Tài chính ngân hàng - Chuyên đề Tổng quan về dịch vụ định giá bất động sản

Nội dung text: Tài chính ngân hàng - Chuyên đề Tổng quan về dịch vụ định giá bất động sản

1. 1 Học viện tài chính chuyên ngành ĐGTS và Kinh doanh BĐS Chuyên đề tổng quan về dịch vụ Định giá bất động sản
2. 2 Tổng quan về dịch vụ định giá bĐS kết cấu của chuyên đề I. II. III. IV. V. VI. VII. Giới Vai trò Nguyên Điềukiện Kinh Trách Đạo thiệu về của tắc kinhdoanh nghiệm nhiệm đức dịch vụ ngời hoạt động & yêu cầu của nghề nghề định giá định giá địnhgiá chuyên một số nghiệp nghiệp BĐS BĐS BĐS môn nớc
3. 3 I./ Giới thiệu về dịch vụ định giá BĐS định giá là một nghề trong nền KTTT ➢Đợc mọi ngời cần, nhng không thể tự làm và ngời ta sẵn sàng trả tiền cho những ai có thể làm tốt công việc đó; ➢Đó đòi hỏi tính chuyên môn cao, năng lực chuyên môn là cơ sở của việc hình thành tính chuyên nghiệp; ➢Xuất hiện các tổ chức, trong đó tập hợp những ngời làm công việc đó và đợc pháp luật cho phép
4. I./ Giới thiệu về dịch vụ định giá BĐS 1.Trớc năm 1986. - Trớc năm 1945: xuất hiện khá sớm nhng cha thành 1 nghề. - Từ 1945 – 1986: + Chức năng định giá: Bộ Vật t. + Hầu nh không có thị trờng đất đai, lao động và t liệu sản xuất chủ yếu. + Khái niệm giá cả: danh nghĩa. + Việc định giá trị tài sản theo giá thị trờng không xuất hiện và không có ý nghĩa.
5. I./ Giới thiệu về dịch vụ định giá BĐS 2. Giai đoạn 1986 – đến nay: - Nhu cầu định giá theo giá thị trờng đã xuất hiện và ngày càng tăng: + Định giá để mua bán, thế chấp, bồi thờng, tính thuế + Định giá để phát mãi và báo cáo tài chính. + Định giá DN để CPH, sáp nhập, giao, khoán, cho thuê. + Định giá TSVH, thơng hiệu và uy tín kinh doanh. - Tổ chức các đoàn đi tham quan và học tập ở nớc ngoài. - Mở nhiều lớp học ngắn ngày trong nớc. - Mời các chuyên gia nớc ngoài giảng dạy tại Việt Nam. - Ngày 08/06/1997: Việt Nam là thành viên chính thức của AVA. - Ngày 01/06/1998: tham gia IVSC với t cách là Thông tấn viên.
6. 6 I./ Giới thiệu về dịch vụ định giá BĐS Định giá tài sản (bất động sản) ➢ Định giá là sự ớc tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản (BĐS) cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đ- ợc xác định rõ. ➢ Định giá là việc ớc tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản (BĐS) có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định
7. 7 I./ Giới thiệu về dịch vụ định giá BĐS Nh vậy, Định giá tài sản (BĐS): - Là công việc ớc tính. - Là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn. - Giá trị của tài sản đợc tính bằng tiền. - Xác định tại một thời điểm cụ thể. - Xác định cho một mục đích nhất định.
8. 8 II./ Vai trò của ngời định giá BĐS Các định giá Chuyển giao theo luật pháp quyền sở hữu Định giá Mục đích định giá Tài chính tài sản công ty bất động sản và tín dụng Phát triển BĐS Cho thuê và đầu t theo hợp đồng
9. 9 III./ Nguyên tắc hoạt động định giá BĐS 1. Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản - Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật Kinh doanh bất động sản. - Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trờng tại thời điểm định giá. - Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.
10. 10 III./ Nguyên tắc hoạt động định giá BĐS 2. Các nguyên tắc định giá bất động sản cơ bản Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất Cung cầu Thay thế Các nguyên tắc cơ bản Dự kiến các khoản Đóng góp lợi ích tơng lai
11. 11 1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và (tiếp) Một Tài Sản coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: Tài sản đợc sử dụng có thể đợc trên thực tế; Tài sản sử dụng phải đợc phép về mặt pháp lý; Tài sản sử dụng phải khả thi về mặt tài chính;
12. 12 1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất Cơ sở của nguyên tắc: Nội dung của nguyên tắc: Con ngời luôn có xu hớng tìm cách Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đa lại các lợi ích khai thác một cách tối đa lợi ích của khác nhau, nhng giá trị chỉ đợc tài sản. thừa nhận trong điều kiện sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất. Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá: + Phải chỉ ra các khả năng thực tế và những lợi ích của việc sử dụng đó. + Khẳng định tình huống nào là cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
13. 13 2 Nguyên tắc thay thế Cơ sở của nguyên tắc: Nội dung của nguyên tắc: Những ngời mua thận trọng sẽ Giá trị của một tài sản có thể đợc không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản nào đó, nếu anh ta tốn đánh giá thông qua chi phí để có ít tiền hơn nhng vẫn có thể có một một tài sản tơng đơng. tài sản tơng tự nh vậy. Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá: + Phải nắm đợc các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tơng tự, gần với thời điểm định giá. + Nhất thiết phải đợc trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản.
14. 14 3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tơng lai Cơ sở của nguyên tắc: Nội dung của nguyên tắc: Giá trị của một tài sản đợc quyết Phải dự kiến đợc các khoản lợi ích định bởi những lợi ích mà nó sẽ trong tơng lai mà tài sản có thể mang lại cho ngời sử dụng. mang lại cho chủ thể làm cơ sở để ớc tính giá trị tài sản. Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá: + Phải dự kiến đợc những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ớc tính giá trị tài sản. + Phải thu thập những chứng cớ thị trờng của các tài sản tơng tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ớc tính giá trị của tài sản.
15. 15 4 Nguyên tắc đóng góp Cơ sở của nguyên tắc: Nội dung của nguyên tắc: Khi kết hợp với tài sản khác thì Giá trị của một tài sản hay của một bộ tổng giá trị của nó sẽ cao hơn phận cấu thành một tài sản phụ thuộc tổng giá trị của các tài sản đơn vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ lẻ (theo lý thuyết hệ thống). làm cho giá trị của toàn bộ tài sản thay đổi nh thế nào. Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá: Khi đánh giá tổ hợp tài sản không đợc cộng giá trị của các tài sản riêng lẻ lại với nhau.
16. 16 5 Nguyên tắc cung cầu Cơ sở của nguyên tắc: Nội dung của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất Định giá một tài sản phải đặt nó của việc định giá trị tài sản là dựa vào giá trị thị trờng. Giá trị thị trờng trong sự tác động của các yếu tố của tài sản lại tỷ lệ thuận với yếu tố cung cầu. cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung. Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá: Phải đánh giá đợc tác động của yếu tố cung cầu đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hởng của chúng trong tơng lai.
17. 17 IV./ điều kiện kinh doanh & yêu cầu chuyên môn 1. Điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá - Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật. - Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai ngời có chứng chỉ định giá bất động sản.
18. 18 IV./ điều kiện kinh doanh & yêu cầu chuyên môn 2. Yêu cầu chuyên môn của ngời định giá Định giá viên phải có sự hiểu biết, kỹ năng và kinh nghiệm để hoàn thành nhiệm vụ một cách có hiệu quả theo một tiêu chuẩn chuyên nghiệp đợc thừa nhận. - Chấp nhận nhiệm vụ: - Sự trợ giúp từ bên ngoài: - Hiệu quả và sự nỗ lực trong công việc:
19. 19 V./ Kinh nghiệm của một số nớc 15 Đan Mạch 10 Pháp 5 Ai Len % 0 ý -5 1998 1999 2000 2001 2002 Phần Lan -10 Đức -15 Anh Năm Tăng trởng nhà ở tại một số nớc châu âu
20. 20 V./ Kinh nghiệm của một số nớc 12000000 10000000 8000000 6000000 Cung m2 Cầu 4000000 2000000 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Từ năm 1992 - 2.000 Cung cầu về cao ốc văn phòng tại Malaysia
21. 21 V./ Kinh nghiệm của một số nớc 140 120 100 80 60 Tổng giá trị TỷBaht 40 20 0 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Năm Giá trị tài sản thẩm định tại Thái lan: 1991 - 2002.
22. 22 V./ Kinh nghiệm của một số nớc Số CT niêm yết Vốn trên thị trờng (%) 1992 53 104,8 1993 183 353,1 1994 291 369,1 1995 323 347,4 1996 530 984,2 1997 745 1752,9 1998 851 1950,5 Giá trị tài sản thẩm định trên TTCK Trung Quốc
23. 23 V./ Kinh nghiệm của một số nớc 1000 2500 800 2000 600 1500 400 1000 Tỷ lệ vốn Số công ty 200 500 0 0 Số công ty niêm yết 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 Vốn trên thi tr•ờng Năm Tăng trởng củaTTCK Trung Quốc
24. 24 VI./ trách nhiệm nghề nghiệp 1. Quy định về trách nhiệm chuyên môn. 2. Quy định về trách nhiệm dân sự đối với định giá viên. 3. Quy định trách nhiệm về mặt pháp lý.
25. 25 VI./ trách nhiệm nghề nghiệp 1. Quy định về trách nhiệm chuyên môn. Để hành nghề, định giá viên bắt buộc phải có năng lực tối thiểu về mặt chuyên môn. Khả năng này của định giá viên nhất thiết phải đợc sự thừa nhận của một trờng đào tạo hay một Hiệp hội có uy tín ở trong nớc hay trên thế giới. Năng lực chuyên môn phản ánh khả năng hoàn thành về mặt kỹ thuật định giá với độ tin cậy cao nhất có thể đợc. Trách nhiệm chuyên môn điều chỉnh khả năng và mục tiêu tiến hành công việc của định giá viên,
26. 26 VI./ trách nhiệm nghề nghiệp 2. Quy định về trách nhiệm dân sự đối với định giá viên. Khi xảy ra thiệt hại thì lại nảy sinh một loại trách nhiệm mới, đó là: trách nhiệm dân sự. Tại các nớc có thị trờng bất động sản phát triển, các quy định về trách nhiệm dân sự đối với các định giá viên đợc đặc biệt coi trọng nhằm bảo vệ các khách hàng tiềm năng.
27. 27 VI./ trách nhiệm nghề nghiệp 3. Quy định trách nhiệm về mặt pháp lý. Trong khi trách nhiệm chuyên môn, trách nhiệm dân sự quy định thái độ xử lý định giá viên khi vi phạm pháp luật thì trách nhiệm pháp lý không chỉ chế tài những hành vi trực tiếp vi phạm pháp luật của định giá viên, mà cả những hành vi trợ giúp, đồng loã, khuyến khích cho hoạt động này.
28. 28 Vii./ đạo đức nghề nghiệp 1. Sự trung thực: 2. Những mâu thuẫn về lợi ích 3. Đảm bảo bí mật 4. Sự công bằng