›

Nghiệp vụ ngân hàng - Thị trường bất động sản

ppt 109 trang nguyendu 4860
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Nghiệp vụ ngân hàng - Thị trường bất động sản", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pptnghiep_vu_ngan_hang_thi_truong_bat_dong_san.ppt

Nội dung text: Nghiệp vụ ngân hàng - Thị trường bất động sản

  1. Thị trường bất động sản
  2. Các nội dung chính I. Tổng quan thị trường bất động sản II. Phân loại thị trường bất động sản III. Các yếu tố của thị trường bất động sản IV. Xu hướng phát triển thị trường bất động sản V. Vai trò của nhà nước đối với thị trường bất động sản VI. Giá trị và giá cả bất động sản VII. Tình hình thị trường bất động sản năm 2007 và đầu năm 2008
  3. I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.1.1. Khái niệm về bất động sản • Theo Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì Bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai; nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. • Theo tiêu chuẩn thẩm sản giá quốc tế 2005 thì bất động sản được sản nghĩa đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất.
  4. I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.1.2. Khái niệm liên quan khác: • + Bản đồ hiện trạng sử dụng đất: là bán đồ thể hiện sự phân bố các loại đất tại một thời điểm xác sản, được lập theo đơn vị hành chính. • + Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bán đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bố các loại đất tại thời điểm cuốt kỳ quy hoạch. • + Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản (theo luật dân sự 2005) • + Quyền sản đoạt; Là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. • + Quyền chiếm hữu: Quyền nắm giữ, quản lý tài sản
  5. I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.I.3. Thuộc tính - Tính bất động: Đất đai là hàng hoá đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến một nơi họ muốn, đến một nơi mà họ đang sinh sống. Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản, vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều đó đã tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận nhau.
  6. I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.I.3. Thuộc tính - Tính không đồng nhất: Mỗi người sinh ra trên trái đất đều cần có một chỗ ở, đất ở gắn liển đến đời sống con người như thế nào, có ảnh hưởng đến quan điểm và cách nhìn vào vấn đề của mỗi đối tượng mua, kể cả nhu cầu của họ nữa. Trong thời kỳ bao cấp cũng như trong thời kỳ mới, phát triển nền kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó thẻ tìm kiếm được 2 tài sản giống hoàn toàn mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm , chính vì vậy giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản.
  7. I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.I.3. Thuộc tính - Tính khan hiếm: diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên. Theo tổng cục thống kê tổng diện tích đất trong cả nước là 329.314,5 km2 và mật độ dân số là 253 người/km2.
  8. I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.I.3. Thuộc tính - Tính bền vững đời sống kinh tế dài: Bất động sản bao gồm cả đất đai và các công trình trên đất, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được. Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó cũng vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó mang tính bền vững.
  9. I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.1.4. Đặc trưng của bất động sản: Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: • Nhìn chung cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau: • Tổng cung toàn bộ về đất đai và cố định ở đây muốn đề cập đến vấn đề quỹ đất luôn luôn không thay đổi. • Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn.
  10. I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.1.4. Đặc trưng của bất động sản: Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao • Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao. • Giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua “cò” như hiện nay nên phải trả thêm chi phí cho những người môi giới
  11. I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.1.4. Đặc trưng của bất động sản: Sự can thịệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ: • Chính vì bất động sản có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản vì vậy bất động sản chịu sự can thịệp trực tiếp của Nhà nước.
  12. I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.1.4. Đặc trưng của bất động sản: Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt • Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn, do đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. Trong nhiều trường hợp đôi khi chủ sở hữu có một bất động sản nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp không thể cắt một miếng để bán và có tiền mặt ngay được mà phải kéo dài nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội.
  13. I. Tổng quan thị trường bất động sản I.1. Bất động sản I.1.4. Đặc trưng của bất động sản: Độ “hút” của BĐS thể hiện biểu hiện hữu hình dưới dạng khác nhau như: • Lợi tức là lợi ích cơ bản của rất nhiều loại dự án. • Những kỳ vọng lượng hóa do biến động của XH và nền KT. • Lợi ích tài chính dự tính (chi phí cơ hội hiện khi đầu tư). • Khả năng tự kiểm soát đầu tư (quyền từ chủ cá nhân) • Sự tương tác an toàn trong hoạt động đầu tư BĐS với các biến số giá cả và lạm phát. • BĐS vẫn được coi là tài sản cố định, không có khấu hao hữu hình. • BĐS được coi là hạng mục quan trọng trong “giỏ hàng hóa” của các “tay săn lợi nhuận” trên thị trường đầu tư.
  14. I. Tổng quan thị trường bất động sản I.2. Khái niệm về thị trường bất động sản ThÞ trêng B§S cã thÓ ®îc ®Þnh nghÜa lµ n¬i hµng ho¸ vµ dÞch vô B§S ®îc trao ®æi – n¬i mµ c¬ chÕ ®îc ¶nh hëng bëi mong muèn cña nh÷ng ngêi tham gia trªn thÞ trêng còng nh nh÷ng can thiÖp cña chÝnh phñ vµ hÖ thèng chÝnh trÞ vµo thÞ trêng.
  15. I. Tổng quan thị trường bất động sản I.3. Đặc điểm của thị trường bất động sản - ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ mét thÞ trêng kÐm hoµn h¶o (th«ng tin bÊt ®èi xøng, ph¶n øng chËm ) - Giao dÞch trong thÞ trêng bÊt ®éng s¶n rÊt phøc t¹p - Sù khan hiÕm ngµy cµng cao cña ®Êt ®ai - ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n chi phèi m¹nh mÏ mét trong nh÷ng yÕu tè ®Çu vµo quan träng nhÊt cña c¸c ngµnh s¶n xuÊt kinh doanh - ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n dÔ bÞ ph©n khóc - ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n rÊt nh¹y c¶m
  16. II. Phân loại thị trường bất động sản II.1. Các phân mảng của thị trường bất động sản theo phân loại - ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n, vÒ c¬ b¶n ®îc chia thµnh hai ph©n nhãm lín: + ThÞ trêng tµi s¶n + ThÞ trêng kh«ng gian x©y dùng. - ThÞ trêng tµi s¶n ®îc chia thµnh: + ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n ®Ó ë + ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n kh«ng ®Ó ë
  17. II. Phân loại thị trường bất động sản II.1. Các phân mảng của thị trường bất động sản theo phân loại Bất động sản để ở - Thị trường đất đô thị: Tiền thuê và giá - Thị trường nhà đô thị: Cơ cấu đặc trưng và mật độ • Thị trường nhà chung cư: Hộ gia đình, giá và tài chính • Thị trường quản lý nhà ở: Di chuyển, bán và cho thuê
  18. II. Phân loại thị trường bất động sản II.1. Các phân mảng của thị trường bất động sản theo phân loại • ThÞ trêng ®Ó ë ®« thÞ ®îc ph©n nhá h¬n thµnh thÞ tr- êng nhµ ë, chung c vµ thÞ trêng qu¶n lý nhµ. • ThÞ trêng tµi s¶n kh«ng ®Ó ë ®îc chia thµnh thÞ trêng ®Þa ®iÓm ph¸t triÓn s¶n xuÊt, thÞ trêng v¨n phßng cho thuª. • ThÞ trêng kh«ng gian x©y dùng bao gåm: thÞ trêng ®Êt n«ng th«n, thÞ trêng ®Êt ®« thÞ.
  19. II. Phân loại thị trường bất động sản II.1. Các phân mảng của thị trường bất động sản theo phân loại ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n kh«ng ®Ó ë. - Lựa chọn địa điểm để ở, phi tập trung hoá lao động và thành phố nhiều trung tâm - Thị trường địa điểm nhỏ lẻ và thị trường cạnh tranh - Quản lí điều hành của thị trường tài sản không để ở - Thị trường văn phòng cho thuê tại các thành phố lớn và thị trường công nghiệp
  20. II. Phân loại thị trường bất động sản II.2 Thị trường bất động sản theo liệt kê II.2.1. Thị trường không gian xây dựng theo liệt kê • Thị trường khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế • Thị trường khu đô thị mới • Thị trường căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê • Thị trường các khu du lịch, khu vui chơi giải trí • Thị trường nhà ở khu đô thị cũ • Thị trường nhà ở, đất ở nông thôn • Thị trường đất nông nghiệp • Thị trường nhà ở xã hội • Thị trường nhà cho người lao động các khu công nghiệp tập trung
  21. II. Phân loại thị trường bất động sản II.2. Thị trường bất động sản theo liệt kê II.2.2. Thị trường tài sản theo liệt kê • Thị trường trái phiếu bất động sản • Thị trường cổ phiếu bất động sản • Thị trường tín dụng bất động sản • Thị trường thế chấp bất động sản • Thị trường thế chấp thứ cấp bất động sản • Thị trường cho thuê bất động sản • Thị trường quản lý bất động sản • Thị trường thông tin bất động sản • Thị trường đào tạo bất động sản
  22. II. Phân loại thị trường bất động sản II.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản II.2.1. Đầu tư bất động sản Nhà đầu tư tiềm năng (Cá nhân, doanh nghiệp, đầu tư sử dụng, đầu tư kinh doanh ) - T×m kiÕm nguån vèn - T×m kiÕm c¬ héi - T×m kiÕm nhµ ®Çu t ph¸t triÓn - Lùa chän ph¬ng ¸n - QuyÕt ®Þnh ®Çu t
  23. II. Phân loại thị trường bất động sản II.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản II.2.1. Đầu tư bất động sản Nhà đầu tư tài chính (Tổ chức trong nước, tổ chức ngoài nước ) - T×m kiÕm nguån tµi chÝnh - T×m kiÕm ngêi sö dông tµi chÝnh - TÝnh to¸n lùa chän ph¬ng ¸n,®èi t¸c, ®èi thñ - QuyÕt ®Þnh phong ¸n ®Çu t
  24. II. Phân loại thị trường bất động sản II.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản II.2.1. Đầu tư bất động sản Nhà đầu tư xây dựng (các nhà đầu tư trong nước, các nhà đầu tư ngoài nước ) - T×m kiÕm c«ng nghÖ - T×m kiÕm nhµ ®Çu t ph¸t triÓn - T×m kiÕm nguån vËt t nguyªn liÖu - T×m kiÕm c¸c kh¸ch hµng
  25. II. Phân loại thị trường bất động sản II.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản II.2.1. Đầu tư bất động sản Nhà đầu tư phát triển (phát triển dự án trong nước, phát triển dự án ngoài nước ) - T×m kiÕm c¬ héi ®Çu t - T×m kiÕm ®Þa ®iÓm ®Çu t - T×m kiÕm nguån tµi chÝnh - T×m kiÕm kh¸ch hµng tiÒm n¨ng
  26. II. Phân loại thị trường bất động sản II.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản II.2.2. Tư vấn đầu tư + Tư vấn tài chính (Kế toán, kiểm toán, tín dụng, vốn ) + Môi giới (cá nhân, tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài ) + Tư vấn thiết kế (Tư vấn trong nước, tư vấn ngoài nước ) + Tư vấn xây dựng (Tư vấn trong nước, tư vấn ngoài nước) + Tư vấn địa điểm, quy hoạch (cá nhân, tổ chức ) + Tư vấn bất động sản (Thông tin) + T vÊn qu¶n lý bÊt ®éng s¶n
  27. II. Phân loại thị trường bất động sản II.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản (Tiếp – 3) II.2.3. Các nhà giáo dục, đào tạo + Đào tạo đại học + Đào tạo nghiệp vụ II.2.4. Sàn giao dịch bất động sản + Thông tin + Môi giới + Đấu giá
  28. II. Phân loại thị trường bất động sản II.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản (Tiếp – 4) II.2.5. Các tổ chức nghề nghiệp + Hiệp hội bất động sản (Việt Nam, Thành phố HCM, Real Estate Institute ) + Hiệp hội các nhà tư vấn (Rechard Ellis, Terralink, Collier, ACB Real ) + Hiệp hội các nhà đầu tư (Mạng các sàn giao dịch bất động sản )
  29. II. Phân loại thị trường bất động sản II.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản (Tiếp – 5) II.2.6. Các loại hình tổ chức tài chính cho thị trường bất động sản - Công ty bảo hiểm nhân thọ (Life insurances) - Ngân hàng thương mại (commercial banks) - Những hiệp hội vay và tiết kiệm, ngân hàng tiết kiệm (mutual saving banks) - Ngân hàng thế chấp (mortgage banks) - Quỹ đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Funds) - Quỹ hưu trí (Pension Funds)
  30. II. Phân loại thị trường bất động sản II.3. Lùa chän ®Çu t kinh doanh trong thÞ tr- êng bÊt ®éng s¶n Vùng dự án + ChiÕn lîc, quy ho¹ch, kÕ ho¹ch c¶ níc, vïng, ngµnh, ®Þa ph¬ng + C¸c dù ¸n ph¸t triÓn c¬ së h¹ tÇng lín + C¸ vïng sÏ ph¸t triÓn
  31. II. Phân loại thị trường bất động sản II.3. Lùa chän ®Çu t kinh doanh trong thÞ trêng bÊt ®éng s¶n Quy hoạch + Quy ho¹ch tæng thÓ ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi (NghÞ ®Þnh 92); Quy ho¹ch sö dông ®Êt (Th«ng t 30 Bé Tµi nguyªn vµ M«i trêng); Quy ho¹ch x©y dùng (NghÞ ®Þnh híng dÉn LuËt x©y dùng) + Quy ho¹ch tæng thÓ c¸c khu c«ng nghiÖp, khu chÕ xuÊt + Quy ho¹ch ph¸t triÓn du lÞch + Quy ho¹ch ph¸t triÓn h¹ tÇng
  32. II. Phân loại thị trường bất động sản II.3. Lùa chän ®Çu t kinh doanh trong thÞ tr- êng bÊt ®éng s¶n Đối tác, đối thủ cạnh tranh - §èi t¸c + §èi t¸c chiÕn lîc + §èi t¸c kh«ng chiÕn lîc - §èi thñ + §èi thñ trùc tiÕp + §èi thñ tiÒm tµng
  33. Tình hình thị trường bất động sản Việt Nam năm 2007 và đầu năm 2008 1. Tình hình thị trường bất động sản năm 2007 và đầu năm 2008 - Thứ nhất, đã có một đợt sốt giá bất động sản tại một số đô thị lớn, tập trung vào phân mảng thị trường văn phòng, nhà ở cho thuê và đất dự án. Ở nhiều khu đô thị mới, giá đất đã tăng gấp đôi, gấp ba. Hiện nay, giá đã ngừng tăng chờ điều chỉnh. • Tuy nhiên, đợt tăng giá bất động sản vừa qua chỉ có tính cục bộ, chưa lan toả ra các phân khúc khác của thị trường bất động sản (mức tăng chưa hết chu kì lan toả). • Hiện tượng tăng giá ở phân khúc cao cấp như vậy là không bền vững, do nhiều lý do. - Một là, khối lượng giao dịch tại các mức giá cao là không lớn. Do vậy, các mức giá cao phần nhiều là giá ảo (hoặc chỉ có một số giao dịch mang tính đơn lẻ, chưa phổ quát). - Hai là, cơn sốt giá bất động sản chỉ xảy ra tại một số phân mảng nhỏ của thị trường bất động sản đô thị lớn. - Ba là, cơn sốt giá bất động sản gắn liền với sự mở rộng tín dụng quá nhanh và quá mạo hiểm của các ngân hàng thương mại. Việc mở rộng tín dụng như vậy sẽ không thể kéo dài.
  34. Tình hình thị trường bất động sản Việt Nam năm 2007 và đầu năm 2008 - Thứ hai, thị trường bất động sản (đặc biệt là phân khúc thị trường nhà đất cao cấp) năm 2007 và đầu 2008 có những thay đổi quan trọng. Đó là, sự tham gia đông đảo của các nhà đầu tư bất động sản từ các tổng công ty, tập đoàn, các doanh nghiệp lớn thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài. - Thứ ba, trái ngược với sự tham gia sôi động của khu vực kinh tế ngoài nhà nước vào lĩnh vực địa ốc đối với thị trường xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình công cộng có thể thấy: nguồn đầu tư chủ yếu vẫn từ ngân sách nhà nước và từ vốn ODA, - Thứ tư, việc chuyển quyền trong nội bộ loại đất nông nghiệp vẫn tiếp tục tạo hiệu quả trong sản xuất hàng hoá; thị trường chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp đang còn nhiều bất cập mà chủ yếu là quyền lợi chính đáng của người bị thu hồi đất nông nghiệp chưa được được bảo vệ đúng như pháp luật quy định, khiếu kiện của dân còn nhiều.
  35. Tình hình thị trường bất động sản Việt Nam năm 2007 và đầu năm 2008 2. Nguyên nhân của đợt tăng giá bất động sản (nhà đất cao cấp) năm 2007 và đầu năm 2008 - Một là, các vấn đề về thể chế bất động sản ngày càng lộ rõ tính bật cập. - Hai là, một số ngân hàng đã mở ra dịch vụ cho vay mua nhà với thời gian tương đối dài (10 năm, 20 năm) như SacomReal, An Bình, ANZ - Ba là, việc hệ thống ngân hàng tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản thông qua việc thành lập các quỹ tín thác hay quỹ đầu tư (thậm chí là trong hệ thống ngân hàng đã hình thành những chức năng kinh doanh bất động sản trực tiếp) rất dễ dẫn đến những hoạt động kinh doanh nội bộ. - Bốn là, tác động liên thông với thị trường chứng khoán. - Năm là, Việt Nam đang dần trở thành một mục tiêu đầu tư mới cho các quỹ đầu tư bất động sản của Mỹ và Châu Âu. - Sáu là, do nhu cầu thực tế về bất động sản, nhất là nhu cầu về nhà ở của dân cư tăng cao. - Bảy là, do chính sách về mua nhà cho Việt kiều, cho người nước ngoài đang có triển vọng thông thoáng hơn
  36. Tình hình thị trường bất động sản Việt Nam năm 2007 và đầu năm 2008 3. Một số rủi ro chính của diễn biến tăng giá bất động sản năm 2007 và đầu năm 2008 Một nền kinh tế quá dựa vào bất động sản để làm thế mạnh phát triển thì không sớm thì muộn sẽ phải trả giá đắt. Giá đất cao gây ra nhiều hệ quả. Tiền sẽ chuyển vào một bộ phận nhỏ những nhà đầu cơ nhanh nhạy. "Khả năng trả nợ" của các nhà đầu tư và đầu cơ bất động sản đã lên đến một giới hạn cực kỳ nguy hiểm. Giá bất động sản tại Việt Nam, hiện đang ở mức cao của thế giới (giá thuê văn phòng tại Thành phố Hồ Chí Minh cao thứ 17 thế giới). Nhu cầu văn phòng cho thuê tăng cao làm giá cho thuê tăng lên làm giảm sức cạnh tranh về chi phí của kinh tế Việt Nam so với các nước trong khu vực . Một trong những vấn đề hết sức đáng lo ngại hiện nay còn nằm ở khía cạnh môi trường thị trường. Việc tìm kiếm thông tin mua và tiếp cận mua nhà, đất hiện rất khó khăn.
  37. Tình hình thị trường bất động sản Việt Nam năm 2007 và đầu năm 2008 4. Giải pháp để phát triển lành mạnh thị trường bất động sản trong tình hình hiện nay Thứ nhất, tăng cường chấn chỉnh thị trường bất động sản sơ cấp Thứ hai, đối với hệ thống ngân hàng, tín dụng liên quan đến bất động sản, có nhiều nội dung cần được xem xét Thứ ba, đối với vấn đề thuế và tài chính Thứ tư, cần triển khai một số biện pháp quản lý thị trường bất động sản
  38. Hết buổi 1 Mời quý vị nghỉ
  39. III. Các yếu tố của thị trường bất động sản III.1. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản III.1.1.Thể chế thị trường bất động sản - C¸c c¬ quan nhµ níc: + Cơ quan kế hoạch và đầu tư; + Cơ quan tài nguyên và môi trường; + Cơ quan xây dựng, kiến trúc; + Ngân hàng, tài chính + C¸c Uû ban nh©n d©n c¸c cÊp - C¸c c¬ quan kiÓm tra gi¸m s¸t (KiÓm to¸n, Toµ ¸n, ViÖn KiÓm s¸t) - C¸c tæ chøc hç trî thÞ trêng (C¸c HiÖp héi, c¸c NGO, C¸c tæ chøc quèc tÕ)
  40. III. Các yếu tố của thị trường bất động sản III.1. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản III.1.2. Các thành tố thị trường bất động sản • C¸c nhµ ®Çu t bao gåm: c¸c nhµ ®Çu t ph¸t triÓn, c¸c nhµ ®Çu t tiÒm n¨ng. • Nh÷ng ngêi sö dông bÊt ®éng s¶n bao gåm: c¸c doanh nghiÖp (®Êt, c«ng tr×nh x©y dùng, v¨n phßng ), ngêi d©n (nhµ ë, ®Êt s¶n xuÊt kinh doanh). • C¸c tæ chøc trung gian bao gåm: c¸c nhµ m«i giíi, c¸c nhµ t vÊn, c¸c nhµ ®µo t¹o
  41. III. Các yếu tố của thị trường bất động sản III.1. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản III.1.2. Các thành tố thị trường bất động sản C¸c bªn h÷u quan bao gåm: c¸c tæ chøc ng©n hµng, tµi chÝnh, c¸c hiÖp héi vÒ bÊt ®éng s¶n, hiÖp héi b¶o vÖ ngêi tiªu dïng, hiÖp héi nh÷ng nhµ doanh nghiÖp, hiÖp héi nh÷ng nhµ kinh doanh bÊt ®éng s¶n • Nhµ níc víi vai trß cung cÊp c¸c khung khæ thÓ chÕ, ph¸p lý, cung cÊp dÞch vô c«ng. Nhµ níc còng cßn ®ãng vai trß nhµ ®Çu t, ngêi sö dông trong thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.
  42. III. Các yếu tố của thị trường bất động sản III.1. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản III.1.3. Cấp độ phát triển của thị trường bất động sản ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n cã 5 cÊp ®é ph¸t triÓn: - CÊp ®é s¬ khai - CÊp ®é tËp trung ho¸ - CÊp ®é tiÒn tÖ ho¸ - CÊp ®é tµi chÝnh ho¸ - CÊp ®é phøc hîp (trëng thµnh)
  43. III. Các yếu tố của thị trường bất động sản III.2. Thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường Công nghiệp hóa- hiện đại hóa 2020 2020 C/s xây dựng C/s đầu tư C/s đất đai C/s tiền tệ C/s tài chính Hội nhập 2019 Chính sách về cung Thị trường Bất động sản tài chính tiền tệ Chính sách về cầu Bất Thị trường Thị trường Thị trường động sản khoa học Bất động hàng hóa - công nghệ sản dịch vụ Chính sách về giao dịch Bất động sản Thị trường lao động Thể chế Thành tố Cấp độ phát triển
  44. III. Các yếu tố của thị trường bất động sản III.2. Thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường - Quan hệ của thị trường bất động sản và thị trường tài chính tiền tệ + Nguồn tiền tài trợ cho thị trường bất động sản + Nguồn tài chính tài trợ cho thị trường bất động sản
  45. III. Các yếu tố của thị trường bất động sản III.2. Thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường - Quan hệ của thị trường bất động sản và thị trường lao động + Vấn đề nhà ở và vấn đề lao động + Vấn đề đền bù giải toả đất đai và vấn đề lao động + Vấn đề đô thị hoá và vấn đề nguồn nhân lực
  46. III. Các yếu tố của thị trường bất động sản III.2. Thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường - Quan hệ của thị trường bất động sản và thị trường khoa học công nghệ + Lựa chọn công nghệ và lựa chọn lao động (nhà ở) + Đầu tư công nghệ hay đầu tư bất động sản (Lợi ích tiềm năng của công nghệ và bất động sản)
  47. III. Các yếu tố của thị trường bất động sản III.2. Thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường - Quan hệ của thị trường bất động sản và thị trường hàng hoá dịch vụ: + Sự bùng nổ kinh doanh bất động sản và đầu tư sản xuất + Sự cạnh tranh nguồn lực của đầu tư dài hạn (bất động sản) và ngắn hạn (hàng hoá, dịch vụ)
  48. IV. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản IV.1. Những giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam IV.1.1. Tríc th¸ng 10 n¨m 1993 + Các giao dịch chưa được chính thức + Các giao dịch đã có những tự phát + Giá trị giao dịch thấp + Đối tượng giao dịch ít
  49. IV. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản II.1. Những giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam (Tiếp – 2) IV.1.2. Giai ®o¹n bïng ph¸t møc thÊp: Tõ n¨m 1993 ®Õn n¨m 1996 + Tõ sau khi cã LuËt §Êt ®ai n¨m 1993, gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®îc x¸c ®Þnh gi¸; ®îc 5 quyÒn. HÖ qu¶ lµ, ®Êt ®ai (quyÒn sö dông ®Êt) ®îc giao dÞch. + Mét sè c«ng tr×nh liªn doanh ®· ®îc ®Çu t. + C¸c giao dÞch kinh doanh B§S trong giai ®o¹n nµy chñ yÕu lµ c¸c ho¹t ®éng ®¬n lÎ nh÷ng kh¸ s«i ®éng.
  50. IV. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản II.1. Những giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam (Tiếp – 3) IV.1.3. Giai ®o¹n tho¸i trµo cÊp thÊp: Tõ cuèi n¨m 1996 ®Õn cuèi 1998 - Thø nhÊt, NghÞ ®Þnh 18, 87 vÒ thuª ®Êt. Theo ®ã chñ sö dông ®Êt ph¶i tr¶ hai lÇn tiÒn (tiÒn chuyÓn quyÒn vµ tiÒn thuª). + Thø hai, khñng ho¶ng tµi chÝnh tiÒn tÖ ch©u ¸. + Thø ba, Nhµ níc t¨ng cêng kØ c¬ng qu¶n lý ®Êt ®ai.
  51. IV. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản IV.1. Những giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam (Tiếp – 4) IV.1.3. Giai ®o¹n tho¸i trµo cÊp thÊp: Tõ cuèi n¨m 1996 ®Õn cuèi 1998 (Tiếp – 2) + C¸c ho¹t ®éng ®Çu t chñ yÕu lµ x©y nhµ ë ®¬n lÎ trong c¸c khu ph©n l«, b¸n nÒn. + Mét sè doanh nghiÖp ®Çu t B§S lín l©m vµo t×nh tr¹ng khã kh¨n, ph¸ s¶n
  52. IV. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản IV.1. Những giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam (tiếp - 5) IV.1.4. Giai ®o¹n bïng ph¸t møc cao: Tõ ®Çu n¨m 1999 ®Õn ®Çu n¨m 2004 + Thø nhất, chÝnh s¸ch níi réng víi thÞ trêng B§S: ChÝnh thøc c«ng nhËn lµ hµng ho¸ (tuy vÉn kh¼ng ®Þnh lµ hµng ho¸ ®Æc biÖt); C¬ chÕ, chÝnh s¸ch vÒ thuÕ chuyÓn quyÒn, thuÕ tr- íc b¹ (20%, 4% xuèng cßn 5%, 1% t¬ng øng); T¨ng ®èi tîng ngêi ViÖt kiều tõ 3 lªn 6; MiÔn tiÒn thuª ®Êt cho dù ¸n x©y nhµ chung c.
  53. IV. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản IV.1. Những giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam (tiếp - 6) IV.1.4. Giai ®o¹n bïng ph¸t møc cao: Tõ ®Çu n¨m 1999 ®Õn ®Çu n¨m 2004 (Tiếp – 2) Thø hai, cïng víi viÖc phôc håi kinh tÕ cña c¸c níc ch©u ¸ sau khñng ho¶ng tµi chÝnh tiÒn tÖ lµ sù quay trë l¹i cña vèn ®Çu t trùc tiÕp, lµ sù më réng ®Çu t vµo thÞ trêng B§S.
  54. IV. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản IV.1. Những giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam (tiếp - 7) IV.1.4. Giai ®o¹n bïng ph¸t møc cao: Tõ ®Çu n¨m 1999 ®Õn ®Çu n¨m 2004 (Tiếp – 3) Thø ba lµ lµn sãng ®Çu t míi, do m«i trêng ®Çu t ViÖt nam ®îc ®¸nh gi¸ lµ æn ®Þnh trong bèi c¶nh sau sù kiÖn 11 th¸ng 9 n¨m 2001. Thø t, nguån vèn ODA tiÕp tôc ®îc cam kÕt ë møc cao (trªn 2 tû USD.n¨m).
  55. IV. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản IV.1. Những giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam (tiếp - 8) IV.1.4. Giai ®o¹n bïng ph¸t møc cao: Tõ ®Çu n¨m 1999 ®Õn ®Çu n¨m 2004 (Tiếp -4) • Giai ®o¹n nµy cã thÓ nãi lµ giai ®o¹n thµnh c«ng nhÊt cña c¸c doanh nghiÖp x©y dùng. + HUD, Phó Mü Hng, Ciputra, Vinaconnex ®· trë thµnh c¸c c«ng ty kinh doanh B§S hoÆc bæ sung chøc n¨ng kinh doanh B§S. + C¸c c«ng ty kinh doanh B§S trong giai ®o¹n nµy, kh«ng nh÷ng thanh to¸n ®îc c¸c khã kh¨n vÒ tµi chÝnh mµ cßn cã lîi nhuËn lín.
  56. IV. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản IV.1. Những giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam (Tiếp - 9 ) IV.1.4. Giai ®o¹n bïng ph¸t møc cao: Tõ ®Çu n¨m 1999 ®Õn ®Çu n¨m 2004 (TiÕp – 5) • Bªn c¹nh ®ã, c¸c ho¹t ®éng ®Çu t, giao dÞch t¨ng gÊp ®«i ph¹m vi ®« thÞ trªn ®Þa bµn Hµ Néi vµ TP Hå ChÝ Minh. • Trªn ®Þa bµn c¸c tØnh: §«ng Nam bé vµ duyªn h¶i miÒn Trung, rÊt nhiÒu c¸c dù ¸n khu ®« thÞ míi, khu c«ng nghiÖp, khu vui ch¬i gi¶i trÝ ®îc ®Çu t trong giai ®o¹n nµy.
  57. IV. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản IV.1. Những giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam (tiếp - 10 ) IV.1.4. Giai ®o¹n bïng ph¸t møc cao: Tõ ®Çu n¨m 1999 ®Õn ®Çu n¨m 2004 (TiÕp – 6) • Giai ®o¹n nµy, thÞ trêng B§S ®îc t¨ng trëng c¶ vÒ quy m«, ph¹m vi vµ sè lîng. • RÊt nhiÒu dù ¸n lín, quy m« ®îc ®a vµo triÓn khai ®Çu t, giao dÞch trong giai ®o¹n nµy. • RÊt nhiÒu ®Êt ®ai ®îc chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông trong thêi gian nµy.
  58. IV. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản IV.1. Những giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam (tiếp - 11 ) IV.1.5. Giai ®o¹n tho¸i trµo, trÇm l¾ng: Tõ nöa cuèi n¨m 2004 ®Õn cuối 2006 - ChÊm døt c¬ chÕ ph©n l« b¸n nÒn ®ßi hái ®Çu t cã lé tr×nh tæng thÓ, cã quy m« lín vµ ph¶i cã tiÒm lùc tµi chÝnh ®ñ m¹nh. - Thø hai, h¹n chÕ mua tr¶ tríc, mµ thùc chÊt lµ chÊm døt t×nh tr¹ng chiÕm dông vèn cña c¸c nhµ ®Çu t tiÒm n¨ng ®èi víi c¸c nhµ ®Çu t ph¸t triÓn.
  59. IV. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản IV.1. Những giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam (tiếp - 12) IV.1.5. Giai ®o¹n tho¸i trµo, trÇm l¾ng: Tõ nöa cuèi n¨m 2004 ®Õn cuèi 2006 (TiÕp – 2) + Thø ba, ®ßi hái chñ ®Çu t ph¶i cã mét lîng vèn ban ®Çu ®ñ lín khi triÓn khai dù ¸n (20% ®èi víi dù ¸n h¹ tÇng khu ®« thÞ míi).
  60. IV. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản IV.1. Những giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam (tiếp - 13) IV.1.5. Giai ®o¹n tho¸i trµo, trÇm l¾ng: Tõ nöa cuèi n¨m 2004 ®Õn cuèi 2006 (TiÕp – 3) - Thø t, t¨ng gi¸ trong khung gi¸ quyÒn sö dông ®Êt, mµ thùc chÊt lµ t¨ng gi¸ ®Çu vµo c«ng tr×nh. - Thø n¨m, ng©n hµng c¶nh b¸o ®èi víi h¹n møc tÝn dông cho vay B§S. Thùc chÊt lµ h¹n chÕ tiÕp tôc më réng tÝn dông B§S.
  61. IV. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản IV.1. Những giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam (tiếp - 14) IV.1.6. Giai ®o¹n tõ 2007 trë ®i + Một giai đoạn mới bắt đầu
  62. IV. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản IV. 2. Cơ hội thách thức của thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh WTO IV.2.1. Điểm mạnh - Thị trường chưa phát triển, còn nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư - Chủ trương của nhà nước muốn tăng cường thu hút đầu tư - Bờ biển dài, nhiều danh thắng - Lao động rẻ, chịu khó - Nguồn vốn vận hành vào nhiều hơn
  63. IV. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản IV.2. Cơ hội thách thức của thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh WTO (Tiếp - 2) IV.2.2. Điểm yếu - Hạ tầng yếu so với nhu cầu (Giao thông, viễn thông, tài chính, ngân hàng, ) - Thị trường còn chưa liên thông (liên vùng, trong và ngoài nước, các thị trường khác ) - Tư duy tổng thể yếu (chưa có thiết kế tổng thể, chưa có cơ quan chịu trách nhiệm cuối cùng về bất động sản, ) - Nguồn lực đối ứng nhỏ (Người dân còn vốn những chưa được huy động; doanh nghiệp còn chưa có kênh liên kết để huy động vốn )
  64. IV. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản IV.2. Cơ hội thách thức của thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh WTO (Tiếp - 2) IV.2.3. Cơ hội - Có làn sóng đầu tư mới nên Nguồn vốn đầu tư vận hành vào nhiều - Nằm trong vùng tăng trưởng nhanh của thế giới nên được quan tâm đầu tư - Chính trị xã hội tương đối ổn định nên được chọn là nơi đầu tư thay thế - Con người, đất nước muốn vươn lên
  65. IV. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản IV.2. Cơ hội thách thức của thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh WTO (Tiếp - 2) IV.2.4. Thách thức - Có thể hấp thụ được nguồn vốn đầu tư hay không trong bối cảnh cạnh tranh đầu tư nước ngoài - Có gải quyết được vấn đề hạ tầng cơ sở không, nhất là hạ tầng giao thông, điện - Nguồn vốn trong nước được huy động để đối ứng hay bị thay thế bởi đầu tư nước ngoài - Lợi ích đầu tư rơi vào đâu? - IV.5. Đánh giá tổng thể - Thuận lợi – Khó khăn: 6-4
  66. • Hết buổi 2 • Mới quý vị nghỉ
  67. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản • V.1. Chức năng • Định hướng phát triển, điều tiết thị trường; • Tạo môi trường pháp lý, cơ chế, chính sách thuận lợi; • Hỗ trợ phát triển, kết cấu hạ tầng, an sinh xã hội; • Ổn định kinh tế vĩ mô. • Kiểm tra, giám sát
  68. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản • V.2. Nhiệm vụ • Xây dựng và tổ chức thực hiện; • Hoàn thiện môi trường pháp lý, tạo cơ sở định hường phát triển nền kinh tế; • Tăng cường các hoạt động ban hành, tổ chức thực hiện và kiểm soát các chính sách; • Tạo dựng các động lực cơ bản cho phát triển quốc gia.
  69. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.3. Phương thức • Phân công, phân cấp, phân nhiệm giữa các cơ quan quản lý nhà nước về kinh tế; • Hình thành thủ tục quản lý hành chính nhà nước về kinh tế; • Tổ chức kiểm tra, thanh tra; • Tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về kinh tế.
  70. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.4. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản V.4.1. Pháp luật về đầu tư - Luật doanh nghiệp + Doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản là doanh nghiệp kinh doanh có điều kiện - Luật Đầu tư + Điều kiện kinh doanh + Đối tượng kinh doanh + Địa bàn kinh doanh
  71. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.4. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản V.4.1. Pháp luật về đầu tư - Nghị định 92 về quy hoạch tổng thể KT- XH + Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội cả nước + Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội các vùng kinh tế trọng điểm, ngành + Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội tỉnh, huyện - Kết nối với quy hoach sử dụng đất (Thông tư 30 Bộ tài nguyên và Môi trường) - Kết nối với quy hoạch xây dựng đô thị (Nghị định hướng dẫn Luật Xây dựng; Nghị định 02 về khu đô thị mới)
  72. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.4. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản V.4.1. Pháp luật về đầu tư - Quyết định của Thủ tướng về phê duyệt quy hoạch tổng thể phát triển các khu công nghiệp đến năm 2020: + Những địa điểm đã được quy hoạch + Những địa điểm chưa được quy hoạch + Những địa điểm nằm ngoài quy hoạch
  73. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.4. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản V.4.2. Pháp luật đất đai - Luật đất đai 2003; Các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai; + Đất đai được tham gia thị trường bất động sản + Sàn giao dịch quyền sử dụng đất đai + Trung tâm đăng kí đất đai + Hạn mức sử dụng đất ở + Vấn đề không phân lô bán nền
  74. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.4. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản V.4.2. Pháp luật đất đai - Nghị định 17, Nghị định 84 • Sửa một số nội dung về đưa giá trị đất vào doanh nghiệp nhà nước khi cổ phần hoá • Sửa một số nội dung về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất • Sửa một số nội dung về quy hoạch sử dụng đất
  75. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.4. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản V.4.3. Pháp luật về xây dựng, kinh doanh bất động sản - Luật xây dựng: + Quy chuẩn về xây dựng + Quy chuẩn về dự án - Luật nhà ở + Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà + Vấn đề nhà ở xã hội và nhà cho người có thu nhập thấp + Vấn đề cấp giấy cho người mua khi công trình hoàn thành
  76. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.4. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản V.4.3. Pháp luật về xây dựng, kinh doanh bất động sản - Luật kinh doanh bất động sản: + Sàn giao dịch bất động sản + Chuyển nhượng dự án khi đã đầu tư hạ tầng + Chứng chỉ Môi giới bất động sản + Chứng chỉ thẩm định giá bất động sản + Chứng chỉ quản lý sàn giao dịch bất động sản
  77. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.4. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản V.4.3. Pháp luật về xây dựng, kinh doanh bất động sản - Nghị định về khu đô thị mới + Yêu cầu 20% vốn dự án + Không đủ rõ về thay đổi quyền giải toả đền bù (tổ chức với tổ chức) + Không đủ rõ về quy hoạch + Không đủ rõ về quy định kết nối với đô thị hiện hữu
  78. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.4. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản V.4.3. Pháp luật về tài chính, tiền tệ (đã ban hành) - Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất - Nghị định 197 về hỗ trợ, bồi thường tái định cư - Nghị định 198 về thu tiền sử dụng đất + Quy định về ngang bằng giá thị trường + Quy định về tính cưỡng chế yếu - Nghị định 188 về khung giá đất: + Thay đổi quá lớn (4-13 lần)
  79. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.4. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản V.4.3. Pháp luật về tài chính, tiền tệ (đã ban hành) - Quyết định về Quy chế cho vay của TCTD đối với khách hàng (1627/2001; 127/2005; 783/2005 ) + Điều kiện vay: vốn tự có 0-20% tổng vốn dự án tổng vốn đầu tư của dự án; + Mức cho vay: không quá 70-75% tổng vốn dự án
  80. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.4. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản V.4.3. Pháp luật về tài chính, tiền tệ (đang nghiên cứu) - Luật thuế sử dụng đất - Luật thuế thu nhập cá nhân - Pháp luật về thị trường thế chấp thứ cấp
  81. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.5. Tác động của chính sách đối với thị trường bất động sản V.5.1. Những tác động thúc đẩy - Kinh doanh bất động sản đã có khung pháp lý điều chỉnh - Môi giới bất động sản đã trở thành một nghề - Chủ thể đầu tư kinh doanh bất động sản ngày được mở rộng - Quy mô kinh doanh bất động sản ngày một lớn
  82. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.5. Tác động của chính sách đối với thị trường bất động sản V.5.1. Những tác động thúc đẩy - Lợi ích đem lại từ kinh doanh bất động sản ngày một lớn - Quy mô thị trường ngày một lớn - Thị trường ngày càng phát triển - Sức mạnh của doanh nghiệp, của doanh nhân được tham chiếu qua năng lực sở hữu bất động sản, năng lực kinh doanh bất động sản
  83. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.5. Tác động của chính sách đối với thị trường bất động sản V.5.1. Những tác động thúc đẩy - Dự án bất động sản và năng lực doanh nghiệp, doanh nhân: + Quy mô dự án bất động sản và năng lực doanh nghiệp, doanh nhân + Khả năng thu hút tài chính đầu tư bất động sản và năng lực doanh nghiệp, doanh nhân + Vị trí dự án bất động sản và năng lực doanh nghiệp, doanh nhân + Quy mô dự án bất động sản và ănng lực quan hệ của doanh nghiệp, doanh nhân
  84. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.5. Tác động của chính sách đối với thị trường bất động sản V.5.1. Những tác động thúc đẩy - Sức lan toả của kinh doanh bất động sản tới các hoạt động khác của doanh nghiệp, doanh nhân + Số lượng các nhà đầu tư bất động sản + Xuất thân của các nhà đầu tư bất động sản + Quy mô vốn của các nhà đầu tư bất động sản
  85. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.5. Tác động của chính sách đối với thị trường bất động sản V.5.2. Những tác động hạn chế - Kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện: + vốn pháp định + chứng chỉ hành nghề + Đối tượng được kinh doanh bất động sản
  86. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.5. Tác động của chính sách đối với thị trường bất động sản V.5.2. Những tác động hạn chế - Không phải tất cả mọi bất động sản đều là bất động sản hàng hoá: + Ràng buộc về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Ràng buộc về giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà + Chứng nhận về quyền tài sản
  87. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.5. Tác động của chính sách đối với thị trường bất động sản V.5.2. Những tác động hạn chế - Không phải tất cả mọi chủ thể đều được phép kinh doanh bất động sản + Quyền được giao đất (có thu tiền, không thu tiền sử dụng đất ) + Quyền được thuê đất - Hạn chế về thời gian sử dụng đất của dự án - Hạn chế về mức giá đền bù giải tỏa - Hạn chế về quyền năng quyết định đền bù giải toả - Hạn chế về tính cưỡng chế của việc đền bù giải toả
  88. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.5. Tác động của chính sách đối với thị trường bất động sản V.5.2. Những tác động hạn chế - Hạn chế về khả năng tiếp cận đối với đất + Thông tin về đất không rõ ràng + Đối tượng tiếp cận không rõ ràng + Chủ thể xử lý không rõ ràng - Những phức tạp trong việc cấp giấy chứng nhận: + Quá nhiều giấy (đổ, hồng, trắng, xanh ) + Thủ tục hành chính trong cấp giấy quá rườm ra + Thời gian cấp giấy quá dài + Không rõ đầu mối cấp giấy
  89. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.5. Tác động của chính sách đối với thị trường bất động sản V.5.2. Những tác động hạn chế - Hạn chế về thế chấp đối với các ngân hàng nước ngoài + Chỉ được thế chấp + Hạn mức cho vay đối với bất động sản của các ngân hàng thương mại + Các tổ chức tài chính chưa phát triển + Chưa có thị trường thế chấp thứ cấp + Chưa có thị trường mua bán nợ
  90. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.6. Những biến động chính sách và sự thăng trầm của thị trường bất động sản - Luật đất đai 1993 và sự bùng phát của thị trường đất đai: + Đất đai (quyền sử dụng đất) có giá + Được phép giao dịch nhà đất + Chấm dứt bao cấp về nhà đất
  91. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.6. Những biến động chính sách và sự thăng trầm của thị trường bất động sản - Nghị định 18 và 87 cùng các yếu tố ngoại sinh và sự trầm lắng của thị trường nhà đất những năm 1996-1997 + Chuyển từ giao đất sang thuê đất + Có nguy cơ phải đóng tiền đất hai lần (tiền đền bù giải toả và tiền thuê) + Vấn đề hồi tố hay không hồi tố
  92. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.6. Những biến động chính sách và sự thăng trầm của thị trường bất động sản - Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất; Nghị định 71, Nghị định 79 và sự bùng nổ thị trường bất động sản đầu những năm 2000 + Giảm thuế chuyển quyền + Mở rộng đối tượng Việt kiều + Cho phép miễn tiền sử dụng đất đối với xây chung cư
  93. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.6. Những biến động chính sách và sự thăng trầm của thị trường bất động sản - Luật đất đai 2003; Nghị định 181; Nghị định 188; Nghị định 02; Quyết định 1627 và sự trầm lắng của thị trường bất động sản 2004-2006 + Cấm phân lô bán nền + Cấm bán nhà trên giấy + Phải có 20% giá trị dự án khu đô thị mới + Hạn chế tín dụng cho bất động sản
  94. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.6. Những biến động chính sách và sự thăng trầm của thị trường bất động sản - Nghị định 84, Nghị định về người nước ngoài được mua nhà, các cam kết WTO + Mở rộng cầu + Mở rộng cung + Mở rộng quy mô
  95. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.7. Tác động của quản lý, điều hành V.7.1. Thủ tục thế chấp tại ngân hàng để vay tiền - Xác lập quyền về tài sản đối với vật thế chấp - Xác lập hợp đồng thế chấp tại công chứng giữa ngân hàng và người thế chấp - Xác lập giao dịch dân sự tại chính quyền cấp huyện (Phòng tài nguyên và Môi trường với tài sản là nhà, đất) - Rủi ro: Thời gian và thủ tục
  96. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.7. Tác động của quản lý, điều hành V.7.2. Hợp đồng công chứng việc mua bán - Rủi ro về thời gian - Rủi ro về thủ thục - Rủi ro về cơ hội
  97. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.7. Tác động của quản lý, điều hành V.7.3. Đăng kí Chuyển đổi sở hữu - Thủ tục tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp Huyện - Thủ tục tại chính quyền cấp xã - Thủ tục tại tổ chức thuế - Rủi ro: Thời gian, thủ tục và lề lối làm việc
  98. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.7. Tác động của quản lý, điều hành V.7.4. Sở hữu nhà và thủ tục đăng kí tên - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà - Rủi ro: + Vấn đề tên vợ và tên chồng trong giấy chứng nhận + Vấn đề nghĩa vụ tài chính trong việc cấp giấy chứng nhận
  99. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.7. Tác động của quản lý, điều hành V.7.5. Quy hoạch - Quy hoạch phát triển kinh tế xã hội - Quy hoạch sử dụng đất - Quy hoạch phát triển đô thị - Rủi ro: + Sự thay đổi của các quy hoạch + Sự không thống nhất của các quy hoạch + Sự thiếu chế tài của các quy hoạch
  100. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.7. Tác động của quản lý, điều hành V.7.6. Giải phóng mặt bằng - Thỏa thuận các bên liên quan - Thực hiện đền bù - Thực hiện giải phóng mặt bằng - Thực hiện san lấp mặt bằng - Rủi ro: Thay đổi chính sách, thay đổi chủ thể đất đai và thay đổi đơn giá đền bù
  101. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.7. Tác động của quản lý, điều hành V.7.7. Đầu tư cơ sở hạ tầng - Thu xếp tài chính - Kêu gọi các nhà đầu tư tiềm năng - Tổ chức triển khai - Bán sản phẩm - Rủi ro: Thay đổi chính sách (NĐ 181; NĐ 188; NĐ 197; 198; NĐ 02; Quyết định 1627 )
  102. V. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản V.7. Tác động của quản lý, điều hành V.7.8. Chuyển giao, hoàn công - Trình tự thủ tục hoàn công - Trình tự thủ tục xác lập quyền tài sản - Đăng kí, cấp giấy - Rủi ro: Chưa có cơ quan chịu trách nhiệm xác nhân hoàn công, xác lập quyền tài sản; kết nối với các cơ sở vật chất hiện hữu xung quanh dự án
  103. VI. Giá trị và giá cả bất động sản VI.1. Giá trị - Vị trí - Vị trí - Vị trí - Những yếu tố khác
  104. VI. Giá trị và giá cả bất động sản VI.2. Giá thành bất động sản • Giá thành bất động sản bao gồm mọi chi phí từ lúc mua quyền sử dụng đất, xây dựng công trình cho đến lúc tiêu thụ xong. • Giá thành bao gồm chi phí đất đai (mua quyền sử dụng đất, nộp phí sử dụng kết cấu hạ tầng, đền bù giải phóng mặt bằng), chi phí chuẩn bị xây dựng (quy hoạch, nghiên cứu khả thi, đo đạc và khảo sát địa chất, thiết kế), chi phí xây dựng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí tiêu thụ, thuế phí và chi phí dự phòng. • Giá thành là cơ sở quan trọng để nhà đâu tư xác định giá bán hợp lý, dự tính lợi nhuận, hoàn thiện hạch toán nội bộ, tăng cường khả năng cạnh tranh .v.v • Giá cá bất động sản thường biến động do chịu ảnh hướng của các nhân tố hành chính - chính trị, kinh tế, xã hội, thiên nhiên và một số nhân tố khác (chất lượng thiết kế, xây dựng, trang thiết bị, phong thuỷ )
  105. VI. Giá trị và giá cả bất động sản VI.3. Giá cả bất động sản - Cung bất động sản - Cầu bất động sản - Bối cảnh kinh tế - Diễn biến các thị trường khác - Những yếu tố khác
  106. VI. Giá trị và giá cả bất động sản VI.4. Đặc trưng chủ yếu của giá bất động sản Cơ sở để hình thành giá bất động sản là mức độ lợi ích sử dụng, mức thiếu hiếm tương đối và mức cầu của người mua. So sánh với giá cả hàng hoá khác, giá cả bất động sản có 6 đặc trưng sau: • Tính song trùng, tức là bao gồm cả giá đất và công trình; • Tính khu vực, chủ yếu phản ánh địa tô cấp sai; • Hai cách thể hiện: bằng giá mua bán hợp bằng giá cho thuê; • Giao dịch bất động sản thực chất là giao dịch quyền lợi mà bất động sản đó đem lại, quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau; • Được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài việc chịu ảnh hưởng của tính bất động và tính dị biệt của bất động sản, còn phụ thuộc vào tố chất tính cách cả biệt của người mua và người bán; • Nhìn từ góc độ dài hạn, giá cả bất động sản luôn luôn có khuynh hướng tăng lên vì tài nguyên đất đai là có hạn.
  107. VI. Giá trị và giá cả bất động sản VI.5. Các loại hình giá cả bât động sản Giá cả bất động sản có thể nhiều cách phân loại khác nhau, trong đó có 4 cách phân loại thông dụng san đây: • Giá mua bán và giá thuê (đối với đất đai, giá thuê còn gọi là địa tô); • Giá đất, giá công trình và giá bất động sản (giá đất về thực chất là địa tô được tư bản hoá) • Giá tổng (giá toàn nhà) giá đơn vị (giá m2 sàn) • Giá thị trường, giá lý thuyết và giá ước tính, giá thị trường hình thành thực tế qua gian dịch và biến động theo thời gian gồm giá thị trường công bằng và không công bằng, giá lý thuyết là giá bất động sản gẩ thiết được hình thành một cách hợp lý trên thị trường công khai. Giá ước tính là giá được bình nghị bằng phương pháp định giá nào đó, thường được dùng rộng rãi trong mua bán, thiết kế, xử lý pháp luật .v.v đối với giá bất động sản.
  108. VI. Giá trị và giá cả bất động sản VI.5. Các loại hình giá cả bât động sản Căn cứ vào công dụng thì các loại giá sau đây: • Giá thị trường, dùng trong giao dịch mua bán (market Value); • Giá thuê, dùng trong giao dịch cho thuê (Rental Value); • Giá thế chấp, dùng để thế chấp khi vay tiền (Montgage Value); • Giá đền bù, dùng trong giải phóng mặt bằng (Compensation Value); • Giá khởi điểm đấu giá (Value for Auction Reserve); • Giá cho chủ nhà tự dùng (Value for Owner Occupation); • Giá dùng cho trước đích đâu tư (Value for Investinent Purpose); • Giá sử dụng hiện thời ( Curent use Value); • Giá phát triển (Development Value) dùng khi nâng cấp, cái tạo bất động sản; • Giá dùng để bảo hiểm (Value for Insurance); • Giá tính thuế (Value for Taxation); • Giá trưng mua khi Chính phủ cần huy động bất động sản (Value for Compulsory Purchase)
  109. Xin cảm ơn Các Quý vị vì đã chú ý lắng nghe.