Tài chính ngân hàng - Ví dụ thực thế phương pháp so sánh

Nội dung text: Tài chính ngân hàng - Ví dụ thực thế phương pháp so sánh

1. Ví dụ thực tế: Giá bán căn hộ chung cư lô đât CC2, được tham khảo giá bán căn hộ chung cư khu đô thị Văn Quán - Yên Phúc, có một số thông tin: SS1: Chị Hải (ĐT: 0936062545) bán căn hộ 1204 tầng 12 CT7A khu đô thị mới Văn Quán - Yên Phúc (đối diện với Toà nhà dự án), diện tích 80m2, nhà đầu hồi 2 mặt thoáng , hướng Đông Nam, (1PK,2PN, bếp, ban công, wc), thuận tiện cho sinh hoạt: tầng 1 có siêu thị citimart, gần trường học, bệnh viện, chợ. Giá 1.3 tỷ. Đơn giá bán 16.250.000đ/m2. SS2: Anh Ngoc (ĐT: 0912016463) bán căn hộ diện tích 80m2 hai phòng ngủ, một phòng khách + bếp, một ban công, hướng Tây Nam, nhà CT7B giữa khu đô thị Văn Quán, giá bán 16trđ/m2. SS3: Anh Khiêm (ĐT:0904815689, 0982251077), P2014 Toà nhà CT3B, chính chủ, tầng 20, nhà 21 tầng, ĐTM Văn Quán, diện tích 89 m2, ban công hướng Đông Nam, có đủ tủ bếp, giá bán 17 trđ/m2. SS4: Anh Phúc (ĐT: 0983455787) bán căn hộ chung cư CT1B ĐTM Văn Quán, phòng 516, tầng 5/11 tầng, DT 105 m2,đầu hồi, vị trí đẹp, 17,2 triệu/m2. Giá thoả thuận có thể bán 17trđ/m2. Ngoài ra còn một số thông tin khác: - Anh Phúc (ĐT: 0983455787) bán căn hộ chung cư ĐTM Văn Quán, toà CT3B và CT1B, DT 72 m2 và 105 m2, tầng 6 và T9, giá 16,5-17 triệu/m2. - A Cường (0984202138) bán căn hộ CC CT1B KĐTM Văn Quán chọn căn tầng , hướng , diện tích theo ý, vào tên hợp đồng . giá bán 16tr/m2. - Anh Mạnh Dân (ĐT:0945378889) bán chung cư nhà CT1B Văn Quán, diện tích 72m, giá 16,5 triệu/m. - Minh Thu (Tel. 04-35569473, 0916616515) bán căn hộ chung cư Văn Quán, tòa nhà CT1B, DT 72 m2: giá 15.7tr/m2. Nhận xét: Các bất động sản dùng để so sánh có điều kiện địa lý, điều kiện giao thông, điều kiện môi trường, điều kiện kinh doanh tương đồng với bất động sản thẩm định giá, có thể dùng làm căn cứ để so sánh được. Các bước điều chỉnh: * Điều chỉnh các bất động sản so sánh là giá bán các căn hộ chung cư tại Khu đô thị Văn Quán - Yên Phúc về tài sản thẩm định theo các đặc điểm về vị trí, giao thông và các đặc điểm kinh tế kỹ thuật tại khu vực tài sản thẩm định giá Dự án Toà nhà hỗn hợp chung cư cao tầng. Tiêu chí điều chỉnh: Mỗi điểm kém giảm 10%, mỗi điểm tăng cộng 10% giá của khu đất so sánh.
2. ĐVT: 1.000đ/m2 TSSS TT SS1 SS2 SS3 SS3 TSTĐ Tiêu chi SS Giá căn hộ chung cư 16.250 16.000 17.000 17.000 1 Pháp lý 10 10 10 10 10 2 Quy mô, kích thước 10 10 10 10 9,8 3 Vị trí 9,8 9,8 9,8 10 10 4 Môi trường, an ninh 10 10 10 10 10 5 Tổng số điểm 39,8 39,8 39,8 40 39,8 6 Tổng tỷ lệ % điều chỉnh 0% 0% 0% -2% 6 Hệ số điều chỉnh 1 1 1 0,98 Giá trị căn hộ đã được 7 16.250 16.000 17.000 16.660 điều chỉnh (đ/m2) Đơn giá thị trường bình quân căn hộ chung cư sau khi điều chỉnh là: (16.250.000đ/m2 + 16.000.000đ/m2 + 17.000.000đ/m2 + 16.660.000đ/m2)/4 = 16.477.500đ/m2. Làm tròn: 16.500.000đ/m2. Qua thông tin trên, chúng tôi dự kiến giá căn hộ chung cư có chất lượng tương ứng với căn hộ chung cư Toà nhà hỗn hợp CC2 là 16.500.000đ/m 2 (chưa bao gồm thuế VAT). Doanh thu bán căn hộ: 55.494m2 x 16.500.000đ/m2 = 915.651.000.000 đồng
3. Lô đất Quận Hoàn Kiếm- Thành phố Hà Nội Thời điểm định giá: năm 2006  Đặc điểm của bất động sản: - Tổng diện tích:800,3m2 - Về mặt pháp lý: Chủ hộ đã được UBND Thành phố Hà Nội cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2005. - Ranh giới: + Mặt phía Tây Nam giáp đường Lý Thái Tổ (mặt tiền 24,9m), đây là đường 1 chiều hướng từ Đông Nam - Tây Bắc. + Mặt phía Tây Bắc giáp đường Lê Phụng Hiểu (mặt tiền 31,7m, trong đó có 3,3m là ngõ). + Lô đất nằm gần khu vực trung tâm tài chính, thương mại và văn hoá của Thành phố Hà Nội, cách Nhà hát lớn Thành phố Hà Nội và khu phố Tràng Tiền gần 300m, cách Trụ sở Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hơn 100m. + Phía đối diện bên kia đường Lý Thái Tổ là khách sạn Sofitel Metropole Hà Nội. + Nằm liền kề phía Đông Nam của lô đất là tòa nhà Trụ sở Hội nhà báo Việt Nam và Câu lạc bộ báo chí (Press Club - 59A Lý Thái Tổ). + Phía Đông của lô đất tiếp giáp Đại sứ quán Italy (số 9 Lê Phụng Hiểu). + Phía đối diện bên kia đường Lê Phụng Hiểu là khu biệt thự cho thuê làm nhà ở cho nhân viên viên Ngoại giao nước ngoài. - Giao thông: Mật độ xe lưu thông trên tuyến đường Lý Thái Tổ ở mức trung bình, mật độ xe lưu thông trên tuyến đường Lê Phụng Hiểu ở mức thấp. Hiện tại lô đất đang được sử dụng kinh doanh làm nhà hàng Cà phê và ăn nhanh (các quán: Hanoi Cafe - 11 Lê Phụng Hiểu, Diva cafe - 57 Lý Thái Tổ, AuLac Cafe - 57 Lý Thái Tổ), các nhà hàng này hiện thu hút khá đông khách. Diva cafe được nhiều người biết đến và AuLac cafe là nơi thu hút nhiều khách nước ngoài, chủ yếu từ khách sạn Metropole Hà Nội phía đối diện. Cả 3 nhà hàng này đều nằm trong ô đất chính có diện tích 631,4m 2, ngoài ra còn một đường ngõ chung diện tích 117,5m2, bể nước và công trình phụ
4. chung diện tích 13,7m2, và 3 lô đất nhỏ tổng diện tích 37,7m 2 nằm phía bên kia đường ngõ so với nhà chính. Theo bảng xếp loại các đường, đường phố, thị trấn và các xã ngoại thành làm căn cứ xác định giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội (Quyết định số 35/2004/QĐ-UB ngày 12 tháng 3 năm 2004 của UBND thành phố Hà Nội), phố Lê Phụng Hiểu được xếp loại II-B và phố Lý Thái Tổ được xếp loại I-A.  Các bất động sản so sánh: Qua khảo sát trên địa bàn Hà Nội, có các bất động sản sau có thông tin để có thể so sánh: - So sánh 1: Nhà số 20 Lò Sũ, Hoàn Kiếm, Hà Nội: 6m mặt tiền, dài 35m, diện tích 209m2, gồm 3 dãy nhà, cách mỗi dãy nhà là 1 sân rộng, có giấy tờ hợp lệ. Giá 145 triệu đồng/m2. - So sánh 2: Nhà số 10 Hàng Quạt, phường Hàng Gai, Hoàn Kiếm, Hà Nội: Mặt tiền rộng 5m, dài 26,8m, nhà 2 tầng. Giấy tờ hợp pháp, diện tích đất 134m2, giá bán 110 triệu đồng/m2. - So sánh 3: Nhà số 87 Hàng Bạc, Hoàn Kiếm, Hà Nội: Mặt tiền 4,5m, có sổ đỏ chính chủ, diện tích đất 112m2, giá bán 178 triệu đồng/m2. - So sánh 4: Nhà số 1A Cầu Gỗ, Hoàn Kiếm, Hà Nội: Mặt tiền 5m, dài 19m, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ. Diện tích đất 94,5m 2, giá bán 267 triệu đồng/m2. - So sánh 5: Nhà số 13 Hàng Thùng, Hoàn Kiếm, Hà Nội: Mặt tiền rộng 4,3m, hình chữ nhật vuông vắn, có giấy chứng nhận quyền sở hữu hợp lệ. Diện tích 180m2, giá bán 111 triệu đồng/m2. - So sánh 6: Nhà số 35 Trần Nhân Tông, phường Bùi Thị Xuân, Hai Bà Trưng, Hà Nội: Mặt tiền rộng 6m, sổ đỏ chính chủ. Diện tích đất 235m2, giá bán: 150 triệu đồng/m2. - So sánh 7: Nhà số 38 Hàm Long, Hoàn Kiếm, Hà Nội: Mặt tiền rộng 5,6m, sổ đỏ chính chủ. Diện tích 150m2. Giá bán 110 triệu đồng/m2. Dựa theo bảng xếp loại các đường, đường phố, thị trấn và các xã ngoại thành làm căn cứ xác định giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội (Quyết định số 35/2004/QĐ-UB ngày 12 tháng 3 năm 2004 của UBND thành phố Hà Nội):
5. Phố Lò Sũ được xếp loại I-B, phố Hàng Quạt được xếp loại I-B, phố Hàng Bạc được xếp loại I-A, phố Cầu Gỗ được xếp loại I-B, phố Hàng Thùng được xếp loại II-A, phố Trần Nhân Tông được xếp loại I-A, phố Hàm Long được xếp loại I-B. Nhận xét: Các bất động sản dùng để so sánh có điều kiện địa lý, điều kiện giao thông, điều kiện môi trường, điều kiện kinh doanh tương đối tương đồng với bất động sản thẩm định giá nên có thể dùng làm căn cứ để so sánh được. Do bất động sản thẩm định giá có diện tích lớn nên người mua tiềm năng bị hạn chế, ngoài ra sẽ có sự điều chỉnh thích hợp bởi diện tích của bất động sản thẩm định giá lớn hơn bất động sản so sánh.  Các bước điều chỉnh: * Điều chỉnh các bất động sản so sánh về bất động sản chuẩn: Giả định bất động sản so sánh có những đặc điểm tương tự bất động sản thẩm định giá (bất động sản chuẩn có chủ quyền tư nhân, mặt tiền phố trung tâm, qui mô diện tích khoảng 100-120m 2). Dựa trên đặc điểm của bất động sản so sánh và dựa vào kinh nghiệm của mình, thẩm định viên tiến hành điều chỉnh như sau: Chỉ tiêu Đơn vị BĐS 1 BĐS2 BĐS 3 BĐS 4 BĐS 5 BĐS 6 BĐS 7 1. Vị trí % 0 0 - 10 - 20 + 20 + 5 + 5 2. Pháp lý % 0 0 0 0 0 0 0 3.Môi trường % + 5 + 2 + 3 + 5 + 3 0 0 sống, an ninh 4. Lợi thế kinh % - 5 - 5 -20 - 30 + 5 - 5 + 5 doanh 5. Quy mô % 0 + 5 + 3 + 5 + 8 0 + 5 6.Giao thông % + 5 0 -5 -10 0 -5 0 Tổng mức % + 5 + 2 - 29 - 50 +36 -5 +15 điều chỉnh Giá bán 1000đ/m2 145.000 110.000 178.000 267.000 111.000 160.000 110.000
6. Chỉ tiêu Đơn vị BĐS 1 BĐS2 BĐS 3 BĐS 4 BĐS 5 BĐS 6 BĐS 7 Giá bán đã 1000đ/m2 152.250 112.200 126.380 133.500 150.960 152.000 126.500 điều chỉnh Mức giá thị trường tại khu vực thẩm định giá ứng với loại đất thổ cư có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở, quy mô diện tích khoảng 100m2-120m2, mặt tiền rộng khoảng 6m đường một chiều, dao động trong khoảng từ 112,2 triệu đến 152,25 triệu đồng/m2. Sau khi điều chỉnh, thẩm định viên đánh giá mức giá bán đã được điều chỉnh đối với quyền sử dụng đất tại khu vực 57 Lý Thái Tổ, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội, bất động sản chuẩn có quy mô diện tích từ 100-120m2 là 150 triệu đồng/m2 phần đường Lý Thái Tổ và giá 135 triệu đồng/m2 phần đường Lê Phụng Hiểu để làm cơ sở điều chỉnh tiếp theo. * Điều chỉnh theo mật độ xây dựng: Theo qui định chung về kiến trúc, quy hoạch được nêu trong Qui chuẩn xây dựng (Tập I), đất có diện tích lớn nằm trong đô thị loại đặc biệt, mật độ xây dựng không quá 75%. Cụ thể giới hạn mật độ xây dựng và chiều cao nhà sẽ được ghi trong thỏa thuận của Sở quy hoạch kiến trúc Thành phố. Tuy nhiên, thực tế tòa nhà số 1 Lê Phụng Hiểu đã được cấp phép xây dựng với tỉ lệ diện tích xây dựng chiếm chỗ là 80%. Vì vậy, có thể áp dụng cho bất động sản thẩm định giá mật độ xây dựng 80% trên tổng diện tích khuôn viên. Mặt khác, bất động sản thẩm định giá có tổng diện tích 800,3m 2, trong đó diện tích có thể sử dụng là 669,1m2. Diện tích chính có giá trị (trừ các phần diện tích nhỏ tách rời nhà chính) là: 631,4m2. Diện tích xây dựng được phép trên tổng diện tích 800,3m2 là: 640,2m2, tương ứng với phần diện tích ô đất chính. Vì vậy, bất động sản thẩm định giá sẽ không điều chỉnh giảm giá theo mật độ xây dựng, mà lấy diện tích sử dụng thực tế 631,4m2 để tính giá trị của lô đất. * Điều chỉnh theo hình dáng, kích thước và qui mô lô đất: - Đối với diện tích sâu 20m đầu mặt tiền đường Lý Thái Tổ
7. (20mx24,91m=498,2m2) thì giá đất bằng 100% mức giá 150 triệu đồng/m2. - Đối với phần bên trong, do đặc điểm khu đất có mặt tiền rộng, các cạnh phía trong thụt vào, do vậy phần đất còn lại lấy bằng mức giá phía mặt đường Lê Phụng Hiểu: 135 triệu đồng/m2. (Theo Quyết định số 05/2006/QĐ-UB ngày 03 tháng 01 năm 2006 của UBND Thành phố Hà Nội, giá đất mặt đường Lê Phụng Hiểu là: 30.000.000 đồng/m2 vị trí 1 và mặt đường Lý Thái Tổ là 40.000.000 đồng/m2 vị trí 1). Vậy, theo phương pháp so sánh, giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định là: 150.000.000đ/m2x498,2m2 + 135.000.000đồng/m2x133,2m2 = 92.712.000.000 đồng.