Giáo trình Nguyên lý và tiêu chuẩn thẩm định giá

Nội dung text: Giáo trình Nguyên lý và tiêu chuẩn thẩm định giá

1. 1 MỤC LỤC I. HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ . . 3 1. Sự hình thành và phát triển của hoạt động thẩm định giá . 3 1.1. Trên thế giới 3 1.2. Ở Việt Nam . 4 2. Nguyên tắc hoạt động thẩm định giá 6 3. Các loại hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam hiện nay . 6 4. Các dạng chủ yếu trong hoạt động thẩm định giá trên thế giới hiện nay 6 II. CÁC KHÍA CẠNH TỔ CHỨC CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ 7 1. Doanh nghiệp thẩm định giá 7 1.1.Các loại hình doanh nghiệp thẩm định giá 7 1.2.Điều kiện thành lập doanh nghiệp thẩm định giá . 8 1.3.Quyền của doanh nghiệp thẩm định giá 9 1.4.Trách nhiệm của doanh nghiệp thẩm định giá 9 1.5.Những hành vi bị cấm đối với doanh nghiệp thẩm định giá 10 1.6.Tổ chức thẩm định giá nước ngoài 10 2. Thẩm định viên về giá 12 2.1. Định nghĩa và phân loại thẩm định viên về giá 12 2.2. Tiêu chuẩn và trình độ chuyên môn của Thẩm định viên về giá .12
2. 2 2.2.1. Tiêu chuẩn chung của quốc tế của một thẩm định viên về giá 12 2.2.2. Tiêu chuẩn đạo đức đối với một thẩm định viên về giá 12 2.2.3. Trình độ chuyên môn của thẩm định viên về giá 15 2.3. Hành nghề thẩm định viên về giá 16 2.3.1.Điều kiện hành nghề của thẩm định viên về giá 16 2.3.2. Người không được đăng ký hành nghề thẩm định giá 16 2.3.3. Đăng ký hành nghề thẩm định giá 17 2.4. Quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên về giá . 18 2.5. Các hành vi bị cấm đối với thẩm định viên . 19 III. QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ .20 1. Sự cần thiết quản lý thẩm định giá 20 2. Nội dung quản lý về thẩm định giá 21 3. Thẩm quyền quản lý nhà nước về thẩm định giá 21
3. 3 I. HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ 1. Sự hình thành và phát triển của hoạt động thẩm định giá 1.1. Trên thế giới: So với nhiều hoạt động trong lĩnh vực tài chính, thẩm định giá là lĩnh vực mới được hình thành từ khoảng thế kỷ XX ở các nước công nghiệp phát triển như Hoa Kỳ, Anh Quốc. Trước năm 1940, chưa hình thành các nhà thẩm định giá chuyên nghiệp. Khi đó mới chỉ có những nhà môi giới hoạt động đơn lẻ. Cùng với sự phát triển của thị trường tài chính và các hoạt động mua bán trên thị trường, sau năm 1945, ở một số quốc gia phát triển,các nguyên tắc và kỹ thuật nghiệp vụ thống nhất về thẩm định giá đã được thiết lập và dân hình thành hoạt động định giá chuyên nghiệp. Đến năm 1950, thẩm định giá được công nhận là một nghề. Các thẩm định viên có thể hoạt động độc lập hoặc là thẩm định viên của các định chế tài chính như ngân hàng , bảo hiểm, tín dụng. Đồng thời cũng ra đời các công ty thẩm định giá chuyên cung cấp các dịch vụ thẩm định giá cho khách hàng. Tuy nhiên, phải đến những năm cuối thế kỷ XX, hoạt động thẩm định giá mới có sự phát triển mạnh mẽ trên phạm vi quốc tế cũng như ở các quốc gia. Các tổ chức quốc tế về thẩm định giá được thành lập ở cấp khu vực và toàn cầu. Đặc biệt, Ủy ban thẩm định giá quốc tế (IVSC) đã được thành lập vào năm 1981 và trở thành tổ chức tập hợp các tổ chức và các cá nhân ở các quốc gia. Từ năm 2003, IVSC đẫ trở thành hiệp hội hợp nhất, bao gồm các hiệp hội thẩm định giá chuyên nghiệp từ khắp nơi trên thế giới và tuân thủ các quy định của hiệp hội. Ngày nay, hoạt động thẩm định giá trở thành hoạt động phổ biến và ngày càng đóng vai trò quan trọng trong lĩnh vực tài chính cũng như trong các hoạt động trao đổi, giao dịch trên thị trường. Xu hướng chung của quá trình quốc tế hóa hoạt động
4. 4 thẩm định giá được thể hiện ở các khía cạnh chính như: Thống nhất các chuẩn mực kỹ thuật, các tiêu chuẩn hành nghề cấp độ doanh nghiệp; Quy định chuẩn mực đạo đức chuyên gia trong hành nghề thẩm định giá. Đồng thời các hoạt động trao đổi nghiệp vụ giữa các quốc gia trong lĩnh vực thẩm định giá được đẩy mạnh. Hoạt động thẩm không còn bị giới hạn trong từng quốc gia đơn lẻ mà được quốc tế hóa trong xu hướng toàn cầu hóa kinh tế. Các doanh nghiệp thẩm định giá được hoạt động ở nhiều quốc gia dưới hình thức liên doanh hoặc 100% vốn nước ngoài. Các hiệp hội thẩm định giá được thành lập ở nhiều quốc gia tập hợp các doanh nghiệp và thẩm định viên chuyên nghiệp. 1.2. Ở Việt Nam - Giai đoạn trước năm 1991 Hoạt động thẩm định giá bất động sản đã xuất hiện ở Việt Nam vào khoảng thế kỷ thứ 16 khi xuất hiện sự chuyển nhượng, trao đổi, mua bán đất phong hoặc ruộng đất giữa các quan lại với các chủ điền hoặc giữa các chủ điền với nhau. Hoạt động thẩm định giá lúc này còn đơn giản về nội dung, diễn ra trong phạm vi hẹp, cục bộ theo vùng, không thường xuyên và đối tượng được thẩm định thường là thổ canh, thổ cư cùng với nhà, cây lâu năm trên thổ cư đó. Lúc này thẩm định giá chỉ là một hoạt động phụ kèm theo hoạt động môi giới mua bán, chuyển nhượng đất đai của một số người ở một số vùng nhất định. Dưới thời phong kiến, kinh tế hàng hóa không phát triển, nên trải qua nhiều thế kỷ, hoạt động thẩm định giá tuy đã xuất hiện nhưng không thể hoàn thiện, phát triển lên được. Trong suốt gần 100 năm dưới chế độ thực dân, nền kinh tế Việt Nam vẫn trong tình trạng sản xuất nhỏ, mang nặng tính tự cung tự cấp, nghèo nàn và lạc hậu, kinh tế hàng hóa kém phát triển nên vẫn không có cơ hội thuận lợi hơn cho nghề thẩm định giá.
5. 5 Từ khi giải phóng hoàn toàn miền Bắc, Việt Nam tiến hành công cuộc cải tạo nền kinh tế và xây dựng chủ nghĩa xã hội, đến thời kỳ giải phóng hoàn toàn miền Nam và thống nhất đất nước, thì tư tưởng chỉ đạo, biện pháp tổ chức thực hiện và quản lý giá ở nước ta trên cơ sở xây dựng “nền kinh tế phi thị trường” và một bộ phận lớn tài sản của nền kinh tế, chủ yếu là bất động sản không được xem là hàng hóa nên không có vấn đề giá cả và định giá. Chỉ đến Đại hội lần thứ VI năm 1986 của Đảng Cộng Sản Việt Nam, mở đường cho công cuộc đổi mới ở Việt Nam thì các hoạt động của kinh tế thị trường mới có điều kiện hình thành và phát triển; trong đó có hoạt động thẩm định giá. - Giai đoạn từ năm 1991 đến nay: Sự khẳng định chuyển đổi cơ chế kinh tế của Nhà nước đã làm khởi động guồng máy kinh tế thị trường, làm phát sinh nhu cầu trong thực tiễn về thẩm định giá các loại tài sản. Nhà nước đã thay đổi quan điểm và phương pháp can thiệp vào các lĩnh vực kinh tế, thông qua việc thực hiện một loạt chủ trương, thay đổi căn bản trong lĩnh vực kế hoạch hóa nền kinh tế quốc dân cho phù hợp với tính chất đa thành phần của nó. Trên cơ sở này đã tiến hành hàng loạt cuộc cải cách giá cả, tài chính, ngân hàng, tiền tệ, doanh nghiệp, đất đai, huy động vốn ODA và FDI, Những cải cách đổi mới trên đã tạo ra sự hợp lực làm tăng trưởng kinh tế nước ta liên tục trong nhiều năm. Chính sự đổi mới trong chính sách và trong thực tiễn cơ cấu kinh tế và quản lý kinh tế ở những năm 90 về sau của thế kỷ 20 đã có tác động tích cực, tạo điều kiện tiền đề vững chắc cho sự hình thành hoạt động và thị trường dịch vụ thẩm định giá và được đánh dấu bằng việc ra đời Pháp lệnh Giá năm 2002. Pháp lệnh giá là văn bản pháp luật cao nhất và theo đó là hệ thống các văn bản hướng dẫn; nhờ vậy đã tạo ra được một khung pháp lý đối với cơ chế giá cả nói
6. 6 chung và hoạt động thẩm định giá nói riêng. Từ đó, hành lang pháp lý đã dần được hình thành và từng bước giúp cho công việc thẩm định giá tài sản có cơ sở pháp lý vững chắc. 2. Nguyên tắc hoạt động thẩm định giá. - Tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Đồng thời, đối với các công việc thẩm định giá bắt buộc phải tuân theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế thì phải tuân theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế. - Các cá nhân và tổ chức tham gia hoạt động thẩm định giá phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quả thẩm định giá. - Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ và tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá. - Bảo mật các thông tin của đơn vị được thẩm định giá, trừ trường hợp đơn vị được thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác. 3. Các loại hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam hiện nay - Hoạt động thẩm định giá của Nhà nước: Được thức hiện đối với các tài sản nhà nước để cung cấp kết quả thẩm định giá phục vụ cho quản lý nhà nước và hoạt động của bộ máy nhà nước. - Hoạt động thẩm định giá độc lập: Do các doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện nhằm cung ứng dịch vụ thẩm định giá theo yêu cầu của cơ quan nhà nước,của tổ chức,cá nhân có tài sản và các bên liên quan để phục vụ cho các mục đích ghi trong hợp đồng thẩm định giá. 4. Các dạng chủ yếu trong hoạt động thẩm định giá trên thế giới hiện nay - Thẩm định giá bất động sản - Thẩm định giá động sản - Thẩm định giá doanh nghiệp
7. 7 - Thẩm định giá các lợi ích tài chính: quyền mua, quyền bán, thẩm định giá uy tín, hình ảnh - Thẩm định giá nguồn tài nguyên - Thẩm định giá tài sản vô hình - Thẩm định giá thương hiệu II. CÁC KHÍA CẠNH TỔ CHỨC CỦA THẨM ĐỊNH GIÁ 1. Doanh nghiệp thẩm định giá 1.1. Các loại hình doanh nghiệp thẩm định giá: - Công ty cổ phần: là một dạng pháp nhân có trách nhiệm hữu hạn, được thành lập và tồn tại độc lập đối với những chủ thể sở hữu nó. Vốn của công ty được chia nhỏ thành những phần bằng nhau gọi là cổ phần và được phát hành huy động vốn tham gia của các nhà đầu tư thuộc mọi thành phần kinh tế. - Công ty trách nhiệm hữu hạn: là loại hình doanh nghiệp có tư cách pháp nhân, chủ sở hữu công ty và công ty là hai thực thể pháp lý riêng biệt. Trước pháp luật, công ty là pháp nhân, chủ sở hữu công ty là thể nhân với các quyền và nghĩa vụ tương ứng với quyền sở hữu công ty. Công ty trách nhiệm hữu hạn là loại hình doanh nghiệp có không quá 50 thành viên cùng góp vốn thành lập và công ty chỉ chịu trách nhiệm về các khoản nợ và các nghĩa vụ tài chính khác trong phạm vi nghĩa vụ tài sản của công ty. - Công ty hợp danh: Là doanh nghiệp, trong đó: Phải có ít nhất hai thành viên là chủ sở hữu chung của công ty, cùng nhau kinh doanh dưới một tên chung (gọi là thành viên hợp danh); ngoài các thành viên hợp danh có thể có thành viên góp vốn.Thành viên hợp danh phải là cá nhân, chịu trách nhiệm bằng
8. 8 toàn bộ tài sản của mình về các nghĩa vụ của công ty. Thành viên góp vốn chỉ chịu trách nhiệm về các khoản nợ của công ty trong phạm vi số vốn đã góp vào công ty. - Doanh nghiệp tư nhân: Là doanh nghiệp do một cá nhân làm chủ và tự chịu trách nhiệm bằng toàn bộ tài sản của mình về mọi hoạt động của doanh nghiệp. Chủ sở hữu duy nhất của doanh nghiệp tư nhân là một cá nhân. Doanh nghiệp tư nhân không có tư cách pháp nhân. 1.2. Điều kiện thành lập doanh nghiệp thẩm định giá - Thứ nhất, có từ 3 thẩm định viên về giá có thẻ thẩm định viên về giá còn giá trị hành nghề trở lên, trong đó người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp phải là thẩm định viên về giá có thẻ thẩm định viên về giá. Chủ doanh nghiệp tư nhân thẩm định giá phải là thẩm định viên về giá có thẻ thẩm định viên về giá; một thẩm định viên về giá chỉ được làm chủ một doanh nghiệp thẩm định giá tư nhân.Thành viên hợp danh của công ty thẩm định giá hợp danh phải là thẩm định viên về giá có thẻ thẩm định viên về giá; một thẩm định viên về giá có thẻ thẩm định viên về giá chỉ được làm một thành viên hợp danh của một công ty thẩm định giá hợp danh. - Thứ hai, có đăng kí cung cấp hoạt động tư vấn thẩm định giá, các hoạt động có chức năng thẩm định giá với cơ quan đăng kí kinh doanh. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, doanh nghiệp thẩm định giá phải thông báo bằng văn bản với Bộ Tài Chính về việc thành lập doanh nghiệp thẩm định giá và danh sách thẩm định viên đăng ký hành nghề thẩm định giá tại doanh nghiệp.
9. 9 1.3. Quyền của doanh nghiệp thẩm định giá - Được tham gia các tổ chức hội, hiệp hội ngành nghề về thẩm định giá trong nước và quốc tế. Phí tham gia là thành viên của hội, hiệp hội thẩm định giá được tính vào chi phí kinh doanh theo chi phí thực tế và phải có hóa đơn chứng từ hợp pháp. - Yêu cầu cơ quan, tổ chức, cá nhân đã ký hợp đồng thẩm định giá, cơ quan, tổ chức nắm giữ tài liệu có liên quan đến tài sản thẩm định giá cung cấp hồ sơ của tài sản cần thẩm định giá, tài liệu, số liệu có liên quan đến tài sản thẩm định giá (trừ tài liệu mật theo quy định của pháp luật). - Từ chối thực hiện dịch vụ thẩm định giá đối với tài sản của tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá khi thấy tài sản đó không đủ điều kiện pháp lý. - Thu tiền dịch vụ thẩm định giá theo quy định của Nhà nước. - Các quyền khác theo quy định của pháp luật. 1.4. Trách nhiệm của doanh nghiệp thẩm định giá - Tuân thủ các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Trường họp Việt Nam chưa quy định tiêu chuẩn thẩm định giá có thể vận dụng các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế hoặc khu vực nếu được Bộ Tài chính thừa nhận. - Chịu trách nhiệm trước pháp luật và trước khách hàng về kết quả thẩm định của mình. Trường hợp kết quả thẩm định giá không đúng, gây thiệt hại cho Nhà nước, tổ chức, cá nhân thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định của Pháp luật. - Phải mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho hoạt động thẩm định giá hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp. Chi phí mua bảo hiểm hoặc trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp được tính vào chi phí kinh doanh theo quy định của Bộ Tài chính .
10. 10 - Chịu trách nhiệm quản lý hoạt động nghề nghiệp của thẩm định viên về giá thuộc quyền quản lý của mình; đăng ký số lượng, tên các thẩm định viên về giá cho Bộ Tài chính, trong trường hợp có sự thay đổi về thẩm định viên phải báo cáo kịp thời về sự thay đổi đó. Có trách nhiệm báo cáo kịp thời cho Bộ tài chính những thẩm định viên về giá vi phạm quy định của pháp luật về thẩm định giá. - Cung cấp hồ sơ, tài liệu thẩm định giá theo yêu cầu bằng văn bản của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền. - Lưu hồ sơ, tài liậu về thẩm định giá do doanh nghiệp thực hiện. - Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. 1.5. Những hành vi bị cấm đối với doanh nghiệp thẩm định giá . - Thông đồng với đơn vị được thẩm định giá nhằm làm sai lệch kết quả thẩm định giá. - Gợi ý hoặc nhận các lợi ích dưới bất kỳ hình thức nào ngoài giá dịch vụ thẩm định giá. - Dùng lợi ích vật chất, gây sức ép, mua chuộc đối với đơn vị được thẩm định giá nhắm gây sai lệch kết quả thẩm định giá. - Các hành vi khác trái với quy định của pháp luật. 1.6.Tổ chức thẩm định giá nước ngoài - Thành lập chi nhánh tại Việt Nam để hoạt động thẩm định giá: Theo quy định tại Nghị định số 101/2005/NĐ-CP, tổ chức thẩm định giá nước ngoài có nhu cầu thành lập chi nhánh tại Việt Nam để hoạt động thẩm định giá phải gửi Bộ Tài Chính các văn bản, tài liệu sau: Văn bản đề nghị thành lập chi nhánh tại Việt Nam.
11. 11 Giấy phép thành lập hoặc giấy phép hoạt động, kinh doanh dịch vụ thẩm định giá do cơ quan, tổ chức có thẩm quyền nước sở tại mà tổ chức thẩm định giá đặt trụ sở chính cấp. Bản giới thiệu về tổ chức và kết quả hoạt động thẩm định giá trong 3 năm gần nhất của tổ chức (bao gồm số lượng thẩm định viên về giá, số lượng nhân viên, số lượng chi nhánh đang hoạt động thẩm định giá trong nước và nước ngoài, số lượng dịch vụ thẩm định giá đã thực hiện). Dự kiến danh sách thẩm định viên về giá sẽ làm việc tại chi nhánh. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ văn bản đề nghị và tài liệu theo quy định, Bộ Tài Chính có văn bản trả lời. Nếu được chấp thuận mới được tiến hành thành lập chi nhánh tại Việt Nam. Việc thành lập và hoạt động của chi nhánh tổ chức thẩm định giá nước ngoài tại Việt Nam phải tuân thủ pháp luật Việt Nam. - Tổ chức thẩm định giá nước ngoài chưa thành lập chi nhánh tại Việt Nam được thực hiện thẩm định giá tại Việt Nam trong các trường hợp sau đây: Sau khi kết nạp một doanh nghiệp thẩm định giá được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam làm thành viên thì thực hiện thẩm định giá dưới tên của tổ chức nước ngoài và tổ chức thành viên. Hợp tác với một doanh nghiệp thẩm định giá được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam đối với cuộc thẩm định giá riêng lẻ thì báo cáo kết quả thẩm định giá phả có chữ ký của doanh nghiệp thẩm định giá Việt Nam. Trường hợp thực hiện độc lập một cuộc thẩm định giá ở Việt Nam và lưu hành báo cáo kết quả thẩm định giá ở Việt Nam thì phải được BộTài chính chấp thuận cho từng cuộc thẩm định giá.
12. 12 2. Thẩm định viên về giá 2.1. Định nghĩa và phân loại thẩm định viên về giá - Định nghĩa Thẩm định viên là người có những phẩm chất, năng lực và kinh nghiệm cần thiết để tiến hành thẩm định giá tài sản, phải có giấy phép hành nghề trước khi hoạt động như một thẩm định viên, có uy tín tốt và là người có đầy đủ các tiêu chuẩn và đáp ứng đầy đủ các điều kiện đã nêu ở trên. - Phân loại Thẩm định viên về giá bao gồm : Thẩm định viên nội bộ: Là thẩm định viên là nhân viên của doanh nghiệp sở hữa tài sản hay của công ty kế toán có trách nhiệm thực hiện công tác kế toán và báo cáo tài chính. Thẩm định viên độc lập: Là thẩm định viên cùng bất cứ cộng sự nào, không có liên hệ về vật chất với công ty khách hàng hay tài sản thẩm định giá. 2.2. Tiêu chuẩn và trình độ chuyên môn của Thẩm định viên về giá 2.2.1. Tiêu chuẩn chung của quốc tế của một thẩm định viên về giá - Đạt trình độ chuyên môn thích hợp - từ một đơn vị đào tạo của chính phủ. - Có kinh nghiệm và năng lực. - Hiểu biết và thông thạo các kỹ thuật định giá. - Là thành viên của một tổ chức định giá chuyên nghiệp. 2.2.2. Tiêu chuẩn đạo đức đối với một thẩm định viên về giá - Độc lập: Độc lập là nguyên tắc cơ bản của doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định viên :
13. 13 Trong quá trình thẩm định giá tài sản,doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải thực sự không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất kỳ lợi ích vật chất hoặc tinh thần nào làm ảnh hưởng đến sự trung thực, khách quan của việc thẩm định giá. Thẩm định viên không được nhận thẩm định giá tài sản cho các tổ chức, cá nhân mà mình có quan hệ kinh tế (như góp vốn cổ phần, cho vay hoặc vay vốn từ khách hàng, là cổ đông chi phối của khách hàng hoặc có ký kết hợp đồng gia công dịch vụ, đại lý tiêu thụ hàng hóa). Thẩm định viên không được nhận thẩm định giá tài sản cho các đơn vị mà có cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột đang giữ vị trí trong Hội đông quản trị, ban tổng giám đốc, ban giám đốc, trưởng ban tài chính, kế toán trưởng doanh nghiệp có tài sản cần thẩm định giá. Trong quá trình thẩm định giá, nếu có sự hạn chế về tính độc lập thì doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tìm cách để loại bỏ hạn chế này. Nếu không loại bỏ được thì doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải nêu rõ điều này trong báo cáo kết quả thẩm định những mối quan hệ mang tính tập thể hay cá nhân, trực tiếp hoặc gián tiếp đối với tài sản hay với doanh nghiệp là đối tượng của nhiệm vụ thẩm định mà mối quan hệ đó có thể dẫn đến mẫu thuẫn lợi ích tiềm tàng. Đối với báo cáo kết quả thẩm định giá của một thẩm định viên khác, thẩm định viên phải xem xét một cách độc lập, khách quan và kết luận thống nhất hay không thống nhất với một phần hay toàn bộ nội dung của báo cáo đó. - Chính trực: Thẩm định viên phải thẳng thắn, trung thực và có chính kiến rõ ràng trong việc phân tích các yếu tố tác động khi thẩm định giá.Thẩm định
14. 14 viên phải từ chối thẩm định giá khi xét thấy không có đủ điều kiện hoặc bị chi phối bởi những ràng buộc có thể làm sai lệch kết quả thẩm định giá. - Khách quan: Thẩm định viên phải công bằng, tôn trọng sự thật và không được thành kiến, thiên vị trong việc thu thập tài liệu và sử dụng tài liệu để phân tích các yếu tố tác động khi thẩm định giá. Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên không được tiến hành công việc thẩm định giá khi những ý kiến và kết luận thẩm định đã được đề ra có chủ ý từ trước. Tiền thu dịch vụ thẩm định giá tài sản phải được xác định một cách độc lập, theo quy định, không phụ thuộc vào kết quả thẩm định giá đã được thỏa thuận từ trước. Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải thẩm tra những thông tin, dữ liệu do khách hàng hay một bên nào đó cung cấp để khẳng định tính phù hợp hay không phù hợp của thông tin, dữ liệu đó. Trường hợp việc thẩm tra các thông tin, dữ liệu bị hạn chế thì thẩm định viên phải nêu rõ sự hạn chế đó trong báo cáo thẩm định. Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên không được tiến hành một dịch vụ thẩm định dựa trên điều kiện có tính giả thiết không có tính hiện thực. - Bí mật: Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và các thẩm định viên không được tiết lộ những thông tin, dự liệu thực tế của khách hàng hay kết quả thẩm định giá với bất kỳ người nào, trừ trường hợp được khách hàng hoặc pháp luật cho phép. - Công khai, minh bạch : Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải công khai những điều kiện hạn chế và những điều kiện loại trừ theo thỏa thuận
15. 15 với khách hàng trong báo cáo kết quả thẩm định giá. Báo cáo kết quả thẩm định giá cũng phải nêu rõ các điều kiện ràng buộc về công việc, phạm vi công việc, điều kiện hạn chế, giả thiết đặt ra của thẩm định viên. Mọi tài liệu thể hiện tính pháp lỹ và đặc điểm kỹ thuật của tài sản và kết quả thẩm định giá phải được thể hiện đầy đủ, rõ ràng trong báo cáo kết quả thẩm định giá. 2.2.3. Trình độ chuyên môn của thẩm định viên về giá - Năng lực chuyên môn và tính thận trọng : Thẩm định viên phải thực hiện công việc thẩm định giá với đầy đủ năng lực chuyên môn cần thiết, tinh thần làm việc chuyên cần, cân nhắc đầy đủ các dữ liệu thu thập được trước khi đề xuất ý kiến với giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức thẩm định giá. Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá có trách nhiệm không ngừng nâng cao kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm hoạt động thực tiễn, trong môi trường pháp lý và ứng dụng các tiến bộ kỹ thuật cho thẩm định viên để đáp ứng nhu cầu công việc thẩm định giá. Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá có trách nhiệm nghề nghiệp đối với hoạt động thẩm định giá và trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp thẩm định giá. - Tư cách nghề nghiệp: Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải bảo vệ uy tín nghề nghiệp, không được có những hành vi làm giảm uy tín nghề nghiệp thẩm định giá. Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên có quyền tham gia Hiệp hội doanh nghiệp thẩm định giá hoặc hiệp hội thẩm định viên về giá.
16. 16 - Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn: Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải thực hiện công việc thẩm định giá theo những kỹ thuật và tiêu chuẩn chuyên môn đã quy định trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và các quy định pháp luật hiện hành. 2.3. Hành nghề thẩm định viên về giá 2.3.1.Điều kiện hành nghề của thẩm định viên về giá Công dân Việt Nam có đủ các điều kiện sau thì được đăng ký hành nghề thẩm định giá: - Thứ nhất: Có Thẻ thẩm định viên về giá; - Thứ hai: Có lý lịch rõ rang, phẩm chất trung thực, đạo đức nghề nghiệp; không thuộc những người không đăng kí hành nghề thẩm định giá theo quy định của pháp luật. - Thứ ba: Có hợp đồng lao động làm việc cho một doanh nghiệp thẩm định giá được thành lập và hoạt động theo pháp luật, trừ trường hợp pháp luật quy định không phải áp dụng hợp đồng lao động. Thẩm định viên về giá là người nước ngoài có chứng chỉ hành nghề thẩm định giá do tổ chức nước ngoài có thẩm quyền cấp, có hợp đồng lao động làm việc cho một doanh nghiệp thẩm định giá được thành lập và hoạt động theo pháp luật, được Bộ Tài chính Việt Nam thừa nhận thì được đăng ký hành nghề thẩm định giá tại Việt Nam. Tại một thời điểm nhất định thẩm định viên về giá chỉ được đăng ký hành nghề ở một doanh nghiệp thẩm định giá. 2.3.2. Người không được đăng ký hành nghề thẩm định giá - Không đủ các điều kiện hành nghề của thẩm định viên về giá nêu trên.
17. 17 - Cán bộ, công chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức. - Người đang bị cấm hành nghề thẩm định giá theo bản án hay quyết định của Tòa án, người đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự, người đang phải chấp hành án phạt tù hoặc bị kết án về một trong các tội về kinh tế, về chức vụ liên quan đến tài chính - giá cả mà chưa được xóa án tích. - Người đang bị quản chế hành chính. - Người bị hạn chế hoặc mất năng lực hành vi dân sự. - Người có tiền án vi phạm các tội nghiêm trọng hoặc đặc biệt nghiêm trọng về kinh tế. - Người đang trong thời gian bị thi hành kỷ luật từ hình thức cảnh cáo trở lên do có vi phạm liên quan đến hoạt động thẩm định giá, quản lý giá và quản lý kinh tế. 2.3.3. Đăng ký hành nghề thẩm định giá - Hồ sơ đăng ký hành nghề thẩm định giá bao gồm : Giấy đăng ký hành nghề thẩm định giá; Bản sao có công chứng thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp (đối với thẩm định viên về giá nước ngoài yêu cầu bản sao chứng chỉ hành nghề thẩm định giá do tổ chức, cơ quan có thẩm quyền cấp) hoặc bản sao có chữ ký và dấu xác nhận của Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá. Bản sao có công chứng các tài liệu liên quan khác theo điều kiện do pháp luật quy định. - Cách thức đăng ký hành nghề thẩm định giá : Những người có đăng ký hành nghề thẩm định giá trong năm trước nếu tiếp tục hành nghề tại doanh nghiệp năm sau chỉ phải gửi giấy đăng ký hành nghề.
18. 18 Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá căn cứ giấy đăng ký hành nghề thẩm định giá của thẩm định viên về giá và các quy định về điều kiện hành nghề thẩm định giá chịu trách nhiệm xét duyệt, lập danh sách thẩm định viên hành nghề thẩm định giá tại doanh nghiệp gửi Bộ Tài chính (Cục Quản lý giá) để xem xét, thông báo hàng năm. Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá phải chịu trách nhiệm về việc đăng ký hành nghề cho thẩm định viên về giá; nếu có vi phạm (gian lận) đưa người không đủ điều kiện, tiêu chuẩn vào danh sách thẩm định viên hành nghề tại doanh nghiệp sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực giá; nếu mức độ vi phạm nghiêm trọng sẽ bị xóa tên trong danh sách các doanh nghiệp thẩm định giá có đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá do Bộ Tài chính (Cục Quản lý giá) thông báo hàng năm. - Thẩm định viên về giá hành nghề bị xoá tên trong danh sách đăng ký hành nghề thẩm định giá do Bộ Tài chính thông báo trong các trường hợp sau: Có hành vi bị cấm đối với thẩm định viên về giá hành nghề . Có đăng ký hành nghề thẩm định giá nhưng thực tế không hành nghề thẩm định giá tại doanh nghiệp. Vi phạm pháp luật hoặc vi phạm kỷ luật, đạo đức nghề nghiệp mà pháp luật về thẩm định giá nghiêm cấm. Thẩm định viên về giá đã bị xóa tên trong danh sách đăng ký hành nghề thẩm định giá thì không được đăng ký hành nghề lại trong thời gian một năm kể từ ngày bị xoá tên. 2.4. Quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên về giá - Thẩm định viên về giá có quyền: Độc lập về chuyên mônnghiệp vụ.
19. 19 Được tổ chức, các nhân có hợp đồng thẩm định giá cung cấp đầy đủ, kịp thời các tài liệu có liên quan đến nội dung thẩm định giá . Từ chối thực hiện thẩm định giá đồi với tài sản mà doanh nghiệp giao nếu xét thấy tài sản đó không đủ điều kiện pháp lý để thực hiện. Tham gia các tổ chức nghề nghiệp theo quy định của pháp luật. - Thẩm định viên về giá có nghĩa vụ: Tuân thủ các nguyên tắc hoạt động thẩm định giá theo quy định tại Điều 2 Nghị định này trong quá trình thẩm định giá. Thực hiện đúng các điều khoản của hợp đồng thẩm định giá Trong quá trình thực hiện nhiệm vụ, không được gây trở ngại hoặc can thiệp vào công việc điều hành của tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá. Chiụ trách nhiệm trước pháp luật, trước Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá về kết quả thẩm định giá và ý kiến nhận xét của mình trong báo cáo kết quả thẩm định giá . Từ chối thực hiện dịch vụ thẩm định giá cho các đơn vị được thẩm định giá mà thẩm định viên về giá có quan hệ về góp vốn, mua cổ phần, trái phiếu và có quan hệ họ hàng, thân thuộc như có bố, mẹ, vợ , chồng, con, anh, chị, em ruột là thành viên trong ban lãnh đạo hoặc kế toán của đơn vị được thẩm định giá. Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về thẩm định giá do mình thực hiện . Các nghĩa vụ khách theo quy định của pháp luật . 2.5. Các hành vi bị cấm đối với thẩm định viên. - Mua trái phiếu hoặc các tài sản khác của đơn vị được thẩm định giá làm ảnh hưởng đến nguyên tắc độc lập của hoạt động thẩm định giá.
20. 20 - Nhận bất kỳ một khoản tiền hoặc lợi ích nào từ đơn vị được thẩm định giá ngoài khoản tiền dịch vụ và chi phí đó thoả thuận trong hợp đồng, hoặc lợi dụng vị trí thẩm định viên về giá của mình để thu các lợi ích khác từ đơn vị được thẩm định giá. - Cho thuê, cho mượn hoặc cho các tổ chức, cá nhân khác sử dụng tên và thẻ thẩm định viên về giá của mình để thực hiện các hoạt động thẩm định giá. - Đăng ký hành nghề thẩm định giá trong cùng một thời gian tại hai doanh nghiệp thẩm định giá trở lên. - Tiết lộ thông tin về đơn vị được thẩm định giá mà mình biết được trong khi hành nghề, trừ trường hợp đơn vị được thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác. - Lợi dụng trách nhiệm, quyền hạn để vụ lợi, thông đồng, bao che sai phạm của đơn vị được thẩm định giá. - Ký đồng thời cả chữ ký của thẩm định viên về giá chịu trách nhiệm thẩm định giá và chữ ký Giám đốc (hoặc người được uỷ quyền) trên chứng thư thẩm định giá. - Các hành vi khác mà pháp luật về thẩm định giá nghiêm cấm. III. QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ 1. Sự cần thiết quản lý thẩm định giá Lý do đòi hỏi quản lý hoạt động thẩm định giá bao gồm: - Thẩm định giá là hoạt động liên quan tới lợi ích của nhiều bên tham gia vào các hoạt động sản xuất kinh doanh như mua bán, đầu tư và các hoạt động khác trong đời sống kinh tế -xã hội.Hoạt động này phải đảm bảo tính khách quan , khoa học và thống nhất.
21. 21 - Trong điều kiện của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam, nhà nước có vai trò quan trọng trong việc kiểm tra, giám sát nhằm khắc phục những khiếm khuyết của cơ chế thị trường nhưng không can thiệp vào quá trình hình thành giá và phải đảm bảo tính khách quan của các hoạt động thị trường. 2. Nội dung quản lý về thẩm định giá - Nghiên cứu, xây dựng, tổ chức thực hiện các chính sách, biện pháp về TĐG phù hợp với phát triển kinh tế xã hội trong từng thời kì. - Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá. - Quy định tiêu chuẩn thẩm định giá, tổ chức đào tạo đội ngũ cán bộ quản lý và nghiệp vụ thẩm định giá; cấp và thu hồi thẻ Thẩm định viên về giá; Quảncác thông tin, tài liệu có liên quan đến doanh nghiệp; Thông báo trên phạm vi cả nước danh sách thẩm định viên hành nghề và danh sách các doanh nghiệp thẩm định giá có đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá;xem xét bổ sung hoặc truất quyền hành nghề các thẩm định viên hoặc doanh nghiệp thẩm định giá trong danh sách. - Tổ chức và quản lý công tác nghiên cứu khoa học, hợp tác quốc tế, đào tạo, bồi dưỡng cán bộ trong lĩnh vực thẩm định giá. - Kiểm tra, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về thẩm định giá. 3. Thẩm quyền quản lý nhà nước về thẩm định giá - Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về thẩm định giá. - Bộ Tài chính chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước về thẩm định giá có nhiệm vụ:
22. 22 Trình Chính phủ ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá; Ban hành và tổ chức thực hiện Quy chế đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá, Quy chế cấp, sử dụng và quản lý Thẻ thẩm định viên về giá; Quản lý thống nhất danh sách thẩm định viên về giá và danh sách doanh nghiệp thẩm định giá hành nghề thẩm định giá trong cả nước; Quản lý hoạt động hợp tác quốc tế về thẩm định giá; Kiểm tra, thanh tra và xử lý tranh chấp, vi phạm hành chính về thẩm định giá, thẩm định viên về giá của các doanh nghiệp thẩm định giá, tổ chức có tài sản của nhà nước phải thẩm định giá và các quy định của pháp luật có liên quan đến thẩm định giá. - Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp với Bộ Tài chính thực hiện quản lý nhà nước về thẩm định giá. - Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm tổ chức thực hiện các quy định của pháp luật về thẩm định giá tại địa phương.
23. 23 Tài liệu tham khảo - Giáo trình nguyên lý và tiêu chuẩn thẩm định giá - Nghị định của Chính phủ Số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 về thẩm định giá - Thông tư 17/2006/TT-BTC Hướng dẫn nghị định 101/2005/NĐ-CP - Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 4 năm 2005 của Bộ trưởng bộ tài chính - Một số tài liệu có liên quan Bảng đánh giá kết quả STT Họ và tên Nhiệm vụ Điểm 1 Nguyễn Thị Hoài Thương 2 Nguyễn Bảo Trâm 3 Đoàn Anh Tuấn 4 Nguyễn Trọng Tuệ 5 Lê Thị Tuyết 6 Bế Thị kiều Vân