Định giá tài sản - Quy trình định giá

Nội dung text: Định giá tài sản - Quy trình định giá

1. QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ
2. 1.Xác định tổng quát về BĐS và loại hình giá trị cơ sở định giá - Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của BĐS - Mục đích định giá - Xác định khách hàng - Những điều kiện hạn chế và ràng buộc trong xác định đối tượng định giá Căn cứ xác định các điều kiện hạn chế và ràng buộc đối với BĐS cần định giá: +Sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng + Sự phù hợp với quy định của pháp luật và các quy định hiện hành khác Lưu ý: Nếu nhận thấy những điều kiện hạn chế và ràng buộc không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở phải xem xét lại và thông báo cho khách hàng và người lãnh đạo của công ty.
3. 1.Xác định tổng quát về BĐS và loại hình giá trị cơ sở định giá - Xác định thời điểm định giá - Xác định các dữ liệu cần thiết cho định giá - Xác định cơ sở giá trị của BĐS + Giá trị thị trường + Giá trị phi thị trường
4. 2. Lập kế hoạch định giá ◼ Việc lập kế hoạch nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc định giá, nhân lực cần thiết cho mỗi công việc. ◼ Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc sau: - Xác định các yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, đặc tính và các quyền gắn với BĐS cần định giá và đặc điểm của thị trường, xây dựng các biểu mẫu phù hợp - Xác định các tài liệu cần thu thập về BĐS so sánh, về thị trường. - Xác định các nguồn tài liệu và các nguồn này phải bảo đảm tin cậy và phải được kiểm chứng.
5. 2. Lập kế hoạch định giá - Xác định tiến độ nghiên cứu, trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời gian cho phép của trình tự phải thực hiên. Có thể sử dụng biểu đồ GANTT hoặc PERT để lập tiến độ ❑ Lập đề cương báo cáo kết quả định giá
6. 3. Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin 3.1 Khảo sát hiện trường. Định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường đối với BĐS cần định giá và thu thập các số liệu về BĐS. Cụ thể: - Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến BĐS. - Các chi tiết bên trong và bên ngoài BĐS - Đối với công trình xây dựng dở dang, định giá viên phải kểt hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình. - Trong quá trình khảo sát để có đủ chứng cứ cho việc định giá cần chụp ảnh BĐS theo các dạng toàn cảnh, chi tiết, theo các hướng khác nhau
7. 3. Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin 3.2 Thu thập thông tin Ngoài số liệu thu thập tại hiện trường, cần thu thập các thông tin sau: - Các thông tin về vùng, khu vực và địa phương nơi có BĐS cần định giá - Các thông tin cụ thể về BĐS cần định giá và các BĐS có thể so sánh được với BĐS mục tiêu. - Các thông tin về cung- cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái của người mua –bán tiềm năng
8. 4. Phân tích thông tin Đây là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của BĐS cần định giá (1)Phân tích các thông tin từ khảo sát hiện trương. (2) Phân tích những đặc trưng của thị trường của BĐS mục tiêu - Phân tích về bản chất và hành vi ứng xử của người tham gia thị trường +Đối với BĐS thương mại hoặc công nghiệp: phân tích đặc điểm của mỗi lĩnh vực hình thành nên những nhóm cung, cầu về BĐS, hình thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị trường, mức độ mở rộng thị trường BĐS loại này với những người mua tiềm năng. -+Đối với BĐS là nhà ở dân cư: nghiên cứu tuổi tác của chủ hộ, cơ cấu gia đình, mức thu nhập của nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường đối với người mua tiềm năng
9. 4. Phân tích thông tin -Phân tích xu hướng cung -cầu trên thị trường. + Những xu hướng tăng, giảm của nguồn cung + Những xu hướng tăng, giảm về cầu + Phân tích ảnh hưởng của các xu hướng đến giá trị BĐS đang định giá Đ (3) Phân tích về khách hàng. - Đặc điểm của khách hàng tiềm năng - Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung quanh bất động sản. - Nhu cầu và sức mua về BĐS.
10. 4. Phân tích thông tin (4) Phân tích về sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của BĐS - Định giá viên cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất của BĐS trong bối cảnh tự nhiên, pháp lý và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho BĐS. - Đánh giá cụ thể việc sử dụng BĐS trên các mặt: + Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng BĐS + Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng BĐS. + Sự hợp pháp của BĐS trong sử dụng, những hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy định của pháp luật. + Tính khả thi về mặt tài chính: Phân tích sử dụng tiềm năng trong việc tạo thu nhập, giá trị thị trường, mục đích sử dụng trong tương lai, chi phí bỏ ra và giá trị còn lại của BĐS, rủi ro, lãi suất, giá trị vốn hóa + Hiệu quả tốt ưu trong sử dụng: Năng suất tối đa, các chi phi sửa chữa, bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép BĐS sử dụng đến mức cao nhất, tốt nhất
11. 5. Xác định giá trị BĐS cần định giá ◼ Áp dụng các phương pháp định giá khác nhau để xác định mức giá trị của BĐS mục tiêu. ◼ Cần làm rõ mức độ phù hợp của 1 hay nhiều phương pháp với các đặc điểm kinh tế, kỹ thuật của BĐS mục tiêu và với loại giá trị cần xác định. ◼ Thực hiện hóa hợp các chỉ số giá trị giữa các BĐS so sánh hoặc giữa các phương pháp định giá khác nhau để rút ra giá trị BĐS mục tiêu. ◼ Cần trình bày rõ trong báo cáo phương pháp định giá nào đã được sử dụng và phương pháp nào là chính, phương pháp nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá
12. 6. Lập báo cáo và chứng thư định giá ◼ Báo cáo định giá thể hiện hữu hình công việc đã làm của người định giá.Toàn bộ quá trình định giá được trình bày trong báo cáo định giá ◼ Chứng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá, kết quả định giá và các điều kiện ràng buộc có ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị BĐS và sử dụng kết quả định giá ◼ Báo cáo định giá và chứng thư định giá được gửi cho khách hàng và được lưu giữ tại văn phòng định giá.