Tài chính ngân hàng - Chuyên đề 3: Những nguyên lý căn bản về thẩm định giá

121 trang nguyendu 7600

Download

Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Tài chính ngân hàng - Chuyên đề 3: Những nguyên lý căn bản về thẩm định giá", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

tai_chinh_ngan_hang_chuyen_de_3_nhung_nguyen_ly_can_ban_ve_t.ppt

Nội dung text: Tài chính ngân hàng - Chuyên đề 3: Những nguyên lý căn bản về thẩm định giá

Chuyªn ®Ò 3 NHỮNG NGUYÊN LÝ CĂN BẢN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TS. Bùi Quốc Bảo,VPCP. Hà Nội, tháng 8/2008
NHỮNG NGUYÊN LÝ CƠ BẢN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ 1) Tổng quan về TĐG 2) Cơ sở giá trị của TĐG 3) Các nguyên tắc TĐG 4) Các kỹ thuật toán cơ bản 5) Các phương pháp TĐG 6) Tiêu chuẩn TĐG 7) Quy trình TĐG 8) Tình hình hoạt động TĐG ở Việt Nam.
MỘT SỐ KIẾN THỨC SƠ BỘ - Quan niệm về giá cả? - TĐG là gì? - Định giá hay thẩm định giá - Vì sao lại cần hoạt động TĐG
MỘT VÀI KIẾN THỨC SƠ BỘ Philip Kotler về giá cả
MỘT VÀI KIẾN THỨC SƠ BỘ => Thống nhất quan niệm: Định giá hay Thẩm định giá?
MỘT VÀI KIẾN THỨC SƠ BỘ Định giá: Hành động • Dân Gian Việt: Định giá, làm giá, đánh giá • Hán nôm: Thẩm định • Thế giới - IVSC: Valuation • Tên gọi pháp lý: Thẩm định giá
VÌ SAO CẦN HOẠT GIÁ CHUYÊN NGHIỆP? 1) Từ nhu cầu của ĐS KT - XH; 2) Từ vai trò của TS cần TĐG; 3) Đây là vấn đề nóng hiện nay?
VÌ SAO CẦN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ CHUYÊN NGHIỆP? 1) Từ nhu cầu của đời sống kinh tế: • Quyết định mua bán, thế chấp, cho thuê, bảo hiểm • Làm căn cứ cho phê duyệt các dự án đầu tư, • Tạo cơ sở để góp vốn tham gia cổ phần hoá • Nhu cầu sáp nhập, chia tách, phá sản hay giải thể.
VÌ SAO CẦN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ CHUYÊN NGHIỆP? 1) Từ nhu cầu của đời sống kinh tế: • Lập dự toán, cấp phát kinh phí, • Mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước • Cơ sở để tính thuế, đền bù, giải phóng mặt bằng • Thực hiện các án lệnh hay giải quyết tranh chấp; • Làm cơ sở để triển khai hoạt động đấu giá
VÌ SAO CẦN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ CHUYÊN NGHIỆP? 2) Từ vai trò của TS BĐS (Số liệu 2003): * 10 năm qua, tổng tích luỹ TSCĐ chiếm 90% tích luỹ TS của nền kinh tế; - Giá trị BĐS chiếm đa số 70% TS quốc gia; 30- 40% TS gia đình; mỹ 25% - Tổng BĐS/GDP: Nhật - 5,8 lần; Đài Loan - 9,8 lần; Việt Nam 1,2 lần-HN;
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 3) Về xã hôi: vấn đề nóng hiện nay? - Quan hệ gia đình - Quan hệ công dân - Vấn đề phúc lợi - Các vụ án tham nhũng => Nhu cầu định giá rất lớn
Phần I. TỔNG QUAN VỀ TĐG 1) Khái niệm 2) Đối tượng của TĐG 3) Vai trò của TĐG 4) Các dạng TĐG cơ bản 5) Nghề thẩm định giá 6) Các tổ chức nghề.
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG 1) Khái niệm: • “Là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh” - Tự điển Oxford • “Là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định” - GS W.Seabrooke - Anh
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG 1) Khái niệm: • “Là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá; là phân tích các dữ liệu thị trường và so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng” - Theo Ông F. Marrone, Úc • Là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn - Theo Gs. Lim Lan Yuan - Singapore
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG 1) Khái niệm: • Theo Pháp lệnh giá: là đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG Tóm lại: Thẩm định giá là: + Sự ước tính dưới hình thái tiền tệ + Giá trị hiện tại + Ở một thời gian cụ thể + Ở một địa điểm cụ thể + Của tài sản hoặc quyền về tài sản + Có mục đích nhất định + Sử dụng dữ liệu, các yếu tố thị trường
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG 2. Đối tượng của hoạt động TĐG - Tài sản và Quyền về tài sản: 1) Tài sản: TS hữu hình TS vô hình 2) Quyền về tài sản: Quyền sở hữu, Quyền sử dụng, Quyền định đoạt, Quyền mua, Quyền bán
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG 3. Chức năng của hoạt động TĐG: • Hoạt động tư vấn • Một khâu trong hoạt động đầu tư • Hoạt động môi giới • Hoạt động bảo lãnh thương mại • Hoạt động kiểm định độc lập • Hoạt động quản lý nhà nước
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG Chú ý: Là một môn nghệ thuật Là một môn khoa học Cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp Độc lập: Bên thứ 3
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG 4. CÁC DẠNG TĐG: • Định giá động sản; • Định giá BĐS: Đất đai; tài nguyên: Rừng, Quặng, Khoảng không, Dải tần • Định giá doanh nghiệp; • Định giá Uy tín, thương hiệu • Định giá lợi ích tài chính: quyền mua, quyền bán
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG Một số khái niệm quan trọng: • Tài sản: là khái niệm pháp lý chỉ vật gứn liền với quyền sở hữu • Bất động sản (IVSC): Đất đai vật chất và những tài sản gắn liền với đất đai VC • Động sản: Đối lập với BĐS, là những tài sản có thể di dời.
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG Một số khái niệm quan trọng: • Doanh nghiệp: Doanh nghiệp là tổ chức thực hiện các hoạt động kinh doanh (Luật DN Việt Nam 2005) • Quyền tài sản: là khái niệm pháp lý chỉ những quyền, lợi ích và các nguồn lực liên quan đến quyền sở hữu một vật Ví dụ: Quyền bán, quyền mua, quyền cho thuê • Lợi ích tài chính: là những quyền lợi tài chính gắn liền với quyền về tài sản
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG 4. SO SÁNH giống nhau TĐG VÀ KIỂM TOÁN - Tính chuyên nghiệp; - Tính độc lập - bên thứ 3; - Đều là những công cụ quản lý; - Có cùng tiếp cận khoa học ; - Có tính quốc tế cả về mạng lưới lẫn tiêu chuẩn nghề; - Phục vụ lẫn nhau.
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG 4. SO SÁNH Khác nhau GIỮA TĐG VÀ KIỂM TOÁN: - Đối tuợng phục vụ: hẹp và rộng - Tiếp cận chuyên môn: nhiều hơn cho hiện tại hay tương lai - Tiêu chuẩn: tính hợp hiến và tính hợp lý - Căn cứ số liệu: Sổ sách và ngoài sổ sách - Tính hướng đích: TĐG nhiều mục tiêu; KT chỉ 1 yêu cầu - Kỹ năng xử lý: KT - Kinh tế/luật pháp; TĐG – Kinh tế/kỹ thuật
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG 5. NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ: (1) Nghề thẩm định giá – Quá trình hình thành: • Trước năm 1940: các nhà môi giới, hoạt động đơn lẻ; • Sau năm 1945: Thiết lập các nguyên tắc và kỹ thuật nghiệp vụ thống nhất; • Khoảng năm1950 được công nhận là một nghề • Vào những năm 80 - 90 của TK XX xu hướng quốc tế hoá mạnh mẽ:
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG 5. NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ: (1) Nghề thẩm định giá - xu hướng quốc tế hoá: - Thống nhất các chuẩn mực kỹ thuật; - Thống nhất các tiêu chuẩn hành nghề cấp độ DN; - Quy định chuẩn mực đạo đức chuyên gia; - Trao đổi nghiệp vụ giữa các quốc gia; - Hành nghề quốc tế; - Nở rộ việc thành lập các Hội nghề quốc gia và quốc tế.
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG 5. NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ: (3) Các cấp độ nghề và địa vị xã hội: Cấp độ đầu tiên: Công chúng; Cấp độ 2: Hoạt động trong nghề; Cấp độ 3: Các nhà thẩm định giá độc lập. ➔ Chức năng/địa vị xã hội: - Là nhà đầu tư; - Nhà cung cấp dịch vụ; - Là nhà trung gian, môi giới.
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG 5. NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ: (4) Thẩm định viên/theo IVSC: • Đạt trình độ chuyên môn thích hợp - từ một đơn vị đào tạo của CP; • Có kinh nghiệm và năng lực; • Hiểu biết và thông thạo các kỹ thuật định giá; • Là thành viên của một tổ chức định giá chuyên nghiệp; • Chấp hành các quy định hành nghề. Quy định này áp dụng với cả các TĐV độc lập (Exterrnal Valuer) hay TĐV nội bộ (Internal Valuer).
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG 5. NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ: (5) Đạo đức của thẩm định viên/theo IVSC: • Trung thực về nghiệp vụ, không gây ra hiểu lầm, không khuyếch trương quá mức, minh bạch về chuyên môn, tuân thủ luật pháp, chịu trách nhiệm về người dưới quyền; • Minh bạch trong vấn đề lợi ích: Không “bắt cá nhiều tay”, không tạo ra xung đột để kiếm lợi, báo cáo kịp thời các xung đột; • Biết giữ bí mật, thận trọng; • Công bằng trong hành xử, khách quan, vô tư, không thiên vị; không dàn xếp kết quả nhất là để thu phí dịch vụ, không đjnh kiến, không kết luận trên những giả thiết, không đánh giá thiếu công bằng về người khác Quy định này áp dụng với cả các TĐV độc lập (Exterrnal Valuer) hay TĐV nội bộ (Internal Valuer).
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG 5. NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ: (6) Yêu cầu về chuyên môn/theo IVSC: • Chấp hành nhiệm vụ: có nhận thức và hiểu biết rõ về nhiệm vụ; có kinh nghiệm tổ chức và triển khai; nếu làm ở nước ngoài phải có đủ hiểu biết về thị trường, ngôn gữ, luật pháp • Sự trợ giúp: Phải phù hợp với chuyên môn, được khách hàng đồng ý, phải được ghi trong báo cáo thẩm định giá; • Hiệu quả và nỗ lực trong công việc: Tích cực, nhiệt tình, thường xuyên liên hệ với khách hàng; Mọi thả thuận phải bằng văn bản, không mập mờ; chịu trách nhiệm về các dữ liệu sử dụng; các chứng cứ quan trọng phaảilưu trong hồ sơ; • Hồ sơ lưu ít nhất 5 năm. Quy định này áp dụng với cả các TĐV độc lập (Exterrnal Valuer) hay TĐV nội bộ (Internal Valuer).
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG 5. NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ: (7) NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM – quy định trong Pháp lệnh Giá: • Là nghề kinh doanh có điều kiện; • Bình đẳng trước pháp luật; • Hoạt động nghiệp vụ thẩm định phải thể hiện trong hợp đồng.
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG 5. NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ: (2) Nghề thẩm định giá ở Việt Nam – Quá trình sơ lược: • Trước năm 1966: các nhà môi giới BĐS, hoạt động đơn lẻ; • Năm 1966: Đào tạo cấp đại học tại trường KTQD avf các nước Đông Âu, Tây Âu ; • Giai đoạn 1966 – 1989: Điều hành và định giá theo cơ chế tập trung; • Giai đoạn 1990 đến nay: Theo cơ chế thị trường => Ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật: Pháp lệnh, NĐ 101, ban hành 6 bộ tiêu chuẩn, Quy định thẩm định viên, thành lập DN • Đã cấp nhiều thẻ thẩm định viên; • Đã thành lập các DN thẩm định; Hiệp hội thẩm định giá Việt Nam • Ngành dọc: Bộ Tài chính; • Tham gia thành viên tổ chức IVSC, AVA
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG 5. NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ: (8) THẨM ĐỊNH VIÊN - QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LỆNH GIÁ: • Là công dân Việt Nam; • Tốt nghiệp ĐH chuyên ngành liên quan đến TĐG; • Đã qua đào tạo vè nghiệp vụ TĐG và có chứng chỉ do CQ có thẩm quyền cấp; • Đã làm việc liên tục 3 năm thuộc chuyên ngành đào tạo;
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG 5. NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ: (9) DN thẩm định giá - quy định của PL Gía: • Có 3 TĐV chuyên nghiệp; • Nếu là hợp danh thì tất cả phải là TĐV; • Nếu là DNTN thì chủ DN phải là TĐV; • Quy định về tổ chức; • Quy định về vốn.
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG 6. CÁC TỔ CHỨC TĐG: (1) Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC - 1981) và gần đây là Hội Thẩm định giá quốc tế (WAVO) (2) Hội các nhà thẩm định giá các nước ASEAN (AVA-1967) (3) Hội các nhà thẩm định giá ÚC (AVO-1910) (4) Hội các nhà thẩm định giá Châu Âu (TEGoVA), (5) Hội các nhà thẩm định giá Bắc Mỹ (UPAV);
I. TỔNG QUAN VỀ TĐG 6. TỔ CHỨC TĐG - CHỨC NĂNG HOẠT ĐỘNG: (1) Công bố Tiêu chuẩn thẩm định giá và các bản hướng dẫn kỹ thuật; (2) Quảng bá nghề để tranh thủ sự ủng hộ; (3) Tập hợp các tổ chức và cá nhân hành nghề; (4) Tổ chức các liên kết và các trợ giúp;
II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG 1. Các thuật ngữ cơ sở 2. Nội dung các thuật ngữ cơ sở 3. Giá trị thị trường làm cơ sở cho TĐG 4. Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho TĐG
II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG CÁC HỌC THUYẾT GIÁ TRỊ 1. Học thuyết kinh tế cổ điển ở nước Anh * William Petty (1623 - 1687) Giá cả tự nhiên – tỷ lệ trao đổi do lao động, phụ thuộc W lao động; Giá cả nhân tạo là tỷ lệ trao đổi thực tế, là giá cả thị trường của hàng hoá do cung cầu quyết định; Giá cả chính trị do các yếu tố chính trị can thiệp: mua bán bắt buộc, cưỡng chế
II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG CÁC HỌC THUYẾT GIÁ TRỊ 1. Học thuyết kinh tế cổ điển ở nước Anh * A.§am.Simith (1723 - 1790) Lao ®éng s¶n xuÊt t¹o ra gi¸ trÞ, gi¸ trÞ sö dông quyÕt ®Þnh gi¸ trÞ trao ®æi. Gi¸ c¶ tù nhiªn lµ chi phÝ SX, cßn gi¸ c¶ thùc tÕ mµ qua ®ã hµng ho¸ ®îc b¸n gäi lµ gi¸ c¶ thÞ trêng, phô thuéc vµo nhiÒu yÕu tè kh¸c nh; gi¸ c¶ tù nhiªn, quan hÖ cung cÇu
II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG CÁC HỌC THUYẾT GIÁ TRỊ 1. Học thuyết kinh tế cổ điển ở nước Anh * David Ricardo (1772 - 1823) Gi¸ trÞ tuyÖt ®èi lµ sè lîng lao ®éng kÕt tinh, gi¸ trÞ trao ®æi lµ h×nh thøc vµ cã biÓu hiÖn gi¸ trÞ tuyÖt ®èi. Lao ®éng x· héi cÇn thiÕt quyÕt ®Þnh lîng gi¸ trÞ hµng ho¸, song l¹i cho r»ng, do ®iÒu kiÖn s¶n xuÊt xÊu nhÊt quyÕt ®Þnh. CÊu t¹o gi¸ trÞ hµng ho¸ bao gåm 3 bé phËn lµ: c+v+m, nhng cha ph©n tÝch ®îc sù dÞch chuyÓn “c” vµo s¶n phÈm míi diÔn ra nh thÕ nµo.
II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG CÁC HỌC THUYẾT GIÁ TRỊ 2. Trường phái kinh tế chính trị tư sản tầm thường J. Batis.Say (1767 - 1832) Giá trị được đo bằng tính hữu ích của vật phẩm: “sản xuất tạo ra tính hữu dụng và tính hữu dụng truyền giá trị cho vật phẩm”; “không phải chỉ có lao động mới tạo ra giá trị, mà cả tư bản và tự nhiên cũng tạo ra sự phục vụ cho nên cũng tham gia vào việc tạo ra giá trị”; “Sản xuất không phải là cái gì khác, mà là tạo ra sự phục vụ, và ngược lại tất cả những gì tạo ra sự phục vụ đều là sản xuất”.
II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG CÁC HỌC THUYẾT GIÁ TRỊ 2. Trường phái kinh tế chính trị tư sản tầm thường Thomas Robert Malthus (1766-1834): Giá trị do lượng lao động mua được bằng những hàng hoá đó quyết định. Lợi nhuận chỉ là khoản cộng thêm danh nghĩa vào giá cả hàng hoá mà người mua phải trả. Lý thuyết “Những người thứ ba” - những địa chủ và quí tộc thống trị và các quan chức nhà nước. Lợi nhuận của nhà tư bản thu được chủ yếu là nhờ bán hàng hoá đắt hơn cho “những người thứ ba” này.
II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG CÁC HỌC THUYẾT GIÁ TRỊ 3. Trường phái kinh tế học tiểu tư sản Sismondi (1773-1842): Lao động là nguồn gốc của của cải; có mối liên hệ giữa nhu cầu XH và thời gian lao động xã hội cần thiết để thoả mãn nhu cầu. Pi-e Giô-Dép PruĐông (1809-1865): giá trị sử dụng là hiện thân của sự dồi dào, còn giá trị trao đổi là hiện thân của sư khan hiếm => thiết lập sự trao đổi ngang giá, tức là “giá trị xác lập”.
II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG CÁC HỌC THUYẾT GIÁ TRỊ 4. K. Marx (1818 - 1883). F.Engels (1820 - 1895)
II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG CÁC HỌC THUYẾT GIÁ TRỊ 5. Trường phái tân cổ điển - Lý luận “Ích lợi giới hạn”. - Lý thuyết cung cầu và giá cả
II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG CÁC HỌC THUYẾT GIÁ TRỊ 6. Theo Marketing hiện đại * Với hoạt động trao đổi: “là mối tương quan trao đổi trên thị trường .” * Với người bán: “là khoản thu nhập người bán nhận được về từ việc tiêu thụ sản phẩm đó”. * Với người mua: “là khoản tiền phải trả cho người bán để được quyền sở hữu, sử dụng sản phẩm hay dịch vụ đó”. * Giá hình thành theo các hình thái thị trường
II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG Các phương pháp hình thành giá 1. Phương pháp chi phí: Cộng lãi vào chi phí/lợi nhuận định mức; Điểm hòa vốn 2. Phương pháp cạnh tranh: Theo đối thủ (cao, thấp, bằng); Đấu giá 3. Phương pháp so sánh thị trường 4. Phương pháp khách hàng: Giá trị cảm nhận; Giá cả mục tiêu
II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG 1. CÁC THUẬT NGỮ CƠ SỞ CỦA TĐG: (1) Chi phí (2) Thu nhập (3) Giá cả (4) Giá trị
II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG (1) Chi phí Định nghĩa: số tiền cần có để tạo ra/sản xuất ra hàng hoá hoặc dịch vụ. Đặc điểm: • Là một khái niệm liên quan đến sản xuất • Sản xuất hoàn tất thì chi phí là một phạm trù lịch sử • Giá hàng hoá trở thành chi phí đối với người mua • Chi phí là căn cứ để đo lường giá trị, là yếu tố quan trọng khi ước tính giá trị tài sản. • Chi phí hợp lý sẽ được xã hội thừa nhận là giá trị
II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG (2) Thu nhập • Định nghĩa: chỉ số tiền nhận được từ việc đầu tư khai thác tài sản sau khi trừ các chi phí. • Đặc điểm: - Thu nhập phụ thuộc vào doanh thu và chi phí; - Giá trị tài sản tỷ lệ thuận với thu nhập; - Thu nhập là cơ sở quan trọng để ước tính giá trị tài sản (vốn hoá thu nhập).
II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG (3) Giá trị • Định nghĩa: biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản có thể mang lại tại một thời điểm nhất định. • Đặc điểm: - Là khoản tiền mà tài sản mang lại cho mỗi cá nhân. - Giá trị được đo bằng tiền, - Có tính thời điểm, luôn thay đổi theo bối cảnh giao dịch. - Phân biệt theo chủ thể; - Các yếu tố quyết định giá trị.
II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG (3) Giá trị: 4 yếu tố quyết định giá trị: - Tính hữu ích; - Tính khan hiếm; - Nhu cầu; và, - Khả năng chuyển giao.
II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG (4) THUẬT NGỮ Giá cả • Định nghĩa: số tiền được yêu cầu, được đưa ra hoặc được trả cho một tài sản, hàng hoá hoặc dịch vụ vào một thời điểm nhất định. • Đặc điểm: - Giá bán là một thực tế lịch sử, có thể được công khai hoặc giữ bí mật; - Giá cả thay đổi do tác động của các yếu tố kỹ thuật, kinh tế, xã hội; - Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị. Giá cả có thể bằng, thấp hơn hoặc cao hơn giá trị của nó. ➔ Xét giá cả phải chú ý yếu tổ tiền tệ, kỹ thuật, kinh tế, tâm lý
II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG 2. GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG - CƠ SỞ CHO TĐG: Định nghĩa • a) Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế: Giá trị thị trường là số tiền ước tính của tài sản có thể sẽ được trao đổi vào ngày thẩm định giá, giữa một bên sẵn sàng bán và một bên sẵn sàng mua trong một giao dịch khách quan, sau quá trình tiếp thị thích hợp, tại đó các bên tham gia đều hành động một cách hiểu biết, thận trọng và không chịu bất cứ áp lực nào (Tiêu chuẩn 1-2005).
II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG 2. GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG - CƠ SỞ CHO TĐG: Định nghĩa • b) Hiệp hội các nhà thẩm định giá Hoa kỳ: Mức giá có khả năng xảy ra nhất của tài sản sẽ được mua bán trên thị trường cạnh tranh và mở dưới những điều kiện giao dịch công bằng vào thời điểm thẩm định giá giữa người mua sẳn sàng mua và người bán sẳn sàng bán, các bên hành động một cách thận trọng , am tường và thừa nhận giá cả không bị ảnh hưởng của những yếu tố tác động thái quá cũng như không bị ép buộc
II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG 2. GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG - CƠ SỞ CHO TĐG: Định nghĩa • c) Việt Nam: Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường (QĐ 24/2005/QĐ-BTC - Tiêu chuẩn số 01 TĐGVN 01).
II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG 2. GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG LÀM CƠ SỞ CHO TĐG - Nội dung • Giá trị ước tính; • Có khả năng cao nhất; • Điều kiện thương mại bình thường: Công khai và cạnh tranh, không có cản trở (khách quan, chủ quan); • Tại thời điểm thẩm định giá; • Người mua sẵn sàng mua; • Người bán sẵn sàng bán;
II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG 2. GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƯỜNG LÀM CƠ SỞ CHO TĐG - Định nghĩa - Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính - Dựa vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, được bán trên thị trường; hoặc, - Khi thẩm định giá tài sản trong các điều kiện: Không có trao đổi Thị trường không điển hình; hay, Thị trường không bình thường
II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG 2. GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƯỜNG LÀM CƠ SỞ CHO TĐG – các loại giá trị tài sản trong sử dụng; giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị tài sản chuyên dùng; giá trị tài sản đang hoạt động tại DN; giá trị tài sản thanh lý; giá trị tài sản bắt buộc phải bán; giá trị tài sản đặc biệt; Giá trị tài sản đầu tư; giá trị tài sản để bảo hiểm; giá trị tài sản để tính thuế; giá trị tài sản để thế chấp
II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG 2. GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƯỜNG 1) Giá trị tài sản trong sử dụng: Là giá trị của một tài sản cụ thể, dùng cho một mục đích riêng, đối với/có một người sử dụng cụ thể. Không có trao đổi: Kiểm kê, đánh giá lại Lưu ý: quan tâm đến khía cạnh tham gia, đóng góp của tài sản, không xét đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, hoặc việc bán tài sản trên thị trường.
II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG 2. GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƯỜNG 2) Giá trị tài sản có thị trường hạn chế: Là do tính đơn chiếc, do những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác làm cho tài sản này ít có khách hàng tìm mua. Lưu ý: để bán được đòi hỏi một quá trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn chi phí và thời gian hơn so với những tài sản khác.
II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG 2. GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƯỜNG 3) Giá trị tài sản chuyên dùng: Là giá trị tài sản do có tính chất đặc biệt, chỉ được sử dụng hạn hẹp cho một mục đích hoặc một đối tượng sử dụng nào đó nên có hạn chế về thị trường. Chú ý về tính so sánh.
II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG 2. GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƯỜNG 4) Giá trị tài sản đang hoạt động của doanh nghiệp: Là giá trị toàn bộ tài sản của doanh nghiệp. Giá trị của mỗi tài sản cấu thành tổng tài sản của doanh nghiệp không thể tách rời nhau và cũng không thể thẩm định trên cơ sở giá trị thị trường. Chú ý: gồm tài sản hữu hình và tài sản vô hình. Có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thị trường của tài sản.
II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG 2. GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƯỜNG 5) Giá trị thanh lý: Là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian sử dụng hữu ích của tài sản sau khi trừ chi phí thanh lý ước tính. Đặc điểm: phản ánh giá trị còn lại; Tài sản vẫn có thể được sửa chữa, hoặc hoán cải cho mục đích sử dụng mới hoặc có thể cung cấp những bộ phận linh kiện rời cho những tài sản khác còn hoạt động.
II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG 2. GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƯỜNG • 6) Giá trị tài sản bắt buộc phải bán: số tiền thu về từ bán tài sản trong điều kiện Thời gian giao dịch để bán quá ngắn so với bình thường. Người bán thường chưa sẵn sàng bán hoặc Người bán không tự nguyện.
II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG 2. GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƯỜNG • 7) Giá trị đặc biệt: Là giá trị vượt cao hơn giá trị thị trường hình thành do sự sự kết hợp (liên kết) về mặt vật chất, chức năng hoặc kinh tế của một tài sản với các tài sản khác • Lưu ý: Được hình thành do vị trí, tính chất đặc biệt của tài sản, hoặc tình huống đặc biệt trên thị trường, cũng có thể hình thành do yếu tố tâm lý.
II. CƠ SỞ GIÁ TRỊ CỦA TĐG 2. GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƯỜNG LÀM CƠ SỞ CHO TĐG – các loại • 8) Giá trị đầu tư: Là giá trị của một tài sản đối với một hoặc một nhóm nhà đầu tư nào đó theo những mục tiêu đầu tư đã xác định. • Lưu ý: Mang tính chủ quan; có thể cao hoặc thấp hơn giá trị thị trường. • 9) Giá trị bảo hiểm: Là giá trị của tài sản được quy định trong hợp đồng hoặc điểu khoản bảo hiểm. • 10) Giá trị để tính thuế: Là giá trị dựa trên các quy định của luật pháp liên quan đến việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp. • 11) Giá trị thế chấp: Giá trị thế chấp của tài sản để cho vay là sự ước tính giá trị có tính đến khả năng thị trường tương lai của tài sản.
SO SÁNH GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG VỚI GIÁ TRỊ PHI THỊ TRƯỜNG giá trị thị trường giá trị Phi thị trường 1. Nguồn đa dạng, phong phú Hạn chế, một chiều thông tin, dữ liệu 2. Căn cứ Khách quan thị trường Chủ quan cảm tính 3. Phương So sánh giá bán, chi phí, chiết Chi phí thay thế khấu hao pháp khấu dòng thu nhập, lợi nhuận, 4. Độ tin cậy, Cao Không cao chính xác 5. Đối tượng - Mọi loại tài sản hàng hoá, trừ -Tài sản chuyên dụng, giá trị phi áp dụng TS chuyên dùng vật thể - MĐ tđg mang yếu tố chính sách (bảo hiểm, thuế, thu h?i, d?n bự)
III. CÁC NGUYÊN TẮC CỦA TĐG Các nguyên tắc thẩm định giá căn bản • Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất • Nguyên tắc thay thế • Nguyên tắc dự báo • Nguyên tắc cung - cầu • Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai • Nguyên tắc phù hợp • Nguyên tắc đóng góp Các nguyên tắc khác: nguyên tắc cạnh tranh, tuân thủ
III. CÁC NGUYÊN TẮC CỦA TĐG 1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất - Khái niệm: - Sử dụng cao nhất và tốt nhất tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội cụ thể và cho phép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính. Nói cách khác, - Sử dụng cao nhất và tốt nhất là cách sử dụng tốt nhất một tài sản có thể thực hiện được về mặt vật chất, pháp luật, tài chính để mang lại giá trị cao nhất cho tài sản. Khái niệm sử dụng cao nhất và tốt nhất là một phần cơ bản không thể thiếu được của sự ước tính giá trị thị trường, và do đó là của TĐG.
III. CÁC NGUYÊN TẮC CỦA TĐG 1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất - Đánh giá việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản - Phải được pháp luật chấp nhận; - Về vật chất, việc sử dụng hiện tại là tối ưu; - Tính cho mục đích sử dụng trong tương lai; - Khi có nhiều loại sử dụng cao nhất và tốt nhất tiềm năng, thì tính PA tối ưu; => Yêu cầu: Không dựa trên sử dụng hiện hành.
III. CÁC NGUYÊN TẮC CỦA TĐG 2. Nguyên tắc thay thế - Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và cùng một thời điểm. Nói cách khác: Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. - Yêu cầu nhận thức: giá trị của một tài sản có thể được đo bằng chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản có tính hữu ích tương tự. - Vận dụng: Trường hợp đặc biệt do yêu cầu thời gian, những bất lợi và rủi ro.
III. CÁC NGUYÊN TẮC CỦA TĐG 3. Nguyên tắc dự báo - Khái niệm: Trong thẩm định giá, cần dự báo trước các tình huống về kinh tế, chính trị, môi trường, có thể xảy ra trong tương lai - Nguyên nhân: thẩm định giá luôn dựa trên triển vọng tương lai hơn là sự thực hiện trong quá khứ - Yêu cầu: Chỉ tính các tình huống tác động đến lợi ích dự kiến do thay đổi kinh doanh/lợi nhuận liên quan tới bất động sản.
III. CÁC NGUYÊN TẮC CỦA TĐG 4. Nguyên tắc cung - cầu • Nguyên tắc: Giá/giá trị của một tài sản được xác định bởi quan hệ cung - cầu và cũng tác động đến cung - cầu. • Yêu cầu: Tính đến vận động của các lực lượng thị trường => cung - cầu Chú ý: Sức mua/tổng cầu, chính sách, tâm lý
III. CÁC NGUYÊN TẮC CỦA TĐG 5. Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai - Tiếp cận định nghĩa: Giá trị của tài sản có thể/được xác định bằng các lợi tương lai. - Nội dung: Ước tính giá trị của tài sản dựa trên các lợi ích dự kiến từ quyền sử dụng tài sản - Yêu cầu: Ước đoán chính xác/khó.
III. CÁC NGUYÊN TẮC CỦA TĐG 6. Nguyên tắc đóng góp - Tiếp cận: Mỗi tài sản đều có nhiều bộ phận; tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản do đóng góp của các bộ phận tài sản. - Vai trò: Dùng để xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản. - Yêu cầu: chỉ tính đến các chi phí có đóng góp cho tạo thu nhập.
III. CÁC NGUYÊN TẮC CỦA TĐG 7. Nguyên tắc phù hợp - Tiếp cận: Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất; - Yêu cầu: Xác định mức độ phù hợp với môi trường khi xác định sử dụng tài sản cao nhất và tốt nhất/có hiệu quả nhất. => Chú ý: Tính đồng bộ nội tại
III. CÁC NGUYÊN TẮC KHÁC CỦA TĐG 8. Nguyên tắc thu nhập tăng, giảm Doanh thu tăng không cùng hướng lợi nhuận: Đầu tư - hệ số ICOR; Tiêu dùng cận biện - lợi ích cận biên, BĐS ➔ Sử dụng tốt nhất phải có giới hạn. 9. Nguyên tắc cạnh tranh - Mô hình Michael Porter: Trực tiếp, thay thế, cung ứng, tiêu thụ. - Lợi nhuận cao => cạnh tranh càng mạnh; - Cạnh tranh => giảm giá, giảm P;
III. CÁC NGUYÊN TẮC KHÁC CỦA TĐG 10. Nguyên tắc cân bằng - Cân bằng để tối ưu hiệu quả; - Cân bằng hiện tại – tương lai; - Cân bằng – xung quanh. 11. Nguyên tắc phân phối thu nhập: Vốn - Lao động - Quản lý 12. Nguyên tắc tuân thủ
IV. TOÁN HỌC ỨNG DỤNG TRONG TĐG 1. Lãi đơn: Lợi tức trả cho nhà đầu tư hàng năm và không tích lũy vào vốn để đầu tư tiếp 2. Lãi kép: Là khoản lãi phát sinh từ lợi tức hàng năm được tích lũy vào vốn để đầu tư tiếp 3. Tỷ suất đơn: Giá trị hiện tại và giá trị tương lai; có hay vĩnh viễn 4. Tỷ suất đôi: Việc dùng cả tỷ suất lợi tức và cả tỷ suất tích lũy để tính giá trị tài sản.
V. CÁC PHƯƠNG PHÁP TĐG I. Ba cách tiếp cận cơ bản II. Các phương pháp thẩm định giá
V. CÁC PHƯƠNG PHÁP TĐG I. Ba cách tiếp cận cơ bản: Thứ nhất, tiếp cận giá bán Thứ hai, tiếp cận chi phí Thứ ba, tiếp cận thu nhập
V. CÁC PHƯƠNG PHÁP TĐG I. Ba cách tiếp cận cơ bản: Tiếp cận thứ nhất, tiếp cận giá bán - Cơ sở giá trị thị trường: So sánh về tài sản và các yếu tố thị trường - Cơ sở giá trị phi thị trường: Có thẻ mua cao hơn hoặc thấp hơn/Giá trị người mua đặc biệt
V. CÁC PHƯƠNG PHÁP TĐG I. Ba cách tiếp cận cơ bản: Tiếp cận thứ hai - tiếp cận chi phí - Cơ sở giá trị thị trường: Tài sản có thể được chế tạo giống gốc hoặc hữu dụng tương đương - Cơ sở giá trị phi thị trường: Không thể mua trên thị trường do hạn chế
V. CÁC PHƯƠNG PHÁP TĐG I. Ba cách tiếp cận cơ bản: Tiếp cận thứ ba - tiếp cận thu nhập - Cơ sở giá trị thị trường: Có thể suy giá cả từ thu nhập do TS mạng lại - Cơ sở giá trị phi thị trường: Tập trung vào ước đoán tỷ suất lợi tức phi thị trường và riêng có; ít chú ý đến các nhân tố giá trị thị trường
V. CÁC PHƯƠNG PHÁP TĐG Các yếu tố liên quan đến việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá: • Đặc điểm kỹ thuật của tài sản • Mục đích của thẩm định giá. • Mức độ tin cậy của các thông tin, và • Khả năng sử dụng các tài liệu.
V. CÁC PHƯƠNG PHÁP TĐG 1. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH THỊ TRƯỜNG a) Khái niệm: Sử dụng các số liệu giao dịch của tài sản tương tự để ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định. Có nhiều cách gọi khác nhau của phương pháp này như: phương pháp so sánh giá bán, phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp so sánh thị trường, phương pháp so sánh giao dịch thị trường . b) Cơ sở của phương pháp: Giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá có quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường.
V. CÁC PHƯƠNG PHÁP TĐG 1. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH THỊ TRƯỜNG c) Nguyên tắc ứng dụng - Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn số tiền mua một tài sản tương tự có cùng sự hữu ích. - Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản phải dựa trên cơ sở có sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của tài sản
V. CÁC PHƯƠNG PHÁP TĐG 1. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH THỊ TRƯỜNG d) Điều kiện thực hiện 1) Phải thu thập được những thông tin liên quan của các tài sản tương tự được mua bán trên thị trường 2) Phải so sánh được với tài sản thẩm định giá. 2) Chất lượng thông tin cao: phù hợp, chính xác, kiểm tra được. 3) Thị trường phải ổn định.
V. CÁC PHƯƠNG PHÁP TĐG 1. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH THỊ TRƯỜNG e) Các bước tiến hành • Tìm tài sản tương tự có thể so sánh (thời gian và vật chất, các yếu tố thị trường) • Lựa chọn khoảng từ 3 đến 6 tài sản sau khi xem xét kỹ các thông tin • Phân tích thông tin • Thực hiện các điều chỉnh • Ước tính giá trị tài sản cần thẩm định giá
V. CÁC PHƯƠNG PHÁP TĐG 1. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH THỊ TRƯỜNG f) Công thức tính: Không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch mua bán trên thị trường g) Ứng dụng trong thực tiễn: Áp dụng đối với những tài sản có tính đồng nhất cao.
V. CÁC PHƯƠNG PHÁP TĐG 1. PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH THỊ TRƯỜNG h) Ưu nhược điểm • Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường. • Nhược điểm: Bắt buộc phải có thông tin; khó tìm được thông tin thị trường giống với tài sản thẩm định giá về vật chất và thời gian.
V. CÁC PHƯƠNG PHÁP TĐG 2. PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ a) Khái niệm: Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại hoặc chi phí thay thế tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá. b) Cơ sở của phương pháp: Người mua không bao giờ trả giá cao hơn so với chi phí để tạo ra (hoặc sở hữu) một tài sản có lợi ích tương tự. c) Nguyên tắc ứng dụng: Nguyên tắc thay thế và Nguyên tắc đóng góp
V. CÁC PHƯƠNG PHÁP TĐG 2. PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ d.1) Các bước tiến hành với bất động sản - Ước tính giá trị của miếng đất với giả định là đất trống. - Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất - Ước tính giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng trên đất. - Khấu trừ giá trị hao mòn tích lũy vào chi phí xây dựng công trình trên đất và cộng với giá trị đất trống. Công thức tính: Giá trị ước tính của bất động sản thẩm định = Giá trị ước tính của lô đất + Chi phí tái tạo hay chi phí thay thế công trình xây dựng trên đất – Giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng
V. CÁC PHƯƠNG PHÁP TĐG 2. PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ d.2) Các bước tiến hành với Máy, thiết bị - Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để sản xuất và đưa máy, thiết bị vào sử dụng. - Ước tính giá trị hao mòn tích lũy phù hợp. - Khấu trừ giá trị hao mòn tích lũy vào chi phí thay thế máy, thiết bị. Công thức tính: Giá trị ước tính của máy, thiết bị = Chi phí tái tạo hay thay thế máy, thiết bị – Giá trị hao mòn tích lũy (do hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình).
V. CÁC PHƯƠNG PHÁP TĐG 2. PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ f) Ứng dụng trong thực tiễn Thẩm định giá những tài đặc biệt, chuyên dùng, không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh thị trường . Kiểm tra các phương pháp thẩm định giá khác. Là phương pháp của người đấu thầu và kiểm tra đấu thầu.
V. CÁC PHƯƠNG PHÁP TĐG 3. PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP a) Khái niệm: Là phương pháp ước tính giá trị của một tài sản bằng cách hiện giá các khoản thu nhập ròng ước tính trong tương lai do tài sản mang lại thành giá trị vốn thời điểm hiện tại. b) Cơ sở của phương pháp: Giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản; và dựa trên những giả thiết sau: (i) Thu nhập là vĩnh viễn và (ii) Rủi ro của thu nhập có thể có trong tương lai là cố định.
V. CÁC PHƯƠNG PHÁP TĐG 3. PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP c) Nguyên tắc ứng dụng: (1) Sử dụng cao nhất và tốt nhất; (2) Cung cầu; (3) Lợi ích tương lai e) Điều kiện thực hiện: Áp dụng đối với tài sản có khả năng mang lại thu nhập trong tương lai.
V. CÁC PHƯƠNG PHÁP TĐG 3. PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP g) Các bước tiến hành (1) Ước tính doanh thu trung bình hàng năm của tài sản có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến doanh thu. (2) Ước tính các khoản chi phí tạo ra doanh thu (bao gồm cả các khoản thuế phải nộp, ) để trừ khỏi doanh thu hàng năm. (3) Ước tính thu nhập ròng hàng năm = Doanh thu hàng năm – Chi phí phát sinh hàng năm. (4) Tính tỷ suất vốn hoá: dựa vào phân tích doanh số bán những tài sản tương tự giao dịch trên thị trường. (5) Áp dụng công thức chuyển hoá vốn để tính giá trị của tài sản.
V. CÁC PHƯƠNG PHÁP TĐG 3. PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP h) Công thức tính Giá trị hiện tại của tài sản = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hóa Cần phải phân tích tài liệu giao dịch trên thị trường để tìm ra tỷ suất vốn hoá thích hợp. Việc lựa chọn tỷ suất vốn hoá dựa trên cơ sở xem xét các yêu tố sau: (1) Rủi ro; (2) Lạm phát/giảm phát; (3) Tỷ suất hoàn vốn đối với các loại hình đầu tư thay thế; (4) Tỷ suất hoàn vốn trong quá khứ đối với những loại hình tài sản có thể so sánh; (5) Cung cầu về quỹ đầu tư; (6) Thu
V. CÁC PHƯƠNG PHÁP TĐG 3. PHƯƠNG PHÁP VỐN HÓA THU NHẬP i) Ứng dụng trong thực tiễn: Áp dụng đối với những tài sản có khả năng mang lại thu nhập hoặc thuộc dạng đầu tư. j) Ưu, nhược điểm Ưu điểm: Đơn giản, dễ sử dụng. Rất khoa học. Nhược điểm: Xác định tỷ suất vốn hoá chính xác là phức tạp.
V. CÁC PHƯƠNG PHÁP TĐG 4. Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) (1) Khái niệm: Ước đoán giá trị TS bằng cách chiết khấu các khoản thu, chi trong tương lai về thời điểm hiện tại, tính đến các biến động thị trường: Lạm phát, thu nhập (2) Nguyên tắc ứng dụng: Các nguyên tắc và số liệu thị trường; (3) Trường hợp áp dụng: Minh bạch thị trường và đầy đủ số liệu.
V. CÁC PHƯƠNG PHÁP TĐG 4. Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) (4) Các bước tiến hành: – Bước 1: Dự đoán các dòng tiền. – Bước 2: Xác định được tỷ lệ chiết khấu. – Bước 3: Ước tính tổng số chi phí, thu nhập. – Bước 4: Kết loạn. (5) Ưu, nhược điểm. - Ưu điểm: - Nhược điểm: .
V. CÁC PHƯƠNG PHÁP TĐG 5. Phương pháp thặng dư (1) Khái niệm: giá trị hiện tại của TS là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó. (2) Nguyên tắc ứng dụng: Dựa trên nguyên tắc “đóng góp” và nguyên tắc “dự kiến dòng lợi ích tương lai”; (3) Trường hợp áp dụng: những TS có tiềm năng phát triển. Không áp dụng được các PP khác. (4) Các bước tiến hành – Bước 1: Xác định phương án sử dụng hiệu quả nhất của BĐS. – Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển. – Bước 3: Ước tính tổng số chi phí phát triển. – Bước 4: trừ đi tổng chi phí phát triển ra giá trị dành cho đất. (5) Ưu, nhược điểm. - Ưu điểm: Thích hợp để đa ra mức giá khi tham gia đấu giá; Tư vấn chi phí xây dựng tối đa và tiền bán/cho thuê tối thiểu - Nhược điểm: Khó xác định sử dụng tốt nhất; ước tính có thể bị thay đổi do điều kiện của thị trường; không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền.
V. CÁC PHƯƠNG PHÁP TĐG 5. Phương pháp thặng dư (1) Khái niệm: giá trị hiện tại của TS là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó. (2) Nguyên tắc ứng dụng: Dựa trên nguyên tắc “đóng góp” và nguyên tắc “dự kiến dòng lợi ích tương lai”; (3) Trường hợp áp dụng: những TS có tiềm năng phát triển. Không áp dụng được các PP khác. (4) Các bước tiến hành – Bước 1: Xác định phương án sử dụng hiệu quả nhất của BĐS. – Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển. – Bước 3: Ước tính tổng số chi phí phát triển. – Bước 4: trừ đi tổng chi phí phát triển ra giá trị dành cho đất. (5) Ưu, nhược điểm. - Ưu điểm: Thích hợp để đưa ra mức giá khi tham gia đấu giá; Tư vấn chi phí xây dựng tối đa và tiền bán/cho thuê tối thiểu - Nhược điểm: Khó xác định sử dụng tốt nhất; ước tính có thể bị thay đổi do điều kiện của thị trường; không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền.
V. CÁC PHƯƠNG PHÁP TĐG 6. Phương pháp lợi nhuận 1) Cơ sở lý luận: giả thiết giá trị của tài sản có liên quan đến lợi nhuận do tài sản đó mang lại: nếu một tài sản mang lại lợi nhuận cao, chứng tỏ tài sản đó có giá trị hơn so với một tài sản không mang lại lợi nhuận hoặc lợi nhuận thấp. 2) Nguyên tắc ứng dụng: Chủ yếu trên nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai: 3) Các bước tiến hành: - Ước tính tổng các thu nhập; - Trừ đi những chi phí liên quan đến việc tạo ra thu nhập; - Trừ khoản thu hồi vốn và lãi trên vốn của người sử dụng; - Trừ tiền thưởng công cho nhà kinh doanh; - Vốn hoá rút để tính ra giá trị thị trường của tài sản. 4) Các trường hợp áp dụng: việc so sánh với gặp khó khăn và giá trị phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản. 5) Ưu, nhược điểm: - Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng để định giá đối với những tài sản hoạt động tạo ra lợi nhuận. - Yêu cầu cao về kiến thức kinh doanh để ước đoán và phân tích.
V. QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ • Khái niệm: Các bước đi cần thiết, phải làm để đi tới một báo cáo thẩm định giá đúng đắn • Sự cần thiết: Vì sao phải tiêu chuẩn hoá quy trình thẩm định giá? a) Ngăn ngừa và giảm thiểu rủi ro nghề nghiệp b) Nâng cao chất lượng thẩm định. c) Nâng cao lòng tin của công chúng. d) Nâng cao tính cạnh tranh, hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp.
YÊU CẦU ĐỐI VỚI QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ • Tính thống nhất trong hệ thống Tiêu chuẩn TĐGVN • Tính bao quát: - Mọi loại hình tài sản - Các phương pháp TĐG - Phù hợp thông lệ các nước
QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ 06 BƯỚC Bước 1: Xác định tổng quát khách hàng, tài sản thẩm định giá. Bước 2: Xây dựng kế hoạch. Bước 3: Khảo sát thực địa, thu thập thông tin Bước 4: phân tích thông tin. Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá Bước 6: Báo cáo, chứng thư thẩm định giá.
Bước 1: Xác định tổng quát khách hàng thẩm định giá và loại hình giá trị a. Khách hàng thẩm định giá b. Mục đích thẩm định giá của khách hàng: cổ phần hoá, cho thuê, nộp thuế, bảo hiểm, thế chấp, góp vốn, chuyển quyền sở hữu c. Đối tượng thẩm định giá: doanh nghiệp, bất động sản (đất đai, công trình kiến trúc), động sản, quyền tài sản, tài sản sở hữu trí tuệ d. Bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá ( lưu ý: NSNN là bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định. e. Giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường. f. Những điều kiện ràng buộc trong quá trình thẩm định. g. Những xung đột lợi ích có thể xảy ra. h. Thời điểm thẩm định giá (Bước 1 là bước điều tra sơ bộ khách hàng, trước khi GĐDN và thẩm định viên quyết định có nhận tiến hành TĐG hay từ chối)
Khách hàng và mục đích thẩm định giá trị tài sản của khách hàng • Vì sao phải xác định khách hàng là ai? Trách nhiệm kinh tế, pháp lý nảy sinh đối với GĐDN & TĐV khi hành nghề • Mục đích thẩm định giá trị của khách hàng: cách thức khách hàng sẽ khai thác thông tin được cung cấp về giá trị tài sản vì mục đích gì? • Tài sản của ai? • Thông tin về giá trị tài sản của ai • Thông tin về giá trị tài sản là cơ sở khách hàng ra quyết định về tài sản trong tương lai mà quyết định đó có một phần ràng buộc trách nhiệm và nghĩa vụ của TĐV và GĐ DN • Bên thứ 3 liên quan đến quyết định về tài sản mà quyết định đó sử dụng kết quả thẩm định giá làm căn cứ
Bước 1.d - Những điều kiện ràng buộc trong quá trình thẩm định. TĐV phải đưa ra những ràng buộc, hạn chế về: - Quyền, nghĩa vụ của thẩm định viên khi tiến hành thẩm định. - Quyền, nghĩa vụ của khách hàng khi tiến hành thẩm định - Yêu cầu, mục đích, phạm vi sử dụng kết quả thẩm định. - Những hạn chế (nếu có) về nguồn dữ liệu, tính pháp lý, khuôn khổ pháp lý có ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá - Những ràng buộc/ hạn chế nói trên phải dựa trên cơ sở có sự đồng ý (bằng văn bản) của khách hàng. (ví dụ ĐK ràng buộc của Công ty Frank Knight)
Bước 2: Xây dựng kế hoạch thẩm định giá * Là bước nối tiếp khi đã làm rõ bước 1 * Kế hoạch TĐG phụ thuộc 3 yếu tố: - Phạm vi công việc - Mục địch khách hàng - Loại tài sản
Bước 2: Xây dựng kế hoạch thẩm định giá a. Xác định nguồn dữ liệu liên quan, b. Bảo đảm tài liệu thu thập là tin cậy, được kiểm chứng c. Xây dựng tiến độ: - Thu thập số liệu, xác định nguồn - Khảo sát thực địa - Làm việc với các cơ quan liên quan - Nghiên cứu, tính toán, phân tích - Viết báo cáo sơ bộ và Báo cáo hoàn chỉnh d. Dự trù kinh phí (mỗi bước). e. Ph©n c«ng nh©n sù – (hình thành nhóm công tác). g. Đánh giá rủi ro và XL biện pháp ngăn ngừa rñi ro.
Bước 3: Khảo sát thực địa, thu thập thông tin 1. Mô tả những đặc điểm tự nhiên của bất động sản: so sánh số liệu bất động sản với những số liệu chuẩn ghi trong sổ đăng ký địa bạ, hồ sơ bất động sản, bản đồ quy hoạch v.v 2. Tiến hành khảo sát thực địa để khẳng định số liệu về vị trí, số lô, diện tích đất, kiến trúc nhà, số tầng, diện tích và mục đích sử dụng của từng tầng là đúng với sổ sánh đăng ký? Thẩm định viên cũng phải nắm chắc từng bộ phận của bất động sản, sự sai khác giữa số liệu trong sổ sách với khảo sát thực địa? 3. - Gianh giới giữa thẩm định viên về giá và thẩm định viên kỹ thuật (Việt Nam so với Thái lan) – Rủi ro nghề nghiệp? 4. (Singapo: trong chừng mực quan sát được ) 5. Mô tả quyền sở hữu chủ, quyền và những lợi ích liên quan đến bất động sản. Để làm được việc này, thẩm định viên cần tiến hành phân loại so sánh loại hạng của bất động sản (tổng thể và từng hạng mục bất động sản) với sổ sách đăng ký, xác định rõ nguồn gốc, quyền sở hữu và quyền lợi liên quan đến bất động sản. 6. Gianh giới giữa thẩm định viên về giá và thẩm định viên về tính pháp lý tài sản (Việt Nam so với Thái lan) – Rủi ro nghề nghiệp?
Bước 3.1 Khảo sát thực địa A. một nội dung bắt buộc trong quy trình B. Người khảo sat: TĐV, trợ lý C. Đối víi bÊt ®éng sản, thÈm ®Þnh viªn khảo s¸t vµ thu thËp sè liÖu vÒ • VÞ trÝ thùc tÕ cña bÊt ®éng sản. • So s¸nh víi vÞ trÝ trªn bản ®å ®Þa chÝnh. • Chi tiÕt bªn ngoµi vµ bªn trong bÊt ®éng sản, bao gåm: • diÖn tÝch ®Êt vµ c«ng trinh kiÕn tróc; khung cảnh xung quanh, c¬ së h¹ tÇng (cÊp vµ tho¸t níc, viÔn th«ng, ®iÖn, ®êng), lo¹i kiÕn tróc, môc ®Ých sö dông hiÖn t¹i, tuæi ®êi, tình tr¹ng duy tu, söa chữa • + Đèi víi c«ng trinh x©y dùng dë dang, thÈm ®Þnh viªn phải kÕt hîp khảo s¸t thùc ®Þa víi b¸o c¸o cña chñ ®Çu t, nhµ thÇu ®ang x©y dùng c«ng trinh. D. Đặc điểm pháp lý của bÊt ®éng sản (quyền tài sản) • Tinh pháp lý của BĐS khi tham gia giao dịch dân sự • Tài sản thực <> Tái sản vật chất • Quyền sử dụng tòan bộ/một phần • Thực tế BĐS của VN • B) Đèi víi m¸y mãc thiÕt bÞ, d©y chuyÒn c«ng nghÖ: phải khảo s¸t vµ thu thËp sè liÖu vÒ: • + TÝnh năng kü thuËt (c«ng suÊt, năng suÊt, c«ng dông) vÞ trÝ, ®Æc ®iÓm, quy m«, kÝch thíc, ®é míi, cò cña tµi sản cÇn thÈm ®Þnh gi¸ vµ c¸c tµi sản so s¸nh. • + Hồ sơ thể hiện vị tri pháp lý của tài sản
Bước 4: phân tích thông tin 1. Phân tích thị trường 2. Phân tích khả năng sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản (ngay cả thẩm định giá tài sản đơn giản nhất cũng phải dựa trên hiểu biết chắc chắn về tính phổ biến thị trường đang diễn ra và khả năng sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản) 1. Phân tích thị trường • Tác dụng của Phân tích thị trường: • Ap dụng PPháp chi phí: cung cấp cho tđv thông tin về chi phí xây dưng (thị trường VLXD, nội thất), khấu hao • Ap dụng PPháp so sánh: giúp tđv xác đinh TS cạnh tranh và mức độ so sánh với TS cần thẩm định giá – hệ số Điều chỉnh • Ap dụng PPhápvốn hóa thu nhập: thu nhập, lãi suất tương lai 2. Phân tích khả năng sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá - Áp dụng phương pháp thẩm định giá đã chọn. - TÍNH TOÁN, SO SÁNH, điều chỉnh tìm ra các mức giá chỉ dẫn Phương pháp thẩm định giá đưa ra phải phù hợp với đối tượng tài sản thẩm định. 1. Áp dụng phương pháp thẩm định giá đã lựa chọn • Phương pháp so sánh giá bán trực tiếp • Phương pháp chi phí • Phương pháp vốn hoá dòng thu nhập • Phương pháp loại trừ (Residual). • Phương pháp tài sản. • Phân tích mức độ phù hợp hay không phù hợp của Phph lựa chọn với • Đặc điểm tài sản • Mục đích TĐG
TÍNH TOÁN, SO SÁNH, điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn tìm ra giá trị cuối cùng tài sản • Áp dụng nhiều • Phương pháp so sánh phương pháp thẩm trực tiếp định giá cho cùng một • 3-5 tài sản tương tự tài sản • Xác định các yếu tố so sánh • Bình quân quyền số • Lập bảng các yếu tố so • Khoa học và nghệ sánh thuật • Hệ số điều chỉnh • BQ quyền số
Bước 6: Xây dựng Báo cáo, chứng thư thẩm định giá. • Những nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá (theo TĐGVN-03 theo QĐ 24-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)
CHÚC KHOÁ HỌC THÀNH CÔNG!