Đề tài Thực trạng và giải pháp hoạt động định giá tài sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn

Nội dung text: Đề tài Thực trạng và giải pháp hoạt động định giá tài sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn

1. - 1 - CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Tổng quan về tài sản thế chấp 1.1.1 Khái niệm tài sản thế chấp Theo khái niệm chung về tài sản thế chấp thì tài sản thế chấp là tài sản mà bên thế chấp dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp. Theo quy định của Luật Dân Sự 2005 do Quốc Hội ban hành ngày 14/06/2005 thì tài sản thế chấp tài sản là tài sản thuộc sở hữu của bên thế chấp được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận thế chấp và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Trong trường hợp thế chấp toàn bộ hoặc thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên liên quan có thể thỏa thuận giao cho bên thứ ba giữ tài sản thế chấp. Đối với việc giao dịch đảm bảo trong các ngân hàng thương mại thì tài sản thế chấp thường được định nghĩa như sau: tài sản thế chấp là tài sản thuộc quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp của khách hàng vay, của bên bảo lãnh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng cho vay và không chuyển giao tài sản đó cho ngân hàng. Các bên có thể thoả thuận giao cho bên thứ ba giữ tài sản. 1.1.2 Đặc điểm của tài sản thế chấp Tài sản thế chấp mà khách hàng vay và bên bảo lãnh dùng để thế chấp, bảo lãnh vay vốn tại tổ chức tín dụng phải có đủ các điều kiện sau: - Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh theo quy định sau đây:
2. - 2 - Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của khách hàng vay, bên bảo lãnh và được thế chấp, bảo lãnh theo quy định của pháp luật về đất đai. Đối với tài sản của doanh nghiệp Nhà nước, thì phải là tài sản do Nhà nước giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp Nhà nước. Đối với tài sản khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, bên bảo lãnh. Trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. - Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác. - Tài sản ít hao mòn vô hình do tiến bộ của khoa học kỹ thuật, ít thay đổi công nghệ và dễ dàng bán, chuyển nhượng, đảm bảo khả năng thu nợ khi xử lý tài sản. - Tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Trong văn bản lập riêng hoặc hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết với tổ chức tín dụng về việc tài sản thế chấp, bảo lãnh không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết của mình. - Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay với số tiền bảo hiểm không thấp hơn mức dư nợ cho vay. 1.1.3 Phân loại tài sản thế chấp Tài sản thế chấp bao gồm cả bất động sản và động sản, có thể phân loại tài sản thế chấp như sau:
3. - 3 - Bất động sản: - Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp. - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất. - Các tài sản khác gắn liền với đất đai. - Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. - Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận. - Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định; trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản, có đặc điểm là không gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định và có thể di, dời được như: máy, thiết bị, phương tiện vận chuyển, dây chuyền công nghệ 1.1.4 Vai trò của tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng thương mại Việc cấp tín dụng tại các NHTM thường sử dụng cơ chế sàng lọc các tiêu chí nhằm lựa chọn dự án tốt, khách hàng tốt để cho vay. Tuy nhiên vì đây là một hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro nên cuối cùng các NHTM luôn yêu cầu khách hàng phải có tài sản thế chấp cho ngân hàng để được cấp tín dụng, việc này góp phần rất lớn nhằm giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng của ngân hàng. Vai trò của tài sản thế chấp thể hiện chủ yếu như sau: - Thứ nhất, tài sản thế chấp góp phần hạn chế rủi ro trong quyết định cấp tín dụng. Khi không thể đánh giá hết được các tiêu chí của khách hàng để cho vay, nhất là trong lần đầu tiên thiết lập quan hệ tín dụng thì việc này
4. - 4 - càng khó khăn hơn, ngân hàng sẽ chọn việc làm đơn giản nhất là xem xét những cái hiện hữu, đó chính là các tài sản thế chấp mà chủ yếu là tài sản cố định dùng để đảm bảo cho các khoản vay (Huỳnh Thế Du, 2004). Như vậy, việc cấp tín dụng sẽ giảm thiểu rủi ro rất nhiều nếu nó được đảm bảo bằng tài sản, nhất là những tài sản có tính thanh khoản và giá trị cao. Khi tài sản đã được thế chấp tại các NHTM thì người vay sẽ bị mất nó nếu khoản vay của họ được đầu tư không cẩn thận và xảy ra rủi ro. Chính vì vậy họ sẽ phải thận trọng hơn khi thực hiện quyết định đầu tư của mình. Ngoài ra, việc quản lý tài sản thế chấp cũng dễ dàng hơn khi các NHTM nắm giữ những giấy tờ sở hữu tài sản và đã được Nhà nước xác nhận. Đây chính là nguyên nhân giải thích tại sao các NHTM coi tài sản thế chấp là yếu tố rất quan trọng trong quyết định cấp tín dụng của mình trong khi về mặt nguyên lý, tài sản thế chấp chỉ là một yếu tố có giá trị tham chiếu trong quyết định cấp tín dụng. - Thứ hai, tài sản thế chấp là cơ sở để thực hiện thu hồi nợ. Đối với các NHTM sau khi đã cấp tín dụng cho khách hàng thì vấn đề cần quan tâm tiếp theo là phải thu hồi nợ đúng hạn và đầy đủ. Khi hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng ổn định, năng lực tài chính tốt, khách hàng có thiện chí trả nợ thì việc thu hồi nợ không gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên, khi xảy ra những trường hợp khách hàng mất khả năng thanh toán nợ vay cho ngân hàng thì lúc này tài sản thế chấp được xem là cơ sở quan trọng để thực hiện hoạt động thu hồi nợ. Khi đó ngân hàng sẽ xem xét và đánh giá lại giá trị tài sản thế chấp của khách hàng để có các biện pháp xử lý phù hợp như gán nợ hoặc phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ. Nếu tài sản thế chấp của khách hàng có giá trị cao, nằm ở vị trí thuận lợi, có tính khả mại thì việc phát mãi tài sản có thể đảm bảo thu hồi đầy đủ khoản nợ cả gốc và lãi, ngược lại ngân hàng có thể bị mất vốn nếu sau khi phát mãi toàn bộ tài sản thế chấp của khách hàng mà vẫn không đủ để thu hồi vốn. Như vậy, ngay từ khi quyết định cấp tín dụng, các NHTM đã thực hiện cấp tín dụng cho khách hàng thấp
5. - 5 - hơn giá trị tài sản thế chấp để đảm bảo khả năng thu hồi nợ cho ngân hàng nếu có rủi ro xảy ra. 1.2 Tổng quan về định giá tài sản thế chấp 1.2.1 Khái niệm về định giá tài sản thế chấp Ở các nước, người ta thường sử dụng hai từ tiếng Anh là Appraisal và Valuation để nói đến định giá. Nguồn gốc từ ngữ của cả hai thuật ngữ này là từ tiếng Pháp. Valuation xuất hiện vào năm 1529 còn Appraisal từ năm 1817. Hai thuật ngữ đều có chung ý nghĩa, đó là sự ước tính, đánh giá và có hàm ý là cho ý kiến của một nhà chuyên môn về giá trị của một vật phẩm nhất định. Khi nghiên cứu về định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới đã đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau: - Theo tự điển Oxford: “Định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”. - Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”. - Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing của AVO, Úc “Định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá. Do vậy, định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”. - Theo Gs. Lim Lan Yuan - Singapore: Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem
6. - 6 - xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn. - Theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của Việt Nam thì định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế Do vậy, có thể hiểu khái niệm về định giá tài sản thế chấp như sau: Định giá tài sản thế chấp là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ. Hay nói cách khác định giá tài sản thế chấp là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. 1.2.2 Các nguyên tắc trong định giá tài sản thế chấp Hoạt động định giá TSTC phải tuân thủ những nguyên tắc 1 nhất định trong quá trình xác định giá trị của tài sản. Có thể chia các nguyên tắc thành 4 nhóm như sau: - Nhóm 1: Nguyên tắc dựa trên quan niệm của người sử dụng Nguyên tắc thay thế: Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác. Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai: Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. - Nhóm 2: Nguyên tắc liên quan đến quá trình sử dụng tài sản Nguyên tắc cân bằng: Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. 1 Nội dung đầy đủ của các nguyên tắc xem thêm trong Phụ lục 1
7. - 7 - Nguyên tắc đóng góp: Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó. Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm: Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần. Nguyên tắc phân phối thu nhập: Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. - Nhóm 3: Nguyên tắc gắn liền với thị trường Nguyên tắc cung - cầu: Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. Nguyên tắc thay đổi: Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị của nó. Nguyên tắc tuân thủ: Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Nguyên tắc cạnh tranh: Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. - Nhóm 4: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất - Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản. 1.2.3 Quy trình định giá tài sản thế chấp
8. - 8 - Doanh nghiệp, tổ chức định giá và nhân viên định giá phải tuân theo đầy đủ trình tự sáu bước sau đây2: - Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá. - Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá. Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc thẩm định giá. - Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin. - Bước 4: Phân tích thông tin. - Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. Thẩm định viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của tài sản cần thẩm định giá và cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương pháp trong thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và với mục đích thẩm định giá. Ngoài ra thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định. - Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá. 1.2.4 Các phương pháp định giá tài sản thế chấp Về lý thuyết có 5 phương pháp định giá tài sản thế chấp, một tài sản có thể được định giá bằng một hoặc nhiều phương pháp khác nhau tuỳ thuộc vào đặc điểm của từng loại tài sản cụ thể. 1.2.4.1 Phương pháp so sánh Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công 2 Nội dung đầy đủ của các bước trong quy trình xem tại Phụ lục 2
9. - 9 - hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản. Đối tượng áp dụng của phương pháp so sánh trực tiếp là tất cả những tài sản có giao dịch trên thị trường. Trong lĩnh vực định giá bất động sản, phương pháp này thường được sử dụng nhiều hơn các phương pháp khác vì các lí do sau: - Đây là phương pháp ít khó khăn về mặt kỹ thuật vì nó không cần phải xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, đặc biệt phương pháp này càng dễ thực hiện hơn đối với những người có kiến thức và kinh nghiệm về thị trường bất động sản. - Kết quả của phương pháp phản ánh sự đánh giá khách quan của thị trường, nên dễ được mọi người chấp nhận. Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng tốt nhất khi định giá các bất động sản để ở hoặc đất trống trong các khu vực dân cư, các bất động sản thương mại - dịch vụ và thường ít được sử dụng để định giá những bất động sản công nghiệp, những bất động sản đặc biệt như công sở, trường học, bệnh viện và các công trình công cộng vì chúng rất ít hoặc không có giao dịch trên thị trường nên không có cơ sở để so sánh. Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh: - Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường. - Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.
10. - 10 - - Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn. - Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh. - Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định. Mặc dù phương pháp này thường được sử dụng nhiều trong hoạt động định giá bất động sản nhưng do yếu tố thị trường đóng vai trò quan trọng nên phương pháp bộc lộ những nhược điểm sau: - Các thông tin dùng làm cơ sở so sánh phải rõ ràng, chính xác. Nếu các thông tin giao dịch không chính xác thì không sử dụng được phương pháp này. - Các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá, đặc biệt là tính thời điểm (thông tin giao dịch thành công thường diễn ra trước thời điểm cần định giá bất động sản mục tiêu). Trong điều kiện thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong thời gian ngắn thì phương pháp này sẽ trở nên kém hiệu quả. - Phương pháp so sánh chỉ sử dụng ở những nơi thị trường phát triển hoặc đang phát triển. Những nơi thị trường kém phát triển, việc sử dụng phương pháp này không những rất khó khăn mà kết quả thu được không có cơ sở vững chắc và thiếu sức thuyết phục. 1.2.4.2 Phương pháp chi phí Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
11. - 11 - Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sản chuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh. Ngoài ra còn được sử dụng để thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm; tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi thường khi Nhà nước giải tỏa, đền bù hoặc để kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định giá khác. Các bước tiến hành thẩm định giá bất động sản theo phương pháp chi phí: - Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. - Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật. - Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất. - Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình. - Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng (+) kết quả bước 1 và kết quả bước 4. Chi phí tái tạo Giá trị ước Giá trị hao mòn Giá trị bất hay chi phí = tính của lô + tích lũy của động sản thay thế - đất CTXD CTXD trên đất
12. - 12 - Các bước tiến hành thẩm định giá máy móc, thiết bị theo phương pháp chi phí: - Bước 1: Đánh giá toàn diện về tình trạng máy, thiết bị cần thẩm định giá. - Bước 2: Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để sản xuất và đưa máy, thiết bị vào sử dụng, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà sản xuất, thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật. - Bước 3: Ước tính hao mòn hữu hình, hao mòn vô hình và giá trị hao mòn lũy kế của máy, thiết bị. - Bước 4: Ước tính giá trị của máy, thiết bị bằng cách lấy kết quả bước 2 trừ kết quả bước 3. Giá trị Chi phí tái tạo hay Giá trị hao mòn tích lũy máy móc = chi phí thay thế - (do hao mòn hữu hình thiết bị máy móc thiết bị và hao mòn vô hình Phương pháp này được sử dụng hữu hiệu khi định giá các tài sản ít mua bán trên thị trường hoặc thiếu cơ sở để dự báo thu nhập trong tương lai. Tuy nhiên, phương pháp vẫn bộc lộ một vài nhược điểm: - Chi phí tạo ra tài sản không phải lúc nào cũng bằng và phù hợp với giá trị tài sản. Chính vì thế, định giá dựa trên chi phí nhiều khi không phản ánh đúng giá trị thị trường. Ngoài ra phương pháp chi phí còn tính toán chi phí của từng bộ phận cấu thành tài sản, vì thế tổng giá trị của nhiều bộ phận trong một tài sản nhiều khi càng tách rời giá trị toàn bộ tài sản. - Việc ước tính hao mòn tài sản nhiều khi phụ thuộc vào kiến chủ quan của người định giá. - Phương pháp này đòi hỏi người định giá phải am hiểu về kỹ thuật xây dựng, kinh tế xây dựng cũng như về thị trường đầu tư xây dựng cơ bản. 1.2.4.3 Phương pháp thu nhập
13. - 13 - Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiết khấu phù hợp, thường gặp khi định giá những căn hộ, những công trình thương mại và những công trình làm văn phòng. Phương pháp này cũng có thể áp dụng cho những bất động sản là nhà ở một gia đình trong các khu dân cư. Phương pháp thu nhập được chia thành 2 phương pháp: - Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn. Phương pháp này có 3 bước thực hiện như sau: Bước 1: Ước tính thu nhập do tài sản mang lại. Mỗi loại thu nhập ứng với mỗi loại tỷ suất vốn hoá thích hợp. Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hoá hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập. Bước 3: Áp dụng công thức vốn hoá trực tiếp. V= I R hoặc: V = I x GI Trong đó: V : giá trị tài sản I : thu nhập ròng trong một năm, R : tỷ suất vốn hoá, GI : hệ số thu nhập (GI = 1/R).
14. - 14 - - Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm khác nhau. Các bước tiến hành phương pháp này như sau: Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản. Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản và giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ. Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí đồng thời ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ. Bước 4: Xác định giá trị tài sản bằng công thức chiết khấu dòng tiền. Dòng tiền không đều: CF CF CF NPV I 1 2 n 1 r 1 1 r 2 1 r n n CF NPV I t  t t 1 1 r Trong đó: I : nguồn vốn đầu tư ban đầu CFt : dòng tiền ròng năm thứ t n : tuổi thọ kinh tế r : tỷ lệ chiết khấu Dòng tiền đều: Khi CF1 = CF2 = = CFn = A thì A A A NPV I 1 r 1 1 r 2 1 r n n 1 NPV I A  t t 1 1 r Phương pháp thu nhập do phải xác định được giá trị thu nhập ròng của tài sản nên trong hoạt động định giá đã phát sinh những nhược điểm sau:
15. - 15 - - Nhiều số liệu phải ước tính, điều chỉnh, vì vậy đòi hỏi phải có thông tin đầy đủ và kỹ thuật điều chỉnh cao. - Việc xác định chính xác tổng thu nhập trong từng năm và dự đoán thu nhập trong tương lai là một công việc rất khó khăn, đặc biệt đối với những quốc gia mà nền kinh tế thị trường chưa phát triển. Do vậy các thông tin dự đoán có thể mang yếu tố cảm tính nên độ chính xác của kết quả định giá bị hạn chế. - Phương pháp thu nhập tính toán rất phức tạp nên thường ít được sử dụng trong định giá hàng loạt, mà thường được sử dụng để định giá những tài sản cá biệt. 1.2.4.4 Phương pháp thặng dư Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Phương pháp này được áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm năng phát triển như định giá cho đất trống để xây dựng, đất có công trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất, dự án đầu tư xây dựng nhà ở, văn phòng cho thuê. Phương pháp thặng dư dựa trên giả thiết là người mua có thể trả cho bất động sản phần thặng dư sau khi dùng tổng doanh thu phát triển trừ (-) đi tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển. Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp thặng dư - Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án. - Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng doanh thu đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá.
16. - 16 - - Bước 3: Ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi chi phí đầu tư đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá. - Bước 4: Xác định giá tài sản căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của bước 2 trừ (-) bước 3. V = DT - CP Trong đó: V : giá trị bất động sản cần định giá DT : tổng doanh thu của dự án CP : tổng chi phí đầu tư dự án Đây là phương pháp dựa trên các dữ liệu của thị trường để định giá các bất động sản có tiềm năng phát triển nên nó có ý nghĩa trong lĩnh vực tư vấn đầu tư. Tuy nhiên, phương pháp này cũng không tránh khỏi các nhược điểm sau: - Để xác định được việc sử dụng cao nhất và tốt nhất là rất khó khăn. - Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các biến động của thị trường. 1.2.4.5 Phương pháp lợi nhuận Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản. Loại hình tài sản chủ yếu áp dụng phương pháp này ví dụ như: rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng, trạm xăng, sân gôn, trung tâm giải trí, sàn nhảy, khu thể thao, công viên Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp lợi nhuận
17. - 17 - - Bước 1: xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ bao gồm tất cả các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh doanh đã đăng ký với cấp có thẩm quyền. - Bước 2: xác định tổng chi phí, bao gồm chi phí nguyên, nhiên vật liệu, vật tư; chi phí hàng hóa, nguyên liệu, vật tư mua cho kinh doanh; chi phí lãi vay ngân hàng; chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp. - Bước 3: Xác định thu nhập thực từ bất động sản, là phần còn lại sau khi trừ khỏi tổng doanh thu các khoản tổng chi phí, các khoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác theo quy định của pháp luật và tiền công trả cho nhà đầu tư. - Bước 4: Áp dụng công thức để tìm ra giá trị bất động sản. Giá trị thị trường của bất Thu nhập thực hàng năm = động sản Tỷ suất vốn hoá Phương pháp này dựa trên lợi nhuận của tài sản tạo ra được khi đưa tài sản đó vào sử dụng trong một lĩnh vực kinh doanh nhất định. Do đó, phương pháp này bộc lộ các nhược điểm khi thực hiện định giá như sau: - Phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có kiến thức vững vàng về loại hình kinh doanh đó. - Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được thu nhập thực của tài sản. Một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả của sự năng động, tháo vát, chăm chỉ của người vận hành tài sản đó. 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá tài sản thế chấp tại ngân hàng thương mại. Khi tín dụng ngân hàng ngày càng được mở rộng và trở thành một kênh cung ứng vốn quan trọng cho cá nhân và doanh nghiệp thì hoạt động định giá tài sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại ngày càng được quan tâm hơn. Mỗi ngân hàng sẽ có
18. - 18 - một phương thức riêng để tổ chức hoạt động định giá tài sản thế chấp tại ngân hàng mình nhưng đều có mục tiêu chung là chú trọng đến các nhân tố có tác động đến hoạt động định giá TSTC để dần hoàn thiện hoạt động này cho phù hợp với tình hình thực tế tại mỗi ngân hàng. - Quy trình định giá tài sản thế chấp: quy trình định giá TSTC là điều đầu tiên các ngân hàng thương mại cần quan tâm khi tổ chức hoạt động định giá. Quy trình định giá một mặt vẫn phải tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật, mặt khác phải đáp ứng được các mục tiêu đề ra trong hoạt động tín dụng. Tính chặt chẽ và hợp lý của quy trình sẽ quyết định rất lớn sự thành công của hoạt động định giá, nếu một quy trình không rõ ràng, chức năng nhiệm vụ các phòng ban chồng chéo nhau thì khi đưa vào thực tế sẽ rất khó áp dụng, lúc ấy quy trình chỉ mang tính hình thức và rất khó truy cứu trách nhiệm khi có sai sót xảy ra. - Phương pháp định giá tài sản thế chấp: theo các tiêu chuẩn chung của Nhà nước về định giá tài sản thì hiện có 5 phương pháp được sử dụng trong định giá tài sản là: so sánh, chi phí, thu nhập, thặng dư, lợi nhuận. Tuy nhiên tại mỗi ngân hàng sẽ có những hướng dẫn cụ thể riêng biệt từng phương pháp thường dùng đối với từng loại tài sản khác nhau. Do mỗi ngân hàng đều có những chính sách tín dụng khác nhau và liên tục thay đổi qua từng thời kỳ, nên chính sách về định giá tài sản thế chấp cũng sẽ thay đổi theo. Và nhân tố có thể tác động trực tiếp đến giá trị tài sản chính là phương pháp định giá. Chỉ một thay đổi nhỏ trong phương pháp định giá, trong hệ số K điều chỉnh, hoặc trong đơn giá tối đa xây dựng công trình cũng dẫn đến một sự thay đổi lớn trong giá trị tài sản. Phương pháp định giá càng chi tiết cụ thể thì càng dễ áp dụng, buộc mọi người phải tuân thủ, tránh được những chủ quan của nhân viên định giá khi các quy định hướng dẫn có nội dung mập mờ, không rõ ràng. - Quy định về định giá TSTC: Hiện tại thì Nhà nước đã có một hệ thống các văn bản pháp luật quy định về định giá tài sản để các doanh nghiệp, ngân
19. - 19 - hàng hoạt động trong lĩnh vực định giá tham chiếu thực hiện. Tuy nhiên đối với lĩnh vực định giá bất động sản, mặc dù các bảng giá đất, suất xây dựng, thông tin quy hoạch, quy định kiến trúc công trình từng địa bàn là đầy đủ nhưng không phải lúc nào cũng được cập nhật kịp thời theo sự biến động liên tục của thị trường. Và do các bảng giá này chủ yếu để Nhà nước làm căn cứ thực hiện thu thuế, không phải nhằm mục tiêu chính là định giá tài sản để thế chấp vay ngân hàng nên hoạt động định giá tại các ngân hàng nếu thực hiện tham chiếu theo giá Nhà nước ban hành thì sẽ phải điều chỉnh khá nhiều. Mặt khác, mỗi khi xuất hiện luồng thông tin về quy hoạch, hoặc có văn bản mới về kiến trúc xây dựng trên các địa bàn thì có thể sẽ gây biến động trên thị trường đối với các bất động sản liên quan trong khu vực, giá cả bất động sản có thể tăng giảm bất thường, việc này có tác động trực tiếp đến hoạt động định giá TSTC của ngân hàng. - Năng lực của nhân viên định giá: Trong bất kỳ hoạt động nào thì yếu tố con người vẫn luôn đóng một vai trò hết sức quan trọng. Nhân viên định giá phải thực hiện đúng quy trình quy chế, tuân thủ các nguyên tắc và phải khách quan khi tiến hành định giá. Bên cạnh việc phải có kiến thức đầy đủ về định giá TSTC, nhân viên định giá phải có kinh nghiệm khảo sát tài sản thực tế, phải thường xuyên cập nhật các thông tin về thị trường, phát triển các mối quan hệ để có các cơ sở vững chắc khi đánh giá giá trị thị trường của tài sản. Vì nhân viên định giá là người trực tiếp thực hiện các khâu trong hoạt động định giá, từ khảo sát, tính toán diện tích, đề xuất đơn giá, hệ số điều chỉnh nên năng lực của nhân viên định giá thực sự rất quan trọng trong hoạt động này. Nếu không có chuyên môn hoặc không được đào tạo đầy đủ, nhân viên định giá có thể vướng vào lỗi làm sai lệch nhiều trong giá trị thực của tài sản, nếu tài sản được định giá quá cao so với giá thực trên thị trường thì sẽ dẫn đến phát sinh rủi ro trong tín dụng; ngược lại nếu tài sản bị định giá quá thấp, không đáp ứng được nhu cầu làm tài sản thế chấp để vay
20. - 20 - vốn thì khả năng phát triển khách hàng mới và duy trì khách hàng cũ sẽ rất khó khăn. - Hoạt động quản lý và hỗ trợ: bất kỳ ngân hàng thương mại nào khi tổ chức hoạt động định giá cũng có một phòng ban chuyên trách làm nhiệm vụ quản lý, hỗ trợ kịp thời cho các đơn vị. Chức năng của bộ phận này là hướng dẫn các quy trình quy định, huấn luyện nghiệp vụ cho các nhân viên định giá và thực hiện tái định giá tài sản đối với các trường hợp vượt quyền của đơn vị. Ngoài ra, các công cụ và phương tiện để thực hiện định giá cũng được đánh giá là khá quan trọng và có tác động trực tiếp đến hoạt động định giá. Khi được trang bị đầy đủ cả kiến thức, phương tiện, sự hỗ trợ thì nhân viên định giá sẽ dễ dàng thực hiện nhiệm vụ định giá của mình, từ đó phòng ban cấp cao cũng sẽ hoàn thành nhiệm vụ quản lý, và cuối cùng là hoạt động định giá TSTC sẽ được tiến hành suôn sẻ và thuận lợi. - Thị trường bất động sản: trong hoạt động định giá TSTC là bất động sản thì yếu tố thị trường cũng có nhiều tác động trực tiếp đến giá trị của tài sản được định giá. Các biến động trên thị trường bất động sản như tình hình cung cầu, thông tin quy hoạch, các dự án bất động sản, tâm lý của người dân tất cả đều có thể gây ra bong bóng bất động sản, hoặc sẽ là tình trạng đóng băng trong một thời gian dài, điều này khiến cho giá cả thị trường của bất động sản trong một giai đoạn bị kéo giãn xa so với giá trị thực của nó, và sẽ trực tiếp gây khó khăn rất nhiều cho hoạt động định giá TSTC khi tham khảo giá thị trường của những tài sản so sánh. - Môi trường kinh tế: các yếu tố thuộc môi trường kinh tế cũng có tác động nhiều đến hoạt động định giá TSTC. Khi chính sách tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản bị thu hẹp, thì ắt hẳn nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực này đột nhiên giảm xuống, kéo theo giá trị bất động sản sẽ bị sụt giảm. Và khi hạn chế cho vay bất động sản như vậy, thì đương nhiên hoạt động định giá TSTC cũng sẽ giảm theo vì cho dù khách hàng có muốn vay thì ngân hàng vẫn phải từ chối để tuân thủ đúng quy định. Hoặc khi yếu tố đầu tư thay đổi
21. - 21 - vì một hoặc nhiều nguyên nhân khác nhau, khi đó người dân tạm thời không đầu tư vào vàng hoặc chứng khoán vì các chính sách hạn chế vừa ban hành, lúc này vốn đầu tư sẽ chảy dần sang những kênh khác, và lĩnh vực bất động sản sẽ trở thành một kênh hấp dẫn, và giá bất động sản lại có dịp biến động tăng. Mỗi biến động tăng giảm trong giá cả bất động sản đều gây nhiễu thông tin và khó khăn cho hoạt động định giá TSTC. Như vậy, các nhân tố trên ít nhiều đều có tác động đến hoạt động định giá TSTC tại các ngân hàng thương mại. Tuỳ theo phương thức tổ chức hoạt động định giá tại mỗi ngân hàng mà từng nhân tố sẽ có những mức độ ảnh hưởng khác nhau. 1.4 Bài học kinh nghiệm cho hoạt động định giá tài sản thế chấp cho SCB Hoạt động định giá TSTC ở mỗi NHTM Việt Nam hiện nay đều đang được chú trọng bởi tầm quan trọng của nó đối với nghiệp vụ tín dụng. Trong cơ cấu tài sản mà các ngân hàng nhận của khách hàng làm tài sản thế chấp thì bất động sản chiếm tỷ lệ khá lớn. Do đó, hoạt động định giá TSTC là bất động sản luôn được các ngân hàng chú trọng để ngày càng hoàn thiện hơn và phục vụ tốt cho hoạt động tín dụng. SCB nên học tập kinh nghiệm định giá TSTC từ một số NHTM Việt Nam có cách thức tổ chức hoạt động định giá khác nhau như: Sacombank, Vietcombank, Eximbank, 1.4.1 Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) Sacombank là một trong số những ngân hàng có tỷ trọng tài sản bảo đảm của khách hàng là bất động sản qua các năm khá cao (chiếm từ 64% đến 72% trong cơ cấu tổng tài sản của khách hàng trong giai đoạn 2009-2011). Bảng 1.1: Cơ cấu tài sản bảo đảm của khách hàng tại Sacombank Đvt: triệu đồng 2011 2010 2009 Loại TS Tỷ Tỷ Tỷ Giá trị Giá trị Giá trị trọng trọng trọng Bất động sản 87.652.798 69,1% 78.416.701 63,9% 59.798.014 71,9% MMTB, công cụ 4.587.163 3,6% 3.689.980 3,0% 2.575.469 3,1% Phương tiện vận tải 6.545.859 5,2% 6.276.691 5,1% 4.862.606 5,8% Hàng tồn kho 7.686.786 6,1% 8.987.689 7,3% 5.490.823 6,6%
22. - 22 - Giấy tờ có giá 14.303.534 11,3% 22.286.831 18,1% 5.738.972 6,9% Tài sản khác 5.983.998 4,7% 3.146.935 2,6% 4.730.108 5,7% Tổng cộng 126.760.138 100,0% 122.804.827 100,0% 83.195.992 100,0% Nguồn: Báo cáo thường niên Sacombank các năm 2009, 2010, 2011 Hình 1.1: Biểu đồ cơ cấu tài sản bảo đảm của khách hàng tại Sacombank 140,000 120,000 Bất động sản 100,000 Máy móc thiết bị, công cụ g n Phương tiện vận tải ồ 80,000 đ ỷ Hàng tồn kho t : t 60,000 Giấy tờ có giá v Đ Tài sản khác 40,000 Tổng cộng 20,000 - 2009 2010 2011 Nguồn: Báo cáo thường niên Sacombank các năm 2009, 2010, 2011 Hoạt động định giá TSTC là bất động sản của Sacombank trong thời gian qua đã hỗ trợ rất tốt cho hoạt động tín dụng tại ngân hàng này. Trong việc định giá TSTC, hiện tại Sacombank quy định thẩm quyền cho các đơn vị kinh doanh được phê duyệt giá tài sản đối với những khoản cấp tín dụng cho khách hàng có giá trị từ 1 tỷ đồng trở xuống mà không quy định cấp thẩm quyền đối với giá trị tài sản thế chấp. Các khoản vay có giá trị trên 1 tỷ đồng thì tài sản thế chấp sẽ được chuyển sang công ty con trực thuộc ngân hàng là Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng Sài Gòn Thương Tín chịu trách nhiệm định giá. Với hình thức tổ chức hoạt động định giá TSTC như vậy sẽ tiết kiệm được thời gian và chi phí cho khách hàng khi thực hiện định giá tài sản đối với các hồ sơ vay có giá trị nhỏ (dưới 1 tỷ đồng) do mỗi đơn vị có thể kết hợp định giá tài sản cùng lúc với thẩm định hồ sơ tín dụng. Mặt khác, đối với các khoản vay lớn thì khi thực hiện định giá thông qua Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng Sài Gòn Thương Tín thì kết quả định giá sẽ đáng tin cậy hơn do tránh được các yếu tố chủ quan trong quá trình định giá của mỗi đơn vị.
23. - 23 - 1.4.2 Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam (Vietcombank) Vietcombank là một trong những ngân hàng thương mại có uy tín hàng đầu tại Việt Nam hiện nay. Tuy nhiên, trong cơ cấu tài sản của khách hàng thì tỷ trọng tài sản là bất động sản chiếm tỷ lệ không cao, chỉ xấp xỉ 50% trên tổng giá trị tài sản bảo đảm. Bảng 1.2: Cơ cấu tài sản bảo đảm của khách hàng tại Vietcombank Đvt: triệu đồng Quý III/2012 2011 Loại TS Giá trị Tỷ trọng Giá trị Tỷ trọng Bất động sản 153.613.445 52,8% 145.556.737 51,5% Tiền gửi 29.113.454 10,0% 45.560.503 16,1% Giấy tờ có giá 12.068.796 4,1% 11.750.827 4,2% Tài sản khác 96.248.860 33,1% 79.572.267 28,2% Tổng cộng 291.044.555 100,0% 282.440.334 100,0% Nguồn: Báo cáo tài chính Vietcombank năm 2011 và quý III/2012 Hình 1.2: Biểu đồ cơ cấu tài sản bảo đảm của khách hàng tại Vietcombank 350,000 300,000 250,000 Bất động sản g n Tiền gửi ồ 200,000 đ ỷ Giấy tờ có giá t : t 150,000 Tài sản khác v Đ Tổng cộng 100,000 50,000 - 2011 Quý III/2012 Nguồn: Báo cáo tài chính Vietcombank năm 2011 và quý III/2012 Vietcombank tuy là một ngân hàng lớn nhưng tính đến nay vẫn chưa tổ chức một mô hình hoặc công ty định giá riêng trực thuộc ngân hàng. Trong hoạt động định giá tại Vietcombank hiện nay, đối với các tài sản thế chấp có giá trị dưới 2 tỷ đồng thì đơn vị kinh doanh được phép tự định giá và có thẩm quyền duyệt giá trị tài sản, đối với tài sản giá trị trên 2 tỷ đồng thì phải chuyển hồ sơ sang các tổ chức định giá độc
24. - 24 - lập. Danh sách các công ty định giá độc lập này sẽ được Vietcombank quy định cụ thể trong từng thời kỳ và đơn vị kinh doanh sẽ đề nghị khách hàng chọn một trong số các công ty có tên trong danh sách để thực hiện định giá tài sản. Việc tổ chức định giá như vậy một mặt tiết kiệm thời gian và chi phí cho khách hàng đối với các tài sản giá trị dưới 2 tỷ đồng, mặt khác cũng tiết kiệm chi phí và nhân lực cho ngân hàng khi thông qua công ty định giá độc lập thay vì tự tổ chức hoạt động định giá riêng tại ngân hàng mình. Tuy nhiên khi định giá thông qua các công ty định giá độc lập thì khách hàng sẽ vẫn phải trả toàn bộ chi phí định giá mà không được giảm hay hoàn lại trong trường hợp khách hàng không được Vietcombank duyệt cấp tín dụng. 1.4.3 Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam (Eximbank) Đối với tài sản của khách hàng tại Eximbank trong 3 năm gần đây, tỷ trọng tài sản là bất động sản nằm trong khoảng 65% -> 73% trong cơ cấu tổng tài sản. Tỷ trọng này tăng dần đều qua các năm từ 2009 đến 2011 thể hiện rõ việc ưu tiên nhận tài sản thế chấp là bất động sản trong hoạt động tín dụng tại Eximbank. Bảng 1.3: Cơ cấu tài sản bảo đảm của khách hàng tại Eximbank Đvt: triệu đồng 2011 2010 2009 Loại TS Tỷ Tỷ Tỷ Giá trị Giá trị Giá trị trọng trọng trọng Bất động sản 84.016.205 72,8% 71.076.424 67,7% 43.441.880 65,4% Động sản 17.638.000 15,3% 11.740.012 11,2% 8.285.376 12,5% Chứng từ có giá 11.052.590 9,6% 19.709.147 18,8% 10.078.427 15,2% Tài sản khác 2.761.339 2,4% 2.521.434 2,4% 4.659.983 7,0% Tổng cộng 115.468.134 100,0% 105.047.017 100,0% 66.465.666 100,0% Nguồn: Báo cáo thường niên Eximbank các năm 2009, 2010, 2011 Hình 1.3: Biểu đồ cơ cấu tài sản bảo đảm của khách hàng tại Eximbank
25. - 25 - 140,000 120,000 100,000 Bất động sản g n Động sản ồ 80,000 đ ỷ Chứng từ có giá t : t 60,000 Tài sản khác v Đ Tổng cộng 40,000 20,000 - 2009 2010 2011 Nguồn: Báo cáo thường niên Eximbank các năm 2009, 2010, 2011 Hiện tại, Eximbank cũng không thành lập công ty con chuyên về lĩnh vực định giá tài sản mà tự xây dựng một hệ thống định giá riêng trong ngân hàng mình: - Đối với các chi nhánh thuộc khu vực TPHCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ thì chi nhánh sẽ thực hiện khảo sát các tài sản thế chấp đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ dưới 2 tỷ đồng đối với bất động sản nhóm 1 (bất động sản phi nông nghiệp tại đô thị, đất ở nhà ở tại nông thôn) hoặc dưới 1 tỷ đồng đối với bất động sản nhóm 2 (bất động sản phi nông nghiệp tại nông thôn, đất nông nghiệp) nhưng không có thẩm quyền duyệt kết quả định giá tài sản. - Đối với các chi nhánh thuộc tỉnh, thành phố khác thì chi nhánh sẽ thực hiện khảo sát các tài sản thế chấp đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ dưới 5 tỷ đồng đối với bất động sản nhóm 1 hoặc dưới 2 tỷ đồng đối với bất động sản nhóm 2 và có thẩm quyền phê duyệt kết quả định giá bất động sản nhóm 1 đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ dưới 1 tỷ đồng. - Các trường hợp vượt thẩm quyền phê duyệt kết quả định giá tài sản đều phải chuyển sang Bộ phận thẩm định giá khu vực hoặc Phòng thẩm định giá Hội sở. Bộ phận thẩm định giá khu vực sẽ thực hiện khảo sát, thẩm định và phê duyệt kết quả định giá theo sự phân công của Phòng thẩm định giá Hội sở trong từng thời kỳ.
26. - 26 - Với cách thức tổ chức như trên thì Eximbank đang quản lý khá tốt hoạt động định giá tại ngân hàng và hỗ trợ tối đa cho hoạt động tín dụng. Tuy nhiên nhược điểm có thể nhìn thấy là sẽ mất nhiều thời gian cho hoạt động định giá khi cấp thẩm quyền duyệt kết quả định giá của chi nhánh khá thấp, hầu như đều phải chuyển lên Bộ phận thẩm định giá khu vực hoặc Phòng thẩm định giá Hội sở. 1.4.4 Bài học kinh nghiệm cho hoạt động định giá TSTC cho SCB Như vậy, dù tổ chức định giá theo phương thức nào thì các NHTM cũng đã nhận thấy tầm quan trọng của định giá TSTC trong hoạt động tín dụng nên thường xuyên có những chính sách, hướng dẫn thay đổi trong từng thời kỳ để hoạt động định giá ngày càng chặt chẽ và phù hợp với thực tế, có thể phục vụ tốt cho hoạt động tín dụng. Một số bài học kinh nghiệm có thể rút ra cho hoạt động định giá tại các NHTM Việt Nam như sau: - Tổ chức quy mô hoạt động định giá phải phù hợp với quy mô tín dụng và nhu cầu tăng trưởng tín dụng tại mỗi ngân hàng trong từng thời kỳ. - Tổ chức nhân sự thực hiện hoạt động định giá một cách hợp lý để rút ngắn thời gian thẩm định hồ sơ và nâng cao chất lượng kết quả định giá tài sản. - Tổ chức mô hình định giá có thể thông qua công ty định giá độc lập hoặc cho phép các đơn vị kinh doanh tự định giá tài sản nhưng vẫn có sự kiểm tra giám sát của các phòng ban chức năng, sao cho giảm thiểu tối đa yếu tố chủ quan trong quá trình định giá tài sản nhằm hạn chế rủi ro cho ngân hàng. - Cần ban hành đầy đủ hướng dẫn về phương pháp định giá TSTC để có thể sử dụng linh hoạt trong từng trường hợp khác nhau, khi đó giá trị định giá sẽ phản ánh đúng giá trị thực tế của tài sản, không chênh lệch so với thị trường. - Tổ chức hoạt động định giá cần nghiên cứu vấn đề thu phí định giá của khách hàng sao cho vừa tăng tính cạnh tranh vừa đem lại doanh thu cho ngân hàng.
27. - 27 - Kết luận chương 1 Để tạo tiền đề cho việc đánh giá thực trạng và đưa ra các giải pháp cho sự phát triển công tác định giá TSTC tại SCB, chương I đi vào tìm hiểu về cơ sở lý luận về định giá tài sản thế chấp, vai trò của tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng, các nhân tố có ảnh hưởng đến công tác định giá TSTC và kinh nghiệm tổ chức hoạt động định giá tại một số ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện nay để từ đó rút ra bài học cho SCB nhằm ngày càng hoàn thiện hoạt động định giá TSTC của mình sao cho có thể hỗ trợ tối đa cho hoạt động tín dụng và hạn chế những rủi ro có thể xảy ra. Để có những giải pháp cụ thể phù hợp cho việc hoàn thiện hoạt động định giá TSTC tại SCB trên cơ sở lý luận của chương 1, chương sau tác giả sẽ đi vào phân tích, đánh giá thực trạng công tác định giá TSTC của Ngân hàng TMCP Sài Gòn.
28. - 28 - CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN (SCB) 2.1 Giới thiệu về Ngân hàng TMCP Sài Gòn Ngân hàng TMCP Sài Gòn tiền thân là Ngân hàng TMCP Quế Đô được thành lập theo Giấy phép hoạt động số 00018/NH-GP ngày 06/06/1992 của Thống Đốc Ngân hàng Nhà nước và Giấy phép thành lập số 308/GP-UB ngày 26/06/1992 của Ủy ban Nhân dân TP.HCM với số vốn điều lệ 5 tỷ đồng. Sau hơn 11 năm hoạt động không hiệu quả dưới tên gọi Ngân hàng TMCP Quế Đô, đến ngày 08/04/2003, Ngân hàng TMCP Sài Gòn chính thức được thành lập theo quyết định số 336/QĐ-NHNN ngày 08/04/2003 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước với số vốn điều lệ tăng lên 92 tỷ đồng, rồi tăng lên 150 tỷ đồng vào năm 2004. Bước vào giữa thập niên 2000, SCB đã hoàn toàn trút bỏ được những vấn đề trục trặc tài chính của mình và sẵn sàng gia nhập vào làn sóng tăng trưởng của khu vực ngân hàng Việt Nam. Năm 2005, SCB được NHNN xếp hạng A trong khối các ngân hàng cổ phần. Trước những yêu cầu của Chính phủ buộc các NHTM phải tăng mạnh vốn điều lệ, SCB là một trong số ít các ngân hàng đã thành công trong việc chào bán thêm cổ phiếu để tăng vốn, thậm chí còn trước cả những hạn chót của NHNN (SCB là ngân hàng đầu tiên phát hành trái phiếu chuyển đổi trên thị trường tài chính Việt Nam vào năm 2006). Đến cuối quý 3/2011, vốn điều lệ của SCB đạt 4.185 tỷ đồng. Quy mô mạng lưới, tổng tài sản và nguồn vốn huy động của Ngân hàng cũng tăng mạnh. Ngày 26/12/2011, Thống đốc NHNN chính thức cấp Giấy phép số 238/GP-NHNN về việc thành lập và hoạt động Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB) trên cơ sở hợp nhất tự nguyện 3 ngân hàng: Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB), Ngân hàng TMCP Đệ Nhất (Ficombank), Ngân hàng TMCP Việt Nam Tín Nghĩa (TinNghiaBank) thành Ngân hàng TMCP Sài Gòn (Ngân hàng hợp nhất). Ngân hàng SCB hợp nhất chính thức đi vào hoạt động từ ngày 01/01/2012. Đây là bước ngoặt trong lịch sử phát triển của cả ba ngân hàng, đánh dấu sự thay đổi về quy mô tổng tài sản lớn hơn,
29. - 29 - phát triển vượt bậc về công nghệ, mạng lưới chi nhánh phát triển rộng khắp cả nước và trình độ chuyên môn vượt bậc của tập thể cán bộ nhân viên. Trên cơ sở thừa kế những thế mạnh vốn có của 3 ngân hàng, Ngân hàng hợp nhất đã có ngay lợi thế mạnh trong lĩnh vực ngân hàng và nằm trong nhóm 5 ngân hàng cổ phần lớn nhất tại Việt Nam. Cụ thể: Vốn điều lệ đạt 10.585 tỷ đồng. Xét về quy mô vốn điều lệ thì SCB đứng thứ 4/14 Ngân hàng trên địa bàn TP.HCM (chỉ xếp sau Eximbank: 16.317 tỷ đồng, Sacombank: 14.224 tỷ đồng, và ACB: 13.948 tỷ đồng). Xét về Tổng tài sản ngân hàng đã đạt 147.151 tỷ đồng (xếp thứ 3/14, chỉ xếp sau ACB: 279.288 tỷ đồng và Eximbank: 183.973 tỷ đồng). Và đặc biệt là mạng lưới của ngân hàng đã lên đến 230 điểm giao dịch trên cả nước (xếp thứ 4/14, xếp sau Sacombank: 373 điểm giao dịch, ACB: 323 điểm giao dịch và Ngân hàng TMCP Đông Á: 235 điểm giao dịch), điều này sẽ giúp khách hàng giao dịch tại SCB một cách thuận lợi và tiết kiệm nhất. Từ những thế mạnh sẵn có cùng với sự quan tâm hỗ trợ của cơ quan ban ngành, Ngân hàng Nhà Nước và sự quyết tâm cao của tập thể cán bộ nhân viên, Ngân hàng TMCP Sài Gòn đã từng bước ổn định hoạt động kinh doanh và sẽ phát huy được thế mạnh về năng lực tài chính, quy mô hoạt động và khả năng quản lý điều hành. 2.2 Quy định về nhận tài sản thế chấp tại SCB Để đảm bảo cho khoản vay tại SCB, khách hàng phải thực hiện các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản. SCB sẽ nhận tài sản thế chấp là bất động sản của khách hàng theo các quy định riêng nhưng vẫn đảm bảo tuân thủ đúng pháp luật. 2.2.1 Tài sản là quyền sử dụng đất các loại hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất Các loại tài sản nêu dưới đây đều có thể nhận làm TSTC tại SCB, tuy nhiên đối với mỗi loại sẽ có các quy định riêng về nguồn gốc, về các điều kiện cũng như các trường hợp hạn chế3: - Tài sản là quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế. 3 Nội dung đầy đủ các điều kiện xem tại Phụ lục 3
30. - 30 - - Tài sản là QSDĐ của doanh nghiệp là pháp nhân mới được hình thành do góp vốn bằng QSDĐ. - Tài sản là QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân không phải là đất thuê (bao gồm cả QSDĐ của hộ gia đình, các nhân được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển từ đất không thu tiền sử dụng đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất). - Tài sản là QSDĐ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. - Tài sản là quyền sử dụng đất thuê. - Ngoài ra, SCB còn có thể nhận thế chấp các QSDĐ loại khác mà Luật đất đai và/hoặc các nghị định của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật đất đai cho phép thế chấp. 2.2.2 Các trường hợp chỉ nhận bất động sản là tài sản gắn liền với đất (không bao gồm quyền sử dụng đất) Đối với những trường hợp sau, SCB chủ trương chỉ nhận tài sản thế chấp là bất động sản gắn liền với đất, không nhận quyền sử dụng đất: - QSDĐ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng các công trình không bằng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước. - QSDĐ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất/nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất/tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước. - QSDĐ của tổ chức kinh tế, cá nhân, hộ gia đình, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức/cá nhân nước ngoài thuê đất/thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm (không phân biệt thuê đất trước hay sau 01/07/2004).
31. - 31 - - QSDĐ của tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/07/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm mà tiền thuê đất trong đó có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. - QSDĐ của cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước cho thuê (thuê sau ngày 01/07/2004 hoặc thuê trước ngày 01/07/2004 nhưng trả tiền thuê hàng năm hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn đã trả tiền còn lại ít hơn 5 năm). - Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sang đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước và tổ chức kinh tế đó chọn hình thức thuê đất hoặc tiền sử dụng đất đã trả cho việc chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước. - QSDĐ của cá nhân, hộ gia đình chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất và chọn hình thức thuê đất. - Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng QSDĐ nay chuyển thành doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài đã phải chuyển sang hình thức thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm. 2.3 Mục tiêu định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng của SCB 2.3.1 Định giá tài sản thế chấp trước khi cho vay Về bản chất, thế chấp tài sản để bảo đảm tiền vay chỉ là một trong những biện pháp để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ đối với hợp đồng tín dụng, dù có biện pháp này hay không đều không ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của các bên, bên có nghĩa vụ vẫn phải nghiêm túc thực hiện nghĩa vụ và chịu các biện pháp xử lý về tài sản nếu vi phạm. Tuy nhiên, để đồng thời đạt được hai mục đích: Phát triển thị trường-khách hàng và hạn chế rủi ro đối với các khoản cho vay, thì việc áp
32. - 32 - dụng các biện pháp nhận tài sản thế chấp trước khi cho vay được xem như công cụ hiệu quả và an toàn đối với SCB. Vì vậy, tài sản thế chấp có ý nghĩa rất lớn trong quyết định cho vay, việc định giá TSTC càng trở nên quan trọng, nó trở thành hoạt động không thể thiếu và ngày càng được chú trọng hoàn thiện. Khi tài sản được định đúng giá trị sẽ giúp cho SCB xác định chính xác khoản tín dụng cấp cho khách hàng để có thể hạn chế rủi ro ở mức tối thiểu khi trường hợp xấu nhất xảy ra là khách hàng không trả được nợ cho ngân hàng. 2.3.2 Định giá lại tài sản thế chấp trong thời gian cho vay Trong thời gian quản lý khoản vay của khách hàng, ngoài việc định giá lại theo định kỳ 06 tháng/lần đối với động sản và 1 năm/lần đối với bất động sản, có rất nhiều trường hợp phải định giá lại tài sản thế chấp nhằm đảm bảo giá trị tài sản thế chấp tại mọi thời điểm phải đủ đảm bảo cho dư nợ khoản vay của khách hàng. Một số trường hợp cần tiến hành định giá đột xuất như sau: - Khi bên bảo đảm rút bớt tài sản thế chấp (trừ trường hợp tài sản là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh mà tài sản đó không phải đăng ký giao dịch bảo đảm), hoặc bổ sung, thay thế tài sản thế chấp; hoặc đề nghị điều chỉnh nghĩa vụ được bảo đảm. - Khi giá thị trường biến động giảm trên 20% so với lần định giá gần nhất. - Khi SCB kiểm tra phát hiện tài sản thế chấp bị giảm giá vì hư hỏng, lạc hậu, mất mát. - Sau khi di chuyển địa điểm lắp đặt đối với tài sản thế chấp là máy móc, thiết bị gắn liền với nhà xưởng. - Mọi trường hợp đã chấm dứt nghĩa vụ đảm bảo cũ, trước lúc phát sinh nghĩa vụ đảm bảo mới thì SCB phải định giá lại tài sản đó. 2.3.3 Định giá tài sản thế chấp để trích lập dự phòng rủi ro tín dụng
33. - 33 - Đối với những khoản vay từ khi bị chuyển nợ nhóm 2 thì ngân hàng sẽ phải thực hiện trích lập dự phòng rủi ro cụ thể đối với khoản vay đó. Tỷ lệ trích lập dự phòng cụ thể được thực hiện theo đúng quy định của Nhà nước và việc số tiền phải trích lập dự phòng cao hay thấp phụ thuộc chủ yếu vào giá trị tài sản thế chấp. Nếu tài sản có giá trị chênh lệch nhiều so với lần định giá gần nhất trước đó thì ngân hàng sẽ phải tiến hành định giá lại tài sản, xác định giá trị thực của tài sản tại thời điểm trích lập dự phòng để thực hiện việc trích lập dự phòng cụ thể cho các khoản vay quá hạn một cách chính xác. 2.3.4 Định giá tài sản thế chấp để xử lý nợ Một khi khoản vay của khách hàng chuyển quá hạn và Ngân hàng đã sử dụng các biện pháp cần thiết để xử lý nợ nhưng vẫn không phát huy tác dụng thì đến cuối cùng Ngân hàng sẽ xử lý tài sản đảm bảo của khách hàng theo các phương thức sau: - Gán nợ: đối với những tài sản thế chấp có vị trí đẹp, giá trị cao, tính khả mại tốt thì Ngân hàng sẽ đưa ra phương án cho khách hàng dùng tài sản thế chấp để gán nợ nhằm có thêm thời gian cho khách hàng huy động các nguồn khác để trả nợ. Nếu hết thời hạn quy định trong hợp đồng gán nợ thì tài sản thế chấp của khách hàng sẽ được chuyển sang thành tài sản của Ngân hàng với giá như đã thoả thuận trong hợp đồng gán nợ. Như vậy, đánh giá đúng giá trị tài sản thế chấp của khách hàng tại thời điểm thực hiện gán nợ là rất quan trọng, việc này sẽ đảm bảo cho Ngân hàng sau khi hết thời gian quy định của hợp đồng gán nợ, giá trị thị trường của tài sản vẫn đủ để thanh toán hết gốc và lãi phát sinh. - Bán tài sản thu hồi nợ: đây là biện pháp cuối cùng được áp dụng đối với những trường hợp không thể dùng phương thức gán nợ và khách hàng cũng không có thái độ hợp tác với Ngân hàng. Các bên sẽ tự thỏa thuận cách bán tài sản, nếu không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không được thì tài sản thế chấp sẽ được bán đấu giá theo đúng các quy định của pháp luật và phải thực hiện định giá lại giá trị tài sản thế chấp tại thời điểm phát mãi. Nếu tài sản có thể xác định cụ thể, rõ ràng giá trên thị trường thì người chịu trách nhiệm xử
34. - 34 - lý tài sản được bán theo giá thị trường mà không cần qua thủ tục bán đấu giá, đồng thời phải thông báo cho bên thế chấp và bên nhận thế chấp. 2.4 Quy trình định giá tài sản thế chấp tại SCB 2.4.1 Quy trình định giá TSTC tại chi nhánh Quy trình định giá đối với những TSTC thuộc thẩm quyền của chi nhánh: - Bước 1: Sau khi nhận được phân công của lãnh đạo phòng, nhân viên định giá có trách nhiệm liên hệ khách hàng, hẹn thời gian tiến hành định giá thực tế tại hiện trường. - Bước 2: Nhân viên định giá lập biên bản khảo sát hiện trạng tài sản đảm bảo có chữ ký xác nhận của khách hàng. - Bước 3: Nhân viên định giá dựa trên các dữ liệu khảo sát thực tế và các tư liệu thu thập được từ các nguồn khác nhau để tiến hành định giá, lập báo cáo định giá. Báo cáo định giá phải thể hiện đầy đủ các nội dung yêu cầu, trung thực với các thông tin đã thu thập và tổng hợp được. - Bước 4: Nhân viên định giá ký tên vào báo cáo định giá và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt kết quả định giá. Quy trình định giá đối với những TSTC vượt thẩm quyền của chi nhánh: - Chi nhánh thực hiện các bước từ bước 1 đến bước 4 như trường hợp định giá theo khung định giá. - Bước 5: Chi nhánh lập phiếu đề nghị định giá, đính kèm toàn bộ hồ sơ tài sản, báo cáo định giá và các thông tin khảo sát thực tế trong quá trình tác nghiệp gửi về Phòng Định Giá và Quản Lý Tài Sản Đảm Bảo. 2.4.2 Quy trình định giá TSTC tại Hội Sở Đối với hồ sơ tại Hội Sở thì thực hiện các bước từ bước 1 đến bước 4 tương tự như quy trình định giá theo khung định giá tại chi nhánh.
35. - 35 - Đối với các hồ sơ vượt khung định giá do chi nhánh gửi lên thì tiếp tục thực hiện các bước sau: - Bước 6: Nhân viên định giá sau khi nhận hồ sơ của chi nhánh theo sự phân công của lãnh đạo phòng thì tiến hành hẹn khách hàng và độc lập đi định giá (nếu cần thiết). - Bước 7: Dựa vào thông tin, dữ liệu khảo sát thực tế và các tư liệu thu thập được từ các nguồn khác nhau để tiến hành kiểm tra. - Bước 8: Tái thẩm định báo cáo định giá và ký tên vào báo cáo tái thẩm định trước khi trình cấp có thẩm quyền phê duyệt kết quả định giá Trong trường hợp giá trị bất động sản trên thị trường có biến động giảm hơn 20% hoặc biến động tăng trên 50% so với mức giá hiện tại thì Phòng Định Giá và Quản Lý TSĐB nghiên cứu xem xét trình Tổng Giám Đốc điều chỉnh lại cho phù hợp hoặc yêu cầu chi nhánh thực hiện định giá lại đột xuất. 2.4.3 Những trường hợp TSTC là bất động sản vượt thẩm quyền định giá của chi nhánh Đối với việc nhận tài sản thế chấp là bất động sản tại SCB trên địa bàn tất cả các tỉnh thành thuộc lãnh thổ Việt Nam, những bất động sản thuộc các trường hợp sau được quy định là vượt khung định giá của chi nhánh, chi nhánh sẽ phải thực hiện theo quy trình định giá vượt khung: - Bất động sản trong khu quy hoạch hoặc bị giải tỏa toàn bộ khuôn viên đất để thực hiện các dự án công trình công cộng, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, đường sá, cầu cống; bất động sản đang bị kê biên hoặc chờ xử lý của tòa án, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. - Bất động sản không có lối đi hoặc lối đi vào phải thông qua thửa đất/bất động sản khác (phụ thuộc lối đi vào thửa đất khác). - Bất động sản tọa lạc khu vực mật độ dân cư thưa (cách trung tâm hành chính/chợ trong bán kính 2 km).
36. - 36 - - Bất động sản nằm trong các đương/ngõ có chiều rộng hiện tại dưới 2m đối với địa bàn TPHCM, Hà Nội và 3m đối với các địa bàn khác. - Bất động sản có bề rộng mặt tiền (phần tiếp giáp đường) dưới 3m sau khi trừ lộ giới. Bất động sản có chiều dài khuôn viên lô đất nhỏ hơn 8m và/hoặc diện tích đất sau khi trừ lộ giới quy hoạch còn lại dưới 30m 2 trên địa bàn các quận, huyện trung tâm; dưới 40m2 đối với các khu vực khác. - Bất động sản mà hiện trạng trên đất có chùa, nhà thờ hoặc các cơ quan tôn giáo (đình, miếu, am, thánh thất), trong khuôn viên thửa đất có mộ (mồ/mả), thửa đất có khu vực nhà hương hỏa (nhà thờ gia tộc, nhà thờ tổ tiên, từ đường). - Bất động sản nằm liền kề khu mồ mả, nghĩa trang, nghĩa địa - Bất động sản có mục đích sử dụng đất là đất lâm nghiệp, đất làm muối; đất để xây dựng đình, chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ, nhà thờ họ, mồ mả - Bất động sản có toàn bộ diện tích nằm trong hành lang bảo vệ sông, hành lang bảo vệ đê điều, đường sắt, lưới điện cao thế. - Bất động sản mà quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng còn lại dưới 5 năm đến khi kết thúc thời hạn vay. - Bất động sản của bên thứ ba dùng tài sản để bảo lãnh cho khách hàng vay trừ các trường hợp sau: Trường hợp bên thứ ba là cá nhân có quan hệ huyết thống với khách hàng vay (cụ thể là vợ/chồng, cha/mẹ/con ruột, anh/chị/em ruột của khách hàng vay). Trường hợp bên thứ ba thế chấp tài sản để bảo lãnh cho doanh nghiệp (không phải là doanh nghiệp tư nhân): bên thứ ba phải là cổ đông sáng lập hoặc cổ đông lớn của doanh nghiệp (cổ đông góp vốn phải có tên trong danh sách cổ đông của doanh nghiệp tại thời điểm nhận tài sản đảm bảo) hoặc bên thứ ba phải là người có quan hệ huyết thống với cổ đông sáng
37. - 37 - lập hoặc cổ đông lớn (cụ thể là vợ/chồng, cha/mẹ/con ruột, anh/chị/em ruột của cổ đông lớn). - Bất động sản là nhà tình nghĩa, nhà tình thương do Nhà nước hoặc các tổ chức kinh tế/cá nhân cho tặng các đối tượng chính sách xã hội. Nhà ở là tài sản duy nhất thuộc sở hữu của nhiều người trong đó có đối tượng chính sách xã hội mà nếu phải xử lý tài sản đảm bảo thì những người này sẽ không còn chỗ ở hoặc sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc tìm nơi cư trú mới. - Bất động sản mà chủ sở hữu tài sản là cá nhân từ 65 tuổi trở lên tính đến thời điểm nhận tài sản đảm bảo. - Bất động sản là công trình xây dựng không phép, xây dựng trái giấy phép. - Nhà chung cư có diện tích nhỏ hơn 45m2. Nhà liền kề trong các khu dự án có diện tích nhỏ hơn 45m2. - Nhà chung cư chưa được cấp giấy chứng nhận (chỉ có các loại giấy tờ dưới dạng hợp đồng góp vốn mua nhà, hợp đồng đầu tư và các loại giấy tờ khác). - Nhà chung cư có dấu hiệu nghiêng, lún, thấm dột, rạn nứt, có tỷ lệ chất lượng còn lại dưới 50%. - Bất động sản có công trình xây dựng được xếp vào hạng di tích lịch sử - văn hóa theo quy định của pháp luật do cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận hoặc đang làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận nhà cổ. - Đối với đất nông nghiệp: Bất động sản không có lối đi hoặc lối đi vào phải thông qua thửa đất/bất động sản khác (phụ thuộc lối đi vào thửa đất khác). Bám đường giao thông là đường cấp phối, đường bêtông/nhựa có chiều rộng dưới 4m. - Bất động sản thuộc các trường hợp mà pháp luật hoặc SCB không cho phép thế chấp làm tài sản đảm bảo.
38. - 38 - 2.5 Nguyên tắc đối với nhân viên định giá tại SCB Ngoài việc tuân thủ các quy định của pháp luật và của SCB liên quan đến định giá tài sản thế chấp và giao dịch đảm bảo, nhân viên định giá cần tuân thủ các nguyên tắc sau: - Nguyên tắc độc lập: nhân viên định giá phải định giá tài sản một cách độc lập, không bị chi phối hoặc tác động bởi bất kỳ lợi ích vật chất và tinh thần nào. - Nguyên tắc chính trực: nhân viên định giá phải thẳng thắn, trung thực và có chính kiến rõ ràng khi phân tích các yếu tố tác động trong quá trình định giá. Nhân viên định giá phải từ chối định giá khi xét thấy không đủ điều kiện định giá hoặc bị chi phối bởi những ràng buộc có thể làm sai lệch kết quả định giá. - Nguyên tắc khách quan: nhân viên định giá phải định giá một cách công bằng, tôn trọng sự thật và không được thành kiến, thiên vị trong việc thu thập tài liệu sử dụng làm cơ sở định giá. - Nguyên tắc bí mật: nhân viên định giá không được tiết lộ thông tin khách hàng, kết quả định giá cho những cá nhân, đơn vị không liên quan trong quá trình định giá. - Nguyên tắc thận trọng: nhân viên định giá phải cân nhắc đầy đủ, thận trọng các thông tin thu thập được trước khi đề xuất ý kiến chính thức. 2.6 Phương pháp định giá tài sản thế chấp là bất động sản tại SCB 2.6.1 Định giá tài sản thế chấp bằng phương pháp so sánh4 Đối với việc định giá giá trị quyền sử dụng đất, phương pháp so sánh thường được dùng chủ yếu để xác định hệ số điều chỉnh K trong công thức tính đơn giá đất đối với từng vị trí cụ thể của bất động sản. 4 Nội dung đầy đủ của Phương pháp định giá TSTC bằng phương pháp so sánh xem Phụ lục 4
39. - 39 - - Xác định đơn giá đất ở vị trí mặt tiền (áp dụng đối với các bất động sản có chiều rộng mặt tiền trên 4m): Đơn giá đất ở mặt tiền = Đơn giá đất ở của UBND Tỉnh/Thành phố x Hệ số K - Xác định đơn giá đất ở đường nội bộ: Đơn giá đất ở đường nội bộ = Đơn giá đất ở mặt tiền x Hệ số giá điều chỉnh - Xác định đơn giá đất ở vị trí hẻm: Đơn giá đất ở đường hẻm = Đơn giá đất ở mặt tiền x Hệ số vị trí - Xác định đơn giá đất có hình dạng không cân đối: đối với phần diện tích có hình dạng không cân đối, đơn giá đất tối đa bằng 80% đơn giá đất có hình dạng cân đối. - Xác định đơn giá đất có chiều dài lớn gấp nhiều lần so với chiều rộng (từ 5 lần trở lên) (chỉ áp dụng với đất ở): Phần khu đất, thửa đất nằm trong phạm vi từ mặt tiền đường (hẻm) có chiều dài lớn gấp 5 lần chiều rộng của khu đất, thửa đất (chiều dài cấp 1) thì tính theo đơn giá đất mặt tiền đường (hẻm). Phần khu đất, thửa đất có chiều dài lớn hơn 5 lần đến 8 lần chiều rộng của khu đất, thửa đất (chiều dài cấp 2) thì tính bằng 80% đơn giá đất mặt tiền đường (hẻm). Phần khu đất, thửa đất có chiều dài lớn hơn 8 lần chiều rộng của khu đất, thửa đất (chiều dài cấp 3) thì tính bằng 60% đơn giá đất mặt tiền đường (hẻm). - Xác định đơn giá đất có một phần diện tích giải toả: Đối với phần giải tỏa không được bồi thường thì không tính giá trị.
40. - 40 - đối với phần giải tỏa được bồi thường: Nếu có căn cứ chứng minh đơn giá đất được đền bù khi thu hồi đất thì đơn giá đất định giá không được vượt quá đơn giá đất đền bù; Nếu không có căn cứ chứng minh đơn giá đất được đền bù khi thu hồi đất thì đơn giá đất định giá bằng đơn giá đất do UBND Tỉnh/Thành phố ban hành và đang còn hiệu lực thi hành; Nếu người sử dụng bất động sản đã nhận tiền đền bù rồi thì nhân viên định giá không tính giá trị phần diện tích đã đền bù vào giá trị thẩm định. Đối với phần diện tích còn lại phải lớn hơn 30 m 2 (trên địa bàn các quận trung tâm) và hơn 40 m2 (đối với các khu vực khác) thì đơn giá đất được xác định theo quy định hiện hành của SCB. - Xác định đơn giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: Đơn giá đất SXKD phi nông nghiệp = Đơn giá đất ở cùng vị trí x Hệ số điều chỉnh - Xác định đơn giá đất nông nghiệp: Đơn giá đất nông Đơn giá đất nông nghiệp của Hệ số K đất = x nghiệp UBND Tỉnh/Thành phố nông nghiệp - Xác định đơn giá đất thuê: Đơn giá đất trong trường hợp đất thuê, thuê lại trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao được căn cứ theo đơn giá của chủ đầu tư khu công nghiệp/khu chế xuất quy định tại thời điểm định giá với tỷ lệ tối đa bằng 70% đơn giá do chủ đầu tư quy định Đơn giá đất thuê ngoài khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao được xác định bằng số tiền đền bù, giải phóng mặt bằng (nếu có) và số tiền thuê đất đã nộp cho ngân sách Nhà nước sau khi trừ tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng.
41. - 41 - Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người thuê đất được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được tính theo giá trị thuê đất trước khi được miễn giảm. 2.6.2 Định giá tài sản thế chấp bằng phương pháp chi phí5 Đối với việc định giá giá trị công trình xây dựng trên đất, SCB sư dụng phương pháp chi phí là chủ yếu. - Phương pháp xác định đơn giá công trình xây dựng: Đơn giá xây dựng = Đơn giá xây dựng tối đa x Tỷ lệ chất lượng còn lại - Phương pháp xác định tỷ lệ chất lượng còn lại: Thời gian đã sử dụng của CTXD Tỷ lệ chất lượng còn lại = 1 - Thời gian khấu hao của CTXD - Thời gian bắt đầu tính khấu hao đối với CTXD được xác định từ thời điểm công trình hoàn tất và đưa vào sử dụng căn cứ vào: Biên bản hoàn công của công trình Theo giấy phép xây dựng (thời điểm đưa vào sử dụng được tính bằng thời điểm cấp giấy phép xây dựng + thời gian xây dựng công trình 1 năm). Theo hiện trạng thực tế của tài sản. Theo thông tin thu thập qua các cơ quan hữu quan, internet 2.6.3 Định giá tài sản thế chấp bằng cách kết hợp phương pháp so sánh và phương pháp chi phí6 Thực tế hiện nay khi nhận bất động sản thuộc sở hữu của cá nhân làm TSTC thông thường sẽ bao gồm cả quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở thì nhân viên định giá phải sử 5 Nội dung đầy đủ của Phương pháp định giá TSTC bằng phương pháp chi phí xem Phụ lục 5 6 Trường hợp áp dụng 2 phương pháp trong định giá tài sản thế chấp cụ thể xem tại Phụ lục 6
42. - 42 - dụng cả hai phương pháp so sánh và chi phí để xác định giá trị QSDĐ và giá trị tài sản là nhà ở trên đất. Tổng giá trị tài sản sẽ bằng giá trị đất cộng (+) giá trị nhà. Riêng đối với xác định giá của căn hộ chung cư, cần phải kết hợp cả phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí. Xác định giá trị căn hộ chung cư căn cứ vào giá thực tế chuyển nhượng các căn hộ chung cư trong cùng tòa nhà hoặc các toà nhà chung cư khác trên cùng địa bàn. Phương pháp xác định giá trị nhà chung cư: Diện tích sàn sử Đơn giá 1m2 Tỷ lệ chất lượng Giá trị định giá = x x dụng sàn sử dụng còn lại Đơn giá 1m2 sàn sử dụng = Đơn giá thị trường x 90% Đơn giá thị trường là đơn giá được tham khảo từ ít nhất là 03 tài sản có cùng vị trí tương đồng so với tài sản định giá. Đơn giá thị trường là đơn giá giao dịch thực tế của căn hộ chung cư (thời điểm giao dịch không vượt quá 90 ngày tính từ ngày định giá) hoặc bằng 80% đơn giá rao bán của các căn hộ chung cư có vị trí tương tự. 2.7 Khảo sát về các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá tài sản thế chấp tại SCB 2.7.1 Phương pháp nghiên cứu Để phù hợp với tình hình thực tế tại SCB, tác giả nghiên cứu đã tiến hành thu thập thông tin và thảo luận với từng nhóm nhân viên có liên quan đến hoạt động định giá TSTC nhằm xác định những nhân tố chính tác động đến hoạt động định giá TSTC. Kết quả chỉ ra có 7 nhân tố chủ yếu có tác động đến hoạt động định giá TSTC như sau: (1) Quy trình định giá TSTC của SCB, (2) Phương pháp định giá TSTC tại SCB, (3) Các quy định của Nhà nước về định giá TSTC, (4) Năng lực của nhân viên định giá, (5) Công tác quản lý và hỗ trợ của P.ĐG&QLTSĐB, (6) Thị trường bất động sản, (7) Môi trường kinh tế. Sau khi lập bảng câu hỏi và tiến hành khảo sát, tác giả thực hiện phân tích kết quả bằng phương pháp phân tích hồi quy đa biến. Hình 2.1: Mô hình nghiên cứu
43. - 43 - 2. Phương pháp định giá TSTC (PP) 1. Quy trình định 3. Quy định về định giá giá TSTC (QT) TSTC (QD) 7. Môi trường HOẠT ĐỘNG 4. Năng lực nhân kinh tế (MT) ĐỊNH GIÁ viên định giá (NL) (HDDG) 6. Thị trường 5. Công tác quản lý & hỗ trợ BĐS (TT) của P.ĐG&QLTSĐB (QL) 2.7.2 Mô tả mẫu nghiên cứu - Số phiếu thu vào: 160 phiếu - Số phiếu hợp lệ: 156 phiếu - Đối tượng khảo sát: nhân viên định giá, nhân viên tín dụng, lãnh đạo các cấp đang hoạt động tại SCB - Thời gian khảo sát: 09/2012 đến 11/2012 - Loại thang đo: Linker (5 mức độ). - Bảng câu hỏi khảo sát 7 các yếu tố ảnh hưởng theo mô hình nghiên cứu có 7 thang đo đại diện cho các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá TSTC tại SCB với 26 biến quan sát và 1 thang đo đại diện cho sự đánh giá chung (HDDG) của người được khảo sát về hoạt động định giá này. 7 Nội dung Bảng câu hỏi khảo sát xem tại Phụ lục 7
44. - 44 - 2.7.3 Phân tích mô hình và đánh giá kết quả Sử dụng phần mềm SPSS để phân tích và kiểm định, kết quả khảo sát như sau:  Kết quả kiểm định chất lượng của thang đo (Cronbach’s Alpha) 8 Căn cứ vào kết quả từ bảng các biến đặc trưng và thang đo chất lượng tốt tại mục 3.8 phụ lục 8, ta thấy các thành phần trong thang đo sau khi loại bỏ các biến không đảm bảo chất lượng (TT1, TT2, QT3, PP1, KT1) đều cho kết quả hệ số Cronbach’s Alpha > 0,6. Như vậy, qua phân tích kiểm định Cronbach’s Alpha, mô hình còn lại 6 thang đo đảm bảo chất lượng tốt với 21 biến quan sát.  Kết quả phân tích nhân tố khám phá (EFA)9 Kiểm định tính thích hợp của EFA và tương quan của các biến quan sát: - Theo kết quả từ bảng kiểm định KMO và Bartlett tại mục 4 phụ lục 8, KMO = 0,860, thỏa mãn điều kiện 0,5 < KMO < 1, phân tích nhân tố khám phá là thích hợp cho dữ liệu thực tế. - Kiểm định Bartlett có Sig < 0,05, như vậy các biến quan sát có tương quan tuyến tính với nhân tố đại diện. Kiểm định mức độ giải thích của các biến quan sát đối với nhân tố: - Cột Cumulative trong bảng Tổng phương sai được giải thích (Total Variance Explained) cho biết trị số phương sai trích là 60,022%, điều này có nghĩa là 60,022% thay đổi của các nhân tố được giải thích bởi các biến quan sát. Kết quả của mô hình EFA: - Kết quả từ ma trận nhân tố xoay 10 cho biết các biến quan sát có hệ số tải nhân tố lớn hơn 0,55. Có 5 nhân tố đại diện cho các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá TSTC với 17 biến quan sát được sắp xếp lại khác với mô hình lý thuyết ban đầu. 8 Xem chi tiết tại Phụ lục 8, mục 3 – Kiểm định chất lượng thang đo 9 Xem chi tiết tại Phụ lục 8, mục 4 – Phân tích nhân tố khám phá EFA 10 Xem Bảng ma trận nhân tố xoay trong Kết quả phân tích SPSS tại Phụ lục 8, mục 4
45. - 45 - Bảng 2.1: Mô hình điều chỉnh STT Thang đo Biến đặc trưng Đặt tên mới 1 F1 QL2, QL3, QL4, KT3 Công tác quản lý Quy định của Nhà nước 2 F2 QD2, QD5, QL1, KT2 và Ngân Hàng 3 F3 NL2, NL3, NL4 Năng lực nhân viên 4 F4 QT1, QT4, QT5 Quy trình định giá 5 F5 PP2, PP3, NL1 Phương pháp định giá Nguồn: Kết quả phân tích ma trận nhân tố xoay  Kết quả phân tích hồi quy đa biến11 Việc xem xét trong các nhân tố từ F1 đến F5, nhân tố nào thật sự có ảnh hưởng đến hoạt động định giá TSTC sẽ được thực hiện bằng phương trình hồi quy tuyến tính: HDDG = b0 + b1F1 + b2F2 + b3F3 + b4F4 + b5F5 + ei Kiểm định hệ số hồi quy: trong Bảng Coefficients cột mức ý nghĩa (Sig) cho thấy tất cả các biến đều có Sig < 0,01. Như vậy, F1, F2, F3, F4, F5 đều tương quan có ý nghĩa với HDDG với độ tin cậy 99%. Kiểm định mức độ giải thích và mức độ phù hợp của mô hình: - Trong bảng tóm tắt mô hình (Model Summary), R 2 hiệu chỉnh là 0,922. Như vậy 92,2% thay đổi trong ý kiến đánh giá về sự phù hợp của hoạt động định giá TSTC được giải thích bởi các biến độc lập của mô hình. - Trong phân tích phương sai (ANOVA) ta có Sig < 0,01, có thể kết luận rằng mô hình đưa ra phù hợp với dữ liệu thực tế. Hay nói cách khác, các biến độc lập có tương quan tuyến tính với biến phụ thuộc với mức độ tin cậy 99%. Kết quả kiểm định phương sai phần dư không đổi (Kiểm định Spearman)12 11 Xem chi tiết tại Phụ lục 8, mục 5 – Thực hiện phân tích hồi quy đa biến 12 Xem chi tiết tại Phụ lục 8, mục 6 – Kiểm định phương sai phần dư không đổi (Spearman)
46. - 46 - - Trong Bảng Correlations, tất cả các biến từ F1 đến F5 đều có mức ý nghĩa (Sig.) > 0,05. Như vậy kiểm định Spearman cho biết không loại bỏ thêm bất kỳ biến nào và các biến có ý nghĩa thống kê bao gồm: F1, F2, F3, F4, F5.  Kết luận về kết quả hồi quy Hệ số hồi quy chưa chuẩn hoá (Hệ số Beta - Bảng Coefficients tại mục 5 phụ lục 8) - Biến F1 (Công tác quản lý): có hệ số Beta = 0,681, quan hệ cùng chiều với biến HDDG. Khi nhân tố này tăng thêm 1 điểm thì đánh giá về sự phù hợp của hoạt động định giá tăng thêm 0,681 điểm. - Biến F2 (Quy định của Nhà nước và Ngân hàng): có hệ số Beta = 0,591, quan hệ cùng chiều với biến HDDG. Khi nhân tố này tăng thêm 1 điểm thì đánh giá về sự phù hợp của hoạt động định giá tăng thêm 0,591 điểm. - Biến F3 (Năng lực nhân viên): có hệ số Beta = 0,247, quan hệ cùng chiều với biến HDDG. Khi nhân tố này tăng thêm 1 điểm thì đánh giá về sự phù hợp của hoạt động định giá tăng thêm 0,247 điểm. - Biến F4 (Quy trình định giá): có hệ số Beta = 0,186, quan hệ cùng chiều với biến HDDG. Khi nhân tố này tăng thêm 1 điểm thì đánh giá về sự phù hợp của hoạt động định giá tăng thêm 0,186 điểm. - Biến F5 (Phương pháp định giá): có hệ số Beta = 0,126, quan hệ cùng chiều với biến HDDG. Khi nhân tố này tăng thêm 1 điểm thì đánh giá về sự phù hợp của hoạt động định giá tăng thêm 0,126 điểm. Hệ số hồi quy chuẩn hoá: hệ số này xác định vị trí ảnh hưởng của các biến độc lập. Các hệ số hồi quy chưa chuẩn hoá được chuyển đổi dưới dạng phần trăm như sau: Bảng 2.2: Vị trí quan trọng của các nhân tố Biến độc lập Giá trị tuyệt đối % F1 0,681 37, 19 F2 0,591 32,28
47. - 47 - F3 0,247 13,49 F4 0,186 10,16 F5 0,126 6,88 Tổng số 1,831 100 Nguồn: Kết quả phân tích hệ số Beta Kết luận: Thông qua các kiểm định của mô hình hồi quy, các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá TSTC tại SCB là Công tác quản lý, Quy định của nhà nước và Ngân hàng, Năng lực nhân viên, Quy trình định giá, Phương pháp định giá. 2.8 Đánh giá về hoạt động định giá tài sản thế chấp tại SCB 2.8.1 Kết quả đạt được từ hoạt động định giá tài sản thế chấp tại SCB Hoạt động định giá TSTC có vai trò quan trọng đối với hoạt động tín dụng tại SCB. Những năm vừa qua trong cơ cấu tài sản bảo đảm mà SCB nhận của khách hàng thì tài sản thế chấp là bất động sản chiếm tỷ trọng khá lớn (từ 53% đến 59%) và giá trị tài sản cũng tăng đều qua các năm từ 2009 đến 2011. Bảng 2.3: Cơ cấu tài sản bảo đảm của khách hàng tại SCB Đvt: triệu đồng 2011 2010 2009 Loại TS Tỷ Tỷ Tỷ Giá trị Giá trị Giá trị trọng trọng trọng Bất động sản 74.018.821 58,8% 64.453.867 57,4% 44.945.256 53,1% Động sản 4.055.376 3,2% 3.399.309 3,0% 3.928.344 4,6% Chứng từ có giá 7.417.074 5,9% 5.490.062 4,9% 2.589.006 3,1% Tài sản khác 40.452.906 32,1% 38.971.971 34,7% 33.224.677 39,2% Tổng cộng 125.944.176 100,0% 112.315.209 100,0% 84.687.283 100,0% Nguồn: Báo cáo thường niên của SCB các năm 2009, 2010, 2011 Hình 2.2: Biểu đồ cơ cấu tài sản bảo đảm của khách hàng tại SCB
48. - 48 - 140,000 120,000 100,000 Bất động sản g n Động sản ồ 80,000 đ ỷ Chứng từ có giá t : t 60,000 Tài sản khác v Đ Tổng cộng 40,000 20,000 - 2009 2010 2011 Nguồn: Báo cáo thường niên của SCB các năm 2009, 2010, 2011 Mặc dù hoạt động định giá TSTC tại SCB mới được tổ chức lại và đưa quy trình định giá TSTC vào áp dụng trong thời gian gần đây nhưng đã đạt được một số kết quả đáng xem xét: - Theo kết quả khảo sát mẫu 156 nhân viên, có 33% ý kiến trung lập và trên 61% ý kiến đánh giá hoạt động định giá TSTC đáp ứng được các mục tiêu trong hoạt động tín dụng như: định giá trước khi cho vay, trích lập dự phòng cụ thể, định giá để xử lý thu hồi nợ - Các văn bản quy định, hướng dẫn của SCB về thực hiện định giá TSTC là bất động sản khá đầy đủ, chi tiết. - So với việc thông qua các công ty định giá như trước đây, hoạt động định giá TSTC hiện tại đã tiết kiệm được khá nhiều thời gian xử lý hồ sơ định giá những tài sản thế chấp có giá trị nhỏ. - Với hoạt động định giá TSTC hiện tại, khi các đơn vị kinh doanh được chủ động trực tiếp khảo sát tài sản và định giá sẽ khiến nhân viên chủ động hơn trong việc quản lý khoản vay và thực hiện nghiêm túc hoạt động định giá lại định kỳ theo đúng quy định. - Nhân viên định giá thực hiện đúng quy định, quy trình định giá của SCB (kết quả khảo sát cho thấy có 86% ý kiến đồng thuận).
49. - 49 - - Các công cụ phục vụ cho hoạt động định giá và phương tiện đi lại đã được quan tâm đúng mức và đáp ứng được nhu cầu của hoạt động định giá. - P.ĐG&QLTSĐB đã hỗ trợ các đơn vị kịp thời khi có phát sinh các trường hợp đột xuất, đối với những TSTC vượt thẩm quyền của chi nhánh và phải chuyển lên P.ĐG&QLTSĐB cũng được tái thẩm định một cách nhanh chóng. - Khi cho phép các đơn vị kinh doanh tự thực hiện định giá mà không thông qua các công ty định giá trung gian như trước đây sẽ giảm thiểu được chi phí định giá TSTC cho khách hàng khi có nhu cầu vay vốn, và làm tăng tính cạnh tranh của SCB so với các ngân hàng trong lĩnh vực tín dụng. 2.8.2 Những tồn tại trong hoạt động định giá tài sản thế chấp tại SCB Hoạt động định giá TSTC của SCB thực chất chỉ mới chuyển từ hình thức thuê công ty định giá trung gian sang hình thức để các đơn vị kinh doanh tự thực hiện hoạt động định giá bắt đầu từ năm 2012. Mặc dù hoạt động định giá TSTC cũng đã đáp ứng được nhiều yêu cầu cấp thiết nhưng việc định giá tài sản thế chấp là bất động sản của ngân hàng vẫn còn một số bất cập như sau: - P.ĐG&QLTSĐB chưa phát huy hết chức năng quản lý của mình: thực tế P.ĐG&QLTSĐB chủ yếu chỉ mới thực hiện nhiệm vụ tái thẩm định lại kết quả định giá tài sản đối với những trường hợp vượt thẩm quyền của chi nhánh, chưa chủ động đưa biện pháp cụ thể để quản lý hoạt động định giá. - Khó tiếp cận nguồn thông tin về giá thị trường của tài sản một cách chính xác: có trên 50% ý kiến từ kết quả khảo sát cho rằng việc xác định đúng giá trị thị trường của tài sản gặp nhiều khó khăn chủ yếu bởi những quy định của cơ quan Nhà nước cũng như các chính sách có tác động đến thị trường bất động sản. - Năng lực đội ngũ nhân viên định giá chưa cao: theo kết quả khảo sát, có khoảng 37% ý kiến trung lập và 33% ý kiến cho rằng nhân viên định giá
50. - 50 - chưa đủ kiến thức và kinh nghiệm khi thực hiện hoạt động định giá tài sản, có khoảng 47% ý kiến trung lập và 35% ý kiến cho rằng việc định giá được thực hiện rất chủ quan, bị ảnh hưởng nhiều bởi quan điểm của nhân viên định giá tùy theo khoản tín dụng cần cấp cho khách hàng. Đối với những tài sản có giá trị lớn hoặc khó định giá thì sẽ đề xuất chuyển sang công ty định giá trung gian. - Quy trình định giá chưa đáp ứng được trong thực tế: mặc dù đã có hướng dẫn cụ thể về quy trình và cho phép các đơn vị kinh doanh tự thực hiện hoạt động định giá nhưng SCB vẫn có quy định là chấp nhận kết quả từ những báo cáo định giá của công ty định giá trung gian trực thuộc ngân hàng. Do đó một số đơn vị kinh doanh không tự thực hiện định giá tài sản theo quy trình hướng dẫn, mà chuyển hồ sơ tài sản yêu cầu công ty định giá trung gian thực hiện và khách hàng vẫn phải tiếp tục thanh toán phí định giá cho các công ty này. Như vậy, vừa không giảm được chi phí cho khách hàng mà còn làm giảm tính cạnh tranh của SCB, không đồng nhất giữa các đơn vị trong cùng hệ thống. - Kết quả định giá tài sản còn chênh lệch so với giá thị trường: có trên 50% ý kiến các nhân viên cho rằng các hệ số điều chỉnh đối với đơn giá đất và quy định đơn giá tối đa xây dựng công trình trong phương pháp định giá của SCB là chưa phù hợp. Khi định giá để xác định mức cho vay, bên cạnh việc áp dụng khung giá đất của Nhà nước thì SCB vẫn áp dụng những hệ số điều chỉnh, đơn giá tối đa xây dựng công trình thay đổi theo từng thời kỳ nhưng giá trị định giá thường thấp hơn so với giá thực tế trên thị trường. Điều này dẫn đến việc khách hàng chỉ được vay vốn rất ít so với nhu cầu, hoặc gây khó khăn đối với những trường hợp sau khi đánh giá lại tài sản, buộc khách hàng phải giảm dư nợ nếu tài sản bị đánh giá là giảm giá trị. 2.8.3 Nguyên nhân dẫn đến những tồn tại trong hoạt động định giá tài sản thế chấp tại SCB.
51. - 51 - Trước những vướng mắc trong hoạt động định giá TSTC là bất động sản tại SCB, việc phân tích nguyên nhân là thật sự cần thiết, để từ đó có thể nhận định vấn đề và đưa ra các giải pháp phù hợp. Sau đây là những nguyên nhân cụ thể đối với từng vướng mắc trong hoạt động định giá TSTC tại SCB. - Đối với công tác quản lý của P.ĐG&QLTSĐB chưa được phát huy hết là do: Thứ nhất, P.ĐG&QLTSĐB chỉ nhận thông tin một chiều từ phía các đơn vị đưa lên đối với các trường hợp vượt thẩm quyền, chưa có biện pháp để quản lý đối với các TSTC trong thẩm quyền định giá của chi nhánh. Thứ hai, đối với những trường hợp định giá tài sản khó, sự hỗ trợ của P.ĐG&QLTSĐB chưa cao nên các đơn vị thay vì tự lập báo cáo định giá rồi đưa lên P.ĐG&QLTSĐB tái thẩm định kết quả thì lại chuyển hồ sơ sang công ty định giá trung gian. Thứ ba, các công cụ và phương tiện đi lại phục vụ cho hoạt động định giá thực sự chưa được trang bị đầy đủ, gây nhiều khó khăn cũng như mất nhiều thời gian khi thực hiện định giá TSTC. - Đối với việc khó tiếp cận thông tin giá tài sản so sánh: Thứ nhất, là do thông tin bất cân xứng. Muốn định giá bất động sản được chính xác, nhân viên định giá phải có đầy đủ thông tin về thị trường cùng hàng loạt yếu tố liên quan như tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính của bất động sản. Tuy nhiên, việc tiếp cận được những thông tin sâu về đất đai là một vấn đề khó khăn. Thứ hai, tuỳ theo tình hình kinh tế mà các cơ quan Nhà nước trong từng giai đoạn sẽ ban hành các chính sách có thể gây tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản như chính sách hạn chế tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, yếu tố đầu tư vào thị trường bất động sản và sẽ kéo theo ảnh hưởng làm giá cả bất động sản biến động ảo trong một khoảng
52. - 52 - thời gian, điều này gây khó khăn rất lớn cho việc đánh giá chính xác giá thị trường của TSTC trong giai đoạn này. Thứ ba, các khung giá đất hoặc suất xây dựng công trình do Nhà nước ban hành còn cách rất xa so với giá thị trường và ít được cập nhật, nên chỉ được dùng cho mục tiêu tính thuế, khó có thể áp dụng đối với định giá TSTC cho mục tiêu vay vốn ngân hàng. - Năng lực đội ngũ nhân viên định giá chưa cao là do: Thứ nhất, nhằm tiết kiệm nhân lực nên các đơn vị thường phân công một nhân viên tín dụng hoặc nhân viên hỗ trợ kinh doanh chịu trách nhiệm định giá TSTC, và nhân viên này chưa có đủ kiến thức chuyên môn về định giá mà chỉ thực hiện máy móc theo các văn bản hướng dẫn. Thứ hai, nhân viên định giá hầu như không có kinh nghiệm khảo sát thực tế tài sản, đặc biệt là đối với những tài sản hồ sơ giấy tờ pháp lý sai lệch nhiều so với hiện trạng thực của tài sản. Thứ ba, do khả năng tiếp cận thông tin trên thị trường của nhân viên định giá còn hạn chế nên việc xử lý, phân tích, đánh giá độ chính xác của thông tin về giá thị trường của tài sản so sánh không cao. - Đối với vấn đề quy trình định giá chưa đáp ứng được trong thực tế, một số đơn vị kinh doanh không tự thực hiện định giá TSTC mà vẫn thông qua các công ty trung gian là do hai nguyên nhân chủ yếu: Thứ nhất, do quy định của SCB về các trường hợp vượt thẩm quyền định giá của chi nhánh chỉ giới hạn về đặc điểm tính chất của tài sản chứ không giới hạn về giá trị tài sản như một số ngân hàng khác, như vậy có những trường hợp dù giá trị tài sản rất lớn nhưng vẫn thuộc thẩm quyền tại chi nhánh, trách nhiệm của bộ phận định giá tài sản tại chi nhánh sẽ càng cao, nên các đơn vị này chọn giải pháp an toàn là yêu cầu khách hàng chuyển hồ sơ định giá tài sản qua công ty định giá trung gian.
53. - 53 - Thứ hai, do hoạt động tổ chức nhân sự thực hiện hoạt động định giá chưa được chuẩn bị kịp thời. Theo đúng quy định thì tại mỗi chi nhánh sẽ có nhân viên chuyên trách chịu trách nhiệm định giá TSTC, tuy nhiên tại một số đơn vị có tình hình nhân sự khó khăn, nhân viên tín dụng được phân công thực hiện nhiệm vụ định giá TSTC mà không được trang bị đầy đủ cả kiến thức lẫn kinh nghiệm. Thứ ba, khi định giá theo phương pháp của SCB thì đối với một số tài sản, kết quả định giá sẽ rất thấp do bị giới hạn bởi các hệ số điều chỉnh. Thế nên các đơn vị này chuyển hồ sơ qua công ty định giá trung gian vì giá trị TSTC có thể sẽ không bị chênh lệch nhiều so với giá thị trường. - Đối với việc giá trị định giá sai lệch so với giá thị trường: Thứ nhất, nguyên nhân là do hệ số điều chỉnh K max trong phương pháp định giá đất ở của SCB không sát với thực tế. Đối với những bất động sản có giá trị thấp hoặc trung bình (khoảng dưới 5 tỷ đồng), nằm ở những tuyến đường không trọng yếu thì giá trị định giá tuy có thấp hơn giá thị trường nhưng chênh lệch không nhiều. Tuy nhiên đối với những tài sản giá trị lớn, vị trí đẹp, tọa lạc tại các quận trung tâm thì giá trị định giá chênh lệch rất xa so với giá thực tế. Điều này là do bị giới hạn trong hệ số Kmax trong phương pháp xác định giá đất ở tại SCB, cho dù áp dụng mức cao nhất thì giá trị tài sản vẫn thấp hơn nhiều so với thực tế. Thứ hai, đối với các công trình đặc biệt như bệnh viện, trường học, nhà xưởng sản xuất thuộc các ngành đặc thù riêng biệt, SCB chỉ dùng một phương pháp chi phí để định giá và áp dụng theo đơn giá xây dựng chung của các công trình tòa nhà cao tầng hoặc tùy theo kết cấu xây dựng các loại nhà xưởng, do đó không phản ánh được đúng giá trị thực của tài sản, giá trị định giá còn cách xa rất nhiều so với chi phí thực tế đã chi ra để xây dựng công trình.
54. - 54 - Thứ ba, trong quy định của SCB chỉ hướng dẫn 2 phương pháp định giá là so sánh và chi phí, việc không sử sụng các phương pháp thu nhập, thặng dư, lợi nhuận cho các trường hợp đặc biệt cũng gây khó khăn cho hoạt động định giá và kết quả định giá không phản ánh đúng giá trị TSTC. Trên đây là những nguyên nhân chủ yếu mà SCB cần quan tâm để xem xét đưa ra giải pháp dần hoàn thiện hoạt động định giá TSTC cho phù hợp với thực tế và hỗ trợ tốt cho hoạt động tín dụng tại ngân hàng. Kết luận chương 2 Do hoạt động định giá TSTC tại SCB chỉ mới thực sự được chú trọng trong thời gian gần đây để chuyển từ việc thông qua các công ty định giá trung gian sang cho phép các đơn vị được tự định giá TSTC của mình nên hoạt động định giá còn khá non trẻ và gặp nhiều khó khăn khi đưa quy trình, quy định vào áp dụng trong thực tế. Sau khi đã thực hiện khảo sát lấy ý kiến đánh giá thực tế của các nhân viên về hoạt động định giá tại SCB và sử dụng phương pháp nghiên cứu định lượng để xác định các nhân tố có ảnh hưởng đến hoạt động định giá TSTC, tác giả đã đánh giá những kết quả đạt được và những vướng mắc còn tồn tại trong hoạt động định giá tại SCB hiện nay. Từ đó đi vào phân tích các nguyên nhân chủ yếu khiến cho hoạt động định giá đến nay vẫn chưa thể phát triển để làm cơ sở cho việc đưa ra các giải pháp phù hợp trong chương 3.
55. - 55 - CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN 3.1 Định hướng của SCB đến năm 2015 3.1.1 Định hướng về hoạt động tín dụng tại SCB Trong dài hạn, hoạt động tín dụng tại SCB được định hướng phát triển chung theo các mục tiêu lớn của toàn ngành ngân hàng Việt Nam: - Chú trọng nâng cao năng lực quản trị điều hành nói chung, quản trị tín dụng và quản trị rủi ro tín dụng nói riêng theo thông lệ quốc tế. - Đảm bảo sự phát triển an toàn, bền vững, giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tín dụng nói riêng và trong hoạt động kinh doanh ngân hàng nói chung, nâng cao năng lực cạnh tranh và uy tín trong xu hướng mở cửa thị trường dịch vụ tài chính theo cam kết gia nhập WTO. - Đổi mới đồng bộ từ chính sách tín dụng, năng lực cán bộ, tổ chức bộ máy hoạt động tín dụng, đến các quy định nội bộ về hoạt động tín dụng, chiến lược khách hàng, cơ cấu tín dụng - Tăng cường hoạt động kiểm soát nội bộ và nâng cao hiệu quả kiểm soát nội bộ trong đảm bảo an toàn hoạt động tín dụng ngân hàng. Không nằm ngoài định hướng chung là đưa SCB trở thành một trong những ngân hàng bán lẻ với chất lượng phục vụ tốt, ngày càng phát triển đều và bền vững, thì mục tiêu cho hoạt động tín dụng của SCB trong ngắn hạn được định hướng cụ thể như sau: - Tăng trưởng dư nợ tín dụng theo đúng mức tăng trưởng được Nhà nước giao cho trong từng thời kỳ với tốc độ phát triển đều và bền vững. - Tiếp tục tăng trưởng dư nợ cho vay trên cơ sở nguồn vốn huy động từ thị trường I và chọn lọc các khách hàng thường xuyên đã có uy tín, khách hàng huy động vốn, khách hàng đã sử dụng dịch vụ của SCB hoặc những khách
56. - 56 - hàng mới có dự án/phương án đầu tư hiệu quả để cho vay. Chú trọng kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng phù hợp với khả năng huy động vốn của SCB. - Tận dụng khai thác các nguồn vốn từ những dự án hỗ trợ tín dụng của Nhà nước và tập trung cho vay các lĩnh vực được ưu tiên theo đúng chủ trương của Chính phủ. - Hoàn thiện bộ máy kiểm soát nội bộ cũng như nâng cao năng lực kiểm soát, quản trị rủi ro bằng cách tăng cường kiểm soát chất lượng tín dụng, tích cực xử lý nợ xấu/nợ quá hạn trên toàn hệ thống; đối với các Chi nhánh có phát sinh nợ xấu/nợ quá hạn cao, vi phạm các quy định trong hoạt động tín dụng thì phải áp dụng các biện pháp như: kiểm soát đặc biệt, giảm hạn mức chỉ tiêu tín dụng, giảm hạn mức ủy quyền phán quyết, - Chính sách lãi suất cho vay: duy trì chính sách lãi suất sàn có điều chỉnh cho một số khách hàng có uy tín trong quan hệ tín dụng và sử dụng những sản phẩm, dịch vụ của SCB nhưng vẫn phải tuân thủ theo cơ chế điều hành của Ngân hàng Nhà nước trong từng thời kỳ. - Đôn đốc các đơn vị lập hồ sơ xử lý rủi ro, đề xuất phương án cơ cấu nợ cho khách hàng, xét miễn giảm lãi vay theo quy định để nhanh chóng xử lý và thu hồi nợ xấu/nợ quá hạn. - Thường xuyên kiểm tra tính tuân thủ quy trình, thủ tục hồ sơ cho vay tại các đơn vị trong toàn hàng để kịp thời phát hiện những rủi ro tiềm ẩn và có biện pháp xử lý phù hợp. - Sử dụng đúng mục đích nguồn vốn tái cấp vốn của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. - Đẩy mạnh cho vay các doanh nghiệp kinh doanh lúa gạo, kinh doanh hàng xuất - nhập khẩu, cho vay phát triển nông nghiệp nông thôn, cho vay sản
57. - 57 - xuất kinh doanh, cho vay các ngành công nghiệp phụ trợ, cho vay bổ sung vốn lưu động đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ. - Tiếp tục hạn chế các lĩnh vực cho vay chứng khoán, cho vay tiêu dùng, cho vay kinh doanh bất động sản. - Đối với cơ cấu dư nợ vay ngắn, trung, dài hạn cần tập trung dịch chuyển sao cho cân đối phù hợp với nguồn vốn huy động trong từng thời kỳ, bằng cách tập trung hỗ trợ vốn ngắn hạn cho doanh nghiệp, cho các hoạt động sản xuất thương mại thay vì cho vay dài hạn với các nhu cầu đầu tư. Như vậy sẽ giảm được tình trạng sử dụng quá nhiều vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung dài hạn, có thể dẫn đến mất thanh khoản. - Cần có chính sách chăm sóc khách hàng và có biện pháp quản lý chặt chẽ đối với các khoản vay hiện tại, thường xuyên kiểm tra để hạn chế tối đa phát sinh nợ xấu/nợ quá hạn. - Tập trung nghiên cứu phát triển đa dạng hoá các loại sản phẩm cho vay đối với cả khách hàng doanh nghiệp và khách hàng cá nhân, đáp ứng tối đa các nhu cầu vay vốn của khách hàng. - Xem xét các chính sách ưu đãi phù hợp về lãi suất, phí thanh toán, phí dịch vụ để tăng tính cạnh tranh so với các ngân hàng thương mại khác. 3.1.2 Định hướng về hoạt động định giá TSTC tại SCB Mục tiêu của hoạt động định giá TSTC là hỗ trợ tối đa cho hoạt động tín dụng, đáp ứng các yêu cầu về định giá tài sản trong hoạt động cho vay, do đó SCB định hướng phát triển hoạt động định giá TSTC trong thời gian tới như sau: - Cần hoàn chỉnh hệ thống các văn bản quy định về cách tổ chức và các quy trình hướng dẫn chi tiết phương thức thực hiện hoạt động định giá TSTC trong toàn hàng. - Nghiên cứu xây dựng đầy đủ các phương pháp định giá tài sản theo các tiêu chuẩn thẩm định giá của Bộ Tài Chính để người sử dụng có nhiều lựa chọn
58. - 58 - đa dạng trong phương thức định giá. Việc hoàn thiện các phương pháp định giá cần phải tiếp nhận các ý kiến đóng góp từ nhân viên và thực hiện điều chỉnh các chỉ tiêu cho phù hợp với thực tế để kết quả định giá TSTC ngày càng phản ảnh đúng giá trị tài sản. - Hiện tại đối với hoạt động định giá TSTC, SCB vẫn cho phép các chi nhánh chọn lựa giữa hai hình thức: một là đơn vị kinh doanh tự thực hiện định giá TSTC và không thu phí của khách hàng, hai là chuyển hồ sơ định giá sang các công ty định giá trung gian và khách hàng vẫn phải thanh toán phí như trước đây. Tuy nhiên trong thời gian tới sẽ hướng đến chỉ còn một hình thức thống nhất trong toàn hàng là các đơn vị kinh doanh tự thực hiện định giá TSTC dưới sự quản lý của P.ĐG&QLTSĐB và không thực hiện thu phí định giá tài sản đối với khách hàng vay. - Tổ chức hoạt động định giá TSTC sao cho có thể đáp ứng được các yêu cầu trong hoạt động tín dụng như: định giá tài sản trước khi cho vay, định giá lại định kỳ, định giá để trích lập dự phòng rủi ro tín dụng hoặc phục vụ hoạt động xử lý nợ. - Để thực hiện tốt chủ trương tiết kiệm chi phí, SCB chủ trương cho phép các chi nhánh trong toàn hàng sử dụng nhân lực hiện có tại các đơn vị để xây dựng đội ngũ nhân sự định giá, và phải chú trọng hoạt động huấn luyện đào tạo để các nhân viên này có chuyên môn phù hợp nhằm thực hiện tốt hoạt động định giá TSTC. - Tăng cường bổ sung đầy đủ các công cụ vật chất kỹ thuật, hỗ trợ phương tiện đi lại phục vụ cho hoạt động khảo sát hiện trạng thực tế của tài sản trong định giá TSTC. - Phát huy tối đa chức năng quản lý của P.ĐG&QLTSĐB đối với hoạt động định giá TSTC trong toàn hàng, để từ đó có những đề xuất, cải thiện cũng như các biện pháp giảm thiểu rủi ro trong định giá tài sản và trong hoạt động tín dụng.
59. - 59 - 3.2 Giải pháp đối với Ngân hàng TMCP Sài Gòn 3.2.1 Nâng cao công tác quản lý và hỗ trợ của P.ĐG&QLTSĐB Theo mô hình quản lý hoạt động định giá TSTC như hiện nay thì chức năng nhiệm vụ của P.ĐG&QLTSĐB đóng vai trò hết sức quan trọng, tuy nhiên thực tế thì P.ĐG&QLTSĐB vẫn chưa phát huy hết chức năng quản lý của mình. Và dưới đây là một vài giải pháp đề xuất để nâng cao công tác quản lý và hỗ trợ của P.ĐG&QLTSĐB đối với hoạt động định giá TSTC trên toàn hệ thống SCB: - Thứ nhất, để có sự tương tác và trao đổi thông tin giữa các chi nhánh và P.ĐG&QLTSĐB thì cần phải xây dựng một hệ thống báo cáo phù hợp để P.ĐG&QLTSĐB có thể quản lý và nắm bắt thông tin đầy đủ về tình hình TSTC trong toàn hệ thống SCB. Hiện tại chỉ đối với những tài sản vượt thẩm quyền của chi nhánh thì mới chuyển lên P.ĐG&QLTSĐB thực hiện tái thẩm định, nên P.ĐG&QLTSĐB không thể nào quản lý được tất cả các loại tài sản còn lại tại đơn vị, vì thế không thể nắm bắt được việc định giá có chính xác hay không, hoặc tài sản có gặp rủi ro gì về pháp lý hay không. Đặc biệt trong tình hình thẩm quyền định giá tại các đơn vị kinh doanh hầu như rất ít bị giới hạn như hiện nay, thì số lượng TSTC trong thẩm quyền tự định giá của chi nhánh mà P.ĐG&QLTSĐB không quản lý được là quá nhiều. Và khi không có thông tin đầy đủ về tài sản thì P.ĐG&QLTSĐB không thể thực hiện tốt chức năng quản lý cũng như không thể đưa ra các biện pháp hạn chế rủi ro khi giá cả bất động sản biến động bất ổn trên thị trường. Như vậy, mặc dù cho phép các chi nhánh được tự thực hiện hoạt động định giá TSTC tại đơn vị mình theo đúng thẩm quyền, nhưng P.ĐG&QLTSĐB phải yêu cầu các chi nhánh thực hiện báo cáo định kỳ về những tài sản do chi nhánh tự định giá, tốt nhất là báo cáo định kỳ hàng tháng. Nội dung những thông tin cơ bản về TSTC như: địa chỉ, vị trí, diện tích, mô tả, kết cấu, giá trị định giá, hồ sơ pháp lý phải thể hiện đầy đủ trong báo cáo phát sinh hàng tháng của chi nhánh, những trường hợp giá trị TSTC bị thay đổi do định giá lại định kỳ
60. - 60 - hoặc định giá đột xuất cũng phải báo cáo kịp thời để P.ĐG&QLTSĐB cập nhật thông tin liên tục. - Thứ hai, P.ĐG&QLTSĐB phải có tổ chức và phân công nhân sự hợp lý để hoàn thành tốt hoạt động hướng dẫn và hỗ trợ chi nhánh. Hiện tại mọi hoạt động quản lý và tái thẩm định liên quan đến định giá TSTC đều chỉ tập trung tại một P.ĐG&QLTSĐB duy nhất tại hội sở chính ở TPHCM nên đối với trường hợp tài sản của các chi nhánh thuộc những tỉnh thành miền Trung hoặc miền Bắc thì P.ĐG&QLTSĐB không thể hỗ trợ chuyên viên kịp thời cho chi nhánh vì khoảng cách địa lý quá xa và thêm một lí do khác là mỗi chuyên viên của P.ĐG&QLTSĐB chỉ nắm bắt thông tin về TSTC trên địa bàn mình thường xuyên hoạt động, đối với những địa bàn tỉnh thành khác thì sẽ ít thông tin hơn. Để giải quyết vấn đề trên thì SCB nên xây dựng các bộ phận định giá đặt tại mỗi vùng miền khác nhau. Các bộ phận này vẫn trực thuộc P.ĐG&QLTSĐB nhưng hoạt động cố định tại từng khu vực như miền Tây, Miền Đông, miền Trung, miền Bắc và có phân bổ các chuyên viên thực hiệm nhiệm vụ quản lý hoạt động định giá TSTC tại mỗi khu vực. Như vậy, những chuyên viên này sẽ nắm bắt đầy đủ thông tin và có nhiều kinh nghiệm thực tế trong khu vực của mình quản lý nên việc tái thẩm định hồ sơ và hỗ trợ các chi nhánh trong mỗi khu vực sẽ được thực hiện nhanh chóng và kịp thời. Ngoài ra, SCB nên có phân công từng nhân sự định giá chuyên trách đối với từng nhóm chi nhánh, nhân sự này sẽ chịu trách nhiệm hỗ trợ chi nhánh, tái thẩm định báo cáo định giá, quản lý các hồ sơ TSTC còn lại của chi nhánh, từ đó sẽ theo dõi sát sao biến động phát sinh tăng giảm trong giá trị TSTC, cũng như dự phòng các rủi ro có thể xảy ra cho tài sản khi có những biến động bất lợi trên thị trường bất động sản. Mô hình quản lý có thể xây dựng như sau: