›

Đề cương ôn tập môn học thẩm định giá bất động sản

doc 32 trang nguyendu 10880
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Đề cương ôn tập môn học thẩm định giá bất động sản", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • docde_cuong_on_tap_mon_hoc_tham_dinh_gia_bat_dong_san.doc

Nội dung text: Đề cương ôn tập môn học thẩm định giá bất động sản

  1. ĐỀ CƯƠNG ÔN TẬP MÔN HỌC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHẦN 1: LÝ THUYẾT VẤN ĐỀ 1 : Câu 1: Hãy trình bày khái niệm bất động sản? Bất động sản có những thuộc tính cơ bản nào? Trong quá trình thẩm định giá bất động sản,việc xem xét các thuộc tính cơ bản này của bất động sản có ý nghĩa gì? Gợi ý trả lời: - Khái niệm - Những thuộc tính cơ bản : tính bất động, tính không đồng nhất, tính khan hiếm, tính bền vững. - Ý nghĩa: rút ra ý nghĩa qua việc nghiên cứu từng đặc điểm của bất động sản. Câu 2: Hãy trình bày các đặc trưng cơ bản của bất động sản.Việc nghiên cứu các đặc trưng cơ bản của bất động sản có ý nghĩa gì đối với định giá bất động sản? Gợi ý trả lời: - Các đặc trưng cơ bản : + Khả năng co giãn của cung BĐS kém + Thời gian mua bán giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao. + Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. + Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ. - Ý nghĩa : đối với định giá bất động sản. Câu 3: Hãy nêu các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản. Việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng tới bất động sản có ý nghĩa gì đối với định giá bất động sản? Gợi ý trả lời: - Nhóm yếu tố vĩ mô : + Chính sách của nà nước + Các yếu tố chung của quốc gia, địa phương + Cung cầu bất động sản : các yếu tố ảnh hưởng đến cầu( dân số, thu nhập, việc làm, nghề nghiệp, đô thị hóa, sự hoàn thiện về kết cấu hạ tầng), các yếu 1
  2. tố ảnh hưởng đến cung (phát triển kinh tế, sự phát triển của kết cấu hạ tầng, sự tham gia của Nhà nước) + Các yếu tố xã hội và tâm lý - Nhóm yếu tố vi mô : + Chi phí + Sự hữu dụng + Các yếu tố vật chất ( địa điểm, hình dáng lô đất, kích thước quy mô, kiểu loại nhà, môi trường ) - Ý nghĩa đối với thẩm định giá bất động sản. Câu 4: Hãy trình bày khái niệm thị trường bất động sản? Thị trường bất động sản có những đặc trưng cơ bản nào? Gợi ý trả lời: - Khái niệm - Những đặc trưng cơ bản: + Không có thị trường trung tâm + Thị trường mang tính chất địa phương ( đặc biệt là nhà ở) + Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo Câu 5: Anh ( chị ) hãy phân tích mối quan hệ cung, cầu, giá cả bất động sản. Gợi ý trả lời: - Nêu : + Cung bất động sản + Cầu bất động sản + Giá cả bất động sản - Phân tích mối quan hệ giữa cung, cầu và giá cả bất động sản. Câu 6: Hãy trình bày các cách phân loại thị trường bất động sản ( cấu trúc thị trường bất động sản ) Gợi ý trả lời: - Căn cứ vào loại hình giao dịch: + Thị trường mua bán bất động sản + Thị trường giao dịch các bất động sản cho thuê. + Thị trường giao dịch các bất động sản dùng làm tài sản thế chấp. + Thị trường giao dịch các bất động sản dùng để góp vốn lien doanh. + Thị trường các giao dịch khác về các BĐS 2
  3. - Căn cứ vào trình tự bất động sản gia nhập thị trường + Thị trường cấp 1 + Thị trường cấp 2 + Thị trường cấp 3 - Căn cứ vào mục đích sử dụng : + Thị trường nhà ở + Thị trường nhà xưởng công nghiệp + Thị trường BĐS thương mại + Thị trường đất sản xuất nông nghiệp + Thị trường tài sản đặc biệt Câu 7: Theo anh( chị ) tham gia vào thị trường bất động sản gồm các chủ thể cơ bản nào? Gợi ý trả lời: - Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản: + Nhà nước + Nhà đầu tư + Cá nhân + Các tổ chức tư vấn, môi giới + Các định chế tài chính. Câu 8: Hãy trình bày khái niệm định giá bất động sản. Vai trò của việc thẩm định giá bất động sản đối với các hoạt động giao dịch trong nền kinh tế ? Gợi ý trả lời: - Khái niệm - Vai trò của thẩm định giá bất động sản : + Thẩm định giá bất động sản là một trung gian tài chính giúp cho hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển. + Giá trị bất động sản thẩm định giá là lời tư vấn về giá trong các giao dịch về bất động sản Câu 9: Thẩm định giá trị bất động sản nhằm những mục đích gì? Gợi ý trả lời: - Bảo tốn bất động sản - Phục vụ cho các giao dịch mua, bán, cho thuê, thế chấp BĐS - Góp vốn lien doanh bằng bất động sản 3
  4. - Bảo hiểm tài sản là bất động sản - Hợp nhất hoặc chia tách nhiều quyền sở hữu trên một BĐS - Tính thuế BĐS - Xác định mức giá bồi thường khi thu hồi đất - Đấu giá , đấu thầu - Phục vụ công tác xét xử và thi hành án - . Câu 10: Theo anh ( chị) thẩm định giá bất động sản có ý nghĩa gì? Gợi ý trả lời: - Là công cụ quản lý của Nhà nước đối với bất động sản - Là cộng cụ bảo vệ quyền hợp pháp của các cá nhân và tổ chức trong các giao dịch - VẤN ĐỀ 2 : Câu 1: Theo anh ( chị ) có mấy cơ sở giá trị sử dụng trong định giá bất động sản? Kể tên các cơ sở giá trị đó. Xu hướng của thị trường hiện nay đối với định giá bất động sản thường sử dụng cơ sở giá trị nào?Vì sao? Gợi ý trả lời: - Có 2 cơ sở về giá trị - Kể tên : Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường. - Phần lớn hoạt động thẩm định giá thường dựa trên cơ sở giá trị thị trường - Giải thích. Câu 2: Hãy trình bày khái niệm giá trị thị trường. Khi sử dụng giá trị thị trường trong định giá cần lưu ý gì ? Gợi ý trả lời: - Khái niệm - Một số lưu ý 4
  5. Câu 3: Hãy trình bày khái niệm giá trị phi thị trường. Giá trị phi thị trường được sử dụng để định giá đối với những loại tài sản nào? Hãy kể tên các loại giá trị phi thị trường. Gợi ý trả lời: - Khái niệm - Được sử dụng định giá với những loai tài sản riêng biệt, mục đích thẩm định giá riêng biệt. - Kể tên các loại giá trị phi thị trường (10 loại ) Câu 4: Hãy nêu các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản. Tại sao trong định giá thẩm định viên phải nghiên cứu và vận dụng các nguyên tắc này ? Gợi ý trả lời: - Nêu các nguyên tắc định giá bất động sản ( 11 nguyên tắc ) - Giải thích tại sao? VẤN ĐỀ 3 : Câu 1: Trình bày quy trình thẩm định giá bất động sản ? Gợi ý trả lời: - Xác định tổng quát về BĐS cần thẩm định giá và loại giá trị làm cơ sở thẩm địn giá. - Lập kế hoạch thẩm định giá - Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin - Phân tích thông tin - Xác định giá trị bất động sản cần thẩm định - Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá. VẤN ĐỀ 4 : Câu 1: Phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản là gì, các bước tiến hành phương pháp ? Gợi ý trả lời: - Khái niệm - Các bước tiến hành: 5
  6. + Bước 1 : + Bước 2 : + Bước 3 : + Bước 4 : + Bước 5 : Câu 2: Phương pháp so sánh được xây dựng trên cơ sở nào ? Những hạn chế của phương pháp so sánh và các điều kiện cần thiết phải có khi thực hiện thẩm định theo phương pháp so sánh ? Gợi ý trả lời: - Phương pháp này dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá dã giao dịch thành công - Những hạn chế của phương pháp : + Cần thiết phải có thông tin + Các thông tin,dữ kiện thường mang tính chất lịch sử - Các điều kiện cần thiết : + Chất lượng thông tin phải tốt + Thông tin thu thập phải có khả năng so sánh được. + Thị trường phải ổn định. Câu 3: Anh ( chị ) hãy cho biết : Phương pháp chi phí trong thẩm định giá bất động sản được xây dựng trên cơ sở nào? các bước tiến hành phương pháp ? Gợi ý trả lời: - Khái niệm - Các bước tiến hành: + Bước 1 : + Bước 2 : + Bước 3 : + Bước 4 : + Bước 5 : Câu 4: Phương pháp chi phí được xây dựng trên cơ sở nào ? Các nguyên tắc, trường hợp ứng dụng và những hạn chế của phương pháp chi phí. Gợi ý trả lời: 6
  7. - Phương pháp này dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của bất động sản cần thẩm định giá. - Nguyên tắc vận dụng : Nguyên tắc thay thế - Trường hợp áp dụng : Thẩm định giá cho mục đích riêng biệt, cho các mục đích bảo hiểm , thường được sử dụng để kiểm tra đối chiếu với các phương pháp thẩm định khác. - Những hạn chế của phương pháp : + Chi phí không ngang bằng với giá trị , có những chi phí không tạo ra giá trị + Nhất thiết phải có thông tin thị trường đầu đủ và chính xác về giá thành + Thẩm định viên phải có kiến thức về xây dựng và kinh nghiệm Câu 5: Phương pháp thu nhập hay đầu tư trong thẩm định giá bất động sản là gì, công thức xác định ? Các bước tiếp cận phương pháp. Gợi ý trả lời: - Khái niệm - Công thức tính - Các bước tiếp cận : Câu 6: Hãy trình bày kỹ thuật dòng tiền chiết khấu trong phương pháp thu nhập. Gợi ý trả lời: - Có 2 kỹ thuật dòng tiền chiết khấu + Phương pháp giá trị ròng hiện tại ( NPV) + Phương pháp suất lợi tức nội hoàn ( IRR ) Câu 7: Phương pháp thặng dư được xây dựng trên cơ sở nào ? Các bước tiến hành thẩm định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư ? Gợi ý trả lời: - Phương pháp này là phương pháp mà giá trị thị trường của bất động sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của BĐS ( tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. - Các bước tiến hành : 7
  8. Câu 8: Phương pháp lợi nhuận được xây dựng trên cơ sở nào ? Các bước tiến hành thẩm định giá bất động sản theo phương pháp lợi nhuận ? Gợi ý trả lời: - Phương pháp này là phương pháp mà thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng bất động sản để ước tính giá trị thị trường của bất động - Các bước tiến hành : 8
  9. PHẦN II: BÀI TẬP Trên thực tế có 3 nhóm phương pháp chủ yếu để thẩm định giá bất động sản, tuy nhiên tùy từng loại tài sản và mục đích thực tế sử dụng tài sản thế nào thì vận dụng các phương pháp cho phù hợp và hiệu quả. - Phương pháp so sánh và chi phí - Phương pháp thu nhập và lợi nhuận - Phương pháp thặng dư A. Phương pháp so sánh Bài 1 : Để định giá một lô đất trống rộng 80m 2, thẩm định viên đã thu thập được thông tin về 5 lô đất tương tự, có thể so sánh được với lô đất cần định giá. Giá thị trường và diện tích của các lô đất so sánh như sau: Chỉ tiêu So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3 So sánh 4 So sánh 5 Diện tích (m2) 145 80 120 78 85 Giá (triệu đồng) 2.175 1.120 1.860 1.131 1.326 Sau khi phân tích, thẩm định viên đã tính toán được các mức điều chỉnh cụ thể giữa lô đất mục tiêu và các lô đất so sánh về các thông số so sánh như trong bảng: Thông số so sánh So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3 So sánh 4 So sánh 5 Pháp lý 0% 0% 0% 0% 0% Vị trí 1% 3% 0% 1% 1% Diện tích 3% 0% 1% 0% 0% Hình dáng -2% -1% -2% -1% 0% Môi trường 0% 5% -1% 0% -1% Hạ tầng xã hội -2% 3% 0% 4% -1% 9
  10. Ghi chú: dấu “-” thể hiện yếu tố thuộc bất động sản mục tiêu được đánh giá tốt hơn so với bất động sản so sánh; dấu “+“ thể hiện yếu tố thuộc bất động sản mục tiêu được đánh giá kém hơn so với bất động sản so sánh; tỷ lệ điều chỉnh trên được đánh giá trực tiếp so với giá của các bất động sản so sánh. Yêu cầu: Hãy ước tính giá thị trường của mảnh đất trên Lời giải đề nghị - Nhận xét: - Đơn giá 1 m2 đất của các BĐS so sánh là: Chỉ tiêu So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3 So sánh 4 So sánh 5 Diện tích (m2) 145 80 120 78 85 Giá (triệu đồng) 2.175 1.120 1.860 1.131 1.326 Đ. giá (trđ/m2) 15 14 15,5 14,5 15,6 - Tổng mức điều chỉnh của BĐS mục tiêu so với BĐS so sánh: Thông số so sánh So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3 So sánh 4 So sánh 5 Pháp lý 0% 0% 0% 0% 0% Vị trí 1% 3% 0% 1% 1% Diện tích 3% 0% 1% 0% 0% Hình dáng -2% -1% -2% -1% 0% Môi trường 0% 5% -1% 0% -1% Hạ tầng xã hội -2% 3% 0% 4% -1% Tổng mức đ/c 0% 10% -2% 4% -1% - Giá 1 m2 BĐS so sánh 1 sau khi đã điều chỉnh: 15 triệu x 100% = 15 triệu - Giá 1 m2 BĐS so sánh 2 sau khi đã điều chỉnh: 14 triệu x (100%+10%) = 15,4 triệu 10
  11. - Giá 1 m2 BĐS so sánh 3 sau khi đã điều chỉnh: 15,5 triệu x (100%-2%) = 15,19 triệu - Giá 1 m2 BĐS so sánh 4 sau khi đã điều chỉnh: 14,5 triệu x(100%+4%) = 15,08 triệu - Giá 1 m2 BĐS so sánh 5 sau khi đã điều chỉnh: 15,6 triệu x (100%-1%) = 15,444 triệu - Xác định giá trị thị trường của BĐS mục tiêu: Trên thực tế, thẩm định viên tự đưa ra mức giá hợp lý dựa trên cơ sở những phân tích trên. Giá BĐS mục tiêu từ 15 đến 15,444 triệu/m2 Có thể ước tính bằng cách tính trung bình cộng các kết quả trên: (15+15,4+15,19+15,08+15,444):5=15,2228 triệu/m2 - Kết luận: Vậy giá trị thị trường ước tính của BĐS mục tiêu là 15,2 triệu đồng/m2 . Tổng giá trị của mảnh đất: 80m2 x 15,2 triệu/m2 = 1.216 triệu Bài 2 : Bất động sản cần thẩm định giá là một thửa đất xây dựng nhà ở dân cư có diện tích 56m2 tại phường A thành phố X. Qua thu thập thông tin trong vòng 01 năm so với ngày thẩm định giá ở khu vực này (thuộc phường A và phường lân cận) có 3 thửa đất giao dịch thành công và có các yếu tố so sánh gần tương tự với thửa đất cần thẩm định giá. Cụ thể như sau: TT Yếu tố so sánh Thửa đất cần Thửa đất Thửa đất Thửa đất thẩm định giá so sánh 1 so sánh 2 so sánh 3 1 Giá bán Chưa biết, cần thẩm 1,1 tỷ đ 980 triệu đ 1,35 tỷ đ định giá 2 Tổng diện tích 56m2 50m2 49 m2 60m2 3 Giá bán/m2 Chưa biết, cần thẩm 22 triệuđ/m2 20 triệuđ/m2 22,5 triệu định giá đ/m2 4 Tình trạng Đã cấp sổ đỏ Chưa hợp Đã cấp sổ đỏ Đã cấp sổ đỏ Pháp lý thức hóa quyền sử dụng đất 5 Lợi thế kinh doanh Mặt ngõ 10m Mặt ngõ 10 m Mặt ngõ 8m Giáp 2 mặt 11
  12. ngõ 8 m 6 Cơ sở hạ tầng Điện ổn định, cấp Điện ổn định, Điện ổn định, Điện ổn định, nước tốt; thoát nước cấp và thoát cấp và thoát cấp và thoát kém, hay bị ngập nước tốt nước tốt nước tốt khi mưa to 7 Hướng Tây Đông Đông Nam Bắc 8 Cảnh quan Nhìn ra khu Nhìn ra khu Nhìn ra khu Nhìn ra công đông dân cư đông dân cư đông dân cư viên 9 Điều kiện thanh Thanh toán tiền mặt Thanh toán Thanh toán Thanh toán toán ngay 1 lần khi mua tiền mặt làm 2 tiền mặt ngay tiền mặt ngay lần, 60% ngay 1 lần khi mua 1 lần khi mua khi mua, 40% sau đó 1 năm Ngoài ra, qua điều tra thị trường, thu thập được các thông tin như sau: - Chi phí hợp thức hóa quyền sử dụng đất thửa đất so sánh 1 là 1 triệu 2 đ/m . - Giá đất mặt ngõ 10m cao hơn mặt ngõ 8m 10%, kém hơn 2 mặt ngõ 8m 5%. - Giá đất nhìn ra công viên cao hơn giá đất nhìn ra khu dân cư 5%. - Giá đất khu vực thoát nước tốt cao hơn khu vực thoát nước kém 10%. - Giá đất của thửa đất nằm ở hướng Tây và hướng Bắc như nhau, nhưng kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông 5% và kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông Nam 10%. - Lãi suất tiền vay ngân hàng kỳ hạn 1 năm là 20%/ năm. Gợi ý giải: 1/ Phân tích thông tin thu thập - Giá đất mặt ngõ 10 m cao hơn mặt ngõ 8m 10%, kém hơn 2 mặt ngõ 8m là 5%, điều này cho thấy: ngõ 10m có tỷ lệ 100%; ngõ 8m là 90%, 2 mặt ngõ 8m là 105%. Tài sản thẩm định ở ngõ 10m, mức điều chỉnh cho tài sản 2 và 3 như sau: Tài sản so sánh 2 ở ngõ 8m: (100% / 90% - 100% )= + 11,11% Tài sản so sánh 3 ở 2 mặt ngõ 8m: (100% / 105% - 100%) = - 4,76% - Giá đất nhìn ra công viên cao hơn giá đất nhìn ra khu dân cư 5%, điều này cho thấy nhìn ra công viên bằng 1,05 lần nhìn ra khu dân cư. Tài sản thẩm định nhìn ra khu dân cư nên sẽ bằng tài sản so sánh chia cho 1,05 lần. Mức điều chỉnh là: (100% / 105% - 100%) = - 4,76% - Giá đất khu vực thoát nước tốt cao hơn khu vực thoát nước kém 10%,điều này cho thấy khu vực thoát nước tốt bằng 1,1 lần khu vực thoát nước kém. Tài sản 12
  13. thẩm định nằm ở khu vực thoát nước kém nên sẽ bằng tài sản so sánh chia cho 1,1 lần. Mức điều chỉnh là (100% / 110% - 100%) = - 9,09%. - Giá đất nằm ở hướng Tây và hướng Bắc như nhau, nhưng kém thửa đất nằm ở hướng Đông 5% và kém hơn thửa đất nằm ở hướng Đông Nam 10%, điều này cho thấy: giá đất hướng Tây và Bắc là 100%, hướng Đông là 105% và hướng Đông Nam là 110% . Tài sản thẩm định nằm ở hướng tây nên có tỷ lệ là 100%. Mức điều chỉnh là: Điều chỉnh cho tài sản nằm hướng Đông: (100% / 105%) - 100% = - 4,76% hoặc (100% - 105%)/105% hoặc (100% /105%) -1 = - 4,76% Điều chỉnh cho tài sản hướng Đông Nam: (100% / 110%) - 100% = - 9,09% 2/ Bảng so sánh và điều chỉnh số liệu Từ các thông tin nêu trên thực hiện việc điều chỉnh giá đất của các thửa đất so sánh: TT Yếu tố so sánh Thửa đất Thửa đất Thửa đất Thửa đất cần thẩm định so sánh 1 so sánh 2 so sánh 3 giá A Giá bán Chưa biết, cần 1,1 tỷ đ 980 triệu đ 1,35 tỷ đ thẩm định giá B Tổng diện tích 56m2 50m2 49 m2 60 m2 C Giá bán/m2 Chưa biết 22 triệu đ/m2 20 triệu đ/m2 22,5triệu đ/m2 D Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh D1 Điều kiện Trả ngay Thanh toán 2 lần thanh toán Không điều Không điều chỉnh chỉnh Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh - 1,47 trđ Giá sau điều chỉnh 20,53 tr đ/m2 D2 Tình trạng Đã cấp sổ đỏ Chưa sổ đỏ - 20 triệu đ/m2 22,5 triệu đ/m2 pháp lý Mức điều chỉnh + 1 triệu đ/m2 Giá sau điều chỉnh 21,53 triệu đ/m2 D3 Vị trí (Lợi thế Ngõ 10m Ngõ 10m Ngõ 8m 2 mặt ngõ 8 m kinh doanh) Tỷ lệ 100% 100% 90% 105% Tỷ lệ điều chỉnh 11.11% - 4.76% Mức điều chỉnh + 2,22 tr đ - 1,07 tr đ Cơ sở hạ tầng Bị ngập khi mưa Tốt Tốt Tốt 13
  14. D4 Tỷ lệ 100% 110% 110% 110% Tỷ lệ điều chỉnh - 9,09% - 9,09% - 9,09% Mức điều chỉnh - 1,96 trđ/m2 - 1,82 trđ/m2 - 2,05 trđ/m2 Hướng Tây Đông Đông Nam Bắc D5 Tỷ lệ 100% 105% 110% 100% Tỷ lệ điều chỉnh - 4,76% - 9,09% Mức điều chỉnh -0,98 trđ/m2 -1,82 trđ/m2 D6 Cảnh quan Nhìn ra dân cư Dân cư Dân cư Công viên Tỷ lệ 100% 100% 100% 105% Tỷ lệ điều chỉnh - 4,76% Mức điều chỉnh - 1,07 tr đ E Mức giá chỉ 18,59 tr đ/m2 18,58 tr đ/m2 18,31 trđ/m2 dẫn/m2 Thống nhất mức giá chỉ dẫn G Số lần điều chỉnh 4 3 3 Số điều chỉnh thuần (tr đ) 3,41 1,42 4,19 Số điều chỉnh tuyệt đối 5,41 5,86 4,19 So sánh 2 và 3 có số lần điều chỉnh ít nhất (3), số điều chỉnh thuần của bất động sản 2 là 1,42 triệu đồng và điều chỉnh gộp là 5,86 triệu đồng. So sánh 3 có điều chỉnh thuần và điều chỉnh gộp đều là 4,19 trđ, thấp hơn so sánh 2 nên thẩm định viên chọn so sánh 3 làm mức giá chỉ dẫn cho tài sản thẩm định. Đơn giá đất / m2 ước tính cho thẩm định thẩm định là 18,31 trđ/m2 Giá thị trường của lô đất cần thẩm định giá: 18,31 trđ x 56m2 = 1.025,36 trđ Làm tròn: 1.025 triệu đồng (Một tỷ không trăm hai mươi lăm triệu đồng) Bài 3 : Phương pháp so sánh kết hợp pp chi phí BĐS A nằm ở mặt tiền của một con đường có DTĐ 100m2( 4m x 25m), xây dựng trên 120 m2 đất, giấy tờ đầy đủ . - Công trình là nhà cấp 3, nhà 3 tầng. Chi tiết xây dựng mới trên m2 diện tích XD như sau: + Chi phí trực tiếp: 2.000.000 đ/m2 +Chi phí gián tiếp bằng 40% chi phí trực tiếp + Lợi nhuận nhà xây dựng bằng 25% chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp 14
  15. - Hao mòn tích lũy của công trình được ước tính theo phương pháp kết cấu chính + Chi tiết kết cấu chính: móng 10%,tường 15%.sàn 10%,đỡ mái 9%,mái 16% + Tỷ lệ hao mòn của kết cấu chính được xác định như sau: móng 15%,tường 20%,sàn 30%,đỡ mái 30%,mái 30%. Hiện tại BĐS A đang được cho thuê với mức giá cho thuê là 45 triệu đồng/ tháng và đất là đất sử dụng lâu dài.Trong điều kiện thị trường hiện tại, loại tài sản đó đưa vào kinh danh trên thị trường thường tạo ra tỷ suất sinh lời là 20%. - Giá đất thị trường khảo sát tại khu vực này như sau: 1.BĐS so sánh 1 nằm ở mặt tiền DTĐ 88m2(4mx22m), DTSXD 220m2,đầy đủ giấy tờ, khung sàn BTCT,mái tôn, nền gạch men, CLCL 75%, vừa được bán với giá 4.800 triệu đồng 2.BĐS so sánh 2 nằm trong ngõ 6m, cách mặt tiền đường 40m, có DTĐ 84m2(4m x 21m),đầy đủ giấy tờ, tóp hậu.Nhà có DTSXD 206.9m2,khung sàn BTCT, mái ngói,nền gạch men,CLCL70%,vừa được bán với giá 2.800 triệu đồng . 3. BĐS so sánh 3: nằm trong ngõ 6m có DTĐ 86m2 (4mx 21,5m),DTSXD 187,8m2, đầy đủ giấy tờ, nhà khung sàn BTCT mái tôn,nền gạch men, CLCL 80% vừa được bán với giá 3.000 triệu đồng 4. BĐS so sánh 4: nằm ở mặt tiền đường, có đầy đủ giấy tờ ,có DTĐ 158m2(7.9mx20m),DTSXD 189,1m2.nhà khung sàn BTCT,tường dày 20cm,mái ngói,nền gạch men,CLCL 80% được bán với giá 8.200 triệu đồng Thông tin thu thập được thị trường như sau: a. Đơn giá xây dựng mới: + nhà khung sàn BTCT,mái ngói,nền đá granit : 3,2 trđ/m2 + nhà khung sàn BTCT,mái ngói,nền gạch men: 3 trđ/m2 + nhà khung sàn BTCT,mái tole, nền gạch men: 2.8 trđ/m2 b. Giá đất trong ngõ = 60% giá đất mặt tiền c.Quy mô diện tích đất 80-100m2 bằng 100%, lớn hơn 100m2 bằng 90% d.Đất tóp hậu thấp hơn 83% so với lô đất không tóp hậu,vuông vắn bằng 100% 15
  16. e. Chiều rộng : từ 3,8m đến 4m : 100%, từ 3,8m trở xuống đạt 90% từ 4m đến 6m trở lên : 105% f. Chiều dài : từ 16m đến 25m : 100% từ 25m trở lên : 95% YÊU CẦU: Thẩm định giá BĐS nói trên. Gợi ý giải: 1. Dựa vào các TSSS để ước tính giá đất : TSSS1: 4.800tr – 220m2 x 75% x 2,8tr/m2 = 4.338tr =>Giá 1m2 đất : 4.338tr / 88m2 = 49,3 tr/m2 TSSS2: 2.800tr – 206,9m2 x 70% x 3tr/m2 = 2.367,4tr => giá 1m2 đất : 2.367,4tr / 84m2 = 28,18tr /m2 TSSS3: 3.000tr – 187,8m2 x 80% x 2,8tr/m2 = 2.579,33tr => giá 1m2 đất : 2.579,33tr / 86m2 = 29,99tr /m2 = 30tr/m2 TSSS4: 8.200tr – 189.1m2 x 80% x 3tr /m2 = 7.546,16tr => giá 1m2 đất :47,76tr /m2 2. Lập bảng điều chỉnh các yếu tố khác biệt giữa TS cần thẩm định với TSSS Yếu tố so sánh TSTĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3 TSSS4 Diện tích đất 100m2 88m2 84m2 86m2 158m2 Chiều rộng 4m 3,52m 4m 4m 7,9m Chiều dài 25m 25m 21m 21,5m 20m Hình dáng Tóp hậu Vị trí Mặt tiền Mặt tiền Trong ngõ Trong ngõ Mặt tiền Qua so sánh cho thấy các BĐS trên cùng nằm trong cùng một khu vực: + Diện tích : TSTĐG TSSS1, TSSS2, TSSS3 : từ 80 -100m2 đạt 100% => không điều chỉnh TSSS4 : đạt 90% => điều chỉnh : (100% - 90%)/90% = + 11,11% 16
  17. + Chiều rộng : TSTĐG : đạt 100% => không điều chỉnh TSSS2, TSSS3 không điều chỉnh TSSS1 : đạt 90% => điều chỉnh : (100%/90% - 100% ) = + 11.11% TSSS4 : => điều chỉnh : (100%/105% - 100% ) = - 4,76% + Chiều dài : tất cả các BĐS đều đạt 100% => không điều chỉnh + Hình dáng : TSTĐG, TSSS1, TSSS3, TSSS4 đều không điều chỉnh TSSS2 : tóp hậu, điều chỉnh : ( 100% /83% - 100% ) = + 20,48% + Vị trí : TSTĐG, TSSS1, TSSS4 vị trí mặt tiền,đạt 100% => không điều chỉnh TSSS2, TSSS3 vị trí trong ngõ đạt 60%  điều chỉnh : (100%/60% - 100% ) = + 66.67% Yếu tố so sánh TSTĐG TSSS1 TSSS2 TSSS3 TSSS4 Đơn giá đất 49,3 tr/m2 28,18 tr/m2 30tr/m2 47,76tr/m2 Diện tích đất +11,11% Chiều rộng + 11.11% - 4,76% Chiều dài Hình dáng + 20,48% Vị trí + 66,67% + 66,67% Tổng % điều chỉnh + 11,11% + 87,15% + 66,67% + 6,35% Đơn giá đất sau điều 54,7 tr/m2 52,74 tr/m2 50 tr/m2 50,79tr/m2 chỉnh Số lần điều chỉnh 1 2 1 2 Số điều chỉnh thuần 5,4 24,56 20 3,03 Số điều chỉnh gộp 5,4 24,56 20 10,5 BĐS so sánh 1 có số điều chỉnh thuần và gộp đều bằng 5,4 thấp hơn so với BĐS 2,3 và 4 đồng thời có số lần điều chỉnh là 1 nên được chọn làm mức giá chỉ dẫn cho BĐS cần thẩm định giá. Giá đất có thể sử dụng ước tính cho BĐS TĐG là 54,7 tr đ/m2 17
  18.  Giá đất của BĐS TĐG : 54,7 trđ/ m2 x 100m2 = 5.470 tr đồng  Tỷ lệ chất lượng còn lại của CTXD : (85%*10%+80%*15%+70%*10%+70%*9%+70%*16%)/(10%+15%+10% +9%+16%) = 75%  Tổng chi phí xây dựng tài sản trên đất = CPTT+CPGT+LN nhà xd = (120m2 x 2trđ/m2 + 40% x 120m2x 2trđ/m2 + 25% x( 120m2 x2trđ/m2 + 40% x 120m2x 2trđ/m2 ) = ( 240trđ + 96trđ + 84trđ ) = 420 trđ  Giá trị công trình xây dựng trên đất : 75% x 420 trđ = 315 trđ. Giá trị ước tính của BĐS cần thẩm định giá : 5.470 trđ + 315 trđ = 5.785 trđ. Bài 4: Anh (Chị) hãy ước tính giá trị thị trường của một bất động sản có các đặc điểm như sau: - Diện tích thửa đất: 60m2 (4m x 15m); - Diện tích sàn xây dựng: 150m2; - Nhà 3 tầng kết cấu khung bê tông; sàn, mái bê tông cốt thép; nền lát gạch ceramic; chất lượng nhà còn lại 80%; - Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự: 3,5 triệu đồng/m2; Qua điều tra thị trường, thẩm định viên thu thập thông tin về 3 bất động sản ở khu vực lân cận vừa giao dịch thành công như sau: - Bất động sản 1 có đặc điểm: diện tích thửa đất 80m 2 (5m x 16m); diện tích sàn xây dựng 200m2 nhà 3 tầng kết cấu khung bê tông, sàn, mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic; chất lượng nhà còn lại 75%; vừa bán được với giá 1.235 triệu đồng. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự: 3,5 triệu đồng /m2; - Bất động sản 2 có các đặc điểm: diện tích thửa đất: 60m 2 (3m x 20m); diện tích sàn xây dựng 150m2; nhà 3 tầng kết cấu khung, sàn bê tông cốt thép, mái ngói, tường gạch , nền lát gạch ceramic; chất lượng nhà còn lại 80% vừa được bán với giá 924 triệu đồng. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự; 3,2 triệu đồng/m2; 18
  19. - Bất động sản 3 có đặc điểm: diện tích thửa đất 90m 2 (5m x 18m); diện tích sàn xây dựng 250m2; nhà 3 tầng kết cấu khung, sàn bê tông cốt thép, tường gạch, mái ngói, toàn bộ nền lát gạch granite, cầu thang gỗ; chất lượng nhà còn lại 80%; vừa được bán với giá 1.470 triệu đồng. Đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 3,3 triệu đồng/m2; Cũng qua điều tra thị trường, thẩm định viên thu thập được tương quan giá đất trên thị trường theo các yếu tố chiều rộng, chiều dài và diện tích đất như sau: - Về chiều rộng: từ trên 3,8m đến 4m được đánh giá là 100%; từ 3m đến 3,8m được đánh giá là 96%; từ trên 4m đến 6m được đánh giá là 104%; - Về chiều dài: từ 16m trở xuống được đánh giá là 100%; từ trên 16m đến 25m được đánh giá là 95%; - Về quy mô diện tích: từ 60m 2 đến 80m 2 được đánh giá là 100%; từ trên 80m2 đến 100m2 được đánh giá là 93%. Lời giải đề nghị: - Phân tích BĐS so sánh 1: + Giá trị còn lại của ctxd: 200 x 3,5 x75% = 525 trđ + Giá trị của đất: 1.235 trđ – 525 trđ = 710 trđ - Phân tích BĐS so sánh 2: + Giá trị còn lại của ctxd: 150 x 3,2 x80% = 384 trđ + Giá trị của đất: 924 trđ – 384 trđ = 540 trđ - Phân tích BĐS so sánh 3: + Giá trị còn lại của ctxd: 250 x 3,3 x80% = 660 trđ + Giá trị của đất: 1.470 trđ – 660 trđ = 810 trđ - Giá trị còn lại của ctxd thuộc BĐS cần định giá: 150 x 3,5 x 80% = 420 trđ - Ước tính giá mảnh đất mục tiêu cần định giá Từ các thông tin trên thực hiện việc điều chỉnh giá đất của các thửa đất so sánh: TT Yếu tố so sánh Đất cần định giá So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3 A Giá bán Chưa biết 710 tr.đ 540 tr.đ 810 tr.đ 19
  20. B Tổng diện tích 60m2 80m2 60 m2 90 m2 C Giá bán/m2 Chưa biết 8,875 triệu đ/m2 9 triệu đ/m2 9 triệu đ/m2 D Đ/c yếu tố so sánh D1 Chiều rộng 4m 5m 3m 5 m Tỷ lệ 100% 104% 96% 104% Tỷ lệ điều chỉnh -3,85% +4,17% - 3,85% Mức điều chỉnh -0,3417trđ + 0,3753 tr đ - 0,3465 tr đ Chiều dài 15m 16m 20m 18m D2 Tỷ lệ 100% 100% 95% 95% Tỷ lệ điều chỉnh + 5,26% + 5,26% Mức điều chỉnh +0,4734trđ/m2 +0,4734 trđ/m2 Quy mô 60m2 80m2 60 m2 90 m2 D3 Tỷ lệ 100% 100% 100% 93% Tỷ lệ điều chỉnh +7,53% Mức điều chỉnh + 0,6777 tr đ E Giá chỉ dẫn/m2 8,5333 tr đ/m2 9,8487tr đ/m2 9,8046 trđ/m2 Thống nhất mức giá chỉ dẫn G Số lần điều chỉnh 1 2 3 Số điều chỉnh thuần (tr đ) 0,3417trđ 0,8487trđ 0,8046trđ Số điều chỉnh tuyệt đối 0,3417trđ 0,8487trđ 1,4976trđ So sánh 1 có số lần điều chỉnh ít nhất (1), số điều chỉnh thuần và điều chỉnh gộp cũng ít nhất nên thẩm định viên chọn so sánh 1 làm mức giá chỉ dẫn cho tài sản thẩm định. Đơn giá đất /m2 ước tính cho thẩm định thẩm định là 8,5333 tr đ/m2 Giá thị trường của lô đất cần thẩm định giá: 8,5333 trđ x 60m2 = 512 trđ - Vậy giá trị của BĐS: 512 + 420 = 932 triệu đồng B. Phương pháp thu nhập 1.Phương pháp vốn hoá trực tiếp Bài 1: Cần thẩm định giá thị trường một căn nhà ở mặt tiền đường phố X. Hiện chủ sở hữu đang cho thuê toàn bộ căn nhà, doanh thu 500.000.000 đ/năm, chi phí tu bổ, sửa chữa hàng năm 20.000.000 đ, thuế 125.000.000 đ, tỷ suất vốn 20
  21. hoá qua điều tra thị trường cho thấy lãi suất kỳ vọng đối với hoạt động cho thuê nhà phổ biến trên thị trường là 15% năm. Gợi ý giải : Thu nhập ròng hằng năm từ việc cho thuê căn nhà là: 500.000.000 đ – 20.000.000 đ – 125.000.000 đ = 355.000.000 đ 355.000.000 đ Giá thị trường của căn nhà = = 2.366.666.600 đ 15% Bài 2: Mét bÊt ®éng s¶n (bao gåm c¶ nhµ vµ ®Êt) hiÖn ®ang sö dông lµ v¨n phßng cho thuª.ViÖc cho thuª v¨n phßng hiÖn t¹i hµng n¨m t¹o ra thu nhËp rßng trung b×nh hµng n¨m lµ 4.000 tr ®ång. H·y x¸c ®Þnh gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n, biÕt tû lÖ vèn ho¸ trªn thÞ tr­êng vÒ lo¹i v¨n phßng cho thuª lµ 25%/n¨m . Gợi ý giải : 4.000 tr đ Giá trị của BDS = = 16.000 trđ 25% 2. Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) Bài 1: Cần thẩm định giá trị thị trường một hợp đồng cho thuê tài sản, thu tiền mỗi năm một lần vào cuối năm với các thông số sau: Thời hạn cho thuê: 5 năm Thu nhập cho thuê là 500 triệu đồng/năm Tỷ suất chiết khấu là 10% năm Giá trị thị trường của hợp đồng: 5 1 500.000.000 x = 500.000.000 x 3,7907868 = 1.895.393.400 ∑ (1+0,1)1 r=1 Bài 2: Thu nhËp rßng b×nh qu©n hµng n¨m cña mét bÊt ®éng s¶n mang lai lµ 120 tr ®ång. Cuèi n¨m thø 10 cã thÓ b¸n bÊt ®éng s¶n víi gi¸ 800 tr ®ång. Chi phÝ giao dÞch ban ®Çu ng­êi mua ph¶i bá ra ®Ó hoµn tÊt viÖc mua b¸n th­êng vµo 21
  22. kho¶ng 3% gi¸ trÞ giao dÞch. Nhµ ®Çu t­ yªu cÇu l·i suÊt mäi rñi ro ë møc 14%. Møc gi¸ cã thÓ chÊp nhËn ®èi víi bÊt ®éng s¶n nµy lµ bao nhiªu? Gîi ý gi¶i : ¸p dông c«ng thøc : 1 (1 i ) n T V A i (1 i ) n 1 (1 14 %) 10 800 tr V 120 tr 14 % (1 14 %) 10 = 625,932 tr + 215,76 tr = 841,692 tr ®ång. Møc gi¸ cã thÓ chÊp nhËn víi B§S lµ : - Gäi gi¸ bÊt ®éng s¶n lµ : X - Chi phÝ giao dÞch : 0,03.X X + 0,03X = 841,692 tr ®ång X = 817,177 tr ®ång. Bài 3: ( Phương pháp thu nhập, lợi nhuận ) Cần định giá một trung tâm thương mại được xây trên một mảnh đất ở, có diện tích sàn xây dựng 2.000m2, diện tích có thể cho thuê 80% diện tích sàn xây dựng và các thông tin thu chi của trung tâm thương mại như sau: - Giá cho thuê 1.100.000 đồng/m2/tháng (đã có thuế VAT); - Chi phí khấu hao, tu sửa, bảo dưỡng 3 tỷ đồng/năm, trong đó khấu hao là 2 tỷ đồng; - Chi phí quản lý điều hành 1 tỷ đồng; - Thuế giá trị gia tăng 10%, thuế thu nhập 25% lợi nhuận trước thuế; Theo hợp đồng thuê, 4 năm nữa hết hạn cho thuê, giá thuê mới dự kiến tăng 15%, chi phí khấu hao tu sửa bảo dưỡng tăng 5%, chi phí quản lý điều hành tăng 22
  23. 10% và tỷ suất các loại thuế không đổi. Tỷ suất vốn hoá là 12%, tiền thu về được tính cuối năm và giả định các dòng thu chi này sẽ ổn định và kéo dài vĩnh viễn. Lời giải đề nghị: - Giai đoạn 1: + Giá cho thuê không VAT: 1,1 trđ/m2/tháng : 1,1 = 1 trđ/m2/tháng + Doanh thu không VAT: 2.000 x 80% x 1 x 12 = 19.200 trđ/năm + Lợi nhuận sau thuế TNDN: (19.200 – 3.000 – 1.000) x 75% = 11.400 trđ/năm + Thu nhập thuần: 11.400 + 2.000 = 13.400 trđ/năm - Giai đoạn 2: + Giá cho thuê không VAT: 1,1 trđ/m2/tháng x 115% : 1,1 = 1,15 trđ/m2/tháng + Doanh thu không VAT: 2.000 x 80% x 1,15 x 12 = 22.080 trđ/năm + Lợi nhuận sau thuế TNDN: (22.080 – 3.000x 105% – 1.000 x 110%) x 75% = 13.372,5 trđ/năm + Thu nhập thuần: 13.372,5 + 2.000 x 105% = 15.472,5 trđ/năm - Áp dụng công thức xác định giá trị hiện tại của dòng tiền 2 giai đoạn V= (P/A=13.400; i=12%:n=4)+15.472,5/12%/(1+12%)^4 V= 40.700,48 trđ + 81.942,11 trđ = 122.642,59 trđ Bài 4: Một người đang lên kế hoạch mua một căn hộ rộng 100m 2, chưa có nội thất tại tầng 10 của tòa nhà PACIFIC ở số 83 Lý Thường Kiệt- Hà Nội, Anh (chị) hãy tư vấn cho người này mức giá hợp lý để mua căn hộ tại thời điểm hiện nay (tháng X năm N), biết các thông tin sau: - Tòa nhà tọa lạc trên mảnh đất sản xuất kinh doanh có thời hạn thuê 50 năm, được giao đất tháng X năm (N-15), chủ đầu tư đã trả tiền thuê một lần và triển khai dự án trong 2 năm đến tháng X năm (N-12) thì đưa vào sử dụng; - Tòa nhà cao 19 tầng, diện tích sàn xây dựng mỗi tầng là 2.000m 2, trong đó 4 tầng dưới là trung tâm thương mại, 15 tầng trên là căn hộ tiêu chuẩn 5 sao; 23
  24. - Theo thông tin từ khảo sát và điều tra thị trường, với một căn hộ có diện tích như trên, đầy đủ đồ nội thất hiện nay đơn giá cho thuê thuần khoảng 3.250 USD/tháng và xác suất cho thuê được là 95%; - Chi phí trang bị nội thất cho căn hộ khoảng 31.800 USD. - Tỷ suất sinh lời của dịch vụ cho thuê nhà theo đôla Mỹ là 8%/năm, lãi suất ngân hàng tính cho đôla Mỹ là 4%/năm. Lời giải đề nghị: - Thu thuần từ việc cho thuê căn hộ trong 1 năm: 3.250 x 12 x 95% = 37.050 USD/năm - Thời hạn còn sử dụng được: 50-15 = 35 năm - Tỷ lệ chiết khấu: 8%/năm - Áp dụng công thức xác định giá trị hiện tại của dòng tiền đều có thời hạn V = (P/A=37.050:i=8%; n=35) = 431.800 USD - Chi phí nội thất: 31.800 USD - Giá mua căn hộ khoảng: 431.800 USD – 31.800 USD = 400.000 USD (tương đương khoảng 4.000USD/m2) Bài 5: Cần định giá tòa tháp đôi VINCOM, biết: - Mục đích định giá: chuyển nhượng trên thị trường - Thời điểm định giá: thời điểm hiện tại (tháng X năm N) - Các thông tin về bất động sản cần định giá: + Đặc điểm pháp lý: o Khu đất rộng 6.700m 2, đất giao sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 50 năm có thu tiền sử dụng đất đã trả 1 lần khi giao, đất được giao kể từ tháng X năm (N-9). o Công trình được xây dựng trên đất với mục đích kinh doanh dịch vụ cho thuê văn phòng, siêu thị và cửa hàng, khu vui chơi giải trí, ăn uống, giải khát, quảng cáo và trông giữ xe dưới tầng hầm. 24
  25. + Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: Tầng 1 đến tầng 6 (chân đế của cả hai toà tháp) được dùng làm khu siêu thị, nhà hàng và giải trí với diện tích xây dựng phần đế là 4.100m2/sàn, diện tích sử dụng bằng 70% diện tích sàn xây dựng. Từ tầng 7 đến tầng 22 của cả 2 toà tháp được dùng làm khu văn phòng, với diện tích xây dựng là 1.400m2/sàn/tháp, diện tích sử dụng bằng 80% diện tích sàn xây dựng. 2 tầng hầm trông xe với diện tích xây dựng bằng với diện tích tầng chân đế. o Về hạ tầng xã hội: trung tâm thương mại nằm ở trung tâm Hà Nội, thuộc quận Hai Bà Trưng, an ninh tốt; o Về hạ tầng kỹ thuật: trung tâm thương mại có 4 mặt tiền, hệ thống giao thông thuận tiện, cấp điện từ trạm biến áp ngoài nhà, nước sạch từ Nhà máy nước Thành phố, nước thải sinh hoạt qua hố ga được chuyển ra hệ chung; - Thông tin thu thập từ nghiên cứu và điều tra thị trường: + Tọa nhà VINCOM có vị trí đắc địa, nên tỷ lệ phủ đầy của trung tâm thương mại cũng như khối văn phòng rất cao, khoảng 95% diện tích sử dụng; + Đơn giá cho thuê trung tâm thương mại và văn phòng với vị trí tương tự như Tòa nhà này như sau (đơn giá thuê không gồm VAT và đã có phí dịch vụ): o Sàn 1, đơn giá cho thuê trung bình 100 USD/m2/tháng; o Sàn 2- 6, đơn giá cho thuê trung bình 45 USD/m2/tháng; o Sàn 7- 22, đơn giá cho thuê trung bình 30 USD/m2/tháng; + 2 tầng hầm trông giữ xe, tổng thu 500.000 USD/năm; + Phần chân đế còn thu được từ quảng cáo trung bình 500.000 USD/năm. + Hiện nay, chi phí vận hành cho các tòa nhà tương tự, thuế phải nộp ước tính chiếm khoảng 23% tổng thu mỗi năm. - Thông tin từ dự báo thị trường: nhìn chung với đơn giá cho thuê và chi phí tính theo USD sẽ tương đối ổn định trong tương lai và tỷ suất sinh lời tính theo USD khoảng 8%/năm. Lời giải đề nghị: - Doanh thu từ việc cho thuê sàn 1: 25
  26. 4.100 x 70% x 95% x 100 x 12 = 3.271.800USD/năm - Doanh thu từ việc cho thuê sàn 2-6: 4.100 x 5 x 70% x 95% x 45 x 12 = 7.361.550USD/năm - Doanh thu từ việc cho thuê sàn 7-22: 1.400 x 2 x 16 x 80% x 95% x 30 x 12 = 12.257.280USD/năm - Doanh thu từ hầm và quảng cáo: 500.000 + 500.000 = 1.000.000USD/năm - Tổng doanh thu: = 23.890.630USD/năm -Thu nhập thuần: 23.890.630USD/năm x (100%-23%) = 18.395.785,1USD/năm - Thời gian còn kinh doanh: 50 – 9 = 41 năm - Tỷ lệ chiết khấu: 8%/năm - Áp dụng công thức xác định giá trị hiện tại của dòng tiền đều có thời hạn V = (P/A=18.395.785,1:i=8%; n=41) = 220.146.680 USD C. Phương pháp thặng dư: Bài 1: Có tài liệu về một mảnh đất trống, như sau: - Diện tích 1 ha (10.000 m2). Giá chuyển quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn chỉnh việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật ở khu vực này với những lô đất có quy mô khoảng 100 m2 là 10 triệu đồng/m2. - Theo quy định của chính quyền địa phương: tỷ lệ đất được phép xây dựng công trình là 60% diện tích mảnh đất. - Nhà đầu tư dự kiến phân chia mảnh đất thành 60 lô để bán. Chi phí đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất tính bình quân hết 0.5 triệu đồng/m 2. Thuế nhà đầu tư phải nộp 300 triệu đồng, lợi nhuận đòi hỏi khoảng 6.000 triệu đồng. Yêu cầu: Cho biết nhà đầu tư có thể mua mảnh đất trống với giá bao nhiêu? Lời giải đề nghị: - Nhận xét: + Mảnh đất mục tiêu thuộc vào dạng BĐS có khả năng phát triển. 26
  27. + Về mặt pháp lý, mảnh đất này được phép phân lô. Giả định dự án đầu tư phân lô là phù hợp với chi phí cơ hội của mảnh đất - thoả mãn nguyên tắc SDTNVHQN. + Giá trị của mảnh đất, vì vậy sẽ ước lượng dựa vào khả năng sinh lợi. + Quy mô một lô đất: 10.000 m2 x 60% / 60 = 100 m2/lô. + Nhà đầu tư phải trả tiền mua quyền sử dụng đất tính theo m 2 cho toàn bộ diện tích của cả mảnh đất. Nhưng số tiền thu về bán quyền sử dụng đất được tính trên mỗi m2 đất ( lô ) cho phép xây dựng. Do đó: 1. Tiền thu về bán đất sau khi đã hoàn chỉnh hạ tằng kỹ thuật là: = (10tr đ/m2 x 10.000 m2 x 60%) = 60.000 tr đ. 2. Chi phí cho sự phát triển mảnh đất là: = (0,5 trđ/m2 x 10.000 m2) + 300 trđ + 6.000tr.đ = 11.300 trđ. 3. Giá trị của mảnh đất trống: = 60.000 tr – 11.300 tr = 48.700tr đ. Tính bình quân mỗi m2 đất trống: 4,87 trđ/m2. Bài 2: Doanh nghiệp kinh doanh địa ốc Nam Việt đang lên kế hoạch đấu giá một lô đất rộng 1ha với tỷ lệ được phép xây dựng là 60%. Nếu đấu giá thành công, doanh nghiệp dự định xây trên toàn bộ diện tích được phép xây dựng 2 toà nhà chung cư để bán, mỗi tầng của mỗi toà có 20 căn hộ và cao 25 tầng. Với cương vị là thẩm định viên về giá, Anh chị hãy tư vấn cho doanh nghiệp Nam Việt mức giá cao nhất mà họ có thể trả cho lô đất nói trên, biết: - Thời gian phát triển dự tính là 1 năm; - Chi phí quy hoạch dự án: 1.000 triệu đồng; - Chi phí dọn dẹp mặt bằng: 100 triệu đồng; - Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng bình quân: 1 triệu đồng/m2; - Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân: 10 triệu đồng/m2; - Phí đấu giá đất: 20 triệu đồng; - Chi phí khác cho đất đai bằng 4% giá đất đấu giá. 27
  28. Các chi phí trên và giá đất đấu giá được trang trải bằng nguồn vốn vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm; riêng chi phí xây nhà được vay làm 2 lần, mỗi lần cách nhau 6 tháng (lãi suất 6 tháng được tính bằng 1/2 lãi suất năm). - Lợi nhuận cho doanh nghiệp đòi hỏi đối với hoạt động xây dựng là 10% của tổng chi phí quy hoạch, chi phí dọn dẹp mặt bằng, chi phí hạ tầng, chi phí xây dựng chung cư và đối với toàn bộ lô đất là 15% tổng chi phí cho việc mua và giữ lô đất (không bao gồm lãi cấp vốn). - Giá bán ước tính mỗi căn hộ chung cư: từ tầng 1 đến tầng 10 là 3.200 triệu đồng, từ tầng 11 đến tầng 25 là 3.600 triệu đồng. - Chi phí quảng cáo và bán nhà: 500 triệu đồng. Lời giải đề nghị: - Nhận xét - Khẳng định sử dụng cao nhất và tốt nhất - Giá trị của sự phát triển (doanh thu) + Diện tích đất được phép xd: 10.000 x 60% = 6.000m2 + Doanh thu từ bàn từ tầng 1-10: 20 x 2 x 10 x 3.200 = 1.280.000 trđ + Doanh thu từ bàn từ tầng 11-25: 20 x 2 x 15 x 3.600 = 2.160.000 trđ + Tổng doanh thu: 1.280.000 trđ + 2.160.000 trđ = 3.440.000 trđ - Chi phí phát triển (trong giai đoạn xây dựng) + Chi phí quy hoạch dự án: 1.000 triệu đồng; + Chi phí dọn dẹp mặt bằng: 100 triệu đồng; + Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng: 10.000 x 1 = 10.000 tr đồng; + Chi phí xây dựng nhà: 6.000 x 25 x 10 = 1.500.000 triệu đồng; + Lãi vay (Chi phí cấp vốn): 10% x (1.000 +100+10.000+1.500.000/2) +10%/2 x1.500.000/2 = 113.610 trđ + Lợi nhuận xây dựng: 10% (1.000+100+10.000+1.500.000) = 151.110 trđ + Chi phí bán: 500 trđ 28
  29. + Tổng chi phí trong giai đoạn xd: 1.776.320 trđ - Giá trị dành cho đất đai: 3.440.000 trđ - 1.776.320 trđ = 1.663.680 trđ - Ước tính giá đất + Gọi giá đất đấu giá là X trđ + Chi phí đấu giá: 20trđ + Chi phí khác cho đất: 4%X = 0,04X + Chi phí cấp vốn: 10% (X+20+0,04X) = (0,104X+2) trđ + Lợi nhuận đất đai: 15% (X+0,04X+20) = 0,156X+3 + Ta có X+20+0,04X+0,104X+2+0,156X+3 = 1,3X+25 = 1.663.680 trđ Vậy X = 1.279.734,62 trđ - Kết luận Bµi 3 : Doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n §Þa èc ThÕ kû ®ang lªn kÕ ho¹ch ®Êu gi¸ mét l« ®Êt réng 1ha, víi tû lÖ ®­îc phÐp x©y dùng lµ 60%. NÕu ®Êu gi¸ thµnh c«ng, doanh nghiÖp dù ®Þnh x©y trªn toµn bé diÖn tÝch ®­îc phÐp x©y dùng 2 toµ nhµ chung c­ ®Ó b¸n vµ hÖ thèng cöa hµng cho thuª. Mçi toµ nhµ cao 22 tÇng, trong ®ã: - TÇng 1 lµ b·i göi xe. - TÇng 2 lµ hÖ thèng cöa hµng cho thuª, víi tæng diÖn tÝch cho thuª lµ 2.000m2. - C¸c tÇng cßn l¹i lµ c¨n hé chung c ®Ó b¸n, mçi tÇng trung b×nh cã 30 c¨n hé. Víi c­¬ng vÞ lµ nhµ ®Þnh gi¸, b¹n h·y t­ vÊn cho doanh nghiÖp møc gi¸ cao nhÊt mµ hä cã thÓ tr¶ cho ®Êt ®ai, biÕt: - Thêi gian ph¸t triÓn dù tÝnh lµ 1 n¨m - Chi phÝ quy ho¹ch 500 triÖu ®ång - Chi phÝ dän dÑp mÆt b»ng 100 triÖu ®ång - Chi phÝ ®Çu t­ x©y dùng kÕt cÊu h¹ tÇng b×nh qu©n 0,2 triÖu ®ång/m2. - Chi phÝ x©y dùng nhµ míi: 29
  30. + Chi phÝ x©y dùng trùc tiÕp: 3,5 triÖu ®ång/m2. + Chi phÝ x©y dùng gi¸n tiÕp b»ng 10% chi phÝ x©y dùng trùc tiÕp. - PhÝ ®Êu gi¸ ®Êt: 20 triÖu ®ång. - Chi phÝ kh¸c cho ®Êt ®ai b»ng 4% gi¸ ®Êt ®Êu gi¸. C¸c chi phÝ trªn vµ gi¸ ®Êt ®Êu gi¸ ®­îc trang tr¶i b»ng nguån vèn vay ng©n hµng, víi l·i suÊt 10%/n¨m, riªng chi phÝ x©y dùng nhµ míi ®­îc vay mét nöa trong giai ®o¹n ph¸t triÓn. - Lîi nhuËn doanh nghiÖp ®ßi hái ®èi víi ho¹t ®éng x©y dùng lµ 10% cña c¸c chi phÝ ph¸t triÓn ®· ph¸t sinh vµ ®èi víi toµn bé l« ®Êt ®ã lµ 15% tæng chi phÝ cho viÖc mua vµ gi÷ l« ®Êt. Tû suÊt sinh lêi cña dÞch vô cho thuª bÊt ®éng s¶n vµ göi xe lµ 10%. - Gi¸ b¸n ­íc tÝnh mçi c¨n hé chung c­ lµ 700 triÖu ®ång. - Cöa hµng cho thuª víi møc gi¸ 0,2 triÖu ®ång/m2/n¨m, b·i göi xe thu 100 tr.®ång/n¨m/ 1 toµ nhµ (®· trõ chi phÝ) vµ gi¶ sö c¸c kho¶n thu nµy lµ v« h¹n. - Tæng phÝ ®¹i lý, qu¶ng c¸o khi b¸n vµ cho thuª B§S b»ng 500 tr.®ång. Gîi ý gi¶i: 1. L« ®Êt trªn ®· ®­îc qui ho¹ch, viÖc x©y dùng c¸c c¨n hé chung c­ ®Ó b¸n vµ cöa hµng cho thuª ®­îc coi lµ sö dông tèt nhÊt vµ hiÖu qu¶ nhÊt. 2. Gi¸ trÞ cña sù ph¸t triÓn: - DiÖn tÝch ®Êt ®­îc phÐp x©y dùng: 10.000 m2 x 60% = 6.000 m2 - DiÖn tÝch ®Êt mçi toµ nhµ lµ: 6.000 m2 : 2 toµ nhµ = 3.000m2/toµ nhµ - Gi¸ b¸n c¸c c¨n hé chung c/ 1 toµ nhµ lµ: (700 triÖu ®ång x 30 c¨n) x 20 tÇng = 420.000 triÖu ®ång - TiÒn cho thuª cöa hµng/1 n¨m/ 1 toµ nhµ lµ: 0,2 triÖu ®ång/m2/n¨m x 2.000m2 = 400 triÖu ®ång/n¨m - TiÒn thu ®­îc tõ dÞch vô göi xe/1 toµ nhµ: 100 triÖu ®ång/n¨m 30
  31. - Tæng tiÒn cho thuª cöa hµng vµ dÞch vô göi xe/n¨m/toµ nhµ lµ: 400 triÖu ®ång + 100 triÖu ®ång = 500 triÖu ®ång - VËy gi¸ trÞ cña quyÒn cho thuª cña hµng vµ dÞch vô göi xe/1 toµ nhµ lµ: 500 triÖu ®ång : 10% = 5.000 triÖu ®ång - Tæng gi¸ trÞ thu ®­îc tõ 2 toµ nhµ lµ: (420.000 triÖu ®ång + 5.000 triÖu ®ång) x 2 = 850.000 triÖu ®ång Suy ra, gi¸ trÞ cña sù ph¸t triÓn : 850.000 triÖu ®ång 3. Chi phÝ ph¸t triÓn: - Chi phÝ quy ho¹ch 500 triÖu ®ång. - Chi phÝ dän mÆt b»ng: 100 triÖu ®ång - Chi phÝ ®Çu t­ x©y dùng kÕt cÊu h¹ tÇng: 10.000 m2 x 0,2 triÖu ®ång/m2 = 2.000 triÖu ®ång - Chi phÝ x©y dùng: + Chi phÝ x©y dùng trùc tiÕp: 3.000 m2 x 3,5 triÖu ®ång/m2 x 2 toµ nhµ x 22 tÇng = 462.000 triÖu ®ång + Chi phÝ x©y dùng gi¸n tiÕp: 10% x 462.000 triÖu ®ång = 46.200 triÖu ®ång Tæng chi phÝ x©y dùng nhµ míi: 462.000 triÖu ®ång + 46.200 triÖu ®ång = 508.200 triÖu ®ång - Chi phÝ cÊp vèn tµi trî: 10% x (500 + 100 + 2.000 + 508.200 : 2) = 25.670 triÖu ®ång - Chi phÝ ®¹i lý vµ qu¶ng c¸o: 500 triÖu ®ång Tæng céng c¸c chi phÝ ph¸t triÓn ®· ph¸t sinh: 500 + 100 + 2.000 + 508.200 + 25.670 + 500 = 536.970 triÖu ®ång - Lîi nhuËn ph¸t triÓn: 10% x 536.970 triÖu ®ång = 53.697 triÖu ®ång Suy ra, Tæng chi phÝ ph¸t triÓn: 536.970 triÖu ®ång + 53.697 triÖu ®ång = 590.667 triÖu ®ång 31
  32. 4. Gi¸ trÞ cßn l¹i ®Çu t­ vµo ®Êt ®ai: 850.000 triÖu ®ång - 590.667 triÖu ®ång = 259.333 triÖu ®ång 5. Gi¸ trÞ cña ®Êt ®ai (®¬n vÞ triÖu ®ång): - Gäi gi¸ trÞ cña ®Êt ®ai lµ = 1,00 x - Chi phÝ ®Êu gi¸ = 20 - Chi phÝ kh¸c cho ®Êt (4%) = 0,04 x - Chi phÝ cÊp vèn tµi trî trong giai ®o¹n ph¸t triÓn = 0,104x + 2 - Lîi nhuËn cña nhµ ®Çu t­ : =0,1716x+ 3,3 Tæng gi¸ trÞ ®Çu t­ vµo ®Êt ®ai: x + 20 + 0,04x + 0,104x + 2 + 0,1716x + 3,3 = 1,3156x + 25,3 Suy ra, gi¸ trÞ cña ®Êt ®ai lµ: 1,3156x + 25,3 = 259.333 triÖu ®ång x = 197.102,23 triÖu ®ång 32