Tài chính ngân hàng - Phương pháp so sánh

Nội dung text: Tài chính ngân hàng - Phương pháp so sánh

1. Ví dụ 1: Tài sản cần thẩm định giá là một thửa đất xây dựng nhà ở dân cư có diện tích 56m 2 tại phường A thành phố X. Qua thu thập thông tin trong vòng 01 năm so với ngày thẩm định giá ở khu vực này (thuộc phường A và phường lân cận) có 3 thửa đất giao dịch thành công và có các yếu tố so sánh gần tương tự với thửa đất cần thẩm định giá. Cụ thể như sau: TT Yếu tố so sánh Thửa đất cần Thửa đất Thửa đất Thửa đất thẩm định giá so sánh 1 so sánh 2 so sánh 3 1 Giá bán (giá giao Chưa biết, cần thẩm 1,1 tỷ đ 1.029 triệu đ 1,35 tỷ đ dịch thành công) định giá 2 Tổng diện tích 56m2 50m2 49 m2 60m2 3 Giá bán/m2 Chưa biết, cần thẩm 22 triệuđ/m2 21 triệuđ/m2 22,5 triệu định giá đ/m2 4 Tình trạng Đã cấp sổ đỏ Chưa hợp Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ pháp lý thức hóa quyền sử dụng đất 5 Lợi thế kinh Mặt ngõ 10m Mặt ngõ 10 m Mặt ngõ 8m Giáp 2 mặt doanh ngõ 8 m 6 Cơ sở hạ tầng Điện ổn định, cấp Điện ổn định, Điện ổn định, Điện ổn định, nước tốt; thoát nước cấp và thoát cấp và thoát cấp và thoát kém, hay bị ngập nước tốt nước tốt nước tốt khi mưa to 7 Hướng Tây Đông Đông Nam Bắc 8 Cảnh quan Nhìn ra khu Nhìn ra khu Nhìn ra khu Nhìn ra công đông dân cư đông dân cư đông dân cư viên 9 Điều kiện thanh Thanh toán tiền mặt Thanh toán Thanh toán Thanh toán toán ngay 1 lần khi mua tiền mặt làm 2 tiền mặt ngay tiền mặt ngay lần, 60% ngay 1 lần khi mua 1 lần khi mua khi mua, 40% sau đó 1 năm Ngoài ra, qua điều tra thị trường, thu thập được các thông tin như sau: 2 - Chi phí hợp thức hóa quyền sử dụng đất thửa đất so sánh 1 là 1 triệu đ/m . - Giá đất mặt ngõ 10m cao hơn mặt ngõ 8m 2%, kém hơn 2 mặt ngõ 8m 5%. - Giá đất nhìn ra công viên cao hơn giá đất nhìn ra khu dân cư 5%. - Giá đất khu vực thoát nước tốt cao hơn khu vực thoát nước kém 5%. - Giá đất của thửa đất nằm ở hướng Tây và hướng Bắc như nhau, nhưng kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông 4% và kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông Nam 7%. - Lãi suất tiền vay ngân hàng kỳ hạn 1 năm là 20%/ năm. Lời giải: Từ các thông tin nêu trên thực hiện việc điều chỉnh giá đất của các thửa đất so sánh: TT Yếu tố so sánh Thửa đất Thửa đất Thửa đất Thửa đất cần thẩm định so sánh 1 so sánh 2 so sánh 3 12
2. giá A Giá bán (giá giao Chưa biết, cần 1,1 tỷ đ 1.029 triệu đ 1,35 tỷ đ dịch thành công) thẩm định giá B Tổng diện tích 56m2 50m2 49 m2 60 m2 C Giá bán/m2 Chưa biết 22 triệu đ/m2 21 triệu đ/m2 22,5triệu đ/m2 D Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh D1 Điều kiện Thanh toán tiền 22 triệu đ/m2 x Không điều Không điều thanh toán mặt ngay 1 lần 60% ) + (22 triệu chỉnh chỉnh khi mua đ/m2 x 40% / 1,20 ) = 20,53 triệu đ/m2 D2 Tình trạng Đã cấp sổ đỏ + 1 triệu đ/m2 Không điều Không điều pháp lý chỉnh chỉnh Cộng 21,53 triệu đ/m2 20 triệu đ/m2 22,5 triệu đ/m2 D3 Lợi thế Mặt ngõ 10m không điều chỉnh + 5% - 2% kinh doanh D4 Cơ sở hạ tầng Điện ổn định, cấp nước tốt; - 5% - 5% - 5% thoát nước kém, hay bị ngập khi mưa to D5 Hướng Tây - 4% - 7% Không điều chỉnh D6 Cảnh quan Nhìn ra khu Không điều Không điều - 5% đông dân cư chỉnh chỉnh E Tổng mức điều - 9 % - 7% - 12% chỉnh theo tỷ lệ phần trăm F Giá bán đã điều 21,53 triệu đ/m2 21 triệu đ/m2 22,5 triệu đ/m2 chỉnh/m2 x 0,91 = 19.592.3 x 0,93 x 0,88= (mức giá chỉ dẫn) đ/m2 =19.530.000 19.800.000 đ/m2 đ/m2 Ước tính giá trị thửa đất cần định giá: Qua điều chỉnh cho thấy: mức điều chỉnh của từng yếu tố cụ thể không quá 10%, tổng mức điều chỉnh cuối cùng không quá 20%, nên các thửa đất so sánh này có thể sử dụng được để so sánh; Giữa đơn giá đất của các thửa đất so sánh sau khi điều chỉnh không có mức độ chênh lệch lớn (< 10% ); Do vậy có thể ước tính đơn giá đất của thửa đất cần thẩm định giá bằng bình quân đơn giá đất sau khi điều chỉnh của các thửa đất so sánh ( [ 19.592.300 đ/m 2 + 19.530.000 đ/m2 + 19.800.000 đ/m2 ] / 3 = 19.640.777 đ/m2 ). 13
3. Giá trị thị trường thửa đất cần thẩm định giá : 19.640.777 đ/m2 x 56 m2 = 1.099.883.512 đ (làm tròn: 1.100.000.000đ) 14