Định giá tài sản - Phương pháp định giá so sánh

54 trang nguyendu 4660

Download

Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Định giá tài sản - Phương pháp định giá so sánh", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

dinh_gia_tai_san_phuong_phap_dinh_gia_so_sanh.ppt

Nội dung text: Định giá tài sản - Phương pháp định giá so sánh

Ph¬ng ph¸p ĐỊNH GIÁ so s¸nh
1.Cơ sở lý luận của phương pháp Là phương pháp định giá bằng cách so sánh trực tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS tương tự đã được bán trên thị trường ➢Dựa trên giả định: giá trị thị trường của một BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các BĐS tương tự có thể so sánhh đã được mua, bán hoặc cho thuê trên thị trường
➢ Ứng dụng:§Ó ®Þnh gi¸ c¸c B§S cã tÝnh ®ång nhÊt nh: c¸c c¨n hé, c¸c chung c, c¸c d·y nhµ ®îc x©y dùng cïng mét kiÓu; ®Þnh gi¸ c¸c m¶nh ®Êt trèng; ➢Lµ ph¬ng ph¸p chung ®îc ¸p dông cho môc ®Ých mua b¸n, ®Þnh gi¸ cầm cè, thÕ chÊp, ®Ó ®¸nh thuÕ B§S
2. C¬ së cña ph¬ng ph¸p C¸c nguyªn t¾c c¬ së cña ph¬ng ph¸p so s¸nh: • Nguyªn t¾c cung vµ cÇu: • Nguyªn t¾c thay thÕ. • Nguyªn t¾c c©n b»ng • Nguyªn t¾c ngo¹i øng øng dông nh÷ng nguyªn t¾c trªn ngêi ®Þnh gi¸ xem xÐt tÊt c¶ nh÷ng vÊn ®Ò cã liªn quan vµ nh÷ng ph¶n øng cña thÞ trêng ®èi víi vÊn ®Ò ®Þnh gi¸.
3. Yªu cÇu - ChØ so s¸nh ®îc víi c¸c B§S t¬ng tù trong vïng, cã tÝnh chÊt ®ång nhÊt. - So s¸nh víi nh÷ng giao dÞch ®îc thùc hiÖn trong thêi gian gÇn ®©y. - Ngêi ®Þnh gi¸ ph¶i t¨ng cêng kinh nghiÖm, kiÕn thøc thÞ trêng. - Kh«ng cã m« h×nh cè ®Þnh mµ ph¶i dùa vµo sù hiÖn diÖn cña c¸c giao dÞch trªn thÞ trêng. - ChÊt lîng th«ng tin ph¶i cao vµ cã thÓ so s¸nh ®îc - ThÞ trêng cÇn æn ®Þnh
4. C¸c bíc tiÕn hµnh • Bíc 1. X¸c ®Þnh bÊt ®éng s¶n môc tiªu • Bíc 2. Thu thËp t×m kiÕm c¸c th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n so s¸nh • Bíc 3. KiÓm tra c¸c th«ng tin vÒ c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh ®Ó lùa chän nhãm bÊt ®éng s¶n so s¸nh phï hîp nhÊt. • Bíc 4. Ph©n tÝch gi¸ b¸n vµ ®iÒu kiÖn cña bÊt ®éng s¶n so s¸nh ®Ó t×m ra c¬ së ®iÒu chØnh • Bíc 5. So s¸nh ®iÒu kiÖn cña bÊt ®éng s¶n môc tiªu víi c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh ®Ó tiÕn hµnh ®iÒu chØnh gi¸ • Bíc 6. ¦íc tÝnh gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n môc tiªu dùa trªn c¬ së hßa hîp c¸c chØ sè gi¸ trÞ cña B§S so s¸nh ®· ®iÒu chØnh
5. Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh 5.1 C¸c yÕu tè so s¸nh C¸c yÕu tè so s¸nh lµ ®Æc tÝnh cña B§S vµ c¸c giao dÞch lµm cho gi¸ cña c¸c B§S kh¸c nhau. - C¸c quyÒn cña B§S - §iÒu kiÖn tµi chÝnh. - §iÒu kiÖn b¸n. - C¸c chi phÝ ph¶i thùc hiÖn ngay sau khi mua. - C¸c ®iÒu kiÖn thÞ trêng -VÞ trÝ B§S. - C¸c ®Æc tÝnh vËt chÊt cña B§S. - C¸c ®Æc tÝnh kinh tÕ - Sö dông (ph©n vïng). - C¸c gi¸ trÞ kh«ng ph¶i lµ B§S
5. Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh (tiÕp theo) 5.2 Ph¬ng ph¸p ®iÒu chØnh LÊy B§S cÇn ®Þnh gi¸ lµm chuÈn, nÕu B§S so s¸nh tèt h¬n th× ®iÒu chØnh gi¸ cña B§S so s¸nh xuèng vµ ngîc l¹i. Lu ý: - C¸c ®iÒu chØnh kh«ng nªn lµm qu¸ chi tiÕt. - Mçi ®iÒu chØnh cÇn cã b»ng chøng thÞ tr- êng. - §Æt c©u hái: Sù hiÖn diÖn hoÆc thiÕu v¾ng cña yÕu tè nµo t¹o nªn sù kh¸c biÖt vÒ gi¸ cña B§S trªn thÞ trêng.
5. Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh (tiÕp theo) 5.2 Ph¬ng ph¸p ®iÒu chØnh. Cã 2 lo¹i ®iÒu chØnh - §iÒu chØnh sè tiÒn tÝnh gép. - §iÒu chØnh % trªn c¬ së céng hoÆc trõ ®¬n gi¶n hay trªn c¬ së tÝnh tÝch lòy
5. Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh (tiÕp theo) 5.2 Ph¬ng ph¸p ®iÒu chØnh Kü thuËt x¸c ®Þnh vµ íc lîng c¸c ®iÒu chØnh. • C¸c ph¬ng ph¸p ph©n tÝch ®Þnh lîng: - Ph©n tÝch sè liÖu theo cÆp. - Ph©n tÝch sè liÖu theo nhãm. - Ph©n tÝch thèng kª. - Ph©n tÝch b»ng ®å thÞ - Ph©n tÝch ®é nh¹y. - Ph©n tÝch xu híng - Ph©n tÝch chi phÝ
5. Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh (tiÕp theo) 5.2 Ph¬ng ph¸p ®iÒu chØnh • C¸c ph¬ng ph¸p ph©n tÝch ®Þnh lîng (tiÕp theo): - Ph©n tÝch sè liÖu thø cÊp. - So s¸nh trùc tiÕp - Vèn hãa sù kh¸c biÖt trong tiÒn thuª. • Ph©n tÝch ®Þnh tÝnh: - Ph©n tÝch so s¸nh t¬ng ®èi. - Ph©n tÝch xÕp h¹ng. - Pháng vÊn c¸ nh©n.
Ví dụ về cách điều chỉnh một số yếu tố H×nh d¸ng mÆt b»ng • KÝch thíc l« ®Êt - thể hiện sự cân đối hay mất cân đối của lô đất - Liên quan đến khả năng phân chia của lô đất Ví dụ lô đất 6 x 15: khó phân chia Lô 8 x15: có thể phân chia thành hai lô 4x15
• Hình dáng • - tác động về mặt tâm lý • - ảnh hưởng đến khả năng sử dụng Lãng phí • Qui mô của lô đất • - ảnh hưởng đến SD cao nhất, tốt nhất • - ảnh hưởng đến khả năng thanh toán
YÕu tè ph¸p lý • GiÊy tê ph¸p lý • QuyÒn n¨ng • Rñi ro cã thÓ xÈy ra
Ví dụ • Có một mảnh đất 70m2 (5 x 14) trong đó: • - 20 m2 là diện tích thuộc nền nhà thuê của Nhà nước, bán theo NĐ 61, chủ nhà là người có công với cách mạng • - 40m2 là diện tích nông nghiệp thuộc loại đất vườn liền kề đã sử dụng đúng qui hoạch • - 10 m2 là đất lấn chiếm thuộc diện tích đất ở trước ngày 15/10/1993, theo thông báo qui hoạch sẽ có 20 m2 bị lấy do mở đường • Nhà ở phía trong, có công trình thóat nước, công trình ngầm chạy ngang qua thửa đất, chiều ngang 1m
• Biết các thông tin sau: • Ở cùng vị trí với mảnh đất này đã có nhà bán • Nhà 1: diện tích 5m x 12m với giá 1,2 tỷ • Nhà 2 : diện tích 5m x 16m với giá 1,44 tỷ • Giá đất ở do nhà nước qui định là 5 tr/m2 • Giá đất NN là 500.000 đ/m2 • Nếu chuyển đổi mục đích sử dụng thì phải nộp 40% tiền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng là 2%. Nếu đất lấn chiếm trước 15/10/1993 thì phải nộp 20% tiền sử dụng đất
Bài giải 1. Số tiền phải nộp của mảnh đất cần định giá là 122 trđ • Trong đó: • Tiền sử dụng đất: 20m2 x 40% x 5trđ/m2 = 40 tr.đ ❖ 10m2 x 5 tr/m2 x 20 % = 10 tr.đ • Tiền chuyển đổi mục đích: 40m2 x (5tr. đ – 0,5tr. đ ) x 40% = 72 tr.đ 2. Giá bán 1 m2 - Nhà (I) : (5m x 12 m ) bán 1,2 tỷ => 20 trđ/m2 - Nhà (II): (5m x 16m) bán 1,44 tỷ => 18 trđ/m2
3. Giả sử mảnh đất của nhà I là hợp lý thì ta chia mảnh đất của nhà II thành 2 mảnh - Mảnh I: (5m x12m) với giá 1,2 tỷ - Mảnh II: (5m x 4m) được bán với giá 1,44 tỷđ – 1,2tỷ. đ = 240 trđ => giá 1 m2 = 12 trđ (đất không sử dụng được) - Nhà bên trong có chiều ngang 1 m => diện tích = 5 m2 - Nhà này cũng không sử dụng được, bởi vậy được tính theo giá = 5m x 12tr.đ/m2 = 60 tr.đ 4. Qui hoạch bị mất: 20 m2 x 5 tr.đ/m2 = 100 tr.đ 5. Diện tích còn lại : 70 m2 – (20 m2 + 5m2 ) = 45 m2 => giá bán = 45m2 x 20 tr.đ/m 2 = 900 tr.đ Vậy giá trị của mảnh đất là: 900 tr.đ + 100 tr.đ + 60 tr.đ = 938 tr.đ
- Nếu chuyển nhượng thì phải mất thêm thuế chuyển nhượng 2%: tức là 2 % x 70 m2 x 5 tr.đ/m2 = 7 tr.đ Giá mảnh đất sau thuế chuyển nhượng là: 938 tr. đ – 7tr. đ = 931 tr.đ Nếu người bán phải thanh toán các chi phí để hợp pháp hoá đất là 122 tr.đ thì giá thực của mảnh đất sẽ là: 931 tr. đ - 122tr. đ = 809 tr. đ
C¸c yÕu tè kÕt cÊu c«ng tr×nh • KÕt cÊu bªn trong • - qui m«, diÖn tÝch, sè tÇng • - kÕt cÊu c«ng tr×nh chÝnh • - kÕt cÊu c«ng tr×nh phô • - tuæi c«ng tr×nh , n¨m x©y dùng • - t×nh tr¹ng kü thuËt • KÕt cÊu bªn ngoµi • - thiÕt kÕ, kiÕn tróc • - kiÓu d¸ng
Ví dụ • Định giá nhà 3 tầng, cầu thang gỗ, mỗi tầng có một công trình phụ. Xây dựng cách đây 10 năm, không có thiết kế đường dẫn gas ngầm, cáp thông tin, nước nóng sử dụng bằng năng lượng mặt trời • Có các thông tin sau: (1)Có 2 nhà 3 tầng mới bán : + Một nhà có cầu thang gỗ: giá 1,5 tỷ +Một nhà không có cầu thang gỗ 1,45 tỷ
Ví dụ (tiếp) (2)Một nhà khác khá giống BĐS mục tiêu, cùng ngõ xây, 3 tầng, 2 công trình phụ , mới xây hết 500 trđ. Không có cầu thang gỗ, không hệ thống đường ngầm, bán với giá 1,44 tỷ (3)Có 2 nhà 5 tầng không cùng vị trí: + Một nhà lắp kỹ thuật ngầm giá bán 1 tỷ đ + Một nhà không kỹ thuật ngầm bán 950 tr.đ (4)Tuổi thọ bình quân công trình xây dựng là 50 năm. (5)Nếu cải tạo xây dựng thêm một công trình vệ sinh mất 10 tr.đ.
Bài giải • TT 1 -Điều chỉnh cầu thang gỗ = 1500 – 1450 = 50 trđ • TT 2 giống với BĐS mục tiêu nhất- sử dụng giá này để điều chỉnh • TT3 - Điều chỉnh công trình ngầm: 1.000 - 950 = 50 tr. đ • => tỷ lệ đóng góp của CT ngầm : 50tr. đ. đ/1tỷ. đ x 100 = 5% • TT4 - Điều chỉnh tuổi thọ : giảm 20% giá bán (không bao gồm giá đất) • TT5 Điều chỉnh WC : 10 trđ • => Giá của BĐS mục tiêu: (500tr. đ + 50tr. đ + 10 tr. đ ) x 80% + (1440 tr. đ – 500 tr. đ ) = 1388 tr. đ • Nếu BĐS MT có công trình ngầm thì điều chỉnh tăng thêm phần đóng góp vào giá trị của công trình ngầm: • 5% (1440 +50+10)= 75 tr.đ
§iÒu kiÖn thÞ trêng • T×nh h×nh kinh tÕ t¹i thêi ®iÓm ®Þnh gi¸ • TÝnh chÊt cña c¸c quan hÖ mua b¸n • §iÒu kiÖn thanh to¸n - Ph¬ng thøc thanh tãan - Thêi h¹n thanh to¸n
Ví dụ • Vẫn là số liệu của ví dụ trên nhưng thêm thông tin: - các giao dịch được bán cách đây 3 tháng và tỷ lệ tăng giá của thị trường là 10% - Nếu bán cho người thân thì giảm giá 50 tr.đ - Nếu được phép trả chậm trong vòng 10 tháng, thì tính theo lãi suất ngân hàng là 1%/tháng
Bài giải • Giá bán hiện tại = giá trước đây + 10% tăng giá (=1338 tr. đ x 10%) • Bán cho người thân: giảm 50 tr.đ • => giá bán bằng 1338 tr. đ + 50 tr.đ • Trả chậm 10 tháng => giá bán BĐS: 1338 + (1338 x 1% x 10 tháng ) = 1351,38 tr.đ
5.3. Tr×nh tù ®iÒu chØnh - B1:X¸c ®Þnh yÕu tè so s¸nh cã ¶nh hëng ®Õn gi¸ trÞ cña lo¹i B§S cÇn ®Þnh gi¸. - B2: So s¸nh nh÷ng ®Æc ®iÓm cña c¸c B§S so s¸nh víi B§S môc tiªu vµ íc lîng sù kh¸c biÖt trong mçi yÕu tè so s¸nh. - B3:X¸c ®Þnh tổng mức điều chỉnh hoặc lîng ®iÒu chØnh thuÇn cña mçi B§S so s¸nh vµ ¸p dông cho mçi ®¬n vÞ gi¸ b¸n vµ gi¸ b¸n cña c¸c B§S so s¸nh ®Ó cã ®îc kho¶ng gi¸ b¸n hoÆc ®¬n vÞ gi¸ b¸n cho B§S môc tiªu (ph©n tÝch ®Þnh lîng). - B4: Thùc hÞªn s¾p xÕp ®ång h¹ng cña c¸c B§S so s¸nh víi B§S môc tiªu (ph©n tÝch ®Þnh tÝnh). - B5: Thùc hÞªn sù hßa hîp d·y gi¸ trÞ ®èi víi B§S môc tiªu
5.3. Tr×nh tù ®iÒu chØnh C¸c yÕu tè so s¸nh Tû lÖ ®iÒu Lîng ®iÒu chØnh, % chØnh ¸p dông cho gi¸ B§S 1.Gi¸ b¸n 100 tr.® 2. §iÒu chØnh vÒ +5% +5 quyÒn B§S Gi¸ ®iÒu chØnh 105 tr.® 3. §iÒu chØnh vÒ -2% -2,1 ph¬ng thøc thanh to¸n Gi¸ ®iÒu chØnh 102,9
5.3. Tr×nh tù ®iÒu chØnh C¸c yÕu tè so s¸nh Tû lÖ ®iÒu Lîng ®iÒu chØnh chØnh, % ¸p dông cho gi¸ B§S 4. §iÒu chØnh vÒ ®iÒu +5% +5,145 kiÖn b¸n Gi¸ ®iÒu chØnh 108,045 5. §iÒu chØnh vÒ c¸c +0% +0 chi phÝ ph¶i thùc hiÖn nay sau khi mua 6.§iÒu chØnh vÒ ®iÒu +5% +5,402 kiÖn thÞ trêng Gi¸ ®iÒu chØnh 113,447
5.3. Tr×nh tù ®iÒu chØnh C¸c yÕu tè so s¸nh Tû lÖ ®iÒu Lîng ®iÒu chØnh chØnh, % ¸p dông cho gi¸ B§S 7. C¸c ®iÒu chØnh kh¸c -VÒ ®Þa ®iÓm +3% + 3,403 -VÒ tÝnh chÊt vËt lý -5% -5,672 -VÒ tÝnh chÊt kinh tÕ -5% -5,672 -VÒ sö dông +2% +2,269 - VÒ yÕu tè kh«ng +3% +3,403 ph¶i lµ B§S ChØ sè gi¸ trÞ cña 111,178 B§S môc tiªu
6. Nh÷ng h¹n chÕ cña ph¬ng ph¸p • Lµ ph¬ng ph¸p ®¬n gi¶n nhng nhiÒu c¹m b·y, nÕu ngêi ®Þnh gi¸ ®Æt qu¸ nhiÒu tin tëng vµo c¸c b»ng chøng thÞ tr- ¬ng nhng ®· quªn mÊt nh÷ng b»ng chøng ®ã ®· ph¶n ¸nh ®iÒu g× ®· xÈy ra trong thÞ trêng. • Khi thÞ trêng yÕu, kh«ng ®ñ b»ng chøng th× viÖc ¸p dông ph¬ng ph¸p nµy rÊt h¹n chÕ. • Ph©n tÝch so s¸nh c¸c B§S lín t¹o thu nhËp rÊt khã. • Khi c¸c ®iÒu kiÖn kinh tÕ vµ ph¸p lý thay ®æi nhanh chãng lµm h¹n chÕ tÝnh thùc tiÔn cña ph¬ng ph¸p. • §èi víi nh÷ng B§S lÇn ®Çu ®îc ®æi míi trong khu vùc hoÆc nh÷ng B§S chuyªn dïng cô thÓ sÏ kh«ng cã sè liÖu ®Ó so s¸nh.
6. Nh÷ng h¹n chÕ cña ph¬ng ph¸p • §Ó b¶o ®¶m tÝnh thùc tiÔn cña kÕt luËn cÇn thËn träng ®èi víi nguån gèc sè liÖu vµ c¸c ®Æc ®iÓm cña c¬ së d÷ liÖu. • Ngêi ®Þnh gi¸ ph¶i x¸c ®Þnh vµ ph©n tÝch ®îc ®iÓm m¹nh, ®iÓm yÕu cña sè liÖu ®· thu thËp vµ sö dông trong ph©n tÝch so s¸nh. TÊt c¶ nh÷ng yÕu tè vµ quan ®iÓm phï hîp ph¶i ®îc ®a ra trong b¸o c¸o ®Þnh gi¸. MÆc dï cÇn ph¶i cÈn thËn trong viÖc sö dông ph¬ng ph¸p so s¸nh vµ thêng xuyªn thiÕu v¾ng nh÷ng b»ng chøng so s¸nh ®îc, nhng ®©y lµ ph¬ng ph¸p thêng xuyªn ®îc sö dông vµ cho kÕt qu¶ ®¸ng tin cËy nÕu sö dông nã hîp lý vµ trong nh÷ng hoµn c¶nh phï hîp.
7.øng dông cña ph¬ng ph¸p 7.1 Ph©n tÝch sè liÖu theo cÆp vÒ nhµ ë d©n c- định lượng. VÝ dô 1: CÇn ®Þnh gi¸ mét nhµ ë 3 tÇng cã tæng diÖn tÝch x©y dùng lµ 150 m2 víi 4 phßng ngñ, 1 phßng bÕp vµ 1 phßng kh¸ch, 3 nhµ vÖ sinh ë 3 tÇng trªn diÖn tÝch ®Êt sö dông lµ 45 m2. ChÊt lîng x©y dùng cña ng«i nhµ ë møc tèt so víi c¸c ng«i nhµ kh¸c trong khu vùc.
BiÓu 1: Sè liÖu vÒ c¸c B§S cã thÓ so s¸nh ®îc TT C¸c yÕu tè SS SS1 SS2 SS3 SS4 SS5 1 Gi¸ b¸n, tr.® 1300 1450 1280 1600 1500 2 DT x©y dùng, m2 120 150 120 155 150 3 DT ®Êt sö dông, m2 40 43 40 45 45 4 SL nhµ vÖ sinh 2 2 3 4 3 5 SL phßng kh¸ch, bÕp T¬ng Tù nhau 6 SL phßng ngñ 3 4 3 4 4 7 Thêi gian b¸n 6 th¸ng 3 T 10T 2 T 1 T tríc tríc tríc tríc tríc
BiÓu 1: Sè liÖu vÒ c¸c B§S cã thÓ so s¸nh ®îc TT C¸c yÕu tè SS SS1 SS2 SS3 SS4 SS5 8 §iÒu kiÖn b¸n ThÞ tr- ThÞ tr- ThÞ tr- ThÞ tr- ngêi êng êng êng êng nhµ 9 C¸c quyÒn lîi TQSH TQSH TQSH TQSH TQSH 10 §iÒu kiÖn thanh Thanh ChËm ChËm Thanh ChËm to¸n to¸n 1 3 to¸n 6 ngay th¸ng th¸ng ngay th¸ng 11 VÞ trÝ T¬ng T¬ng T¬ng T¬ng T¬ng tù tù tù tù tù nhau nhau nhau nhau nhau
BiÓu 2: Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh C¸c ®iÒu chØnh B§S SS1 SS2 SS3 SS4 SS5 Gi¸ b¸n, tr.® - 1300 1450 1280 1600 1500 C¸c ®iÒu chØnh 1. C¸c quyÒn lîi TQSH TQS TQS TQS TQS TQSH H H H H Gi¸ ®iÒu chØnh 1300 1450 1280 1600 1500 2. §iÒu kiÖn b¸n ThÞ tr- TT TT TT TT B¸n êng cho em Møc ®iÒu chØnh 0 0 0 0 +80 tr.® Gi¸ ®iÒu chØnh 1300 1450 1280 1600 1580
BiÓu 2: Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh C¸c ®iÒu chØnh B§S SS1 SS2 SS3 SS4 SS5 3.§K thanh TT TT - 1 -3 TT - 6 to¸n ngay ngay th¸ng th¸ng ngay th¸ng Møc ®iÒu chØnh 0 *0,2% *0,4% 0 *0,54% =2,9 =15,36 =51,192 Gi¸ ®iÒu chØnh 1300 1452,9 1295,3 1600 1631,19 6 2 4.VÞ trÝ T¬g tù Kh«ng ®iÒu chØnh Gi¸ ®iÒu chØnh 1300 1452,9 1295,3 1600 1631,19 6 2
BiÓu 2: Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh C¸c ®iÒu chØnh B§S SS1 SS2 SS3 SS4 SS5 5. Thêi gian b¸n 6 3 th¸ng 10 2 1 th¸ng tríc th¸ng th¸ng th¸ng tríc tríc tríc tríc Møc ®iÒu chØnh *3% *1%= *5%= *0,5% 0 =39 14,529 64,768 =8 Gi¸ ®iÒu chØnh 1339 1467,4 1360,1 1608 1631, 29 28 192 6.DT x©y dùng, 150 120 150 120 155 150 m2 Møc ®iÒu chØnh +60 0 +60 -10 0 Gi¸ ®iÒu chØnh 1399 1467,4 1420,1 1591 1631, 29 28 192
BiÓu 2: Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh C¸c ®iÒu chØnh B§S SS1 SS2 SS3 SS4 SS5 7.SL phßng Kh«ng Ph¶i ®iÒu chØnh kh¸ch vµ bÕp 8. Nhµ vÖ sinh 3 2 2 3 4 3 Møc ®iÒu chØnh - +7 +7 0 -7 0 Gi¸ ®iÒu chØnh 1406 1474, 1420, 1591 1632,19 429 128 2 9. Phßng ngñ 4 3 4 3 4 4 Møc ®iÒu chØnh +10 0 +10 0 0 Gi¸ ®iÒu chØnh 1416 1474, 1430, 1591 1632,19 429 128 2
BiÓu 2: Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh C¸c ®iÒu chØnh B§S SS1 SS2 SS3 SS4 SS5 Gi¸ ®iÒu Tr.®/m 35,4 34,28 35,75 35,35 36,24 chØnh/m2®Êt 2 9 3 5 8 Tæng møc ®iÒu 116 24,42 150,1 -9 132,1 chØnh thuÇn 9 28 92 Tæng møc ®iÒu 116 24,42 150,1 25 131,1 chØnh 9 28 92 Träng sè theo 3 5 1 4 2 tæng møc ®iÒu chØnh
Hßa hîp c¸c chØ sè gi¸ trÞ Tæng gi¸ trÞ ®· ®iÒu chØnh theo ®¬n vÞ cña c¸c B§S so s¸nh: (35,4x3)+(34,289x5)+(35,753x1)+(35,355x4)+ (35,348x2)= 527,316 tr.® Gi¸ trÞ ®¬n vÞ cña B§S môc tiªu: 527,316 tr.®/15= 35,154 tr.®/m2 Gi¸ trÞ B§S môc tiªu 35,154 tr.®/m2 x45 m2=1581,948 tr.® lµm trßn sè lµ 1582 tr.®
7.2 Ph©n tÝch ®Þnh tÝnh b»ng ph¬ng ph¸p so s¸nh t¬ng ®èi VÝ dô2 : X¸c ®Þnh gi¸ b¸n c¨n hé 90 m2, cã c¸c th«ng tin cña c¸c c¨n hé ®· ®îc b¸n trong thêi gian gÇn ®©y ë cïng khu vùc nh sau:
7.2 Ph©n tÝch ®Þnh tÝnh b»ng ph¬ng ph¸p so s¸nh t¬ng ®èi BiÓu 3: C¸c th«ng tin cña B§S so s¸nh C¸c yÕu tè SS B§S SS1 SS2 SS3 SS4 SS5 Gi¸ b¸n, tr.® - 550 800 515 490 530 DT sµn, m2 90 80 105 75 65 79 Gi¸ b¸n/m2 sµn 6,875 7,62 6,86 7,54 6,71 1.C¸c quyÒn TQS TQSH TQSH TQSH TQS TQS B§S H H H 2. ChÊt lîng XD TB Tèt T¬ng T¬ng Tèt KÐm h¬n tù tù h¬n h¬n 3. §Þa ®iÓm Tèt T¬ng Tèt KÐm T¬ng T¬ng tù h¬n h¬n tù tù
7.2 Ph©n tÝch ®Þnh tÝnh b»ng ph¬ng ph¸p so s¸nh t¬ng ®èi C¸c yÕu tè SS B§S SS1 SS2 SS3 SS4 SS5 4. C¸c dÞch vô Tèt Tèt T¬ng T¬ng T¬ng T¬ng h¬n tù tù tù tù 5. N¬i göi xe Tèt KÐm Tèt T¬ng Tèt T¬ng h¬n h¬n tù h¬n tù So s¸nh chung Tèt Tèt KÐm Tèt KÐm h¬n h¬n h¬n h¬n h¬n
7.2 Ph©n tÝch ®Þnh tÝnh b»ng ph¬ng ph¸p so s¸nh t¬ng ®èi • TiÕn hµnh so s¸nh tõng cÆp gi÷a B§S môc tiªu víi B§S so s¸nh, chØ ra møc ®é tèt h¬n, t¬ng tù, kÐm h¬n. • B§S SS1 cã gi¸/m2 sµn lµ 6,875 tr.®. Khi so s¸nh víi B§S môc tiªu, SS1 cã chÊt lîng x©y dùng tèt h¬n, dÞch vô nh thang m¸y, ®iÖn, cÊp tho¸t míc tèt h¬n, ®Þa ®iÓm t¬ng tù, n¬i göi xe kÐm h¬n. So s¸nh chung lµ cã møc ®¸p øng tèt h¬n B§S môc tiªu, gi¸ B§S môc tiªu sÏ thÊp h¬n 6,875 tr.®/m2 • So s¸nh t¬ng tù gi÷a B§S môc tiªu víi c¸c B§S so s¸nh kh¸c, sÏ rót ra kÕt luËn nh trong biÓu. • Thùc hiÖn s¾p xÕp ®ång h¹ng t¬ng ®èi cña c¸c B§S so s¸nh so víi B§S môc tiªu
7.2 Ph©n tÝch ®Þnh tÝnh b»ng ph¬ng ph¸p so s¸nh t¬ng ®èi BiÓu 4: Chuçi s¾p xÕp ®ång h¹ng C¸c so s¸nh Gi¸/m2 sµn, tr.® So s¸nh chung B§S SS 2 7,67 Tèt h¬n B§S SS 4 7,54 Tèt h¬n B§S SS1 6,875 Tèt h¬n B§S môc tiªu B§S SS 3 6,86 KÐm h¬n B§S SS 5 6,71 KÐm h¬n Gi¸ B§S môc tiªu =6,87 tr.®/m2 x90 Lµm trßn sè lµ m2 = 618,3 tr.® 618 triÖu ®ång
7.3 KÕt hîp gi÷a ph©n tÝch ®Þnh tÝnh vµ ph©n tÝch ®Þnh lîng • Trong vÝ dô 1 cã mét sè kh¸c biÖt vÒ chÊt lîng gi÷a B§S môc tiªu vµ c¸c B§S so s¸nh ®îc cho trong biÓu sau. ë ®©y cã thÓ ký hiÖu tèt h¬n lµ dÊu +; kÐm h¬n lµ dÊu – vµ t¬ng ®¬ng lµ dÊu =
7.3 KÕt hîp gi÷a ph©n tÝch ®Þnh tÝnh vµ ph©n tÝch ®Þnh lîng BiÓu 5: C¸c yÕu tè so s¸nh ®Þnh tÝnh C¸c yÕu tè so s¸nh B§S SS1 SS2 SS3 SS4 SS5 Gi¸ ®iÒu chØnh/m2 35,4 34,28 35,75 35,35 36,24 ®Êt, tr.® 9 3 5 8 ChÊt lîng XD Tèt Tèt Trung Tèt Tèt Tèt b×nh ChiÒu cao trÇn,m 3,8 3,6 3,4 4 3,8 3,8 ChÕ ®é b¶o dìng TB TB TB TB KÐm Tèt Tuæi c«ng tr×nh, 10 12 13 10 11 9 n¨m
7.3 KÕt hîp gi÷a ph©n tÝch ®Þnh tÝnh vµ ph©n tÝch ®Þnh lîng BiÓu 6: KÕt qu¶ ®iÒu chØnh ®Þnh tÝnh C¸c yÕu tè so s¸nh B§S SS1 SS2 SS3 SS4 SS5 Gi¸ ®iÒu chØnh/m2 35,4 34,28 35,75 35,35 36,24 9 3 5 8 1. ChÊt lîng XD = - = = = 2. ChÒu cao trÇn - - + = = 3. B¶o dìng = = = - + 4. Tuæi CT, n¨m 10 - - = - + §¸nh gi¸ chung + ++
7.3 KÕt hîp gi÷a ph©n tÝch ®Þnh tÝnh vµ ph©n tÝch ®Þnh lîng BiÓu 7:KÕt qu¶ xÕp ®ång h¹ng C¸c so s¸nh Gi¸/m2 ®Êt, tr.® §¸nh gi¸ chung B§S SS 5 35,4 KÐm h¬n B§S SS 4 >35,355 KÐm h¬n B§S SS 2 >34,289 KÐm h¬n
7.3 KÕt hîp gi÷a ph©n tÝch ®Þnh tÝnh vµ ph©n tÝch ®Þnh lîng • Gi¸ B§S môc tiªu n»m trong kho¶ng tõ 35,4 triÖu ® ®Õn 35,753 tr.®. • C¨n cø vµo ®¸nh gi¸ chung cho thÊy B§S SS 3 t¬ng tù B§S môc tiªu nhÊt, nªn gi¸ cña B§S môc tiªu sÏ gÇn víi gi¸ cña SS3 h¬n. • Gi¸ B§S môc tiªu lµ: 35,6 tr.®/m2 x 45m2= 1602 tr.® lµm trßn lµ 1600 tr.®
7.4 Hßa hîp c¸c chØ sè gi¸ trÞ • §©y lµ giai ®äan cuèi cïng trong qu¸ tr×nh ph©n tÝch gi¸ trÞ tõ 2 hay nhiÒu B§S so s¸nh ®· ®îc rót ra tõ sè liÖu thÞ trêng. • Khi thùc hiÖn hoµ hîp ngêi ®Þnh gi¸ cÇn: - Tãm t¾t vµ xem xÐt l¹i c¸c sè liÖu vµ ph©n tÝch ®· lµm. Ph©n tÝch ®iÓm m¹nh, ®iÓm yÕu cña mçi chØ sè gi¸, kiÓm tra tÝnh thùc tiÔn, hîp lý cña sè liÖu thÞ trêng vµ cña c¸c kü thuËt ph©n tÝch ®· ¸p dông. - Sö dông c¸c chØ sè gi¸ trÞ ®Ó quyÕt ®Þnh kho¶ng gi¸ trÞ hoÆc gi¸ trÞ cô thÓ cña B§S môc tiªu (®iÓm íc lîng).
7.4 Hßa hîp c¸c chØ sè gi¸ trÞ • Sù hßa hîp c¸c chØ sè gi¸ trÞ bao gåm 2 møc ®é ph©n tÝch: (1) Rót ra chØ sè gi¸ trÞ tõ gi¸ cña c¸c B§S so s¸nh ®· ®îc ®iÒu chØnh- ¸p dông ®iÒu chØnh ®Þnh lîng vµ ®Þnh tÝnh (2) Rót ra gi¸ trÞ tõ 2 hay nhiÒu chØ sè gi¸ ®îc thùc hiÖn ë nh÷ng ®¬n vÞ so s¸nh kh¸c nhau • Sù hßa hîp còng ®îc thùc hiÖn ®èi víi c¸c chØ sè gi¸ trÞ ®- îc rót ra tõ 2 hay nhiÒu ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸. • Lu ý: - Gi¸ trÞ ®îc kÕt luËn ph¶i phï hîp víi môc ®Ých ®Þnh gi¸. - C¸c chØ sè gi¸ trÞ rót ra tõ c¸c ph¬ng ph¸p kh¸c nhau phï hîp víi gi¸ trÞ B§S môc tiªu