Luận văn Đẩy mạnh hoạt động cho vay bất động sản tại chi nhánh ngân hàng công thương tỉnh Đồng Nai

Nội dung text: Luận văn Đẩy mạnh hoạt động cho vay bất động sản tại chi nhánh ngân hàng công thương tỉnh Đồng Nai

1. 1 BỘ GIÁO D ỤC VÀ ĐÀO T ẠO TR ƯỜNG ĐẠ I H ỌC KINH T Ế TPHCM oOo TR ẦN TH Ị NG ỌC THI ĐẨY M ẠNH HO ẠT ĐỘ NG CHO VAY B ẤT ĐỘ NG S ẢN TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG TH ƯƠ NG T ỈNH ĐỒ NG NAI LU ẬN V ĂN TH ẠC S Ĩ KINH T Ế TP.H ồ Chí Minh – N ăm 2008
2. 2 BỘ GIÁO D ỤC VÀ ĐÀO T ẠO TR ƯỜNG ĐẠ I H ỌC KINH T Ế TPHCM oOo TR ẦN TH Ị NG ỌC THI ĐẨY M ẠNH HO ẠT ĐỘ NG CHO VAY B ẤT ĐỘ NG S ẢN TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG TH ƯƠ NG T ỈNH ĐỒ NG NAI Chuyênngành : Kinht ếtàichính–Ngânhàng Mãs ố : 60.31.12 LU ẬN V ĂN TH ẠC S Ĩ KINH T Ế NG ƯỜIH ƯỚNGD ẪNKHOAH ỌC: PGS.TSNGUY ỄNNG ỌCHÙNG
3. 3 CỘNGHÒAXÃH ỘICH ỦNGH ĨAVI ỆTNAM Độcl ập-T ựdo-H ạnhPhúc TP.H ồ Chí Minh, ngày 31 tháng 10 n ăm 2008 KẾTQU ẢNGHIÊNC ỨU ĐỀ TÀIT ỐTNGHI ỆP Tên đề tài: “ Đẩy m ạnh ho ạt độ ng cho vay b ất độ ng s ản t ại Chi nhánh NHCT tỉnh Đồ ng Nai” Quanghiênc ứu, đề tài đạt đượcnh ữngk ếtqu ảsau: 1. Tính c ấp thi ết c ủa đề tài :Đềtàit ậptrungnghiênc ứum ộtl ĩnhv ựcm ới:“Cho vayb ất độngs ản”trênc ơs ởnêuranh ữngnguyênnhânc ầnthi ếtph ảiđẩym ạnh ho ạt động cho vay b ất động s ản t ại Chi nhánh Ngân hàng Công th ươ ng t ỉnh ĐồngNailàdo:ChinhánhNHCT ĐồngNailàm ộtchinhánhluônki ểmsoátt ốt ch ấtl ượngho ạt độ ngchovay;ho ạtđộngchovayb ất độngs ảnt ạiChinhánhcòn nh ỏl ẻ,khôngt ậptrung;nhuc ầuv ốn đểdùngvàocácm ục đíchliênquan đến bất độngs ảnt ạit ỉnh ĐồngNaingàycàngcaotheo đàt ăngtr ưởngc ủan ềnkinh tế,xãh ội ĐồngNai. 2. Nội dung đạ t được: -Trênc ơs ởphântích,rútkinhnghi ệmt ừs ựkh ủngho ảngth ịtr ườngchovay dướichu ẩnt ạiM ỹ, Đềtài đisâuphântích, đánhgiáho ạtđộngchovayb ất động sảnt ạiChinhánhNHCT ĐồngNaitrongnh ữngn ămquacho đếnnayv ớinh ững ưu điểm,h ạnch ế,thànhcông,khókh ăn đểChinhánhnhìnnh ậnl ạiho ạtđộng chovayb ất độngs ảnsov ớitìnhhìnhth ựct ế. -Qua đó, đềtài đãđư aram ộts ốgi ảipháplàmn ềnt ảngnghiênc ứu,ápd ụng choChinhánhNHCT ĐồngNai đểm ạnhd ạnđẩym ạnhho ạtđộngchovayb ất độngs ảnm ộtcáchhi ệuqu ảnh ằmgópph ầnpháttri ểnth ịtr ườngb ất độngs ản nóiriêng,pháttri ểnkinht ế-xãh ộit ỉnh ĐồngNainóichung.
4. 4 MỤC L ỤC Trang . Lời m ở đầ u Ch ươ ng 1: T ỔNG QUAN V Ề CHO VAY B ẤT ĐỘ NG S ẢN 1 1.1 Nh ững v ấn đề c ơ b ản v ề b ất độ ng s ản, th ị tr ường b ất độ ng s ản 1 1.1.1Tìmhi ểuv ềb ất độ ngs ản 1 1.1.1.1Kháini ệmb ất độ ngs ản 1 1.1.1.2Phânlo ạib ất độ ngs ản 1 1.1.1.3Cácnhânt ốtác động đếngiáb ất độngs ản 2 1.1.2Tìmhi ểuv ềth ịtr ườngb ất độngs ản 5 1.1.2.1Kháini ệmth ịtr ườngb ất độngs ản 5 1.1.2.2Vaitròc ủath ịtr ườngb ất độ ngs ản 6 1.1.2.3Cácquylu ậttác động đếnth ịtr ườngb ất độ ngs ản 8 1.2 Khái ni ệm, đặ c điểm và nguyên t ắc c ủa cho vay b ất độ ng s ản: 9 1.2.1Kháiniêmchovayb ất độ ngs ản 9 1.2.2 Đặc điểmc ủachovayb ất độ ngs ản 10 1.2.3Nguyênt ắcchovayb ất độ ngs ản 10 1.3 Ý ngh ĩa c ủa cho vay b ất độ ng s ản đố i v ới n ền kinh t ế xã h ội 11 1.4 Một s ố r ủi ro trong ho ạt độ ng cho vay b ất độ ng s ản 12 1.4.1Yếut ốch ủquan 13 1.4.2Y ếut ốkháchquan 14 1.5 Bài h ọc kinh nghi ệm cho các NHTM Vi ệt Nam sau kh ủng ho ảng tín d ụng dưới chu ẩn t ại M ỹ. 16 1.6 Tình hình cho vay b ất động s ản t ại m ột s ố NHTM Vi ệt Nam 18 1.7 Quy định, quy trình trong ho ạt độ ng cho vay b ất độ ng s ản t ại Chi nhánh NHCT Đồng Nai 21 Kết lu ận ch ươ ng 1 25
5. 5 Ch ươ ng 2: TH ỰC TR ẠNG HO ẠT ĐỘ NG CHO VAY B ẤT ĐỘ NG S ẢN T ẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG TH ƯƠ NG T ỈNH ĐỔ NG NAI 26 2.1 K ết qu ả ho ạt độ ng cho vay b ất độ ng s ản t ại m ột s ố NHTM ở Đồ ng Nai 26 2.1.1K ếtqu ảho ạt độ ngc ủangànhNgânhàng ĐồngNai 26 2.1.2K ếtqu ảchovayb ất độ ngs ảnt ạim ộts ốNHTM ởĐồ ngNai 29 2.2 Th ực tr ạng ho ạt độ ng cho vay b ất độ ng s ản t ại Chi nhánh NHCT t ỉnh Đồng Nai 33 2.2.1ChinhánhNHCTt ỉnh Đồ ngNaihìnhthànhvàpháttri ển 33 2.2.2.T ổch ứcb ộmáyqu ảnlýc ủaChinhánhNHCT ĐồngNai 36 2.2.3K ếtqu ảho ạt độ ngc ủaChinhánhNHCT ĐồngNai 37 2.2.4K ếtqu ảho ạt độ ngchovayb ất độ ngs ảnt ạiChinhánhNHCT ĐồngNai.44 2.2.5 Đánhgiáho ạtđộngchovayb ất độ ngs ảnt ạiChinhánhNHCT ĐồngNai47 2.2.5.1Ngu ồnv ốnchovay 47 2.2.5.2M ục đíchchovay 48 2.2.5.3Th ẩm địnhchovay 48 2.2.5.4Ch ấtl ượngchovay 49 2.3 Đánh giá chung v ề nh ững thu ận l ợi, khó kh ăn, ưu điểm và h ạn ch ế trong ho ạt độ ng cho vay b ất độ ng s ản t ại Chi nhánh Ngân hàng Công Th ươ ng Đồng Nai 50 2.3.1Thu ậnl ợi 50 2.3.2Khókh ăn 52 2.3.3 Ưu điểm 55 2.3.4H ạnch ế 56 Kết lu ận ch ươ ng 2 57 Ch ươ ng 3: M ỘT S Ố GI ẢI PHÁP CH Ủ Y ẾU NH ẰM ĐẨ Y M ẠNH HO ẠT ĐỘNG CHO VAY B ẤT ĐỘ NG SẢN T ẠI CHI NHÁNH NHCT ĐỒNG NAI 58 3.1 Định h ướng phát tri ển c ủa Chi nhánh NHCT Đồ ng Nai 58 3.1.1M ụctiêupháttri ển 58
6. 6 3.1.2 Địnhh ướngpháttri ểnc ủaChinhánhNHCT Đồ ngNai 58 3.2 M ột s ố gi ải pháp ch ủ y ếu nh ằm đẩ y m ạnh ho ạt độ ng cho vay b ất độ ng s ản tại Chi nhánh NHCT t ỉnh Đồ ng Nai 60 3.2.1 Gi ải pháp đối v ới Chi nhánh NHCT t ỉnh Đồ ng Nai 3.2.1.1 Gi ải pháp cụ th ể 60 3.2.1.1.1Thànhl ậpngayt ổchovayvàtheodõitìnhhìnhchovaythun ợb ất động sảnriêngbi ệt 60 3.2.1.1.2T ăngc ườngho ạtđộnghuy độngv ốn 61 3.2.1.1.3Theodõich ặtch ẽcácy ếut ốliênquan đếntàis ảnđảmb ảolàb ất động sản 62 3.2.1.1.4Xâyd ựngchínhsáchphòngng ừavàqu ảnlýr ủiro 63 3.2.1.1.5 Thi ết l ập m ối quan h ệ g ần g ũi, g ắn bó v ới các Ch ủ đầu t ư, S ở, Ban ngànhtrên địabàn 63 3.2.1.1.6 Ấn địnhlãisu ấtchovayb ất độngs ảnc ầntính đếns ựảnhh ưởngc ủa yếut ốl ạmphát 64 3.2.1.1.7Tuy ệt đố ituânth ủcácquy đị nh,quych ếtrongho ạt độ ngchovaynói chungvàchovayb ất độ ngs ảnnóiriêng 64 3.2.1.2 Gi ải pháp chung 65 3.2.1.2.1Tri ểnkhaiho ạt độ ngtínd ụngtrongquátrìnhpháttri ểnm ạngl ưới 65 3.2.1.2.2T ăngc ườngcôngtácki ểmtra 65 3.2.1.2.3 Đàot ạocánb ộ 65 3.2.1.2.4N ắmb ắtnhuc ầukháchhàng 66 3.2.1.3 Chú tr ọng m ột s ố công tác khác 66 3.2.2 Gi ải pháp đối v ới các doanh nghi ệp đầu t ư b ất động s ản 67 3.2.3 M ột s ố ki ến ngh ị đố i v ới NHCT Vi ệt Nam 67 3.2.3.1Xâyd ựngl ộtrìnhchovayb ất độ ngs ảnmangtínhch ấtdàih ạn 67 3.2.3.2S ớmthànhl ậpcôngty đị a ốc 68 3.2.3.3 Đư aranhi ềus ảnph ẩm,lo ạihìnhnh ằm đẩ ym ạnhho ạt độ nghuy độ ng vốntrungdàih ạn 68
7. 7 3.2.3.4Tranhth ủcácngu ồnv ốnvi ệntr ợ,v ốnvayc ủacáct ổch ứcqu ốct ế 69 3.2.3.5Chútr ọngm ộts ốcôngtáckhác 69 3.2.4 M ột s ố ki ến ngh ị khác: 71 3.2.4.1 Đốiv ớiChínhph ủ 71 3.2.4.2 Đốiv ớicácc ơquanNhàn ướct ỉnh Đồ ngNai 71 Kết lu ận ch ươ ng 3 73 Kết lu ận 74 Tài li ệu tham kh ảo 75 Ph ụ l ục
8. 8 MỞĐẦU 1. Lý do l ựa ch ọn đề tài: Vớiv ịth ếlàm ộttrongnh ữngvùngkinht ếtr ọng điểmc ủac ản ước, Đồ ngNai đanglà đíchnh ắmchonhi ềum ục đích đầ ut ưnh ư:m ởr ộngnhi ềutuy ến đườngl ớn, xây d ựng sân bay qu ốc t ế, quy ho ạch thêm nhi ều khu công nghi ệp, c ụm công nghi ệp,pháttri ểnhuy ệnNh ơnTr ạchthành đôth ịlo ại2, .Theo đó,nhuc ầuv ềnhà chocôngnhântrongcáckhucôngnghi ệp;v ănphòngt ổch ứch ộingh ị,nhàngh ỉ, kháchs ạnph ụcv ụchonhàdoanhnghi ệpn ướcngoàis ốngvàlàmvi ệct ại Đồ ng Nai;v ănphòngchothuê, s ẽpháttri ểncaotheo đàt ăngtr ưởngc ủan ềnkinht ế-xã hội Đồ ngNai.H ơnth ế, ĐồngNai đangtronggiai đoạn đẩynhanht ốc độđôth ịhoá cao đểph ụcv ụchoquátrìnhpháttri ểnkinht ếxãh ộiv ớivaitròkhôngnh ỏc ủath ị tr ườngb ất độngs ản.Ngoàivi ệc đảmb ảophúcl ợixãh ộichong ườidân,thịtr ường bất độngs ảncònlàđốit ượngph ụcv ục ủath ịtr ườngv ốn,th ịtr ườngxâyd ựng.Tuy nhiên,ho ạt độ ng đầ ut ưvàoth ịtr ườngnàytrên địabàncònh ờih ợtvành ỏl ẻ,ch ủ yếu được đầ ut ưb ởicácdoanhnghi ệpch ủl ựcc ủanhàn ướcnh ưngch ưanhi ều.M ột trongnh ữngnguyênnhânb ứcthi ếtnh ấtlàyêuc ầuv ềv ốnquál ớnchol ĩnhv ực đầu tưnày.Dov ậy,songsongv ớivi ệckêug ọi,thuhútv ốn đầut ưvàoth ịtr ườngb ất độngs ản ĐồngNaithìs ựh ỗtr ợt ừngu ồnv ốntínd ụngNgânhàngs ẽgópph ầntích cực đếnho ạtđộng đầut ưb ất độngs ảnsôin ỗih ơn. Làm ộtNgânhàngth ươ ngm ạiv ớiho ạtđộngc ơb ảnlàhuy độngv ốnvàcho vay,ChinhánhNgânhàngCôngTh ươ ng đãt ạonhi ều điềuki ệnthu ậnl ợiv ềv ốn giúpcácthànhph ầnkinht ếĐồngNaipháttri ểntrongnhi ềun ămqua.Vàtrêntinh th ầnluônbámsátch ủtr ươ ngpháttri ểnc ủat ỉnh, địnhh ướngho ạtđộngc ủaNgân hàngCôngTh ươ ngVi ệtNam,ChinhánhNHCT ĐồngNai đãcónh ữngb ước đi đúng đắn.Bi ểuhi ệnc ụth ể,Chinhánh đãtri ểnkhaivi ệctàitr ợmuanhàtheod ựán trong3n ămg ần đâybênc ạnhcáchìnhth ứctàitr ợv ốns ửach ữanhà,mua đấtxây nhà,xâyv ănphòng,nhàx ưởng, ,gópph ầngiúpng ườidântrên địabàncós ựổn
9. 9 địnhv ềnhàở,giúpcácdoanhnghi ệpcóđiềuki ệnm ởr ộngquymôs ảnxu ất.Tuy nhiên,ho ạtđộngtàitrợnàycònphântánvàch ưa được đẩym ạnhtrongkhinhuc ầu vốn đểpháttri ểnth ịtr ườngb ất độngs ảnph ụcv ụchoquátrìnhpháttri ểnn ềnkinh tế-xãh ội ĐồngNaic ũngnh ưđểth ựchi ệntheoch ủtr ươ ng đẩynhanht ốc độđôth ị hóat ại ĐồngNaicònkhánhi ều. Mặtkhác,xu ấtphátt ừtínhbi ến độngth ấtth ườngc ủath ịtr ườngb ất độngs ản cũngnh ưnh ữngr ủiroti ềm ẩnc ủath ịtr ườngnàys ẽảnhh ưởng đếnch ấtl ượngho ạt độngc ấptínd ụngc ủaNgânhàngnóiriêngvàs ựpháttri ểnc ủac ản ềnkinht ếxã hộinóichungmàNhàn ướcs ẽcónh ữngchínhsách điềuti ếtkhácnhau. Đặcbi ệt, trong điềuki ệnn ềnkinht ếVi ệtNamhi ệnnaycót ỷl ệl ạmphátkhácaovàảnh hưởngtâmlýt ừs ựs ụp đỗc ủaho ạtđộngtínd ụngc ủaM ỹc ũngxu ấtphátt ừvi ệct ập trungchovayb ất độngs ảnmàvi ệc đẩym ạnhhaysi ếtch ặtho ạtđộngtínd ụngb ất độngs ảntrongtìnhhìnhn ềnkinht ếVi ệtNamhi ệnnaynhìnchung đanglàv ấn đề đángquantâm.Xu ấtphátt ừđây,tácgi ảđãl ựach ọnđềtài“ Đẩy m ạnh ho ạt độ ng cho vay b ất độ ng s ản t ại Chi nhánh Ngân hàng Công Th ươ ng Đồng Nai “làm lu ậnv ănb ảov ệnh ậnh ọcv ịth ạcs ĩkinht ế. 2. Mục tiêu nghiên c ứu: Mụctiêunghiênc ứuc ủađềtàilàđánhgiáho ạt độngchovayb ất độngs ảnt ại ChinhánhNgânhàngCôngth ươ ngt ỉnh ĐồngNaivàtrênc ơs ởnàyrútranh ững mặtthànhcông,t ồnt ạic ầnhoànthi ện,t ừđóđềxu ấtnh ữngki ếnngh ịnh ằm đẩy mạnhho ạtđộngchovayb ất độngs ảnt ạiChinhánhNgânhàngCôngth ươ ng Đồng Naitrongth ờigiant ới. 3. Ph ạm vi nghiên c ứu: Doth ờigianvàđiềuki ệnti ếpc ậnv ớitìnhhìnhchovayb ất độngs ảntrên địa bànt ỉnh ĐồngNaic ũngnh ưkhuônkh ổchophépc ủalu ậnv ănnênph ạmvinghiên cứuc ủađềtàich ỉt ậptrungph ảnánhtìnhhìnhchovayb ất độngs ảnt ạiChinhánh NHCT ĐồngNai.
10. 10 4. Ph ươ ng pháp nghiên c ứu: Trênc ơs ởv ậnd ụngnh ữnglýthuyết đượch ọct ạitr ườngv ềchovay,vàm ộts ố nh ữngki ếnth ứckhác,trênc ơs ởthuth ậpthôngtint ừth ựct ế,t ổngh ợpt ừcáctài li ệuthamkh ảonh ư:báochí,internet,truy ềnhình, đặcbi ệtlàcács ốli ệuthi ếtth ực từChinhánhNHCT ĐồngNai,ng ườivi ết đãdùngph ươ ngphápsosánh, đốichi ếu đểđánhgiáho ạtđộngchovayb ất độngs ảnt ạiChinhánh. 5. Kết c ấu c ủa Lu ận v ăn: Ngoàiph ầnm ởđầu,k ếtlu ậnvàtàili ệuthamkh ảo,lu ậnv ăn đượck ếtc ấuthành 3ch ươ ngnh ưsau: Ch ươ ng 1 : T ổng quan v ề cho vay b ất độ ng s ản Ch ươ ng 2 : Th ực tr ạng ho ạt độ ng cho vay b ất độ ng s ản t ại Chi nhánh Ngân hàng Công th ươ ng tỉnh Đồng Nai. Ch ươ ng 3 : M ột s ố gi ải pháp ch ủ y ếu nh ằm đẩ y m ạnh ho ạt độ ng cho vay b ất độ ng sản t ại Chi nhánh Ngân hàng Công th ươ ng t ỉnh Đồ ng Nai .
11. 1 Ch ươ ng 1 TỔNG QUAN V Ề CHO VAY B ẤT ĐỘNG S ẢN 1.1 Nh ững v ấn đề c ơ b ản v ề b ất độ ng s ản, th ị tr ường b ất động s ản. 1.1.1 Tìm hi ểu v ề b ất độ ng s ản: 1.1.1.1 Khái ni ệm v ề b ất độ ng s ản: Cónhi ềuquanni ệmkhácnhauv ềb ất độ ngs ản.Hầuh ếtcácn ước đề ucoi BĐSlà đất đaivành ữngtàis ảncóliênquan đến đấ t đai,khôngtáchr ờiv ới đấ t đai, đượcxác đị nhb ởiv ịtrí đị alýc ủa đấ t. Đồ ngth ời,m ỗin ướcl ạicóquanni ệmkhác nhauv ềnh ữngtàis ản“g ắnli ền”v ới đấ t đai đượccoilàB ĐS. TheoB ộlu ậtDân s ựn ăm2005c ủaVi ệt Nam,t ại Điều174cóquy định: “BĐS là các tài s ản bao g ồm: Đấ t đai; Nhà, công trình xây d ựng g ắn li ền v ới đấ t đai, k ể c ả các tài s ản g ắn li ền v ới nhà, công trình xây d ựng đó; Các tài s ản khác gắn li ền v ới đất đai; Các tài s ản khác do pháp lu ật quy định ”. Nhìnchung,kháiniệmB ĐSr ấtr ộng, đad ạngvàcácquy địnhv ềB ĐStrong pháplu ậtc ủaVi ệtNamlàkháini ệmm ởmàcho đếnnaych ưacócácquy địnhc ụ th ểdanhm ụccáctàis ảnnày. 1.1.1.2 Phân lo ại b ất độ ng s ản: Bất động s ản có th ể phân thành ba lo ại: B ĐS có đầ u t ư xây d ựng, B ĐS không đầut ưxâyd ựngvàB ĐSs ản đặ cbi ệt. Bất độ ng s ản có đầ u t ư xây d ựng g ồm:B ĐSnhà ở,B ĐSnhàx ưởngvàcông trìnhth ươ ngm ại-d ịchv ụ,B ĐSh ạt ầng(h ạt ầngk ỹthu ật,h ạt ầngxãh ội),B ĐSlà tr ụs ởlàmvi ệcv.v TrongB ĐScó đầ ut ưxâyd ựngthìnhómBĐSnhà đất(bao gồm đấ t đaivàcáctàis ảng ắnli ềnv ới đấ t đai)lànhómB ĐSc ơb ản,chi ếmt ỷtr ọng rấtl ớn,tínhch ấtph ứct ạpr ấtcaovàch ịu ảnhh ưởngc ủanhi ềuy ếut ốch ủquanvà kháchquan.Nhómnàycótác độngr ấtl ớn đế nquátrìnhcôngnghi ệphoá,hi ện đạ i hoá đấtn ướcc ũngnh ưpháttri ển đôth ịb ềnv ững.Nh ưngquantr ọngh ơnlànhóm BĐSnàychi ếmtuy ệt đạ i đas ốcácgiaod ịchtrênth ịtr ườngB ĐS ởn ướctac ũng nh ưởcácn ướctrênth ếgi ới.
12. 2 Bất độ ng s ản không đầ u t ư xây d ựng :B ĐSthu ộclo ạinàych ủyếulà đất nông nghi ệp (d ưới d ạng t ư li ệu s ản xu ất) bao g ồm các lo ại đấ t nông nghi ệp, đấ t rừng, đấ tnuôitr ồngthu ỷs ản, đấ tlàmmu ối, đấ thi ếm, đấ tch ưas ửd ụngv.v Bất độ ng s ản đặ c bi ệt: lành ữngB ĐSnh ưcáccôngtrìnhb ảot ồnqu ốcgia, dis ảnv ănhoávậtth ể,nhàth ờh ọ, đìnhchùa,mi ếum ạo,ngh ĩatrangv.v Đặ c điểm củalo ạiB ĐSnàylàkh ản ăngthamgiath ịtr ườngr ấtth ấp. Vi ệcphânchiaB ĐStheo3lo ạitrên đâylàr ấtc ầnthi ếtb ảo đả mchovi ệc xâyd ựngc ơch ếchínhsáchv ềpháttri ểnvàqu ảnlýthịtr ườngb ất độ ngs ảnphù hợpv ới điềuki ệnkinht ế-xãh ộic ủan ướcta. 1.1.1.3 Các nhân t ố tác động đế n giá b ất độ ng s ản: Cũngnh ưcáchànghoáthôngth ườngkhác,giác ảB ĐS đượchìnhthànhtrên cơs ởquanh ệcung-cầuv ềB ĐStrênth ịtr ường.Dov ậy,khic ầul ớnh ơncung,giá BĐSth ườngb ịđẩ ycaolên;ng ượcl ại,khic ầuth ấph ơncung,giáB ĐScóxuh ướng gi ảmxu ống.Tuynhiên,giác ảcònph ụthu ộcvàonhi ềuy ếut ốkhácnh ưnh ữngy ếu tốxu ấtphátt ừnh ữngkhuy ếtt ậtc ủath ịtr ườngnh ư“ độcquy ền”,“ đầ uc ơ”,“c ạnh tranhkhônglànhm ạnh” cónh ữngy ếut ốxu ấtphátt ừs ựcanthi ệpc ủaNhàn ước nh ưđầut ưc ủaNhàn ướcvàovi ệcnângc ấpc ơs ởh ạt ầngkhudânc ư( đườnggiao thông, c ấp và thoát n ước, c ấp điện ), t ăng ho ặc mi ễn gi ảm thu ế cho các doanh nghi ệpkinhdoanh địa ốc,ápd ụngvi ệcbán đấ ugiátàis ảnB ĐSthu ộcs ởh ữuNhà nước,chínhsáchnhà ởchong ườicóthunh ậpth ấp ;cónh ữngy ếut ốb ắtngu ồnt ừ tâmlý,thóiquenc ủang ườidânnh ưkhôngmu ốnbánnhà đấtdochaông để l ại, ho ặckhôngthích ởnhàchungc ư,ho ặchammu ốncónhàn ằmtrênqu ốcl ộ,t ỉnh lộ Tuynhiên,B ĐSc ũng đượcxemlàm ộtlo ạihànghoáđượcmuabán,chuy ển nh ượng,chothuê, nênkhi địnhgiáb ất độngs ảncònch ịus ựtác độngc ủanhi ều yếut ốc ụth ểnh ưsau: - Nhóm các y ếu t ố t ự nhiên: +Vịtríc ủaB ĐS:kh ản ăngsinhl ờidoy ếut ốv ịtríB ĐSmangl ạicàngcao thìgiátr ịc ủaB ĐScàngl ớn.Nh ữngB ĐSn ằmt ạitrungtâm đôth ịhaym ộtvùng
13. 3 nào đós ẽcógiátr ịl ớnh ơnnh ữngb ất độ ngs ảnnhà đấtcùnglo ạin ằm ởcácvùng ventrungtâm.Nh ữngB ĐSn ằmt ạicácngã4hayngã3,trêncáctr ụcl ộgiaothông quantr ọngl ạicógiátr ịcaohơnnh ữngB ĐSn ằm ởv ịtríkhác.Vi ệcxemxét đánh giá ưuth ếv ềv ịtríB ĐSlàc ựck ỳquantr ọng, đặ cbi ệtlà đốiv ớivi ệcxác đị nhgiá đất. +Kíchth ước,hìnhth ể,di ệntíchth ửa đấ tho ặclô đấ t:m ộtkíchth ướcvàdi ện tíchth ửa đấ tt ối ưukhinótho ảmãnm ộtlo ạinhuc ầuc ụth ểc ủa đas ốdânc ưtrong vùng.Víd ụ:t ạiHàN ội,v ớinhuc ầu để ở,thìlo ạikíchth ướcvàdi ệntícht ối ưukhi mặtti ềnth ửa đấ tt ừ4m-5mvàchi ềusâuth ửa đấ tlàt ừ10m-15m. +ĐịahìnhB ĐSto ạl ạc: đị ahìnhn ơiB ĐSto ạl ạccaohayth ấpsov ớicác BĐSkháctrongvùnglânc ậncótác độ ng đế ngiátr ịB ĐS. ởnh ữngkhuv ựcth ấp, th ườnghayb ịng ậpn ướcvàomùam ưahayb ịhi ệnt ượngtri ềuc ườngthìgiác ủa BĐSs ẽth ấp,ng ượcl ạigiác ủanós ẽcaoh ơn. +Hìnhth ức(ki ếntrúc)bênngoàic ủaB ĐS( đố iv ớiB ĐSlànhàho ặclàcác côngtrìnhxâyd ựngkhác):n ếu2B ĐScógiáxâyd ựngnh ưnhau,B ĐSnàocóki ến trúcphùh ợpv ớith ịhi ếuthìgiátr ịc ủanós ẽcaoh ơnvàng ượcl ại. +Đặc điểmtrênm ặt đấ tvàd ướilòng đất( độ dàyc ủal ớpb ềm ặt,tínhch ất th ổnh ưỡng,tínhch ấtv ậtlý ).M ức độ ảnhh ưởngc ủacácy ếut ốtrên đếngiátr ị củaB ĐStu ỳthu ộcvàom ục đíchs ửd ụng đấ t.Víd ụ: độ màum ỡc ủa đấ tcóth ểr ất quan tr ọng đố i v ới giá tr ị đấ t khi s ử d ụng vào m ục đích nông nghi ệp, nh ưng l ại khôngquantr ọngkhis ửd ụng đấ tchoxâyd ựng. +Tìnhtr ạngmôitr ường:môitr ườngtronglànhhayb ịônhi ễmn ặng,yên tĩnhhay ồnào đều ảnhh ưởngtr ựcti ếp đế ngiátr ịB ĐS. +Cácti ệnl ợivànguyc ơr ủiroc ủat ựnhiên:nh ữngB ĐSn ằm ởnh ữngvùng th ườnghayb ịcács ực ốc ủathiêntai(bão,l ụt, độ ng đấ t,khíh ậukh ắcnghi ệt )làm chogiátr ịB ĐSb ịsútgi ảmvàng ượcl ại. - Nhóm các y ếu t ố kinh t ế:
14. 4 + Kh ả n ăng mang l ại thu nh ập t ừ B ĐS: m ức thu nh ập hàng n ăm t ừ B ĐS mangl ạis ẽcó ảnhh ưởngquantr ọng đế ngiátr ịc ủaB ĐS đó.Khikh ản ăngt ạora thunh ậpt ừB ĐScàngcaothìgiáchuy ểnnh ượngc ủanócàngcaovàng ượcl ại. +Nh ữngti ệnnghig ắnli ềnv ớiB ĐS:nh ưh ệth ống điện,n ước,v ệsinh, điều hoànhi ệt độ ,thôngtinliênl ạc.H ệth ốngti ệnnghicàng đầy đủ vàch ấtl ượngcàng tốtthìcànglàmchogiátr ịB ĐScànggiat ăng. -Tình tr ạng pháp lý c ủa B ĐS:cácgi ấyt ờch ứngth ưpháplýv ềquy ềns ửd ụng đấ t, sởh ữunhà,gi ấyphépxâyd ựngv.v hi ệncó. -Các quy định v ề xây d ựng và ki ến trúc g ắn v ới B ĐS, các h ạn ch ế v ề quy ền s ử d ụng đất, s ở h ữu nhà và công trình xây d ựng khác g ắn v ới B ĐS:tìnhtr ạngchothuê,th ế ch ấpB ĐS,tìnhtr ạngtranhch ấpquy ềns ửd ụng đấ t,s ởh ữunhà,s ựh ạnch ếquy ền sởh ữuchung(víd ụnhàxâyd ựng ởcáckhuv ựclà đườngb ănglênxu ốngc ủamáy baykhông đượccaoquá3t ầng ). - Các y ếu t ố chính tr ị pháp lý: s ựthay đổiv ềđườngl ốichínhsáchc ủaNhàn ướcvà chínhquy ền đị aph ươ ngcó th ểcónh ữngtác độ ngđến ho ạt độ ngc ủath ịtr ường BĐSnóichungvàs ựđầ ut ưvàol ĩnhv ựcB ĐSnóiriêng.C ụth ểlà: + Các chính sách có tác động gián ti ếp nh ư: s ự khuy ến khích đầ u t ư bên ngoàivào địaph ươ ngcóth ểlàmt ăngnhuc ầuv ềB ĐSqua đócóth ểlàmchogiá BĐSgiat ăng. + Cácchínhsáchtác độngtr ựcti ếpnh ư:ChínhsáchchophépVi ệtki ềumua BĐSt ạiVi ệtNam,chínhsáchchophépnh ữngng ườikhôngcóh ộkh ẩuthànhph ố được mua nhà t ại thành ph ố, chính sách tài chính áp d ụng đố i v ới nh ững ng ười đượcnhàn ướcgiao đấ t,chothuê đất ,chínhsáchtínd ụng đố iv ớiho ạt động đầ u tưvàol ĩnhv ựcB ĐS,cácchínhsáchthu ếc ủaNhàn ước đố iv ớiB ĐS. - Các y ếu t ố thu ộc v ề kinh t ế v ĩ mô: Đólàcácy ếut ốkinht ếliênquannh ư: +Tìnhhìnhcung-cầuB ĐStrongkhuv ực + Đặc điểmc ủanh ữngng ườithamgiath ịtr ườngB ĐStrongkhuv ực +Các điềuki ệnc ủath ịtr ườngB ĐStrongkhuv ực
15. 5 +Hiệntr ạngvùnglânc ận(c ơs ởh ạt ầngnh ưđường,h ệth ốngc ấpthoátn ước,c ấp điện,thôngtinliênl ạc ) +Mức độ t ăngtr ưởngGDPhàngn ămc ủavùng +Thunh ậpbìnhquânhàngn ămc ủang ườidântrongvùng(thu ộcnhómcao,trung bìnhhayth ấp)sov ớicácvùngkhác +Kh ản ăng đáp ứngnhuc ầutínd ụngc ủah ệth ốngtínd ụngtrongvùng; +Mứcgiábìnhquâncáclo ại đấ ttrongvùng +Tỷl ệthu ếvàm ứcthu ếsu ất +Mức độ l ạmphátchung +Tìnhhìnhth ịtr ườnglao độ ng,th ịtr ườngch ứngkhoán,th ịtr ườngtínd ụngtrong vùng. - Các y ếu t ố xã h ội: Cácy ếut ốxãh ộic ũngtác độ ngl ớn đế ngiátr ịB ĐS.M ộtkhu vựcmàm ật độ dâns ốđộ tnhiênt ăngcaodot ốc độ t ăngc ủadânsốc ơh ọcthìgiátr ị BĐSn ơi đós ẽt ănglêndocânb ằngcung-cầub ịpháv ỡ.M ặtkháccácy ếut ốkhác trongvùngnh ư:ch ấtl ượngd ịchv ụyt ế,giáod ục,trình độdântrí,v ấn đề anninh, tậpquánng ườidântrongvùngc ũngcó ảnhh ưởng đế ngiátr ịc ủaB ĐS.Tìnhtr ạng nh ữngng ườis ốngtrongB ĐS,tìnhtr ạngs ứckho ẻ,ngh ềnghi ệpvàtìnhtr ạngvi ệc làm,cácm ốiquanh ệtìnhc ảmgia đình,xãh ộic ủanh ữngng ười đangchungs ống. Nhìnchung,vi ệcxác đị nhcácy ếut ốtác độ ng đế nvi ệc đị nhgiáB ĐSlàquan tr ọngvìnógiúpvi ệc đị nh đúnggiátr ịth ựcc ủaB ĐS đả mb ảochovi ệcth ếch ấp, muabánB ĐSchínhxách ơn,minhb ạchh ơntránhnh ữngbi ến độ ngkhól ườngdo giá ảoc ủaB ĐSgâynên. 1.1.2 Tìm hi ểu v ề th ị tr ường b ất độ ng s ản: 1.1.2.1Kháini ệmv ềth ịtr ườngb ất độ ngs ản: Cór ấtnhi ềuquanni ệmkhácnhauv ềth ịtr ườngb ất độ ngs ản,c ụth ể: Khái ni ệm 1 :th ịtr ườngb ất độ ngs ảnlàn ơihìnhthànhcácquy ết đị nhv ềvi ệc aiti ếpc ận đượcB ĐSvàB ĐS đó đượcs ửd ụngnh ưth ếnàovàvìm ục đíchgì. Khái ni ệm 2 :th ịtr ườngb ất độngs ảnlà đầum ốith ựchi ệnvàchuy ểnd ịchgiá tr ịc ủahànghoáB ĐS.
16. 6 Khái ni ệm 3 :th ịtr ườngb ất độ ngs ảnlà“nơi”di ễnracácho ạt độ ngmuabán, chuy ểnnh ượng,chothuê,th ếch ấpvàcácd ịchv ụcóliênquannh ưmôigi ới,t ư vấn gi ữacácch ủth ểtrênth ịtr ườngmà ởđóvaitròqu ảnlýnhàn ước đố iv ớith ị tr ườngB ĐScótác độ ngquy ết đị nh đế ns ựthúc đẩ ypháttri ểnhaykìmhãmho ạt độngkinhdoanh đố iv ớith ịtr ườngB ĐS. Khái ni ệm 4 :th ịtr ườngb ất độ ngs ảnlà"n ơi"ti ếnhànhcácgiaod ịchv ềB ĐS gồmchuy ểnnh ượng,chothuê,th ếch ấpvàcácd ịchv ụh ỗtr ợnh ưmôigi ới,t ưv ấn Nh ưv ậy,kháini ệmv ềth ịtr ườngB ĐScóth ểdi ễn đạ tchungnh ấtnh ưsau: Th ị tr ường B ĐS là quá trình giao d ịch hàng hoá B ĐS gi ữa các bên có liên quan. Là “n ơi” di ễn ra các ho ạt độ ng mua bán, chuy ển nh ượng, cho thuê, th ế ch ấp và các d ịch v ụ có liên quan nh ư trung gian, môi gi ới, t ư v ấn liên quan đến B ĐS nh ư trung gian, môi gi ới, t ư v ấn gi ữa các ch ủ th ể trên th ị tr ường mà ở đó vai trò qu ản lý nhà n ước có tác độ ng quy ết định đế n s ự thúc đẩ y phát tri ển hay kìm hãm ho ạt độ ng kinh doanh trên th ị tr ường B ĐS 1.1.2.2Vaitròc ủath ịtr ườngb ất độ ngs ản: - Th ị tr ường B ĐS là m ột trong nh ững th ị tr ường quan tr ọng c ủa n ền kinh t ế th ị tr ường vì th ị tr ường này liên quan tr ực ti ếp t ới m ột l ượng tài s ản c ực l ớn c ả v ề quy mô, tính ch ất c ũng nh ư giá tr ị c ủa các m ặt trong n ền kinh t ế qu ốc dân: BĐSlàtàis ảnl ớnc ủam ỗiqu ốcgia.T ỷtr ọngB ĐStrongt ổngs ốc ủac ảixã hội ởcácn ướccókhácnhaunh ưngth ườngchi ếmtrênd ưới40%l ượngc ủac ảiv ật ch ất c ủa m ỗi n ước. Các ho ạt độ ng liên quan đến B ĐS chi ếm t ới 30% t ổng ho ạt độngc ủan ềnkinht ế.Theo đánhgiác ủacácchuyêngia,t ổnggiátr ịv ốnch ưa được khaithác ẩnch ứatrongB ĐS ởcácn ướcthu ộcth ếgi ớith ứ3làr ấtl ớnlênt ớihàng nghìnt ỷUSD,g ấpnhi ềul ầnt ổngh ỗtr ợODAc ủacácn ướcpháttri ểnhi ệndành chocácn ước đangpháttri ểntrongvòng30n ămqua. BĐScònlàtàis ảnl ớnc ủat ừngh ộgia đình.Trong điềuki ệnn ềnkinht ếth ị tr ườngthìB ĐSngoàich ứcn ănglàn ơi ở,n ơit ổch ứcho ạt độngkinht ếgia đình,nó cònlàngu ồnv ốn để pháttri ểnthôngquaho ạt độ ngth ếch ấp. - Th ị tr ường B ĐS phát tri ển thì m ột ngu ồn v ốn l ớn t ại ch ỗ được huy độ ng:
17. 7 Theoth ốngkê, ởcácn ướcpháttri ểnl ượngti ềnngânhàngchovayquath ế ch ấpb ằngB ĐSchi ếmtrên80%trongt ổngl ượngv ốnchovay.Vìv ậy,pháttri ển đầut ư,kinhdoanhB ĐS đóngvaitròquantr ọngtrongvi ệcchuy ểncáctàis ảnthành ngu ồntàichínhd ồidàoph ụcv ụchoyêuc ầupháttri ểnkinht ế-xãh ội đặ cbi ệtlà đầut ưpháttri ểnc ơs ởh ạt ầngc ủan ềnkinht ế. - Phát tri ển và qu ản lý t ốt th ị tr ường B ĐS, đặ c bi ệt là th ị tr ường quy ền s ử d ụng đấ t là điều ki ện quan tr ọng để s ử d ụng có hi ệu qu ả tài s ản quý giá thu ộc s ở h ữu toàn dân mà Nhà n ước là đại di ện ch ủ s ở h ữu: Kinhnghi ệmc ủacácn ướcchoth ấy đểđạ ttiêuchu ẩnc ủam ộtn ướccông nghi ệphoáthìt ỷl ệđôth ịhoáth ườngchi ếmt ừ60-80%.Nh ưv ậy,v ấn đề pháttri ển th ịtr ườngB ĐS để đáp ứngyêuc ầu đôth ịhoá ởn ướctalàv ấn đề l ớnvàcót ầm quantr ọng đặ cbi ệtnh ấtlàkhin ướctachuy ểnsangc ơch ếth ịtr ườngtrong điều ki ệncácthi ếtch ếv ềqu ảnlýNhàn ước đố iv ớicôngtácquyho ạchch ưa đượcth ực thicóch ấtl ượngvàhi ệuqu ảthìvi ệcpháttri ểnvàqu ảnlýth ịtr ườngB ĐS ởđôth ị ph ải đi đôi v ới t ăng c ường công tác quy ho ạch để kh ắc ph ục nh ững t ốn kém và vướngm ắctrongt ươ nglai. - Phát tri ển và qu ản lý t ốt th ị tr ường B ĐS s ẽ góp ph ần kích thích s ản xu ất phát tri ển, t ăng ngu ồn thu cho Ngân sách: Th ịtr ườngB ĐScóquanh ệtr ựcti ếpv ớicácth ịtr ườngnh ưth ịtr ườngtài chínhtínd ụng,th ịtr ườngxâyd ựng,th ịtr ườngv ậtli ệuxâyd ựng,th ịtr ườnglao động Pháttri ểnvà điềuhànht ốtth ịtr ườngB ĐSs ẽcótácd ụngthúc đẩ yt ăng tr ưởng kinh t ế thông qua các bi ện pháp kích thích vào đất đai, t ạo l ập các công trình,nhàx ưởng,v ậtki ếntrúc để t ừđót ạonênchuy ểnd ịch đángk ểvàquantr ọng vềc ơc ấutrongcácngành,cácvùnglãnhth ổvàtrênph ạmvic ản ước.Theoth ống kêc ủaT ổngc ụcthu ếcáckho ảnthungânsáchcóliênquan đếnnhà, đấttronggiai đoạnt ừn ăm1996 đế nn ăm2000bìnhquânlà4.645tỷđồ ng/n ămm ặcdùt ỷl ệnày mớichi ếmg ần30%cácgiaod ịch,còntrên70%ch ưaki ểmsoát đượcvàth ựct ếlà cácgiaod ịchkhôngth ựchi ệnngh ĩav ụthu ếv ớiNhàn ước.N ếuthúc đẩ yb ằngc ơ ch ế,chínhsáchvàpháplu ật để cácgiaod ịchB ĐSchínhth ức(có đă ngkývàth ực
18. 8 hi ệnngh ĩav ụthu ế)và đổim ớic ơch ếgiaod ịchtheogiáth ịtr ườngthìhàngn ămth ị tr ườngB ĐSs ẽđónggópchon ềnkinht ếtrênd ưới20.000t ỷđồ ngm ỗin ăm. - Phát tri ển và qu ản lý có hi ệu qu ả th ị tr ường B ĐS s ẽ đáp ứng nhu c ầu b ức xúc ngày càng gia t ăng v ề nhà ở cho nhân dân t ừ đô th ị-nông thôn: Th ịtr ườngnhà ởlàb ộph ậnquantr ọngchi ếmt ỷtr ọngl ớntrongth ịtr ường BĐS.Th ịtr ườngnhà ởlàth ịtr ườngsôi độ ngnh ấttrongth ịtr ườngB ĐS,nh ữngc ơn “s ốt”nhà đấth ầuh ết đề ub ắt đầ ut ừ“s ốt”nhà ởvàlanto ảsangcácth ịtr ườngB ĐS khácvà ảnhh ưởngtr ựcti ếp đế n đờ is ốngc ủanhândân.Vìv ậy,pháttri ểnvàqu ản lýcóhi ệuqu ảth ịtr ườngB ĐSnhà ở,bình ổnth ịtr ườngnhà ở,b ảo đả mchogiánhà ởphùh ợpv ớithunh ậpc ủang ườidânlàm ộttrongnhữngvaitròquantr ọngc ủa qu ảnlýnhàn ướcv ềth ịtr ườngB ĐSnhà ở. 1.1.2.3 Các quy lu ật tác động đế n th ị tr ường b ất độ ng s ản: Cũngnh ưcáclo ạith ịtr ườngkháctrongn ềnkinht ếth ịtr ường,s ựv ậnhành củath ịtr ườngB ĐSch ịutác độ ngc ủam ộtc ơch ếnh ất đị nh,mà ởđâychínhlàs ự tác độngc ủacácquylu ậtkinht ếkháchquannh ưquylu ậtgiátr ị,quylu ậtcungc ầu, quylu ậtgiác ả,quylu ậtc ạnhtranhv.v Trong đó đángk ểnh ấtlàquylu ậtcungc ầu vàquylu ậtgiác ả. Quy lu ật cung c ầu: Khicungnh ỏh ơnc ầucóngh ĩalàkh ốil ượnghànghoá cung ứngtrênth ịtr ườngkhông đáp ứng đượcnhuc ầud ẫn đế ngiác ảth ịtr ường hànghoá đót ănglên.Khicungb ằngc ầucóngh ĩalàkh ốil ượnghànghoá đáp ứng đủnhuc ầus ẽd ẫn đế ngiác ảcânb ằngvàkhôngthay đổi.Khicungl ớnh ơnc ầu,t ức là kh ối l ượng hàng hoá cung ứng v ượt quá c ầu d ẫn đế n giá c ả th ị tr ường gi ảm xu ống. Quy lu ật giá c ả: Quanh ệcung-cầulàm ộtkháini ệmc ủakinht ếth ịtr ường vàng ườitaxemcung-cầulàm ộthàms ốc ủagiá.Ngh ĩalàm ộts ựthay đổ ic ủagiá sẽlàmthay đổiquanh ệcung-cầu.Trongn ềnkinht ếth ịtr ườnggiác ảđiềuti ếtquan hệcung-cầu.M ốiquanh ệnàynàyph ụthu ộcvào độcogiãnc ủacunghayc ầutheo giá.Do đặc điểmlàtrongng ắnh ạn độ cogiãnc ủacunglàr ấtnh ỏdov ậys ựt ăng
19. 9 lênc ủac ầus ẽlàmgiát ăngnhanhh ơn.Trongdàih ạn, độ cogiãnc ủacungl ớnh ơn nêns ựt ănggiác ũngch ậmh ơn. 1.2 Khái ni ệm, đặ c điểm và nguyên t ắc c ủa cho vay b ất độ ng s ản. 1.2.1 Khái ni ệm cho vay b ất độ ng s ản: Chovayb ất độngs ảnlàlo ạihìnhtínd ụngc ủaNgânhàngth ươ ngm ạitrong đóNgânhàngs ẽchong ườiđivayvaym ộts ốv ốn đểth ựchi ệncácm ục đíchv ề bất độngs ảnnh ư:muanhà;mua đất;xâyd ựngnhàở,nhàx ưởng,v ănphòng,cao ốcchothuê;s ửach ữanhàở; đầut ưkinhdoanhb ất độngs ản,xâyd ựngnhàđể bán Khi đếnh ạnng ười đivayph ảihoàntr ảv ốnvàti ềnlãichoNgânhàng.Ngân hàngki ểmsoát đượcng ười đivay,ki ểmsoátđượcquátrìnhs ửd ụngv ốn.Ng ười đivaycóýth ứcquantâm đếnvi ệctr ản ợchonênb ắtbu ộch ọph ảiquantâm đến vi ệcs ửd ụngv ốnsaochocóhi ệuqu ảđểhoàntr ản ợ. Vi ệcchovayb ất độngs ảnngoàim ụctiêu đơ nthu ầnlàchovay đểsinhl ợi, ho ạtđộngchovayc ủacácNgânhàngc ũngnh ằmvàom ụctiêugópph ầnpháttri ển th ịtr ườngb ất độngs ản,c ụth ểlành ắmvào03m ụctiêu: Chovaykinhdoanhb ấtđộngs ản Chovayb ất độngs ảnph ụcv ụs ảnxu ất. Chovayph ụcv ụnhuc ầunhàởchong ườidân Tuynhiên,m ụctiêuchovaykinhdoanhb ất độngs ảnkhôngnh ằmvàovi ệc kinhdoanhmangtínhch ất đầuc ơng ắnh ạnc ủacáccánhânmàch ủy ếuh ỗtr ợv ốn chocáct ổch ứcxâyd ựngv ănphòng,cao ốcchothuê;xâyd ựngc ănh ộ,nhàởđể bán;xâyd ựngcáctrungtâmth ươ ngm ại. Chovayb ất độngs ảnph ụcv ụs ảnxu ấtch ủy ếulàph ụcv ụchocácdoanh nghi ệpcóđiềuki ệnv ềv ốn đếxâyd ựngm ởr ộngnhàx ưởngs ảnxu ất,xâyd ựngnhà xưởngm ới đểổn địnhs ảnxu ấtthayvìđithuê. Xâynhà,s ửanhà,muanhà, lànhuc ầuthi ếty ếuc ủang ườidân đểổn định cu ộcs ống.Vàđâyc ũnglàm ụctiêuchínhc ủacácNgânhàngtrongvi ệcthi ếtl ập quych ếchovayb ất độngs ảntiêudùngnh ằmgópph ầngiúpng ườidânanc ưl ạc
20. 10 nghi ệp.Tu ỳvàom ỗiNgânhàngcócáchti ếpc ậnkhácnhau;cóNgânhàng đẩy mạnhvi ệctàitr ợchocánhânvaymuanhàthu ộccácd ựáncóliênk ết;cóNgân hàngch ỉđơ nthu ầntàitr ợchocácm ục đíchmuanhàgi ữacáccánhânv ớinhau ho ặcxâyd ựng,s ữach ửanhàriêngl ẻ. 1.2.2 Đặc điểm c ủa cho vay b ất độ ng s ản: Th ờih ạnchovayb ất độngs ảnth ườngmangtínhtrungvàdàih ạndotàis ản được đầut ưlàb ất độngs ảnmangtínhlâudài(ngo ạitr ừtr ườngh ợp đầuc ơng ắn hạn). Đồng th ời c ũng xu ất phát t ừ đây mà lãi su ất trong cho vay b ất động s ản th ường đượcápd ụnglàlãisu ấtchovaytrungdàih ạn,caoh ơn đốiv ớicácm ảng chovaykháccóth ờih ạnng ắnh ạn(d ưới12tháng).Tùyvàoquy địnhriêngc ủam ỗi ngânhàngmàlãisu ấtchovaytrungdàih ạn đượcc ốđị nhm ỗin ămhayth ản ỗitheo tìnhhìnhbi ến độ ngc ủalãisu ấthuy độ ng đầ uvào. Chovayb ất độngs ảnlàs ảnph ẩmmangtínhkinht ế-xãh ộicaoh ơnm ộts ố mảngchovaykhácnh ư:chovayb ổsungv ốnl ưu động,chovay đầut ưmáymóc thi ếtb ị,chovay tàitr ợxu ấtnh ậpkh ẩu, B ởil ẻ, ngoàil ợiích đad ạnghóas ản ph ẩm,mangl ạil ợinhu ậnchongânhàngc ũngnh ưđáp ứngk ịpth ờinhuc ầuc ần thi ếtchong ười đivaynh ưcács ảnph ẩmkhácmàho ạt độ ngnàycòngópph ần đẩ y nhanht ốc độ đôth ịhóa,tạom ỹquan đôth ịvàgiúpng ườidâns ớm ổn đị nhanc ư lạcnghi ệp. Chovayb ất độngs ảnlàs ảnph ẩmtruy ềnth ốngc ủacáct ổch ứctínd ụng,ch ủ yếulàNgânhàngtrongsu ốtquátrìnhho ạtđộngdocácnhuc ầuliênquan đếnb ất độngs ảnr ất đad ạngvàluônphátsinhtrongm ọith ờik ỳ. 1.2.3 Nguyên t ắc cho vay b ất độ ng s ản: §Vốnvayph ảiđượcs ửd ụng đúngm ục đích,cóhi ệuqu ả. Quanh ệchovayphátsinhkhing ười đivay đangthi ếuh ụtv ốnt ạmth ờivà vaym ượnt ừng ườichovaytrongth ờigiannh ất định.Dov ậy,v ốn đượcs ửd ụng vàom ục đíchnào đãđượcxác địnhngayt ừban đầuth ời điểmvaym ượn.Tr ường hợp,ng ười đivays ửd ụngv ốnvayvàocácm ục đíchkhácd ẫn đếnkémhi ệuqu ả
21. 11 ho ặckhim ục đíchvayxác địnhban đầuv ẫnch ưa đượcb ổsungv ốns ẽl ạicàng thi ếuv ốndov ốnvay đãdùngchom ục đíchkhác.Khi đó,ng ười đivays ẽkhó kh ănvàkhóthuh ồiv ốn đểhoàntr ảchong ườichovay. Đặcbi ệt,v ốnvaynếu đượcdùngvàom ục đích đầuc ơb ất độngs ảns ẽcàngkhóthuh ồiv ốndor ủiro củam ục đíchnàykhácao.Dov ậy,tuânth ủnguyênt ắcs ửd ụngv ốnvay đúng mục đíchlàđiềuquantr ọngnh ằm đảmb ảohoànthànhk ếho ạchc ủaph ươ ngán vayban đầu, đảmb ảokh ản ăngthuh ồiv ốncũngnh ưlàt ạo điềuki ệnnângcao hi ệuqu ảs ửd ụngv ốn đầut ưban đầu đểtr ản ợvay đúngh ạn. §Vốnvayph ải đượchoàntr ảv ốnvàlãiđúngh ạn Th ờih ạntr ản ợvayth ường đượcxác địnhrõràngtheoth ỏathu ậnban đầu gi ữang ườichovayvàng ười đivay.Khi đó,ng ười đivayph ảicótráchnhi ệmhoàn tr ảv ốnl ẫnlãi(l ợit ức)chong ườichovay đúngth ờih ạnđãđịnh. Điềunàykhông nh ững đảmb ảokh ản ăngb ảotoànvàxoayti ếp đồngv ốnchong ườichovaymàcòn th ểhi ệnuytínc ủang ười đivaychocácl ầnvaym ượnsaunày. Đâylànguyênt ắc cốtlõinh ấttrongquanh ệtínd ụng. 1.3 Ý ngh ĩa c ủa cho vay b ất độ ng s ản đố i v ới n ền kinh t ế xã h ội: Xu ấtphátt ừvaitròquantr ọngc ủath ịtr ườngb ất độ ngs ản đố iv ớin ềnkinht ế, đốiv ớixãh ộimàvi ệcb ơmv ốn ởm ứcc ầnthi ết đểkíchthíchth ịtr ườngb ất động sảnpháttri ểnlàđiềuc ầnthi ết,trong đóđiềuti ếtv ốnthôngquakênhtínd ụngngân hàngv ớicács ảnph ẩmchovayb ất độngs ản đượcxemlàh ữuhi ệuvàkháph ổbi ến hi ệnnay ởm ộts ốn ước.B ởil ẻ,kênhtínd ụngngânhàngd ễti ếpc ậnnh ất. Trong điềuki ệnVi ệtNamcóm ộtn ềnkinht ết ăngtr ưởngliênt ụctrongh ơn10 nămquathìchovayb ất độngs ảncàngcóýngh ĩathi ếtth ựctrongvi ệckh ơithông dòngch ảyv ốntrongn ềnkinht ế,t ạo đàchoth ịtr ườngb ất độngs ảnpháttri ển,t ừđó tạo điềuki ệnc ộngh ưởngchon ềnkinht ếpháttri ểnb ềnv ững.C ụth ể: -Chovayb ất độngs ảngópph ầnkhaitháctri ệt đểcácngu ồnv ốnnhànr ỗi trongxãh ội,thúc đẩyvi ệcs ửd ụngv ốnti ếtki ệmvàcóhi ệuqu ả.
22. 12 -Thôngquakênhngânhàng,dòngv ốn đượcl ưuchuy ểnvàoth ịtr ườngb ất độngs ảnnhanhh ơngópph ầnpháttri ểnn ềnkinht ếtrong điềuki ệnpháttri ển đồng bộgi ữacácth ịtr ường. -Chovayb ất độngs ảngiúpchocácch ủđầut ưch ủđộngh ơnv ềv ốnvà mạnhd ạnđầut ưvàocácd ựánnângc ấph ạt ầng,cáctrungtâmth ươ ngm ại,cáctòa nhàcaot ầng,chungc ưl ớn, gópph ần đẩynhanht ốc độđôth ịhóatrongquátrình côngnghi ệphoá,hi ện đạihoác ủa đấ tn ước. -Chovayb ất độngs ảncònt ạo điềuki ệnchocácdoanhnghi ệpgi ảmápl ực vềv ốn đểđầut ưm ởr ộngnhàx ưởngnh ằmt ăngquymôvàl ợith ếc ạnhtranhtrong quátrìnhh ộinh ập. -Ngoàira,nh ờcócácch ươ ngtrìnhhỗtr ợchovaybất độngs ản,ng ườicó thunh ậpth ấp;cánb ộcôngch ức,côngnhân,cóđiềuki ệnnângc ấp,xâyd ựnghay sởh ữunhàở, ổn địnhcu ộcs ốngh ơn. -Chovayb ất độngs ảnlàs ảnph ẩmkháph ổbi ến ởcácngânhànggópph ần đad ạnghoás ảnph ẩm,thuhútkháchhàngbênc ạnhm ụctiêulàmcôngc ụđểgia tăngd ưn ợchovaykhic ầnthi ết,t ăngl ợinhu ậnNgânhàng. -Thôngquam ứcd ưn ợchovayb ất độngs ản,nhàn ướcs ẽcócáchnhìnt ổng quáth ơnv ềs ựpháttri ểnc ủath ịtr ườngb ất độngs ản đểcócách điềuti ếth ợplý. Nhìnchung,chovayb ất độngs ảncótính ảnhh ưởngl ớn đếnquátrìnhphát tri ển đất n ước. M ặc dù n ền kinh t ế có nhi ều giai đoạn phát tri ển khác nhau, th ị tr ườngb ất độ ngs ảncónh ữngbi ến độ ngth ăngtr ầmkhácnhaunh ưngh ơnbaogi ờ hếttínhthi ếty ếuc ủaho ạt độ ngchovayb ất độ ngs ảnluônc ầnthi ếtchonh ữngnhu cầuthi ếtth ựctrongxãh ội,trongn ềnkinht ế. 1.4 M ột s ố r ủi ro trong ho ạt độ ng cho vay b ất độ ng s ản: Ho ạtđộngchovayb ất độngs ảnc ũngti ềm ẩnnh ữngr ủirov ốncónh ưtrong ho ạtđộngchovaythôngth ường.Cácr ủironày đượcnhìnnh ận ởhaiy ếut ốsau: 1.4.1 Yếu t ố ch ủ quan:
23. 13 - Từ phía Ngân hàng: +Cáchqu ảntr ị-qu ảnlýc ủaNgânhàngkhông đồngb ộ,thi ếutínhch ặtch ẽ vàl ỏngl ẽotrongvi ệcki ểmtraki ểmsoát. +Năngl ựcth ẩm địnhh ồs ơvayc ủacánb ộngânhàngth ấp,không đánhgiá đúngtínhkh ảthic ủaph ươ ngánvay. +Chútr ọngt ăngtr ưởngd ưn ợchovaymàkhôngquantâm đếnch ấtl ượng củakho ảnvay. +Dom ốiquanh ệthântínđốiv ớing ười đivaymàxemxétc ấptínd ụng,l ơ làđốivớicác điềuki ệnmàng ười đivaykhông đápứng được. +Thi ếuthôngtinv ềng ười đivayd ẫn đến đánhgiákhôngchínhxácv ền ăng lựctr ản ợc ủang ườiđivay. +Khôngtheodõisâusátquátrìnhs ửd ụngv ốnvayc ủakháchhàngd ẫn đến vốnvaykhông đượcs ửd ụng đúngm ục đích,khônghi ệuqu ả. +Khith ẩm đị nhcácph ươ ngán,d ựánvayv ốn,m ộts ốngânhàngth ường “áp đặt”ýki ếnch ủquanc ủamình đốiv ớikháchhàng.Víd ụ,m ộtkháchhàngvay vốn đề ngh ịvaym ộtkho ảnti ền5t ỷđồ ngv ớith ờih ạn12tháng;nh ưngsaukhi th ẩm đị nh(vìm ụctiêuh ạnch ếr ủirochomình),ngânhàngch ỉđồ ngýchovay3t ỷ đồng,th ờih ạn8tháng.Nh ững điềuki ệnm ớinày,h ầunh ư, đượckháchhàngch ấp thu ận,m ặcd ầukháchhàngch ưacân đối đượcngu ồnv ốnchoph ần2t ỷđồ ngvà4 thángb ịngânhàngrútng ắn;trongkhi đó,ngânhàngchovayc ũngkhôngphântích th ẩm đị nh, li ệu v ới s ố ti ền cho vay và th ời h ạn cho vay b ị rút ng ắn có làm cho kháchhàngb ịr ủirotrongquátrìnhs ửd ụngv ốnvaykhông?Chínhy ếut ốnàylà nguyênnhânlàmphátsinhcáctr ườngh ợpr ủirotrongm ộts ốngânhàngth ươ ng mại,màngu ồng ốclàkháchhàng,cóth ể,thi ếuv ốn đầ ut ưvàph ảicân đố iv ốn để tr ảtr ướch ạnsov ớid ựtínhban đầ u. Cấptínd ụng đểđầut ưvàob ất độngs ảnv ớitrên90%tàis ản đảmb ảoc ũnglà bất động s ản nên r ủi ro phát sinh trong vi ệc đầu t ư b ất động s ản mang tính dây
24. 14 chuy ềnd ễlàmphátsinhr ủiro đốiv ớitàis ản đảmb ảolàb ất độngs ảnkhóphátmãi đểx ửlýthuh ồin ợ. - Từ phía khách hàng: +Ch ủđộnglàmgi ảh ồs ơsởh ữub ất độngs ảndùnglàmtàis ản đảmb ảo đểvay vốnNgânhàng. +Ched ấuk ếtqu ảho ạtđộngthual ỗc ủadoanhnghi ệpb ằngcácbáocáocól ợi nhu ậncaonh ằmt ăngni ềmtinchovayc ủaNgânhàng. +Sửd ụngv ốnvayvàom ục đíchkháccónhi ềur ủiro(víd ụ: đầut ưvàng, đầut ư ch ứngkhoán, ). 1.4.2 Yếu t ố khách quan: - Sự bi ến độ ng c ủa n ền kinh t ế - xã h ội: Thờih ạnchovaybất độngs ảnth ườngl ớnh ơn1n ăm.Dov ậyn ếulãisu ấtcho vayb ất độngs ảnkhônglinhho ạt,khôngtính đếntínhkh ảbi ếnc ủath ịtr ườngs ẽd ễ dẫn đếnr ủirothual ỗdohuy độnglãisu ấtcaonh ưngchovaylãisu ấtth ấp.Th ựct ế, th ịtr ườngchovayc ủaVi ệtNamtronggiai đoạn6tháng đầun ăm2008 đãch ứng minhlãisu ất đãcós ựbi ến động độtbi ến,t ăngtrên50%sov ới đầun ăm2008.Và đãcótr ườngh ợpm ộts ốNgânHàng đãg ặprủirolãisu ất đố iv ớicáckho ảncho vayB ĐSdokhôngth ểđiềuch ỉnhlãisu ấttronghợp đồngđãđượcc ốđịnhtr ước đó. Đồngth ời,s ựbi ếnđộngtheoh ướngt ăngcaoc ủalãisu ấts ẽgâykhókh ăncho ng ười đivayph ảigánhch ịuápl ựctr ảlãivayt ăngcaot ươ ng ứng. Điềunàys ẽảnh hưởngl ớn đếntínhkh ảthic ủaph ươ ngánvayban đầudochiphíđộilên độtbi ến, ảnhh ưởng đếnkh ản ăngtr ản ợc ủang ười đivaycóth ểd ẫn đếnm ấtkh ản ăngthanh toán. Ảnhh ưởngt ừtìnhhìnhl ạmphátc ủan ềnkinht ếv ớichiphítiêudùngt ăngcao, chiphíđầut ưt ăngcao ảnhh ưởng đếnkh ản ăngtr ản ợc ủang ười đivay.
25. 15 Sựkhanhi ếmc ủath ịtr ườngngu ồnv ốndotác độngc ủanh ữngchínhsáchki ềm ch ếl ạmphátc ủaNhàn ướcd ẫn đếntr ườngh ợpv ốntínd ụngkhanhi ếmho ặccólãi su ấtkhácaolàmt ăngchiphíchong ười đivay. - Về hành lang pháp lý: Cácquy định điềuti ếtth ịtr ườngb ất độngs ảnhi ệnnaych ưarõràng, đồngb ộ. Việccó đượcm ộtc ơch ếràngbu ộc để b ảo đả mnhuc ầuvayv ốnvàthuh ồin ợ mộtcáchd ễdàngch ưa đượcnh ưmongmu ốn.C ụth ể,cácquy đị nhc ấmbánn ền đấtc ủaNgh ịđị nh181làmchovi ệchuy độ ngv ốnc ủach ủđầ ut ưg ặpkhókh ăn, đặ c bi ệtkhich ủđầ ut ưd ựánl ớnc ầncóc ơch ếhuy độ ngv ốnlinhho ạt,khôngch ỉd ựa vàov ốnt ựcóvàv ốnNgânhàng.Trongkhi đó,m ộtlo ạtv ấnđềv ềđiềuki ệnpháp lý đểch ấpnh ận, đị nhgiáTSB Đc ũngnh ưđă ngkýgiaod ịchb ảo đả m,côngch ứng hợp đồ ngb ảo đả mb ằngquy ềns ửd ụng đấ tvàtàis ảng ắnli ền,x ửlýTSB Đđể thu hồin ợ c ũnglàmgiat ăngm ức độ r ủirovàh ạnch ếho ạt độ ngchovayB ĐSc ủa Ngânhàng. Nh ữngquy địnhliênquan đếnvi ệcquyho ạch,s ửd ụng đấtcònc ồngk ềnh.Các bướcti ếnhànhb ồith ường,gi ảito ảđểth ựchi ệncácd ựánđầut ưb ất độngs ảncòn kéodàilàm ảnhh ưởng đếnti ến độth ựchi ệnd ựán. - Rủi ro t ừ các điều ki ện t ự nhiên: Đólàcáchi ệnt ượngnh ư:thiêntai,l ũl ụt,h ạnhán,cháyn ổ ngàycàngcótính ảnhh ưởngl ớn đến đờis ốngc ủang ườidânnóiriêngvàcácho ạt độngs ảnxu ấtkinh doanhc ủac ản ềnkinht ếnóichungd ễd ẫn đếntr ườngh ợpkhôngcònkh ản ăngtr ả nợdol ũquéthaydom ấtmùa, - Xu ất phát t ừ đặc tính c ủa th ị tr ường b ất độ ng s ản: Lĩnhv ực đầ ut ưb ất độ ngs ảnlàlĩnhv ực đầ ut ưd ễt ổnth ươ ngb ởitínhkhód ự đoán. Yếut ốđầ uc ơ,làmgiád ẫn đế ngiáb ất độ ngs ảnt ăng ảoluônng ựtr ịtrênth ị tr ườngb ất độ ngs ản.
26. 16 Kỳh ạnchovayb ất độ ngs ảnr ấtdài,ph ầnl ớnt ừ3n ăm đế n15,25n ăm,trong đónhi ềukho ảnvaycó3n ămânh ạnkhôngtr ảti ềng ốc,ch ỉtr ảlãi.Trongkhi đas ố ngu ồnhuy độ ngti ềng ửicók ỳh ạnc ủacácNHTMchi ếm đế n50%cóth ờih ạnd ưới 1n ăm. Điềunàyth ểhi ệnrõkh ản ăngthanhkho ảnc ủaNgânhàngkháth ấpn ếuduy trìvi ệcl ấyng ắnnuôidài. Tóml ại,chovayb ấtđộngs ảnc ũngch ứađựngnhi ềur ủiromàm ỗiNgânhàng ph ảiluôndèd ặtvàchútr ọngh ơnkhiquy ết địnhchovay.Dov ậy,mặcdùvi ệc đẩ y mạnhho ạt độ ngchovayb ất độ ngs ảnlàc ầnthi ếtgópph ầnpháttri ểnth ịtr ườngb ất độngs ảnsongvi ệc đẩ ym ạnhtrongs ựth ậntr ọngvàphùh ợpv ớim ỗigiai đoạnc ủa nền kinh t ế kèm theo s ự qu ản lý t ốt ch ất l ượng cho vay tr ước nh ững r ủi ro khó lườngc ủaho ạtđộngchovaynàylàđiềuc ầnthi ết. 1.5 Bài h ọc kinh nghi ệm cho các NHTM Vi ệt Nam sau cu ộc kh ủng ho ảng tín dụng b ất độ ng s ản t ại M ỹ: Cuộckh ủngho ảngtínd ụngb ất độ ngs ảnd ướichu ẩnt ạiM ỹcónh ững ảnh hưởngl ớn đếnn ềnkinht ến ướcM ỹnóiriêngvàn ềnkinht ếtoànc ầunóichung. NguyênnhânsâuxalàdocácNgânhàngchonhững đố it ượng đivaylàng ười khôngcóvi ệclàm ổn đị nh,v ịth ếxãh ộith ấpho ặccól ịchs ửthanhtoántínd ụng khôngt ốttrongquákh ứd ẫn đếnm ấtkh ản ăngthanhtoánngaykhith ịtr ườngbi ến độngx ấu. Donh ậnth ứcrõch ấtl ượngcáckho ảnchovayc ủamìnhlàx ấu,cácNgân hàngbùđắpr ủirotínd ụngch ủy ếub ằnglãisu ấtchovaycaovàb ằngtàis ảnth ế ch ấp.Năm2000,giác ảb ất độngs ảnt ăngv ọtvàcaoh ơnt ốc đột ănggiáthuêb ất độngs ản.Tínd ụngd ưth ừa,v ốnchovayth ếch ấpb ất độngs ảntr ởnênd ồidàovà vi ệcch ứngkhoánhóacáckho ảnchovaynày đãđẩyqu ảbóngr ủirorakh ỏitay ng ườichovayban đầu.Cáctiêuchu ẩnchovaycàngtr ởnênd ễdãih ơn.Vi ệcmua nhàtr ởthànhm ộtc ơh ội đầut ư“khôngth ểc ưỡngl ại”choph ầnl ớndânchúngM ỹ. Vớinh ữngtiêuchu ẩnchovayd ễdãi,nhi ềung ười đãtr ởthànhch ủs ởh ữunhi ềub ất độngs ảnmàth ậmchíkhôngcóđủthunh ập đểtrangtrãicu ộcs ốngtrongkhiph ải
27. 17 tr ảgóphàngthángchovi ệcvaymuanhà.Cácngânhàngc ốtìnhchocác đốit ượng nàyvaym ặcdùbi ếtr ằngnh ữngconn ợnàykhôngcókh ản ăngtr ản ợvìkhi điều đó xảyra,Ngânhàngs ẽt ịchbiênngôinhàvàbánl ạinh ữngnhàđầut ưkháckèmtheo lợinhu ậnvìgiánhàt ăngliênt ục. Tuynhiên,v ớicons ố70%d ưn ợchovayth ếch ấpb ất độngs ản đểđầut ư bất độngs ảnt ạiM ỹđãtr ởthànhm ộtgánhn ặng,m ộtmónn ợkh ổngl ồkhigiáB ĐS xìbongbóngvàxu ốnggiánhanhchóng.Tr ước đâyng ười đivaymongr ằnggiánhà ti ếpt ụct ăngthìs ố“v ốnt ựcó”trongngôinhàc ủah ọc ũngs ẽt ănglên đểh ọcóth ể “táitàitr ợ”.Gi ờđâygiánhà đãkhôngt ăngmàl ạis ụtxu ốngvàti ềnn ợngânhàng lạicòncaoh ơntr ịgiángôinhà.Th ếlàs ống ườikhôngth ểtr ản ợt ăngv ọt. Qua cu ộc kh ủng ho ảng có th ể rút ra m ột s ố bài h ọc kinh nghi ệm cho các NHTMVi ệtNamnh ưsau: (1) C ầntuânth ủcácquy địnhv ềchovayvàràsoát,ki ểmtrasauchovay mộtcáchch ặtch ẽ,th ườngxuyên.Theo đó,cácNgânhàngc ầnchúýđếnvi ệc định giátàis ảnth ếch ấplàB ĐSsaocho đúngv ớigiátr ịth ực, đánhgián ăngl ựctr ản ợ củang ườivayc ũngnh ưph ươ ngántr ản ợkh ảthi,hi ệuqu ả.Đồngth ời,Ngânhàng cầntính đếncác y ếut ốbi ến độnglàmgi ảmkh ản ăngtr ản ợc ủang ườivay,làm gi ảmgiátr ịc ủatàis ản đảmb ảo đểcóquy ết địnhchovay ởm ứch ợplýc ũngnh ưcó bi ệnphápphòngng ừar ủirok ịpth ời. (2) Nh ậnth ứcrõr ủirocótác độngdâychuy ềnkhichovayb ất độngs ản bởim ốiliênh ệm ậtthi ếtc ủath ịtr ườngb ất độngs ản đốiv ớith ịtr ườngtàichính,th ị tr ườnglao động.CácNgânhàngc ầncógi ớih ạnchovayb ất độngs ảnvàdanhm ục chovay đượcphânb ổh ợplýgi ữacácngànhngh ề,l ĩnhv ực đểbùtr ừr ủiro, đảm bảoantoànvàhi ệuqu ảchoho ạtđộngc ủaNgânhàngtránhvi ệct ậptrungchovay quánhi ềuvàob ất độngs ảnnh ưtìnhtr ạngt ạiM ỹv ớitỷl ệchovayc ầmc ốd ưới chu ẩnchi ếmt ỷl ệ70%.
28. 18 1.6 Tình hình cho vay b ất độ ng s ản t ại m ột s ố NHTM Vi ệt Nam: Cáckho ản đầ ut ưvàob ất độ ngs ảnluônlàs ốti ềnl ớn.B ởiv ậy,hi ểnnhiên cácNgânhàngth ươ ngm ạiVi ệtNamkhôngmu ốnb ỏquavùng đấtmàum ỡnày. Khôngch ỉnh ữngn ămtr ước đâymàvàonh ữngthánggi ữan ăm2007khimàth ị tr ườngb ất độngs ảncóm ứct ăngtr ưởngcaothìliênti ếpcácch ươ ngtrìnhtínd ụng đượcchàom ờiv ớinhi ềuhìnhth ứcqu ảngbákhácnhauv ềch ươ ngtrìnhchovayb ất độngs ảnc ủat ừngngânhàng,ch ẳngh ạnnh ư: ABBank muab ảohi ểmchos ảnph ẩmYOUhousePlus-chovaytr ảgópmua nhà, đất30n ăm,v ớih ạnm ức90%t ổngnhuc ầuv ốnvà80%t ổnggiátr ịc ủatàis ản đảmb ảo.Khicós ực ốx ảyra,côngtyb ảohi ểmPrevoir(Pháp)t ạiVi ệtNam-đơn vịmàABBank đãliênk ếts ẽthanhtoánkho ảnn ợcònl ạic ủakháchhàngchongân hàng. Techcombank côngb ốtàitr ợkháchhàngvayti ềnmuac ănh ộcaoc ấpthu ộc dựánSkyGardenIII, đồ ngth ờigi ớithi ệugóid ịchv ụtínd ụngv ềnhà ở,trangthi ết bịgia đìnhvàxeôtô. Eximbank tungrahais ảnph ẩmchovaymuanhàvà đấttr ảgópt ạicácd ựán cănh ộcaoc ấpkhuv ựcThànhph ốH ồChíMinh. Vibbank vớis ảnph ẩmmuanhàtr ảgópchonh ững đốit ượngch ưa đủkh ả năngv ềtàichínhv ẫncóth ểs ởh ữu1c ănnhàv ớimứctínd ụng đượcVibbankc ấp đến70%tr ịgiángôinhàvàth ờih ạnvaykéodài120tháng. Ngân hàng Ph ươ ng Đông chovaymuanhà ở,n ềnnhàv ớim ứcvaykhông quá70%tr ịgiác ănnhà đãth ỏathu ậnmuabán,khôngv ượtquá70%tr ịgiánhà muadùnglàmtàis ảnth ếch ấp,khôngv ượtquá80%tr ịgiáb ất độ ngs ảnkhácdùng làmth ếch ấphayb ảolãnh,khôngquá80%tr ịgiách ứngt ừcógiádùng đểc ầmc ố đảmb ảokho ảnvay,vành ỏh ơn100%ti ềng ửiti ếtki ệmcók ỳh ạndoOCBphát hành đểđả mb ảokho ảnvay. Habubank cũngcóch ươ ngtrìnhmuanhà đấttr ảgópdànhchocáccánhân cónhuc ầumuanhà ởth ựcs ựvàcóh ộkh ẩuth ườngtrút ại đị aph ươ ngHabubank cótr ụs ởgiaod ịch. Đố it ượnglànhà đấtvàcáctàis ảntrên đất,cácc ănh ộmuam ới
29. 19 củacáccôngtykinh doanhnhà.Ch ươ ngtrìnhnày h ỗtr ợt ối đa70%giátr ịc ủa nhà/ đấtlà đốit ượnggiaod ịchvàth ờih ạnvaydàinh ấtlà15n ăm. HDBank chovay đến100%giátr ịc ănnhàtrong30n ămn ếung ườivaycó tàis ảnth ếch ấpkhácngoàic ănh ộd ựđị nhmua. Sacombank k ếth ợpv ớiIFCv ềkho ảnchovay800t ỉđồ ng để th ựchi ệnnhu cầuchovaymua,xâynhàm ới, đồ ngth ờit ặngthêmd ịchv ụb ảohi ểmho ảho ạnvà cácr ủirokhácchob ất độ ngs ảnth ếch ấpcógiátr ịb ằngs ốti ềnchovay.Bênc ạnh, Sacombank đãtri ểnkhais ảnph ẩmchovay“lãic ấntr ừb ất độngs ản” đượct ặng kèmd ịchv ụb ảohi ểmt ửk ỳ, Cóth ờigian,th ịtr ườngb ất độ ngs ản đãthôithúccácngânhàngpháttri ển thêmnhi ềus ảnph ẩmtínd ụngchovaymuanhà, đấttr ảgóp để nhanhchóng"b ơm" ti ềnvàob ất độ ngs ản.V ớinh ữngd ịchv ụnày,khicónhuc ầumuanhà ở,chungc ư dướihìnhth ứctr ảgóp,kháchhàngch ỉc ần10%-20%v ốnt ựcótr ảtr ướcchoch ủ đầut ưs ẽnhanhchóngs ởh ữu đượcc ănh ộtheoýmu ốn. Đồngth ời,cácngânhàng gầnnh ưkhôngcóchínhsáchrótv ốntr ựcti ếpchocácnhà đầut ưmàt ậptrungch ủ yếunhuc ầumuanhàở,chungc ưc ủacánhânlàchính.Chínhvìv ậy,th ờigianqua, mộts ốdoanhnghi ệp đầ ut ưd ựán đãph ảit ựxoays ởv ốnb ằngcáchhuy độ ngv ốn tr ướct ừnh ữngkháchhàngcónhuc ầumuac ănh ộ. Songl ạicóth ểnóir ằngs ảnph ẩmh ỗtr ợmuanhàc ủacácngânhàngtrong th ờigianquam ớich ỉnh ắm đế n đố it ượnglàng ườicóthunh ậpkhávàcao.Nh ư nh ậnxétc ủanhi ềung ười đivayti ềnmuanhà,m ứclãisu ấtc ủas ảnph ẩmchovay mua nhà v ẫn còn khá cao, n ằm ngoài t ầm tay c ủa ng ười có m ức thu nh ập trung bình.Qua đóchoth ấycácngânhàng,t ổch ứctínd ụngc ũng đãb ắt đầ uquantâm đếnth ịtr ường đị a ốcnh ưng đốit ượng đượch ưởngcácd ịchv ụh ỗtr ợt ừphíangân hàngcònh ạnch ế.V ần đề đặ tra ởđâylàlàmsao đểcóchínhsáchh ỗtr ợng ườidân vayv ốnmuanhành ưngv ớilãisu ấtth ấp,th ờigianhoànv ốndài. Theobáocáo đếncu ốiquýI/2006,d ưn ợchovayB ĐSc ản ướctrên50ngàn tỉđồ ng,chi ếmkho ảng10%t ổngd ưn ợtínd ụng,70%s ốn ợnàyn ằm ở5thànhph ố
30. 20 lớn.T ốc độ t ăngd ưn ợB ĐSr ấtnhanh, đế ncu ốitháng4.2008,lêng ần135.000t ỉ đồng,ch ủy ếut ăngcao ởkh ốiNHTMc ổph ần.Nh ưv ậy,ch ỉsauh ơn2n ăm,d ưn ợ chovayB ĐS đãt ăng170%.S ởd ĩ,tr ước đâycácNgânhàngth ươ ngm ại,cácT ổ ch ứctínd ụngt ậptrungt ăngtr ưởngd ưn ợchovayb ất độngs ảnvìnhi ềunguyên nhânsau: -Bất độngs ảnlàl ĩnhv ực đầut ưcól ợinhu ậnkhácao.Ng ười đầut ưb ất độngs ảnth ườnglàđốit ượngcón ăngl ựctàichínhm ạnh, đảmb ảokh ản ăngtr ản ợ vay. -Ngu ồnv ốnhuy độngc ủaNgânhàngd ưth ừa, đảmb ảokh ản ăngcung ứng chonhuc ầuth ịtr ườngb ất độngs ản. -CácNgânhàng,t ổch ứctínd ụng đãcób ệphóngt ăngtr ưởngcaot ừnh ững nămtr ước,t ạo đàti ếpt ục đặtk ếho ạcht ăngtr ưởngd ưn ợcao. -Th ịtr ườngb ất độngs ảnsauth ờigiankh ủngho ảngn ăm2003 đãtr ởl ạigiai đoạnt ăngtr ưởngnóngv ớinhuc ầu đầut ư,muas ắmb ất độngs ảnt ăngcao. -Chovayb ất độngs ảncór ủiroth ấph ơnchovaych ứngkhoándotàis ản đảmb ảokhôngm ất đikhith ịtr ườngtr ầml ắng. -Ngânhàngch ạy đuach ỉtiêucu ốin ămnh ằmgiat ăngd ưn ợvayb ất động sảnthaychovi ệcgi ảmd ưn ợchovaych ứngkhoántheoch ỉth ị03c ủaNgânhàng nhàn ước. Tuynhiên,nh ữngtháng đầun ăm2008 đếnnay,cácngânhàngth ươ ngm ại đã gi ảmchovayb ất độ ngs ản,t ừch ốicách ợp đồ ngvayv ốnm ớivàk ếtthúcth ờih ạn chovaytrongm ụctiêukìmhãms ựpháttri ểnquánóngc ủath ịtr ường.M ặcdùth ế, việcth ịtr ườngb ất độ ngs ản“ đóngb ăng”trongth ờigianv ừaqua đãgâyranh ững tiêuc ựckhôngnh ỏt ớin ềnkinht ếnóichungvàho ạt độ ngc ủaNgânhàngnóiriêng. Nhi ềunhàphântích đềulong ạir ằngt ỷl ện ợx ấucónguyc ơt ăngcaodor ủiro trongth ịtr ườngb ất độ ngs ản, đedo ạs ựantoànc ủacácngânhàngchovay.Không cós ốli ệuchínhth ứcv ềt ỉl ện ợx ấutrongd ưn ợchovayB ĐS,nh ưngcónh ữngd ấu hi ệuchoth ấy,n ợx ấu(th ựcch ất)trongchovayB ĐSc ủacácNHhi ệnkhácaovàcó chi ềuh ướnggiat ăng.Nh ữngd ấuhi ệu đólà:
31. 21 -Saunh ữngtháng đầun ăm2008đếnnay,giánhà, đấtgi ảmm ấtg ần50%- 60%giátr ị,B ĐSm ấtthanhkho ảnthìkh ản ăngtr ản ợc ủakháchhàngvay đầut ư, kinhdoanhB ĐSr ấtkhókh ăn,giátr ịtàis ảnth ếch ấptrongdanhm ục đầ ut ưc ủa NHb ịđộ icao; -Nh ữngNHcót ỉl ệd ưn ợchovayB ĐScaocóbi ểuhi ệnkhókh ănv ềti ềng ửi mànguyênnhânr ấtcóth ểlàdog ặpr ủirov ềk ỳh ạngi ữati ềnhuy độ ng(ng ắnh ạn) vàd ưn ợchovaytrungh ạn(m ộtph ần đángk ểvàol ĩnhv ựcB ĐS). -Cónh ữngv ấn đề c ầnki ểmtra,giámsátnênngày17.6.2008,NHNN đãph ải cóv ănb ảns ố5365/NHNN-CSTTyêuc ầucácNHTMcungc ấpch ỉtiêuchínhv ề tìnhhìnhchovay đốiv ớiB ĐS,gồm:D ưn ợchovay(th ờih ạnvay,m ứcchovayt ối đa đốiv ớim ộtkháchhàng );d ưn ợx ấu.D ựki ếntrongquýIII/2008,NHNNs ẽ thànhl ậpnhi ều đoànthanhtrach ấtl ượngtínd ụngt ạicácNHTMtrêntoànqu ốc, trong đóchovay đốiv ớil ĩnhv ựcB ĐSs ẽlàm ộttrongnh ữngn ộidungki ểmtra chính. Nhìnchung,th ịtr ườngb ất độngs ảnlàm ộtth ịtr ườngkhánh ạyc ảmtr ước nh ữngdi ễnbi ếnph ứct ạpc ủan ềnkinht ế.Nh ưngh ầuh ếtcácngânhàngnh ưt ận dụngc ơh ộinóngs ốtt ứcth ờic ủath ịtr ườngb ất độngs ảnmàđẩym ạnhho ạtđộng chovayvàoth ịtr ườngnàychonh ữngm ục đíchriêngcómàkhôngtính đếny ếut ố bi ến độngkhól ườngc ủath ịtr ườngB ĐS,khôngnh ằmvàom ụctiêugópph ầnphát tri ểnth ịtr ườngb ất độngs ản.Bi ểuhi ệnrõnétlàcácNgânhàng đãg ặpkhókh ăn tr ướctìnhhìnhbi ến độngc ủath ịtr ườngb ất độngs ảnhi ệnnayvàsi ếtch ặtngay ho ạtđộngc ấptínd ụngvàoth ịtr ườngb ất độngs ảncànglàmchoth ịtr ườngnày đã không đượcpháttri ển đúngh ướngcàngtr ởnêntr ầml ắng.S ởd ĩlàdokh ản ăngd ự báor ủiroth ịtr ường,r ủirolãisu ất,d ựbáochuk ỳpháttri ểnDNc ủacácNgânhàng rấth ạnch ế.Cácngânhàngch ưachútr ọng đếnch ấtl ượngchovayb ất độngs ảnnên ph ản ứng tr ước s ự bi ến động c ủa th ị tr ường b ất động s ản th ời gian g ần đây khá ch ậmch ạpvàg ặpnhi ềutr ởng ại. 1.7 Quy định, quy trình trong ho ạt độ ng cho vay b ất độ ng s ản t ại Chi nhánh NHCT Đồng Nai:
32. 22 Ho ạtđộngchovayb ất độngs ảnc ủaCNNHCT ĐồngNai được điềuch ỉnh bởi3quy địnhriêngl ẻtu ỳthu ộcvàom ục đíchvàđốit ượngvayv ốn,c ụth ểlà: Quych ếchovaytiêudùng đượcNHCTVi ệtNambanhànhkèmtheo Quy ết định s ố 66/Q Đ-HĐQT-NHCT19 ngày 03/04/2006. Quych ếnàyápd ụng đố iv ới cáccánhânvayv ốnxâynhà,s ữach ửanhàở,mua đấtxâynhà,muanhàgi ữacáccá nhânv ớinhau. Quych ếchovaymuanhàd ựánđượcNHCTVi ệtNambanhànhkèmtheo quy ết đị nh s ố 2016/Q Đ-NHCT19 ngày 15/11/2007 .Quych ếnàyápd ụng đốiv ới đốit ượnglàcánhânmuanhàtheod ựánnh ằm đápứngnhuc ầu đểở. Quych ếchovaytheod ựánđầut ưđượcNHCTVi ệtNambanhànhkèm theo Quy ết định s ố 2207/Q Đ-NHCT5 ngày 18/12/2006. Quych ếnàyápd ụng đố i vớit ổch ứckinht ếđầ ut ưxâyd ựng,m ởr ộngnhàx ưởng;xâyd ựngkhucao ốc, trungtâmth ươ ngm ại,v ănphòngchothuê. Cả3quych ếnêutrên đềucónh ữngn ộidungquy địnhchungmangtínhch ất riêngcóc ủaho ạtđộngchovayb ất độngs ảnnh ưsau: - Mứcchovay: + Cób ảo đả mb ằngtàis ảnhìnhthànht ừv ốnvayt ối đa:50%giátr ịtàis ản. + Cób ảo đả mb ằngtàis ảnkhác:t ối đab ằng70%t ổngnhuc ầuv ốnc ủaph ươ ng án. - Tàis ản đảmb ảo:ho ặclàtàis ảnhìnhthànht ừv ốnvayho ặclàtàis ảnkhác. Quytrìnhchovayb ất độngs ảnc ũnggi ốngnh ưcács ảnph ẩmchovaykhác, cụth ểph ảitr ảiquacácb ước: Bước1 :CBTDh ướngd ẫnkháchhàng,thuth ậpthôngtinvàth ẩm địnhcho vay đểtrìnhlãnh đạoxemxét. Bước2 :Lãnh đạophòngki ểmtrah ồs ơ,thôngtin,t ờtrìnhth ẩm địnhc ủa CBTDvàghirõýki ến đềxu ất. Bước3 :PhòngQLRRth ẩm địnhm ức độr ủirohi ệnt ạivàt ươ nglaic ủamón vayvàcóýki ến đềxu ất. Bước4 :BanGiám đốcxemxét đểquy ết địnhchovayhayt ừchốimónvay
33. 23 Riêngho ạtđộngchovaymuanhàtheod ựáncócác điềuki ệnxemxétriêng vàmangtínhch ất đặcthùnh ưsau: • Ph ạmvi điềuch ỉnh: - Chovayb ằngti ền đồngVi ệtNam - Mục đích để tài tr ợ mua c ăn nhà d ự án ch ưa hoàn thành, bàn giao và ch ưa đượcc ấpGCNQSHNnh ằms ửd ụngvàom ục đíchtiêudùng. - Bênbáncókýh ợp đồngliênk ếtv ớiNgânhàngCôngth ươ ng - Bi ệnphápb ảođảmti ềnvaylàth ếch ấptàis ảnhìnhthànhtrongt ươ nglai. • Đốit ượngápd ụng:cánhânng ườiVi ệtNamcónhuc ầuvayv ốn. • Điềuki ệnchungđốiv ớikháchhàngvayv ốn: - Cón ăngl ựcpháplu ậtdâns ựvàn ăngl ựchànhvidâns ựtheoquy địnhc ủa pháplu ật,khôngquá65tu ổi ởth ời điểmk ếtthúcth ờih ạnchovay; - Có h ộ kh ẩu th ường trú ho ặc đă ng ký t ạm trú dài h ạn (KT3) cùng địa bàn tỉnh/thànhph ốn ơiNHCV đóngtr ụs ở; - Đủđiềuki ện đượcc ấpGCNQSHNtheoquy địnhc ủapháplu ật; - Sửd ụngv ốnvay đểthanhtoáncácchiphíh ợpphápmuac ănnhàghitrênh ợp đồngmuabánthu ộcd ựánNHCT đãkýH ĐLK; - Có v ốn t ự có tham gia vào vi ệc mua c ăn nhà t ối thi ểu b ằng 50% giá tr ị HĐMB; - Cóph ươ ngánvay-tr ản ợkh ảthivàcóngu ồnthunh ậpth ườngxuyên, ổn định, đảmb ảokh ản ăngtr ản ợg ốc,lãivàphítrongth ờih ạncamk ết; - Th ựchi ệnth ếch ấptàis ảnb ằngchínhc ănnhàkháchhàng đãkýH ĐMBv ới bênbánvàcácquy địnhhi ệnhànhv ềb ảo đảmti ềnvayc ủaNHCTVN; - Ch ấpnh ậnn ộidungh ợp đồngliênk ếtgi ữaNHCTvàbênbán. • Mứcchovay:Cănc ứnhuc ầuvayv ốn,kh ản ăngtr ản ợc ủakháchhàng,quy địnhhi ệnhànhv ềt ỷl ệchovayt ối đasov ớigiátr ịTSB Đvàngu ồnv ốnc ủa NHCV đếquy ết địnhm ứcchovaynh ưngt ối đab ằng50%giátr ịH ĐMB. • Th ờih ạnchovay,th ờih ạntr ản ợ:t ối đa20n ăm.
34. 24 • Lãisu ấtchovay:Lãisu ấtchovayb ằnglãisu ấtti ềng ửiti ếtki ệm12thángtr ảlãi sauc ủaNHCVc ộngt ốithi ểu3%n ăm.Lãisu ấtchovay đượcxác địnhl ần đầu vàongàygi ảingân đầutiênvàđịnhk ỳ12thángxác địnhl ại1l ần. • Hồs ơ vay: bắtbu ộc ph ảicó H ợp đồng muabán đứngtênng ườivayvàcác ch ứngt ừn ộpti ềndobênbánpháthành,ch ứngminhkháchhàng đãthanhtoán ti ềnmuac ănnhàb ằngv ốntựcó(t ối đab ằng50%giátr ịH ĐMB). Khiliênk ếtv ớicácch ủđầut ưđểchovaymuanhàtheod ựán,CNNHCT ĐồngNaith ườngkýbiênb ảntho ảthu ậnhaycòng ọilàh ợp đồngliênk ếtv ớicác ch ủđầut ưd ựán.Trong đónêurõnh ững điềuki ệnnguyênt ắcv ềph ạmvivàđối tượng,v ềth ủt ụcti ếnhành,tráchnhi ệmc ũngnh ưcamk ếtth ựchi ệnc ủacácbên. Theo đó,khikháchhàngcónhuc ầutàitr ợmuanhàthu ộcd ựáncóliênk ết,ch ủ đầut ưcótráchnhi ệmxácnh ậntheoyêuc ầuc ủaChinhánhv ềvi ệckháchhàng đã dùngh ợp đồngmuabánc ănh ộth ếch ấpt ạiNgânhàngvàcamk ếtth ựchi ệnnh ững th ỏathu ận đãkýtrongbiênb ảnth ỏathu ậnv ớiCNNHCT ĐồngNai.Nh ữngth ỏa thu ậnb ắtbu ộcg ồm: • Đốiv ớich ủđầut ư: - Lậph ồs ơc ầnthi ết đểxinc ấpGi ấych ứngnh ậnquy ềns ởh ữunhàở. - Giaotr ựcti ếpGi ấych ứngnh ậnquy ềns ởh ữunhàở(GCNSHN Ơ)choNgân hàngchovay. - Tr ườngh ợpkhônggiaotr ựcti ếpGCNSHN ƠchoNgânhàngchovaythìch ủ đầut ưph ảithanhtoánthaychokháchhàng đốiv ớitoànb ộs ốn ợg ốccònl ạivà cáckho ảnlãiphátsinhtheoquy địnhtrongh ợp đồngtínd ụngmàkháchhàng đã kýv ớiNgânhàngchovay. - Ph ốih ợptheodõivàqu ảnlýtàis ản đảmb ảolàc ănh ộdoCh ủđầut ưđãkýh ợp đồng mua bán v ới khách hàng đến khi giao cho Ngân hàng cho vay GCN SHN Ơ. - Tr ườngh ợpkháchhàngkhôngth ựchi ện đầy đủcácngh ĩav ụđãcamk ếtv ới Ch ủđầut ưthìCh ủđầut ưph ảithôngbáob ằngv ănb ảnchoNgânhàngchovay vềviph ạmquy địnhthanhtoánc ủakháchhàng,tr ảti ềnchoNgânhàngchovay
35. 25 bằngtoànb ộs ốti ềnmàNgânhàng đãchuy ểnvàotàikho ảnc ủach ủđầut ưv ề kho ảnkháchhàngvayv ốnth ếch ấpquy ềns ởh ữunhàở. Đồngth ờiti ếnhành cácth ủt ụcthanhlýh ợp đồngmuabán,bánc ănh ộchong ườikhác, • Đốiv ớiCNNHCT ĐồngNai: - Thôngbáob ằngv ănb ảnchoCh ủđầut ưbi ếtv ềvi ệcNgânhàng đãch ấpthu ận chovayv ốnđốiv ớit ừngkháchhàng. - Chuy ểnti ềnchovayvàotàikho ảnc ủaCh ủđầut ưt ạiNgânhàngtheoti ến độ đóngti ềntrongh ợp đồngmuabánc ănh ộ. - Thôngbáob ằngv ănb ảnchoCh ủđầut ưbi ếtv ềv ềvi ệcgi ảich ấpc ủakhách hàngkhikháchhàng đãtr ảh ếtn ợvay. - Ngânhàngch ỉth ựchi ệngi ảingânkhikháchhàng đãthanhtoánđủs ốv ốnt ựcó thamgia(th ườnglà50%). - Tr ườngh ợpkháchhàngkhôngth ựchi ện đầy đủcácngh ĩav ụđãcamk ếtv ới Ngânhàngtheoh ợp đồngtínd ụng đãký,Ngânhàngthôngbáob ằngv ănb ản choCh ủđầut ưbi ếtv ềviph ạmquy địnhthanhtoánc ủakháchhàng đểch ủđầu tưcóc ơs ởtr ảti ềnchoNgânhàng đúngb ằngs ốti ềnmàNgânhàng đãgi ảingân tr ước đóvàotàikho ảnc ủaCh ủđầut ưvàcáckho ảnphí,lãiphátsinh. KẾT LU ẬN CH ƯƠ NG 1 Nộidungch ươ ng1 đãnêurõvaitròquantr ọngc ủath ịtr ườngb ất độngs ản đốiv ới nềnkinht ếxãh ộidocáctínhch ất đặcthùc ủath ịtr ườngb ất độngs ảnc ũngnh ư mốiliênh ệm ậtthi ếtcủath ịtr ườngnàyvớith ịtr ườngv ốn,th ịtr ườnglao động.M ặt khác,ch ươ ng1c ũng đãnêub ật đượckinhnghi ệmho ạtđộngchovayb ất độngs ản từs ựkh ủngho ảngth ịtr ườngtínd ụngb ất độngs ảnt ạiM ỹ,s ực ầnthi ếtpháttri ển th ịtr ườngb ất độngs ảnthôngquaho ạtđộngchovayc ủaNgânhàngv ớicácr ủiro vốncóc ũngnh ưquy địnhv ềchovayb ất độngs ảnt ạiChinhánhNHCT ĐồngNai đểlàmc ơs ởđánhgiá,pháttri ển ởcácch ươ ngsau.
36. 26 Ch ươ ng 2 TH ỰC TR ẠNG HO ẠT ĐỘ NG CHO VAY B ẤT ĐỘ NG S ẢN T ẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG TH ƯƠ NG ĐỒNG NAI 2.1 K ết qu ả ho ạt độ ng cho vay b ất động s ản ở m ột s ố NHTM t ại Đồ ng Nai: 2.1.1 K ết qu ả ho ạt độ ng ngành ngân hàng Đồng Nai: Vớiti ềmn ăngpháttri ểncủavùngkinht ếtr ọngđiểmphíaNam, ĐồngNailà điểmh ấpd ẫnvàthuhúts ựquantâmc ủacácNgânhàngt ạiVi ệtNam.Dov ậy,tỉnh ĐồngNai đạtđượck ếtqu ảt ăngtr ưởngcaoquacácn ămc ũngph ảik ểđếns ựđóng gópquantr ọngc ủangànhngânhàngliênt ụctrongnhi ềun ămqua,ch ủy ếulàs ựcó mặtlâu đờic ủacácNHTMqu ốcdoanhngayt ại địabàn đãt ạo độngl ực đư an ền kinht ếxãh ội ĐồngNaiv ượtquakhókh ănc ủaquátrìnhchuy ển đổit ừbaoc ấp sangn ềnkinht ếth ịtr ường. Bắt đầuti ếnsâuvàol ộtrìnhh ộinh ậpWTO,h ệth ốngNgânhàngTh ươ ng mạikhôngng ừngt ăngv ốnnh ằmt ăngn ăngl ựcc ạnhtranhvàpháttri ểnm ạngl ưới ho ạtđộngnh ằmgiànhl ấyth ịtr ường.Trongb ốic ảnh đó,t ại ĐồngNaixu ấthi ện ngàycàngnhi ềucáclo ạihìnhNgânhàngkhácnhausongsongv ớiquátrìnhm ở rộng chi nhánh, điểm giao d ịch c ủa các Ngân hàng hi ện h ữu trên địa bàn. N ăm 2007, ĐồngNaicó7NgânhàngTMCPm ởchinhánhvàphònggiaod ịch đãnâng tổngs ốNHTMCPcóm ặtt ại địabànlên14ngânhàngbênc ạnh5NHTMqu ốc doanhv ớit ấtc ả11chinhánh,1ngânhàngpháttri ển,1NHchínhsáchxãh ội,3 ngânhàngliêndoanhch ưak ểcácqu ỹtínd ụngvàcácphònggiaod ịch,qu ỹti ết kiệmr ộngkh ắptrên địabàn.S ựt ậptrungngàycàng đôngho ạtđộngngânhàngtrên cùng địabànd ẫn đếnvi ệcc ạnhtranhngàycànggayg ắth ơn. Chínhs ực ạnhtranhgayg ắtnh ưnglànhm ạnhgi ữacácngânhàngtrongth ời gianqua đãt ạođộngl ực đư a đếnk ếtqu ảkhákh ảquanmàngànhngânhàng Đồng Nai đãđạtđược.C ụth ể:
37. 27 Ngu ồn v ốn: Đến31/12/2007,t ổngngu ồnv ốnmàngànhngânhàng ĐồngNai đạtlà19.788t ỷđ,t ăng51,24%sov ớin ăm2006.Ngu ồnv ốnhuy độngt ừ12tháng tr ởlênchi ếm33%t ổngngu ồnv ốnhuy động. Đồngth ời,c ơc ấungu ồnv ốnVN Đvà ngo ạit ệv ẫnt ươ ng đối ổn định:huy độngv ốnt ừVN Đchi ếmt ỷtr ọngt ừ87%-89% vàhuy độngv ốnngo ạit ệchi ếm11%-13%t ổngngu ồnv ốnhuy động.Trong đó, ti ềng ửicácTCKT đạt10.108t ỷđ ,t ăng71,14%;ti ềng ửiti ếtki ệm đạt9.251t ỷđ , tăng41,75%,pháthànhgi ấyt ờcógiáđạt429t ỷđ ,giam20,11%. Bi ểu đồ 2.1 :S ựt ăngtr ưở ngngu ồnv ốnhuy độ ng 19,788 20000 16000 13,085 12000 9,127 tỷđồ ng 8000 4000 0 2005 2006 2007 Dư n ợ cho vay : T ổng d ư n ợ cho vay đến 31/12/2007 đạt 23.427 t ỷđ , t ăng 41,92% so v ới n ăm 2006. Trong đó, kh ối NHTMCP đạt t ốc độ t ăng 142,69%, NHLD t ăng 117,68%, NHCS-XH t ăng 61,19%, Qu ỹ tín d ụng nhân dân t ăng 36,38%,kh ốiNHTMNNt ăng24,48%.Trong đó: Dư n ợ ng ắn h ạn đạt 15.198 t ỷđ , t ăng 39,87% so v ới n ăm 2006 và chi ếm 65%/t ổngd ưn ợ;d ưn ợvaytrungdàih ạnđạt8.228t ỷđ ,t ăng45,98%sov ớin ăm 2006vàchi ếmt ỷtr ọng35%t ổngd ưn ợ. Dư n ợ thành ph ần kinh t ế nhà n ước chi ếm 19,26%, thành ph ần ngoài qu ốc doanhchi ếm63,36%,doanhnghi ệpcóv ốn đầut ưn ướcngoàichi ếm17,38%. Ch ất l ượng tín d ụng: t ỷl ện ợt ừnhóm2-5chi ếmt ỷtr ọng1,89%,t ỷl ện ợx ấu từnhóm3-5là0,47%sov ớit ổngd ưn ợ=> đảmb ảoch ấtl ượngtínd ụng.
38. 28 Th ị ph ần c ủa các ngân hàng trên địa bàn: Bảng 2.1: Th ị ph ần huy độ ng v ốn và cho vay c ủa ngành Ngân hàng Đồng Nai Đơ n v ị: t ỷ đ Huy độngVTC ốnt ạich ỗ Dưn ợchovay Tổch ứctín Sốd ưđến Th ịph ầnSốd ưđến Th ịph ần dụng 31/12/2007 31/12/2007 2006 2007 2006 2007 NHTMNNvà 14.128 78,6% 71,4% 17.516 85,24% 74,76% NHCS-XH 10.283 14.071 NHTM CP, 5.660 21,4% 28,6% 5.911 14,76% 25,24% NHLD và 2.802 2.436 QTDND Tổngc ộng 19.788 100% 100% 23.427 100% 100% ( Ngu ồn: Ngân hàng Nhà n ước t ỉnh Đồ ng Nai) Ho ạtđộnghuy độngvàchovayv ốntrên địabàncácNHTMNNchi ếmth ịph ần lớn.Tuynhiên,xuh ướngth ịph ầnc ủacácNHTMNNgi ảmvàthayvào đólàs ự chiad ầnth ịtr ườngc ủakh ốiNHTMCPvàNHliêndoanht ăng. Lợi nhu ận: Bảng 2.2: Ch ỉ tiêu l ợi nhu ận của ngành Ngân hàng Đồng Nai Ch ỉtiêu 2006(t ỷđ) 2007(t ỷđ) Tỷl ệgiat ăng 1.T ổngl ợinhu ậntr ướcthu ế 306,8 650 111,86% 2.Trong đó:LNt ừd ịchv ụ 78 172 120% 3.T ỷtr ọngLNt ừd ịchv ụ/t ổngLN 25,42% 26,46% (Ngu ồn: Ngân hàng Nhà n ước Đồ ng Nai)
39. 29 Nhìnchung,ngànhngânhàng ĐồngNait ăngtr ưởngm ạnhnh ưngv ẫnki ểm soátt ốtch ấtl ượngtínd ụngnênhi ệuqu ảho ạtđộngt ăngcao.CácTCTDt ừngb ước chuy ểnh ướng đầut ưvàocácdoanhnghi ệpngoàiqu ốcdoanh,doanhnghi ệpcóv ốn đầut ưn ướcngoàivàgi ảmd ần đầut ưvàothànhph ầnkinht ếnhàn ước. 2.1.2 K ết qu ả cho vay b ất độ ng s ản tại m ột s ố NHTM trên địa bàn t ỉnh Đồng Nai: Songsongv ớiquátrình đad ạnghoás ảnph ẩmnh ằmthuhútkháchhàngv ới hànglo ạts ảnph ẩmm ớinh ưd ịchv ụgi ữh ộtàis ảnvàgi ấyt ờcógiá,d ịchv ụv ấntin tàikho ảnb ằngtinnh ắnc ủađiệntho ạidi động,d ịchv ụbaothanhtoán,d ịchv ụchi ết kh ấub ộch ứngt ừhàngxu ất, thìcácNHTMt ại ĐồngNaiv ẫnchútr ọngc ảiti ến vàđẩym ạnhcács ảnph ẩmtruy ềnth ốngchophùh ợpv ớinhuc ầuc ủam ộtn ềnkinh tếth ịtr ường,trong đócós ảnph ẩm“chovayb ất độngs ản”.Bênc ạnhho ạtđộng chovayb ất độngs ảntạicácNHTMNNnh ưCôngTh ươ ng,Ngo ạiTh ươ ng, Đầut ư, Nôngnghi ệpthìkh ốiNgânhàngm ớiv ừacóm ặtt ại địabàn đãđẩynhanhnhi ều ho ạtđộngqu ảngbád ịchv ụchovayb ất độngs ảnnh ằmthuhútkháchhàng. Sởd ĩcóth ờigiancácngânhàngt ậptrung đư as ảnph ẩmchovayb ấtđộng sảnv ớinhi ềuth ờih ạn,m ứclãisu ấtkhácnhau đểqu ảngbár ộngrãidoh ọđãn ắm bắt đượcnhuc ầuv ềb ất độngs ảnt ại địabànt ỉnh ĐồngNaicóbi ểuhi ệnt ăngcao. Kho ảng3n ămtr ởl ạiđây,t ốc độđôth ịhoác ủat ỉnh ĐồngNaikhánhanh.Hàng lo ạtcácd ựánchungc ưcaot ầng,nhàliênk ế,cáctrungtâmth ươ ngm ại,khucông nghi ệp, đã được đầu t ư và đư a vào ho ạt động, s ử d ụng. Theo đó, nhu c ầu xây dựng,thuê,mua, d ầnphátsinhv ớinhuc ầuv ềv ốnc ũnggiat ăngt ươ ng ứng. Ngoàira, ĐồngNailàm ộttrongs ốítcáct ỉnh đượcch ọntrong đềán“phát tri ểnnhàởchong ườicóthunh ậpth ấpt ạicác đôth ịvàkhucôngnghi ệp”c ủaChính ph ủ.Theo đó,Chínhph ủkhuy ếnkhíchcáccánhânvàgia đìnhti ếtki ệmt ạicác NHTMvàTCTD đểmuavàc ảit ạonhàởthôngquac ơch ếti ếtki ệmnhàở. Đồng th ời, NHNN s ẽ ch ịu trách nhi ệm khuy ến khích các NHTM đa d ạng hoá các s ản ph ẩmtàichínhnhàởvàđềxu ấtcácchínhsách ưu đãiđốiv ớivi ệcxâyd ựngnhàở,
40. 30 đặc bi ệt cho ng ười có thu nh ập th ấp. Đây là nh ững điều kiện thu ận l ợi để các NHTMtrên địabàn ĐồngNaicàng đẩynhanhvi ệctungracáchìnhth ứctàitr ợnhu cầub ất độngs ảnnh ằmti ếpc ậnnhuc ầunhi ềuh ơn, đáp ứngchonhi ều đốit ượng kháchhàngh ơn. Trênth ựct ế,nhi ềulo ạihìnhd ịchv ụchovaymuanhà, đấttrảgóp,v ớigiátr ị ti ềnvaygiat ăng,lãisu ấtc ạnhtranhvàth ờigiantr ản ợgiah ạn đế n30n ăm được cácngânhàngt ạiđịabànt ỉnh ĐồngNaitungravàđáp ứngngàycàngnhi ềuh ơn nhu c ầu đối v ới nh ững ng ười có thu nh ập ổn đị nh mua nhà ở khi kh ả n ăng v ốn không đủđể tr ảch ủđầ ut ưcùngm ộtlúc.K ếtqu ảho ạtđộngchovayb ất độngs ản trên địabànđượcth ểhi ệnc ụth ểquab ảngch ỉtiêusau: Bảng 2.3: Kết qu ả cho vay b ất độ ng s ản trên địa bàn Đồng Nai Đvt: t ỷ đồ ng % Năm Năm Đến Chênh thay Ch ỉtiêu 2006 2007 2/2008 lệch đổi (1) (2) (3) (2)-(1) (2)/(1) I. Doanh s ố cho vay 1.005,95 2.101,23 806.54 1.095,28 108% II. D ư n ợ cho vay 1.578,52 2.694,22 2.740,23 1.115,7 70% 1. Phân theo th ời h ạn -Ng ắnh ạn 114,13 323,36 361,79 209,23 183% -Trung,dàih ạn 1.464,39 2.370,86 2.378,44 906,47 62% 2. Phân theo nhu c ầu v ốn -CVxâynhà ởđể bán 72,13 282,72 118.37 210,59 290% -CVxâyv ănphòng,cao ốccho 13,00 66,82 71,96 53,82 414% thuê -CVxâyd ựngc ơs ởh ạt ầng 266,27 398,37 750.37 132,10 50% -CVxâykhu đôth ị 266,72 382,34 193,28 115,52 43% -CVxâykhuKCN 93,00 217,00 117,00 124,00 133% -CVs ửach ữa,muanhàc ửa 593,55 608,74 611,81 18,26 3% Trong đó:+Mua đểxâynhà ở 517,47 484,39 485,94 -33,08 -6% +Muanhà ởđể cho 76,08 124,35 125,87 48,27 63% thuêKD -CVXDvàKDtrungtâm - 48,00 53,70 48,00 100% th ươ ngm ại,ch ợ,c ửahàng -CVmuaquy ềns ửd ụng đấ t 49,47 337,77 423,48 288,30 588% Trong đó:+Mua đểxâynhà để 46,79 306,08 311,21 259,20 554% ở
41. 31 +Muanhà ởđể cho 2,68 31,69 112,27 29,01 1082 thuêKD % -CV đầut ưkinhdoanhb đskhác 224,38 400,46 453,96 176,08 78% 3. M ức cho vay t ối đa đv 1 17,67 22,53 26,26 4,93 27% khách hàng bình quân 4. Th ời h ạn cho vay t ối đa bình 60 87 86 quân (tháng) 5. T ổng d ư n ợ có đả m b ảo b ằng 1.411,60 2.530,47 2.577,61 1.118,87 79% bất độ ng s ản Trong đó: +Th ếch ấpb ằnggiátr ịquy ềns ử 323,42 856,15 789,42 dụng đấ t +Th ếch ấpb ằnggiátr ịQSD Đ 381,90 743,07 738,49 vàtàis ảng ắnli ền +Th ếch ấpb ằngtàis ảng ắnli ền 39,94 21,96 43,28 trên đất +Th ếch ấpb ằngTShìnhthành 587,74 742,45 887,57 trongt ươ nglai +B ảo đả mb ằngtàis ảnkhác 78,60 166,85 118,85 6. T ổng d ư n ợ cho bay không có 166,92 163,75 162,62 TS ĐB III. T ỷ l ệ n ợ x ấu -T ỷl ệsot ổngd ưn ợtínd ụng 0,38% 0,57% 0,47% -T ỷl ệsot ổngd ựn ợchovayb ất 2,78% 18,85% 17,47% độngs ản IV. T ỷ l ệ d ư n ợ cho vay B ĐS so 9,56% 11,23% 10,77% với t ổng d ư n ợ (Ngu ồn: Ngân hàng nhà n ước t ỉnh Đồ ng Nai) Th ựct ếchoth ấy,doanhs ốchovayc ũngnh ưd ưn ợchovayb ất độngs ảncó xuh ướnggiat ănghàngn ăm, đápứngngàycàngnhi ềunhuc ầu đad ạngv ềb ất động sảntrên địabàn.D ưn ợchovayb ất độngs ảnn ăm2007 đạt2.694t ỷđ,t ăng70%so vớin ăm2006,trong đóch ủy ếulàchovaytrungdàih ạnchi ếm88%/t ổngd ưn ợcho vayb ất độngs ản.Sov ớit ổngd ưn ợchovay,t ỷl ệd ưn ợchovayb ất độngs ảnc ũng tăngd ầnhàngn ăm:n ăm2006chi ếm9,56%,n ăm2007chi ếm11,23%.Trongb ối cảnhth ịtr ườngb ất độngs ảncónhi ềuth ăngtr ầmnh ưhi ệnnaythìho ạt độ ngcho vaytrongl ĩnhv ựcB ĐSch ứa đự ngr ấtnhi ềur ủironênv ớitỷl ệd ưn ợchovayb ất độngs ảnnh ưhi ệnt ạilàđiều đángquantâm.
42. 32 Theoth ốngkêchung,kháchhàngvayv ốnngânhàngchocácm ục đíchliên quan đếnb ất độngs ảnth ườnglà:mua đất,nhàở;mua đấtkhu đôth ị;mua đấtkhu côngnghi ệp;xâyd ựng-sửach ữanhàở;xâynhàx ưởngph ụcv ụs ảnxu ất;xâynhà văn phòng; xây nhà cho thuê; xây khách s ạn, resort; vay mua để bán l ại h ưởng chênhl ệch.T ại ĐồngNai,ho ạtđộngchovayb ất độngs ảnđáp ứngh ầuh ếtcácm ục đíchnh ưnêutrên.Tuynhiên,cácngânhànghi ệnkháth ậntr ọngtrongvi ệcchovay đểđầuc ơ,vay mua đểbánh ưởngchênhl ệchgiánêns ốli ệubáocáokhôngth ể hi ện. Mặcdùth ờih ạntr ản ợtheoquych ếc ủam ộts ốNgânhàngnêura đến20 năm,30n ămnh ưngth ựct ếtronghain ăm2006,2007c ũngnh ư2tháng đầun ăm 2008th ờih ạnchovaybìnhquân đốiv ới1kháchhàngt ối đach ỉ87tháng(7,25 năm)vàth ờih ạnchovaydàinh ấtch ỉđến10n ăm đốiv ới1kháchhàng. Điều đó choth ấynăngl ựctr ản ợc ủakháchhàngcao, đảmb ảokh ản ănghoàntr ản ợvay trongth ờigianng ắnh ơnsov ớid ựđịnhc ủaNgânhàng. Dư n ợ cho vay b ất động s ản có đảm b ảo b ằng tài s ản chi ếm 89,4% trong tổngd ưn ợchovayb ất độngs ản,cònl ạilàchovaytínch ấp. Đồngth ời,ho ạtđộng chovayb ất độngs ản đãphátsinhn ợx ấuv ớit ỷl ện ợx ấutrênt ổngd ưn ợtínd ụng mặcdùchi ếmt ỷl ệkhông đángk ểnh ưngt ănghàngn ăm. Đặcbi ệt,t ỷl ện ợx ấuso vớit ổngd ưn ợchovayb ất độngs ảnt ăngcaotrongn ăm2007vàchi ếm18,85%. Điềunàychoth ấyhi ệnt ạicácNgânhàngtrên địabàn ĐồngNai đãkhôngki ểm soáth ết cácr ủirophátsinhtrongho ạtđộngchovay b ất động s ảnd ẫn đếnch ất lượngchovaykhôngcao. Nhìnchung,ngànhNgânhàng ĐồngNai đãbắt đầu đẩym ạnhho ạtđộngcho vay b ất độngs ảntrongnh ữngn ămg ần đây,gópph ần ổn địnhnhàởchonh ững ng ười có thu nh ập th ấp, t ạo m ỹ quan đô th ị và đẩy nh ạnh t ốc độ đô th ị hoá địa ph ươ ng.Tuynhiên,qu ảnlých ặtch ẽvàki ểmsoátr ủirolàđiềumàcácNgânhàng cần chú tr ọng trong ho ạt động cho vay b ất động s ản tr ước tình hình bi ến động th ườngxuyênc ủath ịtr ườngb ất độngs ản.
43. 33 2.2 Th ực tr ạng ho ạt độ ng cho vay b ất độ ng s ản t ại Chi nhánh NHCT Đồ ng Nai: 2.2.1 Chi nhánh NHCT Đồng Nai hình thành và phát tri ển . Được thành l ập theo quy ết định s ố 33/NH-TCCB ngày 23/06/1988, Chi nhánhNgânhàngCôngth ươ ng ĐồngNaira đờitrênc ơs ởh ợpnh ất2Ngânhàng Nhà n ước: Thành ph ố Biên Hòa và Khu công nghi ệp v ới t ổng biên ch ế là 263 ng ười.Saukhichuy ểnm ộts ốcánb ộsangcácNgânhàngkháctrên địabànthìs ố lao độngcònl ạilà190ng ười. Với t ốc độ phát tri ển ngày càng cao c ả v ề quy mô và ch ất l ượng, ngày 01/05/1995 sau 7 n ăm k ể t ừ ngày thành l ập, chi nhánh NHCT Khu công nghi ệp BiênHòa đượctáchravànânglênthànhChinhánhc ấp1tr ựcthu ộcNHCTVi ệt Nam.ChinhánhNHCT ĐồngNai đượcthànhl ậpl ạit ừđóv ới95CBCNV. Ra đờivàpháttri ểntrongb ốic ảnhn ềnkinht ếVi ệtNamnóichungvàt ỉnh Đồng Nainóiriêng đangtrongquátrìnhchuy ển đổ it ừkinht ếk ếho ạchhoát ậptrung sangkinht ếth ịtr ườngcó đị nhhướngxãh ộich ủngh ĩa,chinhánhNHCT ĐồngNai đãcónh ững đónggóp đángk ểxuyênsu ốtquátrìnhpháttri ểnn ềnkinht ếxãh ội ĐồngNaitrongsu ốtth ờigianqua.C ụth ể: Chi nhánh NHCT Đồng Nai là m ột trong s ố các NHTM trên địa bàn đi đầu trong vi ệc cho vay thành ph ần kinh t ế ngoài qu ốc doanh .B ởil ẻ,th ờik ỳt ừnh ững năm1990tr ởđi,saus ựs ụp đổhànglo ạtc ủacácDNNNdokhôngphùh ợpv ớic ơ ch ếth ịtr ường,kinhdoanhthual ỗd ẫn đếngi ảith ểvàphás ảnc ộngv ớis ựtác động vềm ặttâmlýn ặngn ềkhipháplu ậthìnhs ựhoáquanh ệtínd ụng,cácNHTMtrên địabàncóbi ểuhi ệncoc ụm,ng ạichovay đốiv ớithànhph ầnkinht ếngoàiqu ốc doanh.VàChinhánh đãkhôngch ầnch ừtri ểnkhaid ịchv ụchovay đốiv ớithành ph ầnkinht ếngoàiqu ốcdoanh. Đặcbi ệtlàvi ệcchútr ọngchovayh ỗtr ợv ốnt ạicác làngngh ềt ạiđịabàn.V ốnchovay c ủaChi nhánh đãgópph ầnkhôiph ụcnh ững làngngh ềtruy ềnth ốngv ềg ốm,s ứ,g ạchngóit ạicáclàngngh ềtrongkh ắpTp.Biên
44. 34 Hòavàt ạovi ệclàmchohàngch ụcngànlao độngth ủcôngvàh ộgia đình,thúc đẩy kinht ếh ộgia đìnhpháttri ển. Là m ột trong nh ững Chi nhánh đi đầ u trong vi ệc th ực hi ện c ơ ch ế cho vay ưu đãi xu ất kh ẩu. T ừnh ữngn ăm1995-1996,vi ệcxemxétchovay đốiv ớinh ững doanhnghi ệpl ỗlàm ộttrongnh ững điềuki ệnh ếts ứcnghiêmng ặtc ủac ơch ếtín dụng lúc b ấy gi ờ. Tuy nhiên, nh ờ bám sát ch ủ tr ươ ng phát tri ển kinh t ế c ủa địa ph ươ ng,d ựavàoth ếm ạnhc ủaĐồngNailàcácm ặthàngnôngs ảncógiátr ịkim ng ạch xu ất kh ẩu cao và n ắm v ững tình hình ho ạt động kinh doanh c ủa doanh nghi ệp,b ằngc ơch ếchovay ưu đãixu ấtkh ẩu,Chinhánh đãv ựcd ậy2DNNNlàm hàngxu ấtkh ẩu đang đứngtr ướckhókh ănv ươnlên ổnđịnhchi ếml ĩnhth ịtr ường vàngàycàngpháttri ển. ĐólàCtyOngM ật ĐồngNai(naylàCTCPOngm ậtĐồng Nai)vàCtyCh ếbi ếnth ựcph ẩmxu ấtkh ẩu–Donafoods,gópph ầnt ạovi ệclàm ổn địnhchoh ơn6000côngnhânc ủactyDonafoodsvàtrên300h ộnuôiongc ủaCty Ongm ật ĐồngNai,hàngn ămmangl ạikimng ạchtrên20tri ệuUSDchot ỉnh Đồng Nai. Là m ột trong nh ững Chi nhánh tri ển khai cho vay có hi ệu qu ả ch ươ ng trình cho vay g ắn nhà máy ch ế bi ến v ới vùng nguyên li ệu và ng ười nông dân, hình thành nên nh ững vùng chuyên canh: cây mía, cây điều, con ong, Nh ằm gópph ầnth ựchi ệnch ươ ngtrìnhpháttri ểnnôngnghi ệpvànôngthônc ủaĐảngvà Nhàn ước,gópph ầnchuy ểnd ịchc ơc ấucâytr ồngv ậtnuôic ủat ỉnhĐồngNai,Chi nhánhđãti ếpc ậnv ớicácnhàmáych ếbi ến đểtìmki ếmngu ồnnguyênli ệuv ững ch ắc. Đồngth ời,Chinhánh đãm ạnhd ạnkýcách ợp đồngchovayv ớicácnhàmáy đểđầut ưchong ườinôngdânt ừkhâutr ồngm ới đếnkhâuch ămsóc,sau đóchocác nhàmayvay đểthumuavàch ếbi ến.T ừđóhìnhthànhnêncácvùngchuyêncanh: vùng điềucaos ảnchonhàmáyCh ếbi ếnth ựcph ẩmxu ấtkh ẩu;vùngnguyênli ệu thu ốcláchonhàmáych ếbi ếnthu ốclánam;câymíaởcáchuy ệnXuânl ộc,Long khánh, Địnhquánđểcungc ấpnguyênli ệuchonhàmáy ĐườngLaNgà, Vi ệccho vaykhépkínnàyđãg ắnch ặtng ườinôngdânlàmranguyênli ệuv ớinhàmáych ế bi ến,g ắntráchnhi ệmbaotiêus ảnph ẩmnôngnghi ệpc ủanhàmáyđốiv ớinông
45. 35 dân.T ừđóđãgiúpng ườinôngdânantâmthâmcanh,t ăngn ăngsu ấtmàkhông ph ảilos ảnph ẩmlàmrakhôngbi ếtbánchoaihayb ịb ọnt ưth ươ ng đầuc ơ,épgiá. Ng ượcl ạicácnhàmáych ếbi ếncóđủnguyênli ệu đầuvào,khôngph ảitranhmua, tranhbán. Chi nhánh đã góp ph ần th ực hi ện ch ủ tr ươ ng xã h ội hoá giáo d ục, điện khí hoá khu ph ố và xã h ội hoá giao thông trên địa bàn. C ụth ể,thôngquavi ệcm ở rộng đầut ưđốiv ớicácch ươ ngtrìnhnh ư: đầut ưxâyd ựngtr ường Đạih ọcDLL ạc Hồng,tr ườngtrungh ọcdânl ậpLêQuýĐôn,chovaylàm đườnggiaothông,làm đường điệnth ắpsáng ởcáckhuph ốv ănhóatrongTp.BiênHòa. Vớinh ữngthànhtích đạt đượctronghơn10n ămqua,ChinhánhNgânhàng Côngth ươ ng ĐồngNaivinhd ựđượcch ọn đểbáocáo điểnhìnht ại Đạ ih ộithi đua NgànhNgânhàngl ầnth ứ5, đượcphongt ặngdanhhi ệu“Anhhùnglao độngth ời kỳđổ im ới”,Huânch ươ ngLao độngh ạngnh ất,Cúpvàng“Th ươ nghi ệu&Nhãn hi ệu”2007.B ảnthânbàNguy ễnAnNg ọcChâu–Giám đốcChinhánhc ũng đã nh ận đượcnhi ềuph ầnth ưởngcaoquýdoNhàn ước,Ngành,T ỉnh Đồ ngNai,Ngân hàngCôngth ươ ngVi ệtNamtraot ặngvàm ới đâynh ấtlàdanhhi ệu“Doanhnhân tâmtài”l ầnIn ăm2007. Tóml ại,quátrìnhhìnhthànhvàpháttri ểnc ủachinhánhNHCT ĐồngNai đãg ắnli ềnv ớis ựnghi ệp đổim ớic ủaĐảng,Nhàn ướcvàc ủangành.Qua đó,Chi nhánhđãcónh ững đónggópthi ếtth ựcvàos ựpháttri ểnchungc ủat ỉnh ĐồngNai, gópph ầnt ạonêns ựthànhcôngvàhi ệuqu ảchungc ủanhi ềudoanhnghi ệpch ủl ực, cảithi ện đờis ốngc ủang ườidântrongkhuv ực.T ấtc ảc ộngh ưởngt ạonêns ựl ớn mạnhvàpháttri ểnb ềnv ữngc ủaChinhánhNHCT ĐồngNaitrongsu ốtth ờigian quacho đếnnay.
46. 36 2.2.2 T ổ ch ức b ộ máy qu ản lý c ủa Chi nhánh NHCT Đồ ng Nai: Quántri ệtch ủtr ươ ngv ềvi ệcth ựchi ệnch ươ ngtrìnhhi ện đạihoángânhàng củaNHCTVNt ừn ăm2003,ChinhánhNHCT ĐồngNaikhôngng ừngt ổch ứccác lớp đàot ạo,b ồid ưỡngcánb ộnghi ệpv ụ, đầut ưvàotrangthi ếtb ịvàs ắpx ếpl ạicác phòngbantheoh ướngho ạtđộngc ủam ộtngânhànghi ệnđại.C ụth ể,t ừkhichuy ển sangkinhdoanhn ăm1988,s ốcánb ộcótrình độđạih ọcch ỉchi ếm10%,n ăm1995 nânglên27%,n ăm2002là54%vàđếnnaylà69%.V ớit ấtc ả126CBCNVnh ư hi ệnnaycòncót ỷl ệtrình độtrên đạih ọcchi ếmt ỷl ệ3%vàcó9ng ười đangtheo họccaoh ọc.Bênc ạnh,sauquátrìnhchiatách,sápnh ập,thànhl ậpm ớicácphòng nghi ệpv ụthìhi ệnt ại,chinhánhNHCT ĐồngNai đãcóc ơc ấucácphòngban được bốtríổn địnhnh ưsau: BAN GIÁM ĐỐC PHÒNGKI ỂM - GIÁMĐỐC SOÁTN ỘIB Ộ - 3PHÓGIÁMĐỐC (TW) PHÒNGT ỔNG PHÒNGKHDN PHÒNGTÀITR Ợ HỢP (15ng ười) TH ƯƠ NGM ẠI (2ng ười) (5ng ười) PHÒNGKHÁCH PHÒNGQU ẢN PHÒNGHC-NS HÀNGCÁNHÂN LÝR ỦIRO (17ng ười) (10ng ười) (1ng ười) PHÒNGNGÂN PHÒNGK Ế PHÒNGCNTT QU Ỹ TOÁNGD (3ng ười) (21ng ười) (28ng ười) QU ỸTI ẾTKI ỆM QU ỸTI ẾTKIỆM QU ỸTI ẾTKI ỆM SỐ1 SỐ2 SỐ3 (9ng ười) (2ng ười) (2ng ười) QU ỸTI ẾTKI ỆM QU ỸTI ẾTKI ỆM ĐIỂMGIAO SỐ4 SỐ5 DỊCH (2ng ười) (2ng ười) (3ng ười)
47. 37 Hi ệnt ại,Chinhánhc ũngkhôngng ừngnghiênc ứucácmôhìnht ổch ứcphù hợpv ới địnhh ướngpháttri ểnc ủaNHCTVi ệtNamvàxuh ướngpháttri ểnc ủath ời đạinh ằmcós ựsắpx ếp,thay đổikịpth ờiph ụcv ụchoho ạtđộngc ủam ộtNgân hànghi ện đại. 2.2.3 K ết qu ả ho ạt động c ủa Chi nhánh NHCT Đồng Nai: Vớich ứcn ăngtrunggian“ đivay để chovay”,ChinhánhNgânhàngCông th ươ ng ĐồngNailuônbámsát đị nhh ướngc ủaNgânhàngCôngth ươ ngVi ệtNam, ch ủtr ươ ngpháttri ểnkinht ếc ủatỉnhĐồngNaiđểxâyd ựngchi ếnl ượckinhdoanh hi ệuqu ả, đểv ừat ăngtr ưởngv ừa đả mb ảoch ấtl ượngvàpháttri ểnmangtínhb ền vững.C ụth ể,k ếtqu ảmàChinhánh đãđạtđượcth ểhi ệnquacácch ỉtiêutr ọngy ếu sau: Bảng 2.4: Ch ỉ tiêu k ết qu ả ho ạt độ ng c ủa NHCT Đồ ng Nai Đvt: Ngàn đồng CH Ỉ TIÊU 2003 2004 2005 2006 2007 1.T ổngngu ồnv ốn 1.108.887 1.200.791 1.439.623 1.422.800 2.095.708 Trong đó: -Huy độngt ạich ỗ 968.915 1.103.415 1.199.969 1.284.545 1.600.276 -V ốn điềuhòaTW 139.472 97.376 239.654 138.255 281.180 2.Doanhs ốchovay 1.814.196 2.313.906 2.597.987 2.894.426 3.331.312 3.T ổngd ưn ợ 979.244 1.008.120 1.298.412 1.263.881 1.603.049 Tỷl ệt ăngtr ưởng 2,95% 28,8% -2,66% 26,84% 4.T ỷl ện ợquáh ạn 0,06% 0,0007% 0,0008% 0% 0% 5.L ợinhu ận 19.012 27.843 31.862 37.488 37.646 *Ghi chú: T ừ n ăm 2006, không có s ố li ệu c ủa CN c ấp 2 Nh ơn Tr ạch (Ngu ồn: Ngân hàng Công th ươ ng Đồng Nai) * Về huy độ ng v ốn: Tổngngu ồnv ốnhuy độngt ạich ỗg ồm: +Ti ềng ửidânc ư +Ti ềng ửit ổch ứckinht ế
48. 38 Ti ền g ửi dân c ư duy trì và t ăng trưởng qua các n ăm do Chi nhánh không ng ừngtri ểnkhaicács ảnph ẩmnh ưti ếtki ệmtíchlu ỹ,ti ếtki ệmbậcthang,ti ếtki ệm dựth ưởngv ớinhi ềugi ảith ưởngcógiátr ịcaobênc ạnhdotâmlýcòneng ại đốiv ới cácNHTMCPc ủang ườidântrên địabànvàtint ưởng đốiv ớiNHTMNNh ơn.Do vậy,t ỷtr ọngti ềng ửidânc ưluônchi ếmch ủy ếutrongt ổngngu ồnv ốnhuy độngt ại Chi nhánh NHCT Đồng Nai. N ăm 2006, ti ền g ửi dân c ư đạt 795t ỷđ , chi ếm 62%/t ổngngu ồnv ốn. Đếnn ăm2007,ngu ồnti ềng ửinàyđạt886t ỷđ ,t ăng11%so vớin ăm2006nh ưngch ỉchi ếm55%/t ổngngu ồnv ốnhuy động.Thayvào đólàs ự giat ăngc ủangu ồnti ềng ửit ừcáct ổch ứckinht ế,t ừ491t ỷđ n ăm2006 đến714t ỷđ năm 2007. Đây là ngu ồn ti ền g ửi thanh toán t ạm th ời nhàn r ỗi c ủa các doanh nghi ệp. Trongt ổngngu ồnv ốnhuy độngthìngu ồnv ốnhuy độngkhôngth ờih ạnvà cóth ờih ạnd ưới12thángchi ếm81%t ổngngu ồnv ốn, đạt1290tri ệuđồngg ồm: ti ềng ửikhôngk ỳh ạnvàcók ỳh ạnd ưới12thángc ủadoanhnghi ệp,ti ềng ửiti ết ki ệmkhôngk ỳh ạnvàti ếtki ệmcók ỳh ạnd ưới12tháng,k ỳphi ếu,gi ấyt ờcógiá. Cònl ạilàngu ồnhuy độngcók ỳh ạnt ừ12thángtr ởlênc ủadoanhnghi ệp,ti ềng ửi đảmb ảothanhtoánvàti ềng ửic ủacácTCTDkhác, Qua đóchoth ấyChinhánh huy độngngu ồnv ốnmangtínhng ắnh ạnchi ếmch ủy ếu. Bi ểu đồ 2.2 : T ăng tr ưở ng ngu ồn v ốn huy độ ng NHCT Đồ ng Nai 1,800,000 1,600,276 1,600,000 1,400,000 1,284,545 1,199,969 1,200,000 1,103,415 986,915 1,000,000 800,000 600,000 400,000 200,000 0 2003 2004 2005 2006 2007 .
49. 39 Ngu ồnv ốnhuy độngt ăngtr ưởngquacácn ăm.S ởd ĩdoChinhánhluônt ạo đượcni ềmtint ừphíakháchhàngc ũngnh ưcóđược ưuth ếlàm ộtNHTMNNv ới độđảmb ảocaoh ơnt ừtâmlýc ủang ườidân.M ặcdùv ậy,Chinhánhc ũngkhông ng ừngm ởr ộngm ạngl ưới đếncáckhuv ực đôngdânc ưvàsongsongv ớivi ệctri ển khaicácch ươ ngtrìnhti ếtki ệmd ựth ưởng,khuy ếnmãiv ớinhi ềugi ảith ưởngcógiá tr ị.Ngu ồnv ốnhuy độngt ăngth ểhi ệnquymôho ạtđộngc ủaChinhánhc ũngt ăng tươ ng ứng.Điềunàychoth ấyho ạtđộngc ủaChinhánhngàycàngcób ướcphát tri ểnt ốt. Đồngth ời,s ựt ăngtr ưởngv ềngu ồnv ốnc ũngth ểhi ệnnhuc ầuv ốnc ủacác thànhph ầnkinht ếtrongt ỉnhngàycàngt ăngcaonênChinhánhluôn đặtk ếho ạch tăngtr ưởngngu ồnv ốn đểđápứngnhuc ầuv ốnchon ềnkinht ế. Tuynhiên,th ịph ầnv ềngu ồnv ốnhuy độngc ủaChinhánhNHCT ĐồngNai trongn ăm2007gi ảmvàchi ếmt ỷl ệth ấpsov ớicácNHTMNNkhácnh ưNgân hàngNNo&PTNT ĐồngNaic ũngnh ưNgânhàngNgo ạiTh ươ ng ĐồngNai, Bi ểu đồ 2.3 :Th ịph ầnv ốnhuy độ ngc ủaNHCT Đồ ngNaisov ới ngànhNHtrên đị abàn Đồ ngNain ăm2007 ICB Đồ ngNai (8.08%) cácNHTMkhác Agribank ĐN (41.26%) (30.35%) NHPTN(1.62%) VCB ĐN(10.85%) BIDV ĐN(7.85%) Đồngth ời,ngu ồnv ốnhuy độngt ạich ỗhi ệnv ẫnch ưa đáp ứng đủnhuc ầu vốnvayt ại địabàn,c ụth ể:n ăm2003v ốnhuy độngt ạich ỗlà968.915tr đ,d ưn ợ vay đạt979.244tr đ;n ăm2004v ốnhuy độngt ạich ỗlà1.103.415tr đ,d ưn ợvay đạt 1.008.120 tr đ; n ăm 2005 v ốn huy động t ại ch ỗ là 1.199.969tr đ, d ư n ợ vay đạt 1.298.412 tr đ; n ăm 2006 v ốn huy động t ại ch ỗ là 1.284.545tr đ, d ư n ợ vay đạt 1.263.881 tr đ; n ăm 2007 v ốn huy động t ại ch ỗ là 1.600.276 tr đ, d ư n ợ vay đạt
50. 40 1.603.049tr đ.Dov ậy,l ượngv ốn điềuhòaluônphátsinhhàngn ămnh ằm đápứng kịpth ờinhuc ầuv ốntrên địabàn.Lãisu ấtv ốn điềuhòath ườngcaoh ơnlãisu ấthuy độngv ốnnênn ếuhuy độngv ốnquahìnhth ứcnàynhi ềus ẽlàmgi ảmhi ệuqu ảho ạt độngc ủaChinhánh.Qua đóchoth ấy;mặcdùChinhánhđãcónhi ềuhìnhth ức khuy ến mãi, quà t ặng nh ằm thu hút ngu ồn ti ền g ửi nhàn r ỗi trong xã h ội nh ưng ch ưacótínhhi ệuqu ảcao.Chinhánhch ưath ậtch ủđộngcóchínhsáchlãisu ất ưu đãi,linhho ạtđốiv ớit ừng đốit ượngkháchhàngnh ằmthuhútcácngu ồnti ềng ửi lớn.Vìv ậy,Chinhánhc ầntíchc ực,ch ủđộngh ơnn ữatrongcôngtáchuy động, lãnh đạoChinhánhc ầncónh ữngbi ệnpháph ữuhi ệuh ơnn ữađểt ăngngu ồnv ốn huy độngt ạich ỗ,gi ảmchiphíđiềuchuy ểnv ốnvàt ăngl ợinhu ậnchoChinhánh. * V ề s ử d ụng v ốn: Hi ệnt ại,Ngânhànglàkênhti ếpv ốnk ịpth ờivàh ữuhi ệunh ấtchoquátrình pháttri ểnc ủan ềnkinhtế.V ốnngânhàngkhôngch ỉđáp ứngchoDoanhnghi ệpt ại cáckhucôngnghi ệp,c ụmcôngnghi ệp,thànhph ốl ớnmàcòn đến đượcv ới đồ ng bàovùngsâu,vùngxa,khókh ăn,gópph ầnhi ện đạ ihoánôngnghi ệpvànôngthôn, làmthay đổi đángk ểb ộm ặt đôth ịvànôngthôn.Nh ậnth ứcrõvaitròquantr ọng củamình,ChinhánhNHCT ĐồngNailuôn đad ạnghóas ảnph ẩm, đad ạnghoá hìnhth ứctàitr ợsaochov ốnngânhàngti ếpc ận đượckháchhàngnhi ềunh ấtqua cáchìnhth ứcnh ư: - Chovaythumuanôngs ản. - Chovayd ựtr ữv ậtt ư,nguyênli ệuph ụcv ụs ảnxu ất - Chovaychi ếtkh ấub ộch ứngt ừhàngxu ất. - Chovay đầut ưm ởr ộng. - Chovayb ổsungtàis ảnc ốđịnh. - Chovayph ụcv ụtiêudùng.
51. 41 Vớiph ươ ngchâm đó,t ổngd ưn ợchovayn ềnkinht ếc ủaChinhánht ăng tr ưởngquacácn ămvàđáp ứngngàynhi ềuh ơnnhuc ầuv ốnchon ềnkinht ết ỉnh ĐồngNaiv ớic ơc ấud ưn ợphânb ổnh ưsau: Bảng 2.5: Cơ c ấu n ợ vay c ủa NHCT Đồng Nai Năm2006 Năm2007 Ch ỉtiêu Giátr ị(t ỷđ) Tỷtr ọng Giátr ị(t ỷđ) Tỷtr ọng Dưn ợng ắnh ạn 783 62% 928 58% Dưn ợtrungdàih ạn 481 38% 675 42% Trong đó: -DNDNNN 7,2% 7,86% -DNngoàiqu ốcdoanh 82,8% 92,14% Cơc ấun ợkhôngcótàis ản 17,5% 10,69% bảo đảm (Ngu ồn: Ngân hàng Công th ươ ng Đồng Nai) Nh ững n ăm tr ở l ại đây, Chi nhánh t ập trung phát tri ển kh ối doanh nghi ệp ngoàiqu ốcdoanhv ớim ứctàitr ợcho đốit ượngnàyb ắt đầut ăngd ầnquacácnăm và gi ảm d ần vi ệc tài tr ợ cho kh ối DNNN không hi ệu qu ả. Đồng th ời, chi nhánh cũnggi ảmd ầnvi ệcxemxétchovaykhôngcób ảo đảmb ằngtàis ảnv ớit ỷl ện ợ khôngcótàis ảnb ảo đảmn ăm2007là10,69%gi ảmsov ới17,5%c ủan ăm2006 nh ằmgi ảmr ủirokhôngcókh ản ăngthuh ồiv ốnt ừtàis ản đảmb ảo. MặcdùchinhánhNHCT ĐồngNai đáp ứngngàycàngnhi ềuh ơnnhuc ầu vốnchon ềnkinht ết ỉnh ĐồngNainh ưngth ịph ầnsov ớin ăm2006v ẫnduytrìg ần 7%vàsov ớih ệth ốngNHTMNNtrên địabànthìChinhánhch ỉđứngth ứt ưsau NHNN&PTNT ĐồngNai,NHNgo ạiTh ươ ng ĐồngNaivàNH ĐầuT ưĐồngNai vớibi ểu đồth ịph ầnd ưn ợchovaybi ểuth ịnh ưsau:
52. 42 Bi ểu đồ 2.4 :Th ịph ầnd ưn ợvayc ủaNHCT Đồ ngNai sov ớingànhNHt ại Đồ ngNain ăm2007 ICB ĐN6.84% AGRIB ĐN NHTMkhác 24.17% 40.91% NHPTN ĐN VCB ĐN BIDV ĐN7.35% 1.89% 18.84% Ho ạtđộngchovaykhôngnh ữngcóýngh ĩađốiv ớin ềnkinht ếmàcònđối vớib ảnthânChinhánhvìthôngquachovay đểt ạorathunh ậptrênc ơs ởhoàntr ả ngu ồnv ốnhuy động đầuvào,bùđắpchiphíkinhdoanhvàt ạoral ợinhu ậnchoChi nhánh. Đồngth ời,ho ạtđộngchovayluôntìm ẩnr ủirol ớnnênvi ệcqu ảnlých ặt ch ẽcácmónvaylàđiềuc ầnthi ếtmàChinhánhluôn đặcbi ệtchúý. * Ch ất l ượng tín d ụng: Trongb ốic ảnhh ộinh ập,c ạnhtranh, đả mb ảohàihoàgi ữat ăngtr ưởngvà ch ấtl ượngtínd ụnglàm ộttháchth ứcl ớnchongânhàng.Nókhôngch ỉph ảnánh kh ản ăng đáp ứngv ốnchodoanhnghi ệpmàcònth ểhi ệnhi ệuqu ảkinhdoanhc ủa ngânhàng. Điềunày đã đượcChinhánhNgânhàngCôngth ươ ng ĐồngNaith ực hi ệnthànhcôngv ớit ỷl ện ợquáh ạngi ảmth ấpquacácn ămvàti ến đếnb ằng0% tronghain ămg ần đây.Chinhánh được đánhgiálàm ộtngânhàngcóch ấtl ượngtín dụngt ốtnh ấttrên địabànvàtrongh ệth ốngNHCTVi ệtNam. Nhìnchung,ho ạtđộngtínd ụngngàycàngmangl ạihi ệuqu ảcao, đặcbi ệtlà ch ấtl ượngchovay.T ấtc ảcácd ựánchovay đềupháthuytácd ụng,làm ăncóhi ệu qu ả,tr ản ợđầy đủ,đúngh ạn. Điều đóth ểhi ệntínd ụngth ựcs ựlàđònb ẩykinht ế, gópph ầnthúc đẩys ảnxu ất–kinhdoanhpháttri ển.Nguyênnhânchính đạtđược tốc đột ăngtr ưởnghàngn ămvàgi ữv ữngch ấtl ượngtínd ụng: