›

Luận văn Thẩm định phương diện thị trường và tài chính

pdf 65 trang nguyendu 5271
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Luận văn Thẩm định phương diện thị trường và tài chính", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • pdfluan_van_tham_dinh_phuong_dien_thi_truong_va_tai_chinh.pdf

Nội dung text: Luận văn Thẩm định phương diện thị trường và tài chính

  1. TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH * * * LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP THẨM ĐỊNH PHƯƠNG DIỆN THỊ TRƯỜNG VÀ TÀI CHÍNH DỰ ÁN KHU VĂN PHÒNG CAO CẤP HƯNG PHÚ – TP. CẦN THƠ GVHD: ĐỖ VĂN XÊ SVTH: NGUYỄN THỊ KIM CHI MSSV: 4043588 LỚP: QTKD TH K30 Cần Thơ, năm 2008
  2. LỜI CẢM TẠ Trước hết em xin chân thành cảm ơn các thầy cô đã tận tình dạy bảo em trong suốt các năm học qua tại trường Đại Học Cần Thơ. Được sự hướng dẫn và giúp đỡ nhiệt tình của Ts.Đỗ Văn X ê ngay từ những ngày đầu về kiến thức cũng như về mặt tinh thần và thầy cũng đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho việc tìm tài liệu có liên quan nên đã giúp em tự tin hơn khi tham gia nghiên cứu đề tài này. Em cũng xin chân thành cảm ơn sự chỉ bảo và giúp đỡ của các cô, chú, anh, chị ở Công ty Cổ Phần Nam Cữu Long đã hướng dẫn và cung cấp những thông tin cần thiết giúp em hoàn thành đề tài này. Cuối cùng em xin cảm ơn các thầy cô và bạn bè đã cổ vũ và khích lệ em trong suốt thời gian thực hiện đề tài này. Em xin chân thành cảm ơn những nhận xét và sự góp ý của tất cả mọi người giúp cho bài báo cáo của em được hoàn thiện hơn. Trong thời gian thực hiện đề tài, em đã cố gắng tìm hiểu nhiều để hoàn thành tốt luận văn. Tuy nhiên, do kinh nghiệm và khả năng còn hạn chế nên không thể tránh khỏi những thiếu sót và hạn chế vì vậy em mong được sự đóng góp ý kiến, phê bình của thầy cô và bạn bè để báo cáo được hoàn thành tốt hơn. Em xin kính chúc các thầy cô luôn dồi dào sức khoẻ và công tác tốt! Cần Thơ, Ngày . tháng . năm Sinh viên thực hiện Nguyễn Thị Kim Chi
  3. LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan rằng đề tài này là do chính tôi thực hiện, các số liệu thu thập và kết quả phân tích trong đề tài là trung thực, đề tài không trùng với bất kỳ đề tài nghiên cứu khoa học nào. Ngày . tháng . năm Sinh viên thực hiện Nguyễn Thị Kim Chi
  4. NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN Ngày . tháng . năm Giáo viên hướng dẫn Ts. Đỗ Văn Xê
  5. NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP Ngày . tháng . năm
  6. NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN PHẢN BIỆN Ngày . tháng . năm Giáo viên phản biện
  7. MỤC LỤC Trang CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1 1.1 Đặt vấn đề nghiên cứu: 1 1.1.1 Sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu: 1 1.1.2 Căn cứ khoa học và thực tiễn: 2 1.2 Mục tiêu nghiên cứu: 3 1.2.1 Mục tiêu chung: 3 1.2.2 Mục tiêu cụ thể: 3 1.3 Phạm vi nghiên cứu: 3 2.1 Khái quát vùng dự án – Giới thiệu về tỉnh Cần Thơ 4 2.1.1 Một số thông tin chính về Thành phố Cần Thơ - Thủ phủ miền Tây 4 2.1.2 Triển vọng của lĩnh vực cao ốc văn ph òng tại Cần Thơ 5 2.2 Giới thiệu về chủ đầu tư - Công Ty Cổ Phần Nam Cửu Long 5 2.3 Thông tin về dự án 6 2.3.1 Tên gọi của dự án: 6 2.3.2 Địa điểm dự án: 6 2.3.3 Tổng vốn đầu tư 7 2.3.4 Nguyên lý phát triển cơ bản của dự án 7 2.3.5 Các tác động về môi trường 8 2.3.6 Phương án đầu tư xây dựng và kinh doanh 8 CHƯƠNG 3: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 10 3.1 Cơ sở lý luận 10 3.1.1 Các khái niệm 10 3.1.1.1Khái niệm về dự án đầu tư 10 3.1.1.2Các loại hình dự án đầu tư: 10 3.1.1.3Thẩm định dự án đầu tư 11 3.1.2 Các tài liệu có liên quan 15
  8. 3.1.3 Nội dung thẩm định16 3.2 Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu 16 3.2.1 Cách tiếp cận 16 3.2.2 Phương pháp thu thập số liệu 17 3.2.2.1Số liệu thứ cấp 17 3.2.2.2Số liệu sơ cấp 18 3.2.3 Phương pháp phân tích số liệu 18 3.2.3.1Thẩm định về phương diện thị trường 18 3.2.3.2Thẩm định về phương diện tài chính và tài trợ 19 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 24 4.1 Thẩm định về phương diện thị trường của dự án 24 4.1.1 Thẩm định nhu cầu 24 4.1.2 Thẩm định thị phần của dự án 25 4.1.3 Thẩm định giá bán dự trù của sản phẩm dự án dự kiến 26 4.1.4 Thẩm định chương trình tiếp thị 28 4.2 Thẩm định về phương diện tài chính, tài trợ của dự án 29 4.2.1 Thẩm định về nhu cầu vốn của dự án 29 4.2.2 Thẩm định chỉ tiêu doanh thu, chi phí và lợi nhuận 33 4.2.2.1 Doanh thu dự kiến của dự án 33 4.2.2.2Chi phí dự kiến của dự án 35 4.2.2.3Dự kiến lãi lỗ của dự án 37 4.2.2.4Các chỉ số đánh giá hiệu quả của dự án 39 4.2.2.5Đánh giá độ nhạy của dự án 45 4.2.2.6Kế hoạch trả nợ 50 4.3 Lợi ích kinh tế xã hội của dự án 52 4.3.1 Các lợi ích kinh tế 52 4.3.2 Các lợi ích xã hội 52 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 53
  9. DANH MỤC BIỂU BẢNG Trang Bảng 1: các hạng mục đầu tư và xây dựng của dự án 8 Bảng 2: Các quan điểm thẩm định của các chủ thể tham gia vào dự án 13 Bảng 3 : Số lượng doanh nghiệp thuê văn phòng và là chủ sở hữu văn phòng 24 Bảng 4 : Diện tích văn phòng thuê của các doanh nghiệp 24 Bảng 5: Giá thuê văn phòng hiện tại của các doanh nghiệp 27 Bảng 6: So sánh giá của công ty với khu vực 28 Bảng 7: Chi phí giai đoạn 1 thực hiện dự án 31 Bảng 8: Chi phí giai đoạn 2 thực hiện dự án 32 Bảng 9: Bảng tính doanh thu từ dự án 34 Bảng 10: Dự kiến nhân sự và tiền lương 35 Bảng 11: Bảng tính chi phí hoạt động của dự án 36 Bảng 12: Chi phí hoạt động của dự án 37 Bảng 13: Bảng tính lãi lỗ dự kiến của dự án 38 Bảng 14: Dự kiến lãi lỗ của dự án trong 20 năm 39 Bảng 15: Bảng tính các chỉ tiêu hiệu quả của dự án 40 Bảng 16: Bảng tính điểm hoà vốn 42 Bảng 17: Bảng tính các chỉ tiêu tài chính 44 Bảng 18: Bảng tính lãi lỗ khi doanh thu giảm 10% 45 Bảng 19: Bảng tính các chỉ tiêu hiệu quả của dự án khi doanh thu giảm 10% 46 Bảng 20: Bảng tính lãi lỗ khi chi phí tăng 10% 48 Bảng 21: Bảng tính các chỉ tiêu hiệu quả của dự án khi chi phí tăng 10% 49 Bảng 22: Bảng dự trù kế hoạch trả nợ 51
  10. CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 2.1 Đặt vấn đề nghiên cứu 1.1.1 Sự cần thiết của vấn đề nghiên cứu Đầu tư là một hoạt động kinh tế và là một bộ phận hoạt động sản xuất kinh doanh của các đơn vị, doanh nghiệp. Nó có ảnh hưởng trực tiếp đến việc tăng tiềm lực của nền kinh tế nói chung, tiềm lực sản xuất kin h doanh của các đơn vị nói riêng. Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2001 – 2010 được thông qua tại Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ 9, từ ng ày 19 tháng 4 năm 2001 đến ngày 22 tháng 4 năm 2001, tại Hà Nội, đã vạch ra một chân trời mới cho đầu tư và phát triển ở nước ta trong thời gian tới: “Tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư, hoàn thiện các hình thức đầu tư, nâng cao khả năng cạnh tranh trong việc thu hút đầu tư trực tiếp của nước ngoài. Giảm mạnh, tiến tới xóa bỏ sự phân biệt về chính sách và pháp luật giữa đầu tư trong nước và đầu tư nước ngoài. Cải tiến nhanh các thủ tục hành chính để đơn giản hóa việc cấp giấy phép đầu t ư; thực hiện từng bước cơ chế đăng ký đầu tư. Chú trọng thu hút đầu tư của các công ty năm công nghệ nguồn và có thị phần lớn trên thị trường thế giới. Tăng cường hổ trợ và quản lý sau cấp giấy phép; tạo điều kiện cho các dự án đ ã được cấp phép triển khai thực hiện có hiệu quả. Nâng cao hiệu lực v à hiệu quả quản lý Nhà nước đối với các khu công nghiệp, khu c hế xuất và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Thực hiện cổ phần hóa những doanh nghiệp có điều kiện. Triển khai từng bước vững chắc các hình thức đầu tư gián tiếp của nước ngoài ở nước ta. Khuyến khích người Việt Nam định cư ở nước ngoài về nước đầu tư kinh doanh; doanh nghiệp Việt Nam đầu tư ra nước ngoài và có chính sách hỗ trợ công dân Việt Nam kinh doanh hợp pháp ở nước ngoài”. Dự án đầu tư có vai trò quyết định trong thực hiện hoạt động đầu t ư. Thẩm định dự án là khâu quan trọng trong công tác chuẩn bị đầu tư. Sự thành bại của hoạt động đầu tư phụ thuộc trực tiếp vào việc ra quyết định và cấp giấy phép đầu tư đúng đắn.
  11. Quá trình phát triển của Việt Nam theo hướng đẩy mạnh tiến trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đòi hỏi việc triển khai ngày càng nhiều các dự án đầu tư và phát triển, với nguồn vốn trong và ngoài nước, thuộc mọi thành phần kinh tế, đã và đang góp phần to lớn vào sự tăng trưởng đầy ấn tượng của nền kinh tế nước ta trong quá trình đổi mới. 1.1.2 Căn cứ khoa học và thực tiễn Ngày nay, những tác động của các cam kết hội nhập v à môi trường kinh doanh quốc tế cũng như trong nước đã và đang tạo ra nhiều cơ hội và thách thức cho các ngành kinh doanh trong nư ớc nói chung và thị trường bất động sản cũng không ngoại lệ. Đặc biệt là thị trường cao ốc văn phòng, Một thực tế hiện nay, thị trường cao ốc văn phòng đang “sốt giá” khiến nhiều công ty kinh doanh địa ốc chuyển h ướng sang loại hình này. Một công ty tư vấn địa ốc dự báo giá còn tăng thêm một thời gian. Hiện TP.HCM có hàng chục dự án cao ốc văn phòng đang dọn mặt bằng, chuẩn bị khởi công hoặc đang trong giai đoạn hoàn tất. Hầu hết các cao ốc vừa xây xong phần thô đ ã có khách đặt hàng. Tại thị trường Cần Thơ, dù các công trình trọng điểm tại Thành phố Cần Thơ như: Sân bay Quốc tế, cầu Cần Thơ, Nhà máy Nhiệt điện vẫn đang trong giai đoạn xây dựng, nhu cầu thuê cao ốc văn phòng chưa nhiều, nhưng nhiều nhà đầu tư không ngại “đổ” tiền tỷ để xây cao ốc văn ph òng cho thuê tại địa phương này. Nhiều cao ốc đã và đang mọc lên, như Cao ốc văn phòng cho thuê và Trung tâm mua sắm Nguyễn Kim (cạnh Công vi ên Lưu Hữu Phước), tòa nhà Tây Nguyên Plaza Cần Thơ, Nguyễn Hiếu Office Buiding 2 ở đường Hùng Vương, Cao ốc văn phòng Báo Sài Gòn Giải Phóng trên đường Hùng Vương, Cao ốc văn phòng Báo Sài Gòn Giải Phóng trên đường Cách Mạng Tháng Tám, Văn ph òng cho thuê và Siêu thị Co.opMart Làn sóng đầu tư nước ngoài vào Việt Nam đang tăng, kéo theo nhu cầu thuê cao ốc văn phòng tăng lên. Xuất phát từ nhu cầu thực tế trên, một vấn đề đặt ra là làm thế nào để tạo nên một khu cao ốc văn phòng tiện nghi đáp ứng cao nhu
  12. cầu của khách hàng, thu hút khách hàng, đồng thời cũng thu về lợi nhuận khả quan cho chủ đầu tư và tạo ra các lợi ích kinh tế xã hội. Vì vậy, tôi chọn đề tài “thẩm định phương diện thị trường và tài chính dự án khu văn phòng cao cấp hưng phú – thành phố Cần Thơ” với hi vọng đóng góp những ý kiến cụ thể v ào công tác thẩm định dự án đầu tư khu cao ốc văn phòng Hưng Phú. 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu chung Xem xét, đánh giá sự phù hợp cũng như tính khả thi của dự án về phương diện thị trường và phương diện tài chính. Tính toán thêm một số các chỉ tiêu hiệu quả giúp chúng ta có thể đánh giá đ ược chính xác hơn về những lợi ích cũng như là chi phí của dự án. Và thông qua đó, đề tài là một tài liệu tham khảo giúp nhà đầu tư có những quyết định hợp lý hơn và có những điều chỉnh thích hợp để dự án có thể đi vào thực hiện đạt hiệu quả cao. 1.2.2 Mục tiêu cụ thể Phân tích chi tiết hơn về phương diện tài chính và thị trường của dự án thông qua việc thẩm định các mục tiêu cụ thể sau: . Thẩm định về phương diện thị trường: . Thẩm định về phương diện tài chính và tài trợ . Phân tích, đánh giá các lợi ích kinh tế xã hội của dự án. 1.3 Phạm vi nghiên cứu Không gian: địa bàn nghiên cứu là Thành phố Cần Thơ. Thời gian: Thời gian thực hiện nghiên cứu bắt đầu từ 11/02/2008 đến ng ày 05/05/2008 trong đó thời gian bắt đầu tiến hành phỏng vấn từ 05/04/2008 đến 06/04/2008. Đối tượng nghiên cứu: khu văn phòng cao cấp Hưng Phú do Công ty Cổ Phần Nam Cửu Long đầu tư tại Cần Thơ.
  13. CHƯƠNG 2: LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU 2.1 Khái quát vùng dự án – Giới thiệu về tỉnh Cần Thơ 2.1.1 Một số thông tin chính về Thành phố Cần Thơ - Thủ phủ miền Tây Thành phố Cần Thơ là đô thị trực thuộc Trung ương có diện tích tự nhiên 138.960 ha và dân số 1,12 triệu người. Phía bắc Cần Thơ giáp tỉnh An Giang, nam giáp tỉnh Hậu Giang, tây giáp tỉnh Ki ên Giang, đông giáp hai tỉnh Vĩnh Long và Đồng Tháp. Cần Thơ là thành phố cửa ngõ của cả vùng hạ lưu sông Mê Kông; là trung tâm kinh tế, văn hoá, đầu mối quan trọng về giao thông v ận tải nội vùng và liên vận quốc tế của vùng đồng bằng sông Cửu Long và của cả nước. Thành phố Cần Thơ có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, bình quân 5 năm (2001 - 2005) tăng 13,5%. Riêng trong 2 năm (2004 - 2005) tăng bình quân hơn 15%. Cơ cấu kinh tế chuyển dần theo hướng công nghiệp hoá. Dự án xây cầu Cần Thơ (lớn nhất đồng bằng sông Cửu Long), nâng cấp sân bay Trà Nóc thành sân bay quốc tế, cải tạo – nâng cấp cụm cảng Cái Cui để đón tầu 10.000 – 20.000 tấn đã khởi động, khi hoàn thành sẽ tạo bước đột phá, thu hút mạnh hơn nữa đầu tư trong nước và nước ngoài, đồng thời phát triển giao thông v à du lịch với toàn khu vực. Diện mạo của Cần Thơ trong những năm tới sẽ là một “đô thị xanh” đa trung tâm với đặc thù kiến trúc riêng, cảnh quan chủ đạo là sông nước và cây xanh, tỷ lệ đô thị hoá đạt khoảng 70% với 1,4 đến 2 triệu dân. Thủ tướng Chính phủ vừa ký ban hành Quyết định 21/2007/QĐ-TTg phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế -xã hội thành phố Cần Thơ thời kỳ 2006-2020. Theo đó, xây dựng Cần Thơ trở thành Thành phố hiện đại và văn minh, là đô thị loại I trước năm 2010 và cơ bản trở thành Thành phố công nghiệp trước năm 2020; là trung tâm kinh tế - xã hội, trung tâm giáo dục - đào tạo và khoa học - công nghệ, trung tâm y tế và văn hoá của Vùng đồng bằng sông Cửu Long; là đầu mối quan trọng về giao thông vận tải nội v ùng và liên vận quốc tế; là địa bàn trọng điểm giữ vị trí chiến lược về quốc phòng, an ninh của Vùng đồng bằng
  14. sông Cửu Long và của cả nước; là một cực phát triển, đóng vai trò động lực thúc đẩy mạnh mẽ sự phát triển của to àn Vùng đồng bằng sông Cửu Long. 2.1.2 Triển vọng của lĩnh vực cao ốc văn ph òng tại Cần Thơ Thành phố Cần Thơ là một thành phố trực thuộc Trung ương – là trái tim của vùng kinh tế trọng điểm Tây Nam Bộ. Thành phố Cần Thơ có một vị trí địa chính trị - xã hội – kinh tế - văn hoá để phát triển thành một trung tâm kinh tế lớn của vùng và cả nước. Hiện tại, cơ sở hạ tầng của thành phố Cần Thơ đã được quan tâm xây dựng nhưng hiện còn thiếu nhiều các dịch vụ quan trọng t ương xứng với vị trí nói trên như dịch vụ văn phòng cho thuê, khu vui chơi giải trí, khách sạn cao cấp Số lượng đơn vị lớn, doanh nghiệp có vốn đầu t ư nước ngoài hoạt động - những đối tượng có nhu cầu thuê văn phòng làm việc cùng các tiện ích kèm theo, tại Cần Thơ và các vùng phụ cận là tương đối lớn. Hiện nay, số lượng văn phòng cho thuê đạt tiêu chuẩn tại thành phố Cần Thơ là không đáng kể. Các công ty và tổ chức phải thuê nhà dân, hoặc xây cất nhà để làm văn phòng. Chính vì vậy, tính quy mô và tiện dụng trong văn phòng còn ở mức rất thấp. Nắm bắt được nhu cầu của doanh nghiệp n ên nhiều người cho thuê mặt bằng tại các tuyến đường đẹp đã đẩy giá cho thuê cao hơn gấp nhiều lần giá trị thật của nó. Đơn cử một mặt bằng ở đường Nguyễn Trãi ngang 6m, dài 15m-20m, giá cho thuê hiện nay từ 3.000 USD/tháng trở l ên. Với giá này thì các doanh nghiệp khó mà “rớ” tới nổi. Riêng mặt bằng ở các tuyến đường “hạng trung” giá cũng khoảng 1.000 USD/tháng. Qua đó có thể rút ra kết luận rằng, nhu cầu về văn ph òng cho thuê cao cấp tại Cần Thơ tại thời điểm hiện tại và trong tương lai là rất nóng và rất lớn. Nhu cầu này hiện chưa được đáp ứng hoặc đáp ứng ở mức rất thấp. 2.2 Giới thiệu về chủ đầu tư - Công Ty Cổ Phần Nam Cửu Long Công ty Cổ phần Nam Cửu Long là một công ty cổ phần được thành lập vào tháng 3 năm 2007 có văn ph òng tại Thành phố Cần Thơ, vốn điều lệ
  15. 88.000.000.000 VND, tài sản hiện có đến thời điểm này là 1000 tỷ. Công ty Cổ phần Nam Cửu Long hoạt động kinh doanh trong những lĩnh vực chính sau đây: Mua bán, chế biến lương thực; Mua bán nông, thuỷ hải sản và nguyên vật liệu phục vụ nuôi trồng thuỷ hải sản; Xây dựng công trình dân dụng và mua bán vật liệu xây dựng; và Kinh doanh bất động sản. Công ty Nam Cửu Long mong muốn được mở rộng hoạt động trong lĩnh vực đầu tư bất động sản trên địa bản thành phố Cần Thơ – thủ phủ của miền Tây Nam Bộ - bằng việc đầu tư phát triển Khu Trung tâm dịch vụ và thương mại Hưng Phú – Nam Cần Thơ. Công ty Nam Cửu Long đã nghiên cứu các điều kiện tự nhiên và xã hội tại thành phố Cần Thơ cũng như các chủ trương chính sách có liên quan để xây dựng báo cáo nghiên cứu khả thi cho dự án nói trên. Mục tiêu chính của Công ty Nam Cửu Long trong dự án trên là: Xây dựng một khu văn phòng cho thuê cao cấp và hiện đại tại thành phố Cần Thơ; Tối đa hoá quay vòng tiền mặt để trả lãi các khoản nợ và hoàn gốc thuận tiện thông qua quản lý tài chính một cách có hiệu quả; Tối đa hoá tiền lãi đầu tư cho các thành viên góp vốn của Công ty Công ty Nam Cửu Long. 2.3 Thông tin về dự án 2.3.1 Tên gọi của dự án Tên gọi của dự án:“KHU VĂN PHÒNG CHO THUÊ CAO CẤP HƯNG PHÚ – THÀNH PHỐ CẦN THƠ” 2.3.2 Địa điểm dự án Địa điểm của dự án: Khu dân cư Hưng Phú – Nam Cần Thơ.
  16. a. Giới hạn vị trí khu đất Thuộc địa bàn phường Hưng Phú – Quận Cái Răng – thành phố Cần Thơ, có vị trí như sau: Nằm trong một khu dân cư được quy hoạch đẹp; Đối diện Công viên Nam Cần Thơ; 1 km đến trung tâm thành phố Cần Thơ - Quận Ninh Kiều; 3 km đến Cầu Cần Thơ – Cầu lớn nhất vùng Tây-Nam Bộ - dự kiến khánh thành cuối 2008; 3 km đến cảnh Cái Cui; và 7 km đến Sân bay Cần Thơ. Khu đất rất thích hợp để xây một khu văn ph òng cao cấp. b. Hạ tầng kỹ thuật Dự án nằm trong khu quy hoạch phát triển tổng thể Nam Cần Th ơ. Chính vì vậy, hệ thống hạ tầng kỹ thuật như cấp điện, cấp thoát nước đã được quy hoạch và đầu tư tương đối bài bản. Các yếu tố này đảm bảo cho dự án có những điều kiện về hạ tầng cơ sở rất tốt để triển khai. 2.3.3 Tổng vốn đầu tư Dự kiến, tổng vốn đầu tư của dự án sẽ là 180.969.265.000 đồng (Một trăm tám mươi tỷ chín trăm sáu mươi chín triệu hai trăm sáu mươi lăm nghìn đồng) - Chi tiết về tổng vốn đầu tư của dự án được trình bày tại Phần 6 dưới đây. 2.3.4 Nguyên lý phát triển cơ bản của dự án Dự án Khu Văn phòng cho thuê cao cấp Hưng Phú được xây dựng dựa trên các nguyên lý phát triển cơ bản sau: Tạo ra một khu văn phòng cho thuê cao cấp đầu tiên tại Cần Thơ. Công ty Nam Cửu Long thuê đơn vị tư vấn, tư vấn thiết kế có trình độ cao ngay từ đầu để đảm bảo tính bền vững về kinh tế cũng nh ư về mặt cảnh quan;
  17. Công ty Nam Cửu Long sẽ thuê những đơn vị quản lý chuyên nghiệp để đảm bảo tính hiệu quả cao của dự án. 2.3.5 Các tác động về môi trường a) Về cảnh quan môi trường Dự án sau khi đã hoàn thành và đưa vào sử dụng sẽ góp phần tạo ra một khu tiểu đô thị có cảnh quan đẹp, hiện đại ở ngay trung tâm Th ành phố Cần Thơ. b) Về các loại chất thải Trong quá trình triển khai dự án, Công ty CP Nam Cửu Long sẽ áp dụng tất cả các biện pháp có thể để ngăn ngừa tất cả các tác động xấu có thể xảy ra đối với dân cư và môi trường sống khu vực xung quanh dự án. Trong quá trình xây dựng, rác thải chủ yếu là rác thải xây dựng và rác thải sinh hoạt của công nhân xây dựng. Các loại n ày sẽ được các đơn vị chuyên về vệ sinh môi trường đảm trách. Khi đi vào hoạt động, rác thải cũng chủ yếu l à rác sinh hoạt sẽ được dễ dàng thu gom. 2.3.6 Phương án đầu tư xây dựng và kinh doanh 2.3.6.1 Các hạng mục đầu tư của dự án Bảng 1: các hạng mục đầu tư và xây dựng của dự án Diện tích STT Hạng mục Diện tích đất Số tầng sử dụng 1 Quyền sử dụng đất 2.681,06 m2 Diện tích xây dựng 2 1.606 m2 khuôn viên xung quanh Phần xây dựng 1.075,06 12 tầng + 14.348,95 2 khối nhà 12 tầng m2 hầm m2 2.3.6.2 Đối tượng khách hàng và phân khu chức năng a. Đối tượng khách hàng Các công ty có vốn đầu tư nước ngoài;
  18. Các công ty nhà nước và tư nhân lớn tại thành phố Cần Thơ và vùng phụ cận. b. Phân khu chức năng cho khối nhà 12 tầng: Tầng 1: được dùng cho các đối tượng như ngân hàng; Tầng 2 - 3: được dùng cho các đối tượng như siêu thị mini, cửa hàng thời trang, đồ trang sức; Tầng 4 - 11: được dùng làm văn phòng cho thuê; Tầng 12: được dùng cho các loại cho các dịch vụ như: căng tin ăn sáng - trưa, nhà hàng, café giải khát và các dịch vụ giải trí khác.
  19. CHƯƠNG 3: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Cơ sở lý luận 3.1.1 Các khái niệm 3.1.1.1 Khái niệm về dự án đầu tư Ngân hàng thế giới (world bank)- một định chế tài chính đa quốc gia rất nổi tiếng trong lĩnh vực tài trợ dự án ở khắp nơi trên thế giới đã đưa ra định nghĩa như sau về dự án: “Dự án là tổng thể các chính sách, hoạt động v à chi phí liên quan với nhau được hoạch định nhằm đạt được những mục tiêu nhất định trong một thời gian nhất định”. Tổ chức tiêu chuẩn quốc tế (ISO 8402) thì đưa ra định nghĩa: “ Dự án là một quá trình bao gồm các hoạt động được phối hợp thực hiện và quản lý trong một giai đoạn xác định nhằm đạt được một mục tiêu cụ thể trong điều kiện hạn chế về nguồn lực:. Ở nước ta hiện nay, theo qui chế quản lý đầu t ư và xây dựng do chính phủ Việt Nam ban hành thì dự án được hiểu như sau: Dự án là một tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo c ơ sở vật chất nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì cải tiến, nâng cao chất lượng sản phẩm hoạc dịch vụ trong thời gian xác định. Từ các định nghĩa trên chúng ta có thể rút ra được các yếu tố cơ bản sau đây hình thành nên một dự án đầu tư: Các chính sách, giải pháp và đề xuất về việc bỏ vốn, chi phí hay nguồn lực phải được hoạch định, lập kế hoach, tính toán cụ thể. Các mục tiêu mà dự án cần phải đạt được là mục tiêu tăng trưởng, cải tiến, nâng cao chất lượng sản phẩm, dịch vụ và/hoặc lợi ích kinh tế xã hội. Dự án phải hoàn thành trong một thời gian xác định. 3.1.1.2 Các loại hình dự án đầu tư Tùy theo đối tượng và mục tiêu nghiên cứu người ta phân loại các dự án đầu tư theo các tiêu thức sau:
  20. - Căn cứ vào chủ thể đầu tư gồm dự án đầu tư trong nước, dự án đầu tư nước ngoài. - Căn cứ vào trình tự lập dự án: dự án tiền khả thi v à dự án khả thi. - Căn cứ vào tính chất của dự án , gòm các loại: dự án độc lập, dự án phụ thuộc và dự án loại trừ (hay thay thế) lẫn nhau. - Căn cứ vào mục đích đầu tư người ta phân lọai thành dự án đàu tư mở rộng, dự án thay thế, dự án phát sinh để đáp ứng các y êu cầu về pháp lý, sức khỏe và an toàn. Đây là tiêu chí phân lo ại phổ biên mà các chủ đầu tư và nhà tài trợ quan tâm: . Các dự án đầu tư mở rộng: do các sản phẩm hiện có cuối c ùng đều đã lỗi thời, tăng trưởng của một doanh nghiệp tùy thuộc vào việc triển khai và tiếp thị sản phẩm mới. điều này đưa đến việc phát sinh các đề xuất đầu t ư vào nghiên cứu phát triển, đầu tư nghiên cứu thị trường, đầu tư tiếp thị thử sản phẩm và có thể ngay cả đầu tư vào các nhà máy, tài sản và thiết bị mới. . Các dự án thay thế: nếu sản phẩm trở n ên lỗi thời theo thời gian thì nhà máy, tài sản, thiết bị và các qui trình sản xuất cũng vậy. Việc sử dụng thường xuyên làm hoạt động của các nhà máy lâu năm trở nên tốn kém hơn do chi phí bảo trì cao và thời gian ngưng việc nhiều hơn. Hơn nữa việc triển khai các công nghệ mới làm cho các thiết bị hiện hữu trở nên lỗi thời về mặt kinh tế. Các yếu tố này tạo nên cơ hội cho các đầu tư tiết giảm chi phí, bao gồm việc thay thê các máy móc thiết bị cũ kỹ, lỗi thời bằng các máy móc thiết bị mới hơn, có năng xuất cao hơn. . Các dự án phát sinh để đáp ứng các yêu cầu pháp lý, cá tiêu chuẩn sức khỏe và an toàn: Các dự án này bao gồm các đề xuất đầu tư cho thiết bị kiểm soát ô nhiễm, an toàn lao động, bảo vệ môi trường 3.1.1.3 Thẩm định dự án đầu tư a. Khái niệm Thẩm định dự án đầu tư là việc tổ chức, xem xét một cách khách quan, có cơ sở khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản của dự án; từ đó ra quyết định về
  21. đầu tư và cho phép đầu tư. Kết quả của việc thẩm định dự án đầu t ư là phải đưa ra kết luận về tính khả thi hay không khả thi của dự án đầu t ư. b. Ý nghĩa của việc thẩm định dự án đầu t ư Thông qua thẩm định giúp ta xác định lợi ích v à tác hại của dự án khi cho phép đi vào hoạt động trên các lĩnh vực: pháp lý, thị trường, kỹ thuật – công nghệ, môi trường, tài chính và lợi ích kinh tế - xã hội Giúp cơ quan quản lý Nhà nước đánh giá được tính phù hợp của dự án đối với quy hoạch phát triển chung của ngành, của địa phương hay của vùng và cả nước. Giúp cho chủ đầu tư lựa chọn được phương án đầu tư tốt nhất Giúp các nhà tài chính ra quyết định chính xác về việc cho vay hoặc t ài trợ cho các dự án đầu tư. Qua thẩm định giúp xác định được tư cách pháp nhân và khả năng tài chính, khả năng sản xuất của các ben tham gia đầu t ư. c. Các quan điểm thẩm định Một dự án đầu tư phải được thẩm định đầy đủ các phương diện: Thị trường - kỹ thuật - nhân sự và quản lý - tài chính - kinh tế - xã hội. Từ các phương diện thẩm định này có thể phân chia thành các quan điểm thẩm định như: Quan điểm tài chính - quan điểm kinh tế - quan điểm phân phối thu nhập và quan điểm nhu cầu cơ bản. Ngoài việc phân chia theo các quan điểm thẩm định nh ư trên, dự án còn có thể được thẩm định theo các quan điểm của các cá nhân v à tổ chức như: Chủ đầu tư, ngân hàng và các định chế tài chính khác, cơ quan quản lý ngân sách hay quốc gia. Việc thẩm định dự án theo các quan điểm khác nhau l à rất quan trọng vì chúng cho phép các nhà thẩm định xác định xem các thành viên có liên quan tới dự án thấy có đáng tài trợ, đáng tham gia hay thực hiện dự án không. Nếu kết quả dự án là hấp dẫn đối với chủ đầu tư nhưng không hấp dẫn đối với các tổ chức tài chính hay các cơ quan quản lý ngân sách của chính quyền thì dự án có thể gặp khó
  22. khăn trong khâu xét duyệt hoặc tìm nguồn tài trợ. Ngược lại, nếu dự án là có lợi theo quan điểm ngân hàng hay các cơ quan quản lý ngân sách nhưng không có lợi cho chủ đầu tư thì dự án có thể gặp nhiều khó khăn trong quá tr ình thực hiện. Nói tóm lại, để đảm bảo cho việc phê chuẩn và thực hiện thành công một dự án thì dự án cần hấp dẫn đối với tất cả các nh à đầu tư và các tổ chức có liên quan tới dự án. Sau đây là bảng mức độ hấp dẫn đối của dự án đối với từng chủ thể theo từ ng quan điểm thẩm định với dấu cộng (+) l à hấp dẫn, và dấu trừ (-) là không hấp dẫn. Bảng 2: Các quan điểm thẩm định của các chủ thể tham gia v ào dự án Quan điểm thẩm Phân phối thu Nhu cầu cơ Tài chánh Kinh tế xã hội định nhập bản Tổng đầu tư + - + - Chủ đầu tư + - + - Cơ quan ngân sách + - + - Quốc gia - + + + Từ các quan điểm thẩm định trên đây cho thấy, thẩm định kinh tế, phân phối thu nhập và nhu cầu cơ bản là thẩm định theo quan điểm quốc gia n ên các quan điểm thẩm định này không được chủ đầu tư và ngân hàng quan tâm nhiều lắm. Ngược lại chủ đầu tư, ngân hàng và các cơ quan qu ản lý ngân sách quan tâm đến thẩm định theo quan điểm tài chính. Sau đây ta xem xét cụ thể từng quan điểm thẩm định nêu trên - Quan điểm tổng đầu tư (TIPV- Total Investment Point of View) Theo quan điểm của tổng đầu tư (mà đại diện là quan điểm của ngân hàng), xem xét một dự án là nhằm đánh giá sự an toàn của số vốn vay mà dự án có thể cần. Do đó quan điểm tổng đầu tư là nhằm xác định hiệu quả sinh ra từ to àn bộ số vốn đầu tư ban đầu thông qua xem xét tới tổng d òng ngân lưu chi cho dự án (kể cả phần đóng thuế) và tổng dòng ngân lưu thu về (kể cả phần trợ cấp, trợ giá). Từ sự phân tích này các ngân hàng (nhà tài tr ợ) sẽ xác định được tính khả thi về mặt tài chính, nhu cầu vay vốn cũng như khả năng trả nợ cuâ dự án. Nói cách khác, quan điểm tổng đầu tư còn được xem là đại diện cho bất cứ thành viên nào muốn tham
  23. gia vào dự án. Một cách tỏng quát, quan điểm tổng đầu t ư có thể được diễn tả như sau: A = Lợi ích tài chính trực tiếp - chi phí tài chính trực tiếp - chi phí cơ hội - Quan điểm chủ đầu tư (EPV – Equity Investment Point of View): Theo quan điểm của chủ sở hữu (còn gọi là quan điểm của chủ đầu tư hay quan điểm của cổ đông), mục đích là xem xét các giá trị thu nhập ròng còn lại của dự án so với những gì họ có được trong trường hợp không thực hiện dự án, hay nói cách khác là xem xét dòng tiền còn lại có đủ bù đắp được chi phí cơ hội của vốn chủ sở hữu hay không. Khác với quan điểm tổng đầu t ư, quan điểm phân tích của chủ sở hữu khi tính toán dòng ngân lưu phải tính đến, tức là cộng vốn vay ngân hàng cho dòng ngân lưu vào và khoản trả lãi vay và nợ gốc cho dòng ngân lưu ra. Tổng quát,dòng tiền theo quan điểm chủ sở hữu có thể diễn tả nh ư sau: B = A + Vay - Trả nợ gốc và lãi vay - Quan điểm của cơ quan quản lý ngân sách (Government Budget Point of View) Đối với cơ quan quản lý ngân sách, một dự án ra đời có thể cần đ ược ngân sách trợ giá hay trợ cấp đối với các sản phẩm đầu ra hay sử dụng yếu tố đầu v ào của dự án và ngân sách cũng có thể thu được từ dự án các khoản phí và thuế trực tiếp hay gián tiếp. Do đó, dòng tiền theo quan điểm này có thể diển tả như sau: C = Phí, thuế trực tiếp và gián tiếp – Trợ giá, trợ cấp trực tiếp va gián tiếp - Quan điểm của nền kinh tế (Economic Point of View) Khi sử dụng phân tích kinh tế để tính toán mức sinh lợi của dự án theo quan điểm của toàn quốc gia, các nhà phân tích sử dụng “giá cả kinh tế” để xác định giá trị thực của yếu tố nhập lượng và xuất lượng của dự án. Những giá cả kinh tế n ày có tính đến thuế và trợ cấp. Ngoài ra còn phải tính đến các ngoại tác tích cực v à tiêu cực mà dự án gây ra. Một số dự án thuộc lĩnh vực công nh ư: bệnh viện, trường học, công viên, cơ sở hạ tầng, giao thông miễn phí , thẩm định dự án về mặt tài chính có rất ít hoặc không có ý nghĩa mà chủ yếu là thẩm định về mặt kinh tế. Lợi ích ròng của dự án theo quan điểm nền kinh tế có thể diễn tả nh ư sau:
  24. D = Tổng lợi ích kinh tế - Tổng chi phí kinh tế - Quan điểm phân phối thu nhập (Social Distribution Point of View) Theo quan điểm này nhà thẩm định tính toán lợi ích tài chính ròng mà dự án mang lại cho những nhóm đối tượng khác nhau khi họ bị ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp bởi dự án sau khi đ ã trừ chi phí cơ hội của họ. Thẩm định phân phối thu nhập được xây dựng trên cơ sở của thẩm định kinh tế và tài chính có tính đến các ngoại tác do dự án mang lại l àm thay đổi thu nhập của các đối tượng khác nhau trong xã hội. - Quan điểm nhu cầu cơ bản (Basic Needs Point of View): Theo quan điểm này các nhà thẩm định qui ra một lợi ích ngoại tác khi dự án tạo ra được một sản phẩm hàng hóa hay dịch vụ đang khuyến khích như giáo dục, y tế, dinh dưỡng và trong trường hợp đó, nhà thẩm định sẽ cộng thêm một khoản tiền thưởng cho mỗi giá trị hàng hóa gia tăng đáp ứng nhu cầu cơ bản của xã hội. Ngược lại, nếu dự án tạo ra một sản phẩm hay dịch vụ đáng trách cho x ã hội chẳng hạn như thuốc lá thì sẽ qui ra một khoản tiền phạt cho mỗi đ ơn vị giá trị hàng hóa gia tăng gây hại cho xã hội. Đứng trên góc độ đề tài này, đề tài là một tài liệu tham khảo cho các chủ đầu tư, chủ sở hữu và phân tích các lợi ích xã hội nên cần dựa trên nhiều quan điểm để thẩm định xem dự án mang lai những lợi ích nh ư thế nào cho xã hội, cho chủ đầu tư và mức độ khả thi của dự án như thế nào? 3.1.2 Các tài liệu có liên quan Trong những năm gần đây ngành kinh doanh địa ốc nói chung phát triển mạnh mẽ và đặc biệt là lĩnh vực cao ốc văn phòng khá được quan tâm. Không chỉ riêng địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh mà cơn sốt cao ốc văn phòng đã nhanh chóng lan mạnh sang các địa bàn lân cận. Công tác thẩm định dự án là một công tác cần thiết khi đầu tư một dự án nói chung và một văn phòng cao cấp cũng không ngoại lệ. Đến nay, đã có nhiều công trình nghiên cứu, các đề tài, các bài báo cáo thẩm định, các sách tham khảo có li ên quan đến thẩm định dự án đầu tư:
  25. a. Dự án khả thi khu văn phòng cao cấp Hưng Phú – Thành phố Cần Thơ do Công ty cổ phần Nam Cửu Long cung cấp. Đề t ài giới thiệu sơ lược về dự án và tình hình đầu tư dự án. b. Các bài báo có liên quan đến tình hình phát triển cao ốc văn phòng trong thời gian hiện tại: Theo Dothi.net; Cao ốc văn phòng được dịp tăng giá, cập nhật ng ày 20/10/2007. Nội dung về việc tăng giá cao ốc văn ph òng.( ) Theo Sài gòn tiếp thị, Cần Thơ: nhu cầu thuê cao ốc văn phòng tăng cao, Thứ Năm, 01/03/2007, 3.1.3 Nội dung thẩm định - Thẩm định về phương diện thị trường: căn cứ thẩm định là dựa trên khoảng trống thị trường về nhu cầu sử dụng cao ốc văn ph òng thông qua số liệu hiện có của công ty và điều tra sơ bộ về thị trường, khách hàng, phương án kiến trúc. - Thẩm định về phương diện tài chính và tài trợ: cơ sở thẩm định tình hình tài chính,nguồn vốn đầu tư dựa trên các báo tài chính bao gồm các nhóm chỉ tiêu: nhóm chỉ tiêu thanh toán, nhóm chỉ tiêu hiệu quả sử dụng vốn, nhóm chỉ tiêu lợi nhuận, nhóm chỉ tiêu cơ cấu tài chính. Dự báo các chỉ tiêu trong tương lai. - Thẩm định phương diện lợi ích kinh tế xã hội: phân tích lợi ích dự án mang lại cho nền kinh tế xã hội 3.2 Phương pháp nghiên cứu 3.2.1 Phương pháp thu thập số liệu Đề tài sử dụng hai loại số liệu: số liệu sơ cấp và số liệu thứ cấp. 3.2.1.1Số liệu thứ cấp Là nguồn số liệu có sẳn, thông tin đã có trong một tài liệu nào đó, đã được thu thập cho một mục đích khác, nguồn số liệu tổng hợp. Số liệu thứ cấp của đề t ài này được lấy từ các nguồn:
  26. - Thu thập số liệu thông qua niên giám thống kê của tỉnh Cần Thơ. - Số lượng các cao ốc văn phòng cho thuê tại địa bàn Thành Phố Cần Thơ: dự báo thông qua điều tra thực địa. - Số liệu về số lượng các doanh nghiệp tại địa b àn Thành Phố Cần Thơ: được lấy từ cục thống kê, Phòng thương mại và công nghiệp Việt Nam. - Các tài liệu có liên quan về cao ốc văn phòng tại Cần thơ và các tỉnh trong cả nước được lấy từ các sách báo và các trang wed về địa ốc như: (Hoàng Anh Gia Lai Group). ( Tập đoàn Nam Cường). (Thế giới xây dựng). - Các văn bản pháp lý liên quan đến đầu tư, dự án. - Số liệu nghiên cứu của các đề đã thực hiện trước có liên quan đến đề tài nghiên cứu này. - Tài liệu về dự án khu văn phòng cao cấp Hưng Phú – Thành Phố Cần Thơ được cung cấp bởi Công Ty Cổ Phần Nam Cửu Long. 3.2.1.2Số liệu sơ cấp Bao gồm các thông tin gốc được thu thập cho mục đích nhất định. Số liệu sơ cấp phục vụ cho đề tài nghiên cứu đó là các số liệu thực tế về nhu cầu sử dụng cao ốc văn phòng tại Thành Phố Cần Thơ. Và được thu thập bằng cách phỏng vấn trực tiếp những doanh nghiệp đang kinh doanh tại Th ành phố Cần Thơ thông qua bảng câu hỏi dựng sẳn.
  27. 3.2.2 Phương pháp phân tích số liệu Với mục tiêu khác nhau, xin được đề xuất các phương pháp nghiên cứu khác nhau cụ thể cho từng mục tiêu như sau: Phân tích chi tiết hơn về phương diện tài chính và thị trường của dự án thông qua việc thẩm định các mục tiêu cụ thể sau: 3.2.3.1 Thẩm định về phương diện thị trường Sử dụng phương pháp mô tả, thu thập số liệu thông kê, phân tích số liệu, dự báo, so sánh và đánh giá. Phương pháp thống kê mô tả: dùng để phân tích hiện trạng về nhu cầu thu ê văn phòng hiện tại của các doanh nghiệp ở địa b àn thành phố Cần Thơ. - Phương pháp thống kê mô tả có rất nhiều phương pháp và công cụ để tóm tắt và trình bày dữ liệu, nhưng ở đây chỉ sử dụng phương pháp cơ bản nhất là phân tích tần số trên phần mềm SPSS. Phân tích tần số l à phương pháp nhằm thống kê dữ liệu, phương pháp này đơn giản, dễ thực hiện. Khi thực hiện phân tích theo phương pháp này ta sẽ có được bảng phân phối tần số, đó là bảng tóm tắt các dữ liệu được sắp xếp thành từng tổ khác nhau, dựa vào bảng này ta sẽ xác định được tần số của mỗi tổ và phân tích dựa vào các tần số này. - Phương pháp so sánh: dùng để phân tích hiện trạng thuê văn phòng qua các năm, và so sánh về tình hình hiện nay của các văn phòng cho thuê. Đây là phương pháp nhằm xác định xu hướng, mức độ biến động của chỉ ti êu bằng cách dựa trên các so sánh với một chỉ tiêu cơ sở (chỉ tiêu gốc) hoặc so sánh giữa các chỉ tiêu. Đây là phương pháp đơn gi ản và được sử dụng rộng rãi trong phân tích hoạt động kinh doanh cũng như trong phân tích và dự báo các chỉ tiêu kinh tế xã hội.
  28. Kỹ thuật so sánh: So sánh tuyệt đối: Số tuyệt đối là mức độ biệu hiện qui mô , khối lượng, giá trị của một chỉ tiêu kinh tế nào đó trong thời gian và địa điểm cụ thể. Nó có thể được tính bằng thước đo hiện vật, giá trị là cơ sở để tính các chỉ tiêu khác. So sánh số tuyệt đối của các chỉ tiêu giữa những thời gian khác nhau để thấy đ ược mức độ, qui mô phát triển của các chỉ tiêu nào đó. So sánh tương đối: là tỉ lệ phần trăm của chỉ tiêu so với kì gốc. Phương pháp dự báo: dự báo nhu cầu thuê văn phòng trong tương lai thông qua phân tích số liệu về nhu cầu thuê văn phòng qua các năm. Dự báo số lượng văn phòng cung cấp hiện tại, tìm khoảng trống thị trường (phần vôi ra sau khi lấy nhu cầu trừ đi phần được cung cấp hiện tại). Đánh giá về phương diện thị trường dựa vào kết quả phân tích. 3.2.3.2 Thẩm định về phương diện tài chính và tài trợ Dựa trên số liệu thứ cấp về tình hình đầu tư, tính toán các chỉ tiêu kinh tế: NPV, IRR, PP, PI, so sánh, đánh giá hi ệu quả của dự án. Phân tích các chỉ ti êu tài chính phục vụ cho thẩm định về phương diện tài chính: Các tiêu chuẩn đánh giá hiệu quả tài chính dự án đầu tư: Một dự án đầu tư được đánh giá là rất tốt khi dự án đó phải tạo ra đ ược mức lợi nhuận tuyệt đối - tức khối lượng của cải ròng lớn nhất; có tỉ suất sinh lời cao - ít nhất phải cao hơn lãi suất vay hoặc tỉ suất sinh lời mong muốn hoặc tỷ suất chiết khấu bình quân ngành hoặc thị trường, khối lượng và doanh thu hòa vốn thấp và dự án phải nhanh chóng thu hồi vốn - để hạn chế những rủi ro bất trắc. Từ đó, người ta có những tiêu chuẩn tương ứng dùng để thẩm định tính hiệu quả của dự án. Có nhiều tiêu chuẩn khác nhau được dùng để đánh giá kết quả dự kiến của các dự án đầu tư nhưng trên thực tế có 3 chỉ tiêu được sử dụng nhiều nhất trong thẩm định dự án đầu t ư đại diện cho các tiêu chuẩn hiệu quả về mặt tuyệt đối, tương đối và thời gian, đó là các tiêu chuẩn: hiện giá ròng - NPV; tiêu chuẩn tỷ suất sinh lời nội bộ - IRR và các tiêu chuẩn thời gian hoàn vốn đầu tư.
  29. a) Tiêu chuẩn hiện giá ròng – NPV Đây là chỉ tiêu cơ bản dùng để đánh giá hiệu quả của một dự án v ì nó thể hiện giá trị tăng thêm mà dự án mang lại cho công ty. NPV là tổng hiện giá ngân lưu ròng của dự án với suất chiết khấu thích hợp. NPV đ ược sử dụng rộng rãi trong thẩm định hiệu quả tài chính dự án: n NCFt NPV=  t t 0 (1 r) Trong đó: NCFt: là dòng ngân lưu năm thứ t r: là suất chiết khấu của dự án n là tuổi thọ của dự án Hay: NPV=  PV  PC Trong đó:  PV : là hiện giá tổng thu nhập  PC : là hiện giá vốn đầu tư vào dự án - Ý nghĩa của NPV: + Cùng với một suất chiết khấu, dự án n ào có NPV lớn chứng tỏ dự án có hiệu quả hơn vì nó tạo ra giá trị lớn hơn cho công ty. + Một dự án có NPV > 0 có nghĩa l à dự án có suất sinh lời cao hơn chi phí cơ hội của vốn (suất sinh lời của dự án cao h ơn suất chiết khấu). +Một dự án có NPV = 0 có nghĩa l à dự án có suất sinh lời băng chi phí cơ hội của vốn (suất sinh lời của dự án bằng suất chiết khấu). + Một dự án có NPV 0 và chỉ khi ấy thu nhập từ dự án mới đủ trang trải chi phí v à mang lại lợi nhuận tăng thêm cho nhà đầu tư.
  30. Sử dụng chỉ tiêu NPV để quyết định xem có nên đầu tư dự án hay không nói chung có các ưu điểm sau: Có tính đến thời giá của tiền tệ; xem xét t oàn bộ ngân lưu của dự án; đơn giản và có tính chất cộng: NPV(A+B) = NPV(A)+NPV(B); có thể so sánh giữa các dự án có qui mô khác nhau. Tuy nhi ên, chỉ tiêu NPV cũng có nhược điểm là việc tính toán xác định chỉ tiêu này phụ thuộc tỷ suất chiết khấu, do đó đòi hỏi phải quyết định tỷ suất chiết khấu ph ù hợp mới áp dụng tiêu chuẩn này được. b) Tiêu chuẩn tỷ suất sinh lời nội bộ - IRR Tỷ suất sinh lời nội bộ là tỷ lệ chiết khấu tại đó giá trị hiện tại d òng tiền vào tương đương với dòng tiền ra. Nói cách khác, nó là tỷ lệ chiết khấu sao cho giá trị hiện tại của thu nhập từ dự án t ương đương với giá trị hiện tại của đầu tư tức NPV=0 n NCF t 0 NPV=  t t 0 (1 IRR) IRR chính là tỷ suất sinh lời thực tế của dự án đầu t ư. Vì vậy, một dự án được chấp nhận khi tỷ suất sinh lời thực tế của nó (IRR) bằng hoặc cao h ơn tỷ suất sinh lời yêu cầu (suất chiêt khấu) Sử dụng chỉ tiêu IRR để quyết định có nên đầu tư dự án hay không nói chung có tính đến thời giá tiền tệ, có thể tính IRR m à không cần biết suất chiết khấu, tính toán bộ ngân lưu. Tuy vậy, phương pháp này có nhược điểm là có thể một dự án có nhiều IRR khi dòng ngân lưu đổi dấu nhiều lần. Cùng với NPV, chỉ tiêu IRR được sử dụng rộng rãi trong đánh giá hiệu quả tài chính dự án đầu tư. c) Tiêu chuẩn thời gian hoàn vốn – PP – Payback Period Thời gian hoàn vốn là thời gian để ngân lưu tạo ra từ dự án đủ bù đắp chi phí đầu tư ban đầu. Cơ sở để chấp nhận dự án dựa trên tiêu chuẩn thời gian hoàn vốn là thời gian hoàn vốn phải thấp hơn hoặc bằng thời gian hoàn vốn yêu cầu hay còn gọi là ngưỡng thời gian hoàn vốn.
  31. Có 2 phương pháp tính thời gian hoàn vốn là thời gian hoàn vốn không chiết kấu và thời gian hoàn vốn có chiết khấu. Phương pháp thời gian hoàn vốn không chiết khấu: n NCF PP= n+ t 0 t NCFn 1 Trong đó: n: là số năm để ngân lưu tích lũy của dự án <0, nhưng ngân lưu tích lũy sẽ dương khi đến năm thứ n+1. Ưu điểm của phương pháp này là đơn giản nhưng nó không xết đến dòng ngân lưu sau thời gian hoàn vốn và không quan tâm đến giá trị tiền tệ theo thời gian. Để khắc phục nhược điểm này người ta thường dùng phương pháp thời gian hoàn vốn có chiết khấu (DPP – Discount Payback Period). Việc tính toán thời gian hoàn vốn có chiết khấu cũng giống nh ư phương pháp tính thời gian hoàn vốn không chiết khấu nhưng dựa trên dòng ngân lưu có chiết khấu. Một dự án được chọn là dự án mang lại lợi nhuận tuyệt đoois – tức khối lượng của cải ròng lớn nhất (NPV lớn nhất). Tuy nhi ên nguồn lực nói chung theo qui luật ngày một khan hiếm , vì vậy phải xem xeté dự án tạo ra lợi nhuận lớn nhất ấy phải sử dụng mức vốn đầu tư là bao nhiêu. Hiệu quả mà dự án mang lại có thật thỏa đáng hay không khi so sánh c ùng một mức vón đầu tư như vậy nếu đầu tư vào dự án khác. Để giải quyết các câu hỏi tr ên người ta sử dụng các chỉ tiêu so sánh tương đối: Chỉ số lợi nhuận – PI. d) Chỉ số lợi nhuận (PI – Profibility Index) Chỉ số lợi nhuận hay còn gọi là tỷ số lợi ích – chi phí (B/C – Benefit – Cost Ratio) là tỷ số giữa tổng hiện giá của lợi ích r òng chia cho tổng hiện giá của chi phí đầu tư ròng của dự án. PV PI=   PC
  32. Chỉ tiêu PI cũng có những ưu nhươc điểm như chỉ tiêu NPV. Tuy nhiên chỉ tiêu NPV là số đo tuyệt đối của lợi nhuận hay của cải gia tăng từ dự án, trong khi PI là số đo tương đối biểu thị lợi nhuận tạo ra trên một đồng vốn đầu tư. Dự báo số lượng doanh nghiệp có nhu cầu thuê văn phòng thông qua bảng câu hỏi phỏng vấn và số lượng doanh nghiệp hiện tại. Dự báo nhu cầu tăng giảm 5% so với hiện tại. Phân tích, đánh giá các lợi ích kinh tế xã hội của dự án: sử dụng phương pháp tổng hợp, phân tích và đánh giá chung.
  33. CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 4.1 Thẩm định về phương diện thị trường của dự án 4.1.1 Thẩm định nhu cầu Sau khi điều tra 38 mẫu câu hỏi phỏng vấn tại các doanh nghiệp vừa v à lớn ở địa bàn thành phố Cần Thơ kết quả thu được: Bảng 3 : Số lượng doanh nghiệp thuê văn phòng và là chủ sở hữu văn phòng Hình thức văn phòng Tần số Tỷ lệ (%) Thuê 32 84,20 Chủ sở hữu 6 15,80 Tổng 38 100,00 Bảng 4 : Diện tích văn phòng thuê (m2) của các doanh nghiệp Diện tích STT Tần số Tỷ lệ (xi) (ni) (%) 1 16.00 1 2.6 2 20.00 4 10.5 3 25.00 5 13.2 4 30.00 1 2.6 5 40.00 2 5.3 6 48.00 1 2.6 7 50.00 2 5.3 8 60.00 5 13.2 9 70.00 1 2.6 10 80.00 1 2.6 11 90.00 1 2.6 12 100.00 2 5.3 13 120.00 1 2.6 14 180.00 1 2.6 15 190.00 1 2.6 16 200.00 1 2.6 17 210.00 1 2.6 18 250.00 1 2.6 Tổng 32 84,20
  34. Qua bảng 3 cho thấy số lượng doanh nghiệp có nhu cầu thu ê văn phòng chiếm 84.2 % trong tổng số mẫu điều tra. Dự đoán số l ượng doanh nghiệp thuê văn phòng chiếm 84.2% trong tổng số doanh nghiệp ở địa b àn thành phố Cần Thơ. Số lượng doanh nghiệp hiện tại ở địa bàn thành phố Cần Thơ theo số liệu điều tra của cục thống kê Cần Thơ có khoảng 1400 trong đó có khoảng tr ên 800 doanh nghiệp thuộc doanh nghiệp vừa và lớn (dựa và số lượng lao động trong doanh nghiệp) nên số lượng doanh nghiệp thuê văn phòng tại Cần Thơ là: 84.5%*800 = 673 doanh nghiệp Qua bảng 4 ta tính được diện tích trung bình mỗi doanh nghiệp thuê bằng x * n công thức: x =  i i ta được diện tích trung bình mỗi doanh nghiệp thuê là 74 ni m2/ doanh nghiệp, nên nhu cầu về diẹn tích văn phòng thuê hiện tại là: 74*673 = 49.802 m2 Dự báo nhu cầu tương lai: Dự án sẽ đưa vào hoạt động vào giữa năm 2009 nên dự báo nhu cầu thuê văn phòng vào khoảng giữa năm 2009: + Tăng 5% so với năm 2008, số lượng doanh nghiệp thuê văn phòng là: 673*5% + 673 = 707 doanh nghiệp, số diện tích thuê: 707 * 74 = 52.318 m2 +Giảm 5% so với năm 2008, số lượng doanh nghiệp thuê văn phòng là:673 - 673*5% = 639 doanh nghiệp, diện tích thuê: 639*74 = 47.286 m2 4.1.2 Thẩm định thị phần của dự án Nhu cầu thị trường: diện tích thuê trung bình của mỗi doanh nghiệp là 74 m2 và số lượng doanh nghiệp có nhu cầu thu ê văn phòng là 707 ( nếu tăng 5%) và 639 ( nếu giảm 5%) do đó nhu cầu về diện tích văn ph òng thuê là 52.318 m2 (số lượng doanh nghiệp có nhu cầu tăng 5%) và 47.286 m2 (khi số lượng doanh nghiệp có nhu cầu giảm 5%) Khả năng đáp ứng của thị trường: Hiện tại ở địa bàn thành phố Cần Thơ có các cao ốc văn phòng của Nguyễn Hiếu (5000m 2); Cao ốc văn phòng của phòng Thương Mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) Chi nhánh Cần Th ơ (gần 3.000
  35. m2); Cao ốc văn phòng của Công ty bảo hiểm Pjico Chi nhánh Cần Th ơ (khoảng 1500m2) Bên cạnh đó còn có một số đang xây dựng như: như Cao ốc văn phòng cho thuê và Trung tâm Mua sắm Nguyễn Kim (cạnh Công viên Lưu Hữu Phước), Tòa nhà Tây Nguyên Plaza Cần Thơ, Nguyễn Hiếu Office Buiding 2 ở đường Hùng Vương, Cao ốc văn phòng Báo Sài Gòn Giải Phóng trên đường Hùng Vương, Cao ốc văn phòng Báo Sài Gòn Giải Phóng trên đường Cách Mạng Tháng Tám. Dự báo cung cấp khoảng 15.000m 2 văn phòng cho thuê (nguồn: ). Ngoài ra còn có các hộ gia đình cho thuê mặt bằng làm cao ốc văn phòng tuy nhiên hầu hết là chất lượng văn phòng kém không có đầy đủ các tiện ích văn phòng như phòng họp, diện tích hẹp không đáp ứng nhu cầu của các công ty lớn. Khoảng trống thị trường: Nếu chỉ tính đến các đối thủ cạnh tranh về văn phòng cao cấp thì khoảng trống thị trường còn khoảng 47.286 – 24.500 = 22.786 m2. Do còn có các văn phòng cho thuê bên ngoài, cho thuê m ặt bằng làm văn phòng nên dự báo khả năng cung cấp chiếm 50% khoảng trống thị tr ường khi đó nhu cầu còn lại là: 22.786 – 22.786*50% = 11.393m 2 Khả năng cung cấp của công ty: diện tích văn phòng cho thuê của công ty 9.872 m2. Tuy nhiên để dự trù khả năng rũi ro về thị trường công ty dự trù chỉ cho thuê được 50% diện tích hiện có tức l à 4.936 m2 trong năm đầu và tăng lên 80% trong 3 năm tiếp theo, tăng lên 85% trong 6 năm tiếp theo và giữ mức ổn định 90% trong 10 năm cuối. 4.1.3 Thẩm định giá bán dự trù của sản phẩm dự án dự kiến Chính sách giá của Công ty CP Nam Cửu Long sẽ đ ược điều chỉnh cho phù hợp với phương án kinh doanh của công ty, và theo các giai đoạn phát triển của thị trường, tại từng thời điểm. Trong bảng tính toán, giá thu ê dự kiến bắt đầu ở mức 451.000VND/m2/tháng (tương đương 28$, t ỷ giá 1USD = 16.120VND) và tăng dần lên 12% mỗi năm theo tốc độ tăng giá của thị trường. Giá thuê trên đã bao gồm các dịch vụ sau: - Văn phòng cho thuê;
  36. - Vệ sinh khu công cộng; - Điện chiếu sáng + điều hoà trung tâm; - Bảo vệ 24/24; - Chỗ để xe cho nhân viên tương ứng với diện tích thuê; và - Và các tiện ích khác của các văn phòng hiện đại. Chi phí sản xuất ước tính của dự án 180.969.265.000 đồng là khá cao so với các dự án hiện tại như Nguyễn Hiếu Building 45.000.000.000 đồng, Trung tâm dịch vụ – thương mại Savico Cần Thơ – nằm ở góc đường Trần Văn Khéo, đây là văn phòng cho thuê thuộc dạng VIP với giá trị đầu t ư xây dựng tới 20 triệu đồng/m2 (không kể tiền đất). Trong khi đó, tại địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, các cao ốc văn phòng được đầu tư lên đến hàng trăm tỷ đồng như E-Town 2 được xây dựng 2 tầng hầm, 1 tầng trệt và 10 tầng lầu với tổng vốn đầu tư dự kiến 250 tỷ đồng, trong đó vốn huy động bằng phát hành thêm cổ phiếu là 160 tỷ đồng và vốn tự có với vốn vay ngân hàng chỉ cần 90 tỷ đồng. E-Town 2 cung cấp gần 27.000 m2 mặt bằng cho thuê với tiêu chuẩn cao ốc văn phòng loại A tại khu vực trung tâm thương mại của REE là nơi E-Town 1 đã tọa lạc và là văn phòng chính của REE ở 364 đường Cộng Hòa thuộc quận Tân Bình. Vốn đầu tư của dự án là khá cao trong địa bàn Thành phố Cần Thơ và dự án sẽ xây dựng một văn phòng cao cấp cung cấp đầy đủ các tiện ích văn ph òng .giá hiện tại dự kiến của văn phòng là 451.000VND/m2/tháng. Và dự kiến tăng giá 12% mỗi năm sau đó. Bảng 5: Giá thuê văn phòng hiện tại của các doanh nghiệp T òng T ỷ lệ Giá thuê văn ph ần số (%) <250.000VND/m2/tháng 16 42.1 250.000<=500.000VND/m2/tháng 16 42.1 Tổng 32 84.2 Sau khi phỏng vấn 32 doanh nghiệp hiện thu ê văn phòng thì đã có 50% doanh nghiệp phải chi trả tiền thuê từ 250.000 – 500.000 VND/m2/tháng nhưng
  37. các văn phòng này không thuộc loại văn phòng cao cấp và còn thiếu nhiều tiện nghi văn phòng do đó giá cho thuê của công ty khá cạnh tranh. Bảng 6: So sánh giá của công ty với khu vực Các văn Thành Phố Hồ Tên Hưng Phú phòng cao cấp Chí Minh tại cần Thơ Giá cho thuê trung bình 28 13 - 20 27 – 55 (USD/m2/tháng) Nguồn: www.vnexpress.net ; . Hiện tại giá cao ốc văn phòng đang sốt ở địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, giá cao ốc văn phòng tại địa bàn này có khi lên đến tới mức 100USD/m2/tháng (Nguồn: . Ở địa bàn Thành phố Cần Thơ thị trường cao ốc vẫn tiếp tục phát triển, nhiều dự án văn ph òng cao cấp đưa vào thực hiện và giá cao ốc vẫn đang tăng. So với tình hình chung thì giá dự kiến của dự án là khả thi, có tính cạnh tranh cao. 4.1.4 Thẩm định chương trình tiếp thị Đây là dự án về kinh doanh cao ốc văn ph òng nên điều thu hút khách hàng là chất lượng văn phòng và địa điểm đắt địa. Để đảm bảo những y êu cầu khắt khe nhất của thị trường cao cấp, Công ty CP Nam Cửu Long sẽ đặc biệt chú trọng đến chính sách chất lượng sản phẩm. Để đảm bảo những y êu cầu này, Công ty CP Nam Cửu Long sẽ đáp ứng các tiêu chí sau: - Tuyển chọn đơn vị tư vấn có chất lượng; - Tuyển chọn nhà thầu xây dựng có nhiều kinh nghiệm; - Thuê tư vấn giám sát; - Thuê quản lý có kinh nghiệm quản lý quốc tế; - Mua bảo hiểm cho tất cả các công trình và các hoạt động kinh doanh của dự án.
  38. Công ty CP Nam Cửu Long sẽ tung ra thị trường văn phòng cho thuê những sản phẩm cao cấp và các dịch vụ gia tăng kèm theo chưa từng có tại Cần Thơ và các vùng phụ cận. Các khối nhà sẽ được trang bị một số tiện ích như sau: - Toà nhà thông minh với các trang thiết bị hiện đại; - Cầu thang máy: 3 chiếc cho khối 12 tầng; - Hệ thống chiếu sáng công cộng 24/24 tiếng; - Hệ thống điện dự phòng 24/24 tiếng; - Hệ thống truy cập Internet tốc độ cao; - Hệ thống điều hoà trung tâm; - Hệ thống vệ sinh chung được dọn liên tục 24/24; - Hệ thống an ninh và phòng cháy chữa cháy chất lượng quốc tế; và - Các dịch vụ hỗ trợ và tiện ích khác như chỗ để xe, phòng họp cho thuê Về thời hạn khởi công dự án, Công ty CP Nam Cửu Long đã bắt đầu tiến hành từ tháng 11/2007 và dự kiến sẽ hoàn thành, đi vào hoạt động vào đầu quý III năm 2009. Tiến độ xây dựng và đưa vào hoạt động như trên sẽ đáp ứng được nhu cầu của thị trường. Đó cũng là thời điểm Cầu Cần Thơ hoàn thành. Tạo nhiều cơ hội cho dự án kinh doanh. 4.2 Thẩm định về phương diện tài chính, tài trợ của dự án Mục đích của việc thẩm định dự án về mặt t ài chính là nhằm xem xét mức doanh lợi về cơ bản có đảm bảo yêu cầu đòi hỏi của nhà đầu tư hay không? Chúng ta cần xem xét các mặt sau: 4.2.1 Thẩm định về nhu cầu vốn của dự án a. Tiến độ đầu tư và các hạng mục cụ thể - Diện tích đất: 2.681,06 m2 - Diện tích xây dựng: 1.075,06 m 2 - Diện tích sử dụng (tính cả hầm): 14.348,95 m2 - Diện tích cho thuê: 9.872 m2
  39. - Thời điểm khởi công: Tháng 11 năm 2007 - Thời điểm hoàn thành: Tháng 06 năm 2009 - Chi phí đầu tư: 180.969.265.000 đồng. Thời gian thực hiện dự án sẽ được chia làm 2 giai đoạn: - Giai đoạn 1: Từ ngày 15/11/2007 đến ngày 15/05/2008. Giai đoạn này sẽ tiến hành thi công phần móng và 50% tầng hầm của toà nhà. - Giai đoạn 2: Từ ngày 15/05/2008 đến ngày 30/06/2009. Giai đoạn này sẽ tiến hành xây dựng cơ bản và hoàn tất công trình. Chi phí đầu tư cho dự án được tính toán cụ thể theo mỗi giai đoạn (Bảng 7 và Bảng 8). b. Tổng vốn đầu tư Như đã trình bày ở trên, tổng vốn đầu tư của Dự án dự kiến sẽ là 180.969.265.000 đồng. Tổng vốn đầu tư của dự án được phân chia như sau: Vốn vay: 126.678.485.000 đồng, do Công ty Nam Cửu Long vay chiếm 70% tổng vốn đầu tư Vốn tự có: 54.290.779.000 đồng, do Công ty Nam Cửu Long tự huy động từ nguồn vốn tự có, từ cổ đông và từ nguồn tích lũy từ các hoạt động sản xuất kinh doanh, chiếm 30% tổng vốn đầu tư. Căn cứ vào nhu cầu sử dụng vốn của dự án, vốn vay sẽ đ ược huy động bằng đồng Việt Nam hoặc bằng USD: Từ c ác tổ chức tín dụng trong nước và nước ngoài; Lãi suất vay VNĐ dự kiến ở mức là 12,24 %/năm.
  40. Bảng 7: Chi phí giai đoạn 1 thực hiện dự án ĐVT: 1.000VND KHOẢN MỤC KÝ HIỆU ĐƠN VỊ CÁCH TÍNH SL ĐƠN GIÁ TỔNG TIỀN Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng Gbt 2.681 16.000 42.896.960 Chi phí khảo sát địa hình địa chất D1 1 200.000 200.000 Chi phí thiết kế C1 1,51% x Gxd 1.255.356 CHI PHÍ XÂY DỰNG Gxd1 6.025.020 - Chi phí xây dựng tầng hầm khối nhà 12 tầng G1 m2 1.004 6.000 6.025.020 CHI PHÍ QUẢN LÍ DỰ ÁN T 7.413.565 - Chi phí lập dự án đầu tư T1 0,215% x (Gxd+Gtb) 243.468 - Chi phí lập báo cáo kinh tế kĩ thuật T2 2,13% x (Gxd+Gtb) 2.412.037 - Chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật T3 0,065% x (Gxd+Gtb) 73.607 - Chi phí thẩm tra dự toán T4 0,062% x (Gxd+Gtb) 70.210 - Chi phí tổ chức lưa chọn nhà thầu thi công T5 0,047% x (Gxd+Gtb) 53.223 - Chi phí tổ chức lưa chọn nhà thầu cung cấp thiết bị T6 0,061% x Gtb 18.364 - Chi phí kiểm tra chất lượng vật liệu công trình T7 1% x (Gxd+Gtb) 1.132.412 - Chi phí giám sát thi công xây dựng T8 1,102% x Gxd 916.160 - Chi phí bảo hiểm Gbh 3% * Gxd 2.494.085 TỔNG CỘNG 57.790.901
  41. Bảng 8: Chi phí giai đoạn 2 thực hiện dự án ĐVT:1.000VND KHOẢN MỤC KÝ HIỆU ĐƠN VỊ CÁCH TÍNH SL ĐƠN GIÁ TỔNG TIỀN CHI PHI XÂY DỰNG Gxd2 77.111.135 - Chi phí xây dựng tầng hầm khối nhà 12 tầng G1 m2 1.004 6.000 6.025.020 - Chi phí xây dựng khối nhà 12 tầng G3 m2 12.341 5.500 67.873.355 - Chi phí xây dựng khuôn viên xung quanh G5 m2 1.606 2.000 3.212.760 CHI PHÍ ĐẦU TƯ THIẾT BỊ: Gtb 30.105.000 - Thang máy Gtb1 Bộ 3 3.209.160 9.627.481 - Máy phát điện Gtb2 máy 1 2.512.377 2.512.377 - Hệ thống điện cáp + cáp viễn thông + internet Gtb3 Bộ 1 7.909.041 7.909.041 - Hệ thống PCCC Gtb4 Bộ 1 10.056.101 10.056.101 CHI PHÍ QUẢN LÍ DỰ ÁN T 4.492.577 - Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị T9 0,25% x Gtb 75.263 - Chi phí thẩm tra quyết toán T10 0,051% x Gxd x 0,85 36.040 - Chi phí kiểm toán T11 0,062% x Gxd x 0,85 4.381.275 DỰ PHÒNG PHÍ Gdp 10%*(Gxd+Gtb+D1+C1) 11.469.651 TỔNG CỘNG 123.178.363
  42. 4.2.2 Thẩm định chỉ tiêu doanh thu, chi phí và lợi nhuận 4.2.2.1 Doanh thu dự kiến của dự án a. Các công thức tính Công ty dự trù tỉ lệ cho thuê là 50% diện tích hiện có tức là 4.936 m2 trong năm đầu và tăng lên 80% trong 3 năm tiếp theo, tăng lên 85% trong 6 năm tiếp theo và giữ mức ổn định 90% trong 10 năm cuối. - Diện tích thực tế = Diện tích cho thu ê * Tỷ lệ cho thuê - Doanh thu = Diện tích thuê * giá thuê * 12 tháng - Mức độ tăng giá và giá bán được tính toán trên nhu cầu thực tế của thị trường văn phòng cho thuê hiện nay và tốc độ trượt giá của nền kinh tế, theo đó: giá cho thuê là: 451.000VND/m 2/tháng (tương đương gần 28 USD) trong năm đầu và tăng giá 12% mỗi năm sau đó. b. Doanh thu từ cho thuê (Bảng 9) Doanh số hoạt động của dự án trong 20 năm kể từ khi hoạt động được dự kiến là 3.398.679.626.000 đồng (Ba nghìn ba trăm chín mươi tám tỷ sáu trăm bảy mươi chín triệu sáu trăm hai mươi sáu nghìn đồng). - Doanh số bình quân hàng năm đạt: 169.933.981.000 đồng. - Đây chỉ là mức doanh thu được tính ở mức trung bình. Doanh thu này có thể tăng nếu tăng giá thuê và tăng nguồn thu từ các dịch vụ tiện ích khác.
  43. Bảng 9: Bảng tính doanh thu từ dự án ĐVT: 1000 VND STT M Năm Năm ục -1 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 1 Diện tích cho thuê - 9.872 9.872 9.872 9.872 9.872 9.872 9.872 9.872 9.872 2 Tỷ lệ cho thuê - - 0,50 0,80 0,80 0,80 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 Di ê 3 ện tích cho thu thực tế - - 4.936 7.898 7.898 7.898 8.392 8.392 8.392 8.392 8.392 4 Đơn giá (VND/m2/tháng) - - 451 506 566 634 710 795 891 998 1.118 Doanh thu t 5 ừ hoạt động cho thuê - - 26.736.277 47.911.409 53.660.778 60.100.071 71.519.084 80.101.375 89.713.539 100.479.164 112.536.664 Doanh thu từ hoạt 6 động cung cấp dịch vụ khác 120.000 132.000 145.200 159.720 175.692 193.261 212.587 233.846 257.231 7 Tổng doanh thu 26.856.277 48.043.409 53.805.978 60.259.791 71.694.776 80.294.636 89.926.127 100.713.010 112.793.895 STT Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 17 Năm 18 Năm 19 Năm 20 1 9.872 9.872 9.872 9.872 9.872 9.872 9.872 9.872 9.872 9.872 9.872 2 0,85 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 3 8.392 8.885 8.885 8.885 8.885 8.885 8.885 8.885 8.885 8.885 8.885 4 1.252 1.402 1.570 1.758 1.970 2.206 2.471 2.767 3.099 3.471 3.887 5 126.041.064 149.469.873 167.406.258 187.495.009 209.994.410 235.193.739 263.416.988 295.027.026 330.430.269 370.081.902 414.491.730 6 282.954 311.249 342.374 376.611 414.273 455.700 501.270 551.397 606.536 667.190 733.909 7 126.324.017 149.781.122 167.748.632 187.871.620 210.408.682 235.649.439 263.918.257 295.578.423 331.036.806 370.749.092 415.225.639
  44. 4.2.2.2 Chi phí dự kiến của dự án Công thức: Tổng diện tích cho thuê của dự án = Tổng diện tích cho thu ê của các phần Chi phí hoạt động và quản lý = 30% * doanh thu từ hoạt động cho thuê a. Nhân sự và tiền lương Dự kiến khi đi vào hoạt động, Công ty sẽ thuê công ty chuyên quản lý với chi phí mỗi năm bằng 30% doanh thu. Tiền lương, các chế độ BHXH, BHYT, KPCĐ cho quản lý nội bộ được dự kiến: Bảng 10: Dự kiến nhân sự và tiền lương ĐVT: 1.000 VNĐ Số Lương BHXH, Tổng tiền Tổng quỹ Lao động lượng bình quân BHYT, lương/tháng lương/năm người tháng KPCĐ Nhân viên quản trị 1 4.000 4.000 760 57.120 Thủ quỹ 1 2.500 2.500 475 35.700 Kế toán 1 2.500 2.500 475 35.700 Kiểm tra chất lượng - giám sát 1 2.500 2.500 475 35.700 Tổng 11.500 2.185 164.220 b. Chi phí hoạt động (Bảng 11 và Bảng 12) - Tổng chi của dự án trong 20 năm kể từ khi hoạt động đ ược dự kiến là1.295.895.619.000 đồng. - Chi phí bình quân hằng năm là 64.794.781.000 đồng. - Đây là chi phí được tính ở mức cao. Chi phí này có thể giảm bằng cách tự quản lý hoặc giảm chi phí khoán cho đ ơn vị quản lý.
  45. Bảng 11: Bảng tính chi phí hoạt động của dự án ĐVT: 1000VNĐ STT KHOẢN MỤC Năm -1 Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 1 Chi phí hoạt động và quản lý - - 8.020.883 14.373.423 16.098.233 18.030.021 21.455.725 24.030.412 26.914.062 30.143.749 33.760.999 2 Lương quản lý nội bộ - - 164.220 180.642 198.706 218.577 240.435 264.478 290.926 320.018 352.020 3 Khấu hao (10 năm) - - 13.807.230 13.807.230 13.807.230 13.807.230 13.807.230 13.807.230 13.807.230 13.807.230 13.807.230 4 Sửa chữa lớn (20% KHTSCĐ) - - 2.761.446 2.761.446 2.761.446 2.761.446 2.761.446 2.761.446 2.761.446 2.761.446 2.761.446 5 Lãi vay - - 33.486.655 13.954.902 12.404.357 10.853.813 9.303.268 7.752.723 6.202.179 4.651.634 3.101.089 6 Tổng chi phí hoạt động - - 58.240.435 45.077.643 45.269.973 45.671.087 47.568.104 48.616.290 49.975.843 51.684.078 53.782.785 STT Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 17 Năm 18 Năm 19 Năm 20 1 37.812.319 44.840.962 50.221.877 56.248.503 62.998.323 70.558.122 79.025.096 88.508.108 99.129.081 111.024.570 124.347.519 2 387.222 425.944 468.539 515.393 566.932 623.625 685.988 754.586 830.045 913.050 1.004.355 3 13.807.230 - - - - - - - - - 4 2.761.446 5 1.550.545 6 56.318.762 45.266.906 50.690.416 56.763.895 63.565.255 71.181.747 79.711.084 89.262.694 99.959.126 111.937.620 125.351.873
  46. Vậy chi phí hoạt động của dự án trong 20 năm kể từ khi hoạt động đ ược dự kiến như sau: Bảng 12: Chi phí hoạt động của dự án ĐVT: 1.000 VND STT KHOẢN MỤC GIÁ TRỊ 1 Chi phí hoạt động và quản lý 1.017.541.988 2 Lương quản lý nội bộ 9.405.700 3 Khấu hao (10 năm) 138.072.305 4 Sửa chữa lớn (5% tổng giá trị xây dựng) 27.614.461 5 Lãi vay 103.261.165 6 Tổng chi phí hoạt động 1.295.895.619 4.2.2.3 Dự kiến lãi lỗ của dự án (Bảng 13 và Bảng 14) - Lợi nhuận sau thuế của dự án trong 20 năm kể từ kh i hoạt động được dự kiến là 1.751.335.478.000 đồng. - Lợi nhuận bình quân hàng năm đạt: 87.566.774.000 đồng.
  47. Bảng 13: Bảng tính lãi lỗ dự kiến của dự án ĐVT: 1.000VNĐ STT KHOẢN MỤC Năm -1 Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 1 Doanh thu - - 26.856.277 48.043.409 53.805.978 60.259.791 71.694.776 80.294.636 89.926.127 100.713.010 112.793.895 2 Chi phí hoạt động - - 58.240.435 45.077.643 45.269.973 45.671.087 47.568.104 48.616.290 49.975.843 51.684.078 53.782.785 L 3 ợi nhuận trước - - -31.384.158 2.965.765 8.536.004 14.588.704 24.126.672 31.678.346 39.950.284 49.028.932 59.011.109 thuế 4 Thuế thu nhập - - 0 830.414 2.390.081 4.084.837 6.755.468 8.869.937 11.186.080 13.728.101 16.523.111 L 5 ợi nhuận sau - - -31.384.158 2.135.351 6.145.923 10.503.867 17.371.204 22.808.409 28.764.204 35.300.831 42.487.999 thuế 6 Khấu hao - - 13.807.230 13.807.230 13.807.230 13.807.230 13.807.230 13.807.230 13.807.230 13.807.230 13.807.230 7 Giá trị thu hồi - - - - - - - - - - - 8 LNR - - -17.576.928 15.942.582 19.953.154 24.311.097 31.178.434 36.615.639 42.571.435 49.108.062 56.295.229 STT Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 17 Năm 18 Năm 19 Năm 20 1 126.324.017 149.781.122 167.748.632 187.871.620 210.408.682 235.649.439 263.918.257 295.578.423 331.036.806 370.749.092 415.225.639 2 56.318.762 45.266.906 50.690.416 56.763.895 63.565.255 71.181.747 79.711.084 89.262.694 99.959.126 111.937.620 125.351.873 3 70.005.255 104.514.216 117.058.216 131.107.725 146.843.427 164.467.692 184.207.173 206.315.729 231.077.680 258.811.472 289.873.765 4 19.601.471 29.263.980 32.776.300 36.710.163 41.116.160 46.050.954 51.578.009 57.768.404 64.701.750 72.467.212 81.164.654 5 50.403.783 75.250.235 84.281.915 94.397.562 105.727.268 118.416.738 132.629.165 148.547.325 166.375.929 186.344.259 208.709.111 6 13.807.230 - - - - - - - - - - 7 - - - - - - - - - - 108.046.261 8 64.211.014 75.250.235 84.281.915 94.397.562 105.727.268 118.416.738 132.629.165 148.547.325 166.375.929 186.344.259 316.755.372
  48. Vậy kết quả kinh doanh của dự án đ ược dự kiến như sau: Bảng 14: Dự kiến lãi lỗ của dự án trong 20 năm ĐVT: 1.000 VND STT KHOẢN MỤC GIÁ TRỊ 1 Doanh thu 3.398.679.626 2 Chi phí hoạt động 1.295.895.619 3 Lợi nhuận trước thuế 2.102.784.007 4 Thuế thu nhập 597.567.086 5 Lợi nhuận sau thuế 1.505.216.921 6 Khấu hao 138.072.305 7 Giá trị thu hồi 108.046.261 8 LNR 1.751.335.487 4.2.2.4 Các chỉ số đánh giá hiệu quả của dự án - Tỷ suất thu hồi nội bộ (IRR): 19% - Thời gian thu hồi vốn (chưa tính trượt giá) (PP): 07 năm 09 tháng - Giá trị thuần của dự án sau 20 năm hoạt động (NPV): 172.836.087.000 đồng - Chỉ tiêu lợi nhuận (PI): 1,92 Đ V T : 1 .
  49. Bảng 15: Bảng tính các chỉ tiêu hiệu quả của dự án ĐVT: 1000VNĐ V FC (h Chênh l Chênh l ốn đầu tư PC=C * FC ệ số CK TNR=LR + KH Lu ệch PV=FC*TNR Lu ệch Năm (C) 12,24%) ỹ kế (PC-TNR) ỹ kế PV (PC-PV) -1 57.790.901 64.864.508 1,1224 0 123.178.363 123.178.363 1,0000 1 0,8909 -17.576.928 -17.576.928 205.619.799 -15.660.128 -15.660.128 203.702.999 2 0,7938 15.942.582 -1.634.346 189.677.217 12.655.034 -3.005.093 191.047.965 3 0,7072 19.953.154 18.318.808 169.724.064 14.111.350 11.106.257 176.936.614 4 0,6301 24.311.097 42.629.905 145.412.966 15.318.418 26.424.675 161.618.196 5 0,5614 31.178.434 73.808.339 114.234.532 17.503.142 43.927.817 144.115.054 6 0,5002 36.615.639 110.423.978 77.618.893 18.313.893 62.241.710 125.801.161 7 0,4456 42.571.435 152.995.413 35.047.458 18.970.758 81.212.468 106.830.403 8 0,3970 49.108.062 202.103.475 -14.060.604 19.497.168 100.709.636 87.333.235 9 0,3537 56.295.229 258.398.704 -70.355.833 19.913.274 120.622.910 67.419.961 10 0,3152 64.211.014 322.609.718 -134.566.847 20.236.386 140.859.295 47.183.576 11 0,2808 75.250.235 397.859.953 -209.817.082 21.129.228 161.988.523 26.054.348 12 0,2502 84.281.915 482.141.869 -294.098.997 21.084.461 183.072.984 4.969.887 13 0,2229 94.397.562 576.539.430 -388.496.559 21.039.781 204.112.765 -16.069.894 14 0,1986 105.727.268 682.266.698 -494.223.827 20.995.189 225.107.955 -37.065.084 15 0,1769 118.416.738 800.683.436 -612.640.565 20.950.685 246.058.640 -58.015.768 16 0,1576 132.629.165 933.312.601 -745.269.730 20.906.268 266.964.907 -78.922.036 17 0,1404 148.547.325 1.081.859.926 -893.817.055 20.861.938 287.826.845 -99.783.974 18 0,1251 166.375.929 1.248.235.855 -1.060.192.984 20.817.695 308.644.541 -120.601.669 19 0,1115 186.344.259 1.434.580.115 -1.246.537.243 20.773.540 329.418.081 -141.375.210 20 0,0993 316.755.372 1.751.335.487 -1.563.292.615 31.460.877 360.878.958 -172.836.087 Tổng 180.969.265 188.042.871 1.751.335.487 360.878.958
  50. a. Chỉ số sinh lời (PI) Chỉ số sinh lời của dự án là tỷ lệ giữa hiện giá tổng thu nhập v à hiện giá tổng chi phí được xác định suốt vòng đời của dự án. Điều kiện cần và đủ để dự án có hiệu quả khi PI > 1 PV 360.878.958.000 PI =  = = 1,92 lần  PC 188.042.871.000 PI = 1,92 nghĩa là cứ 1 đồng vốn đầu tư từ dự án sẽ thu về được 1,92 đồng lợi nhuận thuần. b. Chỉ tiêu hiện giá thuần của dự án (NPV) NPV là hiệu số giữa hiện giá tổng thu nhập v à hiện giá vốn đầu tư vào dự án. NPV =  PV -  PC = 172.836.087.000 (đồng) Ta thấy NPV > 0, có nghĩa là dự án khả thi về mặt tài chính. c. Chỉ tiêu tỷ suất thu hồi nội bộ của dự án (IRR) Tỷ suất doanh lợi nội bộ (IRR) l à lãi suất chiết khấu mà ứng với nó, giá trị hiện tại thu nhập thuần NPV = 0, nghĩa l à hiện giá các khoản thu nhập bằng hiện giá các khoản chi phí đầu tư trong suốt vòng thời gian hoạt động của dự án. Theo bảng 15 - Các phân tích tài chính của dự án kèm theo ta có IRR = 19% > r = 12,24% (r là lãi suất thị trường ở thời điểm lập dự án) cho thấy hiệu quả của việc đầu tư vào dự án. d. Thời gian thu hồi vốn không chiết khấu của dự án (PP) l à 07 năm 09 tháng e. Thời gian thu hồi vốn có chiết khấu l à 12 năm 03 tháng
  51. Bảng 16: Bảng tính điểm hoà vốn ĐVT: 1.000VNĐ - TT KHO Năm Năm ẢN MỤC 1 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 1 Doanh thu - - 26.856.277 48.043.409 53.805.978 60.259.791 71.694.776 80.294.636 89.926.127 100.713.010 112.793.895 2 Chi phí - - 58.240.435 45.077.643 45.269.973 45.671.087 47.568.104 48.616.290 49.975.843 51.684.078 53.782.785 a Định phí - - 50.219.552 30.700.936 29.164.580 27.629.359 26.095.364 24.562.693 23.031.452 21.501.755 19.973.726 - Khấu hao TSCĐ - - 13.807.230 13.807.230 13.807.230 13.807.230 13.807.230 13.807.230 13.807.230 13.807.230 13.807.230 - Chi phí bảo trì, sửa chửa lớn - - 2.761.446 2.761.446 2.761.446 2.761.446 2.761.446 2.761.446 2.761.446 2.761.446 2.761.446 - Trả lãi vay - - 33.486.655 13.954.902 12.404.357 10.853.813 9.303.268 7.752.723 6.202.179 4.651.634 3.101.089 - Lương - - 164.220 177.358 191.546 206.870 223.419 241.293 260.597 281.444 303.960 b Biến phí - - 8.020.883 14.373.423 16.098.233 18.030.021 21.455.725 24.030.412 26.914.062 30.143.749 33.760.999 Chi phí thuê hoạt động quản lý - - - 8.020.883 14.373.423 16.098.233 18.030.021 21.455.725 24.030.412 26.914.062 30.143.749 33.760.999 (30% doanh thu) 3 Thuế TNDN (28%) - - 0 830.414 2.390.081 4.084.837 6.755.468 8.869.937 11.186.080 13.728.101 16.523.111 4 Nợ gốc phải trả hàng năm - - 12.667.849 12.667.849 12.667.849 12.667.849 12.667.849 12.667.849 12.667.849 12.667.849 12.667.849 5 Điểm hoà vốn lý thuyết - - 2,666 0,912 0,773 0,654 0,519 0,437 0,366 0,305 0,253 Diện tích cho thuê hoà vốn 13.161 7.202 6.109 5.167 4.359 3.663 3.067 2.557 2.121 Doanh thu hoà vốn 71.285.149 43.686.537 41.503.253 39.321.229 37.148.722 34.969.033 32.791.070 30.615.006 28.441.024 6 Điểm hoà vốn tiền tệ - - 1,933 0,502 0,407 0,327 0,245 0,191 0,146 0,109 0,078 Diện tích cho thuê hoà vốn 9.543 3.963 3.217 2.585 2.053 1.604 1.228 915 655 Doanh thu hoà vốn 51.686.199 24.039.251 21.854.591 19.671.216 17.493.086 15.312.170 13.133.001 10.955.753 8.780.607 7 Điểm hoà vốn trả nợ - - 2,606 0,903 0,807 0,724 0,631 0,574 0,525 0,483 0,447 Diện tích cho thuê hoà vốn 12.863 7.129 6.371 5.718 5.297 4.816 4.405 4.054 3.754 Doanh thu hoà vốn 69.667.830 43.246.885 43.283.086 43.513.107 45.143.645 45.974.749 47.095.074 48.539.297 50.346.251
  52. TT KHOẢN MỤC Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 17 Năm 18 Năm 19 Năm 20 1 Doanh thu 126.324.017 149.781.122 167.748.632 187.871.620 210.408.682 235.649.439 263.918.257 295.578.423 331.036.806 370.749.092 415.225.639 2 Chi phí 56.318.762 45.266.906 50.690.416 56.763.895 63.565.255 71.181.747 79.711.084 89.262.694 99.959.126 111.937.620 125.351.873 a Định phí 18.447.498 354.539 382.902 413.534 446.617 482.346 520.934 562.608 607.617 656.226 708.724 - Khấu hao TSCĐ 13.807.230 - Chi phí bảo trì, sửa chửa lớn 2.761.446 - Trả lãi vay 1.550.545 - Lương 328.277 354.539 382.902 413.534 446.617 482.346 520.934 562.608 607.617 656.226 708.724 b Biến phí 37.812.319 44.840.962 50.221.877 56.248.503 62.998.323 70.558.122 79.025.096 88.508.108 99.129.081 111.024.570 124.347.519 Chi phí thuê hoạt động quản lý - 37.812.319 44.840.962 50.221.877 56.248.503 62.998.323 70.558.122 79.025.096 88.508.108 99.129.081 111.024.570 124.347.519 (30% doanh thu) 3 Thuế TNDN (28%) 19.601.471 29.263.980 32.776.300 36.710.163 41.116.160 46.050.954 51.578.009 57.768.404 64.701.750 72.467.212 81.164.654 4 Nợ gốc phải trả hàng năm 12.667.849 5 Điểm hoà vốn lý thuyết 0,208 0,003 0,003 0,003 0,003 0,003 0,003 0,003 0,003 0,003 0,002 Diện tích cho thuê hoà vốn 1.749 30 29 28 27 26 25 24 23 22 22 Doanh thu hoà vốn 26.269.321 504.982 545.409 589.072 636.231 687.164 742.173 801.586 865.754 935.058 1.009.909 6 Điểm hoà vốn tiền tệ 0,052 0,003 0,003 0,003 0,003 0,003 0,003 0,003 0,003 0,003 0,002 Diện tích cho thuê hoà vốn 440 30 29 28 27 26 25 24 23 22 22 Doanh thu hoà vốn 6.607.762 504.982 545.409 589.072 636.231 687.164 742.173 801.586 865.754 935.058 1.009.909 7 Điểm hoà vốn trả nợ 0,417 0,282 0,282 0,282 0,282 0,282 0,282 0,282 0,282 0,282 0,281 Diện tích cho thuê hoà vốn 3.499 2.508 2.507 2.506 2.505 2.504 2.504 2.503 2.502 2.502 2.501 Doanh thu hoà vốn 52.559.421 42.186.674 47.232.292 52.882.108 59.208.530 66.292.649 74.225.279 83.108.122 93.055.080 104.193.709 116.666.865
  53. Bảng 17: Bảng tính các chỉ tiêu tài chính ĐVT: 1.000VNĐ STT KHOẢN MỤC Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 1 Vốn lưu động 8.185.103 14.550.780 16.289.779 18.236.891 21.679.145 24.271.705 27.174.658 30.425.193 34.064.959 - Lương 164.220 177.358 191.546 206.870 223.419 241.293 260.597 281.444 303.960 - CP quản lý 8.020.883 14.373.423 16.098.233 18.030.021 21.455.725 24.030.412 26.914.062 30.143.749 33.760.999 2 Doanh thu thuần 26.736.277 47.911.409 53.660.778 60.100.071 71.519.084 80.101.375 89.713.539 100.479.164 112.536.664 3 Lời nhuận ròng -17.576.928 15.942.582 19.953.154 24.311.097 31.178.434 36.615.639 42.571.435 49.108.062 56.295.229 4 Vòng quay vốn lưu động (lần) 3,266 3,293 3,294 3,296 3,299 3,300 3,301 3,302 3,304 5 Lợi nhuận thuần/doanh thu (%) 0,333 0,372 0,405 0,436 0,457 0,475 0,489 0,500 6 Lợi nhuận thuần/tổng vốn đầu tư (%) 0,088 0,110 0,134 0,172 0,202 0,235 0,271 0,311 7 Lợi nhuận thuần /vốn riêng (%) 0,294 0,368 0,448 0,574 0,674 0,784 0,905 1,037 STT Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 17 Năm 18 Năm 19 Năm 20 1 38.140.596 45.195.501 50.604.779 56.662.037 63.444.940 71.040.468 79.546.030 89.070.716 99.736.698 111.680.797 125.056.243 - 328.277 354.539 382.902 413.534 446.617 482.346 520.934 562.608 607.617 656.226 708.724 - 37.812.319 44.840.962 50.221.877 56.248.503 62.998.323 70.558.122 79.025.096 88.508.108 99.129.081 111.024.570 124.347.519 2 126.041.064 149.469.873 167.406.258 187.495.009 209.994.410 235.193.739 263.416.988 295.027.026 330.430.269 370.081.902 414.491.730 3 64.211.014 75.250.235 84.281.915 94.397.562 105.727.268 118.416.738 132.629.165 148.547.325 166.375.929 186.344.259 316.755.372 4 3,305 3,307 3,308 3,309 3,310 3,311 3,312 3,312 3,313 3,314 3,314 5 0,509 0,503 0,503 0,503 0,503 0,503 0,503 0,504 0,504 0,504 0,764 6 0,355 0,416 0,466 0,522 0,584 0,654 0,733 0,821 0,919 1,030 1,750 7 1,183 1,386 1,552 1,739 1,947 2,181 2,443 2,736 3,065 3,432 5,834
  54. 4.2.2.5 Đánh giá độ nhạy của dự án a. Trường hợp 1: doanh thu giảm 10% - Tỷ suất thu hồi nội bộ (IRR): 17% - Thời gian thu hồi vốn (chưa tính trượt giá) (PP): 08 năm 06 tháng - Giá trị thuần của dự án sau 20 năm hoạt động (NPV): 114.944.898.000 đồng - Lợi nhuận sau thuế của dự án trong 20 năm : 1.505.878.578.000 đồng - Lợi nhuận bình quân hàng năm đạt: 75.293.929.000 đồng - Tỷ suất thu hồi vốn nội bộ đạt : 17%. - Thời gian thu hồi vốn thông thường (không trượt giá): 08 năm 06 tháng - Giá trị thuần của dự án sau 20 năm hoạt động là: 114.944.898.000 đồng. Dự án vẫn đạt hiệu quả b. Trường hợp 2: Chi phí tăng 10% - Tỷ suất thu hồi nội bộ (IRR): 18% - Thời gian thu hồi vốn (chưa tính trượt giá) (PP): 08 năm 04 tháng - Giá trị thuần của dự án sau 10 năm hoạt động (NPV): 142.234.310.000 đồng. Dự án vẫn có hiệu quả.
  55. Bảng 18: Bảng tính lãi lỗ khi doanh thu giảm 10% ĐVT: 1.000VNĐ STT KHOẢN MỤC Năm -1 Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 1 Doanh thu - - 24.170.649 43.239.068 48.425.380 54.233.812 64.525.299 72.265.172 80.933.514 90.641.709 101.514.505 2 Chi phí hoạt động - - 58.240.435 45.077.643 45.269.973 45.671.087 47.568.104 48.616.290 49.975.843 51.684.078 53.782.785 3 Lợi nhuận trước thuế - - -34.069.786 -1.838.575 3.155.406 8.562.725 16.957.194 23.648.882 30.957.671 38.957.631 47.731.720 4 Thuế thu nhập - - 0 -514.801 883.514 2.397.563 4.748.014 6.621.687 8.668.148 10.908.137 13.364.882 5 Lợi nhuận sau thuế - - -34.069.786 -1.323.774 2.271.893 6.165.162 12.209.180 17.027.195 22.289.523 28.049.494 34.366.838 6 Khấu hao - - 13.807.230 13.807.230 13.807.230 13.807.230 13.807.230 13.807.230 13.807.230 13.807.230 13.807.230 7 Giá trị thu hồi - - - - - - - - - - - 8 LNR - - -20.262.555 12.483.456 16.079.123 19.972.392 26.016.410 30.834.425 36.096.754 41.856.725 48.174.069 STT Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 17 Năm 18 Năm 19 Năm 20 1 113.691.616 134.803.010 150.973.769 169.084.458 189.367.814 212.084.495 237.526.432 266.020.581 297.933.125 333.674.182 373.703.075 2 56.318.762 45.266.906 50.690.416 56.763.895 63.565.255 71.181.747 79.711.084 89.262.694 99.959.126 111.937.620 125.351.873 3 57.372.853 89.536.104 100.283.352 112.320.563 125.802.559 140.902.748 157.815.348 176.757.886 197.973.999 221.736.562 248.351.201 4 16.064.399 25.070.109 28.079.339 31.449.758 35.224.717 39.452.769 44.188.297 49.492.208 55.432.720 62.086.237 69.538.336 5 41.308.454 64.465.995 72.204.014 80.870.805 90.577.843 101.449.979 113.627.050 127.265.678 142.541.279 159.650.325 178.812.865 6 13.807.230 - - - - - - - - - - 7 - - - - - - - - - - 108.046.261 8 55.115.685 64.465.995 72.204.014 80.870.805 90.577.843 101.449.979 113.627.050 127.265.678 142.541.279 159.650.325 286.859.126
  56. Bảng 19: Bảng tính các chỉ tiêu hiệu quả của dự án khi doanh thu giảm 10% ĐVT: 1.000VNĐ V FC (h Chênh l Chênh l ốn đầu tư PC=C * FC ệ số CK TNR=LR + KH Lu ệch PV=FC*TNR Lu ệch Năm (C) 12,24%) ỹ kế (PC-TNR) ỹ kế PV (PC-PV) -1 57.790.901 64.864.508 1,1224 0 123.178.363 123.178.363 1,0000 1 0,8909 -20.262.555 -20.262.555 208.305.426 -18.052.882 -18.052.882 206.095.754 2 0,7938 12.483.456 -7.779.099 195.821.970 9.909.221 -8.143.661 196.186.532 3 0,7072 16.079.123 8.300.024 179.742.847 11.371.543 3.227.882 184.814.990 4 0,6301 19.972.392 28.272.416 159.770.455 12.584.601 15.812.483 172.230.389 5 0,5614 26.016.410 54.288.827 133.754.044 14.605.253 30.417.736 157.625.135 6 0,5002 30.834.425 85.123.252 102.919.619 15.422.327 45.840.063 142.202.808 7 0,4456 36.096.754 121.220.006 66.822.865 16.085.499 61.925.562 126.117.309 8 0,3970 41.856.725 163.076.731 24.966.140 16.618.200 78.543.762 109.499.109 9 0,3537 48.174.069 211.250.800 -23.207.928 17.040.581 95.584.343 92.458.528 10 0,3152 55.115.685 266.366.484 -78.323.613 17.369.952 112.954.296 75.088.576 11 0,2808 64.465.995 330.832.479 -142.789.608 18.101.162 131.055.457 56.987.414 12 0,2502 72.204.014 403.036.493 -214.993.622 18.062.982 149.118.439 38.924.432 13 0,2229 80.870.805 483.907.298 -295.864.427 18.024.873 167.143.312 20.899.559 14 0,1986 90.577.843 574.485.140 -386.442.269 17.986.835 185.130.147 2.912.724 15 0,1769 101.449.979 675.935.119 -487.892.248 17.948.869 203.079.016 -15.036.145 16 0,1576 113.627.050 789.562.169 -601.519.298 17.910.974 220.989.991 -32.947.119 17 0,1404 127.265.678 916.827.847 -728.784.976 17.873.150 238.863.141 -50.820.270 18 0,1251 142.541.279 1.059.369.127 -871.326.256 17.835.398 256.698.539 -68.655.668 19 0,1115 159.650.325 1.219.019.452 -1.030.976.581 17.797.717 274.496.256 -86.453.385 20 0,0993 286.859.126 1.505.878.578 -1.317.835.707 28.491.513 302.987.769 -114.944.898 Tổng 180.969.265 188.042.871 1.505.878.578 302.987.769
  57. Bảng 20: Bảng tính lãi lỗ khi chi phí tăng 10% ĐVT: 1.000VNĐ STT KHOẢN MỤC Năm -1 Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 1 Doanh thu - - 26.856.277 48.043.409 53.805.978 60.259.791 71.694.776 80.294.636 89.926.127 100.713.010 112.793.895 2 Chi phí hoạt động - - 64.064.479 49.585.407 49.796.971 50.238.196 52.324.915 53.477.919 54.973.427 56.852.486 59.161.064 3 Lợi nhuận trước thuế - - -37.208.202 -1.541.999 4.009.007 10.021.595 19.369.862 26.816.717 34.952.700 43.860.524 53.632.831 4 Thuế thu nhập - - 0 -431.760 1.122.522 2.806.047 5.423.561 7.508.681 9.786.756 12.280.947 15.017.193 5 Lợi nhuận sau thuế - - -37.208.202 -1.110.239 2.886.485 7.215.548 13.946.300 19.308.036 25.165.944 31.579.577 38.615.638 6 Khấu hao - - 13.807.230 13.807.230 13.807.230 13.807.230 13.807.230 13.807.230 13.807.230 13.807.230 13.807.230 7 Giá trị thu hồi - - - - - - - - - - - 8 LNR - - -23.400.971 12.696.991 16.693.715 21.022.779 27.753.531 33.115.266 38.973.174 45.386.808 52.422.869 STT Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Năm 16 Năm 17 Năm 18 Năm 19 Năm 20 1 126.324.017 149.781.122 167.748.632 187.871.620 210.408.682 235.649.439 263.918.257 295.578.423 331.036.806 370.749.092 415.225.639 2 61.950.639 49.793.597 55.759.458 62.440.285 69.921.780 78.299.922 87.682.192 98.188.964 109.955.038 123.131.382 137.887.061 3 64.373.379 99.987.525 111.989.174 125.431.335 140.486.902 157.349.517 176.236.065 197.389.459 221.081.767 247.617.710 277.338.578 4 18.024.546 27.996.507 31.356.969 35.120.774 39.336.333 44.057.865 49.346.098 55.269.049 61.902.895 69.332.959 77.654.802 5 46.348.833 71.991.018 80.632.205 90.310.561 101.150.569 113.291.652 126.889.967 142.120.411 159.178.872 178.284.751 199.683.776 6 13.807.230 - - - - - - - - - - 7 - - - - - - - - - - 108.046.261 8 60.156.063 71.991.018 80.632.205 90.310.561 101.150.569 113.291.652 126.889.967 142.120.411 159.178.872 178.284.751 307.730.037
  58. Bảng 21: Bảng tính các chỉ tiêu hiệu quả của dự án khi chi phí tăng 10% ĐVT: 1.000VNĐ V FC (h Chênh l Chênh l ốn đầu tư PC=C * FC ệ số CK TNR=LR + KH Lu ệch PV=FC*TNR Lu ệch Năm (C) 12,24%) ỹ kế (PC-TNR) ỹ kế PV (PC-PV) -1 57.790.901 64.864.508 1,1224 0 123.178.363 123.178.363 1,0000 1 0,8909 -23.400.971 -23.400.971 211.443.842 -20.849.048 -20.849.048 208.891.919 2 0,7938 12.696.991 -10.703.980 198.746.851 10.078.723 -10.770.325 198.813.196 3 0,7072 16.693.715 5.989.736 182.053.135 11.806.197 1.035.872 187.006.999 4 0,6301 21.022.779 27.012.515 161.030.357 13.246.450 14.282.322 173.760.549 5 0,5614 27.753.531 54.766.045 133.276.826 15.580.448 29.862.770 158.180.101 6 0,5002 33.115.266 87.881.312 100.161.559 16.563.126 46.425.896 141.616.975 7 0,4456 38.973.174 126.854.486 61.188.385 17.367.295 63.793.191 124.249.680 8 0,3970 45.386.808 172.241.294 15.801.577 18.019.734 81.812.925 106.229.946 9 0,3537 52.422.869 224.664.163 -36.621.291 18.543.506 100.356.432 87.686.440 10 0,3152 60.156.063 284.820.226 -96.777.354 18.958.450 119.314.881 68.727.990 11 0,2808 71.991.018 356.811.244 -168.768.373 20.214.085 139.528.966 48.513.905 12 0,2502 80.632.205 437.443.449 -249.400.578 20.171.428 159.700.394 28.342.477 13 0,2229 90.310.561 527.754.010 -339.711.139 20.128.851 179.829.245 8.213.626 14 0,1986 101.150.569 628.904.580 -440.861.709 20.086.354 199.915.599 -11.872.728 15 0,1769 113.291.652 742.196.232 -554.153.361 20.043.938 219.959.537 -31.916.666 16 0,1576 126.889.967 869.086.199 -681.043.328 20.001.601 239.961.138 -51.918.266 17 0,1404 142.120.411 1.011.206.609 -823.163.738 19.959.344 259.920.482 -71.877.611 18 0,1251 159.178.872 1.170.385.482 -982.342.611 19.917.168 279.837.649 -91.794.778 19 0,1115 178.284.751 1.348.670.233 -1.160.627.362 19.875.071 299.712.721 -111.669.850 20 0,0993 307.730.037 1.656.400.270 -1.468.357.399 30.564.460 330.277.181 -142.234.310 Tổng 180.969.265 188.042.871 1.656.400.270 330.277.181
  59. 4.2.2.6 Kế hoạch trả nợ a. Lịch trả nợ - Khoản vay 126.678.485.000 đồng ; - Lãi suất: 12,24%/năm; - Thời hạn bắt đầu giải ngân: tháng 04/2008; - Ân hạn lãi vay: 1,5 năm; - Bắt đầu trả lãi vay: năm 2009; - Ân hạn trả gốc: 1,5 năm; - Bắt đầu trả lãi gốc: năm 2009; Trong thời hạn vay, lãi suất sẽ phát sinh là: 103.261.165.000 đồng. b. Nguồn trả nợ Công ty Nam Cửu Long sẽ trả nợ từ các nguồn sau đây: - Lãi gộp từ hoạt động kinh doanh khu văn ph òng cho thuê; - Từ các hoạt động khác của Công ty nh ư: nuôi cá, nuôi tôm c. Tài sản bảo đảm nợ vay Tài sản bảo đảm cho khoản vay này là: - Giá trị quyền sử dụng đất: 2.681,06 m 2 và công trình hình thành từ vốn vay. - Giá trị thị trường của tài sản: 52.800.000.000 đồng. (Chứng thư định giá của Công ty Cổ phần Định giá và Bán đấu giá Nhân Thành) d. Rủi ro của khoản vay Rủi ro của khoản vay là rất thấp vì khu đất có thời hạn sử dụng lâu dài, chính vì vậy, các văn phòng có thể được bán vĩnh viễn. Đây sẽ là nguồn thu rất lớn để trả nợ nếu các nguồn thu khác không đủ trả nợ.
  60. Bảng 22: Bảng dự trù kế hoạch trả nợ ĐVT: 1.000VNĐ KHOẢN STT Năm -1 Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10 MỤC 3 Giải ngân 40.453.631 86.224.854 S 2 ố dư đầu 40.453.631 126.678.485 126.678.485 114.010.637 101.342.788 88.674.940 76.007.091 63.339.243 50.671.394 38.003.546 25.335.697 12.667.849 kỳ Lãi vay 4 - - 33.486.655 13.954.902 12.404.357 10.853.813 9.303.268 7.752.723 6.202.179 4.651.634 3.101.089 1.550.545 phát sinh Tr 5 ả nợ - - 12.667.849 12.667.849 12.667.849 12.667.849 12.667.849 12.667.849 12.667.849 12.667.849 12.667.849 12.667.849 gốc(đầu kỳ) S 6 ố dư cuối - - 114.010.637 101.342.788 88.674.940 76.007.091 63.339.243 50.671.394 38.003.546 25.335.697 12.667.849 0 kỳ Tổng phải 7 trả trong - - 46.154.504 26.622.750 25.072.206 23.521.661 21.971.117 20.420.572 18.870.027 17.319.483 15.768.938 14.218.393 kỳ
  61. 4.3. Lợi ích kinh tế xã hội của dự án 4.3.1 Các lợi ích kinh tế Các hoạt động của dự án trong suốt thời hạn góp phần l àm tăng thêm ngân sách của thành phố Cần Thơ thông qua các hình thức sau thuế giá trị gia tăng, th uế thu nhập doanh nghiệp và các loại thuế khác (thu nhập cá nhân ). Hoạt động thu cho ngân sách thành phố Cần Thơ trong 20 năm kể từ khi đi vào hoạt động dự kiến như sau: Bảng 23: Dự kiến đóng góp cho ngân sách TP Cần Th ơ trong 20 năm Các đóng góp của dự án Giá trị (1.000 VND) Thuế VAT (thu hộ) (10% doanh thu) 339.867.963 Thuế thu nhập doanh nghiệp (28%) 597.567.086 Tổng cộng 937.435.049 Đóng góp của dự án vào ngân sách địa phương trong 20 năm kể từ khi hoạt động được dự kiến là 937.435.049.000 đồng. 4.3.2 Các lợi ích xã hội Mục tiêu chủ yếu được Công ty Nam Cửu Long xây dựng từ ban đầu l à tạo ra một khu thương mại và dịch vụ liên hợp có chất lượng cao nhằm góp xây dựng thành phố Cần Thơ xứng đáng với vị trí thủ phủ của miền Tây Nam Bộ. Bên cạnh đó, song song với quá trình triển khai dự án cũng sẽ góp phần giải quyết việc làm, xây dựng và nâng cao trình độ đội ngũ lao động tại địa phương và góp phần vào việc phát triển kinh tế xã hội tại địa phương thúc đẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông thôn.
  62. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 5.1 Kết luận Qua phân tích thị trường, các hiệu quả và chỉ tiêu tài chính như trên tôi nhận thấy rằng dự án “văn phòng cao cấp Hưng Phú” như trên là hoàn toàn khả thi nên Công ty có thể mạnh dạn đầu tư với tổng số vốn đầu tư như trên. Cụ thể như sau: 1. Vốn đầu tư: 180.969.265.000 đồng. 2. Diện tích xây dựng: 2.681,06 m2 3. Doanh thu bình quân/năm: 169.933.981.000 đồng. 4. Thời gian hoàn vốn không có chiết khấu: 07 năm 09 tháng 5. Thời gian hoàn vốn có chiết khấu: 12 năm 03 tháng 6. Lợi nhuận thuần bình quân: 87.566.774.000 đồng 7. NPV (20 năm của dự án): 172.836.087.000 (đồng) 8. Tỷ suất thu hồi vốn nội bộ: 19% 9. Chỉ số sinh lời của dự án: 1,92 (lần) 5.2 Kiến nghị Tuy dự án khả thi và đạt mức doanh thu khá cao (169.933.981.000 VND/năm), nhưng do việc đầu tư với số vốn tương đối lớn nên Công ty rất cần sự hỗ trợ từ các cơ quan chức năng trong việc hoàn thành các thủ tục pháp lý về đầu tư, được hưởng ưu đãi đầu tư theo Luật định để Công ty yên tâm, ổn định và đẩy mạnh hoạt động sản xuất, kinh doanh cho phù hợp với kế hoạch mà Công ty đã đề ra. Bên cạnh đó rất mong được các Ngân hàng thương mại xem xét cho vay với lãi suất ưu đãi hoặc hỗ trợ một phần lãi suất cho các khoản vay. Ngoài ra, Công ty rất mong nhận được sự quan tâm, hỗ trợ từ các cơ quan ban ngành chức năng của Thành Phố, và tổ chức tài chính.
  63. PHỤ LỤC BẢNG CÂU HỎI NGHIÊN CỨU NHU CẦU THUÊ VĂN PHÒNG CAO CẤP CỦA CÁC DOANH NGHIỆP TẠI ĐỊA B ÀN TP CẦN THƠ Tên công ty: Địa chỉ: Số điện thoại: Người được phỏng vấn: Chức vụ: Số điện thoại: 1. Anh (chị) vui lòng cho biết số lượng lao động trong công ty:  300 lao động 2. Anh (chị) vui lòng cho biết loại hình doanh nghiệp:  DNTN  Cty TNHH  Cty CP DNNN  khác 3. Anh (chị) vui lòng cho biết ngành nghề kinh doanh hiện tại của Cty: 4. Anh (chị) vui lòng cho biết công ty thành lập khoảng bao lâu:  Mới thành lập  < 1năm 1≤ 3 năm  3 < 5 năm  ≥ 5 năm 5. Anh (chị) vui lòng cho biết văn phòng hiện tại của công ty là thuê hay thuộc chủ sở hữu:  Thuê Sang câu 9  Chủ sở hữu Sang câu 6 6. Trước đây công ty có từng thuê văn phòng không?  Có Sang câu 7  Không Dừng 7. Văn phòng trước đây của công ty ở đâu?
  64. 8. Anh (chị) vui lòng cho biết lý do tại sao không tiếp tục thu ê văn phòng?  Giá thuê quá cao  Chất lượng văn phòng không tốt  Vị trí không thuận lợi cho việc kinh doanh  Khác: (Dừng) 9. Anh (chị) vui lòng cho biết giá thuê văn phòng hiện tại của công ty là bao nhiêu?  < 15 USD/m2/tháng (≈ 250 VND)  15 ≤ 30 USD/m2/tháng (≈500VND)  < 30 USD/m2/ tháng  Khác: 10. Diện tích văn phòng hiện tại của công ty khoảng bao nhi êu m2 . 11. Anh (chị) vui lòng cho biết mức độ hài lòng của anh (chị) về chất lượng văn phòng hiện tại anh chị đang thuê: 1 2 3 4 5 Không hài lòng rất hài lòng 12. Anh (chị) vui lòng cho biết mức độ hài lòng của anh (chị) về giá cả của văn phòng hiện tại đang thuê 1 2 3 4 5 Không hài lòng rất hài lòng 13. Anh (chị) vui lòng cho biết mức độ hài lòng của anh (chị) về vị trí của văn phòng hiện tại đang thuê 1 2 3 4 5 Không hài lòng rất hài lòng
  65. 14. Những thông tin trợ giúp cho việc lựa chọn văn ph òng cho thuê của công ty anh (chị) là:  Quảng cáo trên báo, tạp chí  Thông tin từ mạng internet  Quảng cáo trên đài truyền hình, radio  Tờ rơi, băng rôn  Bạn bè, người than  Khác: 15. Anh (chị) vui lòng cho biết các hình thức khuyến mãi thu hút anh (chị) quyết định chọn thuê văn phòng  Giá cả trực tiếp  Quà tặng kèm theo  Bốc thăm trúng thưởng  Khác: 16. Anh (chị) vui lòng cho biết thứ tự ưu tiên các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định chọn văn phòng thuê (thứ tự ưu tiên từ 1-4 với 1 là rất ưu tiên) Yếu tố ảnh hưởng Thứ tự ưu tiên Địa điểm của văn phòng Giá cả Chất lượng tốt Khác: Xin chân thành cám ơn sự hợp tác của anh (chị)!