Kiểm toán ngân hàng - Chủ đề: Phương pháp so sánh trong thẩm định giá

Nội dung text: Kiểm toán ngân hàng - Chủ đề: Phương pháp so sánh trong thẩm định giá

1. ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA MARKETING CHỦ ĐỀ: PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ Thành viên nhóm 5 : 1. Nguyễn Quốc Khánh 2. V ũ Phương Lan 3. Chu Lê Lâm 4. Nguyễn Thị Liên 5. Nguyễn Thị Liền 6. Nguyễn Phương Linh Hà Nội, ngày 27 tháng 9 năm 2012
2. MỤC LỤC I. NỘI DUNG PP SO SÁNH TRONG TĐG TÀI SẢN. 1. GIỚI THIỆU CHUNG VỀ PP SO SÁNH 1.1 Khái niệm 1.2 Cơ sở lý luận 1.3 Các thuật ngữ liên quan 2. CÁC NGUYÊN TẮC VÀ ĐIỀU KIỆN CẦN THIẾT ĐỂ THỰC HIỆN 2.1 Nguyên tắc ứng dụng. 2.2 Điều kiện thực hiện 3. CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH 4. THỜI GIAN VÀ ĐIỀU KIỆN THU NHẬP THÔNG TIN 4.1 Thời gian thu thập thông tin. 4.2 Điều kiện thu thập thông tin: 5. PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH THÔNG TIN VÀ ĐIỀU CHỈNH MỨC GIÁ 5.1 Phương pháp phân tích thông tin 5.2 Các nguyên tắc khi điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh. 5.2.1 Đối tượng điều chỉnh: 5.2.2 Căn cứ điều chỉnh 5.2.3 Nguyên tắc điều chỉnh 5.2.4 Phương thức điều chỉnh 5.2.5 Thứ tự điều chỉnh 5.2.6 Nguyên tắc khống chế 5.3 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định. II. ỨNG DỤNG TRONG THỰC TIỄN 1. CÁC TRƯỜNG HỢP ÁP DỤNG 2. ƯU, NHƯỢC ĐIỂM VÀ NHỮNG KHÓ KHĂN KHI SỬ DỤNG PP 2.1Ưu điểm 2.2Nhược điểm 2.3Những khó khăn khi sử dụng phương pháp so sánh III. VÍ DỤ
3. I. NỘI DUNG PP SO SÁNH TRONG TĐG TÀI SẢN. 1. GIỚI THIỆU CHUNG VỀ PP SO SÁNH 1.1. Khái niệm Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản. 1.2. Cơ sở lý luận. Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự có thể so sánh được đã được mua bán trên thị trường. Vì thế pp này quan tâm đến sự nhận biết và đo lường tác động của sự hiện hữu, hoặc thiếu vắng của một số đặc tính kỹ thuật có trong các tài sản có thể so sánh được. PP so sánh đòi hỏi phải tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch trên thị trường hiện hành, và tương đối giống so với tài sản, đối tượng cần TĐG. Tiến hành phân tích giá bán/ giá cho thuê của các tài sản có thể so sánh được, và làm những điều chỉnh thích hợp để phản ánh bất kỳ sự khác nhau nào giữa chúng và tài sản mục tiêu, từ đó xác định ra giá trị của tài sản mục tiêu cần TĐG. Phương pháp này áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến trên thị trường. 1.3. Các thuật ngữ liên quan. “Giao dịch phổ biến trên thị trường” là hoạt động mua, bán tài sản được tiến hành công khai trên thị trường. Một tài sản được xác nhận là có giao dịch phổ biến khi có ít nhất 3 tài sản tương tự đã có giao dịch mua, bán trên thị trường.
4. “Tài sản tương tự” là tài sản cùng loại, có các đặc trưng cơ bản tương đồng (gần giống) với tài sản cần thẩm định giá về mục đích sử dụng, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, hình dáng kích thước, nguyên lý cấu tạo, tính năng kỹ thuật, tính năng sử dụng . “Tài sản so sánh” là tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá. “Các yếu tố so sánh” là các thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý, mức giá giao dịch, thời gian, điều kiện giao dịch (điều kiện thị trường, điều kiện bán, điều khoản tài chính ) và các yếu tố khác có liên quan (đặc điểm tài sản, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tình trạng sử dụng, tài sản khác bán kèm theo) có ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản. “Đơn vị so sánh chuẩn” là đơn vị tính cơ bản của tài sản mà có thể quy đổi theo đơn vị đó về chuẩn để so sánh giữa các tài sản cùng loại với nhau. Ví dụ: mét, m2, m3, hecta, phòng, giường bệnh, ghế ngồi, đơn vị thuê, năng suất, sản lượng/hécta, sản phẩm/ca máy, công suất; kg, tạ, tấn “Tổng giá trị điều chỉnh thuần” là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh có tính đến dấu âm (điều chỉnh giảm) và dấu dương (điều chỉnh tăng), nghĩa là không xét về giá trị tuyệt đối của mỗi lần điều chỉnh. “Tổng giá trị điều chỉnh gộp” là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so sánh về giá trị tuyệt đối. “Mức giá chỉ dẫn” là mức giá giao dịch thành công của tài sản sau khi đã được điều chỉnh theo các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá. Các mức giá chỉ dẫn là cơ sở cuối cùng để ước tính mức giá của tài sản cần thẩm định.
5. “Giao dịch thành công trên thị trường” là các hoạt động mua bán tài sản đã diễn ra, tài sản đã được bên bán giao hàng, chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng - đối với đất) cho bên mua và nhận thanh toán; bên mua có nghĩa vụ thanh toán cho bên bán, nhận hàng và quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng theo thỏa thuận. 2. CÁC NGUYÊN TẮC VÀ ĐIỀU KIỆN CẦN THIẾT ĐỂ THỰC HIỆN 2.1. Nguyên tắc ứng dụng. Hai nguyên tắc quan trọng: Nguyên tắc thay thế: một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản có nhiều hơn số tiền mua một tài sản tương tự có cùng sự hữu ích. Nguyên tắc đóng góp: quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản phải dựa trên cơ sở có sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của tài sản. Ngoài ra còn nguyên tắc cung cầu ( theo giáo trình nguyên lý thẩm định giá trường đại học kinh tế TP HCM): Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung cầu về tài sản đó trên thị trường. Ngược lại giá trị về tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỉ lệ thuận với cầu và tỉ lệ nghịch với cung tài sản. 2.2. Điều kiện thực hiện Thứ nhất, phải thu thập được nhưng thông tin liên quan của các tài sản tương tự được mua bán trên thị trường. Thứ hai, thông tin thu thập được phải so sánh được với tài sản thẩm định giá. Trong trường hợp những cuộc mua bán có thể so sánh được lại không giống nhau lắm vì tính chất đặc biệt của tài sản xem xét, điều đó sẽ gây ảnh hưởng đến tính chính xác của phương pháp này.
6. Thứ ba, chất lượng thông tin phải cao. Thông tin cần phải phù hợp, chính xác, có thể kiểm tra được, đầy đủ và đáng tin cậy. Thứ tư, thị trường phải ổn định. Nếu thị trường có biến động, phương pháp so sánh trực tiếp khó đạt được mức độ chính xác, mặc dù các đối tượng so sánh có các tính chất giống nhau về mọi mặt. Ổn định về giá cả: giá cả thị trường phải được duy trì ổn định, tránh việc “đội giá” ở một số mặt hàng có nhu cầu thiết yếu ở một số thời điểm. (Ví dụ như các mặt hàng quần áo, lương thực, thực phẩm thường tăng giá đột biến vào dịp cuối năm do nhu cầu của người dân tăng cao trong dịp này). Ổn định tỷ giá và thị trường ngoại hối. Cung - cầu ổn định: đảm bảo các loại hàng hóa cung ứng trên thị trường phải đáp ứng đủ nhu cầu của người tiêu dùng, cung ứng đủ ngoại tệ cho nhu cầu sản xuất kinh doanh cần thiết của các doanh nghiệp. Lãi suất ổn định. 3. CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH Đối với mỗi loại tài sản cụ thể các bước tiến hành có thể có những điểm khác nhau. Nhưng tóm lại, pp so sánh trực tiếp được tiến hành tuân theo quy trình sau: Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường. Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.
7. Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn. Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh. Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định. Thẩm định viên về giá phải tuân thủ đầy đủ Quy trình thẩm định giá quy định tại Tiêu chuẩn số 05-Quy trình thẩm định giá tài sản, ban hành kèm theo Quyết định số 77/ 2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính 4. THỜI GIAN VÀ ĐIỀU KIỆN THU NHẬP THÔNG TIN 4.1. Thời gian thu thập thông tin. Thông tin về tài sản so sánh là những thông tin phải được thu thập khi tài sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá và với địa điểm giao dịch gần nhất với tài sản cần thẩm định giá. Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá thì có thể thu thập thông tin về tài sản so sánh trong thời gian trước đó tối đa 01 năm tính đến thời điểm cần thẩm định giá. Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công của tài sản so sánh đến thời điểm cần thẩm định giá thì
8. trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo các yếu tố so sánh, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá giao dịch thành công theo chỉ số biến động giá của loại tài sản đó do các cơ quan có trách nhiệm công bố hoặc do thẩm định viên về giá thống kê tính toán cho phù hợp với biến động của giá thị trường trong khoảng thời gian này. 4.2. Điều kiện thu thập thông tin: Thông tin phải được thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thị trường trong đó bên mua, bên bán có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như nhau, thỏa thuận mua bán không trái với quy định của pháp luật, tự nguyện, không chịu bất cứ sức ép nào từ bên ngoài. Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao dịch tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thông tin trong báo cáo thẩm định giá. Tùy tình hình thực tế của tài sản mà thẩm định viên có thể thu thập các chứng cứ thị trường lựa chọn từ một trong các chỉ dẫn (hoặc trong tất cả các chỉ dẫn) sau: thông qua các hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua bán; các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch; các phương tiện thông tin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường của các thẩm định viên về giá; các chứng cứ được ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh . Đối với các thông tin về giá tài sản đã giao dịch thành công trên thị trường thu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạng Internet thì thẩm định viên về giá phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụng vào phân tích, tính toán.
9. Đối với các tài sản đang chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thường cao hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh. Đối với các tài sản đang chào mua (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào mua (thường thấp hơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh. Thẩm định viên về giá phải lưu giữ các bằng chứng về: giá tài sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường về thời điểm diễn ra giao dịch, địa điểm giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các chứng cứ so sánh trong Hồ sơ thẩm định giá để bảo đảm đáp ứng yêu cầu kiểm tra của cơ quan quản lý Nhà nước về thẩm định giá khi cần thiết hoặc phục vụ việc xử lý tranh chấp về kết quả thẩm định giá (nếu có phát sinh). 5. PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH THÔNG TIN VÀ ĐIỀU CHỈNH MỨC GIÁ 5.1. Phương pháp phân tích thông tin Phân tích, so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh. Việc phân tích được thực hiện trên 2 hình thức: Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): Phân tích theo cặp, phân tích số liệu theo nhóm, phân tích thống kê, phân tích hồi qui, phân tích bằng đồ thị, phân tích độ nhạy, phân tích xu hướng, phân tích chi phí, phân tích số liệu thứ cấp để tìm ra mức điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%).
10. Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng): Phân tích so sánh tương quan, phân tích xếp hạng, phỏng vấn các bên liên quan. Phân tích định tính cho kết quả điều chỉnh là dãy số lớn hơn (có dấu điều chỉnh là âm) hoặc nhỏ hơn (có dấu điều chỉnh là dương). 5.2. Các nguyên tắc khi điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh. Điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh căn cứ vào chênh lệch các yếu tố so sánh. Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những ưu điểm và bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh. Việc phân tích, so sánh thực hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng (có thể lượng hóa thành tiền) trước, các yếu tố so sánh định tính (không thể lượng hóa thành tiền) sau. 5.2.1. Đối tượng điều chỉnh: Là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn (giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường). - Đất đai, trang trại: giá/m2, giá/mét dài mặt tiền, giá/sào - Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m2; - Kho hàng: giá/m3, giá/m2; - Cầu tầu, bến cảng: giá/m2, giá/ha; - Bệnh viện: giá/giường bệnh; - Rạp chiếu phim: giá/ghế ngồi; - Máy-thiết bị: giá/đơn vị công suất (CV ), giá/đơn vị kỹ thuật chủ yếu;
11. 5.2.2. Căn cứ điều chỉnh Dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh lợi, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất, hướng, cảnh quan, môi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất, quy định về chiều cao công trình, công suất, năng suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu ) giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá. 5.2.3. Nguyên tắc điều chỉnh Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ các chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường. Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch của một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố so sánh còn lại (coi như giống nhau). Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn. Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng). Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ). Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần thẩm định giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh). Lưu ý: - Các điều chỉnh không nên làm quá chi tiết. - Mỗi điều chỉnh cần có bằng chứng thị trường.
12. - Đặt câu hỏi: sự hiện diện hoặc thiếu vắng của yếu tố nào tạo nên sự khác biệt về giá của tài sản trên thị trường. 5.2.4. Phương thức điều chỉnh Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô (đối với bất động sản); điều kiện thanh toán, thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, huấn luyện sử dụng (đối với máy, thiết bị). Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh không thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng, vị trí (đối với bất động sản); năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu (đối với máy, thiết bị). Những yếu tố nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân - kết quả thì nhân với nhau; những yếu tố liên quan đến tài sản có quan hệ tương tác thì cộng với nhau. Thẩm định viên về giá phải căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra các bằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh cho phù hợp. 5.2.5. Thứ tự điều chỉnh Thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau.
13. B1: Xác định yếu tố so sánh có ảnh hưởng đến giá trị của loại tài sản cần định giá. B2: So sánh các đặc điểm của các tài sản so sánh với tài sản mục tiêu và ước lượng sự khác biệt trong mỗi yếu tố so sánh. B3: Xác định số lượng điều chỉnh thuần của mỗi tài sản so sánh và áp dụng cho mỗi đơn vị giá bán và giá bán của các tài sản so sánh để có được khoảng giá bán hoặc đơn vị giá bán cho tài sản mục tiêu. B4: Thực hiện sắp xếp đồng hạng của các tài sản so sánh với tài sản mục tiêu. B5: Thực hiện sự hòa hợp dãy giá trị đối với tài sản mục tiêu.
14. Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh: TT Yếu tố so sánh Tài sản Tài sản Tài sản Tài sản thẩm định giá so sánh 1 so sánh 2 so sánh 3 A Giá bán Chưa biết Đã biết Đã biết Đã biết B Tổng diện tích C Giá bán/m2 Chưa biết D Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh D1 Yếu tố so sánh 1 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh D2 Yếu tố so sánh 2 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh . . . . E Mức giá chỉ dẫn/m2 G Mức giá chỉ dẫn tổng tài sản Thống nhất mức giá chỉ dẫn H Số lần điều chỉnh
15. Tổng giá trị điều chỉnh thuần (tr đ) Tổng giá trị điều chỉnh gộp (tr đ) 5.2.6. Nguyên tắc khống chế Phải bảo đảm độ lớn của tổng mức giá chỉ dẫn điều chỉnh; nghĩa là chênh lệch giữa mức giá đưa vào so sánh (dòng A – bảng trên) với mức giá cuối cùng (là mức giá sau khi điều chỉnh theo các yếu tố so sánh (dòng G – bảng trên) không quá cao hoặc quá thấp, không phù hợp với các chứng cứ thị trường. 5.3. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định. Xác định giá trị của tài sản cần thẩm định bằng cách lấy mức giá chỉ dẫn đại diện của các tài sản so sánh, bảo đảm chênh lệch giữa mức giá đại diện chung với các mức giá chỉ dẫn (dòng H – bảng trên) không quá 10%. Thẩm định viên cần kết hợp phân tích thêm những tiêu chí sau để quyết định chọn giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản cần thẩm định: - Trị tuyệt đối của tổng điều chỉnh nhỏ nhất (nghĩa là chênh lệch giữa giá bán ban đầu và giá điều chỉnh cuối cùng). - Tần suất điều chỉnh (nghĩa là số lần điều chỉnh, số yếu tố điều chỉnh cho một tài sản so sánh) càng ít càng tốt. - Biên độ điều chỉnh (nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu tố so sánh càng nhỏ càng tốt. II. ỨNG DỤNG TRONG THỰC TIỄN 1. CÁC TRƯỜNG HỢP ÁP DỤNG
16. Phương pháp so sánh thường được áp dụng đội với thẩm định giá các tài sản có tính đồng nhất cao, phổ biến trong các trường hợp sau: Thẩm định giá đất hoặc giá nhà đất cho các yêu cầu (mục đích): mua, bán, thế chấp , góp vốn,phân chia quyền lợi về tài sản Phương pháp này có thể áp dụng cho hầu hết các loại bất động sản ngoại trừ các loại bất động sản đặc biệt như trạm xăng dầu, khách sạn, hay cá cao ốc thương mại. Phương pháp này cũng có thể áp dụng để tính tiền thuê bất động sản dân dụng.Tuy nhiên khi xác định tiên thuê cho,người ta thường sử dụng phương pháp đầu tư để thưc hiện. Đặc biệt thích hợp thẩm định giá cho nhũng bất động sản dân dụng, có tính đồng nhất cao như đất trống, các căn hộ ở chung cư, các dãy nhà phố liên kế được xây dựng cùng một kiểu, các bất động sản liên kế hoặc cùng khu vực.Các bất động sản thương mại-dịch vụ tức các ất động sản thường được mua bán phổ biến trên thị trường. Tuy nhên, phương pháp so sánh thương ít được sử dụng để thẩm định giá các bất động sản công nghiệp, biệt thự, công sở, trương học, bệnh viện, khách sạn, nhà hàng, nhà hát, rạp chiếu bong, khu vui chơi giải trí, thể thao, các công trình công cộng vì trên thị trường ít hoặc không có những giao dịch nên không có cơ sở để so sánh. 2. ƯU, NHƯỢC ĐIỂM VÀ NHỮNG KHÓ KHĂN KHI SỬ DỤNG PP 2.1 Ưu điểm PP này được phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì các lý do sau:
17. Khi các dữ liệu là sẵn có thì pp so sánh là pp xác định giá trị trực tiếp và tiện dụng nhất. Là pp hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, tương đối đơn giản, dễ áp dụng. Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị thị trường, vì vậy nó có cơ sở vững chắc để được cơ quan pháp lý công nhận. Nó đòi hỏi sự cần thiết tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hàng việc TĐG một cách thích hợp. PP so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố định, mà nó dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị 2.2 Nhược điểm Cần thiết phải có thông tin và chất lượng thông tin phải cao. Rõ ràng là trong pp này, nếu không có thông tin thị trường về những giao dịch tương tự thì sẽ không sử dụng được. Các dữ liệu thường mang tính chất lịch sử. Đây là điều kiện không thể tránh khỏi. Trong điều kiện thị trường biến động, những thông tin này sẽ trở nên lạc hậu trong vòng một thời gian ngắn. Khi không có đầy đủ dữ liệu, khả năng áp dụng phương pháp so sánh sẽ bị hạn chế. Do đó yêu cầu thẩm định viên về giá cần phải có kinh nghiệm và kiến thức thị trường (kinh nghiệm khảo sát giá thị trường, kinh nghiệm đi thu thập thông tin liên quan đến BĐS dùng để so sánh ). Là pp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy nếu người định giá đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã quên mất bằng chứng đó đã phản ánh điều gì xảy ra trong thị trường.
18. Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng pp này rất hạn chế. Phân tích so sánh các BĐS lớn tạo thu nhập rất khó. Khi các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực tiễn của pp. Đối với những BĐS lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc những BĐS chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh. Để đảm bảo tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng đối với nguồn gốc số liệu và các đặc điểm của cơ sở dữ liệu. Người định giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh, điểm yếu của số liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh. Tất cả những yếu tố và quan điểm phù hợp phải được đưa vào trong báo cáo định giá. 2.3Những khó khăn khi sử dụng phương pháp so sánh Phương pháp so sánh là phương pháp được sử dụng rất phổ biến ở Việt Nam, nhất là đối với Động sản. Riêng đối với Bất động sản thì phương pháp So sánh thường kết hợp với các Phương pháp thẩm định giá khác. Khi làm Phương pháp so sánh vần đề khó khăn Thẩm định viên thường gặp là: - Thu thập thông tin: Thẩm định viên phải lựa chọn được các thông tin khách quan và có độ tin cậy cao. Các thông tin phải có thể kiểm chứng được trên thị trường. Điều này đòi hỏi khả năng khéo léo của thẩm định viên để có được những thông tin tốt trong thời gian ngắn nhất. Thẩm định viên phải biết cách xây dựng được các mối quan hệ tốt với khách hàng và các đối tác có liên quan. - Xử lý thông tin: Thẩm định viên có kinh nghiệm thường rất nhanh chóng chọn lọc được các thông tin hữu ích trong các thông tin thu thập được để viết Báo cáo thẩm định giá. Ngành nghề này đòi hỏi kinh nghiệm làm việc cao.
19. Thẩm định viên có kinh nghiệm sẽ biết các điều chỉnh các hệ số % trong quá trình tính toán chính xác hơn những người ít hoặc không có kinh nghiệm. (Trong Tiêu chuẩn không quy định các tỷ lệ này là bao nhiêu %). - Đối với bất động sản thì việc tìm tài sản SS để TĐG là khâu quan trọng nhất và không phải khu vực nào cũng có giao dịch BĐS để chuyên viên thẩm định thu thập thông tin về tài sản SS để áp dụng phương pháp so sánh. PP so sánh luôn được ưu tiên và được sử dụng phổ biến trong TĐG vì nó dựa trên cơ sở giá trị thị trường, có thể phản ánh tương đối chính xác giá trị của tài sản cần thẩm định. - Trong TĐG máy thiết bị thì điều quan trọng là việc bạn phải đánh giá chất lượng sử dụng còn lại của TS Thẩm định và TS so sánh, bạn phải nắm rõ được đâu là bộ phận quan trọng nhất của máy để phân bổ giá trị các bộ phận cấu thành tổng giá trị của TS. Đôi khi tại thời điểm thẩm định giá, máy thiết bị ở trong tình trạng không hoạt động được và bạn phải xem xét xem chi phí sửa chữa cho tài sản là nhiều hay là ít để lấy đó làm một cơ sở cho việc ước tính chất lượng SDCL của máy. Vì vậy cho nên trong TĐG máy thiết bị còn có PP chuyên gia để đánh giá chất lượng SDCL của TS và chuyên viên thẩm định máy thiết bị cần phải có kiến thức về máy thiết bị, cơ khí, điện tử. Bên cạnh đó, thông tin so sánh trên thị trường chưa hẳn là nhiều nhất là đối với các máy thiết bị chuyên dùng. III. VÍ DỤ Tài sản cần thẩm định giá là một thửa đất xây dựng nhà ở dân cư có diện tích 56m 2 tại phường A thành phố X. Qua thu thập thông tin trong vòng 01 năm so với ngày thẩm định giá ở khu vực này (thuộc phường A và phường lân cận) có 3 thửa đất giao dịch thành công và có các yếu tố so sánh gần tương tự với thửa đất cần thẩm định giá. Cụ thể như sau:
20. TT Yếu tố so sánh Thửa đất cần thẩm Tài sản 1 Tài sản 2 Tài sản 3 định 1 Giá bán Chưa biết 1,1 tỷ đ 980 triệu đ 1,35 tỷ đ 2 Tổng diện tích 56m2 50 m2 49 m2 60 m2 3 Giá/m2 22 triệu đ/ m2 20 triệu đ/ m2 22,5 triệuđ/m2 4 Tình trạng pháp Đã cấp sổ đỏ Chưa hợp thức hóa Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ lí quyền sử dụng đất 5 Lợi thế kinh Mặt ngõ 10m Mặt ngõ 10m Mặt ngõ 8m 2 mặt ngõ 8m Doanh 6 Cơ sở hạ tầng Điện ổn định, cấp Điện ổn định, cấp Điện ổn định, Điện ổn định, nước tốt, thoát nước và thoát nước tốt cấp và thoát cấp và thoát kém, hay bị ngập khi nước tốt nước tốt mưa to 7 Hướng Tây Đông Đông Nam Bắc 8 Cảnh quan Nhìn ra khu đông Nhìn ra khu đông Nhìn ra khu Nhìn ra công dân cư dân cư đông dân cư viên 9 Thanh toán tiền mặt Thanh toán tiền Thanh toán Thanh toán Điều kiện thanh lấy ngay 1 lần khi mặt 2 lần ,lấy ngay tiền mặt lấy tiền mặt lấy
21. toán mua 60% khi mua,40% ngay 1 lần khi ngay 1 lần sau đó 1 năm mua khi mua Ngoài ra, qua điều tra thị trường, thu thập được các thông tin như sau: 2 - Chi phí hợp thức hóa quyền sử dụng đất thửa đất so sánh 1 là 1 triệu đ/m . - Giá đất mặt ngõ 10m cao hơn mặt ngõ 8m 10%, kém hơn 2 mặt ngõ 8m 5%. - Giá đất nhìn ra công viên cao hơn giá đất nhìn ra khu dân cư 5%. - Giá đất khu vực thoát nước tốt cao hơn khu vực thoát nước kém 10%. - Giá đất của thửa đất nằm ở hướng Tây và hướng Bắc như nhau, nhưng kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông 5% và kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông Nam 10%. - Lãi suất tiền vay ngân hàng kỳ hạn 1 năm là 20%/ năm. Lời giải: 1/ Phân tích thông tin thu thập - Giá đất mặt ngõ 10 m cao hơn mặt ngõ 8m 10%, kém hơn 2 mặt ngõ 8m là 5%, điều này cho thấy: ngõ 10m có tỷ lệ 100%; ngõ 8m là 90%, 2 mặt ngõ 8m là 105%. Tài sản thẩm định ở ngõ 10m, mức điều chỉnh cho tài sản 2 và 3 như sau: Tài sản so sánh 2 ở ngõ 8m: (100% - 90%) / 90% = + 11,11% Tài sản so sánh 3 ở 2 mặt ngõ 8m: (100% - 105%)/105% = - 4,76% - Giá đất nhìn ra công viên cao hơn giá đất nhìn ra khu dân cư 5%, điều này cho thấy nhìn ra công viên bằng 1,05 lần nhìn ra khu dân cư. Tài sản thẩm định nhìn ra
22. khu dân cư nên sẽ bằng tài sản so sánh chia cho 1,05 lần. Mức điều chỉnh là: (100% - 105%) / 105% = - 4,76% - Giá đất khu vực thoát nước tốt cao hơn khu vực thoát nước kém 10%,điều này cho thấy khu vực thoát nước tốt bằng 1,1 lần khu vực thoát nước kém. Tài sản thẩm định nằm ở khu vực thoát nước kém nên sẽ bằng tài sản so sánh chia cho 1,1 lần. Mức điều chỉnh là (100% - 110%) / 110% = 9,09%. - Giá đất nằm ở hướng Tây và hướng Bắc như nhau, nhưng kém thửa đất nằm ở hướng Đông 5% và kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông Nam 10%, điều này cho thấy: giá đất hướng Tây và Bắc là 90%, hướng Đông là 95% và hướng Đông Nam là 100% . Tài sản thẩm định nằm ở hướng tây nên có tỷ lệ là 90%. Mức điều chỉnh là: Điều chỉnh cho tài sản nằm hướng Đông: (90% - 95%) / 95% = - 5,26% Điều chỉnh cho tài sản hướng Đông Nam: (90% -100%) / 100% = - 10% 2/ Bảng so sánh và điều chỉnh số liệu (Market data grid) Từ các thông tin nêu trên thực hiện việc điều chỉnh giá đất của các thửa đất so sánh: TT Yếu tố so sánh TSthẩm định giá TSSS 1 TSSS 2 TSSS 3 A Giá bán Chưa biết 1,1 tỷ 980 triệu 1,35 tỉ
23. B Tổng diện tích 56m2 50m2 49m2 60m2 C Giá bán/ m2 Chưa biết 22trđ/ m2 20trđ/ m2 22,5trđ/ m2 D Điều chỉnh theo các yếu tố SS Điều kiện thanh toán Trả ngay Thanh toán 2 Không Không lần điều chỉnh điều chỉnh D1 Tỉ lệ điều chỉnh -0,07 Mức điều chỉnh -1,47trđ Giá sau điều chỉnh 20,53trđ /m2 Tình trạng pháp lý Đã cấp sổ đỏ Chưa cấp sổ đỏ Tỉ lệ điều chỉnh D2 Mức điều chỉnh +1 trđ /m2 Giá sau điều chỉnh 21,53 trđ /m2 Vị trí (Lợi thế kinh doanh) Ngõ 10m Ngõ 10m Ngõ 8m 2 mặt ngõ 8m Tỉ lệ điều chỉnh 100% 100% 90% 105% D3 Mức điều chỉnh 11% -4,76% Giá sau điều chỉnh +2,22trđ/m2 -1,07 trđ /m2 Cơ sở hạ tầng Bị ngập khi mưa Tốt Tốt Tốt Tỉ lệ điều chỉnh 100% 110% 110% 110%
24. D4 Mức điều chỉnh -9,09% -9,09% -9,09% Giá sau điều chỉnh -1,92 trđ /m2 -1,92 trđ /m2 -1,92 trđ /m2 Hướng Tây Đông Đông Nam Bắc Tỉ lệ điều chỉnh 90% 95% 100% 90% D5 Mức điều chỉnh -5,26% -10% Giá sau điều chỉnh -1,08trđ/m2 -2 trđ /m2 Cảnh quan Nhìn ra dân cư Dân cư Dân cư Công viên Tỉ lệ điều chỉnh 100% 100% 100% 105% D6 Mức điều chỉnh -4,76% Giá sau điều chỉnh -1,07trđ/m2 E Mức giá chỉ dẫn 17,5trđ/m2 18,4trđ/m2 18,31trđ/m2 Thống nhất mức giá chỉ dẫn G Số lần điều chỉnh 4 3 3 Số điều chỉnh thuần (trđ) 4,4 1,6 4,19 Số điều chỉnh tuyệt đối 5,5 6,04 4,19