Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam - Tiêu chuẩn số 11 - Phương pháp lợi nhuận

Nội dung text: Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam - Tiêu chuẩn số 11 - Phương pháp lợi nhuận

1. HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM Tiêu chuẩn số 11 Phương pháp lợi nhuận (Ký hiệu: TĐGVN 11) (Ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính) QUY ĐỊNH CHUNG 01- Mục đích của tiêu chuẩn này là quy định phương pháp lợi nhuận và hướng dẫn thực hiện phương pháp trong quá trình thẩm định giá tài sản. 02- Phạm vi áp dụng: Doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên về giá phải tuân thủ những quy định của tiêu chuẩn này trong quá trình thẩm định giá tài sản. Khách hàng và bên thứ ba sử dụng chứng thư thẩm định giá có trách nhiệm tuân thủ quy định của Tiêu chuẩn này để việc hợp tác giữa các bên trong quá trình thẩm định giá tài sản đạt hiệu quả cao nhất. 03- Các thuật ngữ trong tiêu chuẩn này được hiểu như sau: Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Thu nhập thực từ tài sản là phần còn lại của tổng doanh thu sau khi trừ tổng chi phí, thuế thu nhập doanh nghiệp, lãi trên vốn mà người sử dụng tài sản nhận được từ vốn của họ (tính bằng lãi suất vay vốn ngân hàng) và một khoản tiền công trả cho nhà đầu tư về điều hành hoạt động kinh doanh và những rủi ro mà họ có thể gặp trong kinh doanh (tính bằng tỷ suất lợi nhuận bình quân trên vốn của ngành nghề kinh doanh tương ứng). Lãi suất bình quân ngành của loại hình kinh doanh do thẩm định viên xác định thông qua điều tra thị trường của loại hình kinh doanh tương ứng tại khu vực, tính bình quân cho 03 năm liền kề trước thời điểm thẩm định giá. NỘI DUNG TIÊU CHUẨN 04 – Phương pháp lợi nhuận dựa trên giả định người đầu tư kinh doanh và người chủ sở hữu bất động sản là khác nhau, mặc dù trên thực tế có thể là một người duy nhất. Vì vậy, giá trị bất động sản là vốn hóa thu nhập thực (coi như tiền thuê) từ bất động sản. Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản. Loại hình tài sản chủ yếu áp dụng phương pháp này ví dụ như: rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng, trạm xăng, sân gôn, trung tâm giải trí, sàn nhảy, khu thể thao, công viên 05 - Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp lợi nhuận Bước 1: xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm tất cả các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh doanh đã 1
2. đăng ký với cấp có thẩm quyền. Ví dụ một trạm bán xăng có thể đăng ký và mở các dịch vụ và có doanh thu từ: đại lý bán xăng dầu, rửa xe, siêu thị mi ni Bước 2: xác định tổng chi phí: bao gồm: - Chi phí nguyên, nhiên vật liệu, vật tư: Hàng hóa, nguyên liệu, vật tư mua cho kinh doanh như nguyên liệu, thực phẩm, đồ uống phục vụ trong tiệm ăn; xăng dầu trong các cây xăng là chi phí nguyên liệu, vật tư sẽ được trừ ra khỏi tổng thu nhập để tính ra khoản lợi nhuận ròng. - Chi phí lãi vay ngân hàng. - Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp: chi phí thuê nhân công (bao gồm cả tiền công của những thành viên trong gia đình chủ doanh nghiệp), chi phí nước, điện, gas, điện thoại, sửa chữa, duy tu cửa hàng, văn phòng phẩm, khấu hao trang thiết bị Bước 3: Xác định thu nhập thực từ bất động sản. Thu nhập thực từ bất động sản là phần còn lại sau khi trừ khỏi tổng doanh thu các khoản tổng chi phí, các khoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác theo quy định của pháp luật và tiền công trả cho nhà đầu tư. Bước 4: Áp dụng công thức để tìm ra giá trị bất động sản. Thu nhập thực hàng năm Giá trị thị trường của bất động sản = Tỷ suất vốn hóa Thẩm định viên căn cứ vào hướng dẫn xác định tỷ suất vốn hoá và hệ số nhân thu nhập tại Tiêu chuẩn số 09-Phương pháp thu nhập (và phụ lục) ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, đồng thời căn cứ hoạt động cho thuê bất động sản của loại hình kinh doanh tương tự tại cùng khu vực vào thời điểm thẩm định giá để xác định tỷ suất vốn hóa phù hợp. 06 - Thẩm định viên phải tuân thủ đầy đủ Quy trình thẩm định giá quy định tại Tiêu chuẩn số 05- Quy trình thẩm định giá tài sản, ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính. 07 - Yêu cầu khi áp dụng phương pháp lợi nhuận - Thẩm định viên về giá phải am hiểu những kiến thức về kế toán doanh nghiệp để xác định doanh thu, chi phí hợp lý phát sinh của loại hình kinh doanh trên tài sản. - Thẩm định viên về giá phải xem xét, phân tích báo cáo tài chính của doanh nghiệp 3 năm liền kề về trước, tính từ thời điểm cần thẩm định giá. - Thẩm định viên về giá phải tiến hành so sánh các chỉ tiêu lợi nhuận, tiền thuê mặt bằng của doanh nghiệp cần thẩm định giá với tỷ lệ lợi nhuận, tiền thuê phổ thông trên thị trường của những doanh nghiệp tương tự (cùng loại hình doanh nghiệp, cùng ngành nghề kinh doanh, có địa điểm tương tự ). Ví dụ về phương pháp lợi nhuận xem tại phụ lục số 01 kèm theo tiêu chuẩn này. 2
3. Phụ lục số 01 Ví dụ về phương pháp lợi nhuận (Các số liệu nêu trong ví dụ mang tính chất minh họa) (kèm theo Tiêu chuẩn số 11-TĐGVN 11) Ví dụ 1: Cần thẩm định giá trang trại chăn nuôi gà với các thông tin qua điều tra của chuyên gia định giá BĐS như sau (các số liệu tính bình quân cho 01 năm từ kết quả điều tra hoạt động kinh doanh của trang trại trong 03 năm liên tiếp, trước khi tiến hành định giá): - Trang trại xuất 6 lứa gà/năm với số gà xuất chuồng là 1.000 con/lứa. Mỗi con gà xuất chuồng nặng 2,2 kg; bán với giá 55.000đ/kg. - Gà giống mua về nuôi với giá 12.000đ/con. Tỷ lệ gà chết trong quá trình nuôi là 2%. - Mỗi năm trang trại mua 1.500 bao thức ăn chăn nuôi với giá 25.000đ/bao; chi phí tiêm phòng vác xin là 14.000.000đ/năm; chi phí điện, nước 32.000.000đ/ năm; lương công nhân chăm sóc gà là 250.000.000đ; các chi phí khác là 150.000.000đ. - Trang trại cũng kinh doanh phân gà vi sinh với số lượng 2.000 bao/năm và giá bán là 10.000đ/bao. - Lãi suất bình quân ngành trang trại chăn nuôi gà là 10%/năm. - Vốn vay ngân hàng 290.000.000đ, lãi suất 10%/năm Lời giải: I. Tổng doanh thu a. Từ bán gà: 1.000 con x 6 lứa x 98% = 5.880 con gà 5.880 con x 2.2 kg x 55.000đ/kg = 711.480.000đ b. Từ phân vi sinh: 2.000 bao x 10.000đ/bao = 20.000.000 đ Tổng thu nhập (a + b) = 711.500.000đ II. Tổng chi phí a. Gà giống: 6.000 con x 12.000đ/con = 72.000.000đ b. Thức ăn: 1.500 bao x 25.000đ/bao = 37.500.000đ c. Tiền vacin: = 14.000.000đ d. Điện, nước: = 32.000.000đ e. Lương công nhân: = 150.000.000đ f. Chi phí khác: = 50.000.000đ Cộng: 355.500.000đ II. Lợi nhuận ròng (I-II) 3
4. 711.500.000đ – 355.500.000đ = 356.000.000đ Trừ đi: a. Lãi trên vốn vay ngân hàng 10% x 290.000.000đ = 29.000.000đ Lãi ròng còn lại: 356.000.000đ – 29.000.000đ = 327.000.000đ b. Tiền lương của chủ doanh nghiệp (20%) 327.000.000đ x 20% = 65.500.000 đ/năm Lợi nhuận trước thuế: 356.00.000đ – 29.000.000đ – 65.500.000đ = 261.500.000đ c. Thuế Thu nhập DN (25%): 25% x 261.500.000đ = 52.300.000đ d. Lợi nhuận sau thuế (tiền thuê đất kinh doanh trang trại): 261.000.000đ – 52.300.000đ = 208.700.000đ/năm Do đó giá trị trang trại chăn nuôi gà sẽ là: 1 208.700.000 đ x = 2.087.000.000 đ 10% Kết luận: giá trị của trang trại là 2,087 tỷ đồng. Ví dụ 2: Thẩm định giá khách sạn Cần thẩm định giá một khách sạn 3 sao 150 phòng. Nghiên cứu báo cáo tài chính kinh doanh khách sạn trong 03 năm gần đây cho thấy: - Thu nhập (trung bình) mỗi tháng từ kinh doanh 150 phòng là 1.200.000.000 đ. - Tiền bán thực phẩm và đồ uống tại căng tin khách sạn là 10.000.000 đ/ngày. - Chi phí mua thực phẩm chế biến và đồ uống là 5.000.000 đ/ngày. - Chi phí điện, nước, điện thoại là 250.000.000 đ/tháng. - Tiền công cho nhân viên dọn phòng là 150.000.000 đ/tháng. - Bảo hiểm là 10.000.000 đ/tháng. - Tiền lương cho nhân viên phục vụ khách sạn là 400.000.000 đ/tháng trong đó 240.000.000đ là lương của đội ngũ quản lý. - Hoạt động kinh doanh khác: tại tầng 1 của khách sạn có 6 kiôt cho thuê với giá cho thuê là 250.000.000 đ/tháng. Khách sạn chi 20% số thu từ tiền thuê kiôt để trang trải các chi phí sửa chữa, quyét dọn kiôt. - Lãi suất bình quân ngành kinh doanh khách sạn: 15% Lời giải: I. Thu nhập từ cho 250.000.000đ Năm 3.000.000.000đ 4
5. thuê 6 kiôt: x 12 tháng Trừ 20% chi phí 0.8 Thu nhập ròng từ cho 2.400.000.000đ thuê kiôt II. Thu nhập 1. Thu nhập từ kinh 1.200.000.000đ 14.000.000.000 đ doanh phòng x 12 tháng 2. Thu nhập từ bán 10.000.000đ/ngày 3.650.000.000đ/năm thức ăn, bia Tổng thu nhập (1+2) 17.650.000.000 đ Trừ chi phí thực phẩm, 5.000.000đ/ngày 1.825.000.000đ bia Lãi ròng 15.825.000.000đ/năm III. Chi phí vận hành khách sạn (năm) 1.Tiền công cho nhân 150 tr x 12 tháng 1.800.000.000 viên dọn phòng 2. Điện, nước, điện 250 tr x 12 tháng 3.000.000.000 thoại 3. Bảo hiểm 10 tr x 12 tháng. 120.000.000 4. Tiền lương cho nhân 400 tr x 12 tháng 4.800.000.000 viên phục vụ khách sạn 5. Lương đội ngũ quản 240 tr x12 tháng 2.880.000.000 lý Cộng 13.700.000.000 IV. Lãi ròng 2.126.000.000 Lương cho chủ khách 2,126 tỷ x 20% 425.000.000 sạn (20%) Lãi vay vốn ngân hàng 200.000.000 V. Lãi ròng còn lại 1.500.000.000 600.900.000 sau khi trừ lương cho chủ khách sạn, lãi trả ngân hàng Tiền thuê bất động sản 2.400.000.000 + 3.900.000.000 1.500.000.000 Lãi suất bình quân ngành dịch vụ khách sạn 15,0%/năm 1 3.900 .000 .000 x 26.000 .000 .000 đ 15% 5
6. Kết luận: giá trị khách sạn vào khoảng 26,0 tỷ đồng . Ví dụ 3: Cần thẩm định giá một cây xăng, với các thông tin như sau: A. Lợi nhuận (hoa hồng) từ bán xăng - Xăng: 18.000 lit x 160đ/lit = 2.860.000đ/ ngày - Điezel: 8.000 lit x 150đ/lit = 1.200.000đ/ngày - Dầu hỏa: 5.000 lit x 160đ/lit = 800.000/ngày Cộng: 5.060.000 x 365 ngày = 1.774.000.000/năm B. Lợi nhuận từ kinh doanh rửa xe ô tô, xe máy Rửa xe ôtô, xe máy: 20 xe/ngày x 50.000đ = 1.000.000đ/ngày 1.000.000đ x 365 ngày = 365.000.000đ/năm Trừ chi phí rửa xe = 30.000.000đ/năm Lãi ròng từ kinh doanh rửa ô tô, xe máy : 335.000.000đ/năm C. Kinh doanh các mặt hàng đa dụng tại siêu thị mi-ni thuộc cây xăng (năm) Tổng doanh thu: 800.000.000đ Trừ đi tổng chi phí: 500.000.000đ Lãi ròng: 300.000.000đ D. Cộng lãi A + B + C: 2.409.000.000đ Trừ đi các chi phí vận hành: 1.500.000.000 gồm: - Chi phí quản lý: 255.000.000 - Tiền điện, nước: 260.000.000 - Lương: . 250.000.000 - Duy tu, sửa chữa cửa hàng 250.000.000 - Giấy phép 40.000.000 - Trả tiền thuê đất 60.000.000 - Bảo hiểm 100.000.000 - Điện thoại 130.000.000 - Văn phòng phẩm .20.000.000 - Kiểm toán 35.000.000 - Lãi suất ngân hàng .100.000.000 Tổng lãi còn lại: 910.000.000đ Khấu trừ các chi phí cho chủ kinh doanh cây xăng: a. Lãi trả vốn vay ngân hàng: 10% x 500.000.000đ = 50.000.000đ Lợi nhuận ròng còn lại: 910.000.000đ – 50.000.000đ = 860.000.000đ b. Tiền lương của chủ doanh nghiệp (25%) 860.000.000 x 25% = 215.000.000/năm Lợi nhuận trước thuế: 910.000.000đ - 50.000.000đ - 215.000.000đ = 645.000.000đ 6
7. c. Thuế thu nhập DN (28%): 28% x 645.000.000đ = 108.000.000đ d. Lợi nhuận ròng còn lại từ kinh doanh xăng dầu: 645.000.000đ – 108.000.000đ = 537.000.000đ/năm Do đó giá trị cây xăng sẽ là: 1 537.000.000 đ x = 5.370.000.000 đ 10% Kết luận: giá trị của cây xăng là 5,37 tỷ đồng. Ví dụ 4: Thẩm định giá Trung tâm chiếu phim quốc gia X I. Doanh thu Số ghế ngồi hạng 1 168 ghế x 200.000đ/ghế = 33,6 triệu đ Số ghế ngồi hạng 2 336 ghế x 100.000đ/ghế = 33,6 triệu đ Số ghế ngồi hạng 3 140 ghế x 45.000đ/ghế = 6,3 triệu đ Tổng thu nhập cho một buổi chiếu = 73,5 triệu đ Số buổi chiếu trong 1 tuần (2 buổi/ngày) 14 Tổng thu nhập cho một tuần 73,5 triệu đ x = 1.029 triệu đ 14 Số buổi chiếu trong 1 năm (52 tuần) 14 Tổng thu nhập cho một năm 1.029 triệu x 52 = 53.508 triệu đ Tỷ lệ ghế trống trung bình 50% 0.5 Tổng thu nhập thực tế 26.754 triệu đ II. Chi phí Thuê phim = 16.000 triệu đ Tiền điện = 600triệu đ Lương nhân viên = 600 triệu đ Sửa chữa và bảo dưỡng = 600 triệu đ máy Phí xin giấy phép = 200 triệu đ Phí Quảng cáo = 500 triệu đ Các chi phí khác = 500 triệu đ Tổng chi phí 19.000 triệu đ III. Lãi ròng 7.754 triệu đ IV. Phân chia lãi ròng 7
8. - 50% cho chủ doanh 7.754 triệu đ = 3.877 triệu đ nghiệp (bao gồm cả lãi trả x 50% vốn vay ngân hàng) Tiền thuê bất động sản 7.754 triệu đ - 3.877 triệu đ = 3.877 triệu đ ròng Điều tra thị trường cho thấy lãi suất bình quân ngành dịch vụ chiếu phim 10%; do đó giá trị trung tâm chiếu phim X sẽ là: 1 3.877 triệu đ x = 38.770 triệu đ 10% Kết luận: giá trị của Trung tâm chiếu phim là 38,77 tỷ đồng. 8