›

Hệ thống câu hỏi và bài tập môn định giá tài sản

pdf 27 trang nguyendu 7330
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Hệ thống câu hỏi và bài tập môn định giá tài sản", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pdfhe_thong_cau_hoi_va_bai_tap_mon_dinh_gia_tai_san.pdf

Nội dung text: Hệ thống câu hỏi và bài tập môn định giá tài sản

  1. Định giá tài sản HỆ THỐNG CÂU HỎI VÀ BÀI TẬP MÔN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN PHẦN 2: HỆ THỐNG BÀI TẬP CHƯƠNG 2: CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Bài 1: Ước tính giá trị lô đất A và B với các dữ liệu sau đây: – Diện tích 2 lô đất đều bằng 375m2. Lô đất A có chiều rộng mặt tiền giáp đường là 5m, chiều sâu 75m. Các chiều tương ứng của lô đất B là 25m và 15m – Giá chuyển nhượng thực tế đất ở mặt đường tại khu vực này đối với những lô đất có diện tích khoảng 75m2 (5m x 15m) là 1 trđ/m2, không mặt đường là 0,6 trđ/m2 Bài 2: Lô đất cần thẩm định giá là đất ở không giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất nhưng được chính quyền địa phương xác nhận việc sử dụng phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp, sử dụng ổn định từ năm 1995, có diện tích là 300m2. Giá chuyển nhượng đối với đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự là 3.000.000đ/m2. Giá đất theo quy định của UBND địa phương là 2.000.000đ/m2. Hạn mức đất ở trong trường hợp giao đất theo UBND địa phương quy định tối đa là 150m2. • Theo quy định hiện hành, khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất tính theo quy định. Hãy định giá lô đất? Bài 3: Một lô đất cần thẩm định giá có diện tích 500m2 không có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, không thuộc diện lấn chiếm đất công, không có tranh chấp, hiện trạng đất đang sử dụng là đất ở, sử dụng ổn định sau năm 2005. Giá chuyển nhượng đối với đất ở có đủ giấy tờ 1 Hệ thống câu hỏi và bài tập
  2. Định giá tài sản hợp pháp ở vị trí tương tự là 2.000.000đ/m2. Giá đất theo quy định của UBND địa phương là 1.000.000đ/m2. Hạn mức đất ở khu vực trong khu vực này là 150m2. • Khi xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo Nhà nước quy định. Hãy định giá lô đất? Bài 4: Biệt thự A ở khu dân cư cần định giá, có diện tích 400m2 hợp pháp về quyền sử dụng đất. Được biết: - Biệt thự B trên cùng con đường với biệt thự A, cùng diện tích nhưng vị trí thuận lợi hơn và có thêm phần vườn ước tính trị giá 40 trđ, hợp pháp về quyền sử dụng đất vừa được bán với điều kiện như sau: trả làm 4 đợt mỗi đợt cách nhau 1 năm mỗi lần trả 274 trđ. Lãi suất tiền gửi ngân hàng trung bình là 8%/năm - Biệt thự C trên cùng con đường với biệt thự A, cùng diện tích nhưng vị trí kém thuận lợi hơn và nội thất kém hơn ước tính 20 trđ, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định trước năm 2000 vừa bán với giá 650 trđ. - Theo quy định hiện hành, giá đất nhà nước quy định tại khu vực này là 1trđ/m2. Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 200m2. Định giá biệt thự A? Bài 5: Cần định giá BĐS là một căn hộ có diện tích 60m2 nằm ở tầng 2 của một chung cư 7 tầng. Chung cư này được xây dựng và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm. Qua thu thập thông tin trong vòng 1 tháng có 5 giao dịch thành công về các căn hộ chung cư có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá như sau: • BĐS 1 nằm ở tầng trệt của chung cư này có diện tích 80m2 và trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần định giá 20 triệu đồng, được bán với giá 676 triệu đồng. • BĐS 2 nằm ở lô chung cư cách đó 20m và cùng nằm trong cụm chung cư này, cũng là chung cư 7 tầng và được đưa vào sử dụng cách đây 2 năm, nhưng vị trí thuận lợi hơn, có diện tích 70m2 nằm ở tầng 2, trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 20 triệu đồng, được bán với giá 376,3 triệu đồng. • BĐS 3 nằm ở tầng trệt cùng lô chung cư với BĐS 2, có diện tích 84m2 và trang trí nội thất tốt hơn BĐS cần thẩm định giá 10 trđ, được bán với giá 717,2 triệu đồng. • BĐS 4 nằm ở lô chung cư cách đó 100m, vị trí kém thuận lợi hơn, cũng là chung cư 7 tầng và đưa vào sử dụng cách đây 2 năm có diện tích 50m2 nằm ở tầng 3, trang trí nội thất tương tự BĐS cần định giá, được bán với giá 281triệu đồng. 2 Hệ thống câu hỏi và bài tập
  3. Định giá tài sản • BĐS 5 nằm ở tầng trệt cùng BĐS 4, có diện tích 70m2 và trang trí nội thất tương tự BĐS 4, được bán với giá 560 triệu đồng. Định giá căn hộ trên? Bài 6: Một trung tâm giải trí 10 năm tuổi có diện tích đất 2.000m2, diện tích xây dựng là 7500m2. Chi phí xây dựng hiện hành ước tính là 2000 USD/m2. Tuổi thọ kinh tế của các công trình xây dựng là 50 năm. Một mảnh đất tương tự vừa được Nhà nước đấu giá thành công với mức giá 2500USD/m2. Yêu cầu: Ước tính giá trị Trung tâm Bài 7: Bất động sản là một ngôi nhà, có diện tích đất 100m2, diện tích xây dựng là 2000m2. Có chứng cứ thị trường về việc bán một mảnh đất trống tương tự với giá 20.000.000đ/m2. Chi phí thay thế mới ngôi nhà tính theo mặt bằng giá tại thời điểm hiện hành ước tính là 2.500.000 đ/m2 xây dựng. Yêu cầu: Ước tính giá trị bất động sản. Biết tuổi thọ kinh tế của ngôi nhà là 50 năm, tuổi thọ kinh tế còn lại là 20 năm Bài 8: Một người dùng 20.000USD để mua một mảnh đất, trên đó anh ta xây một ngôi nhà hết 80.000 USD. Chi phí làm vườn hoa quanh nhà hết 3.000 USD. Vì không gửi tiền vào ngân hàng nên người này mất đi 5.000 USD tiền lãi trong 8 tháng kể từ khi đầu tư mua đất cho đến khi xây xong nhà. • Yêu cầu: Bằng phương pháp chi phí hãy tính xem người này phải bán ngôi nhà với giá bao nhiêu để cho hoà vốn với khoản tiền lãi lẽ ra nhận được nếu gửi tiền vào ngân hàng Khi ngôi nhà vừa hoàn thành thì có một công ty lớn tuyên bố sẽ xây một nhà máy ở gần đó, do vậy làm tăng mạnh nhu cầu nhà ở trong khu vực này. Giá bán các ngôi nhà tương tự ở đây bắt đầu tăng lên 120.000 USD. Vậy người này nên định giá ngôi nhà mới của mình như thế nào? Hãy cho nhận xét về giá trị tài sản tính theo chi phí và giá trị thị trường. Bài 9: Một BĐS cần định giá có các đặc điểm như sau: Diện tích đất 200m2 ở khu đô thị có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất. Công trình xây dựng trên đất: nhà 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích xây dựng 120m2, tình trạng hao mòn của các kết cấu chính như: móng 32%, 3 Hệ thống câu hỏi và bài tập
  4. Định giá tài sản tường 44%, sàn 36%, mái 44%. Tỷ lệ kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: móng 8%, tường 18%, sàn 16%, mái 14%. Đơn giá xây dựng nhà mới có kết cầu tương tự 1.500.000đ/m2. Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về bếp 8 trđ, hệ thống vệ sinh 5 trđ Yêu cầu : Định giá BĐS trên. Biết: Có lô đất bên cạnh diện tích 200m2, chưa có giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, không tranh chấp, sử dụng ổn định từ trước năm 1993 vừa được bán với giá 255 trđ. Giá đất Nhà nước quy định ở cùng vị trí là 1.200.000đ/m2, hạn mức đất theo quy định là 150m2 Bài 10: Một BĐS không có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, không thuộc diện lấn chiếm đất công, không có tranh chấp, hiện trạng đất đang sử dụng là đất ở, sử dụng ổn định từ năm 1995, có các đặc điểm như sau: - Diện tích đất là 500 m2 - Công trình xây dựng trên đất: + Nhà 3 tầng, diện tích mỗi tầng là 250 m2. + Tình trạng hao mòn của các kết cấu chính như sau: móng hao mòn 34%, sàn hao mòn 45%, tường hao mòn 38%, mái hao mòn 42%. Các kết cấu phụ khác hao mòn tương đương với tỷ lệ hoa mòn bình quân các kết cấu chính. Giá trị của các kết cấu chính trong tổng giá trị của công trình tương ứng là: móng 10%, sàn 22%, tường 10% và mái 11%. + Đơn giá xây mới nhà ở có kết cấu tương tự là 3 triệu đồng/m2. + Chi phí để làm lại nhà tắm và sửa bếp là 150 triệu đồng. Yêu cầu: Hãy định giá BĐS nêu trên. Biết rằng: - Có một thửa đất trống gần đó có diện tích 200 m2, vị trí thuận lợi hơn BĐS trên ước tính là 40 triệu đồng, đã được hợp pháp hóa về quyền sử dụng đất, đang được bán với giá 800 triệu đồng. - Giá đất theo quy định của UBND địa phương là 2 triệu đồng/m2. Hạn mức đất ở khu vực này là 300 m2. Theo quy định hiện hành, khi xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định cuả Nhà nước. Bài 11: Một đồn điền trồng cây lấy gỗ sẽ đạt đến kỳ trưởng thành trong 50 năm. Chi phí ban đầu cho việc gieo trồng là 5.000 USD/ha. Chi phí chăm sóc bình quân hàng năm ước tính là 100USD/ha. Biết rằng, lãi suất yêu cầu trên số vốn đầu tư là 18%. Yêu cầu: 1. Ước tính tổng phí tổn cho mỗi ha cho đến khi cây trưởng thành? 4 Hệ thống câu hỏi và bài tập
  5. Định giá tài sản 2.Ước tính giá trị hiện hành của các khoản đầu tư này? Trong 2 trường hợp: chi phí chăm sóc bình quân hàng năm được chi ở đầu và cuối mỗi năm. Bài 12: Mức tiền cho thuê một bất động sản là 50.000USD/năm, trong thời hạn 30 năm. Ngoài ra trong hợp đồng còn thoả thuận sau 5 năm sẽ sửa chữa lại hệ thống điều hoà không khí hết 10.000 USD và sau 8 năm phải xây lại bức tường bao với phí tổn ước tính là 10.000 USD. • Yêu cầu: Hãy ước tính giá trị của quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bình thường thì người cho thuê luôn có khả năng tạo ra tỷ suất sinh lời trên số vốn đầu tư của mình là 13% một năm? Bài 13: Công ty V vừa mua một lô đất với giá 3.000 tr. đồng. Dự đoán giá lô đất sẽ tăng 13% một năm • Yêu cầu: 1. Ước tính giá trị thị trường của lô đất sau 5 năm? 2. Ước tính giá trị thị trường của lô đất sau 10 năm 3. Ước tính thời gian giá trị lô đất có thể tăng gấp ba 4. Trong bao lâu giá trị lô đất tăng gấp đôi, nếu tốc độ tăng giá 10%/năm? Bài 14: Ông A đang xem xét khả năng mua một BĐS sở hữu vĩnh viễn cho thu nhập về tiền cho thuê mỗi năm là 50.000 USD. Chi phí quản lý thường xuyên vào khoảng 1% thu nhập hàng năm. Các chi phí giao dịch ban đầu người mua phải bỏ ra để hoàn tất việc mua bán theo kinh nghiệm thường vào khoảng 2% giá mua. Những giao dịch ngay tại địa phương đó cho thấy các nhà đầu tư sẵn sang chấp nhận lãi suất mọi rủi ro là 10%. • Yêu cầu: Tư vấn cho ông A về mức giá có thể chấp nhận đối với BĐS. Bài 15: Một bất động sản tạo ra thu nhập ròng trung bình hàng năm là 400.000$. Theo tính toán giá trị của công trình xây dựng trên đất là 2.000.000$. Hãy xác định giá trị của bất động sản, biết tỷ lệ vốn hoá là 12%/năm và vòng đời kinh tế của công trình xây dựng là 50 năm Bài 16: Một bất động sản (bao gồm cả nhà và đất) tạo ra thu nhập ròng trung bình hàng năm là 100.000$. Theo tính toán giá trị của đất là 300.000$. Hãy xác định giá trị của bất động sản, biết tỷ lệ vốn hoá là 12%/năm và vòng đời kinh tế của công trình xây dựng là 50 năm. 5 Hệ thống câu hỏi và bài tập
  6. Định giá tài sản Bài 17: Xác định giá trị một BĐS có thu nhập theo tuổi thọ kinh tế( 15 năm), lãi nhà đầu tư đòi hỏi 7%/năm. Thu nhập ròng dự tính các năm như sau: • 5 năm đầu tiên : 20.000 USD/năm • 4 năm tiếp theo : 18.000 USD/năm • 3 năm tiếp theo : 14.000 USD/năm • 3 năm tiếp theo : 10.000 USD/năm Bài 18: Ông A đang muốn mua lô đất X có diện tích 1000 m2 không có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, không thuộc diện lấn chiếm đất công, không có tranh chấp, hiện trạng đất đang sử dụng là đất ở, sử dụng ổn định từ trước năm 1993. Sau khi điều tra thị trường, ông John có được một số thông tin như sau: - Lô đất X đang được bán với giá là 1400 triệu đồng. - Lô đất Y ở trên cùng con đường với lô đất X, cùng diện tích nhưng vị trí thuận lợi hơn và có thêm phần vườn ước tính trị giá 160 triệu đồng, hợp pháp về quyền sử dụng đất, đang được bán với giá 2800 triệu đồng. - Lô đất Z ở trên cùng con đường với lô đất X, diện tích 800 m2, vị trí kém thuận lợi hơn ước tính là 80 triệu đồng, chưa hợp pháp về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, đang được bán với giá 1120 triệu đồng. - Nếu như mua lô đất X và đầu tư làm bãi trông xe thì chi phí ông John phải bỏ ra ban đầu là 400 triệu đồng, thu nhập sau khi đã trừ chi phí hàng năm là 184 triệu đồng. - Giá đất theo quy định của UBND địa phương là 1,2 triệu đồng/m2. Hạn mức đất ở khu vực này là 600 m2. - Theo quy định hiện hành, khi xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất. - Lãi suất thị trường hiện hành là 10%/năm. Anh/chị hãy tư vấn cho ông John xem có nên mua lô đất X hay không. Tại sao? Bài 19: Diện tích một mảnh đất trống là 50.000m2 . Giá bán sau khi đã hoàn chỉnh việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật ở khu vực này với những lô đất có quy mô trên dưới 100m2 vào khoảng 1.tr.đ/m2. Theo quy định của chính quyền địa phương: tỷ lệ đất được cấp phép xây dựng công trình là 60% diện tích mảnh đất. Nhà đầu tư dự kiến phân chia mảnh đất thành 300 lô để bán. Chi phí 6 Hệ thống câu hỏi và bài tập
  7. Định giá tài sản đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất tính bình quân hết 0,2 tr.đ/m2. thuế thu nhập nhà đầu tư phải nộp 500trđ, lãi dự kiến khoảng 900tr.đ. • Yêu cầu: cho biết nhà đầu tư có thể mua mảnh đất trống với giá bao nhiêu? Bài 20: Một thửa đất dự định xây dựng 10 ngôi nhà, với diện tích xây dựng mỗi ngôi nhà là 400m2 xây dựng, các ngôi nhà này sau khi xây dựng sẽ được bán trên thị trường. • Dự báo giá bán mỗi ngôi nhà là 1000 trđ • Các chi phí pháp lý liên quan đến việc bán nhà là 20 trđ/nhà. • Chi phí quảng cáo, đại lý môi giới bán nhà là 50 triệu đồng. • Chi phí xây dựng tính bình quân trên 1m2 xây dựng đất là 2,5 triệu đồng • Chi phí khác 10% chi phí xây dựng, • Toàn bộ các chi phí phát triển ở trên được trang trải bằng vốn vay với lãi suất tiền vay 10%/năm • Lợi nhuận của việc xây dựng cần đạt được là 100 trđ/nhà. Yêu cầu: Tư vấn giá trị của thửa đất đó là bao nhiêu? Biết thời gian tính từ khi khởi công đến khi hoàn thành công việc xây dựng mất 1 năm Bài 21: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang lên kế hoạch đấu giá một lô đất rộng 20.000m2, với tỷ lệ được phép xây dựng là 60%. • Nếu đấu giá thành công, doanh nghiệp dự tính xây dựng trên toàn bộ diện tích được phép xây dựng 2 toà nhà chung cư để bán và hệ thống cửa hàng cho thuê. Mỗi toàn nhà cao 32 tầng, trong đó: • Tầng 1 là bãi gửi xe. Tầng 2 là hệ thống cửa hàng cho thuê, với tổng diện tích cho thuê là 4.000m2. Các tầng còn lại là căn hộ chung cư để bán, mỗi tầng trung bình có 30 căn hộ Hãy tư vẫn cho doanh nghiệp mức giá cao nhất mà họ có thể trả cho đất đai, biết: • Thời gian phát triển dự tính là 1 năm • Chi phí quy hoạch 500 triệu đồng. Chi phí dọn dẹp mặt bằng 100 triệu đồng. Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng bình quân 0,5 triệu đồng/m2 • Chi phí xây dựng nhà mới: + Chi phí xây dựng trực tiếp: 2 triệu đồng/m2 + Chi phí xây dựng gián tiếp bằng 10% chi phí xây dựng trực tiếp. 7 Hệ thống câu hỏi và bài tập
  8. Định giá tài sản • Phí đấu giá đất: 50 triệu đồng. Chi phí chuyển quyền sử dụng đất bằng 4% giá đất đấu giá • Các chi phí phát triển trên và chi phí nắm giữ lô đất được trang trải bằng nguồn vốn vay ngân hàng, với lãi suất 10%/năm, riêng chi phí xây dựng nhà mới được vay một nửa trong giai đoạn phát triển. Thời hạn vay 1 năm. • Lợi nhuận doanh nghiệp đòi hỏi đối với hoạt động xây dựng là 10% của các chi phí phát triển và 15% tổng chi phí cho việc mua giữ lô đất. Tỷ suất sinh lời của dịch vụ cho thuê bất động sản và gửi xe là 10%. • Giá bán ước tính mỗi căn hộ chung cư là 750 triệu đồng. • Cửa hàng cho thuê với mức giá 0,4375 triệu đồng/m2/năm, bãi gửi xe thu 500 triệu đồng/năm/1 toà nhà( đã trừ chi phí) và giả sử các khoản thu này là vô hạn. • Tổng phí đại lý, quảng cáo khi bán và cho thuê BĐS bằng 500 triệu đồng. Bài 22: BĐS cần định giá là một khu nhà xưởng đã bỏ hoang có diện tích trên đất 6000m2. Định giá BĐS biết: – Khu vực này không được phép tiếp tục sản xuất mà phải chuyển thành khu dân cư. – Mục đích sử dụng tối ưu được xác định là đầu tư xây dựng các căn nhà liền kề có diện tích đất 120m2/căn, diện tích xây dựng 250m2/căn. Tỷ lệ đất xây dựng các căn nhà theo theo dự án là 60%. – Đơn giá xây dựng một căn nhà mới có kết cấu tương tự là 2,4trđ/m2 – Chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng bình quân 0,4trđ/m2 cho toàn bộ diện tích đất của dự án – Chi phí khác (thiết kế, quản lý dự án ) 5% chi phí xây dựng mới và chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng. – Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ là 60t rđ. – Nhà đầu tư ước tính có thể tìm kiếm được 20% tổng lợi nhuận cho tổng vốn đầu tư – Toàn bộ chi phí trên trong quá trình phát triển phải vay ngân hàng lãi suất 10%/năm, thời hạn vay 1 năm. – Giá bán một căn nhà : 1.200trđ. – Chi phí bán nhà 3% giá bán Bài 23: Cần thẩm định giá một BĐS là một lô đất sản xuất nông nghiệp, diện tích 15.000m2 trong vùng ven đô, nay được phép chuyển sang đầu tư khu dân cư thương mại. Tỷ lệ đất được xây 8 Hệ thống câu hỏi và bài tập
  9. Định giá tài sản dựng theo quy định là 50%. Dự kiến lô đất này được phép đầu tư kinh doanh BĐS, một phần xây dựng chung cư 10 tầng, còn lại dùng cho phân lô bán nền. Số diện tích nền đất được bán để xây dựng 20 căn liền kề 100m2 đất/nền và 4 nền xây dựng biệt thự có diện tích là 250m2/nền. • Chi phí đầu tư hạ tầng tương đương hạ tầng của khu vực này bình quân: 200.000đ/m2 • Chi phí quy hoạch: 300.000.000đ • Chi phí về bán: 1% doanh thu • Chi phí xây dựng chung cư bình quân: 3trđ/m2 sàn xây dựng • Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 50% chi phí xây dựng chung cư lãi suất 10%/năm • Nhà đầu tư phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất và thuế chuyển quyền sử dụng đất bằng 4% giá đất. Giá đất của Nhà nước tại địa điểm này: đất ở 800.000đ/m2, đất nông nghiệp 72.000đ/m2. • Giá bán căn hộ chung cư bình quân 5.trđ/m2, tổng diện tích căn hộ bán được bằng 75% tổng diện tích sàn xây dựng. Giá bán nền đất theo thị trường trong khu vực: loại 100m2/nền là 3trđ/m2, loại 250m2/nền là 2,7trđ/m2. • Lợi nhuận cho nhà đầu tư 20% giá đất. Bài 24: BĐS là ngôi nhà cũ bị bỏ trống có toàn quyền sở hữu, nằm trên một đường phố chính. Hiện nay người ta có kế hoạch phát triển tại đây một cửa hàng và văn phòng cho thuê hiện đại: cửa hàng ở tầng 1 có diện tích 1200m2; tầng 2 và 3 dùng làm văn phòng, với lối đi riêng từ đường chính, diện tích xây dựng mỗi tầng là 1200m2 và diện tích sử dụng mỗi tầng là 1000m2.Giả sử thời gian phát triển là 1 năm, các chi phí cho quá trình phát triển này bao gồm: • Chi phí phá bỏ căn nhà cũ và dọn mặt bằng: 2.000 USD • Chi phí xây dựng cửa hàng: 100USD/m2; chi phí xây dựng văn phòng: 120USD/m2 và chi phí khác bằng 10% chi phí xây dựng. • Trừ chi phí phá dỡ nhà cũ được vay toàn bộ, còn lại các chi phí cho quá trình phát triển được vay một nửa bằng vốn vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm. Thời hạn vay 1 năm. • Dự kiến sau khi phát triển, cửa hàng sẽ cho thuê với mức giá 50.000 USD/năm; văn phòng cho thuê với mức giá 20 USD/m2/năm. Lãi suất vốn hóa là 8%/năm. Yêu cầu: 1. Hãy xác định giá trị thặng dư của đất đai? Biết chi phí QC và các chi phí khác liên quan đến việc bán BĐS sau khi phát triển chiếm 4% thu nhập và lợi nhuận phát triển nhà đầu tư đòi hỏi là 15% tổng số chi phí phải bỏ ra trong quá trình phát triển. 9 Hệ thống câu hỏi và bài tập
  10. Định giá tài sản 2. Hãy xác định giá cả của đất đai? Biết chi phí chuyển quyền sử dụng đất bằng 4% giá đất; lãi suất cho vay khoản vốn đầu tư vào đất là 12%/năm; lợi nhuận nhà đầu tư đòi hỏi là 20% của tổng chi phí cho việc mua và giữ đất Bài 25: Doanh nghiệp kinh doanh BĐS A đang lên kế hoạch đấu giá một lô đất rộng 10.000m2, lô đất này được quy hoạch để xây nhà ở với tỷ lệ được phép xây dựng là 60%. Nếu đấu giá thành công, doanh nghiệp dự định xây các căn hộ độc lập để bán, với diện tích đất và diện tích xây dựng mỗi căn tương ứng là 150m2 và 300m2. Thời gian xây dựng tính là 1 năm. Hãy tư vấn cho doanh nghiệp A mức giá cao nhất mà họ có thể trả cho đất đai, biết: • Chi phí quy hoạch và chi phí khác 400trđ • Chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng bình quân 0,15 trđ/m2 • Chi phí xây dựng nhà mới 0,2 triệu đồng/m2 • Tổng vốn đầu tư được trang trải bằng nguồn vốn vay ngân hàng, với lãi suất 10%/năm, riêng chi phí xây dựng nhà mới chỉ vay một nửa. • Lợi nhuận doanh nghiệp A đòi hỏi đối với mỗi căn hộ là 70 triệu đồng và đối với đất là 10% tổng chi phí cho việc mua và giữ lô đất. • Giá bán ước tính 500 triệu đồng/ căn. • Chi phí cho môi giới và đại lý khi bán nhà 2.000 triệu đồng. • Chi phí tham gia đấu giá 50 triệu đồng. • Phí chuyển quyền sử dụng đất bằng 4% giá đất đấu giá Bài 26: Ước tính giá trị của một BĐS dựa trên tài liệu sau: • Diện tích khu đất là 15.000m2 . Ngoài đất đai, BĐS còn bao gồm một nhà xưởng cũ, diện tích 7.000m2. Thẩm quyền được phép là dỡ bỏ nhà cũ để xây chung cư cao tầng • Đánh giá chất lượng còn lại các kết cấu chính của nhà xưởng như sau: Tỷ trọng trong tổng kết cấu (%) Tỷ lệ Hao mòn(%) Móng 10 30 Tường 22 45 Sàn 16 38 Mái 11 42 • Theo quy định, tỷ lệ diện tích đất sử dụng đối với dự án này để xây dựng tối đa là 60% diện tích khu đất. Trong đó, 60% sẽ để xây dựng chung cư cao 16 tầng. 40% để chia lô 10 Hệ thống câu hỏi và bài tập
  11. Định giá tài sản bán. Chia thành 36 lô, mỗi lô có diện tích 100m2. Giả định dự án sẽ hoàn thành trong 1 năm và nhà đầu tư chỉ phải bồi thường phần giá trị nhà xưởng theo giá trị được xác đinh căn cứ vào giá trị còn lại của nhà xưởng. Biết rằng: đơn giá xây dựng nhà xưởng mới có kết cấu tương tự là 1 triệu đồng/m2. • Các chi phí cho quá trình phát triển, bao gồm: + Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân la 1trđ/m2 + Chi phí cho việc phá bỏ căn nhà cũ và dọn mặt bằng: 120trđ. Phế liệu thu hồi 525trđ. + Chi phí xây dựng nhà chung cư là: 3,5trđ/m2 + Chi phí thiết kế và giám sát thi công 1000trđ + Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm phục vụ nhà chung cư là 1100trđ • Chi phí quảng cáo và môi giới bán nhà chiếm 1,5% doanh thu bán nhà • Phí chuyển quyền sử dụng đất khoảng 4% giá đất. • Toàn bộ vốn đầu tư bằng nguồn vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm • Lợi nhuận về hoạt động xây dựng bằng 10% các chi phí đã bỏ ra cho hoạt động xây dựng. Lợi nhuận về hoạt động nắm giữ lô đất bằng 15% các chi phí đã bỏ ra cho việc mua giữ lô đất. • Giá căn hộ chung cư bình quân 10trđ/m2. Tổng diện tích các căn hộ chiếm 80% diện tích sàn xây dựng nhà chung cư. Đất phân lô dự kiến bán được 25trđ/m2. Bài 27: Bất động sản A cần định giá để mua, được biết: - BĐS A có diện tích đất 300 m2, hợp pháp về quyền SD đất. Công trình xây dựng trên đất: nhà 3 tầng, diện tích 180 m2 thời gian sử dụng dự kiến mang lại hiệu quả kinh tế là 30 năm, đã sử dụng mang lại hiệu quả 6 năm. Đơn giá xây dựng nhà mới có kết cấu tương tự 2.500.000 đ/m2. - BĐS B là mảnh đất trống nằm trên cùng mặt đường, có diện tích tương tự như BĐS A, có thêm tường rào bao quanh, vườn cây lâu năm ước tính trị giá 50trđ, hợp pháp về quyền sử dụng đất, vừa được bán với giá 650trđ. - BĐS C là mảnh đất trống có diện tích tương tự như BĐS A, ở vị trí kém thuận lợi, xa mặt đường quốc lộ hơn mảnh đất A ước tính 75trđ, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định từ năm 1999 vừa bán với giá 300trđ - Giá đất Nhà nước quy định tại khu vực này là 0,9trđ/m2.Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch tại địa phương là 120 m2 - Các yếu tố khác ảnh hưởng đến các BĐS được coi là tương đồng. 11 Hệ thống câu hỏi và bài tập
  12. Định giá tài sản - Thu thập thêm thông tin được biết, từ khi được đưa vào sử dụng, BĐS A đem lại thu nhập hàng tháng là 15trđ. Chi phí phải bỏ ra để có được thu nhập đó là 5trđ. Thuế thu nhập phải nộp là 5% tính trên thu nhập ròng BĐS tạo ra. Chi phí cơ hội của việc đầu tư vào BĐS này là 12%./năm Vậy với mức giá bán BĐS A là 700 trđ, xét về mặt giá trị, có nên mua BĐS này không? Bài 28: Bất động sản A cần định giá để mua, được biết: - BĐS A có diện tích đất 300 m2, hợp pháp về quyền SD đất. - BĐS B là mảnh đất trống nằm trên cùng mặt đường, có diện tích tương tự như BĐS A, có thêm tường rào bao quanh, vườn cây lâu năm ước tính trị giá 50trđ, hợp pháp về quyền sử dụng đất, vừa được bán với giá 650trđ. - BĐS C là mảnh đất trống có diện tích tương tự như BĐS A, ở vị trí kém thuận lợi, xa mặt đường quốc lộ hơn mảnh đất A ước tính 75trđ, không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, sử dụng ổn định từ năm 1999 vừa bán với giá 300trđ - Giá đất Nhà nước quy định tại khu vực này là 0,9trđ/m2.Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch tại địa phương là 120 m2 - Nếu người mua định xây nhà mái bằng cho thuê, tổng diện tích xây dựng là 180 m2, chi phí xây dựng loại nhà mái bằng theo định mức là 0,5trđ/m2, lợi nhuận yêu cầu là 200trđ. Tổng thu nhập cho thuê ước tính là 10trđ/tháng, lãi suất bq thị trường là 12%/năm. - Các yếu tố khác ảnh hưởng đến các BĐS được coi là tương đồng. Vậy với mức giá bán BĐS A là 700 trđ, xét về mặt giá trị, có nên mua BĐS này không? CHƯƠNG 3: CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ Bài 29: Hãy định giá một xe ô tô tải Ben (đơn vị tính đồng)? Biết rằng xe tải Ben cần định giá có trọng tải 20 tấn sản xuất năm 2005, kiểu động cơ Diesel turbo, công suất kw(hp) 243(330) tốc độ tối đa: 92 km/h, Số chỗ ngồi: 03 người. Hiện nay xe tải Ben sản xuất năm 2005 có trọng tải 10 tấn, Kiểu động cơ Diesel turbo, công suất kw(hp) 169(230) Tốc độ tối đa: 91 km/h, Số chỗ ngồi: 03 người có giá trị thị trường hiện tại là 362.000.000 đồng. Hệ số điều chỉnh đối với loại xe tải theo kinh nghiệm là 0,5. Bài 30: Một dây chuyền sản xuất có tuổi thọ kỹ thuật là 15 năm, tuổi thọ kinh tế là 10 năm, tuổi hiệu quả là 6 năm cần định giá để bán đấu giá tài sản ( đơn vị tính triệu đồng). Biết rằng: 12 Hệ thống câu hỏi và bài tập
  13. Định giá tài sản - Hiện nay trên thị trường không tồn tại dây chuyền sản xuất này, sau khi tính toán lại các chi phí để tạo ra dây chuyền sản xuất tương tự ước tính hết 5.000 triệu đồng. - Tuy nhiên các nhà kỹ thuật ước tính năng suất chế tạo sản phẩm của dây chuyền sản xuất này chỉ bằng 4/5 so với dây chuyền sản xuất bằng công nghệ tiên tiến hơn . Do đó các chuyên gia định giá đánh giá mức mất giá của dây chuyền này tương đương 1/5 giá trị dây chuyền sản xuất mới. Bài 31: Cần định giá một xe ô tô vận tải đang sử dụng, sản xuất năm 2005 trọng tải 7 tấn, nguyên giá 800 trđ, đã qua sử dụng 6 năm, tổng số cây số xe đã chạy là 1.000.000 km. Tổng số km cho một đời xe của loại xe cùng loại được xác định là 2.000.000 km. Để đảm bảo cho xe hoạt động an toàn cần phải thay thế một số phụ tùng, chi tiết và cụm chi tiết có giá thị trường như sau: – Lốp ô tô 3 bộ 1200-200 10.000.000 đ – Hộp số trục các đăng 12.000.000 đ – Má phanh ô tô 6.000.000 đ – Ắc quy 2.000.000 đ Bài 32: Hãy định giá một xe ôtô vận tải nhãn hiệu Toyota của Nhật Bản, hiện đang sử dụng để chở hàng cho phân xưởng sản xuất của nhà máy dệt, được sản xuất năm 2000 trọng tải 4 tấn, đã qua sử dụng 6 năm. Biết các thông tin về ôtô này như sau: - Tại thời điểm mua, xe ôtô này có giá 750 triệu đồng, thuế VAT là 10%, chi phí chạy thử là 10 triệu đồng. - Tuổi thọ kinh tế dự kiến của ôtô là 15 năm. - Tuy nhiên để đảm bảo cho xe hoạt động an toàn cần phải thay thế một số phụ tùng, chi tiết ước tính khoảng 26 triệu đồng. - VAT được tính theo phương pháp khấu trừ. Bài 33: Một công ty sản xuất đang xem xét một lời đề nghị mua và lắp đặt dây chuyền đóng gói sản phẩm. Giá mua dây chuyền là 320.000 USD, chi phí vận chuyển, lắp đặt và các chi phí khác kèm theo là 30.000 USD. Tuổi thọ của dây chuyền là 5 năm. Hoạt động của dây chuyền làm tăng doanh thu thuần hàng năm của công ty là 144.000 USD nhưng đồng thời cũng làm chi phí tăng 90.000 USD (bao gồm cả khấu hao của dây chuyền). Biết rằng lãi suất thị trường là 13 Hệ thống câu hỏi và bài tập
  14. Định giá tài sản 10%, thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 25%, công ty thực hiện trích khấu hao theo phương pháp đường thẳng. Hãy tư vấn cho công ty xem có nên mua và lắp đặt dây chuyền đó hay không. Tại sao? Bài 34: Hãy định giá một xe ôtô vận tải nhãn hiệu Toyota của Nhật Bản, hiện đang sử dụng để chở hàng cho phân xưởng sản xuất của nhà máy dệt, được sản xuất năm 2005 trọng tải 4 tấn, đã qua sử dụng 3 năm. Biết các thông tin về ôtô này như sau: - Tại thời điểm mua, xe ôtô này có giá CIF là 1.000 triệu đồng, thuế suất thuế tiêu thụ đặc biệt là 15%, thuế nhập khẩu 20% và VAT là 10%, chi phí chạy thử là 10 triệu đồng. - Tuổi thọ kinh tế dự kiến của ôtô là 15 năm. - Tuy nhiên để đảm bảo cho xe hoạt động an toàn cần phải thay thế một số phụ tùng, chi tiết ước tính khoảng 20 triệu đồng. - VAT được tính theo phương pháp khấu trừ. Bài 35: Cần định giá một dây chuyền sản xuất nhập khẩu từ Pháp có tuổi thọ kinh tế là 10 năm và đã đưa vào khai thác sử dụng là 4 năm. Hiện nay trên thị trường không có loại dây chuyền sản xuất này. Căn cứ vào hồ sơ nhập khẩu có các thông tin như sau: - Dây chuyền này được nhập khẩu với giá FOB tại cửa khẩu xuất ghi trên hợp đồng ngoại thương là 100.000 USD. - Chi phí vận chuyển từ Pháp đến cảng Sài Gòn là 5.000 USD. - Chi phí bảo hiểm quốc tế cho dây chuyền này là 5.000 USD. - Thuế suất thuế nhập khẩu máy móc thiết bị là 15%. Thuế suất thuế tiêu thụ đặc biệt áp dụng cho máy móc thiết bị là 10%. - Thuế suất VAT là 10%. DN hạch toán VAT theo phương pháp khấu trừ CHƯƠNG 4: ĐỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP Bài 36: Doanh nghiệp X có tài liệu Bảng cân đối kế toán dạng rút gọn của doanh nghiệp X ngày 31/12/N . Đơn vị tính: trđ Tài sản Số tiền Nguồn vốn Số tiền Tài sản ngắn hạn 700 Nợ phải trả 900 Tài sản dài hạn 1800 Vốn chủ sở hữu 1600 Tổng tài sản 2500 Tổng nguồn vốn 2500 14 Hệ thống câu hỏi và bài tập
  15. Định giá tài sản • Việc đánh giá lại toàn bộ tài sản của doanh nghiệp cho thấy có những thay đổi như sau : 1. Một số khoản phải thu không có khả năng đòi được là 80 triệu đồng 2. Nguyên vật liệu tồn kho kém phẩm chất, không đáp ứng yêu cầu của sản xuất có giá trị giảm theo sổ sách kế toán là 60 triệu đồng 3. TSCĐ hữu hình đánh giá lại theo giá thị trường tăng 200 triệu đồng 4. Doanh nghiệp X còn phải trả tiền thuê TSCĐ trong 10 năm, mỗi năm 0 triệu đồng. Muốn thuê một TSCĐ với những điều kiện tương tự như vậy tại thời điểm hiện hành thường phải trả 60 triệu đồng mỗi năm. Tỷ suất hiện tại hóa là 20%. 5. Đầu tư chứng khoán vào công ty B:(2.000 cổ phiếu) theo giá trị trên sổ sách kế toán là 200 triệu đồng. Giá chứng khoán của công ty B tại Sở giao dịch chứng khoán tại thời điểm đánh giá là 95.000 đồng/ cổ phiếu 6. Số vốn góp liên doanh theo giá trị trên sổ sách kế toán là 400 triệu đồng được đánh giá lại tăng 20 triệu đồng 7. Sau khi tập hợp hồ sơ công ty đã có đầy đủ tài liệu chứng minh có một số khoản phải trả nhưng đến thời diểm đánh giá công ty không phải thanh toán nữa là 200 triệu. Yêu cầu: Hãy xác định giá trị doanh nghiệp X Bài 37: Doanh nghiệp X có tài liệu sau: Bảng cân đối kế toán rút gọn ngày 31/12/N ĐVT: triệu đồng Tài sản Số tiền Nguồn vốn Số tiền A. TS ngắn hạn. 500 A. Nợ phải trả 600 B. TS dài hạn 1500 B. Vốn chủ sở hữu 1400 Tổng tài sản 2000 Tổng nguồn vốn 2000 • Định giá DN X biết việc đánh giá lại toàn bộ tài sản của doanh nghiệp cho thấy có những thay đổi sau: 1. Một số khoản phải thu không có khả năng đòi được là 40 triệu đồng. Số còn lại được xếp vào dạng nợ khó đòi có giá trị là 60 triệu đồng. Công ty mua bán nợ đồng ý mua với số tiền bằng 30% giá trị của khoản nợ khó đòi 2. Nguyên vật liệu tồn kho kém phẩm chất, theo kết quả đánh giá lại giảm 30 triệu đồng. 15 Hệ thống câu hỏi và bài tập
  16. Định giá tài sản 3. TSCĐ hữu hình đánh giá lại theo giá thị trường tăng 150 triệu đồng 4. Doanh nghiệp X còn phải trả tiền thuê TSCĐ trong 10 năm, mỗi năm 20 triệu đồng. Muốn thuê một TSCĐ với những điều kiện tương tự như vậy tại thời điểm hiện hành thường phải trả 25 triệu đồng mỗi năm. Lãi suất chiết khấu là 20% 5. Giá chứng khoán của công ty B tại sở giao dịch chứng khoán tại thời điểm đánh giá là 105.000đ/cổ phiếu. Giá trị sổ sách của khoản đầu tư chứng khoán vào công ty B là 220 triệu đồng với số lượng 2.200 CP 6. Vốn góp liên doanh được đánh giá lại tăng 20 triệu đồng 7. Theo hợp đồng thuê tài sản, người đi thuê còn phải trả dần trong 20 năm, mỗi năm trả một lượng tiền đều nhau là 10 triệu đồng . Giá trị còn lại của TS cho thuê trên sổ sách kế toán là 180 triệu đồng Bài 38: Một doanh nghiệp có tài liệu sau: • A. Tổng giá trị tài sản theo sổ sách là 4500 triệu đồng, nhưng khi đánh giá lại theo giá thị trường có sự thay đổi như sau: 1. Trong tổng nợ phải thu có: – 100 triệu đồng xác định không thu được vì con nợ đã phá sản – 240 triệu đồng là nợ phải thu khó đòi, công ty mua bán nợ chi trả không quá 140 triệu – 160 triệu khả năng chỉ thu được 80% 2. Giá trị hàng hóa tồn kho có một số loại giá trị tăng giảm như sau: – Vật tư mất giá 80 triệu – Hàng hóa A tồn kho tăng giá 180 triệu – Hàng hóa B tồn kho 360 triệu, bị mất phẩm chất phải hủy bỏ toàn bộ. 3. Tài sản CĐHH được đánh giá lại tăng thêm 300 triệu 4. Tài sản cố định vô hình đánh giá lại giảm đi 60 triệu 5. Các khoản đầu tư dài hạn ra ngoài doanh nghiệp đánh giá lại tăng 120 triệu • B. Toàn bộ tài sản trên được tài trợ từ hai nguồn 1. Nợ phải trả 2700 triệu trong đó có khoản nợ phải trả không trả được (không phải trả) 300 triệu 2. Nguồn vốn chủ sở hữu: 1800 triệu Yêu cầu: Hãy xác định giá trị doanh nghiệp Bài 39: 16 Hệ thống câu hỏi và bài tập
  17. Định giá tài sản Doanh nghiệp X có tài liệu sau: Bảng cân đối kế toán rút gọn ngày 31/12/N Tài sản Số tiền Nguồn vốn Số tiền A. TS ngắn hạn. 400 A. Nợ phải trả 500 B. TS dài hạn 1600 B. Vốn chủ sở hữu 1500 Tổng tài sản 2000 Tổng nguồn vốn 2000 • Định giá DN X biết việc đánh giá lại toàn bộ tài sản của doanh nghiệp cho thấy có những thay đổi sau: 1. Một số khoản phải thu không có khả năng đòi được là 30 triệu đồng 2. Nguyên vật liệu tồn kho kém phẩm chất theo yêu cầu dánh giá lại giảm 10 triệu đồng. 3. Trước đây khi còn doanh nghiệp nhà nước, thì toàn bộ diện tích đất đang sử dụng của công ty được Nhà nước cấp để sản xuất kinh doanh, nay khi chuyển sang cổ phần hóa công ty xin chuyển sang hình thức giao đất. Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định giá trị quyền sử dụng toàn bộ diện tích đất là 2000 triệu. 4. Số vốn góp liên doanh vào DN khác được đánh giá lại tăng lên 20 triệu đồng. 5. Công ty và ngân hàng thống nhất bằng văn bản chuyển một khoản nợ vay dài hạn trị giá 100 triệu đồng thành vốn góp cổ phần. • Yêu cầu: Hãy xác định giá trị doanh nghiệp X theo phương pháp giá trị tài sản thuần Bài 40: Định giá doanh nghiệp X biết: - Giá trị tài sản thuần của doanh nghiệp X được đánh giá là 100 tỷ đồng - Lợi nhuận thuần được điều chỉnh lại và tính theo phương pháp bình quân số học giản đơn của 3 năm gần nhất là 20 tỷ đồng, ước tính lợi nhuận thuần có thể tăng 10% mỗi năm, trong 3 năm tới. - Ước tính giá trị tài sản thuần có thể tăng hàng năm là 6%/năm - Tỷ suất lợi nhuận trung bình của các DN có điều kiện SXKD tương tự là 13%. Lãi suất trái phiếu Chính phủ là 12%, tỷ lệ rủi ro trung bình trên thị trường ck là 3% Bài 41: Có tài liệu về DN X như sau: Kết quả kiểm kê và đánh giá lại giá trị tài sản ngày 31/12/N ĐVT: triệu đồng Tài sản Số tiền Nguồn vốn Số tiền 17 Hệ thống câu hỏi và bài tập
  18. Định giá tài sản 1. Tài sản ngắn hạn 8.000 1. Các khoản nợ 6.500 2. Tài sản dài hạn 15.500 2. Vốn chủ sở hữu 17.000 Cộng 23.500 Cộng 23.500 • Vốn và kết quả kinh doanh trong 3 năm gần nhất Năm N – 3 N – 2 N – 1 Chỉ tiêu Lợi nhuận sau thuế 2.100 2.200 2.300 Vốn CSH bình quân 15.000 16.000 16.500 • Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn CSH của các doanh nghiệp trong nền kinh tế là 12%/năm Yêu cầu: ước tính giá trị doanh nghiệp Bài 42: Một DNNN đang tiến hành cổ phần hoá có tài liệu bảng CĐKT ngày 31/12/N : ĐVT: triệu đồng Tài sản 1/1 31/12 Nguồn vốn 1/1 31/12 A. TS N.hạn 1000 1300 A. Nợ phải trả 1160 1320 B. TS dài hạn 1000 1200 B. Vốn CSH 840 1180 Cộng tài sản 2000 2500 Cộng N.Vốn 2000 2500 • Nguyên giá và khấu hao luỹ kế từng nhóm TSCĐ tính đến ngày 31/12/N: Nhóm TSCĐ Nguyên giá Khấu hao luỹ kế 1. Nhà cửa, vật kiến trúc 300 100 2. Máy móc thiết bị 700 120 3. Phương tiện vận tải 200 100 4. Dụng cụ quản lý 150 700 5. TSCĐ khác 100 600 Cộng 1.450 450 • Theo tài liệu kiểm kê và đánh giá lại TSCĐ ngày 31/12/N: 18 Hệ thống câu hỏi và bài tập
  19. Định giá tài sản a. Hệ số đánh giá lại TSCĐ theo NG - Nhà cửa, vật kiến trúc: 0,9 ; - Máy móc, thiết bị:0,7 - Phương tiện vận tải: 0,7 ; - Dụng cụ quản lý: 0,7 - TSCĐ khác: 0,9 b. Hệ số giá trị còn lại đối với hàng hoá tồn kho là: 0,9. Hàng tồn kho trên sổ sách kế toán là 600 triệu đồng c. Các tài sản khác và các khoản nợ không thay đổi. • Vốn CSH và lợi nhuận sau thuế trong các năm gần đây: Năm N – 3 N – 2 N – 1 Chỉ tiêu 1. Lợi nhuận sau thuế 150 180 200 2. Vốn CSH bình quân 750 800 850 • Tỷ suất lợi nhuận sau thuế trên vốn CSH (ROE)của các doanh nghiệp hiện hành là 17% • Yêu cầu: Ước tính giá trị doanh nghiệp ? Bài 43: Công ty MH hiện có tổng giá trị tài sản thực tế là 5.000 tỷ đồng, và hệ số nợ 60%. Tỷ suất lợi nhuận (sau thuế) trên tổng giá trị tài sản thực tế hiện tại là: 12%, và tỷ suất này có tốc độ tăng 5%/năm, liên tục trong 2 năm tới. Từ năm thứ 3 trở đi tốc độ này chỉ còn 4%/năm. • Được biết tỷ suất lợi nhuận ( sau thuế) trung bình của các doanh nghiệp cùng ngành là 10%/năm và tỷ suất này ít biến động trong tương lai. • Chính sách phân phối lợi nhuận của công ty trong 2 năm tới là dành ra 50% lợi nhuận sau thuế để chia cổ tức, còn từ năm thứ 3 trở đi tỷ lệ này là 100%. Biết tỷ suất hiện tại hóa là 10%, hãy định giá công ty theo phương pháp định lượng GW Bài 44: Doanh nghiệp X có tài liệu Bảng cân đối kế toán dạng rút gọn ngày 31/12/N như sau: Đơn vị tính: trđ. Tài sản Số tiền Nguồn vốn Số tiền Tài sản ngắn hạn 1000 Nợ phải trả 1300 Tài sản dài hạn 1700 Vốn chủ sở hữu 1400 Tổng tài sản 2700 Tổng nguồn vốn 2700 Việc đánh giá lại toàn bộ tài sản của doanh nghiệp cho thấy có những thay đổi sau: 19 Hệ thống câu hỏi và bài tập
  20. Định giá tài sản 1. Doanh nghiệp X có 15.000 USD theo giá trị trên sổ sách kế toán là 270 triệu đồng, tại thời điểm đánh giá thì tỷ giá USD/VND là 20.000. 2. Doanh nghiệp X còn cho thuê một TSCĐ trong 5 năm, mỗi năm 20 triệu đồng. Hiện tại, giá thuê TSCĐ với những điều kiện tương tự như vậy trên thị trường là 300 triệu đồng/năm. 3. Số vốn góp liên doanh theo giá trị sổ sách kế toán là 300 triệu đồng được đánh giá lại là 350 triệu đồng. 4. Đến thời điểm đánh giá, có một số khoản phải trả công ty không phải thanh toán nữa là 100 triệu đồng. Hãy định giá doanh nghiệp X, biết rằng: - Tỷ suất lợi nhuận vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp X là 20%., vốn chủ sở hữu ngày 1/1/N là 1300trđ. - Ước tính trong 2 năm tới, lợi nhuận thuần của doanh nghiệp tăng 10% mỗi năm, giá trị tài sản thuần tăng 5% mỗi năm. Những năm tiếp theo tỷ suất lợi nhuận trên tài sản của doanh nghiệp bằng với tỷ suất lợi nhuận trên tài sản trung bình của các doanh nghiệp có điều kiện sản xuất tương tự. - Lãi suất thị trường là 15%/năm. - Tỷ suất lợi nhuận trung bình của các doanh nghiệp có điều kiện sản xuất tương tự là 14% Bài 44: Công ty cổ phần X đang được bán trên thị trường với giá là 8.000 triệu đồng. Lợi nhuận sau thuế dành trả lợi tức cổ phần cho các cổ đông hiện tại là 600 triệu đồng. Trong những năm tới dự tính mức trả lợi tức cổ phần cho các cổ đông sẽ tăng với tỷ lệ 5%/năm. Tỷ suất lợi nhuận trung bình của vốn đầu tư trên thị trường được xác định là 15%/năm. Yêu cầu: 1. Ước tính giá trị thực công ty X và cho nhận xét về mức giá công ty X đang giao dịch trên thị trường? 2. Ông A và bà B đang xem xét cơ hội đầu tư vào X. Tỷ suất sinh lời đòi hỏi tối thiểu của ông A 12%, bà B 17%. Hãy cho biết quyết định của hai người khi giá bán X hạ xuống ở mức 7.500 triệu đồng? Bài 46: ABC là một công ty cổ phần có uy tín cao, chứng khoán được niêm yết tại các thị trường tài chính lớn trên thế giới, báo cáo kết quả kinh doanh ngày 31/12/N, như sau: 20 Hệ thống câu hỏi và bài tập
  21. Định giá tài sản Chỉ tiêu Số tiền 1. Lợi nhuận sau thuế 1000 2. Lợi tức cổ phần 500 3. Lợi nhuận để lại 500 4. Lợi tức một cổ phần 0.05 Yêu cầu: Giả định rằng các thị trường tài chính trên thế giới hoạt động ổn định, Nhà nước có thể kiểm soát được các yếu tố đầu cơ, chi phí cơ hội trung bình của vốn trên thị trường là 15%/năm. Hãy xác định mức giá giao dịch có thể nhất trong thương vụ mua lại công ty ABC, khi : 1. Công ty ABC theo đuổi chính sách chi trả lợi tức cổ phần không đổi, ABC chỉ phát hành cổ phiếu thường, không có cổ phiếu ưu đãi. 2. Công ty ABC cam kết trả lợi tức cổ phần tăng đều đặn ở mức 3%/năm Bài 47: Một công ty sản xuất hàng tiêu dùng có hoạt động kinh doanh ổn định, với các chỉ tiêu tài chính hiện tại như sau: • Lợi nhuận sau thuế là 100.000 USD • Tỷ lệ thanh toán cổ tức là 60%. Dự kiến trong những năm tới tỷ lệ này vẫn giữ như vậy • Tỷ suất sinh lời vốn chủ sở hữu(ROE) dự kiến là 12% • Tỷ lệ lãi suất phi rủi ro (Rf) 7%. Phần bù rủi ro thị trường 3%. Hệ số β là 1,2 Yêu cầu: Hãy xác định giá trị công ty Bài 48: Doanh nghiệp A hiện tại có thu nhập ròng trên cổ phiếu là 5.000đ. Tỷ lệ chi trả cổ tức của công ty hiện tại là 70% và dự kiến trong tương lai vẫn giữ mức chi trả cổ tức này. Công ty phát hành 1 triệu cổ phiếu và lãi suất chiết khấu của công ty ước tính là 15%.Yêu cầu định giá doanh nghiệp A trong hai trường hợp sau: a. Dự kiến trong tương lai cổ tức công ty tăng trưởng ổn định với tỷ lệ là 5%. b. Dự kiến 2 năm tới cổ tức của công ty sẽ tăng ở mức 5% sau đó tăng ở mức 8% và sau đó tăng trưởng ổn định với tỷ lệ 5% trong tương lai. Bài 49: Công ty ABC là nhà sản xuất và tiêu thụ sản phẩm hàng tiêu dùng, được biết đến bởi nhiều thương hiệu sản phẩm có uy tín qua nhiều năm. • Các thông tin cơ bản liên quan đến công ty: 21 Hệ thống câu hỏi và bài tập
  22. Định giá tài sản • Lợi nhuận sau thuế năm N là 100.000 USD • Tỷ lệ thanh toán cổ tức là 60% • Tỷ suất sinh lời vốn chủ sở hữu(ROE) năm N là 20%, giả thiết ổn định ở mức này trong thời kỳ tăng trưởng cao. • Hệ số beta của công ty là 1,2, tỷ lệ lãi suất phi rủi ro là 5.0%, phần bù rủi ro của thị trường là 4%. • Giả thiết rằng công ty sẽ tiếp tục tăng trưởng cao trong vòng 4 năm tới, sau đó sẽ bước vào giai đoạn ổn định, tăng trưởng theo tốc độ đúng bằng tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế và bằng 5%. Trong thời kỳ tăng trưởng ổn định, dự tính rằng ß = 1; ROE=16,67%. • Xác định giá trị công ty ABC Bài 50: Dự kiến dòng tiền thuần công ty X( FCFF) trong năm tới là 2 tỷ đồng, lãi suất trái phiếu Chính phủ kỳ hạn 10 năm 10%, tỷ suất sinh lời của danh mục đầu tư thị trường là 17%, hệ số rủi ro liên quan đến công ty X là 1,3; lãi suất trung bình các khoản nợ của công ty là 10%, giá trị vốn cổ phần của công ty là 30 tỷ đồng, giá trị các khoản nợ là 10 tỷ đồng, tỷ lệ tăng trưởng FCFF dự kiến ổn định hàng năm là 6%/năm. Định giá công ty trên biết thuế suất thuế thu nhập của công ty là 25% Bài 51: Công ty X năm hiện tại có các số liệu sau: • Lợi nhuận sau thuế : 150 triệu USD • Các khoản chi tiêu tăng TSCĐ : 100 triệu USD • Khấu hao : 50 triệu USD • Các khoản chi tiêu TSNH không phải là tiền : tăng 50 triệu USD • Nợ mới phát sinh tăng thêm so với khoản trả nợ gốc trong năm là 15 triệu USD. • Theo kế hoạch trong 5 năm tới, lợi nhuận sau thuế, đầu tư vào TSCĐ, TSNH không phải là tiền , khấu hao, nợ ròng tăng 10%/năm. • Tính giá trị công ty theo : a, Phương pháp FCFE ? Biết sau 5 năm thì Công ty tăng trưởng ổn định với tỷ lệ 5%/năm và tỷ suất sinh lời đòi hỏi của chủ sở hữu là 12%/năm b, Phương pháp FCFF ? Biết lãi vay năm hiện tại 80 triệu USD và theo hợp đồng vay trong 5 năm tới thì chi phí vay bình quân tăng mỗi năm 10%. Sau 5 năm thì công ty dự kiến sẽ duy trì FCFF cố định, chi phí vay năm thứ 6 không thay đổi so với năm thứ 5. Tỷ suất sinh lời vốn chủ 22 Hệ thống câu hỏi và bài tập
  23. Định giá tài sản sở hữu sau 5 năm đạt 12%/năm. Cơ cấu nợ tối ưu của công ty là 25% tổng giá trị vốn. Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 25% Bài 52: Hiện tại, công ty ABC có các thông tin như sau: - Tổng tài sản: 2000 tỷ đồng. - Đầu tư dài hạn: 100 tỷ đồng - Khấu hao: 65 tỷ đồng - Tài sản ngắn hạn không phải là tiền tăng 35 tỷ đồng. - Nợ mới phát sinh tăng thêm so với khoản trả nợ gốc trong năm là 20 tỷ đồng. - Tỷ suất lợi nhuận sau thuế tổng tài sản là: 12% - Hệ số nợ của ABC là 0,4 và giữ cơ cấu vốn ổn định ở mức đó. Dự kiến trong tương lai, thông tin về ABC như sau: - Trong 3 năm tới, các khoản lợi nhuận, đầu tư dài hạn, khấu hao, tài sản ngắn hạn không phải là tiền và nợ ròng tăng 10%/năm. - Sau 3 năm thì công ty tăng trưởng ổn định với tỷ lệ 5%, và tại thời điểm này, dự kiến: tỷ lệ lãi suất phi rủi ro là 10%, lãi suất của danh mục các chứng khoán trên thị trường là 16%, hệ số rủi ro của ABC là 1,5. Yêu cầu: Hãy định giá công ty ABC theo phương pháp chiết khấu dòng tiền thuần đối với chủ sở hữu. Bài 53: Công ty cổ phần K có hoạt động kinh doanh ổn định, các chỉ tiêu tài chính hiện tại như sau: - Tổng tài sản: 1000 tỷ đồng. - Tỷ lệ thanh toán cổ tức là 60%. - Tỷ lệ lợi nhuận vốn chủ sở hữu là 12%. - Hệ số nợ là 0,5 - Tỷ lệ lãi suất phi rủi ro là 12%, lãi suất của danh mục các chứng khoán trên thị trường là 17%, hệ số rủi ro của K là 0.9. Những dự kiến về tài chính trong tương lai của công ty như sau: - Trong 3 năm tới, tỷ lệ tăng trưởng cổ tức là 5%, năm thứ 3 và năm thứ 4, tỷ lệ này là 4%. - Công ty duy trì tỷ lệ thanh toán cổ tức ổn định là 60%. - Cuối năm thứ 4, dự kiến P/E bình quân ngành công ty đang hoạt động trên thị trường đạt 20. 23 Hệ thống câu hỏi và bài tập
  24. Định giá tài sản Yêu cầu: Hãy định giá công ty K và nêu rõ anh/chị sử dụng phương pháp định giá nào. Tại sao? Bài 54: Công ty cổ phần X có các thông tin như sau: - Tổng số cổ phiếu đang lưu hành của công ty là triệu cổ phiếu. - Tỷ lệ chi trả cổ tức cố định không đổi là 50%. - Giá trị ghi trên sổ sách kế toán một cổ phiếu là 60.000 đồng. - Mệnh giá một cổ phiếu là 10.000 đồng. Hãy định giá công ty X theo phương pháp mà anh/chị cho là thích hợp biết rằng: - Công ty không có cổ phiếu ưu đãi và cổ phiếu quỹ. - XYZ tăng trưởng với tốc độ 10%/năm và duy trì ổn định tốc độ này trong tương lai. - Hệ số P/E của các công ty trong cùng ngành ước tính là 16. - Hệ số P/B của các công ty trong cùng ngành ước tính là 2. Bài 55: Công ty XYZ có kết quả lợi nhuận trước thuế và lãi vay trong năm là 100 tỷ đồng. Biết rằng: - Tổng mệnh giá trái phiếu đang lưu hành 20 tỷ đồng, lãi suất 8%/năm. - Nợ người bán 20 tỷ đồng. - Nợ ngân hàng 50 tỷ đồng, lãi suất 10%/năm. - Công ty có 15 triệu cổ phiếu thường, không có cổ phiếu ưu đãi và cổ phiếu quỹ. Tỷ lệ thanh toán cổ tức là 60% và duy trì cố định. - Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 25%. - Lãi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 5 năm là 9%, tỷ suất lợi nhuận của danh mục chứng khoán thị trường là 15%, hệ số rủi ro của Công ty XYZ là 1,1 a. Hãy xác định giá trị Công ty XYZ biết rằng: Tốc độ tăng trưởng trong 3 năm tới của công ty đạt 10%/năm, sau đó duy trì mức tăng trưởng ổn định là 6%/năm. b. Nếu như hiện nay công ty XYZ có thể bán với giá 450 tỷ đồng, tốc độ tăng trưởng trong 3 năm tới của Công ty là 10%/năm, thì P/E dự kiến tại thời điểm cuối năm thứ 3 sẽ là bao nhiêu? ĐÁP SỐ: 24 Hệ thống câu hỏi và bài tập
  25. Định giá tài sản Bài 1: Đáp số: A: 255trđ; B:375trđ. Bài 2: Đáp số: 450trđ Bài 3: Đáp số: 500trđ Bài 4: Đáp số: giá trị biệt thự A trong khoảng [940tr ; 970tr ] Bài 5: Đáp số: 344,4trđ Bài 6: Đáp số: 17.000.000 (USD) Bài 7: Đáp số: 2.200trđ. Bài 8: Đáp số: 108.000USD & 120.000USD Bài 9: Đáp số: 350trđ Bài 10: Đáp số: 2.400 triệu đồng Bài 11: Đáp số: FVđ 25.745.350,3 USD FVc=21.818.053,5 USD PVđ= 5555,4 USD PVc= 6555,4 USD Bài 12: Đáp số: 383.975USD Bài 13: Đáp số: 1. 5527,3USD 2. 10.183,7USD 3. 9 năm 4. 7,3 năm. Bài 14: Đáp số: 485.294USD Bài 15: Đáp số: 3.326.383,3USD Bài 16: Đáp số: 831.488 USD Bài 17: Đáp số: 157.108USD Bài 18: Đáp số: giá trị lô đất X nằm trong khoảng (1440;1500) triệu đồng Bài 19: Đáp số: 18.600trđ Bài 20: Đáp số: 5.650tr Bài 21: Đáp số: 308.503,2tr Bài 22: Đáp số: 2736 tr.đ Bài 23: Đáp số: 15.891,53tr Bài 24: Đáp số: 1, 535.544USD 2, 383.144,5USD Bài 25: Đáp số: 8.367,37tr 25 Hệ thống câu hỏi và bài tập
  26. Định giá tài sản Bài 26: Đáp số: 287.545,6trđ Bài 27: Đáp số: giá trị bđs: pp so sánh= [951,960]; pp thu nhập=887,4 trđ=>Nên mua BĐS này. Bài 28: Đáp số: Theo pp so sánh, giá trị bđs=[591,600] =>>ko nên mua Theo pp thặng dư, giá trị Bđs=710 trđ =>.nên mua. Bài 29: Đáp số: 506.800.000 đồng Bài 30: Đáp số: 1.000 triệu đồng Bài 31: Đáp số: 370trđ. Bài 32: Đáp số: 430 trđ. Bài 33: Đáp số: NPV= 98.880USD. Bài 34: Đáp sô: 1112 trđ Bài 35: Đáp số: 83.490 USD Bài 36: Đáp số: 1911,925trđ. Bài 37: Đáp số: 1358,656tr Bài 38: Đáp số: 1968tr Bài 39: Đáp số: 3580tr Bài 40: Đáp số: 121,72t Bài 41: Đáp số: 17.323tr Bài 42: Đáp số: 1.275,75tr Bài 43: Đáp số: 5.387,24trđ Bài 44: Đáp số: 1673,15 trđ Bài 45: Đáp số: 1. 6.300trđ 2.A: V=9.000trđ=>nên mua B: V=5.250trđ=>không nên mua Bài 46: Đáp số: 1, 3333,3trđ 2, 4291,7trđ Bài 47: Đáp số: 1.084.138 USD Bài 48: Đáp số: a. 36.750 trđ ; b. 37.625,33 trđ Bài 49: Đáp số: 1.915.862,61$ Bài 50: Đáp số: 20,51 tỷđ Bài 51: Đáp số: FCFE: 1199trđ FCFF: 2426trđ Bài 52: Đáp số: 1577,78 tỷ đồng 26 Hệ thống câu hỏi và bài tập
  27. Định giá tài sản Bài 53: Đáp số: V0 = 887,93 triệu đồng Bài 54: Đáp số: Theo pp P/E 192 tỷ đồng. Theo pp P/B 132 tỷ đồng. Bài 55: Đáp số: a. 514,113 tỷ b. P/E=5,56. 27 Hệ thống câu hỏi và bài tập