 975 17 27,484 41 7,358 423 692 125 990 Tư vấn Tài chánh _ Page 5
6. 18 26,781 42 6,353 412 703 110 1,005 19 26,068 43 5,333 402 713 95 1,020 20 25,343 44 4,298 391 724 80 1,035 21 24,608 45 3,247 380 735 64 1,051 22 23,862 46 2,181 369 746 49 1,066 23 23,105 47 1,099 358 757 33 1,082 24 22,337 48 347 769 16 1,099 (0) Tư vấn Tài chánh _ Page 6