Kiểm toán ngân hàng - Phương pháp thặng dư

Nội dung text: Kiểm toán ngân hàng - Phương pháp thặng dư

1. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ I/ KHÁI NIỆM VÀ CÁC THUẬT NGỮ LIÊN QUAN 1. Khái niệm Phương pháp thặng dư ( hay còn gọi là phương pháp phần dư ): là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. 2. Các thuật ngữ liên quan 2.1 Tổng doanh thu của dự án a/ Khái niệm Tổng doanh thu của dự án: là doanh thu dự kiến sẽ đạt được khi hoàn thành một dự án đầu tư về bất động sản, phù hợp với quy định của pháp luật về quy hoạch sử dụng đất, đầu tư xây dựng và xu thế vận động của cung-cầu, giá cả thị trường b/ Cách tính Tổng doanh thu dự án được ước tính căn cứ vào quy định của Nhà nước về quy hoạch sử dụng đất, về đầu tư xây dựng, đồng thời căn cứ vào xu thế vận động của cung cầu, giá cả thị trường. Cách tính: Tính toán và chuyển đổi tổng doanh thu phát triển của dự án (vào thời điểm cuối mỗi năm) về thời điểm cần thẩm định giá: Trong đó: DT: là tổng doanh thu phát triển của dự án, DTt: là doanh thu dự tính của dự án vào năm thứ t,
2. n: là thời gian hay dòng đời của dự án, r: là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng) Trên thực tế, sự cân bằng cung-cầu BĐS chỉ xảy ra trong một thời điểm rất ngắn và mang tính tương đối, vì cung-cầu BĐS luôn luôn có sự biến động và các dao động cung-cầu trên thị trường BĐS đã làm thay đổi trạng thái cân bằng cung- cầu, sự dao động này có thể là cung lớn hơn cầu, cung nhỏ hơn cầu dẫn tới sự tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả BĐS v.v để rồi sau một thời gian nhất định (chu kỳ), quan hệ cung-cầu lại đạt tới một sự cân bằng mới với một mặt bằng giá cả BĐS mới trên thị trường BĐS. 2.1 Tổng chi phí đầu tư dự án a/ Khái niệm Tổng chi phí đầu tư dự án: là toàn bộ các chi phí cần thiết dự kiến đầu tư vào một dự án bất động sản có tiềm năng phát triển, phù hợp với quy định của pháp luật (về các định mức kinh tế-kỹ thuật, tiêu hao nguyên nhiên vật liệu và hạch toán chi phí sản xuất, đầu tư) đáp ứng được mục tiêu dự án mang lại hiệu quả cao nhất Các chi phí này được ghi trong quyết định đầu tư và là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình. b/ Các bộ phận cấu thành Chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án bao gồm các khoản mục sau: - Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, bao gồm: chi phí khảo sát; chi phí lập báo cáo đầu tư; lập dự án; chi phí thiết kế xây dựng; chi phí lập hồ sơ mời thầu; chi phí giám sát thi công xây dựng, giám sát lắp đặt thiết bị Việc ước tính chi phí này theo mức độ phổ biến trên thị trường. - Chi phí quản lý dự án, bao gồm: các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao đưa công trình vào khai thác sử dụng. - Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm: chi phí bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất , chi phí thực hiện tái định cư có liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án; chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng; chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã đầu tư. Việc ước
3. tính chi phí này căn cứ vào suất đầu tư phổ biến trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá. - Chi phí xây dựng công trình gồm: chi phí xây dựng các hạng mục công trình; chi phí tháo dỡ các vật kiến trúc cũ; chi phí san lấp mặt bằng xây dựng; chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công. - Chi phí thiết bị gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ, bảo hiểm thiết bị, thuế và các loại phí liên quan. - Chi phí khác, gồm: chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư, chi phí bảo hiểm công trình. - Chi phí dự phòng. - Chi phí kinh doanh (tiếp thị, bán hàng, lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư, thuế ). Trong đó:  Lợi nhuận cho nhà đầu tư ( Công ty phát triển ): Lợi nhuận bình quân của ngành kinh doanh theo mục đích sử dụng cao nhất và tốt nhất.  Lãi vay Ngân hàng: thông thường bằng chi phí bỏ ra trước thuế x lãi suất Ngân hàng gắn liền với chu kì đầu tư, phù hợp với thực tế đầu tư phổ biến của các dự án tương tự tại khu vực.  Thuế GTGT + Các chi phí và nghĩa vụ tài chính về đất và xây dựng phải nộp cho Nhà nươc theo quy định.  Chi phí liên quan đến vấn đề bán hoặc cho thuê nền đất, hoặc toàn bộ các công trình đã đầu tư xây dựng trong khu đất: tiếp thị, quảng cáo theo quy định của Nhà nước và theo mức phổ biến của các dự án tương tự tại khu vực đó c/ Cách tính Tính toán và chuyển đổi tổng chi phí đầu tư (vào thời điểm cuối mỗi năm) để tạo ra doanh thu phát triển của dự án về giá tại thời điểm cần thẩm định giá theo công thức sau: Trong đó: CP là hiện giá tổng chi phí đầu tư dự án CPt là chi phí ước tính năm t n là thời gian hay dòng đời của dự án, r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính theo lãi suất vốn vay ngân hàng).
4. d/ Các thông tin có liên quan Thẩm định viên về giá phải tuân thủ quy định hiện hành của cơ quan có thẩm quyền về các phương pháp xác định tổng chi phí đầu tư dự án, các định mức kinh tế, kỹ thuật (nguyên, nhiên vật liệu, nhân công ), đơn giá; trên cơ sở so sánh với mặt bằng giá thị trường (nguyên, nhiên vật liệu, đơn giá tiền công ) tại thời điểm thẩm định giá và những nội dung liên quan quy định tại Tiêu chuẩn số 08 Phương pháp chi phí, ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính. T Loại Chi phí xây dựng và thiết bị(chưa có VAT) (tỷ đồng) T công trình =<10 20 50 100 200 500 1000 2000 5000 10000 20000 30000 1 Công 2,524 2,141 1,912 1,537 1,436 1,254 1,026 0,793 0,589 0,442 0,330 0,264 trình dân dụng 2 Công 2,657 2,254 2,013 1,617 1,512 1,320 1,080 0,931 0,620 0,465 0,347 0,278 trình công nghiệp 3 Công 2,259 1,916 1,711 1,375 1,285 1,122 0,918 0,791 0,527 0,395 0,295 0,236 trình giao thông 4 Công 2,391 2,209 1,811 1,455 1,361 1,188 0,972 0,838 0,558 0,419 0,313 0,250 trình thủy lợi 5 Công 2,125 1,803 1,610 1,294 1,210 1,056 0,864 0,744 0,496 0,372 0,278 0,222 trình hạ tầng tầng kĩ thuật Việc xác định định mức chi phí quản lý dự án và chi phí đầu tư hiện nay được thực hiện theo hướng dẫn tại Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 về việc công bố Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình, trong
5. đó hướng dẫn áp dụng hai loại định mức trên được tính theo định mức tỷ lệ % và nhân với chi phí xây dựng và chi phí thiết bị (chưa có thuế giá trị gia tăng) trong tổng mức đầu tư (hoặc trong dự toán công trình) được duyệt. Trường hợp dự án bao gồm các dự án thành phần thì chi phí quản lý dự án được xác định riêng theo quy mô của từng dự án thành phần. Những dự án xây dựng công trình đã và đang thực hiện, tùy theo tính chất, quy mô và thực tế tiến hành của dự án mà áp dụng các định mức như hướng dẫn tại Quyết định số 957/QĐ-BXD cho phù hợp. Việc hướng dẫn cụ thể hơn các định mức về chi phí quản lý dự án và chi phí đầu tư như trong câu hỏi của bạn đọc cần có trường hợp cụ thể để Bộ Xây dựng giải đáp chi tiết hơn theo đúng pháp luật về xây dựng hiện hành. 2.2 Giá đất a/ Khái niệm Giá đất của dự án: là chênh lệch giữa tổng doanh thu toàn bộ dự án với chi phí đầu tư dự án được xác định theo phương pháp quy định tại Tiêu chuẩn số 08-Phương pháp chi phí – Ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính. b/ Cách tính V = DT - CP Trong đó: V là giá trị bất động sản cần thẩm định giá, DT là tổng doanh thu của dự án, CP là tổng chi phí đầu tư dự án. II/ NGUYÊN TẮC ỨNG DỤNG 1. Nguyên tắc đóng góp Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất động sản mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản mà nó tham gia hợp thành. Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của bất động sản có thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng
6. góp vào tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị. 2. Nguyên tắc dự kiến dòng lợi ích tương lai ( Nguyên tắc dự báo ) Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị. Hay nói cách khác, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua. Dự báo trước trong định giá bất động sản được hiểu đó là hành vi phán đoán của nhà đầu tư hoặc của người định giá về giá trị đầu tư sẽ thu được từ một bất động sản dựa vào kinh nghiệm và tình hình thực tế thị trường bất động sản trong khu vực. 3. Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định. Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản. Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4 mặt sau đây: - Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều người hoặc cho một người cụ thể); - Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và bảo hộ.
7. - Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất. - Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất. LƯU Ý: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản cần được thẩm định có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác: tỉ lệ sử dụng đất, tầng cao, ngành nghề được phép hoạt động, môi trường xung quanh. III/ CÁC TRƯỜNG HỢP ÁP DỤNG Phương pháp phần dư được vận dụng để TĐG của bất động sản phát triển. Một bất động sản có thể được coi là có tiềm năng phát triển khi một bộ phận giá trị tiềm năng có thể được thể hiện bằng sự đầu tư vốn vào bất động sản đó. Có 3 ví dụ về tình huống phát sinh như vậy:  Có một lô đất nhàn rỗi hoặc chưa phát triển song đã đc cho phép phát triển hoặc có khả năng đạt được sự cho phép đó.  Có một lô đất vs công trình xây dựng đang tồn tại có tiềm năng để nâng cấp thông qua việc thay đổi cải tạo.  Có một lô đất vs công trình xây dựng đang tồn tại mà không có giá trị kinh tế, song đã được phép hoặc có khả năng được cấp phép phá hủy và thay thế nó. Giá trị của sự phát triển được biểu hiện dưới hình thái giản đơn, hoàn toàn là giá trị ước tính, từ đó trừ đi tất cả chi phí phát sinh. Phần dư ra thể hiện giá trị của BĐS. Trong thực tế tài sản thường bị phá hủy và được tạo dựng mới trong quá trình phát triển nhằm đáp ứng những nhu cầu thay đổi của xã hội. Do đó nhà thẩm định giá thường được yêu cầu thẩm định giá trị đất đai, nhà cửa mà chúng có thể phát triển mới hay tái phát triển. Do vậy, phương pháp có thể sử dụng cho:  Đất trống để xây dựng
8.  Đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất Phương pháp thặng dư dựa trên giả thiết là người mua có thể trả cho bất động sản phần thặng dư sau khi dùng tổng doanh thu phát triển trừ (-) đi tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển. IV/ CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH 1. Các bước tiến hành Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án. Có tính đến thực tế sử dụng đất, quy hoạch của chính quyền địa phương, cung cầu về BĐS tại địa điểm này, những quy định về xây dựng và những hạn chế khác. Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng doanh thu đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá. Để ước tính được tổng doanh thu phát triển của dự án, phải xem xét và dự đoán xu thế giá cả của các tài sản tương tự mục đích sử dụng dự án phát triển dự kiến. Bước 3: Ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi chi phí đầu tư đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá. Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của bước 2 trừ (-) bước 3. Công thức tổng quát: V = DT - CP Trong đó: V là giá trị bất động sản cần thẩm định giá, DT là tổng doanh thu của dự án, CP là tổng chi phí đầu tư dự án TRƯỜNG HỢP 1: Đối với các dự án phát triển có mục đích sau khi đầu tư bán lại toàn bộ sản phẩm như các dự án: phân lô bán nền, xây dựng căn hộ riêng lẻ hoặc chung cư để bán, Tính theo công thức sau:
9. Giá trị của BĐS= Giá trị phát triển gộp của công trình phát triển dự kiến – Chi phí phát triển bao gồm cả lợi nhuận của công ty phát triển ( nhà đầu tư ) Có thể áp dụng kĩ thuật chiết khấu dòng tiền để hiện giá dòng thu nhập nếu quá trình phát triển kéo dài nhiều năm. Tỷ suất chiết khấu có thể được tính theo lãi suất tiền vay ngân hàng theo kế hoạch hoặc tỷ suất lợi nhuận bình quân của thị trường vốn. Giá trị thị trường của BĐS trong trường hợp này được tính theo công thức sau: n V= Σ(Dt / (1+i)^t) – CFt/(1+i)^t t=1 Trong đó: V: Giá trị thị trường của BĐS Dt: Doanh thu phát triển năm thứ t ( t=1 đến n ) CFt: Chi phí phát triển năm thứ t i: Tỷ suất chiết khấu n: Số năm thực hiện dự án phát triển ( thường từ 2 đến 3 năm ) Ví dụ 1: BĐS cần thẩm định giá là một khu nhà xưởng có diện tích đất 8000m2, nhà xưởng có diện tích xây dựng 4000m2 là nhà trệt tường gạch, vĩ kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng, chất lượng còn lại 30%, nằm trong khu dân cư. Được biết: 1.Khu vực này không được tiếp tục sản xuất. Theo quy hoạch tại khu đất này dự kiến xây dựng nhà cao tầng, tầng cao cho phép 20 tầng, tỷ lệ sử dụng đất theo quy định 60%, dự án này dự kiến thực hiện xong trong hai năm: Năm thứ nhất:  Chi đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 400.000 đồng/m2  Chi thiết kế, quy hoạch 1 tỉ đồng  Chi xây dựng chung cư bình quân 4.500.000 đồng/m2, dự kiến thực hiện 40% tổng giá trị xây dựng.  Chi nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất  Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 100 triệu đồng, bán phế liệu thu hồi đc 50 triệu đồng
10.  Thu của khách hàng 40% giá bán căn hộ theo giá giao dịch trên thị trường trong khu vực này: từ tầng 10 trở xuống: 10.000.000 đồng/m2, từ tầng 11 đến tầng 15: 11.000.000 đồng/m2, từ tầng 16 trở lên: 12.000.000 đồng/m2. Giá này chưa bao gồm VAT Năm thứ hai:  Chi xây dựng chung cư khối lượng còn lại  Đầu năm thu tiếp của khách hàng 30% giá bán căn hộ  Cuối năm thu nốt 30% còn lại khi giao căn hộ 2.Giá đất theo quy định của Nhà nước tại khu đất này 2.000.000 đồng/m2 đối với đất ở, 1.200.000 đồng/m2 đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự 1.000.000 đồng/m2. Chi phí về bán 1% doanh thu. Lãi cho nhà đầu tư 20% chi phí mua đất và chi phí đầu tư hạ tầng trên khu đất, chi phí quy hoạch, chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ, tiền chuyển mục đích sử dụng đất. Tỷ suất chiết khấu 10%. Dự kiến của nhà đầu tư tầng 1 và tầng 2 không bán dành cho sinh hoạt chung và để xe, từ tầng 3 trở lên bán 80% tổng diện tích sàn xây dựng LỜI GIẢI I/ Doanh thu ước tính 1. Diện tích đất xây dựng chung cư: 8.000m2 x 60% = 4.800m2 2. Doanh thu năm thứ 1: [( 4.800m2 x (10 – 2) x 10.000.000 đ/m2) + ( 4.800m2 x (15 – 10) x 11.000.000 đ/m2) + ( 4.800m2 x (20 – 15) x 12.000.000 đ/m2)] x 80% x 40% = 299,52 tỷ đồng 3. Doanh thu năm thứ 2: 3.1 Đầu năm: 299,52 tỷ đồng x 30%/ 40% = 224,64 tỷ đồng 3.2 Cuối năm: = 224,64 tỷ đồng II/ Chi phí
11. 1. Chi phí năm thứ nhất: Chi phí đầu tư hạ tầng: 8.000m2 x 400.000 đ/m2 = 3,2 tỷ đồng Chi về thiết kế, quy hoạch 1,00 tỷ đồng Chi phá dỡ nhà xưởng cũ 0,1 tỷ đồng – 0,05 tỷ đồng = 0,05 tỷ đồng Chi về bán 1% x 299,52 tỷ đồng = 2,9952 tỷ đồng Chi xây dựng chung cư 4.500.000 đ/m2 x 4.800m2 x 20 tầng x 40% = 172,8 tỷ đồng Nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất 8.000m2 x (2.000.000 đ/m2 – 1.200.000đ/m2) = 6,4 tỷ đồng 186,4452 tỷ đồng 2. Chi phí năm thứ hai Chi phí xây dựng chung cư: 4.500.000đ/m2 x 4.800m2 x 20 tầng x 60% = 259,2 tỷ đồng Chi về bán 1% ( 224,64 tỷ đồng + 224,64 tỷ đồng ) = 4,4928 tỷ đồng 263,6928 tỷ đồng Yếu tố Năm thứ 1 Năm thứ 2 Tổng cộng Đầu năm Cuối năm 1.Doanh thu
12. Dòng tiền 229,52 tỷ đồng 224,64 tỷ đồng 224,64 tỷ đồng Tỷ lệ CK 1 (1,10)^(-1) (1,10)^(-2) Hiện giá 229,52 tỷ đồng 204,218 tỷ đồng 185,6529 tỷ đồng 619,3909 tỷ đồng 2.Chi phí Dòng tiền 186,4452 tỷ đồng 263,6928 tỷ đồng Tỷ lệ CK 1 (1,10)^(-1) Hiện giá 186,4452 tỷ đồng 239,7207 tỷ đồng 426,1659 tỷ đồng 3.NPV 193,225 tỷ đồng Tuy giá xây dựng còn lại của nhà xưởng là 1 triệu đồng/m2 x 4.000m2 x 30% = 1,2 tỷ đồng, nhưng khu đất này không được tiếp tục sản xuất phải phá dỡ, nên về mặt kinh tế chỉ còn giá trị phế liệu thu hồi, do vậy giá trị khu nhà xưởng này thực chất chỉ là giá trị đất trống Lãi cho nhà đầu tư bằng 20% của tổng giá trị đất + chi phí đầu tư hạ tầng + chi phí quy hoạch + chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ + tiền chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó: 193,225 tỷ đồng= Giá trị đất + 20% ( giá trị đất + 3,2 tỷ đồng + 1 tỷ đồng + 0,05 tỷ đồng + 6,4 tỷ đồng ) III/ Giá trị khu đất = [193,225 tỷ đồng-[20% x (3,2 tỷ đồng + 1 tỷ đồng + 0,05 tỷ đồng + 6,4 tỷ đồng)]]/1,20 =159.245.833.300 đồng TRƯỜNG HỢP 2 : Đối với các dự án phát triển nhằm mục đích cho thuê sản phẩm sau khi đầu tư như: cao ốc văn phòng, cửa hàng thương mại Bước 1: Doanh thu phát triển dự kiến được tính theo công thức: n
13. v= Σ CF/(1+i)^t + Vn/ (1+n)^n t=1 Trong đó: V: doanh thu phát triển dự kiến CFt: Dòng tiền thu nhập của dự án phát triển năm thứ t i: Tỷ suất chiết khấu căn cứ vào dữ liệu phân tích thị trường của các tài sản cạnh tranh n: Số năm hoạt động của dự án theo kế hoạch hoặc số năm phân tích Vn: Giá trị BĐS vào cuối kì hoạt động theo kế hoạch hoặc cuối giai đoạn phân tích Bước 2: Ước tính chi phí đầu tư phát triển Bước 3: Ước tính giá trị của BĐS theo công thức: Giá trị của BĐS = Giá trị phát triển gộp của công trình phát triển dự kiến – Chi phí phát triển – Lợi nhuận của công ty phát triển ( nhà đầu tư ) Ví dụ 2: Bất động sản cần thẩm định giá là một lô đất sản xuất nông nghiệp có diện tích 20.000m2 tại vùng đang đô thị hóa, được cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đầu tư xây dựng trung tâm thương mại để cho thuê, tỉ lệ xây dựng cho phép 60%, tầng cao cho phép 10 tầng, tổng diện tích có thể cho thuê tối đa 100.000m2. Tuổi thọ kinh tế của công trình xây dựng trung tâm thương mại 25 năm, thời gian thực hiện và hoạt động của dự án để phân tích ước tính giá trị lô đất này là 10 năm 1.Năm thứ nhất:  Chi đầu tư hạ tầng: 4 tỉ đồng  Chi về quy hoạch,thiết kế: 1 tỉ đồng  Chi nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất : 18 tỉ đồng  Chi xây dựng trung tâm thương mại 50% khối lượng, đơn giá xây dựng 4 triệu đồng/m2 2. Năm thứ 2:
14.  Chi xây dựng trung tâm thương mại toàn bộ khối lượng còn lại, đơn giá xây dựng 4 triệu đồng/m2  Chi phí quảng cáo, tiếp thị: 1 tỉ đồng 3.Năm thứ 3:  Cho thuê được 60% tổng diện tích có thể cho thuê với giá 550000 đồng /m2/tháng  Chi phí khấu hao 4% tổng giá trị xây dựng trung tâm thương mại  Chi phí hoạt động khác 243 tỉ đồng 4.Năm thứ 4:  Cho thuê được theo mức độ thị trường 90% tổng diện tích có thể cho thuê vs giá 550.000 đồng/m2/tháng  Chi phí khấu hao và chi phí hoạt động khác giống như năm thứ 3 5.Năm thứ 5: Doanh thu và chi phí phát sinh giống như năm thứ 4 6.Từ năm thứ 6 trở đi cứ mỗi 5 năm doanh thu tăng 8%,chi phí hoạt động khác tăng 5% so với giai đoạn trước đó 7.Thuế suất giá trị gia tăng 10%, thuế suất thuế thu nhập 25%, lãi cho nhà đầu tư bằng 20% chi phí mua đất và chi phí phát triển, tỉ suất chiết khấu 10%, tỷ suất vốn hóa 15%. GIẢI 1. Ước tính hiện giá chênh lệch giữa doanh thu và chi phí của dự án chưa trừ lãi cho nhà đầu tư: 1.1 Tổng diện tích sàn xây dựng: 20.000m2 x 60% x 10 tầng = 120.000m2 1.2 Chi phí xây dựng trung tâm thương mại 120.000m2 x 4 triệu đồng/m2 = 480 tỷ đồng 1.3 Chi phí khấu hao hàng năm 480 tỷ đồng x 4% = 19,2 tỷ đồng 1.4 Doanh thu năm thứ 3
15. ( 550.000đ/m2/tháng/1,1 ) x 12 tháng x 100.000m2 x 60% = 360 tỷ đồng 1.5 Doanh thu năm thứ 4 (360 tỷ đồng/60%) x 90% = 540 tỷ đồng 1.6 Dòng tiền phát sinh từ lúc bắt đầu cho đến cuối giai đoạn phân tích chưa tính đến chi phí mua quyền sử dụng đất ĐVT: Tỷ đồng Yếu tố Năm thứ 1 Năm thứ 2 Năm thứ 3 Năm thứ 4 Năm thứ 5 1.Doanh thu 0 0 360 540 540 2.Chi phí Đầu tư hạ tầng 4 0 0 0 0 Quy hoạch Thiết kế 1 0 0 0 0 Chuyển MĐ sd đất 18 0 0 0 0 Xây dựng TTTM 240 240 0 0 0 Khấu hao 0 0 19,2 19,2 19,2 Quảng cáo tiếp thị 0 1 0 0 0 Hoạt động khác 0 0 243 243 243 3.Thu nhập hoạt động -263 -241 97,8 277,8 277,8 4.Thuế thu nhập 0 0 24,45 69,45 69,45 5.Thu nhập sau thuế -263 -241 73,35 208,35 208,35 6.Dòng tiền thu nhập -263 -241 92,55 227,55 227,55 7.Hệ số chiết khấu 1 0,9091 0,8417 0,7513 0,6830 8.Hiện giá -263 -219,0931 77,9893 170,9580 155,4166
16. Yếu tố Năm thứ 6 Năm thứ 7 Năm thứ 8 Năm thứ 9 Năm thứ 10 1.Doanh thu 583,2 583,2 583,2 583,2 583,2 2.Chi phí Khấu hao 19,2 19,2 19,2 19,2 19,2 Hoạt động khác 255,15 255,15 255,15 255,15 255,15 3.Thu nhập hoạt động 308,85 308,85 308,85 308,85 308,85 4.Thuế thu nhập 77,2125 77,2125 77,2125 77,2125 77,2125 5.Thu nhập sau thuế 231,6375 231,6375 231,6375 231,6375 231,6375 6.Dòng tiền thu nhập 250,8375 250,8375 250,8375 250,8375 250,8375 7.Hệ số chiết khấu 0,6209 0,5645 0,5132 0,4665 0,4241 8.Hiện giá 155,745 141,5978 128,7298 117,0157 106,3802 1.7Hiện giá giá trị thu hồi TTTM năm thứ 10  Doanh thu năm 11: 629,856 tỷ đồng  Chi phí: (255,15 x 1,05) + 19,2 = 287,107 tỷ đồng  Thu nhập hoạt động: 629,856 tỷ đồng – 287,107 tỷ đồng= 342,749 tỷ đồng  Thu nhập sau thuế: 342,749 tỷ đồng x ( 1- 0,25 )= 257,062 tỷ đồng  Dòng tiền thu nhập: 257,062 tỷ đồng + 19,2 tỷ đồng = 276,262 tỷ đồng  Giá trị thu hồi TTTM: 276,262 tỷ đồng/ 15% = 1.841,747 tỷ đồng  Hiện giá giá trị thu hồi TTTM: 1.841,747 tỷ đồng x 0,4241 = 781,085 tỷ đồng 1.8 Hiện giá chênh lệch giữa doanh thu và chi phí
17. NPV = -263 – 219,0931 + 77,8983 + 170,9583 + 155,4166 + 155,745 + 141,5978 + 128,7298 + 117,0157 + 106,3832 + 781,085 = 1352,7346 tỷ đồng 2. Lãi cho nhà đầu tư 20% ( chi phí mua đất + 263 tỷ đồng + 219,0931 tỷ đồng )= 20% chi phí mua đất + 96,418 tỷ đồng 3. Giá trị thị trường lô đất ( 1352,7346 tỷ đồng – 96,418 tỷ đồng)/1,2 = 1046,930 tỷ đồng LƯU Ý: Khi áp dụng phương pháp này, thẩm định viên cần lưu ý các điểm sau: - Trường hợp dự án được nghiệm thu, quyết toán làm nhiều kỳ thì cần chiết khấu doanh thu, chi phí về giá tại thời điểm cần thẩm định giá. Dự án có thể nghiệm thu, quyết toán theo số lẻ năm (ví dụ 1,5 năm (tương đương 18 tháng), 2,5 năm (tương đương 30 tháng) ), khi đó thẩm định viên phải quy đổi tỷ suất chiết khấu và số kỳ đầu tư theo đơn vị tính tương ứng. - Thời điểm nghiệm thu, quyết toán dự án vào đầu kỳ hay cuối kỳ để áp dụng công thức phù hợp. V/ ƯU VÀ NHƯỢC ĐIỂM CỦA PHƯƠNG PHÁP 1. Ưu điểm:  Phù hợp để định giá các bất động sản có khả năng phát triển.  Thích hợp để đưa ra mức giá khi tham gia đấu giá.  Tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền bán ( cho thuê ) tối thiểu.  Phương pháp định giá khá đơn giản, dựa trên các dữ liệu về thị trường nên dễ thuyết phục khách hàng  Phương pháp này được thực hiện thông qua mô tả một quá trình đầu tư, vì vậy có giá trị trong việc tư vấn chi phí xây dưng tối đa và tiền bán/cho thuê. 2. Nhược điểm  Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất  Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường
18.  Giá trị còn lại cuối cùng thì nhạy ( sensitive ) đối với việc ước tính các chi phí và giá bán  Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau VI/ SO SÁNH PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ VỚI CÁC PHƯƠNG PHÁP KHÁC TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Các phương pháp định giá bất động sản ở Việt Nam Theo quy định tại Điều 4 của Nghị định số 188/2004 ra ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất thì ở Việt Nam, việc định giá đất được thực hiện bởi 2 phương pháp. Đó là:  Phương pháp so sánh trực tiếp (hay phương pháp so sánh thị trường)  Phương pháp thu nhập ( hay phương pháp đầu tư ) Đây là những phương pháp định giá dựa trên cơ sở giá thị trường (giá quyền sử dụng đất trên thị trường và giá trị thị trường đối với tài sản gắn liền với đất). Việc lựa chọn và quyết định sử dụng 2 phương pháp định giá đất nêu trên là một bước đột biến trong hệ thống pháp luật về đất đai ở nước ta. Tuy nhiên trong quá trình triển khai thực hiện thì lại vi phạm một số nguyên tắc trong định giá. 2. Các phương pháp định giá bất động sản trên thế giới Để ước tính giá trị bất động sản, trên thế giới người ta áp dụng nhiều phương pháp định giá khác nhau tùy theo loại bất động sản cần định giá,những phương pháp định giá bất động sản thông dụng đó là:  Phương pháp so sánh trực tiếp (hay phương pháp so sánh thị trường)  Phương pháp chi phí  Phương pháp thu nhập (hay phương pháp đầu tư, phương pháp chiết khấu dòng tiền )  Phương pháp thặng dư của đất  Phương pháp lợi nhuận Trong số các phương pháp kể trên, có phương pháp áp dụng phổ biến để định giá cho nhiều loại BĐS, có phương pháp chỉ áp dụng trong phạm vi hẹp hơn
19. cho một vài loại BĐS đặc thù. Tuy nhiên, không phải mỗi phương pháp chỉ được áp dụng riêng để định giá cho một hay một vài loại BĐS nhất định ; cũng không phải mỗi loại BĐS chỉ có một phương pháp định giá duy nhất, mà trong số các phương pháp khác nhau ấy, bao giờ cũng có một phương pháp định giá phù hợp nhất khi các điều kiện để thực hiện phương pháp đó được đáp ứng dễ dàng, đầy đủ, chính xác và kịp thời. Vì thế, trong thực tế để định giá một BĐS cần có bước lựa chọn phương pháp định giá phù hợp. Nhưng cũng có thể sử dụng đồng thời các phương pháp khác nhau để kiểm tra kết quả tính toán giữa chúng. Khi có sự sai lệch về kết quả giữa các phương pháp định giá, không thể nói kết quả của phương pháp nào chính xác hơn, mà vấn đề quan trọng là phải kiểm tra các thông tin đầu vào cho mỗi phương pháp về độ tin cậy của nó. Và nếu như, công tác kiểm tra thông tin đầu vào không phát hiện ra sai sót gì dẫn tới sự sai lệch kết quả định giá đó thì việc lựa chọn hay điều chỉnh kết quả chính thức sẽ phụ thuộc vào kinh nghiệm của người định giá. Trong lý thuyết định giá, việc điều chỉnh kết quả định giá nói trên được gọi là quá trình “điều hòa” các kết quả thu được. Đây cũng là một trong những nội dung của quy trình định giá nói chung và quy trình định giá BĐS nói riêng. 3. So sánh phương pháp thặng dư với các phương pháp khác trong thẩm định giá bất động sản Nguyên tắc áp Trường hợp áp Khái niệm Các bước tiến hành Ưu nhược điểm dụng dụng -Phương pháp Ưu điểm: Là phương pháp thặng dư chỉ sử -Được sử dụng để đánh thẩm định giá mà dụng để định giá giá các BĐS có tiềm đối với những bất năng phát triển. giá trị thị trường động sản có tiềm Bước1: Xác định sử -Là phương pháp thích của tài sản cần năng phát triển. dụng cao nhất và có hợp để đưa ra mức giá - Nguyên tắc -Một tài sản có hiệu quả nhất khi thực hiện đấu thầu. thẩm định giá đóng góp thể được coi là có Bước 2: Ước tính tổng -Được sử dụng để tư vấn được xác định - Nguyên tắc sử tiềm năng phát giá trị phát triển về chi phí xây dựng tối Phương dụng cao nhất triển bất cứ khi của BĐS (dự kiến) đa và tiền cho thuê tối pháp thặng căn cứ vào giá trị và tốt nhất nào một phần giá Bước 3: Ước tính tổng thiểu cần đạt được khi dư vốn hiện có bằng -Nguyên tắc lợi trị tiềm tàng có chi phí phát triển của bất thực hiện dự án BĐS. ích tương lai thể được giải động sản (dự kiến) Nhược điểm: cách lấy giá trị thoát bằng sự đầu Bước 4: Ước tính giá -Khó khăn trong việc ước tính của sự tư vốn trên tài trị của bất động sản xác định cách sử dụng sản đó. cách tốt nhất và cao phát triển giả Ví dụ: nhất. định của tài sản -Có một thửa đất -Tất cả mọi ước tính về trống hoặc chưa chi phí và giá bán có thể (tổng doanh thu) phát triển song đã thay đổi tuỳ theo điều
20. trừ đi tất cả các cho phép phát kiện của thị trường. triển, hoặc có khả -Giá trị còn lại nhạy cảm chi phí phát sinh năng đạt được sự đối với những thay đổi để tạo ra sự phát cho phép đó. của việc ước tính các chi - Có một công phí và giá bán. triển đó. trình xây dựng - Cần phải có kiến thức, kỹ đang tồn tại có năng và kinh nghiệm tốt tất tiềm năng để cả các khoản mục khác nâng cấp thông nhau. qua việc thay đổi -Phương pháp này trong sử dụng không tính đến giá trị hoặc cải tạo thời gian của đồng tiền, chung. như vậy đã giả định là - Có một công tất cả các dòng tiền mặt trình xây dựng xảy ra ở cùng một thời đang tồn tại mà điểm , mà giả định này không có giá trị không hiện thực. kinh tế, song đã được phép hoặc có khả năng được cấp phép phá huỷ và thay thế nó. -Nguyên tắc Ưu điểm: thay thế: Một Bước 1: Tìm kiếm và - Là phương pháp ít gặp nhà đầu tư có tập hợp thông tin về khó khăn về mặt kĩ thuật lý trí sẽ không BĐS cần thẩm định vì chỉ dựa trên các giao trả giá cho một -Các BĐS có tính (BĐS mục tiêu) và các dịch thị trường. tài sản nhiều đồng nhất như: BĐS so sánh. Là phương pháp - Là phương pháp thể hơn chi phí để các căn hộ, các Bước 2: Tiến hành định giá của BĐS hiện sự đánh giá của thị mua một tài sản chung cư, các kiểm tra và phân tích được đối chiếu so trường vì dựa vào giá cả lựa chọn mà có dãy nhà cùng xây các giao dịch chứng cứ Phương sánh với giá của thị trường. cùng một sự dựng một kiểu, nhằm đảm bảo tính chất pháp so sánh các BĐS tương tự - Là cơ sở của các hữu ích như các ngôi nhà có thể so sánh được với trực tiếp đã được giao dịch phương pháp khác như nhau. riêng biệt và bán BĐS mục tiêu (còn gọi là trên thị trường phương pháp chi phí và - Nguyên tắc riêng biệt, các Bước 3: Lựa chọn một phương trong thời gian phương pháp thặng dư. đóng góp: Quá phân xưởng, các số BĐS có thể so sánh pháp thị gần đây hoặc Nhược điểm: trình điều chỉnh nhà kho trên một được thích hợp nhất (từ trường ) đang hình thành - Phải có giao dịch của có ước tính sự mặt bằng, các 3-6 BĐS so sánh) giá giao dịch trên các BĐS tương tự ở tham giá đóng nhóm văn phòng Bước 4: Xác định thị trường. trong cùng khu vực thì góp của các và nhóm cửa những yếu tố khác nhau mới có thể so sảnh được yếu tố hay các hiệu. giữa BĐS mục tiêu và - Các thông tin chứng cứ bộ phận của tài -Đất trống BĐS so sảnh. Đồng thường mang tính lịch sử sản đối với thời dựa trên các yếu tố - Đòi hỏi TĐV phải có tổng giá trị thị khác nhau tiến hành nhiều kinh nghiệm và trường. điều chỉnh giá BĐS. kiến thức thị trường. Phương Phương pháp thu - Nguyên tắc sử -Phương pháp thu Bước 1: Ước tính thu Ưu điểm: pháp thu nhập là phương dụng tốt nhất nhập hay phương nhập trung bình hàng - Đây là phương pháp có nhập ( còn pháp định giá và hiệu quả pháp đầu tư dựa năm mà BĐS mang lại, cơ sở lý luận chặt chẽ vì gọi là: BĐS lấy thu nhập nhất trên cơ sở chuyển có tính đến các yếu tố nó tiếp cận một cách phương dự kiến hàng năm -Nguyên tắc đổi một dòng thu liên quan tác động đến trực tiếp những lợi ích pháp đầu tư, trong tương lai cung cầu nhập hàng năm thu nhập. mà BĐS mang lại cho phương của BĐS cần -Nguyên tắc dự thành một tổng số Bước 2: Ước tính tất cả nhà đầu tư. pháp chiết định giá với một kiến lợi ích vốn do đó thường các khoản chi phí để trừ - Có thể đạt được chính
21. khấu dòng suất lợi tức hoàn tương lai sử dụng để định khỏi thu nhập hàng xác cao khi có chứng cứ tiền ) vốn nhất định để giá đối với BĐS năm: chi phí quản lý, về các thương vụ có thể hoàn vốn theo có khả năng tạo chi phí sửa chữa, các so sánh được, khi các tổng thu nhập vào ra sự thặng dư tài phí dịch vụ, tiền thuế khoản thu nhập có được thời điểm định chính vượt quá phải nộp được dự báo một cách giá. chi phí trực tiếp Bước 3: Xác định mức chính xác. của việc sử dụng chiết khấu phù hợp Nhược điểm: hiện tại đó. Bước 4: Sử dụng công - Cần phải có tài liệu -Những tài sản thức chiết khấu dòng chính xác và đòi hỏi được cho thuê tiền để tính giá trị của hiểu biết kỹ lưỡng về mang lại thu nhập tài sản nghiệp vụ cho người sử - Khó khăn trong việc dụng. xác định thu nhập ròng -Một sự đầu tư có trong tương lai. mang lại lợi - Khi có nhiều dạng đầu nhuận tư thì cần phải biết sắp xếp các dạng đầu tư khác nhau. Bước 1: Ước tính giá trị Ưu điểm: của thửa đất mục tiêu -Được sử dụng khi định giá coi như thửa không có các bằng đất đó là đất trống. Giả chứng thị trường để so định rằng sự sử dụng sánh. hiện tại là sử dụng cao -Phương pháp chi phí -Định giá BĐS nhất và tốt nhất. thích hợp khi định giá dành cho mục Bước 2: Ước tính các BĐS dùng cho các giao đích sử dụng đặc chi phí hiện tại để xây dịch và mục đích riêng biệt như bệnh dựng lại hoặc để thay biệt. viện, trường học, thế những công trình Nhược điểm: -Nguyên tắc nhà thờ, thư viện, xây dựng trên thửa đất. -Chi phí không phải lúc thay thế: Một nhà máy điện, Bước 3. Xác định mức nào cũng bằng với giá trị người mua tiềm nhà máy hoá độ thích hợp của khấu và có những chi phí năng có đầy đủ chất, các cơ sở hao tích luỹ (xác định không tạo ra giá trị. thông tin hợp lọc dầu là các mức độ giảm giá tích -Giống như phương Phương pháp chi lý sẽ không bao BĐS ít có những luỹ) của các công trình pháp so sánh trực tiếp do phí là phương giờ trả giá cho chứng cớ so sánh Phương xây dựng hiện có trên phải dựa vào các số liệu pháp định giá một tài sản lớn thị trường. pháp chi phí thửa đất. Sau đó khấu lấy trên thị trường nên BĐS căn cứ vào hơn so với chi -Định giá cho các trừ khoản khấu hao tích cần có thông tin đầy đủ các chi phí phí bỏ ra để mục đích bảo luỹ trên khỏi chi phí và chính xác về giá mua đất và xây hiểm hiện tại để xây dựng lại thành xây dựng. dựng một công -Phương pháp chi hoặc để thay thế những -Người định giá phải có trình có cùng phí cũng thường công trình xây dựng kiến thức nhất định về một lợi ích được sử dụng hiện có trên thửa đất, để xây dựng, về giá thành tương tự. như là phương có được chi phí hiện tại xây dựng và phải có pháp kiểm tra đối đã trừ đi khấu hao. kinh nghiệm để có thể với các phương Bước 4. Cộng chi phí áp dụng được phương pháp định giá hiện tại đã trừ đi khấu pháp. khác. hao này vào giá trị ước -Ngoài ra khi áp dụng tính của thửa đất để có phương pháp so sánh thị được giá trị của BĐS trường để tính chi phí tính theo phương pháp xây dựng sẽ có những chi phí giảm giá (khấu mặt hạn chế như vừa nêu trừ). trên.
22. Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng cho những bất động sản có khả Ưu điểm: năng sinh lợi, - Phương pháp này trong một số không yêu cầu phải đánh hoàn cảnh, khả giá cụ thể của giá trị tài năng sinh lợi sản, nó là thích hợp để của việc sử xác định giá trị tài sản dụng bất động Bước 1: Ước tính tổng không được giao dịch sản phụ thuộc thu nhập của bất động nhiều vào dung sản trên thị trường với một lượng thương Bước 2: Ước tính chi cơ sở doanh thu của một mại đó xác phí liên quan đến việc loại hình cụ thể của Là phương pháp định dòng thu tạo ra thu nhập bao doanh nghiệp đạt được xác định giá trị nhập hiển thị gồm các khoản lãi trên trong với sự đóng góp từ dựa trên lợi cho tài sản. Nguyên tắc sử vốn, tiền thưởng công bất động sản. Phương nhuận của các tài Phương pháp dụng tốt nhất và cho nhà kinh doanh. Nhược điểm: pháp lợi sản được sử dụng này đặc biệt hiệu quả nhất. Bước 3: Xác định lãi -Khó khăn trong việc nhuận để ước tính giá trị được áp dụng suất vốn hoá xác định tốt nhất và có thị trường của cho bất động Bước 4: Ước tính giá trị hiệu quả nhất. nhu cầu xác định sản trong của bất động sản theo -Khó khăn trong việc giá trị tài sản. ngành vui chơi, công thức: xác định lãi suất vốn giải trí, bao Giá trị của bất động hoá. Chỉ áp dụng với gồm cả khách sản = Lợi nhuận dòng những bất động sản mà sạn và những / lãi suất vốn hoá hoạt động của nó tạo ra tài sản khác mà lợi nhuận. Lợi nhuận việc so sánh ước tính có thể không với những bất phản ánh được mức độ động sản tương thu nhập thực. Đòi hỏi đương sẽ gặp định giá viên có ý kiến khó khăndo giá về loại hình kinh doanh trị phụ thuộc này vào khả năng sinh lợi của bất động sản.