›

Định giá tài sản - Báo cáo định giá bất động sản

ppt 54 trang nguyendu 4120
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Định giá tài sản - Báo cáo định giá bất động sản", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pptdinh_gia_tai_san_bao_cao_dinh_gia_bat_dong_san.ppt

Nội dung text: Định giá tài sản - Báo cáo định giá bất động sản

  1. BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Thẩm định giá trị bất động sản phục vụ mục đích chuyển nhượng
  2. Báo cáo kết quả thẩm định giá ⚫ Tµi s¶n thÈm ®Þnh gi¸: QuyÒn sö dông ®Êt vµ c«ng tr×nh x©y dùng. ⚫ Kh¸ch hµng yªu cÇu T§G: C«ng ty C ⚫ §Þa ®iÓm thÈm ®Þnh gi¸: ®êng N¬ Trang Long, quËn B×nh Th¹nh, tp. Hå ChÝ Minh. ⚫ Môc ®Ých thÈm ®Þnh gi¸: ChuyÓn nhîng. ⚫ Thêi ®iÓm thÈm ®Þnh gi¸: Th¸ng ./200
  3. 1. Các căn cứ làm nền tảng để thẩm định giá. - Môc 3, Ch¬ng II Ph¸p lÖnh gi¸ sè 40/2002/PL - UBTVQH10 ngµy 26/04/2002 cña ñy ban Thêng vô Quèc héi khãa quy ®Þnh vÒ thÈm ®Þnh gi¸. - NghÞ ®Þnh 101/2005/N§-CP cña ChÝnh phñ ngµy 03 th¸ng 8 n¨m 2005 vÒ ThÈm ®Þnh gi¸ - Th«ng t 17/2006/TT_BTC cña bé Tµi chÝnh híng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 th¸ng 8 năm 2005 của ChÝnh phủ về Thẩm định gi¸ - Nh÷ng tiªu chuÈn thÈm ®Þnh gi¸ Quèc tÕ vµ ViÖt Nam. - Th«ng t sè 13/LB-TT, ngµy 18/8/1994 cña liªn Bé X©y dùng - Tµi chÝnh - VËt gi¸ ChÝnh phñ vÒ viÖc híng dÉn ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ trÞ cßn l¹i cña nhµ ë trong b¸n nhµ thuéc së h÷u Nhµ Níc cho ngêi ®ang thuª.
  4. Các căn cứ làm nền tảng để thẩm định giá - QuyÕt ®Þnh sè ./Q§-UB-QL§T ngµy / / cña UBND thµnh phè Hå ChÝ Minh vÒ viÖc ban hµnh gi¸ ®Êt c¸c lo¹i ®Êt trªn ®Þa bµn thµnh phè. - NghÞ ®Þnh sè 198/2004/N§-CP ngµy 03/12/2004 vÒ Thu tiÒn sö dông ®Êt). - Th«ng t 117/2004/TT-BTC ngµy 07/12/2004 cña Bé Tµi chÝnh híng dÉn thi hµnh 198/2004/N§-CP ngµy 03/12/2004 vÒ Thu tiÒn sö dông ®Êt) -
  5. 2.Phương thức tiến hành thẩm định giá: ⚫ Nghiªn cøu c¸c hå s¬, tµi liÖu vµ th«ng tin C«ng ty C cung cÊp. ⚫ Tæ chøc thÈm ®Þnh hiÖn tr¹ng t¹i hiÖn trêng. ⚫ TiÕn hµnh chôp ¶nh hiÖn tr¹ng tµi s¶n t¹i ®Þa ®iÓm vµ thêi ®iÓm thÈm ®Þnh gi¸ . ⚫ Ghi chÐp t×nh tr¹ng thùc tÕ, lËp biªn b¶n x¸c ®Þnh t×nh tr¹ng tµi s¶n ⚫ Ph©n tÝch vµ ®¸nh gi¸ t×nh tr¹ng thùc tÕ tõng lo¹i tµi s¶n t¹i thêi ®iÓm vµ ®Þa ®iÓm thÈm ®Þnh gi¸. ⚫ Nghiªn cøu, tham kh¶o, ph©n tÝch vµ so s¸nh gi¸ thÞ trêng t¹i thêi ®iÓm th¸ng /200
  6. ⚫ Sau khi thÈm ®Þnh hiÖn tr¹ng vµ thu thËp th«ng tin vÒ quyÒn sö dông ®Êt ®èi víi tµi s¶n yªu cÇu thÈm ®Þnh gi¸ trªn ®êng N¬ Trang Long, quËn B×nh Th¹nh, thµnh phè Hå ChÝ Minh theo yªu cÇu thÈm ®Þnh gi¸ cña C«ng ty C th¸ng /200 . ⚫ KÕt qu¶ thÈm ®Þnh gi¸ nh sau:
  7. III. Đặc điểm tài sản thẩm định giá:
  8. 1. Pháp lý tài sản thẩm định giá: - GiÊy chøng nhËn QuyÒn sö dông dÊt - B¶n ®å x¸c ®Þnh vÒ s¬ ®å chØ dÉn, b¶n ®å vÞ trÝ, b¶n vÏ hiÖn tr¹ng. - B¶n vÏ hiÖn tr¹ng vÞ trÝ quy ®Þnh vÒ s¬ ®å chØ dÉn, b¶n ®å vÞ trÝ, b¶n vÏ hiÖn tr¹ng, b¶ng liÖt kª to¹ ®é gãc ranh, b¶ng ph©n lo¹i diÖn tÝch, b¶ng chØ dÉn diÖn tÝch nhµ cÇn thÈm ®Þnh gi¸. - Biªn b¶n ®¸nh gi¸ chÊt lîng cßn l¹i cña nhµ, nhµ xëng .
  9. 2. Đặc điểm kinh tế kỹ thuật tài sản định giá ⚫ Tµi s¶n n»m trong hÎm ®Êt réng kho¶ng 4 m, c¸ch mÆt tiÒn ®êng N¬ Trang Long kho¶ng 200 m, l« ®Êt cã h×nh ch÷ nhËt, ba mÆt tiÒn hÎm. Khu ®Êt n»m trong khu d©n c ®«ng ®óc, phï hîp x©y dùng biÖt thù, nhµ xëng . GiÊy tê ph¸p lý ®Çy ®ñ.
  10. Đặc điểm về quyền sử dụng đất: ⚫ H×nh d¹ng: l« ®Êt cã h×nh d¹ng ®Ñp (h×nh ch÷ nhËt) kh¸ vu«ng vøc. ⚫ Tæng diÖn tÝch khu ®Êt lµ 3.280 m2, chiÒu ngang kho¶ng 93,4 m, chiÒu s©u kho¶ng 28,1 m. Trong ®ã diÖn tÝch vi ph¹m lé giíi lµ 1.963 m2, diÖn tÝch ®îc c«ng nhËn lµ 1.317 m2.
  11. Đặc điểm về công trình xây dựng: ⚫ DiÖn tÝch c«ng tr×nh x©y dùng c¨n cø theo b¶n vÏ hiÖn tr¹ng vµ b¶n vÏ mÆt b»ng tæng thÓ do C«ng ty T vÊn quy ho¹ch x©y dùng vµ dÞch vô ph¸t triÓn ®« thÞ vÏ . ⚫ ChÊt lîng cßn l¹i cña c«ng tr×nh x©y dùng c¨n cø theo b¸o c¸o ®¸nh gi¸ chÊt lîng cßn l¹i cña nhµ, nhµ xëng do C«ng ty T vÊn quy ho¹ch x©y dùng vµ dÞch vô ph¸t triÓn ®« thÞ vÏ vµ ®îc Së X©y dùng duyÖt vµ ®ãng dÊu.
  12. Đặc điểm công trình xây dựng Stt Tªn §Æc ®iÓm kinh tÕ - kü thuËt DiÖn tÝch tµi s¶n 01 Khèi CÊu tróc: nhµ trÖt. 650,44 m2 A. KÕt cÊu chÝnh: mãng bª t«ng cèt thÐp, cét thÐp vµ cét bª t«ng cèt thÐp, nÒn ®Êt, têng x©y g¹ch dµy 20 cm, quÐt v«i, kÌo thÐp h×nh. Toµn bé phÇn m¸i kh«ng cßn.
  13. Đặc điểm công trình xây dựng 02 Khèi B CÊu tróc: nhµ trÖt.KÕt cÊu chÝnh: 120 m2 mãng bª t«ng cèt thÐp, cét b»ng bª t«ng cèt thÐp, nÒn ®Êt, têng x©y g¹ch dµy 20 cm, quÐt v«i. Toµn bé phÇn m¸i kh«ng cßn. 03 Tîng Têng rµo bao quanh khu«n viªn 247 m rµo khu ®Êt x©y g¹ch dµy 20 cm, cao 2,5 m, quÐt v«i, nhÞp 4 m.
  14. IV. Cơ sở giá trị của thẩm định giá, các nguyên tắc và phương pháp thẩm định giá.
  15. 1. Cơ sở giá trị của thẩm định giá: ⚫ C¨n cø vµo môc ®Ých thÈm ®Þnh gi¸ vµ ®Æc ®iÓm cña tµi s¶n thÈm ®Þnh gi¸, chóng t«i chän c¬ së gi¸ trÞ thÞ trêng ®Ó thÈm ®Þnh gi¸. ⚫ "Gi¸ trÞ thÞ trêng" lµ tæng sè tiÒn trao ®æi íc tÝnh vÒ tµi s¶n gi÷a mét bªn lµ ngêi b¸n, s½n sµng b¸n tµi s¶n víi mét bªn lµ ngêi mua, s½n sµng mua tµi s¶n, vµo thêi ®iÓm thÈm ®Þnh gi¸, sau qu¸ tr×nh tiÕp thÞ c«ng khai mµ t¹i ®ã bªn b¸n vµ bªn mua ®Òu hµnh ®éng mét c¸ch tù nguyÖn, thiÖn chÝ vµ hiÓu biÕt lÉn nhau, trªn thÞ trêng trao ®æi mét c¸ch kh¸ch quan vµ ®éc lËp.
  16. 2. Các nguyễn tắc được sử dụng trong thẩm định giá: Nguyªn t¾c sö dông cao nhÊt vµ tèi u: lµ viÖc sö dông tµi s¶n tèt nhÊt ë møc cã thÓ ®îc trong ®iÒu kiÖn cho phÐp vÒ ph¸p lý, ®iÒu kiÖn kh¶ thi vÒ tµi chÝnh vµ ®em l¹i gi¸ trÞ lín nhÊt cho tµi s¶n. Nguyªn t¾c dù kiÕn lîi Ých t¬ng lai: íc tÝnh gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n lu«n lu«n dùa trªn c¸c triÓn väng t¬ng lai, dù kiÕn lîi Ých nhËn ®îc tõ quyÒn sö dông g¾n liÒn víi dù tÝnh cña nguêi mua. C¸c nguyªn t¾c kh¸c: thay thÕ, ®ãng gãp, cung cÇu
  17. V. Các phương pháp thẩm định giá: ⚫ Ph¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp. ⚫ Ph¬ng ph¸p chi phÝ. ⚫ Ph¬ng ph¸p thÆng d. ⚫ C¸c d÷ liÖu sö dông trong c¸c ph¬ng ph¸p ®îc tham kh¶o tõ thÞ trêng vµ nguån d÷ liÖu tõ ng©n hµng d÷ liÖu cña
  18. Ứng dụng các phương pháp để thẩm định giá:
  19. 5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp:
  20. a.Phân tích các bất động sản so sánh:
  21. Tài sản so sánh 1 DiÖn §Æc ®iÓm Ph¸p Gi¸ NhËn xÐt tÝch lý DTKV: Vò trí: nhaø trong Chuû Öôùc tính: Nhaø trong 211 m2 heûm nhöïa roäng quyeàn 272 löôïng heûm roäâng DTXD: 4m, khu daân cö, hoàng. ÑGXD: 4m, coù vò 137 m2 gaàn chô, caùch 800.000 trí töông ñöôøng Nô Trang ñoàng/m2. ñoàng vôùi Long 150 m. Giaù QSDÑ: taøi saûn TÑ. Caáu truùc: nhaø 9,9 triÖu ñ/m treät, maùi toân, saân ñeå xe.
  22. Tài sản so sánh 2 DiÖn §Æc ®iÓm Ph¸p Gi¸ NhËn xÐt tÝch lý DTKV: Vò trí: Nhaø trong Chuû Öôùc tính: 80 Nhaø trong 4mx20m heûm ñaát roäng 8 quyeàn löôïng. heûm ñoái = 80 m2 m, khu daân cö hoàng. ÑGXD: dieän vôùi taøi ñoâng ñuùc, gaàn 600.000 saûn TÑ, coù DTXD: chôï. ñ/m2Giaù vò trí töông 60 m2. Caáu truùc: nhaø QSDÑ: ñoàng taøi caáp 4, ñang kinh 7.650.000ñ/m saûn TÑG. doanh phoøng 2 troï.
  23. Tài sản so sánh 3 DiÖn §Æc ®iÓm Ph¸p Gi¸ NhËn xÐt tÝch lý DTKV: Vò trí: ñaát naèm Chuû Öôùc tính: Taøi saûn coù 5,1x 25= trong heûm nhöïa quyeàn 136 löôïng. vò trí 127,5m2 roäng 4 m, gaàn hoàng. Giaù QSDÑ: töông ngaõ 3 ñi caàu 8.640.000 ñoàng vôùi Bình Lôïi, caùch ñoàng/m2 taøi saûn ñöôøng Nô Trang TÑG. Long 15 m.
  24. Tài sản so sánh 4 DiÖn §Æc ®iÓm Ph¸p Gi¸ NhËn xÐt tÝch lý DTKV: Vò trí: ñaát naèm Chuû Öôùc tính: 119 Taøi saûn coù 4mx trong heûm nhöïa quyeàn löôïng. vò trí 25m = roäng 4 m, gaàn hoàng Giaù QSDÑ: töông 100 m2 ngaõ 3 ñi caàu 9.639.000 ñoàng vôùi Bình Lôïi, caùch ñoàng/m2 taøi saûn ñöôøng Nô Trang TÑG. Long 100 m.
  25. Tài sản so sánh 5 DiÖn §Æc ®iÓm Ph¸p lý Gi¸ NhËn xÐt tÝch DTKV: Vò trí: nhaø trong Chuû Öôùc tính: Taøi saûn coù 88 m2. heûm nhöïa roäng 4 quyeàn 106,25 L vò trí töông Roäng m, khu chung cö, hoàng ÑGXD: ñoàng vaø 3,5m daân cö ñoâng ñuùc, 800.000ñ/ thuaän lôïi daøi 20 gaàn chôï, caùch m2. Giaù kinh doanh m, nôû ñöôøng Nô Trang QSDÑ: buoân baùn haäu Long 50 m. Caáu 8.979.830 nhö taøi saûn 3,6m truùc: nhaø treät, ñoàng/m2 thaåm ñònh maùi toân. giaù.
  26. b. Phân tích đánh giá:
  27. * Thuận lợi và hạn chế ⚫ ThuËn lîi: L« ®Êt n»m trong hÎm nhng cã phÇn diÖn tÝch gi¸p víi s«ng Sµi Gßn thuËn tiÖn cho viÖc kinh doanh nhµ hµng, khu nghØ m¸t §Þa thÕ khu ®Êt kh¸ b»ng ph¼ng, ®iÒu kiÖn c¬ së h¹ tÇng trong khu vùc ®· hoµn chØnh, thuËn tiÖn cho x©y dùng. ⚫ H¹n chÕ: DiÖn tÝch l« ®Êt kh¸ lín so víi c¸c tµi s¶n so s¸nh trong khu vùc dÉn ®Õn khã trong viÖc ®iÒu chØnh gi¸.
  28. Thực hiện điều chỉnh:
  29. Bước 1: ⚫ §iÒu chØnh t¨ng gi¶m theo tû lÖ phÇn tr¨m ®èi víi c¸c tµi s¶n so s¸nh vÒ tµi s¶n chuÈn ®îc gi¶ ®Þnh, ®Êt cã diÖn tÝch 80 100 m2 cã giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u nhµ ë vµ quyÒn sö dông ®Êt ë, n»m trong hÎm réng kho¶ng 4 m, c¸ch mÆt tiÒn ®êng N¬ Trang Long kho¶ng 50 m, l©n cËn víi tµi s¶n thÈm ®Þnh gi¸:
  30. Bảng so sánh điều chỉnh Møc gi¸ So s¸nh 1 So s¸nh 2 So s¸nh 3 So s¸nh 4 So s¸nh 5 ph©n tÝch Gi¸ íc 9.922.275 7.650.000 8.640.000 9.630.000 8.979.830 tÝnh (®/m2) Ph¸p lý 0% 0% 0% 0% 0% VÞ trÝ 1% 3% 0% 1% 1% DiÖn tÝch 3% 0% 1% 0% 0% H×nh d¸ng -2% 5% 0% -1% 0%
  31. Bảng so sánh điều chỉnh Møc gi¸ So s¸nh 1 So s¸nh 2 So s¸nh 3 So s¸nh 4 So s¸nh 5 ph©n tÝch Giao th«ng 0% 5% -1% 0% -1% Lîi thÕ kinh -2% 3% % 0% 0% doanh Tû lÖ møc 0% 16% 0% 0% 0% gi¸ ®îc ®iÒu chØnh Gi¸ so s¸nh 9.922.275 8.874.000 8.640.000 9.639.000 8.979.830 sau khi ®îc ®iÒu chØnh
  32. ➢Kết luận của các bước điều chỉnh ⚫ Qua ph©n tÝch ®¸nh gi¸ trªn chóng t«i nhËn ®Þnhmøc gi¸ thÞ trêng quyÒn sö dông ®Êt ®èi víi nh÷ng tµi s¶n n»m trong hÎm ®êng N¬ Trang Long, quËn B×nh Th¹nh, thµnh phè Hå ChÝ Minh cã diÖn tÝch kho¶ng 80 ®Õn 100 m2 møc gi¸ dao ®éng trong kho¶ng tõ 8,5 triÖu ®/m2 ®Õn 10 triÖu ®/m2. ⚫ - Sau khi xem xÐt c¸c ®Æc ®iÓm thuËn lîi vµ h¹n chÕ ®èi víi tµi s¶n thÈm ®Þnh gi¸ c¸c chuyªn gia thÈm ®Þnh gi¸ thèng nhÊt lÊy møc gi¸ thÞ trêng quyÒn sö dông ®Êt lµ 9 triÖu ®/m2 lµm c¬ së ®iÒu chØnh:
  33. Bước 2: §iÒu chØnh theo quy m« diÖn tÝch: Tµi s¶n so s¸nh lµ nh÷ng tµi s¶n cã diÖn tÝch nhá trong khi tµi s¶n thÈm ®Þnh gi¸ cã diÖn tÝch lín kh¶ n¨ng giao dÞch trªn thÞ trêng rÊt khã, kh¸ch hµng tiªm n¨ng Ýt. C¸c chuyªn gia thÈm ®Þnh nhËn thÊy quy m« diÖn tÝch cã ¶nh h- ëng ®Õn gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt. Do ®ã ®Ò nghÞ gi¶m 15% møc gi¸ quyÒn sö dông ®Êt trªn. 9.000.000 x (100% - 15%) = 7.650.000 ®/m2.
  34. Bước 3 §iÒu chØnh theo tÝnh thÝch dông: Do c«ng tr×nh x©y dùng trªn ®Êt ®· cò, lçi thêi nªn lµm gi¶m gi¸ trÞ cña l« ®Êt. C¸c chuyªn gia ®Ò nghÞ gi¶m 5% møc gi¸ trªn: 7.650.000 x (100% - 5%) = 7.267.500 ®/m2.
  35. 5.2.Phương pháp Thặng dư:
  36. Phương pháp thặng dư ⚫ C¬ së lý luËn: ph¬ng ph¸p thÆng d dùa trªn nguyªn t¾c lµ gi¸ trÞ vèn hiÖn t¹i cña bÊt ®éng s¶n chÝnh lµ gi¸ trÞ cßn l¹i sau khi lÊy gi¸ trÞ íc tÝnh cña sù ph¸t triÓn gi¶ ®Þnh trõ ®i tÊt c¶ c¸c chi phÝ ph¸t sinh ®Ó t¹o ra sù ph¸t triÓn ®ã. ⚫ C«ng thøc: gi¸ trÞ thÆng d cña bÊt ®éng s¶n = gi¸ trÞ ph¸t triÓn gép cña c«ng tr×nh ph¸t triÓn dù kiÕn - chi phÝ ph¸t triÓn bao gåm c¶ lîi nhuËn cña nhµ ®Çu t. ⚫ Gi¶ sö môc ®Ých sö dông cao nhÊt vµ tèt nhÊt: x©y dùng khu nhµ ë liªn kÕ. ⚫ Ph¬ng ¸n ®Çu t: quy ho¹ch ph©n l« x©y dùng nhµ liªn kÕ ®Ó b¸n. ⚫ C¸c th«ng tin tham kh¶o vÒ gi¸ nhµ trong hÎm, gi¸ b¸n nhµ t¹i c¸c khu quy ho¹ch l©n cËn tµi s¶n thÈm ®Þnh gi¸:
  37. Các thông số ban đầu Stt Néi dung Sè lîng §¬n vÞ tÝnh 01 DiÖn tÝch ®Êt 1.317,00 m2 02 Tû lÖ ®Êt th¬ng phÈm 75% DT ®Êt 03 DiÖn tÝch ®Êt th¬ng phÈm 987,75 m2 04 Gi¸ b¸n QSD ®Êt dù kiÕn b¸n 12.000.000 ®/m2 05 Gi¸ QSD ®Êt theo quyÕt ®Þnh 650.000 ®/m2 06 Chi phÝ ®Çu t CSHT b×nh qu©n 150.000 ®/m2 07 Chi phÝ quy ho¹ch 12.000 ®/m2
  38. Các thông số ban đầu Stt Néi dung Sè lîng §¬n vÞ tÝnh 08 ThuÕ GTGT 10% Doanh thu 09 Lîi nhuËn cho nhµ ®Çu t 10% Doanh thu 10 L·i suÊt vay ng©n hµng 10,20% /n¨m 11 Tû lÖ t¨ng gi¸ ®Êt hµng n¨m 5% /n¨m 12 Tû lÖ chiÕt khÊu 10,0% /n¨m 13 Chi phÝ qu¶n lý vµ b¸n 1% Doanh thu
  39. I.Kế hoạch bán Stt Néi dung Thêi gian I KÕ ho¹ch b¸n N¨m 0 N¨m 1 N¨m 0 1 Tû lÖ b¸n ®Êt hµng n¨m 20% 80% DiÖn tÝch ®Êt b¸n (m2) 197,55 790,20 §¬n gi¸ b¸n ®Êt (®/m2) 12.000.000 12.600.000
  40. II.Doanh thu Stt Néi dung N¨m 0 N¨m 1 1 Tæng doanh thu 2.370.600.000 9.956.520.000 - Doanh thu chuyÓn nhîng 2.370.600.000 9.956.520.000 QSD§ 2 ThuÕ gi¸ trÞ gia t¨ng 215.509.091 905.138.182 Doanh thu (trõ VAT) 2.155.090.909 9.051.381.818 HÖ sè chiÕt khÊu 1,00 0,909 HiÖn gi¸ doanh thu vÒ 2003 2.155.090.909 8.228.528.926 Céng hiÖn gi¸ doanh thu 10.383.619.835
  41. III.Chi phí Stt Néi dung N¨m 0 N¨m 1 1 Chi phÝ ®Çu t CSHT b×nh qu©n 197.550.000 2 Chi phÝ quy ho¹ch 15.804.000 Tæng chi phÝ ban ®Çu 213.354.000 L·i vay ng©n hµng (3 th¸ng) 5.440.527 Chi phÝ qu¶n lý vµ b¸n 21.550.909 90.513.818 Tæng céng chi phÝ 240.345.436 90.513.818 HiÖn gi¸ chi phÝ vÒ 2004 240.345.436 82.285.289 Céng hiÖn gi¸ chi phÝ 322.630.725
  42. IV.Lợi nhuận nhà đầu tư Stt Néi dung Th«ng sè tÝnh to¸n IV Lîi nhuËn nhµ ®Çu t 1.038.361.983 V Gi¸ trÞ thÆng d l« ®Êt 9.022.627.126 VI Gi¸ trÞ b×nh qu©n l« ®Êt 6.850.894
  43. VI. Nhận xét và kết luận:
  44. 6.1. Nhận xét :
  45. a.Kết luận của các phương pháp: ⚫ Ph¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp: Møc gi¸ quyÒn sö dông ®Êt ®èi víi tµi s¶n thÈm ®Þnh gi¸ trªn ®êng N¬ Trang Long, quËn B×nh Th¹nh, thµnh phè Hå ChÝ Minh t¹i thêi ®iÓm th¸ng /200 lµ: 7.267.500 ®/m2. ⚫ Ph¬ng ph¸p thÆng d: Møc gi¸ quyÒn sö dông ®Êt ®èi víi tµi s¶n thÈm ®Þnh gi¸ trªn ®êng N¬ Trang Long, quËn B×nh Th¹nh, thµnh phè Hå ChÝ Minh t¹i thêi ®iÓm th¸ng /200 lµ: 6.850.894 ®/m2.
  46. b. Hạn chế của các phương pháp: ⚫ Ph¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp: Ph¬ng ph¸p nµy chñ yÕu dùa vµo c¸c d÷ liÖu lÞch sö, v× vËy dÔ trë nªn l¹c hËu khi thÞ trêng biÕn ®éng. CÇn thiÕt ph¶i cã th«ng tin thÞ trêng, th«ng tin ph¶i chÝnh x¸c. Phô thuéc vµo kh¶ n¨ng quy ho¹ch cña khu vùc trong t¬ng lai. ⚫ Ph¬ng ph¸p thÆng d: Khã kh¨n trong viÖc x¸c ®Þnh c¸ch sö dông cao nhÊt vµ tèt nhÊt (phô thuéc nhiÒu vµo yÕu tè nh quy ho¹ch, ®iÒu kiÖn kinh tÕ x· héi, dù kiÕn ph¸t triÓn trong t¬ng lai). C¸c sè liÖu dùa vµo dù tÝnh trong t¬ng lai nh doanh thu vµ chi phÝ, ®Æt trong môc ®Ých sö dông cao nhÊt vµ tèt nhÊt nªn mang nhiÒu yÕu tè rñi ro. TÊt c¶ mäi íc tÝnh vÒ chi phÝ vµ gi¸ b¸n cã thÓ thay ®æi tïy thuéc ®iÒu kiÖn vµ ®éng th¸i cña thÞ trêng nªn ¶nh hëng ®Õn kÕt qu¶ tÝnh to¸n. Gi¸ trÞ thÆng d nh¹y c¶m ®èi víi nh÷ng thay ®æi cña viÖc íc tÝnh c¸c chi phÝ vµ gi¸ b¸n.
  47. •Động thái thị trường và kết quả ⚫ §éng th¸i thÞ trêng t¹i thêi ®iÓm thÈm ®Þnh gi¸: T¹i thêi ®iÓm thÈm ®Þnh gi¸ thÞ trêng giao dÞch bÊt ®éng s¶n t¬ng ®èi æn ®Þnh. ⚫ KiÕn nghÞ kÕt qu¶ thÈm ®Þnh gi¸: Sau khi thùc hiÖn c¸c ph¬ng ph¸p thÈm ®Þnh, c¸c chuyªn gia thÈm ®Þnh gi¸ ®¸nh gi¸ quyÒn sö dông ®Êt cña tµi s¶n thÈm ®Þnh gi¸ t¹i sè 479/35 N¬ Trang Long, quËn B×nh Th¹nh theo yªu cÇu thÈm ®Þnh gi¸ cña C«ng ty C t¹i thêi ®iÓm th¸ng /200 lµ: 7.000.000 ®/m2.
  48. 6.2. Kết quả thẩm định giá và điều kiện kèm theo:
  49. a. Kết quả thẩm định giá; * Quyền sử dụng đất Tªn tµi s¶n DiÖn Theo quyÕt ®Þnh Gi¸ thÞ trêng tÝch 05/Q§-UB-QL§T (m2) ngµy 04/01/1995 cña UBND Tp. Hå ChÝ Minh §¬n gi¸ Thµnh tiÒn §¬n gi¸ Thµnh tiÒn QuyÒn sö 1.317 650.000 1.852.656.000 7.000.000 9.219.000.000 dông ®Êt
  50. *Công trình xây dựng: Stt Tªn tµi s¶n DiÖn tÝch GTCL §¬n gi¸ Thµnh tiÒn (m2 ) (%) Khèi A 650,44 42,42 500.000 137.958.324 Khèi B 120 33 500.000 19.800.000 Têng rµo 247 39 100.000 9.633.000 Tæng c«ng: 167.391.324 Lµm trßn 167.391.000
  51. Tổng giá trị tài sản thẩm định giá: Stt Tªn tµi s¶n Theo gi¸ trÞ trêng QuyÒn sö dông ®Êt 9.219.000.000 C«ng tr×nh x©y dùng 167.391.000 Tæng céng 9.386.391.000
  52. ➢Kết luận: ⚫ Tæng gi¸ trÞ thÞ trêng quyÒn sö dông ®Êt vµ c«ng tr×nh x©y dùng ®èi víi tµi s¶n thÈm ®Þnh gi¸ trªn ®êng N¬ Trang Long, quËn B×nh Th¹nh, thµnh phè Hå ChÝ Minh theo yªu cÇu thÈm ®Þnh gi¸ cña C«ng ty C t¹i thêi ®iÓm th¸ng /200 lµ: 9.386.391.000 ® (ChÝn tû ba tr¨m t¸m m¬i s¸u triÖu ba tr¨m chÝn m¬i mèt ngµn ®ång).
  53. ❖ Hạn chế và các điều kiện kèm theo kết quả thẩm định giá: ⚫ Sè liÖu vÒ diÖn tÝch ®Êt chóng t«i dùa vµo b¶n vÏ sè 70087/§§B§ ngµy 29/11/2001 cña §oµn ®o ®¹c b¶n ®å - Së §Þa chÝnh nhµ ®Êt. (kÌm theo thuyÕt minh phÇn diÖn tÝch vi ph¹m lé giíi vµ phÇn ®îc c«ng nhËn). DiÖn tÝch trªn kh«ng bao gåm phÇn diÖn tÝch vÞ ph¹m lé giíi. ⚫ Sè liÖu vÒ c«ng tr×nh x©y dùng vµ chÊt lîng cßn l¹i c¸c chuyªn gia thÈm ®Þnh gi¸ c¨n cø vµo b¸o c¸o ®¸nh gi¸ chÊt lîng cßn l¹i cña nhµ, nhµ xëng cña C«ng ty t vÊn QHXD&DVPT§T ®îc Së X©y dùng duyÖt th¸ng ./200 .
  54. Hạn chế và các điều kiện kèm theo kết quả thẩm định giá: ⚫ KÕt qu¶ thÈm ®Þnh gi¸ trªn chØ ®îc x¸c nhËn khi ®· hoµn tÊt c¸c thñ tôc ph¸p lý vµ nghÜa vô tµi chÝnh ®èi víi quyÒn sö dông ®Êt ë vµ quyÒn së h÷u c«ng tr×nh theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt hiÖn hµnh. ⚫ KÕt qu¶ thÈm ®Þnh gi¸ trªn chØ x¸c nhËn gi¸ trÞ cho quyÒn sö dông ®Êt vµ c«ng tr×nh x©y dùng ®èi víi tµi s¶n thÈm ®Þnh gi¸ trªn ®êng N¬ Trang Long, quËn B×nh Th¹nh, thµnh phè Hå ChÝ Minh cã ®Æc ®iÓm ph¸p lý, ®Æc ®iÓm kinh tÕ kü thuËt, kÕt cÊu, diÖn tÝch, hiÖn tr¹ng ®îc m« t¶ chi tiÕt ë trªn theo yªu cÇu thÈm ®Þnh gi¸ cña C«ng ty C t¹i thêi ®iÓm vµ ®Þa ®iÓm thÈm ®Þnh gi¸.