Tài chính ngân hàng - Pháp luật về dân sự và đất đai liên quan đến thẩm định giá tài sản

Nội dung text: Tài chính ngân hàng - Pháp luật về dân sự và đất đai liên quan đến thẩm định giá tài sản

1. Phỏp luật về dõn sự và đất đai liờn quan đến thẩm định giỏ tài sản
2. Phỏp luật dõn sự A. Bộ Luật Dân Sự năm 2005 1. Khái niệm “ tài sản” ( từ đó để phân định thành bất động sản và động sản, cơ sở để hiểu về BĐS và thị trờng BĐS theo thứ tự Tài sản, BĐS và ĐS, Quyền tài sản). + Khái niệm Bất động sản + Khái niệm quyền tài sản
3. Bộ luật dân sự năm 2005 2. Vấn đề sở hữu theo quy định của pháp luật hiện hành (Xác định lại một cách chính xác vấn đề sở hữu nhà nớc đối với các tài nguyên thiên nhiên - đây là điểm mâu thuẫn giữa Hiến pháp 1992, LĐĐ và BLDS và bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu tài sản trong trờng hợp có tranh chấp về bất động sản ). + Quyền sở hữu nhà ở của Việt Kiều + Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài
4. Tỡnh huống đũi QSH nhà ở cho thuờ Năm 1989, trớc khi xuất cảnh sang Canada định c, mẹ tôi có cho ngời bà con thuê nhà với thời hạn 6 năm. Năm 1996, tôi về nớc để đòi lại nhà nhng ngời thuê nhà không chịu trả. Tôi làm đơn khởi kiện ra toà, nhng toà án không thụ lý với lý do phải chờ hớng dẫn. Vậy xin hỏi, trờng hợp của tôi có đòi đợc nhà không? ( Bùi Thị Toàn Mỹ- Việt Kiều Canada
5. Bộ luật dân sự năm 2005 3. Đề cập một số quyền của chủ sở hữu hoặc sử dụng BĐS ( quyền yêu cầu sửa chữa, phá dỡ BĐS liền kề, quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề, xác lập QSD hạn chế BĐS liền kề, quyền về lối đi qua BĐS liền kề, quyền về mắc đờng dây điện, thông tin liên lạc, quyền cấp thoát nớc, quyền tới tiêu.
6. Tình huống vận dụng Nhà ông K và ông H ở gần nhau. Khi sửa lại nhà, ông K không xây cống thoát nớc mà cho toàn bộ nớc thải sinh hoạt chảy thẳng xuống ao thả cá nhà ông H. Ông H yêu cầu ông K làm cống thoát nớc ra nơi quy định nhng ông K cứ chây ỳ. Xin cho biết pháp luật quy định về vấn đề này?
7. Tình huống vận dụng Gia đình ông A và bà B ở cạnh nhau. Ông A sửa nhà nâng thêm tầng và định mở thêm cửa sổ, nhng vì cửa sổ trông thẳng sang nhà bà B, nên bà B không đồng ý cho ông A mở thêm cửa sổ. Vậy, việc không cho mở cửa sổ nh vậy có đúng không?
8. Bộ luật dân sự năm 2005 4. Xác lập cơ sở pháp lý cho các biện pháp bảo đảm BĐS nh: cầm cố, thế chấp, đặt cọc, bảo lãnh. Tình huống vận dụng Đầu năm 2008, anh em chúng tôi có thoả thuận bán cho bà A một căn nhà do chúng tôi đồng sở hữu. Sau khi thống nhất giá cả, bà A đặt cọc 70 triệu đồng. Chúng tôi đã viết giấy nhận tiền và hẹn các thủ tục mua bán sau 15 ngày. Sau đó, do mâu thuẫn, chúng tôi không đồng ý bán nhà và chịu bồi thờng cho bà A 30 triệu đồng ( tổng cộng, chúng tôi đồng ý trả cho bà A 100 triệu đồng), nhng bà A không chịu, đòi chúng tôi phải bán nhà hoặc trả gấp 3 lần tiền đặt cọc. Xin hỏi, chúng tôi có buộc phải bán nhà không? nếu không bán nhà thì trả bà A bao nhiêu tiền cọc?
9. Bộ luật dân sự năm 2005 5. Quy định chung cho giao dịch hợp đồng làm nền tảng cho việc xác lập các quan hệ về thơng mại, đầu t, mua bán BĐS và quyền sử dụng đất
10. Bộ luật Dân sự 2005 6. Các loại hợp đồng DS thông dụng: HĐ mua bán tài sản, HĐ mua bán nhà, hợp đồng trao đổi tài sản, HĐ tặng cho tài sản ( tặng cho động sản và BĐS ), HĐ vay tài sản, HĐ thuê tài sản, HĐ thuê nhà, HĐ thuê khoán tài sản, HĐ mợn tài sản, HĐ dịch vụ, HĐ uỷ quyền làm cơ sở cho việc quy định về hợp đồng kinh doanh BĐS và HĐ kinh doanh dịch vụ BĐS theo quy định của LKDBĐS
11. Hợp đồng mua bán nhà HĐMB nhà phải tuân thủ điều 450 BLDS và có các đặc trng sau: + Lập thành văn bản; + Phải công chứng, chứng thực hoặc do các bên thoả thuận + Tuân thủ quy định của BLDS và về mua bán nhà, công trình xây dựng. Nội dung của HĐ gồm các điều khoản theo quy định tại điều 450 của BLDS
12. Mẫu hợp đồng mua bán nhà Hợp đồng mua bán nhà Chúng tôi ký tên dới đây tự nhận thấy đủ năng lực hành vi DS và chịu trách nhiệm trớc pháp luật gồm: * Bên bán * Bên mua Điều 1. Đối tợng của hợp đồng Điều 2. Giá và phơng thức thanh toán Điều 3. Giao, nhận nhà và giấy tờ nhà Điều 4. Việc nộp thuế và lệ phí trớc bạ Điều 5. Đăng ký quyền sở hữu nhà Điều 6. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng Điều 7. Các thoả thuận khác Điều 8. Cam kết của các bên Bên bán Bên mua Điều 9. Điều khoản thi hành Bên bán Bên mua Họ tên và chữ ký Họ tên và chữ ký
13. T vấn pháp luật Mới đây, công ty địa ốc Sài gòn thơng tín ( Sacomreal) đã phát hành trái phiếu DN kèm theo quyền mua sản phẩm là căn hộ chung c. Tôi đã tham gia mua trái phiếu có mệnh gía 500 triệu đồng, thời hạn 6 tháng, lãi suất 4,4%. Tôi đợc u tiên mua một căn hộ tại chung c cao cấp Phú Lợi, đợc giảm 5% trên giá bán tại thời điểm công bố. Dự án này, cuối tháng 7/2008 sẽ hoàn tất phần móng và bắt đầu ký hợp đồng. Xin hỏi, việc mua nhà bằng trái phiếu nh vậy có phù hợp với pháp luật không? Sacomreal làm nh vậy có đúng không?
14. Bộ luật dân sự năm 2005 7. Cơ sở pháp lý cho việc thừa kế tài sản, phân chia tài sản mà các đạo luật đơn hành thờng không quy định cụ thể, mà căn cứ vào BLDS ví dụ: LĐĐ, LHNGĐ, LN/ở, LKDBĐS.
15. Tình huống vận dụng Ông T kết hôn với bà C. Sau 21 năm chung sống, ông T qua đời, trong di chúc ông để lại số tiền riêng của ông gửi tại Ngân hàng là 300 triệu đồng cho 3 ngời con là E, F, G. Hỏi, bà C có quyền thừa kế đối với số tiền 300 triệu đồng của ông T để lại không? nếu đợc hởng di sản do ông T để lại thì phần mà bà C đợc hởng là bao nhiêu?
16. Tình huống vận dụng Cụ ông và cụ bà H sở hữu một căn nhà trên diện tích 200m2. Hai cụ có 3 nguời con là M, N, P. Cụ ông đã mất năm 1999. Nay cụ bà đã 92 tuổi nhng vẫn còn rất minh mẫn. Hỏi, nếu cụ bà lập di chúc để định đoạt căn nhà trên cho cả 3 ngời con là M, N, P thì di chúc đó có hợp pháp không?
17. B. Phỏp luật đất đai I . Hình thức sử dụng đất của nhà đầu t Bắt đầu sự nghiệp kinh doanh, nhà đầu t cần nghiên cứu lựa chọn một hình thức sử dụng đất thích hợp, mang lại lợi ích thiết thực nhất cho hoạt động đầu t kinh doanh 1. Hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất 2. Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất 3. Hình thức thuê đất
18. II. Cơ chế giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất 1. Giao đất, cho thuê đất * Căn cứ, thẩm quyền và trình tự giao đất, cho thuê đất + Căn cứ + Thẩm quyền + Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất 2. Thu hồi đất + Các trờng hợp bị thu hồi đất + Trờng hợp áp dụng cơ chế hành chính về thu hồi đất + Trờng hợp thoả thuận không phải thu hồi đất + Trình tự, thủ tục thu hồi đất
19. III. Giấy tờ để tham gia giao dịch * Các lu ý về giấy tờ tham gia giao dịch về BĐS từ 1/1/2008 : + Sổ đỏ ( giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ) + Sổ hồng ( giấy chứng nhận qsh nhà ở/qsd đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở ) + Trờng hợp tài sản gắn liền với đất phải kê khai đăng ký BĐS + Trờng hợp là tài sản chung của vợ chồng, của ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài, tổ chức tôn giáo, của cộng đồng dân c. * Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân: + Trờng hợp không phải nộp tiền sử dụng đất + Trờng hợp phải nộp tiền sử dụng đất
20. Bài tập tình huống Gia đình ông A đợc thừa hởng đất đai của Ông Bà để lại từ những năm trớc 1975. Gia đình ông không có giấy tờ gì, hàng năm vẫn nộp thuế nhà đất cho nhà nớc. Nay có đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? giấy tờ về nộp thuế nhà đất có đợc coi là giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất không?
21. IV. Các chính sách về tài chính đất đai 1. Tiền sử dụng đất: Là nghĩa vụ vật chất phải nộp cho nhà nớc trong 4 trờng hợp sau: + Khi đợc nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất ( Điều 34 LĐĐ ) + Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ loại không thu tiền sang có thu tiền sử dụng đất ( Điều 36 LĐĐ) + Khi chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất + Khi đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc trờng hợp phải nộp tiền sử dụng đất
22. Tình huống t vấn Năm 2007, Ông X làm đơn xin giao đất và đợc cấp có thẩm quyền giao 100m2 đất ở. Là thơng binh hạng 2/4, ông đợc địa phơng giảm 1 triệu đồng trong số 13 triệu đồng tiền sử dụng đất. Ông X đợc biết, những thơng binh bị mất từ 81% khả năng lao động thì đợc miễn toàn bộ tiền sử dụng đất, vậy trờng hợp giảm nh ông đã đúng cha?
23. IV. Chính sách tài chính về đất đai 2. Tiền thuê đất Là nghĩa vụ tài chính phải nộp vào ngân sách nhà nớc khi đợc nhà nớc cho thuê đất. + Đối tợng phải nộp là: tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nớc, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài, tổ chức, cá nhân nớc ngoài đợc nhà nớc cho thuê đất. + Văn bản pháp luật cần lu ý là: Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về nộp tiền thuê mặt đất, mặt nớc.
24. IV. Chính sách tài chính về đất đai 3. Thuế và lệ phí liên quan đến đất đai * Thuế sử dụng đất nông nghiệp * Thuế nhà đất * Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất ( hiện nay vẫn còn thực hiện theo Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân và Luật thuế thu nhập doanh nghiệp áp dụng đối với doanh nghiệp ). Từ 1/1/2009 sẽ áp dụng Luật thuế thu nhập cá nhân. Do vậy, thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất sẽ áp dụng theo đạo luật này. * Lệ phí trớc bạ nhà đất
25. Tình huống vận dụng Gia đình ông B đang sử dụng thửa đất 5000 m2 gồm: đất ở và đất vờn đã đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay ông muốn “bán” một phần diện tích đất vờn thuộc diện nộp thuế nông nghiệp có đợc không? ngời “mua” muốn xây nhà trên đất đó đợc không? họ có phải nộp tiền sử dụng đất và 40% thuế chuyển quyền sử dụng đất không?
26. V. Vấn đề chuyển nhợng dự án BĐS 1. Sự cần thiết cho phép chuyển nhợng dự án về BĐS + Đối với nhà đầu t trong nớc + Đối với nhà đầu t nớc ngoài 2. Quy chế pháp lý đối với việc chuyển nhợng một phần hoặc toàn bộ dự án về BĐS 2.1. Khái niệm chuyển nhợng một phần hoặc toàn bộ dự án 2.2. Điều kiện chuyển nhợng dự án + Điều kiện về dự án: ( dự án thuộc diện không bị xử lý; dự án đã đợc phê duyệt theo quy định của PL; chủ đầu t đã có quyền sử dụng đất thông qua QĐ giao đất, HĐ thuê đất; phải hoàn thành đợc việc giải phóng mặt bằng của toàn bộ dự án và phải có các công trình hạ tầng tơng ứng theo thời gian và tiến độ thực hiện dự án.) + Điều kiện đối với nhà đầu t nhận chuyển nhợng: ( là tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện KD bất động sản theo quy định của pháp luật; đáp ứng về năng cực tài chính; có văn bản cam kết thực hiện dự án)
27. V. Chuyển nhợng dự án BĐS 2.3. Quy trình thủ tục về việc cho phép chuyển nhợng dự án (Trong trờng hợp nhà đầu t gặp khó khăn; không đủ điều kiện tiếp tục thực hiện dự án theo thời gian và tiến độ thực hiện đã đợc phê duyệt hoặc không còn nhu cầu tiếp tục thực hiện dự án thì chủ đầu t lập báo cáo trình UBND cấp tỉnh) * Cơ quan cho phép chuyển nhợng dự án: là cơ quan cho phép đầu t. * Thủ tục hồ sơ + Đơn xin chuyển nhợng: nêu rõ lý do, tình hình thực hiện, đề xuất chủ đầu t mới, phơng án giải quyết quyền lợi khách hàng) + Văn bản cho phép đầu t của cơ quan NN có thẩm quyền; + Hồ sơ dự án đã đợc phê duyệt theo quy định của PL + HĐ thuê đất, QĐ giao đất, GCNQSDĐ + Cam kết của nhà đầu t mới * Thời hạn giải quyết: 45 ngày. 2.4. Xử lý vi phạm về chuyển nhợng dự án đối với dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, khu hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp + Cơ quan cho phép đầu t ra quyết định thu hồi văn bản cho phép đầu t để giao cho nhà đầu t khác; + Chủ đầu t bị thu hồi GCNĐT không đợc giao làm chủ đầu t các DA kinh doanh BĐS trong thời hạn 2 năm kể từ thời điểm bị thu hồi.
28. V.Vấn đề chuyển nhợng dự án về BĐS * Một số trờng hợp cần lu ý: + Trờng hợp NCN mà TCKT trong nớc đợc nhà nớc giao đất có thu tiền SDĐ hoặc NCN QSDĐ mà tiền trả cho nhà nớc không có nguồn gốc từ NSNN. + Trờng hợp giao đất không thu tiền SDĐ hoặc tiền NCN có nguồn gốc từ NSNN + Thời hạn SDĐ trong trờng hợp đất giao có thời hạn hoặc sử dụng ổn định lâu dài + Trờng hợp nhà đầu t NG nhận chuyển nhợng dự án có thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài của TCKT trong nớc đợc giao đất có thu tiền thì khi bán nhà không phải nộp số tiền chênh lệch giữa tiền SDĐ và tiền thuê đất.
29. VI. Các quyền của ngời sử dụng đất * Ngời sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nh- ợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Các điều kiện để thực hiện quyền là : - Có giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng BĐS; - BĐS không có tranh chấp; - BĐS còn thời hạn sử dụng; - BĐS không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
30. Quyền của tổ chức kinh tế sử dụng đất * Tổ chức đợc nhà nớc giao đất không thu tiền sử dụng đất có các quyền quy định tại điều 109 LĐĐ 2003. * Tổ chức kinh tế đợc nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất có các quyền quy định tại khoản 2 điều 110 LĐĐ ( quyền của nhà đầu t và trờng hợp chuyển nhợng dự án cho nhà đầu t nớc ngoài ) * Tổ chức kinh tế đợc nhà nớc cho thuê đất * Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất
31. Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân * Hộ gia đình, cá nhân đợc chia thành 3 nhóm - Nhóm 1 gồm quyền của hộ gia đình, cá nhân sử dụng không phải đất thuê đợc quy định tại điều 113 LĐĐ - Nhóm 2 gồm quyền của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê. - Nhóm 3 gồm quyền của hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất
32. Quyền sử dụng đất của Việt kiều * Ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài : - Có quyền sử dụng đất khi đợc Nhà nớc giao đất - Có quyền sử dụng đất khi đợc Nhà nớc cho thuê đất, trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền thuê 1 lần. - Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khi đáp ứng đủ điều kiện mua nhà tại Việt Nam theo khoản 1 điều 121 LĐĐ
33. Tình huống vận dụng Một gia đình tại tỉnh Bình Phớc hỏi: “ Bố mẹ tôi mất không để lại di chúc, tài sản gồm một ngôi nhà, 2 ha đất trồng lúa, 10 ha đất trồng cây cao su. Nhà tôi có 5 anh chị em ruột, trong đó có một ngời hiện đang định c hợp pháp tại nớc ngoài. Hỏi, các tài sản trên sẽ đợc chia nh thế nào và quyền thừa kế bất động sản, quyền sử dụng đất của Việt Kiều đợc quy định nh thế nào?”
34. Quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nớc ngoài Tổ chức, cá nhân nớc ngoài khi thực hiện dự án đầu t tại Việt Nam hởng các quyền căn cứ vào hình thức sử dụng đất trong các trờng hợp: + Các quyền khi thuê đất trả tiền thuê hàng năm + Các quyền khi thuê đất trả tiền thuê 1 lần ( Chú ý Điều 34 NĐ 84/2007, đối với đất có dự án đầu t xây dựng nhà ở do nhà đầu t nớc ngoài thực hiện )
35. VII. Giải quyết tranh chấp đất đai Cơ chế giải quyết tranh chấp đất đai: * Hoà giải tranh chấp đất đai * Toà án nhân dân ( khoản 1 điều 136 LĐĐ ) * Cơ quan hành chính nhà nớc ( khoản 2 điều 136 LĐĐ ) * Phân biệt cơ chế giải quyết tranh chấp và khiếu nại về đất đai
36. Tình huống vận dụng Lô đất thổ c 180 m2 tại xã Kim Chung, huyện Hoài Đức, tỉnh Hà Tây do bố bà Nguyễn Thị Tuyết mua từ năm 1940 có giấy tờ hợp lệ của chế độ thực dân Pháp. Sau khi Bố mất, bà Tuyết là ngời thừa kế duy nhất diện tích trên. Năm 1952, Bà Tuyết vào Nam sinh sống và giao cho em chồng là Lê Văn Đức sử dụng. Trong quá trình sử dụng, ông Đức đã kê khai đăng ký, đứng tên trong sổ địa chính và nộp thuế cho Nhà nớc. Nay, bà Tuyết từ thành phố Hồ Chí Minh ra đòi lại đất. Hỏi, bà Tuyết có đòi đợc đất trong trờng hợp này không? cơ quan nào giải quyết?
37. Xin trân trọng cảm ơn