Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam - Tiêu chuẩn số 12 - Phân loại tài sản

Nội dung text: Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam - Tiêu chuẩn số 12 - Phân loại tài sản

1. HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Tiêu chuẩn số 12 Phân loại tài sản (Ký hiệu: TĐGVN 12) (Ban hành kèm theo Quyết định số 219/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính) QUY ĐỊNH CHUNG 01 - Mục đích của tiêu chuẩn này là quy định về phân loại tài sản và hướng dẫn thực hiện phân loại tài sản trong quá trình thẩm định giá tài sản. 02- Phạm vi áp dụng: Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên về giá phải tuân thủ những quy định của tiêu chuẩn này trong quá trình thẩm định giá tài sản. Khách hàng và bên thứ ba sử dụng chứng thư thẩm định giá có trách nhiệm tuân thủ quy định của Tiêu chuẩn này để việc hợp tác giữa các bên trong quá trình thẩm định giá tài sản đạt hiệu quả cao nhất. 03- Các thuật ngữ trong tiêu chuẩn này được hiểu như sau: Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. Trong thẩm định giá, tài sản chủ yếu được phân thành bất động sản và động sản. Bất động sản bao gồm: - Đất đai; - Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác do pháp luật quy định. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản (máy, thiết bị, phương tiện vận tải, dây chuyền công nghệ ). Quyền sở hữu tài sản là quyền tài sản bao gồm đầy đủ quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. NỘI DUNG TIÊU CHUẨN 04- Nhiệm vụ của thẩm định viên về giá khi thực hiện thẩm định giá tài sản liên quan đến nhiều loại hình loại tài sản, do đó thẩm định viên về giá cần phân biệt và hiểu rõ được đặc điểm của từng loại tài sản. 05- Đối tượng thẩm định giá phải là những tài sản hợp pháp được tham gia thị trường tài sản theo quy định hiện hành của pháp luật. Việc phân loại tài sản phục vụ cho mục đích thẩm định giá tài sản căn cứ vào quy định của Bộ Luật dân sự, Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành có liên quan do cơ quan có thẩm quyền ban hành, phù hợp với thông lệ phân loại tài sản thẩm định giá của khu vực và quốc tế. 1
2. 06- Tài sản gắn liền với quyền tài sản trong thẩm định giá bao gồm 04 (bốn) loại sau đây: ­ Bất động sản; ­ Động sản; ­ Doanh nghiệp; ­ Các quyền tài sản. 07 - Bất động sản là các tài sản không di dời được. Bất động sản có đặc điểm là gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định, không di dời được, bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. 07.1- Đất đai: 1- Ðất đai là tài sản quốc gia, loại hình tư liệu sản xuất đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý về đất đai. 2- Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất được phân thành các loại sau đây: - Nhóm đất nông nghiệp, gồm: Đất trồng cây hàng năm (gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác); đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thuỷ sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác (là đất tại nông thôn sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, thủy sản, xây dựng cơ sở ươm tạo cây giống, con giống; xây dựng kho, nhà của hộ gia đình, cá nhân để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp). - Nhóm đất phi nông nghiệp, gồm: đất ở (gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị); đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng (đất sử dụng vào mục đích xây dựng công trình giao thông, cầu, cống, vỉa hè, cảng đường thuỷ, bến phà, bến xe ô tô, bãi đỗ xe, ga đường sắt, cảng hàng không; hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống công trình thuỷ lợi, đê, đập; hệ thống đường dây tải điện, hệ thống mạng truyền thông, hệ thống dẫn xăng, dầu, khí; đất sử dụng làm nhà trẻ, trường học, bệnh viện, chợ, công viên, vườn hoa, khu vui chơi cho trẻ em, quảng trường, sân vận động, khu an dưỡng, khu nuôi dưỡng người già và trẻ em có hoàn cảnh khó khăn, 2
3. cơ sở tập luyện thể dục - thể thao, công trình văn hoá, điểm bưu điện - văn hoá xã, tượng đài, bia tưởng niệm, nhà tang lễ, câu lạc bộ, nhà hát, bảo tàng, triển lãm, rạp chiếu phim, rạp xiếc, cơ sở phục hồi chức năng cho người khuyết tật, cơ sở dạy nghề, cơ sở cai nghiện ma tuý, trại giáo dưỡng, trại phục hồi nhân phẩm; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng hoặc được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định bảo vệ; đất để chất thải, bãi rác, khu xử lý chất thải); đất tôn giáo tín ngưỡng (gồm đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ); đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất phi nông nghiệp khác (gồm đất có các công trình thờ tự, nhà bảo tàng, nhà bảo tồn, nhà trưng bầy tác phẩm nghệ thuật, cơ sở sáng tác văn hoá nghệ thuật và các công trình xây dựng khác của tư nhân không nhằm mục đích kinh doanh mà các công trình đó không gắn liền với đất ở; đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động; đất tại đô thị sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất, xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép, xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản, xây dựng cơ sở ươm tạo cây giống, con giống, xây dựng kho, nhà của hộ gia đình, cá nhân để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản xuất nông nghiệp). - Nhóm đất chưa sử dụng gồm: đất bằng chưa sử dụng; đất đồi núi chưa sử dụng; núi đá không có rừng cây. 07.2 - Nhà, công trình xây dựng: - Nhà ở: + Nhà riêng biệt (biệt thự, nhà vườn, nhà phố riêng biệt hoặc phố liền kề ); + Nhà chung cư nhiều tầng. - Công trình xây dựng theo quy định của pháp luật xây dựng được đưa vào kinh doanh, bao gồm: công trình dân dụng; công trình công nghiệp; công trình giao thông; công trình thủy lợi; công trình hạ tầng kỹ thuật, trừ một số loại nhà, công trình xây dựng sau đây: nhà ở công vụ; trụ sở cơ quan nhà nước; công trình bí mật nhà nước; công trình an ninh, quốc phòng; công trình được công nhận là di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước và các công trình khác mà pháp luật không cho phép kinh doanh. 07.3- Các chủ thể sử dụng bất động sản hợp pháp có quyền: a - Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và chủ thể sử dụng bất động sản. b - Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư từ đất được giao một cách hợp pháp. 3
4. c - Tham gia vào các quan hệ giao dịch dân sự về quyền sở hữu động sản, quyền sử dụng bất động sản theo quy định của pháp luật, dưới các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh tín dụng, thừa kế, cho tặng, góp vốn liên doanh 08 - Động sản là những tài sản không phải là bất động sản. Động sản có đặc điểm là không gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định và có thể di, dời được như: máy, thiết bị, phương tiện vận chuyển, dây chuyền công nghệ 09- Doanh nghiệp Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi. Doanh nghiệp bao gồm các loại hình: công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, công ty hợp danh, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp nhà nước. Giá trị thực tế của doanh nghiệp gồm tổng giá trị thực tế của toàn bộ tài sản hữu hình và tài sản vô hình phục vụ sản xuất kinh doanh. Tài sản của doanh nghiệp được phân tổ theo các dạng khác nhau: 1- Tài sản hữu hình và tài sản vô hình. a - Tài sản hữu hình là những tài sản có hình thái vật chất do chủ tài sản nắm giữ để sử dụng phục vụ các mục đích của mình; nó bao gồm tài sản ngắn hạn và tài sản dài hạn. - Tài sản ngắn hạn là tài sản: + Được dự tính để bán hoặc sử dụng trong khuôn khổ của chu kỳ kinh doanh bình thường của doanh nghiệp; hoặc + Được nắm giữ chủ yếu cho mục đích thương mại hoặc cho mục đích ngắn hạn, hoặc + Là tiền hoặc tài sản tương đương mà việc sử dụng không gặp một hạn chế nào. - Tài sản dài hạn là các tài sản khác ngoài tài sản ngắn hạn, bao gồm: tài sản cố định, tài sản đầu tư tài chính dài hạn và tài sản dài hạn khác. b- Tài sản vô hình là tài sản không có hình thái vật chất nhưng xác định được giá trị do chủ tài sản nắm giữ để sử dụng phục vụ mục đích của mình; nó bao gồm: kỹ năng quản lý, bí quyết marketing, danh tiếng, uy tín, tên hiệu, biểu tượng doanh nghiệp và việc sở hữu các quyền và công cụ hợp pháp (quyền sử dụng đất, quyền sáng chế, bản quyền, quyền kinh doanh hay các hợp đồng). 2- Tài sản lưu động và tài sản cố định. a- Tài sản lưu động: là những tài sản tham gia một lần vào quy trình sản xuất và chuyển hóa hoàn toàn hình thái vật chất của nó vào sản phẩm hoặc những tài sản được mua, bán hoặc có chu kỳ sử dụng từ 01 năm trở xuống. Ví dụ: 4
5. nguyên, nhiên, vật liệu, các khỏan nợ ngắn hạn, các khỏan đầu tư ngắn hạn của doanh nghiệp b- Tài sản cố định hữu hình: là những tài sản có hình thái vật chất do doanh nghiệp nắm giữ để sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh phù hợp với tiêu chuẩn ghi nhận tài sản cố định do Bộ Tài chính quy định. Đó là loại tài sản tham gia nhiều lần vào quy trình sản xuất chuyển một phần giá trị vào sản phẩm và vẫn giữ nguyên hình thái vật chất của nó. Phân loại tài sản: - Nhà cửa, vật kiến trúc gồm: trụ sở làm việc, nhà kho, hàng rào, tháp nước, sân bãi, các công trình trang trí cho nhà cửa, đường xá, cầu cống, đường sắt, cầu tàu, bến cảng - Máy móc, thiết bị gồm: máy móc chuyên dùng, thiết bị công tác, dây chuyền công nghệ, những máy móc đơn lẻ - Phương tiện vận tải, thiết bị truyền dẫn gồm: phương tiện vận tải đường sắt, đường thủy, đường bộ, đường không, đường sông và hệ thống thông tin, hệ thống điện, đường ống nước, băng tải - Thiết bị dụng cụ quản lý gồm: máy vi tính phục vụ quản lý, thiết bị điện tử, thiết bị, dụng cụ đo lường, kiểm tra chất lượng máy hút ẩm, hút bụi, chống mối mọt. - Vườn cây lâu năm, súc vật làm việc và/hoặc cho sản phẩm, gồm: vườn cà phê, vườn chè, vườn cao su, vườn cây ăn cỏ, thảm cỏ, thảm cây xanh, đàn voi, đàn ngựa, đàn trâu, đàn bò. - Các loại tài sản cố định khác là toàn bộ các loại tài sản chưa liệt kê vào các loại trên như: tranh ảnh, tác phẩm nghệ thuật. c- Tài sản cố định vô hình: là những tài sản không có hình thái vật chất nhưng xác định được giá trị của nó và do doanh nghiệp nắm giữ, sử dụng trong sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ hoặc cho các đối tượng khác thuê phù hợp với tiêu chuẩn ghi nhận tài sản cố định vô hình do Bộ Tài chính quy định; tham gia vào nhiều chu kỳ kinh doanh như một số chi phí liên quan trực tiếp đến đất sử dụng, chi phí về quyền phát hành, bằng phát minh, bằng sáng chế, bản quyền tác giả, nhãn hiệu thương mại. 10- Các quyền tài sản. Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ. Quyền tài sản là một khái niệm pháp lý bao hàm tất cả quyền, quyền lợi và lợi tức liên quan đến quyền sở hữu, nghĩa là người chủ sở hữu được hưởng một hay những quyền lợi khi làm chủ tài sản đó. Quyền sở hữu tài sản là một nhóm những quyền năng mà mỗi quyền năng có thể tách rời với quyền sở hữu và chuyển giao trong giao dịch dân sự, bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt. 5
6. Quyền tài sản gắn với lợi ích thu được từ quyền tài sản được gọi là tài sản thực và là đối tượng thẩm định giá. Quyền tài sản là tài sản vô hình. Thẩm định viên về giá phải xác định rõ quyền tài sản nào gắn với yêu cầu thẩm định giá (là quyền sở hữu, là một hoặc một nhóm quyền năng gắn với quyền sở hữu tài sản). Cùng một tài sản, quyền năng khác nhau thì giá trị khác nhau. Càng nhiều quyền năng thì khả năng thu được lợi ích/lợi tức/thu nhập từ tài sản càng cao và giá trị tài sản càng cao. Giá trị tài sản mà người chủ có quyền sở hữu là cao nhất. Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên về giá phải phân biệt rõ sự khác biệt giữa tài sản về mặt thực thể vật chất và các quyền năng pháp lý gắn liền với tài sản đó; tìm hiểu kỹ nguồn gốc pháp lý của tài sản và các chứng từ liên quan đến quyền tài sản. Giá trị thị trường của một tài sản là sự kết hợp giữa các yếu tố đặc điểm tự nhiên, kỹ thuật và yếu tố pháp lý chi phối giá trị tài sản đó. Lợi ích tài chính là những tài sản vô hình bao gồm quyền lợi từ: - Những quyền vốn có trong quyền sở hữu doanh nghiệp hay tài sản như: quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, bán, cho thuê hay quản lý. - Những quyền vốn có trong hợp đồng chuyển nhượng (mua, thuê ) có chứa quyền chọn mua (chọn thuê). - Những quyền vốn có trong sở hữu cổ phiếu. 11. Xác định và nhận diện tài sản hợp pháp. + Đối với bất động sản: căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc một trong các giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyết định cấp nhà cấp đất, quyết định giao đất, cho thuê đất, thanh lý, hóa giá, tặng của cơ quan có thẩm quyền theo quy định hiện hành của pháp luật, giấy tờ thừa kế Nhà ở được pháp luật công nhận, bản án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật về sở hữu nhà ở. + Đối với động sản (máy, thiết bị, dây chuyền sản xuất, phương tiện vận tải ): căn cứ vào hồ sơ, tài liệu, chứng từ, hóa đơn mua bán, nhập khẩu của tài sản. Trường hợp hồ sơ, tài liệu về tài sản bị thất lạc hoặc bị tiêu hủy do nguyên nhân bất khả kháng (thiên tai, hỏa hoạn .) thì dựa trên khai báo, cam kết, xác nhận của khách hàng hoặc dựa trên danh mục tài sản trong Bảng cân đối kế toán gần nhất của doanh nghiệp để xác minh. 6