›

Đề tài Thực trạng tình hình phát triển thị trường nhà đất tại Hà Nội

doc 153 trang nguyendu 4670
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Đề tài Thực trạng tình hình phát triển thị trường nhà đất tại Hà Nội", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • docde_tai_thuc_trang_tinh_hinh_phat_trien_thi_truong_nha_dat_ta.doc

Nội dung text: Đề tài Thực trạng tình hình phát triển thị trường nhà đất tại Hà Nội

  1. më ®Çu I. Môc ®Ých nghiªn cøu BÊt ®éng s¶n (B§S) g¾n liÒn víi cuéc sèng cña mäi thµnh viªn trong x· héi. Cïng víi thÞ tr­êng vèn, thÞ tr­êng lao ®éng thÞ tr­êng B§S lµ mét trong nh÷ng thÞ tr­êng ®Çu vµo cña qu¸ tr×nh s¶n xuÊt. ThÞ tr­êng B§S lµ mét trong nh÷ng thÞ tr­êng quan träng cña nÒn kinh tÕ. Víi m« h×nh kinh tÕ kÕ ho¹ch tËp trung cña n­íc ta tr­íc ®©y thÞ tr­êng nµy ch­a ph¸t triÓn. Trong qu¸ tr×nh chuyÓn ®æi sang nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng nhiÒu thµnh phÇn theo ®Þnh h­íng XHCN cã sù qu¶n lý cña Nhµ n­íc nh÷ng n¨m võa qua, thÞ tr­êng B§S n­íc ta ®· ®ang h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn víi tèc ®é nhanh vµ hÕt søc phøc t¹p. NÒn kinh tÕ n­íc ta trong nh÷ng n¨m qua ®· chÊm døt ®­îc t×nh tr¹ng suy tho¸i, ph¸t triÓn t­¬ng ®èi toµn diÖn vµ liªn tôc t¨ng tr­ëng víi nhÞp ®é cao. Tõ n¨m 1986 nÒn kinh tÕ n­íc ta chuyÓn tõ nÒn kinh tÕ kÕ ho¹ch tËp trung bao cÊp sang nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng theo ®Þnh h­íng x· héi cã sù ®iÒu chØnh cña Nhµ n­íc, nÒn kinh tÕ nhiÒu thµnh phÇn ®ang ®­îc h×nh thµnh râ nÐt. NÒn kinh tÕ n­íc ta ®­îc chuyÓn ®æi mét b­íc theo h­íng khai th¸c kh¶ n¨ng ®Çu t­ vµ ph¸t triÓn toµn diÖn x· héi, lÊy hiÖu qu¶ kinh tÕ x· héi lµm tiªu chuÈn chän ph­¬ng h­íng hiÖu qu¶ quy m« ®Çu t­. Thñ ®« Hµ Néi vµ thµnh phè Hå ChÝ Minh lµ n¬i tËp trung nhiÒu ®iÒu kiÖn ­u viÖt thu hót vèn ®Çu t­ cña c¶ n­íc vµ quèc tÕ nh»m ph¸t huy m¹nh mÏ vai trß trung t©m kinh tÕ v¨n ho¸ khoa häc kü thuËt ®Çu mèi ph¸t triÓn kinh tÕ ®èi ngo¹i, liªn kÕt thóc ®Èy vµ l«i kÐo c¸c vïng kh¸c ph¸t triÓn. §Ó t¨ng c­êng ®Çu t­ t¹i c¸c vïng ®« thÞ trªn vµ c¸c khu c«ng nghiÖp Nhµ n­íc cÇn quan t©m ®Õn viÖc x©y dùng chÝnh s¸ch ­u tiªn vµ luËt ph¸p nh»m b¶o hé quyÒn lîi hîp ph¸p vµ lîi Ých chÝnh ®¸ng cña chñ ®Çu t­ h×nh thµnh ®ång bé c¸c lo¹i thÞ tr­êng hµng ho¸, dÞch vô, søc lao ®éng, vèn, kü thuËt c«ng nghÖ trong ®ã næi bËt lªn lµ thÞ tr­êng B§S. Thùc tÕ cho thÊy nÕu ®Çu t­ vµ ph¸t triÓn ®óng møc th× thÞ tr­êng B§S sÏ r¹o ra nh÷ng kÕt qu¶ to lín: 1
  2.  Kinh doanh B§S t¹o ra lîi nhuËn lín v× vËy dÔ dµng hÊp dÉn vèn ®Çu t­ vµ B§S nhÊt lµ vèn n­íc ngoµi vµ vèn tÝch luü cña c¸c tÇng líp d©n c­  Nhµ n­íc sÏ t¨ng nguån thu, ®ång thêi qu¶n lý tèt tµi nguyªn ®Êt  ThÞ tr­êng B§S d­íi sù qu¶n lý vµ ®iÒu chØnh cña Nhµ n­íc sÏ ph¸t triÓn lµnh m¹nh, hiÖn t­îng kinh doanh ngÇm ®ù¬c xo¸ bá  Nhµ ë vµ ®Êt ë lµ lÜnh vùc quan träng chøa ®ùng c¸c yÕu tè kinh tÕ – x· héi – chÝnh trÞ, do vËy qu¶n lý vµ ph¸t triÓn ®óng møc thÞ tr­êng B§S sÏ kÐo theo nhiÒu yÕu tè kh¸c nh­: sö dông ®Êt ®óng môc ®Ých tr¸nh l·ng phÝ ®Êt, t¹o ®­îc chç ë cho nh©n d©n, ®¶m b¶o chÝnh s¸ch quy ho¹ch cña Nhµ n­íc Tuy nhiªn hiÖn nay do t¸c ®éng cña c¬ chÕ thÞ tr­êng, do biÖn ph¸p qu¶n lý cßn yÕu kÐm thiÕu ®ång bé nªn thÞ tr­êng B§S ë n­íc ta h×nh thµnh tù ph¸t thiÕu tæ chøc ngoµi tÇm qu¶n lý. T×nh h×nh ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng B§S ch­a lµnh m¹nh ¶nh h­ëng lín tíi sù ph¸t triÓn n«ng th«n vµ ®« thÞ theo quy ho¹ch g©y thÊt thu cho ng©n s¸ch nhµ n­íc vµ ¶nh h­ëng kh«ng nhá tíi t©m lý ng­êi d©n. Nh÷ng tiªu cùc trong qu¸ tr×nh ho¹t ®éng thÓ hiÖn râ ë nh÷ng ®iÓm sau:  Tû lÖ giao dÞch phi chÝnh thøc cao. ThÞ tr­êng “ngÇm” ph¸t triÓn m¹nh n¹n ®Çu c¬ ®Êt ®ai g©y hçn lo¹n thÞ tr­êng.  MÊt c©n b»ng cung cÇu do nhu cÇu cña ng­êi d©n t¨ng nhanh.  ThÞ tr­êng nãng l¹nh bÊt th­êng, gÝa c¶ dÔ biÕn ®éng.  Th«ng tin vÒ thÞ tr­êng kh«ng ®Çy ®ñ, thiÕu minh b¹ch vµ khã tiÕp cËn nªn xuÊt hiÖn nhiÒu “cß måi” ®Êt ®ai nhµ ë.  Quy tr×nh mua b¸n phøc t¹p qua nhiÒu kh©u trung gian kh«ng cÇn thiÕt, tèn nhiÒu thêi gian, chi phÝ giao dÞch cao.  Cßn tån t¹i c¬ chÕ bao cÊp, cßn cã sù ph©n biÖt kh«ng cÇn thiÕt gi÷a quèc doanh, ngoµi quèc doanh, gi÷a trong n­íc vµ ngoµi n­íc trong c¬ chÕ chÝnh s¸ch, trong qu¶n lý ®iÒu hµnh cña bé m¸y Nhµ n­íc vÒ lÜnh vùc B§S vµ thÞ tr­êng B§S. Trong nh÷ng n¨m qua mÆc dï Nhµ n­íc ®· tËp trung nhiÒu søc lùc vµ tiÒn cña nh»m gi¶i quyÕt vÊn ®Ò trªn nh­ng thùc tÕ ®©y vÉn lµ vÊn ®Ò cßn nhiÒu bÕ t¾c cÇn kh¾c phôc vµ gi¶i quýªt. §iÒu nµy lu«n thóc ®Èy c¸c nhµ qu¶n lý ph¶i nhanh 2
  3. chãng t×m ra c¸c biÖn ph¸p hç trî nh»m qu¶n lý vµ thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng B§S. II. §èi t­îng, ph¹m vi nghiªn cøu ThÞ tr­êng B§S lµ thÞ tr­êng réng lín bao gåm thÞ tr­êng ®Êt vµ thÞ tr­êng nhµ ®Êt. Trong ph¹m vi cña ®Ò tµi tèt nghiÖp chØ ®i vµo ph©n tÝch mét sè biÖn ph¸p thóc ®Èy thÞ tr­êng B§S nhµ ®Êt. Trong thÞ tr­êng nhµ ®Êt còng ph©n thµnh nhiÒu lo¹i theo tõng ph¹m vi nh­. Theo yÕu tè sö dông ph©n ra thµnh: thÞ tr­êng nhµ ë, thÞ tr­êng kh¸ch s¹n, thÞ tr­êng v¨n phßng, thÞ tr­êng c«ng nghiÖp. Theo khu vùc ®Þa lý cã thÞ tr­êng nhµ ®Êt ë c¸c ®« thÞ, thÞ tr­êng nhµ ®Êt ë n«ng th«n, thÞ tr­êng nhµ ®Êt ë c¸c ®« thÞ lín Ngoµi ra cßn nhiÒu c¸ch ph©n lo¹i kh¸c sÏ ®­îc ®Ò cËp kü trong phÇn sau. Do thêi gian cã h¹n còng nh­ tr×nh ®é cßn h¹n chÕ ®å ¸n tèt nghiÖp chØ ®i s©u vµo thÞ tr­êng nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi, n¬i mµ thÞ tr­êng B§S ph¸t triÓn t­¬ng ®èi sím vµ còng t­¬ng ®èi phøc t¹p thu hót sù quan t©m cña c¸c nhµ qu¶n lý vµ cã ¶nh h­ëng s©u s¾c tíi nÒn kinh tÕ. §èi t­îng nghiªn cøu cña khoa häc thÞ tr­êng nhµ ®Êt lµ nghiªn cøu c¸c yÕu tè c¬ b¶n cña thÞ tr­êng nhµ ®Êt nh­: cung, cÇu, gi¸ c¶ nhµ ®Êt vµ mèi quan hÖ gi÷a chóng ®ång thêi nghiªn cøu c¸c nguyªn t¾c, ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ nhµ ®Êt còng nh­ sù t¸c ®éng cña Nhµ n­íc ®èi víi lo¹i thÞ tr­êng nµy nh»m gãp phÇn ph¸t triÓn thÞ tr­êng nhµ ®Êt ®¹t hiÖu qu¶ cao. §Ó n¾m ®­îc néi dung cña khoa häc thÞ tr­êng nhµ ®Êt cÇn ph¶i trang bÞ kiÕn thøc cña nhiÒu khoa häc kh¸c cã liªn quan nh­: qu¶n lý nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai vµ nhµ ë, kinh tÕ tµi nguyªn ®Êt, kinh tÕ ®« thÞ, kinh tÕ n«ng th«n, quy ho¹ch ®Êt ®ai, kinh tÕ x©y dùng 3
  4. C¸c ph­¬ng ph¸p dïng ®Ó nghiªn cøu lµ: ph­¬ng ph¸p ph©n tÝch, tæng hîp, ph­¬ng ph¸p hÖ thèng, ph­¬ng ph¸p thèng kª, ph­¬ng ph¸p to¸n häc, ph­¬ng ph¸p tæng kÕt thùc tiÔn ®Ó lµm s¸ng tá phong phó thªm nh÷ng vÊn ®Ò vÒ lý luËn. III Néi dung cña ®å ¸n tèt nghiÖp Ch­¬ng I: Mét sè vÊn ®Ò vÒ thÞ tr­êng B§S I. Kh¸i niÖm B§S II. Kh¸i niÖm thÞ tr­êng B§S 1. Kh¸i niÖm 2. TÝnh tÊt yÕu cña viÖc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ tr­êng B§S 3. Ph©n lo¹i thÞ tr­êng B§S III. Kh¸i qu¸t vÒ thÞ tr­êng nhµ ®Êt 1. Kh¸i niÖm thÞ tr­êng nhµ ®Êt. 2. §Æc ®iÓm cña thÞ tr­êng nhµ ®Êt. 3. VÞ trÝ cña thÞ tr­êng nhµ ®Êt trong nÒn kinh tÕ quèc d©n Ch­¬ng II. Thùc tr¹ng t×nh h×nh ph¸t triÓn thÞ tr­êng nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi I. Nh÷ng mÆt ®­îc cña viÖc ph¸t triÓn thÞ tr­êng nhµ ®Êt II. Nh÷ng tån t¹i yÕu kÐm trong ph¸t triÓn thÞ tr­êng nhµ ®Êt vµ hËu qu¶ III. Nguyªn nh©n cña nh÷ng yÕu kÐm trªn Ch­¬ng III. Mét sè biÖn ph¸p thóc ®Èy thÞ tr­êng nhµ ®Êt A. Mét sè kinh nghiÖm qu¶n lý thÞ tr­êng B§S – nhµ ®Êt t¹i mét sè n­íc trªn thÕ giíi vµ bµi häc kinh nghiÖm ®èi víi ViÖt Nam. I. Mét sè kinh nghiÖm qu¶n lý thÞ tr­êng B§S – nhµ ®Êt t¹i mét sè n­íc. II. C¸c bµi häc kinh nghiÖm ®èi víi ViÖt Nam B. Mét sè biÖn ph¸p thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng Nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi I. Nhãm c¸c ph­¬ng ph¸p chung vÒ ph¸p lý, tµi chÝnh II. BiÖn ph¸p ®æi míi c«ng t¸c quy ho¹ch, x©y dùng quy ho¹ch, kÕ ho¹ch tæng thÓ vÒ ph¸t triÓn c¸c vïng vµ sö dông ®Êt ®ai cã hiÖu qu¶ ®¸p øng c¸c môc tiªu ph¸t triÓn kinh tÕ, x· héi ®Êt n­íc. III. BiÖn ph¸p t¹o lËp vµ ph¸t triÓn thÞ tr­êng hµng ho¸ cho thÞ tr­êng nhµ ®Êt 4
  5. IV. BiÖn ph¸p x©y dùng n¨ng lùc thÓ chÕ vµ tæ chøc tham gia thÞ tr­êng nhµ ®Êt V. Thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng b»ng viÖc sö dông c¸c biÖn ph¸p tµi chÝnh VI. BiÖn ph¸p t¨ng c­êng hiÖu qu¶ vµ n¨ng lùc qu¶n lý nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng nhµ ®Êt VII. BiÖn ph¸p tæ chøc cung cÊp th«ng tin cho thÞ tr­êng nhµ ®Êt VIII.øng dông c¸c biÖn ph¸p tin häc ®Ó gãp phÇn qu¶n lý thÞ tr­êng nhµ ®Êt 5
  6. Ch­¬ng I Mét sè vÊn ®Ò vÒ bÊt ®éng s¶n vµ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. I.Kh¸i niÖm vÒ bÊt ®éng s¶n (B§S) Trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn cña nh©n lo¹i, tµi s¶n ®· ®­îc chia thµnh “ bÊt ®éng s¶n” vµ “ ®éng s¶n”. Sù ph©n lo¹i nµy cã nguån gèc tõ luËt cæ La M·, theo ®ã B§S kh«ng chØ lµ ®Êt ®ai, cña c¶i trong lßng ®Êt mµ cßn lµ nh÷ng g× ®­îc t¹o ra do søc lao ®éng cña con ng­êi trªn m¶nh ®Êt. Ph¸p luËt cña nhiÒu n­íc trªn thÕ giíi ®Òu tiÕp nhËn c¸ch ph©n lo¹i tµi s¶n nh­ trªn, ®Òu thèng nhÊt ë chç coi B§S gåm ®Êt ®ai vµ nh÷ng tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt ®ai. Tuy nhiªn, hÖ thèng ph¸p luËt cña mçi n­íc còng cã nh÷ng nÐt ®Æc thï riªng thÓ hiÖn ë quan ®iÓm ph©n lo¹i vµ tiªu chÝ ph©n lo¹i, t¹o ra c¸i gäi lµ “khu vùc gi¸p ranh gi÷a hai kh¸i niÖm B§S vµ ®éng s¶n”. HÇu hÕt c¸c n­íc ®Òu coi B§S lµ ®Êt ®ai vµ nh÷ng tµi s¶n cã liªn quan ®Õn ®Êt ®ai, kh«ng t¸ch rêi víi ®Êt ®ai, ®­îc x¸c ®Þnh bëi vÞ trÝ ®Þa lý cña ®Êt (Ph¸p, NhËt, §øc ), nh­ng cã n­íc (Nga) quy ®Þnh cô thÓ B§S lµ “m¶nh ®Êt” chø kh«ng ph¶i lµ ®Êt ®ai nãi chung. Tuy nhiªn cã n­íc l¹i cã quan niÖm kh¸c vÒ nh÷ng tµi s¶n “ g¾n liÒn” víi nh÷ng ®Êt ®ai ®­îc coi lµ B§S. §iÒu 520 LuËt d©n sù Ph¸p quy ®Þnh nh÷ng “mïa mµng ch­a gÆt, tr¸i c©y ch­a bøt khái c©y lµ B§S, nÕu bøt khái c©y ®­îc coi lµ ®éng s¶n. T­¬ng tù, quy ®Þnh nµy còng ®­îc thÓ hiÖn ë LuËt d©n sù NhËt B¶n, LuËt d©n sù B¾c Kú vµ Sµi Gßn cò. Trong khi ®ã ®iÒu 100 LuËt d©n sù Th¸i Lan quy ®Þnh: “B§S lµ ®Êt ®ai vµ nh÷ng vËt g¾n liÒn víi ®Êt ®ai hoÆc hîp thµnh mét hÖ thèng nhÊt víi ®Êt ®ai vµ c¸c tµi s¶n g¾n víi viÖc së h÷u ®Êt”. LuËt d©n sù §øc ®­a ra kh¸i niÖm B§S bao gåm ®Êt ®ai vµ c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt. Theo Mc Kenzie and Betts. 1996.trang 3: “B§S bao gåm ®Êt ®ai vµ nh÷ng tµi s¶n kh«ng di dêi ®­îc ®­îc quy ®Þnh bëi ph¸p luËt”. 6
  7. HiÖn nay cã nhiÒu quan niÖm kh¸c nhau vÒ B§S, cã thÓ cã ba kh¸i niÖm nh­ sau: Kh¸i niÖm 1: B§S lµ ®Êt, cïng víi nhµ vµ c¸c ph­¬ng tiÖn kh¸c trªn ®Êt §©y lµ kh¸i niÖm ch­a ®ñ bëi kh«ng quy ®Þnh râ c¸c ph­¬ng tiÖn trªn ®Êt nh­ thÕ nµo th× ®­îc coi lµ B§S. Kh¸i niÖm 2: B§S lµ 1, §Êt 2, Nhµ vµ c¸c c«ng tr×nh kh¸c x©y trªn ®Êt Kh¸i niÖm nµy kh¸c c¸c kh¸i niÖm trªn ë chç: coi nh÷ng vËt kh«ng di dêi ®­îc lµ B§S, cã hai thø kh«ng di dêi ®­îc ®ã lµ ®Êt vµ nhµ. Kh¸i niÖm nµy t¸ch nhµ khái ®Êt. Kh¸i niÖm 3: Theo ®iÒu 181 Bé luËt d©n sù (n¨m 1995) B§S lµ tµi s¶n kh«ng di dêi ®­îc bao gåm: - §Êt - Nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt kÓ c¶ tµi s¶n x©y dùng g¾n liÒn víi nhµ ë - C¸c tµi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt - C¸c tµi s¶n kh¸c do ph¸p luËt quy ®Þnh Kh¸i niÖm thø 3 cã ­u ®iÓm: - Mét lµ: B§S lµ tµi s¶n kh«ng thÓ di dêi ®­îc, yÕu tè kh«ng thÓ di dêi ®­îc nh­ lµ yÕu tè sè 1. - Hai lµ: KÓ thø tù c¸c yÕu tè kh«ng di dêi ®­îc nh­: nhµ x©y trªn ®Êt, vËt x©y dùng g¾n liÒn víi nhµ ngoµi ra cßn cã c¸c tµi s¶n cè ®Þnh kh¸c do ph¸p luËt quy ®Þnh bëi v×: trong B§S th× cã tµi s¶n cè ®Þnh. ë ®©y kh«ng kÓ tµi s¶n cè ®Þnh nãi chung theo nghÜa trong kÕ to¸n (tµu thuû, m¸y bay, m¸y mãc thiÕt bÞ ) lµ vËt cã thÓ di dêi ®ù¬c tuy nhiªn kh«ng ph¶i lµ B§S. B§S chØ bao gåm nh÷ng tµi s¶n cè ®Þnh g¾n liÒn víi nhµ mµ th«i. Nãi chung B§S lµ ®Êt vµ c¸c c«ng tr×nh vËt kiÕn tróc ®· x©y dùng trªn ®ã. 7
  8. C¸c kh¸i niÖm vÒ B§S Kh¸i niÖm 1 Kh¸i niÖm 2 Kh¸i niÖm 3 B§S lµ ®Êt, B§S lµ: B§S lµ tµi s¶n kh«ng di dêi ®­îc cïng víi nhµ - §Êt, bao gåm: vµ c¸c ph­¬ng tiÖn - Nhµ vµ c¸c - §Êt; kh¸c trªn c«ng tr×nh - Nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng g¾n ®Êt kh¸c x©y trªn ®Êt liÒn víi ®Êt kÓ c¶ tµi s¶n x©y dùng g¾n liÒn víi nhµ ë; - C¸c tµi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt; - C¸c tµi s¶n kh¸c do ph¸p luËt quy ®Þnh II. Kh¸i niÖm vÒ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n 1. Kh¸i niÖm Tõ khi thùc hiÖn chuyÓn ®æi nÒn kinh tÕ kÕ ho¹ch ho¸ tËp trung sang nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng ®Þnh h­íng x· héi chñ nghÜa (1986), ViÖt Nam ®· nç lùc x©y dùng vµ ph¸t triÓn ®ång bé c¸c yÕu tè cña kinh tÕ thÞ tr­êng. §Õn nay vÒ c¬ b¶n chóng ta ®· h×nh thµnh ®Çy ®ñ c¸c bé phËn cña kinh tÕ thÞ tr­êng, trong ®ã mét sè thÞ tr­êng ®· ph¸t triÓn kh¸ nh­ thÞ tr­êng c¸c s¶n phÈm ®Çu ra, nhÊt lµ thÞ tr­êng hµng ho¸ vµ mét sè s¶n phÈm phôc vô. Tuy nhiªn, ®èi víi c¸c thÞ tr­êng s¶n phÈm ®Çu vµo cã ý nghÜa quan träng ®èi víi viÖc ph¸t triÓn s¶n xuÊt kinh doanh nh­ thÞ tr­êng vèn thÞ tr­êng lao ®éng ®Æc biÖt lµ thÞ tr­êng B§S l¹i míi chØ trong giai ®o¹n ban ®Çu h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn. Cã thÓ thÊy r»ng b¶n th©n thÞ tr­êng B§S kh«ng tù d­ng mµ cã, nã phô thuéc vµo yÕu tè khi nµo B§S ®­îc coi lµ hµng ho¸, ®­îc trao ®æi, mua, b¸n, cho thuª, chuyÓn nh­îng v.v Nãi chung lµ ho¹t ®éng kinh doanh B§S. 8
  9. HiÖn nay quan niÖm vÒ thÞ tr­êng B§S còng ®ang ®ù¬c tranh luËn vµ næi lªn mét sè ý kiÕn nh­ sau: Kh¸i niÖm 1: ThÞ tr­êng B§S lµ thÞ tr­êng cña ho¹t ®éng mua b¸n, trao ®æi, cho thuª, thÕ chÊp, chuyÓn nh­îng quyÓn sö dông B§S theo quy luËt cña thÞ tr­êng cã sù qu¶n lý cña Nhµ n­íc. Kh¸i niÖm 2: ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n lµ tæng hoµ c¸c giao dÞch d©n sù vÒ B§S t¹i mét ®Þa bµn nhÊt ®Þnh, trong thêi gian nhÊt ®Þnh. Kh¸i niÖm 3: ThÞ tr­êng B§S lµ tæ chøc c¸c quyÒn cã liªn quan ®Õn ®Êt sao cho chóng cã thÓ trao ®æi gi¸ trÞ gi÷a c¸c c¸ nh©n hoÆc thùc thÓ. C¸c quyÒn nµy ®éc lËp víi c¸c ®Æc tÝnh vËt chÊt mµ th­êng ®­îc gäi lµ ®Êt. §Þnh nghÜa thø ba nµy nghiªng vÒ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n lµ mét m« h×nh, mét tæ chøc ®Ó c¸c quyÒn cã liªn quan ®Õn ®Êt ®­îc thùc hiÖn mét c¸ch ®éc lËp. Tuy r»ng tÝnh kh¸ch quan cña thÞ tr­êng B§S lµ quan hÖ giao dÞch mua b¸n B§S theo quy luËt ®Æc thï cña thÞ tr­êng gi¸ trÞ nh­ng vÒ chñ quan lµ sù giao dÞch ®ã ph¶i ®­îc tæ chøc theo mét ý ®å nhÊt ®Þnh. Cã thÓ m« t¶ thÞ tr­êng B§S theo m« h×nh sau: 9
  10. Qu¶n lý nhµ n­íc Ng­êi mua - Quy luËt cung Lîi Quy Quy cÇu Ých Ng­êi luËt luËt - Khan hiÕm kin b¸n ®Æc gi¸ - C¹nh tranh h tÕ thï trÞ - §éc quyÒn Ng­êi Ng­êi B§S - Lîi nhuËn së h÷u sö - dông Gi¸ Gi¸ ®Êt ®Êt Quan hÖ quèc tÕ héi nhËp Do quan niÖm kh¸c nhau vÒ hµng ho¸ B§S vµ ph¹m vi thÞ tr­êng nªn cã mét sè quan niÖm kh¸c nhau vÒ thÞ tr­êng B§S.  Cã ý kiÕn cho r»ng thÞ tr­êng B§S vµ thÞ tr­êng ®Êt ®ai lµ mét bëi v× tµi s¶n lµ nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng ph¶i g¾n víi ®Êt ®ai míi trë thµnh B§S ®­îc. Do ®ã ®Êt ®ai b¶n th©n nã lµ B§S ®ång thêi lµ yÕu tè ®Çu tiªn cña bÊt kú B§S nµo kh¸c. Tuy nhiªn, trªn thùc tÕ, thÞ tr­êng ®Êt ®ai chØ lµ mét bé phËn cña thÞ tr­êng B§S vµ hµng ho¸ ®Êt ®ai chØ lµ mét bé phËn cña hµng ho¸ B§S.  Trªn thùc tÕ, cã mét sè ng­êi cho r»ng thÞ tr­êng BDS lµ thÞ tr­êng nhµ ®Êt (thÞ tr­êng ®Þa èc). Quan niÖm nµy kh¸ phæ biÕn ë nø¬c ta v× cho r»ng chØ cã nhµ ®Êt míi mang ra mua b¸n chuyÓn nh­îng trªn thÞ tr­êng. Còng gièng nh­ quan niÖm trªn B§S nhµ ®Êt chØ lµ mét bé phËn cña hµng ho¸ B§S trªn thÞ tr­êng. V× vËy quan niÖm nµy lµ kh«ng ®Çy ®ñ. 10
  11.  Mét quan niÖm kh¸ phæ biÕn kh¸c cho r»ng thÞ tr­êng B§S lµ ho¹t ®éng mua b¸n, trao ®æi, cho thuª, thÕ chÊp, chuyÓn dÞch quyÒn së h÷u (quyÒn sö dông) B§S theo quy luËt thÞ tr­êng. Kh¸i niÖm nµy ph¶n ¸nh trùc diÖn c¸c ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng cô thÓ. Kh¸i niÖm nµy dÔ lµm ng­êi ta nhËn biÕt ph¹m vi vµ néi dung cña thÞ tr­êng B§S h¬n lµ kh¸i niÖm cã tÝnh kh¸i qu¸t. Còng cã ý kiÕn bæ sung cho kh¸i niÖm nµy, cho r»ng thÞ tr­êng B§S lµ thÞ tr­êng cña ho¹t ®éng mua b¸n trao ®æi cho thuª, thÕ chÊp, chuyÓn dÞch quyÒn së h÷u (quyÒn sö dông) B§S theo quy luËt thÞ tr­êng cã sù qu¶n lý cña nhµ n­íc. ý kiÕn nµy xuÊt ph¸t tõ ®Æc ®iÓm lµ ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng B§S ë hÇu hÕt c¸c n­íc ®Òu ®­îc ®iÒu chØnh b»ng ph¸p luËt d©n sù hoÆc ph¸p luËt ®Êt ®ai vµ chÞu sù can thiÖp vµ qu¶n lý chÆt chÏ cña nhµ n­íc. C¸c kh¸i niÖm vÒ thÞ tr­êng B§S Kh¸i niÖm 1 Kh¸i niÖm 2 Kh¸i niÖm 3 ThÞ tr­êng B§S ThÞ tr­êng bÊt ThÞ tr­êng B§S lµ thÞ tr­êng cña ®éng s¶n lµ tæng lµ tæ chøc c¸c quyÒn ho¹t ®éng mua hoµ c¸c giao dÞch cã liªn quan ®Õn ®Êt b¸n, trao ®æi, cho d©n sù vÒ B§S t¹i sao cho chóng cã thuª, thÕ chÊp, mét ®Þa bµn nhÊt thÓ trao ®æi gi¸ trÞ chuyÓn nh­îng ®Þnh, trong thêi gi÷a c¸c c¸ nh©n quyÓn sö dông hoÆc thùc thÓ. C¸c gian nhÊt ®Þnh. B§S theo quy luËt quyÒn nµy ®éc lËp cña thÞ tr­êng cã víi c¸c ®Æc tÝnh vËt sù qu¶n lý cña chÊt mµ th­êng Nhµ n­íc ®­îc gäi lµ ®Êt 11
  12. 2. TÝnh tÊt yÕu cña qu¸ tr×nh h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ tr­êng B§S Qu¸ tr×nh h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng B§S lµ mét qu¸ tr×nh tÊt yÕu kh¸ch quan g¾n liÒn víi qu¸ tr×nh ph¸t triÓn cña s¶n xuÊt hµng ho¸. C¬ së kinh tÕ – x· héi cña sù ra ®êi vµ tån t¹i cña s¶n xuÊt hµng ho¸ lµ ph©n c«ng lao ®éng gi÷a ng­êi s¶n xuÊt nµy vµ ng­êi s¶n xuÊt kh¸c, do quan hÖ kh¸c nhau vÒ t­ liÖu s¶n xuÊt quy ®Þnh. Con ng­êi ngoµi c¸c nhu cÇu vÒ ¨n mÆc, lµm viÖc, lao ®éng th× nhµ ë còng lµ mét nhu cÇu kh«ng thÓ thiÕu ®ù¬c cña cuéc sèng. æn ®Þnh chç ë lµ c«ng viÖc ®Çu tiªn con ng­êi cÇn lµm tr­íc khi b¾t tay vµo thùc hiÖn c¸c dù ®Þnh tiÕp theo. HiÖn nay trong khi d©n sè ®ang t¨ng nhanh, qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ diÔn ra nhanh chãng, møc sèng cña con ng­êi ngµy cµng t¨ng lªn nhu cÇu vÒ nhµ ë vµ ®Êt ®ai do vËy còng t¨ng lªn, trong khi ®ã ®Êt ®ai vµ nhµ ë l¹i cã h¹n viÖc mua b¸n, chuyÓn nh­îng, cho thuª lµ mét ho¹t ®éng tÊt yÕu ph¶i diÔn ra. Bªn c¹nh ®ã th× c¸c yÕu tè x· héi nh­ t©m lý, thãi quen tËp qu¸n còng ¶nh h­ëng ®¸ng kÓ tíi viÖc n¶y sinh nhu cÇu vÒ B§S. Ngµy nay khi cuéc sèng ë c¸c ®« thÞ ngµy cµng ph¸t triÓn th× sè thÕ hÖ trong mét gia ®×nh gi¶m ®i, nhu cÇu ®­îc sèng riªng t¨ng lªn, con c¸i khi ®· lín ®Òu cã mong muèn ®­îc cã phßng riªng do vËy nhu cÇu x©y dùng më réng chç ë t¨ng nªn. §iÒu nµy lµ mét trong nh÷ng nguyªn nh©n dÉn tíi nhu cÇu vÒ B§S t¨ng lªn. Trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng khi mµ ®· cã cÇu, lîi nhuËn mµ cÇu nµy mang l¹i l¹i rÊt lín, ph¸p luËt l¹i kh«ng cÊm th× tÊt yÕu ng­êi ta sÏ t×m c¸ch ®¸p øng cung. Cung cÇu gÆp nhau trªn c¬ së ph¸p luËt cho phÐp th× tÊt yÕu h×nh thµnh thÞ tr­êng. NÒn kinh tÕ vËn hµnh theo c¬ chÕ thÞ tr­êng th× mäi yÕu tè ®Çu vµo s¶n xuÊt vµ ®Çu ra s¶n phÈm ®Òu trë thµnh hµng ho¸ vµ h×nh thµnh c¸c lo¹i thÞ tr­êng chuyªn biÖt ph¸t triÓn ë c¸c møc ®é kh¸c nhau. Trong ®iÒu kiÖn ®ã nÕu kh«ng thõa nhËn c¸c B§S lµ hµng ho¸, kh«ng thõa nhËn thÞ tr­êng B§S th× sÏ t¹o nªn sù khuýªt thiÕu, kÐm ®ång bé trong hÖ thèng thÞ tr­êng lµm suy yÕu ®éng lùc thóc ®Èy cña c¬ chÕ thÞ tr­êng tíi sù vËn hµnh cña nÒn kinh tÕ. 12
  13. ThÞ tr­êng B§S lµ mét bé phËn cña hÖ thèng thÞ tr­êng. Nãi nh­ thÕ cã nghÜa lµ thÞ tr­êng B§S lµ mét lo¹i thÞ tr­êng, nã tån t¹i vµ ph¸t triÓn theo quy luËt riªng nh­ng còng chÞu ¶nh h­ëng cña c¸c lo¹i thÞ tr­êng kh¸c vµ cña nhiÒu yÕu tè kinh tÕ, x· héi kh¸c. X· héi cµng ph¸t triÓn th× nhµ ®Êt, ®Êt cµng cã vai trß quan träng. ViÖt Nam ph¸t triÓn nÒn kinh tÕ theo ®Þnh h­íng x· héi chñ nghÜa, trong bèi c¶nh nh­ vËy cµng ph¶i hiÓu râ thÞ tr­êng B§S nh­ mét bé phËn cÊu thµnh cña thÞ tr­êng n­íc nhµ cã tÝnh tíi ®iÒu kiÖn héi nhËp quèc tÕ. Ch¾c ch¾n viÖc x©y dùng nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng cña nø¬c ta cßn cÇn nhiÒu thêi gian cho viÖc hoµn thiÖn thÞ tr­êng B§S. Víi lý do nh­ trªn cã thÓ kh¼ng ®Þnh lµ sù h×nh thµnh vµ tån t¹i vµ ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng B§S kh«ng ph¶i lµ tr­íc m¾t mµ cßn lµ l©u dµi. 3. Ph©n lo¹i thÞ tr­êng B§S * Theo c¸c cÊp cña thÞ tr­êng ThÞ tr­êng cÊp I: ThÞ tr­êng cÊp I: lµ thÞ tr­êng ng­êi së h÷u ®Êt chuyÓn giao quyÒn sö dông ®Êt cho ng­êi kh¸c. ThÞ tr­êng nµy hoµn toµn do Nhµ n­íc khèng chÕ ThÞ tr­êng cÊp II: lµ thÞ tr­êng ng­êi ®­îc cÊp quyÒn sö dông ®Êt t¸i chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt. Trong thÞ tr­êng nµy c¶ ng­êi b¸n vµ ng­êi mua ®Òu kh«ng ph¶i lµ ng­êi së h÷u ®Êt ®ai hä chØ tham gia mua b¸n quyÒn sö dông ®Êt. ThÞ tr­êng cÊp III: lµ thÞ tr­êng ng­êi sö dông ®Êt cho thuª quyÒn sö dông ®Êt hoÆc cho thuª B§S n»m trªn ®Êt ®ai. * Theo ®èi t­îng cña thÞ tr­êng - ThÞ tr­êng nhµ ë - ThÞ tr­êng kh¸ch s¹n - ThÞ tr­êng nhµ cho thuª - ThÞ tr­êng v¨n phßng * Theo môc ®Ých sö dông - ThÞ tr­êng mua vµ b¸n - ThÞ tr­êng cho thuª 13
  14. - ThÞ tr­êng thÕ chÊp, b¶o hiÓm * Theo khu vùc - ThÞ tr­êng B§S ë ®« thÞ - ThÞ tr­êng B§S ë n«ng th«n - ThÞ tr­êng B§S ë c¸c ®« thÞ lín Ph©n lo¹i thÞ tr­êng B§S Theo c¸c cÊp Theo ®èi t­îng Theo môc ®Ých Theo khu vùc cña thÞ tr­êng cña thÞ tr­êng sö dông ThÞ tr­êng ThÞ tr­êng ThÞ tr­êng ThÞ tr­êng B§S ë ®« cÊp I nhµ ë mua b¸n ThÞ tr­êng thÞ ThÞ tr­êng ThÞ tr­êng cÊp II kh¸ch s¹n ThÞ tr­êng TrÞ tr­êng cho thuª ThÞ tr­êng B§S ë n«ng cÊp III nhµ cho ThÞ tr­êng th«n thÕ chÊp, thuª b¶o hiÓm ThÞ tr­êng ThÞ tr­êng B§S ë c¸c VP ®« thÞ lín III. Kh¸i qu¸t vÒ thÞ tr­êng nhµ ®Êt 1. Kh¸i niÖm Cïng víi sù ph¸t triÓn cña nÒn kinh tÕ, thÞ tr­êng nhµ ®Êt ngµy cµng ®­îc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn. ThÞ tr­êng nhµ ®Êt ®­îc coi lµ mét bé phËn cña thÞ tr­êng B§S vµ lµ n¬i diÔn ra c¸c hµnh vi mua vµ b¸n hµng ho¸ nhµ vµ ®Êt còng nh­ c¸c dÞch vô g¾n liÒn víi hµng ho¸ ®ã. ThÞ tr­êng nhµ ®Êt lµ thÞ tr­êng c¸c yÕu tè nhµ vµ ®Êt hîp thµnh. Theo nghÜa hÑp, thÞ tr­êng nhµ ®Êt gåm thÞ tr­êng c¸c yÕu tè nhµ vµ ®Êt ë, v­ên t­îc, khu«n viªn g¾n liÒn víi nhµ. Theo nghÜa réng, thÞ tr­êng nhµ ®Êt bao gåm ®Êt ë, v­ên 14
  15. t­îc vµ khu«n viªn g¾n liÒn víi nhµ vµ ®Êt ®Ó sö dông cho c¸c môc ®Ých kh¸c. Trªn thùc tÕ hiÖn nay ë n­íc ta mét sè ý kiÕn quan niÖm vÒ thÞ tr­êng B§S theo nghÜa hÑp ®ång nghÜa lµ thÞ tr­êng nhµ ®Êt. ThÞ tr­êng nhµ ®Êt tr­íc hÕt ®­îc hiÓu lµ n¬i diÔn ra c¸c hµnh vi mua vµ b¸n hµng ho¸ nhµ ®Êt còng nh­ dÞch vô g¾n liÒn víi hµng ho¸ ®ã. Qu¸ tr×nh trao ®æi – mua vµ b¸n nhµ ®Êt lu«n vËn ®éng vµ ph¸t triÓn lµm cho c¸c ph­¬ng thøc giao dÞch, trao ®æi còng diÔn ra nhiÒu d¹ng kh¸c nhau. ë n­íc ta, trong c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt nhµ n­íc quy ®Þnh ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, do Nhµ n­íc thèng nhÊt qu¶n lý vµ Nhµ n­íc giao cho c¸c tæ chøc vµ c¸ nh©n sö dông æn ®Þnh l©u dµi. C¸c tæ chøc c¸ nh©n ®­îc Nhµ n­íc giao ®Êt sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt: quyÒn chuyÓn ®æi, quyÒn chuyÓn nh­îng, quyÒn thõa kÕ, quyÒn cho thuª, quyÒn thÕ chÊp vµ quyÒn kinh doanh gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó hîp t¸c kinh doanh. Do vËy ë n­íc ta thùc chÊt hµng ho¸ trao ®æi trªn thÞ tr­êng nhµ ®Êt lµ quyÒn sö dông ®Êt vµ quyÒn së h÷u nhµ ë. V× vËy thÞ tr­êng nhµ ®Êt cã thÓ h×nh dung mét c¸ch trõu t­îng lµ n¬i mµ ng­êi mua vµ ng­êi b¸n tho¶ thuËn ®­îc víi nhau vÒ sè l­îng, chÊt l­îng vµ gi¸ c¶ hµng ho¸. 2. §Æc ®iÓm cña thÞ tr­êng nhµ ®Êt ThÞ tr­êng nhµ ®Êt lµ mét bé phËn chñ yÕu cña thÞ tr­êng B§S. ThÞ tr­êng nhµ ®Êt ®­îc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cïng víi qóa tr×nh ph¸t triÓn hµng ho¸ trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng. ThÞ tr­êng nhµ ®Êt cã c¸c ®Æc ®iÓm sau: 2.1.ThÞ tr­êng nhµ ®Êt mang tÝnh vïng, tÝnh khu vùc s©u s¾c Nhµ ®Êt lµ mét lo¹i hµng hãa cè ®Þnh vµ kh«ng thÓ di dêi vÒ mÆt vÞ trÝ vµ nã chÞu ¶nh h­ëng cña yÕu tè tËp qu¸n, t©m lý, thÞ hiÕu. Trong khi ®ã t©m lý, tËp qu¸n, thÞ hiÕu cña mçi vïng, ®Þa ph­¬ng kh¸c nhau. §ång thêi ®Êt ®ai kh«ng thÓ di chuyÓn tõ vïng nµy sang vïng kh¸c ®­îc, t©m lý, thÞ hiÕu, tËp qu¸n còng kh«ng thÓ di chuyÓn tõ vïng nµy sang vïng kh¸c ®­îc. ThÞ tr­êng nhµ ®Êt th­êng bao 15
  16. gåm hµng lo¹t thÞ tr­êng nhá, mçi thÞ trõ¬ng mang b¶n chÊt ®Þa ph­¬ng víi quy m« vµ tr×nh ®é kh¸c nhau do cã sù ph¸t triÓn kh«ng ®ång ®Òu gi÷a c¸c vïng miÒn do ®iÒu kiÖn tù nhiªn vµ tr×nh ®é ph¸t triÓn kinh tÕ, v¨n ho¸ x· héi kh¸c nhau quy ®Þnh. 2.2. ThÞ trõ¬ng nhµ ®Êt lµ thÞ tr­êng kh«ng hoµn h¶o Do nhµ ®Êt cã tÝnh dÞ biÖt (xuÊt ph¸t tõ ®Æc tr­ng cña mçi vïng, chÞu sù chi phèi cña diÒu kiÖn tù nhiªn còng nh­ truyÒn thèng, tËp qu¸n sö dông), tin tøc thÞ tr­êng bÞ h¹n chÕ, thÞ tr­êng nhµ ®Êt mang tÝnh chÊt ®éc quyÒn h¬n thÞ tr­êng hµng ho¸ nªn thÞ tr­êng nhµ ®Êt lµ thÞ tr­êng c¹nh tranh kh«ng ®Çy ®ñ. Sù t¸c ®éng cña Nhµ n­íc lµ mét trong c¸c yÕu tè t¹o nªn tÝnh kh«ng hoµn h¶o cña thÞ tr­êng B§S. BÊt cø Nhµ n­íc nµo ®Òu cã sù can thiÖp vµo thÞ tr­êng nhµ ®Êt ë c¸c møc ®é kh¸c nhau trong ®ã chñ yÕu lµ ®Êt ë ®Ó thùc hiÖn c¸c môc tiªu ph¸t triÓn chung. Nhµ n­íc lËp quy ho¹ch kinh tÕ – x· héi vµ quy ho¹ch sö dông ®Êt, t¹o c¬ së cho viÖc chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông ®Êt, t¹o quü ®Êt míi, ®Çu t­ ®Ó t¨ng gi¸ trÞ ®Êt, quy ®Þnh khung ph¸p luËt ®Ó qu¶n lý viÖc sö dông ®Êt. Nhµ n­íc cßn can thiÖp trùc tiÕp thÞ tr­êng nhµ ®Êt b»ng biÖn ph¸p ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt, sö dông quü ®Êt c«ng ®Ó ®iÒu hoµ thÞ tr­êng Do ®ã kh«ng thÓ bá qua vai trß cña Nhµ n­íc khai th¸c ®Êt ®ai nh­ mét nguån tµi nguyªn to lín cho sù ph¸t triÓn. Tuy nhiªn ®èi víi thÞ tr­êng c¸c s¶n phÈm nhµ ®Êt hoµn chØnh nh­ nhµ ë t¹i khu ®« thÞ ®· æn ®Þnh vÒ quy ho¹ch (thÞ tr­êng thø cÊp), Nhµ n­íc cÇn t«n träng tÝnh thÞ tr­êng vµ t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó thÞ tr­êng nµy ph¸t triÓn. 2.3. Cung trong thÞ tr­êng nhµ ®Êt ph¶n øng chËm h¬n so víi cÇu vµ lµ nguån cung cã giíi h¹n t­¬ng ®èi. Mäi hµng ho¸ ®­îc ®­a ra thÞ tr­êng khi ®­îc thõa nhËn vµ xuÊt hiÖn cÇu t¨ng lªn th× nhµ s¶n xuÊt cã thÓ ®Èy m¹nh s¶n xuÊt vµ t¨ng l­îng cung nhanh chãng. Tuy nhiªn khi cÇu vÒ nhµ ®Êt t¨ng lªn th× cung nhµ ®Êt trªn thÞ tr­êng nhµ ®Êt kh«ng thÓ ph¶n øng nhanh chãng nh­ c¸c hµng ho¸ th«ng th­êng kh¸c bëi v× viÖc t¨ng cung nhµ ®Êt víi mét lo¹i môc ®Ých cô thÓ nµo ®ã cÇn cã thêi gian dµnh cho 16
  17. t¹o nguån cung thÞ tr­êng nh­ xin phÐp chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông, mua ®Êt, xin cÊp phÐp x©y dùng, thiÕt kÕ, thi c«ng “§Êt ®ai lµ tµi nguyªn quèc gia v« cïng quý gi¸, lµ t­ liÖu s¶n xuÊt ®Æc biÖt, lµ thµnh phÇn quan träng hµng ®Çu cña m«i tr­êng sèng, lµ ®Þa bµn ph©n bè c¸c khu d©n c­, x©y dùng c¸c c¬ së kinh tª, v¨n ho¸, x· héi, an ninh, quèc phßng” – (LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993). §Êt ®ai bao gåm c¸c lo¹i sau: - §Êt n«ng nghiÖp; - §Êt l©m nghiÖp; - §Êt khu d©n c­ n«ng th«n; - §Êt ®« thÞ; - §Êt chuyªn dïng; - §Êt ch­a sö dông Nhµ ë chØ ®­îc x©y dùng trªn c¸c khu ®Êt ®· ®­îc Nhµ n­íc cho phÐp phï hîp víi quy ®Þnh cña ph¸p luËt vµ quy ho¹ch cña Nhµ n­íc. Ngµy nay khi nhu cÇu vÒ nhµ ®Êt t¨ng nhanh ®· dÉn ®Õn t×nh tr¹ng ng­êi d©n tù ®éng chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt sang x©y dùng nhµ ë. Trªn thùc tÕ cung kh«ng nhÊt thiÕt cè ®Þnh cho tõng môc ®Ých sö dông cô thÓ nh­ng tæng cung ®Êt lµ cè ®Þnh vµ h¹n chÕ b»ng kiÓm so¸t quy ho¹ch cã ¶nh h­ëng lín ®Õn giíi h¹n cung ®Êt bæ sung cho nh÷ng môc ®Ých cô thÓ ®ã. 2.4. ThÞ tr­êng nhµ ®Êt cã mèi liªn hÖ chÆt chÏ víi thÞ tr­êng tµi chÝnh – tiÒn tÖ Hµng ho¸ nhµ ®Êt lµ lo¹i hµng ho¸ cã gÝa trÞ lín do ®ã c¸c ho¹t ®éng giao dÞch, ®Çu t­, kinh doanh trªn thÞ tr­êng nhµ ®Êt ®Òu cã nhu cÇu rÊt lín vÒ vèn. Mét phÇn nhu cÇu vÒ vèn cho ho¹t ®éng ®Çu t­ kinh doanh nhµ ®Êt ®­îc huy ®éng trªn thÞ tr­êng ®ång thêi mét l­îng vèn ®ù¬c huy ®éng trªn thÞ tr­êng tµi chÝnh ®­îc ®Çu t­ trªn thÞ tr­êng nhµ ®Êt – mét thÞ tr­êng ®Çu t­ ®­îc ­a chuéng do lîi nhuËn thu ®­îc cao. Hµng ho¸ nhµ ®Êt cã gi¸ trÞ lín cã mét sè ®Æc ®iÓm nh­ kh«ng thÓ di dêi, l©u bÒn nªn th­êng ®ãng vai trß lµ tµi s¶n thÕ chÊp trong ho¹t 17
  18. ®éng vay m­în trªn thÞ tr­êng vèn. ChÝnh v× vËy, thÞ tr­êng nhµ ®Êt cña mét quèc gia chØ cã thÓ ph¸t triÓn lµnh m¹nh vµ æn ®Þnh khi cã mét thÞ tr­êng vèn ph¸t triÓn lµnh m¹nh vµ æn ®Þnh. Muèn cã thÞ tr­êng B§S lµnh m¹nh th× ph¶i cã thÞ tr­êng tiÒn tÖ hïng m¹nh lµm hËu thÉu. Nh­ng huy ®éng vèn trong thÞ tr­êng tiÒn tÖ nhµ kinh doanh nhµ ®Êt ph¶i lu«n n¾m v÷ng mét ®Æc tÝnh kinh tÕ cña nhµ ®Êt lµ khã chuyÓn ®æi nã ngay thµnh tiÒn, ch¼ng h¹n ®Ó kÞp tr¶ nî kÞp thêi hay ®Ó gãp vèn kinh doanh nh÷ng ng­êi mua nhµ ®Êt còng cÇn vay tiÒn trong thÞ tr­êng tiÒn tÖ. NÕu kh«ng cã c¬ chÕ cho vay ®Ó mua nhµ nµy th× thÞ tr­êng khã mµ ph¸t triÓn m¹nh mÏ. Gi÷a hai thÞ tr­êng nµy cã mèi liªn hÖ kh¨ng khÝt, biÕn ®éng cña thÞ tr­êng nµy sÏ dÉn ®Õn biÕn ®éng ë thÞ tr­êng kia. 2.5. Toµn bé qu¸ tr×nh ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng nhµ ®Êt chia lµm ba kh©u:  Kh©u s¶n xuÊt b¾t ®Çu b»ng viÖc t×m kiÕm vµ khai th¸c ®Êt ®ai ®Ó x©y dùng c«ng tr×nh. Khai th¸c ®Êt ®ai cã ý nghÜa lµ chuyÓn ®Êt thuéc lo¹i kh¸c ®Êt ®ai x©y dùng b»ng c¸ch t¹o lËp mÆt b»ng x©y dùng h¹ tÇng kü thuËt, do ®ã ng­êi kinh doanh B§S – nhµ ®Êt cã khi ®­îc gäi lµ “ng­êi khai th¸c”. ThÞ tr­êng quyÒn sö dông ®Êt chñ yÕu ho¹t ®éng vµo giai ®o¹n nµy, bao gåm thÞ tr­êng cÊp I – trong ®ã Nhµ n­íc ®¹i diÖn cho chñ së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt ®ai thùc hiÖn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt cho bªn cã nhu cÇu vµ thÞ tr­êng cÊp II – trong ®ã ng­êi sö dông ®Êt cã ba ph­¬ng thøc: tho¶ thuËn, ®Êu thÇu dù ¸n sö dông ®Êt vµ ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt  Kh©u l­u th«ng lµ thùc hiÖn gi¸ trÞ vµ gi¸ trÞ sö dông cña nhµ ®Êt th«ng qua h×nh thùc mua b¸n, cho thuª vµ thÕ chÊp. Do nhµ ®Êt lµ tµi s¶n cè ®Þnh l¹i cã gi¸ trÞ lín nªn ph­¬ng thøc l­u th«ng cã ®Æc ®iÓm riªng xoay quanh vÊn ®Ò së h÷u vµ quyÒn sö dông. C¸c vÊn ®Ò næi lªn trong kh©u nµy lµ th«ng tin, mÉu m·, chÊt l­îng, gi¸ c¶, ph¸p lý ®Òu kh¸ phøc t¹p nªn hai bªn mua vµ b¸n ®Òu cÇn ®Õn trung t©m nh­ ng­êi m«i giíi, chuyªn viªn gi¸ vµ luËt s­ cè vÊn.  Kh©u tiªu thô b¾t ®Çu khi kÕt thóc qu¸ tr×nh giao dÞch vµ nhµ ®Êt ®­îc chuyÓn cho ng­êi tiªu dïng. Do nhµ ®Êt cã ®Æc tÝnh cè ®Þnh, l©u bÒn vµ t¨ng trÞ nªn vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ ®Êt cã ý nghÜa quan träng, bao gåm qu¶n lý quyÒn vµ s¶n tÞch, qu¶n lý söa ch÷a vµ qu¶n lý dÞch vô nh­ cÊp n­íc, cÊp 18
  19. ®iÖn, thu gom r¸c, gi÷ xe, an ninh vµ nhiÒu dÞch vô kh¸c trong vµ ngoµi nhµ C¸c chung c­ dï lµ chung c­ cho thuª hay chung c­ céng ®ång së h÷u cµng cÇn ®Õn c«ng t¸c qu¶n lý B§S ®­îc chuyªn nghiÖp ho¸, x· héi ho¸ vµ thÞ tr­êng ho¸. C¸c ®Æc ®iÓm cña thÞ tr­êng B§S - nhµ ®Êt ThÞ ThÞ Cung ThÞ Toµn bé tr­êng trõ¬ng trong thÞ tr­êng qu¸ tr×nh nhµ ®Êt nhµ ®Êt lµ tr­êng nhµ ®Êt ho¹t ®éng mang thÞ tr­êng nhµ ®Êt cã mèi cña thÞ tÝnh vïng kh«ng ph¶n øng liªn hÖ tr­êng tÝnh khu hoµn h¶o chËm h¬n chÆt chÏ nhµ ®Êt vùc s©u so víi cÇu víi thÞ chia lµm s¾c vµ lµ tr­êng tµi ba kh©u: nguån chÝnh- s¶n xuÊt, cung cã tiÒn tÖ l­u giíi h¹n th«ng, t­¬ng ®èi tiªu thô 3. VÞ trÝ cña thÞ tr­êng B§S - nhµ ®Êt trong nÒn kinh tÕ quèc d©n Cïng víi qu¸ tr×nh qu¶n lý vËn hµnh nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng, nguån hµng ho¸ nhµ ®Êt ngµy cµng phong phó vµ ®a d¹ng víi chÊt l­îng ngµy cµng cao nh»m ®¸p øng nhu cÇu s¶n xuÊt kinh doanh, nhu cÇu sö dông cña d©n c­ gãp phÇn vµo viÖc x©y dùng vµ ph¸t triÓn ®Êt n­íc. 3.1.ThÞ tr­êng nhµ ®Êt ph¸t triÓn lµ nh©n tè quan träng gãp phÇn ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi ®Êt n­íc vµ n©ng cao ®êi sèng cña c¸c tÇng líp d©n c­. ThÞ tr­êng nhµ ®Êt gi÷ mét vÞ trÝ quan träng ®èi víi sù æn ®Þnh x· héi. ThÞ tr­êng nhµ ®Êt cña bÊt cø x· héi nµo còng g¾n víi chÝnh s¸ch cña mét quèc gia, mét khi thÞ tr­êng nhµ ®Êt ph¸t triÓn lµnh m¹nh còng tøc lµ c¸c chÝnh s¸ch vÒ nhµ ®Êt ph¸t triÓn phï hîp, x· héi æn ®Þnh. 19
  20. Vai trß cña thÞ tr­êng B§S ®­îc x¸c ®Þnh trong mèi quan hÖ t¸c ®éng cña thÞ tr­êng nµy ®èi víi c¸c thÞ tr­êng kh¸c vµ ®èi víi tæng thÓ nÒn kinh tÕ quèc d©n thÓ hiÖn trong s¬ ®å sau: GDP Sö dông Tæng tiªu dïng Tæng tÝch luü cuèi cïng Tiªu dïng Tiªu dïng TÝch luü TÝch luü chÝnh phñ t­ nh©n TSC§ TSL§ TÝch luü TÝch luü TSC§ kh¸c B§S ThiÕt bÞ víi VËt kiÕn Tµi s¶n tµi s¶n trªn tróc kh¸c ®Êt ThÞ ThÞ ThÞ ThÞ ThÞ ThÞ tr­êng tr­êng tr­êng tr­êng tr­êng tr­êng hµng m¸y vËt liÖu søc lao B§S nguyªn ho¸ mãc x©y ®éng vËt liÖu, dÞch vô thiÕt bÞ dùng b¸n thµnh phÈm 20
  21. ThÞ tr­êng B§S lµ yÕu tè hµng ®Çu t¸c ®éng quyÕt ®Þnh tíi t¨ng, gi¶m tÝch luü cña nÒn kinh tÕ gãp phÇn n©ng cao møc sèng cña nh©n d©n, t¹o ®iÒu kiÖn cho hä an c­ lËp nghiÖp, ®ång thêi t¹o c¬ së vËt chÊt cho sù nghiÖp c«ng nghiÖp ho¸ hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt n­íc. Tuú theo quy m« vµ tr×nh ®é ph¸t triÓn, c¸c nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng trªn thÕ giíi ®Òu quan t©m ®Õn tæng tÝch luü trong mèi quan hÖ gi÷a tÝch luü vµ tiªu dïng cña nÒn kinh tÕ. ë møc thÊp, tæng tÝch luü th­êng chiÕm tû träng 10 – 20% GDP, ë møc cao tû träng nµy chiÕm 30 – 40% GDP. Trong tæng tÝch luü th× tµi s¶n cè ®Þnh lu«n cao gÊp nhiÒu lÇn so víi tµi s¶n l­u ®éng. Tuú theo ®Æc ®iÓm cña mçi nÒn kinh tÕ, møc cao nµy cã khi lªn ®Õn 7 – 9 lÇn. Cã thÓ nãi, tÝch luü tµi s¶n cè ®Þnh lµ tÝch luü chñ yÕu ®èi víi tÊt c¶ c¸c nÒn kinh tÕ. Tµi s¶n cè ®Þnh bao gåm nhiÒu lo¹i, trong ®ã tµi s¶n bÊt ®éng s¶n th­êng chiÕm ®a phÇn, th­êng lµ trªn 60% tæng tÝch luü tµi s¶n cè ®Þnh. Tµi s¶n B§S víi t­ c¸ch lµ nh÷ng hµng ho¸ l­u th«ng trªn thÞ tr­êng ®· trùc tiÕp trë thµnh mét trong nh÷ng thµnh tè quan träng cña GDP. Quy m« cña thµnh tè nµy ®èi víi nh÷ng nÒn kinh tÕ cã tæng tÝch lòy thÊp còng chiÕm 5 – 10% GDP, ®èi víi nh÷ng nÒn kinh tÕ cã tæng tÝch luü cao cã thÓ tíi 15 – 20% GDP. Do quy m« ®ã, thÞ tr­êng B§S khi nãng lªn sÏ lµm cho nÒn kinh tÕ cã tèc ®é t¨ng tr­ëng cao h¬n so víi b×nh th­êng vµ khi nguéi ®i sÏ lµm cho t¨ng tr­ëng gi¶m ®i kh«ng b×nh th­êng, cã khi cßn t¨ng tr­ëng ©m (®èi víi nh÷ng nÒn kinh tÕ “bong bãng”, thuËt ng÷ dïng cho nh÷ng quèc gia ph¸t triÓn khu vùc qu¸ nãng vÒ thÞ tr­êng B§S). ThÞ tr­êng nhµ ®Êt ph¸t triÓn thóc ®Èy ¸p dông khoa häc, kü thuËt vµ c«ng nghÖ, n©ng cao chÊt l­îng nhµ ë còng nh­ c¸c c«ng tr×nh phôc vô cho c¸c ho¹t ®éng trùc tiÕp cña con ng­êi, cho nhu cÇu v¨n ho¸, x· héi, thÓ thao, giao tiÕp cña céng ®ång. Sù vËn ®éng vµ ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng nhµ ®Êt còng ®ång thêi lµ kÕt qu¶ cña sù t¸c ®éng t­¬ng hç lÉn nhau gi÷a c¸c yÕu tè c¬ b¶n lµ cung vµ cÇu, ®ã còng lµ sù t¸c ®éng t­¬ng hç gi÷a c¸c yÕu tè s¶n xuÊt vµ tiªu dïng, s¶n xuÊt tho¶ m·n nhu cÇu tiªu dïng ngµy cµng cao cña con ng­êi vÒ n¬i ¨n chèn ë, ®i l¹i, sinh 21
  22. ho¹t, n¬i con ng­êi thùc hiÖn s¶n xuÊt kinh doanh vµ c¸c ho¹t ®éng kh¸c. §ång thêi thÞ tr­êng nhµ ®Êt ph¸t triÓn ¶nh h­ëng tíi sù ph¸t trتn cña thÞ tr­êng hµng ho¸, thÞ tr­êng vèn gãp phÇn thóc ®Èy sù ph¸t triÓn chung cña thÞ tr­êng ®¸p øng nhu cÇu nhiÒu mÆt ®êi sèng con ng­êi. 3.2. ThÞ tr­êng nhµ ®Êt lµ n¬i thùc hiÖn t¸i s¶n xuÊt c¸c yÕu tè s¶n xuÊt cho c¸c nhµ kinh doanh nhµ ®Êt. Trªn thÞ tr­êng nhµ ®Êt, c¸c nhµ kinh doanh B§S vµ nh÷ng ng­êi tiªu dïng thùc hiÖn viÖc mua b¸n cña m×nh. Víi vai trß lµ mét hµng ho¸ ®Æc biÖt, ®Êt ®ai vµ nhµ ë ®­îc chuyÓn quyÒn së h÷u vµ quúªn sö dông tõ ng­êi nµy sang ng­êi kh¸c. ViÖc mua ®i b¸n l¹i nh­ vËy t¹o ra mét khèi l­îng hµng ho¸ kh«ng bao giê c¹n kiÖt cung cÊp cho thÞ tr­êng, lµm cho thÞ tr­êng hµng ho¸ nhµ ®Êt lu«n lu«n phong phó. ThÞ tr­êng lµ n¬i chuyÓn ho¸ vèn tõ h×nh th¸i hiÖn vËt sang gi¸ trÞ, lµ nh©n tè quyÕt ®Þnh tèc ®é chu chuyÓn vèn, sù t¨ng tr­ëng cña kinh doanh vµ sù tån t¹i cña c¸c doanh nghiÖp kinh doanh B§S. 3.3. §éng th¸i ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng nhµ ®Êt t¸c ®éng tíi nhiÒu lo¹i thÞ tr­êng trong nÒn kinh tÕ quèc d©n ®Æc biÖt lµ thÞ tr­êng tµi chÝnh – tiÒn tÖ. Do c¸c quan hÖ liªn ®íi, nh©n qu¶, thÞ tr­êng nhµ ®Êt ngoµi sù vËn hµnh cña chÝnh m×nh th× thÞ tr­êng nµy cßn t¸c ®éng vµo nhiÒu läai thÞ tr­êng kh¸c. DÔ nhËn thÊy nhÊt lµ thÞ tr­êng m¸y mãc thiÕt bÞ, vËt liÖu x©y dùng, c¸c ngµnh c«ng nghiÖp n¨ng l­îng, cÊp n­íc viÔn th«ng vµ s¶n xuÊt ®å néi thÊt, ®å ®iÖn vµ ®iÖn tö gia dông ®¾t tiÒn ë c¸c n­íc ph¸t triÓn, ngµnh B§S t¨ng s¶n l­îng 1 USD th× c¸c ngµnh cã liªn quan t¨ng 1,5 – 2 USD. Ngµnh B§S còng lµ ®èi t­îng phôc vô cña thÞ tr­êng tiÒn tÖ, ch¼ng h¹n chiÕm 1/3 kho¶n cho vay cña hÖ thèng ng©n hµng Hång K«ng. T¸c ®éng cña thÞ tr­êng nhµ ®Êt cßn lan to¶ s©u ®Ëm vµo thÞ tr­êng tµi chÝnh – tiÒn tÖ. Trªn thùc tÕ, khi l·i suÊt tiÒn göi thÊp ®¸ng kÓ so víi lîi nhuËn cã thÓ thu ®ù¬c tõ kinh doanh nhµ ®Êt, tõ ®Çu c¬ nhµ ®Êt th× nhiÒu nhµ kinh doanh s½n sµng kh«ng göi tiÒn vµo ng©n hµng, thËm chÝ rót tiÒn göi ra khái ng©n hµng ®µm 22
  23. ph¸n ®Ó ®­îc ng©n hµng cho vay thªm ®Ó ®Çu t­ vµo nhµ ®Êt. T×nh tr¹ng nµy t¸c ®éng m¹nh vµo thÞ tr­êng tÝn dông c¶ ë phÝa cung tÝn dông, c¶ ë phÝa cÇu tÝn dông. §Ó x¶y ra kh«ng Ýt ®æ vì, lµm ph¸ ho¹i hµng lo¹t nhµ ®Çu c¬ nhµ ®Êt vµ c¸c tæ chøc tÝn dông tham gia vµo qu¸ tr×nh ®Çu c¬ nµy. MÆt kh¸c ë n­íc ta hiÖn nay gi¸ ®Êt th­êng ®­îc giao b¸n b»ng vµng v× vËy khi gi¸ vµng thay ®æi còng ¶nh h­ëng tíi gi¸ ®Êt. Các chuyên gia địa ốc nhận định, giá vàng lên xuống thất thường trong thời gian qua đã khiến thị trường nhà đất biến động mạnh theo kiểu “rao nhiều nhưng bán chẳng được bao”. Người mua thì sợ đắt, người bán thì sợ “hớ”, do vậy, khả năng thành công của các phiên giao dịch chỉ tính trên đầu ngón tay. Theo các trung tâm giao dịch nhà đất ở Hà Nội, việc giá vàng cao hay thấp thì thị trường nhà đất nhìn chung vẫn hoạt động bình thường. Tuy nhiên, việc lên xuống thất thường khó dự đoán theo kiểu “sáng nắng chiều mưa” như hiện nay tạo tâm lý bất an cho hầu hết những người mua bán. Chẳng hạn chiều h«m tr­íc, giá vàng bán ra tại Công ty vàng bạc SJC là 800.000 đồng/chỉ thì sáng h«m sau, giá vàng đã tăng lên mức 810.000 đồng/chỉ. "Không ai đoán được, chiều h«m tíi, giá vàng tiếp tục tăng hay giảm", ông Trịnh Văn Luận, Giám đốc Trung tâm Nhà đất Uy tín nói. Theo các trung tâm bất động sản, nhiều người bán nhà lại muốn quay về cách giao dịch cũ, niêm yết giá bán bằng vàng (hiện có tới 90% số căn hộ được rao bán theo hình thức này). Tuy nhiên, trong 2 tháng qua, lượng giao dịch thành công nhà đất bằng vàng của hầu hết các công ty bất động sản đã giảm tới 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguyên nhân chủ yếu là do giá vàng và USD liên tục biến động theo chiều hướng tăng cao, khiến cho hầu hết các phiên giao dịch bị ngừng trệ. Mặc dù giá nhà từ thời điểm rao đến lúc bán hầu như không tăng nhưng khi hoàn tất một hợp đồng cũng mất khoảng 1-2 tháng. Do vậy, khi giá vàng tăng, người mua có khả năng phải trả thêm cho mỗi căn nhà khoảng vài chục triệu động. "Thậm chí, người mua và người bán còn không thống nhất nổi giữa giá vàng ở chợ đen và vàng tại các công ty vàng bạc, vì nó chênh nhau quá xa. Xót của, nhiều người mua thậm chí còn hủy bỏ việc mua bán do không thống nhất về 23
  24. giá cả", ông Luận nói. Ông nhận định, thời gian tới nếu giá vàng không ổn định thì có khả năng tỷ lệ giao dịch bằng vàng sẽ giảm mạnh, thậm chí sẽ không còn ai dám mua bán nhà đất theo hình thức này nữa. ë tr¹ng th¸i b×nh th­êng, thÞ tr­êng nhµ ®Êt vµ thÞ tr­êng tµi chÝnh tiÒn tÖ n­¬ng tùa vµo nhau ®Ó cïng ph¸t triÓn. Nh÷ng giao dÞch nhµ ®Êt lu«n lu«n kÐo theo nh÷ng giao dÞch tµi chÝnh, tiÒn tÖ. §¬n gi¶n nhÊt trong mèi quan hÖ nµy lµ tæ chøc tµi chÝnh- tiÒn tÖ ®øng gi÷a ng­êi mua vµ ng­êi b¸n nhµ ®Êt ®Ó gióp hä an toµn hiÖu qu¶. ë møc ®é phøc t¹p, tæ chøc tµi chÝnh tiÒn tÖ cã thÓ cho bªn mua nhµ ®Êt vay mét kho¶n tµi chÝnh tiÒn tÖ ®Ó thanh to¸n cho bªn b¸n nhµ ®Êt. HoÆc bªn b¸n nhµ ®Êt vay mét kho¶n tµi chÝnh ®Ó n©ng cÊp tµi s¶n tr­íc khi ®em b¸n. ë tÇm cao h¬n, tæ chøc tµi chÝnh tiÒn tÖ trùc tiÕp ®Çu t­ cïng víi tæ chøc kinh doanh nhµ ®Êt ®Ó cïng së h÷u tµi s¶n nhµ ®Êt hµng ho¸ b¸n trªn thÞ trr­êng. Tõ mèi quan hÖ nµy, kh«ng Ýt ng©n hµng ®Þa èc, quü x©y dùng nhµ ë ®· ®­îc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn t¹i nhiÒu quèc gia trªn thÕ giíi. 3.4. Ph©n bæ hîp lý tµi nguyªn ®Êt ®ai. Thêi bao cÊp sö dông ®Êt ®ai kh«ng mÊt tiÒn dÉn ®Õn l·ng phÝ ®Êt. Huy ®éng ®­îc nguån vèn to lín th«ng qua sö dông ®Êt ®Ó ph¸t triÓn, t¨ng thu nhËp ng©n s¸ch trung ­¬ng vµ ®Þa ph­¬ng. Tõ n¨m 1999 ®Õn 2000 diÖn tÝch ®Êt n«ng nghiÖp t¨ng liªn tôc (chñ yÕu do khai hoang më réng diÖn tÝch tõ ®Êt ch­a sö dông (chiÕm 50,5%) vµ do ®Êt rõng bÞ chÆt ph¸ ®Ó chuyÓn sang s¶n xuÊt n«ng nghiÖp (chiÕm 16,98% diÖn tÝch t¨ng ®Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp). Trong giai ®o¹n 1995 – 2000 tuy ®· chuyÓn gÇn 400.000 ha ®Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp (b»ng kho¶ng 4,3% diÖn tÝch ®Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp n¨m 2000) sang sö dông vµo môc ®Ých kh¸c nh­ng diÖn tÝch ®Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp thùc sù sö dông vÉn t¨ng 1.351.598 ha (b»ng kho¶ng 14,46% diÖn tÝch ®Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp n¨m 2000) (nguån: theo kÕt qu¶ kiÓm kª ®Êt n¨m 2000 ®· ®­îc Thñ t­íng ChÝnh phñ phª duyÖt t¹i QuyÕt ®Þnh sè 24/2001/Q§-TTg ngµy 1/3/2001) 24
  25. B¶ng 1.1: Tæng diÖn tÝch ®Êt ®· giao vµ cho thuª trong c¶ n­íc (TÝnh ®Õn 31-12-2000) §¬n vÞ: ha Tæng diÖn tÝch Tæng diÖn tÝch So s¸nh 3/2 Lo¹i ®Êt ®· giao, cho tù nhiªn (%) thuª 1 2 3 4 Tæng sè 32.924.060 1. §Êt ch­a sö dông 10.021.939 2.739.188 1. §Êt sö dông 21.132.450 - §Êt n«ng nghiÖp 9.345.345 9.345.345 100,0 - §Êt l©m nghiÖp 11.580.755 9.811.084 84,7 - §Êt ë ®« thÞ 72.139 72.139 100,0 - §Êt ë n«ng th«n 371.039 371.039 100,0 - §Êt chuyªn dïng 1.532843 1.532.843 100,0 Nguån: Tæng kiÓm kª ®Êt ®ai n¨m 2000 – Tæng côc ®Þa chÝnh Do t¸c ®éng nãi trªn nªn ngµnh B§S cã vÞ trÝ quan träng trong nÒn kinh tÕ quèc d©n, ®­îc ®¸nh gi¸ lµ mét ngµnh kinh tÕ c¬ së víi ý nghÜa lµ t¹o c¬ së vËt chÊt cho ngµnh kh¸c ph¸t triÓn, lµ ngµnh kinh tÕ ®Çu ®µn víi ý nghÜa lµ nã thóc ®Èy c¸c ngµnh kh¸c ph¸t triÓn, lµ ngµnh kinh tÕ trô cét v× cã tû träng lín trong nÒn kinh tÕ. 25
  26. VÞ trÝ cña thÞ tr­êng B§S- nhµ ®Êt trong nÒn KTQD ThÞ tr­êng ThÞ tr­êng §éng th¸i Ph©n bæ hîp nhµ ®Êt ph¸t nhµ ®Êt lµ ph¸t triÓn cña lý tµi nguyªn triÓn lµ nh©n n¬i thùc hiÖn thÞ tr­êng nhµ ®Êt ®ai. tè quan träng t¸i s¶n xuÊt ®Êt t¸c ®éng gãp phÇn c¸c yÕu tè tíi nhiÒu lo¹i ph¸t triÓn s¶n xuÊt cho thÞ tr­êng kinh tÕ x· c¸c nhµ kinh trong nÒn héi ®Êt n­íc doanh nhµ KTQD ®Æc biÖt vµ n©ng cao ®Êt. lµ thÞ tr­êng ®êi sèng cña tµi chÝnh – c¸c tÇng líp tiÒn tÖ. d©n c­. 26
  27. Ch­¬ngII Thùc tr¹ng thÞ tr­êng nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi trong thêi gian qua 1. ­u ®iÓm cña viÖc ph¸t triÓn thÞ tr­êng nhµ ®Êt ë Hµ Néi. ThÞ tr­êng nhµ ®Êt lµ mét vÊn ®Ò kh¸ch quan trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng. Nã lµ mét ph¹m trï kinh tÕ vµ lÞch sö, h¬n n÷a thÞ tr­êng nhµ ®Êt l¹i tån t¹i l©u dµi cïng nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng. ViÖc ph¸t triÓn thÞ tr­êng B§S trong thêi gian qua ®· ®em l¹i mét sè kÕt qu¶ nh­ sau: 1.1 C¸c nhu cÇu vÒ nhµ - ®Êt ®­îc ®¸p øng ®Çy ®ñ víi chÊt l­îng cao h¬n. Trong thêi kú 1996 – 2000 Nhµ n­íc ®· giao 9,3 triÖu ha ®Êt n«ng nghiÖp cho c¸c hé n«ng d©n, c¸c n«ng tr­êng, trang tr¹i vµ trªn 260 ngh×n ha ®Êt chuyªn dïng (b»ng 17% tæng diÖn tÝch quü ®Êt nµy) nh»m ®¸p øng nhu cÇu kh¸c nhau cña nÒn kinh tÕ, ®· giao vµ cho thuª 25 ngh×n ha ®Êt ë ®« thÞ (b»ng 34% quü ®Êt nµy). Nh÷ng diÖn tÝch ®Êt ®ù¬c Nhµ n­íc giao vµ cho thuª ®· gãp phÇn quan träng t¹o ra nh÷ng thµnh tùu cho ph¸t triÓn n«ng nghiÖp, x©y dùng c«ng nghiÖp, c¶i t¹o vµ ph¸t triÓn hÖ thèng c¬ së h¹ tÇng kü thuËt, kinh tÕ, x· héi. 27
  28. B¶ng 1.1: T×nh h×nh sö dông ®Êt t¹i Hµ Néi giai ®o¹n 1997 – 2000 §¬n vÞ: 1000 ha Dù kiÕn ChØ tiªu N¨m 1997 N¨m 1998 N¨m 1999 n¨m 2000 §Êt n«ng nghiÖp 43,6 43 43,2 43,6 §Êt l©m nghiÖp 6,7 6,8 6,5 6,1 §Êt chuyªn dïng 19,3 20,2 20,3 20,5 §Êt ë 11,5 11,5 11,6 11,7 §Êt ch­a sö dông 11 10,6 10,5 10,2 Tæng 92,1 91,1 92,1 92,1 (Nguån: Tæng kiÓm kª ®Êt ®ai n¨m 2000 – Tæng côc ®Þa chÝnh) T×nh h×nh sö dông ®Êt t¹i Hµ Néi DiÖn tÝch (1000 ha) 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 N¨m N¨m 1997 N¨m 1998 N¨m 1999 Dù kiÕn n¨m 2000 §Êt n«ng nghiÖp §Êt l©m nghiÖp §Êt chuyªn dïng §Êt ë §Êt ch­a sö dông 28
  29. TÝnh ®Õn cuèi n¨m 2000 phÇn lín ®Êt ë c¸c ®« thÞ ®· ®­îc giao ®Õn tËn tay ng­êi d©n ®¸p øng ®­îc nhu cÇu vÒ ®Êt cho c¸c hé gia ®×nh ë ®©y. Theo ®iÒu tra cña viÖn Nghiªn cøu qu¶n lý trung ­¬ng th¸ng 2/2002 cho thÊy h¬n 97% tæng diÖn tÝch nhµ ®Êt ë ®« thÞ hiÖn nay lµ do c¸ nh©n, hé gia ®×nh sö dông. C¬ cÊu së h÷u nhµ ë t¹i Hµ Néi - Nhµ t­ 76,3% - Nhµ thuª cña t­ nh©n 1,0% - Nhµ thuª cña Nhµ n­íc 17,1% - Nhµ ®a së h÷u 1,5% - Ch­a râ chñ së h÷u 4,1% C¬ cÊu së h÷u nhµ ë t¹i Hµ Néi 2% 4% 17% 1% 76% Nhµ t­ Nhµ thuª cña t­ nh©n Nhµ thuª cña Nhµ n­íc Nhµ ®a së h÷u Ch­a râ chñ së h÷u 29
  30. B¶ng 2.2: C¬ cÊu c¸c chñ së h÷u ®Êt ë ®« thÞ (TÝnh ®Õn 31-12-2000) N¨m 2000 DiÖn tÝch ®Êt DiÖn tÝch C¬ cÊu n¨m 1995 (ha) (%) Tæng diÖn tÝch ®Êt ë ®« thÞ 57.504 72.139 100,0 Trong ®ã C¸ nh©n, hé gia ®×nh 70.084 97,1 Tæ chøc kinh tÕ 1.444 2,0 N­íc ngoµi 1 - UBND x· 192 0,3 C¸c tæ chøc kh¸c 418 0,6 Nguån: Tæng kiÓm kª ®Êt ®ai n¨m 200 – Tæng côc ®Þa chÝnh 1.2 C¸c ho¹t ®éng trong thÞ tr­êng quyÒn sö dông ®Êt ®· t¹o ra nh÷ng chuyÓn biÕn ®ét ph¸. ViÖc mua b¸n, chuyÓn ®æi, cho thuª l¹i quyÒn sö dông ®Êt më ra nh÷ng c¬ héi ®Ó ng­êi sö dông ®Êt ®Çu t­ vµ sö dông ®Êt hiÖu qu¶ h¬n. QuyÒn sö dông ®Êt ®· më ra hµng chôc triÖu m2 ®Êt ®· ®­îc trao ®æi tõ chñ sö dông cò sang chñ sö dông míi ®Ó ®¸p øng c¸c nhu cÇu thiÕt thùc cho ®Çu t­ ph¸t triÓn. T¹i thµnh phè Hå ChÝ Minh chØ tÝnh tõ n¨m 1995 ®Õn n¨m 2002 ®· gi¶i quyÕt mua b¸n chuyÓn dÞch nhµ ë ®­îc 101.201 hå s¬, 6.077 giÊy phÐp cho ng­êi n­íc ngoµi thuª, giao ®Êt cho 11.415 hé gia ®×nh vµ tæ chøc víi diÖn tÝch gÇn 28 triÖu m2 (Nguån: Së ®Þa chÝnh - nhµ ®Êt thµnh phè Hå ChÝ Minh) 1.3 ThÞ tr­êng nhµ ë ph¸t triÓn rÊt s«i ®éng. Trªn 75% tæng sè hé gia ®×nh ®· ®­îc giao hoÆc nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®Ó tù x©y dùng nhµ hoÆc mua nhµ ®Êt ë. TuyÖt ®¹i bé phËn sè hé cßn l¹i ®· cã nhµ ë theo ph­¬ng thøc thuª nhµ. Nh×n chung, h¬n 99% tæng sè hé gia ®×nh ®· cã nhµ ë. QuyÒn cã nhµ ë cña ng­êi d©n vÒ c¬ b¶n ®· ®­îc thùc hiÖn mÆc dï chÊt l­îng 30
  31. cao cßn chiÕm tû träng rÊt nhá (kho¶ng 13% tæng diÖn tÝch nhµ ë). NhiÒu ®Þa ph­¬ng ®· n©ng cao diÖn tÝch nhµ ë b×nh qu©n ®Çu ng­êi tõ 3 – 4 m2 tr­íc ®©y lªn 6 – 8 m2 hiÖn nay. T¹i thµnh phè Hå ChÝ Minh tèc ®é ph¸t triÓn nhµ ®· cã chuyÓn biÕn tÝch cùc, quü nhµ t¨ng nhanh c¶ vÒ sè l­îng vµ chÊt l­îng, ®¹t yªu cÇu ®· ®Ò ra, trong 5 n¨m 1996 – 2000 diÖn tÝch nhµ t¨ng b×nh qu©n 2,5 triÖu m2/n¨m, n¨m 5 tr­íc ®ã 1991 – 1995 lµ 2 triÖu m2, diÖn tÝch ë b×nh qu©n tõ 7,5 m2/ng­êi n¨m 1991 ®· n©ng dÇn lªn 10,27m2/ng­êi (n¨m 2000), tæng diÖn tÝch quü nhµ ë cña thµnh phè tõ 31 triÖu m2 (n¨m 1990) lªn 52 triÖu m2 (n¨m 2000) (nguån Së ®Þa chÝnh – nhµ ®Êt thµnh phè Hå ChÝ Minh). Mét sè nh©n tè míi trong thÞ tr­êng nhµ ë nh­ Nhµ n­íc thùc hiÖn viÖc b¸n nhµ ë thuéc së h÷u nhµ n­íc cho ng­êi ®ang thuª nhµ, c¸c doanh nghiÖp thuéc mäi thµnh phÇn ®­îc khuyÕn khÝch kinh doanh trong lÜnh vùc x©y nhµ ®Ó b¸n hoÆc cho thuª. Nhµ n­íc b¾t ®Çu thùc hiÖn thÝ ®iÓm viÖc b¸n nhµ thuéc së h÷u Nhµ n­íc ë mét sè ®Þa ph­¬ng nh»m t¹o ra nh÷ng ¶nh h­ëng tÝch cùc tíi sù ph¸t triÓn kinh tÕ, x· héi cña ®Êt n­íc. Trong 10 n¨m qua 1991 – 2000, diÖn tÝch nhµ ë c¶ n­íc t¨ng tõ 629 triÖu lªn trªn 700 triÖu m2, trong ®ã khu vùc ®« thÞ t¨ng trªn 50 triÖu m2. Nhµ do d©n tù x©y chiÕm kho¶ng 75% tæng diÖn tÝch nhµ ®­îc x©y dùng. Tõ n¨m 1991 – 2000, t¹i c¸c ®« thÞ trªn c¶ n­íc ®· cã gÇn 600 dù ¸n nhµ ë vµ khu ®« thÞ míi. (Nguån: Dù th¶o b¸o c¸o t×nh h×nh ph¸t triÓn nhµ ë 10 n¨m 1991 – 2000 vµ c¸c gi¶i ph¸p lín giai ®o¹n 2001 - 2010). 31
  32. DiÖn tÝch nhµ do d©n tù x©y DiÖn tÝch (m2) 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 1998 1999 2000 N¨m KÕ ho¹ch hµng n¨m Thùc hiÖn T¹i thµnh phè Hµ Néi, trong 5 n¨m 1991 –1995 ®· thùc hiÖn x©y dùng trªn 800.000 m2 nhµ ë. Giai ®o¹n 1996 – 2000 ®· triÓn khai gÇn 200 dù ¸n nhµ ë (phÇn lín dù ¸n nhá lÎ, cã quy m« kh«ng lín). B×nh qu©n mçi n¨m Hµ Néi x©y dùng trªn 200.000 m2 nhµ ë. 32
  33. B¶ng 2.3: T×nh h×nh ph¸t triÓn nhµ ë ®« thÞ ViÖt Nam giai ®o¹n 1991 – 2000 §¬n vÞ tÝnh: 1000m2 N¨m Toµn quèc Hµ Néi Tp. Hå ChÝ Minh 1991 – 1995 26.000 2.347 8.800 1991 1.488 327 450 1992 2.292 395 560 1993 5.373 514 2.791 1994 6.021 523 2.380 1995 10.866 587 2.698,5 1996 – 1999 25.000 2.438 8.378 1996 5.122 522 1.720 1997 5.921 509 2.279 1998 6.252 719 2.383 1999 7.705 688 1.996 (Nguån: Dù th¶o ch­¬ng tr×nh ph¸t triÓn nhµ ë ®« thÞ 2001 – 2005 – Bé x©y dùng) B¶ng 2.4: T×nh h×nh ph¸t triÓn nhµ ë giai ®o¹n 2000 – 2004 §¬n vÞ:m 2 T §Þa Dù kiÕn N¨m 2000 N¨m 2001 N¨m 2002 N¨m 2004 T ph­¬ng n¨m 2004 1 C¶ n­íc 11.000.000 17.236.769 18.270.975 19.732.653 21.702.918 2 4 TP lín 3.620.133 5.174.653 5.776.789 4.948.500 5.226.045 3 Hµ Néi 597.510 620.887 943.000 1.000.000 1.050.000 4 H¶i Phßng 270.000 443.491 470.100 498.000 522.900 5 §µ N½ng 111.838 390.272 413.688 438.500 460.425 6 Tp HCM 2.640.785 3.600.000 3.950.000 3.012.000 3.192.720 33
  34. (Nguån: Côc qu¶n lý nhµ - Bé x©y dùng) T×nh h×nh ph¸t triÓn nhµ t¹i Hµ Néi DiÖn tÝch 1000m2 1200 1000 800 600 400 200 0 N¨m 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Hµ Néi lµ thµnh phè cã quü nhµ ë lín thø 2 trong c¶ n­íc víi kho¶ng 12 triÖu m2 (450.000 c¨n hé), chiÕm gÇn 15% quü nhµ toµn quèc. Nhµ ë thuéc së h÷u Nhµ n­íc cã kho¶ng 5 triÖu m2 chiÕm h¬n 40% quü nhµ toµn thµnh phè bao gåm: Nhµ ë thuéc së h÷u Nhµ n­íc do ngµnh §Þa chÝnh – Nhµ ®Êt qu¶n lý cho thuª kho¶ng 2 triÖu m2 víi 65.000 hîp ®ång cho thuª nhµ ë. Nhµ do c¬ quan tù qu¶n kho¶ng 3 triÖu m2 víi 85.000 c¨n hé. KÕ ho¹ch ph¸t triÓn nhµ ë thµnh phè Hµ Néi giai ®o¹n 1998 – 2000 tãm t¾t trong b¶ng sau cho thÊy sè l­îng nhµ thùc tÕ x©y dùng míi mçi n¨m v­ît môc tiªu kÕ ho¹ch. 34
  35. B¶ng 2.5: KÕt qu¶ thùc hiÖn ph¸t triÓn nhµ ë Thµnh phè Hµ Néi giai ®o¹n 1998 – 2000 Sè liÖu ph¸t triÓn nhµ ë KÕ ho¹ch hµng n¨m Thùc hiÖn Tû lÖ hµng n¨m (M2) (M2) (%) 1998 – 2000 1.150.000 1.352.212 117,7 Ph¸t triÓn nhµ ë theo dù ¸n 340.000 402.858 118,5 Nhµ ë do d©n tù x©y dùng 810.000 950.354 117,3 N¨m 1998 300.000 339.191 113,0 Ph¸t triÓn nhµ ë theo dù ¸n 70.000 85.591 112,0 Nhµ ë do d©n tù x©y dùng 230.000 253.600 110,0 N¨m 1999 400.000 416.511 104,1 Ph¸t triÓn nhµ ë theo dù ¸n 120.000 130.162 108,5 Nhµ ë do d©n tù x©y dùng 280.000 286.349 102,3 N¨m 2000 450.000 597.510 132,8 Ph¸t triÓn nhµ ë theo dù ¸n 150.000 187.105 124,7 Nhµ ë do d©n tù x©y dùng 300.000 410.405 136,8 (Nguån: Dù th¶o b¸o c¸o triÓn khai kÕ ho¹ch ph¸t triÓn nhµ ë Hµ Néi n¨m 2001-2005) Nhµ ë thuéc së h÷u t­ nh©n vµ së h÷u kh¸c cã kho¶ng 7 triÖu m2 chiÕm gÇn 60% quü nhµ. HiÖn nay míi chØ cã kho¶ng gÇn 30% c¸c nhµ t­ nh©n cã giÊy tê chøng nhËn quyÒn së h÷u vµ quyÒn sö dông ®Êt ë hoÆc sö dông ®Êt hîp ph¸p. Trong toµn bé quü nhµ ë Hµ Néi cã kho¶ng 80% lµ nhµ thÊp tÇng (1 –3 tÇng); 20% lµ nhµ chung c­ cao tÇng (4 –5 tÇng). Nh÷ng n¨m võa qua, nhµ cao tÇng do nh©n d©n tù ®Çu t­ x©y dùng chiÕm kho¶ng 20% quü nhµ t­ nh©n. PhÇn lín c¸c khu nhµ ë Hµ Néi kh«ng ®­îc x©y dùng ®ång bé, h¹ tÇng kü thuËt ch¾p v¸, thiÕu tiÖn nghi, thiÕu c«ng tr×nh phóc lîi c«ng céng, m«i trõ¬ng bÞ « nhiÔm, mËt ®é d©n c­ ph©n bè kh«ng ®ång ®Òu, g©y qu¸ t¶i ë khu trung t©m. 35
  36. Tõ n¨m 1998 ®Õn nay, vÞÖc ph¸t triÓn nhµ ë ®· ®­îc thùc hiÖn theo c¸c dù ¸n vµ h×nh thµnh c¸c khu ®« thÞ míi trªn c¬ së quy ho¹ch ph¸t triÓn ®« thÞ ®ång bé c¶ nhµ ë vµ hÖ thèng h¹ tÇng kü thuËt, h¹ tÇng x· héi. Trong n¨m 2000 thµnh phè Hµ Néi x©y dùng míi ®­îc 597.510 m2 nhµ ë, trong ®ã diÖn tÝch nhµ ë ®­îc x©y dùng tõ nguån vèn Trung ­¬ng lµ 82.128 m2, tõ nguån vèn ®Þa ph­¬ng lµ 515.382 m2. Trong sè diÖn tÝch nhµ ë ®­îc x©y dùng tõ nguån vèn ®Þa ph­¬ng, ng­êi d©n tù x©y dùng ®­îc 410.405 m 2, diÖn tÝch nhµ ë ®­îc x©y dùng tõ c¸c nguån vèn huy ®éng, vèn x©y nhµ ®Ó b¸n lÇ 104.977 m2 (Nguån: Niªn gi¸m thèng kª Hµ Néi n¨m 2000) 1.4 ThÞ tr­êng kinh doanh mÆt b»ng x©y dùng, kinh doanh diÖn tÝch v¨n phßng, kh¸ch s¹n, nhµ hµng, khu vui ch¬i gi¶i trÝ ®· cã nh÷ng khëi s¾c NhiÒu kho¶n ®Çu t­ rÊt lín cña nhiÒu thµnh phÇn kinh tÕ ®· ®­îc ®Çu t­ vµo lÜnh vùc nµy (tÝnh ®Õn cuèi n¨m 2001, chØ riªng ®Çu t­ n­íc ngoµi vµo lÜnh vùc kinh doanh kh¸ch s¹n, v¨n phßng ®· lªn ®Õn gÇn 7 tû USD). Theo thèng kª cña uû ban Nhµ n­íc vÒ hîp t¸c ®Çu t­ (SCCI) tr­íc ®©y, tÝnh ®Õn cuèi n¨m 1994 trong sè 1174 dù ¸n liªn doanh víi h¬n 11,3 tû USD ®Çu t­ vµo ViÖt Nam cã 132 dù ¸n (chiÕm 11,24%) víi tæng sè vèn kho¶ng 2 tû USD (chiÕm 17,85%) ®Çu t­ vµo lÜnh vùc kh¸ch s¹n, du lÞch. Riªng trong 9 th¸ng ®Çu n¨m 1995 ®· cã kho¶ng 600 triÖu USD (chiÕm 12% trong tæng sè) ®Çu t­ vµo lÜnh vùc kh¸ch s¹n. §©y lµ thÞ tr­êng ®­îc ph¸t triÓn m¹nh trong nh÷ng n¨m ®Çu cña thêi kú ®æi míi. C¸c lùc l­îng tham gia thÞ tr­êng nµy gåm nhiÒu lo¹i nh­ c¸c ph¸p nh©n quèc doanh, c¸c ph¸p nh©n c«ng quyÒn, t­ nh©n, d©n tù x©y, liªn doanh víi n­íc ngoµi, liªn doanh trong n­íc. Mét phÇn lín quü nhµ ®­îc chuyÓn thµnh c¸c v¨n phßng cho thuª, diÖn tÝch th­¬ng m¹i vµ kh¸ch s¹n mini. ThÞ tr­êng nµy ®¸p øng ®­îc nhiÒu lo¹i ®èi t­îng theo thø tù ­u tiªn ®­îc chi phèi bëi møc sinh lêi trong kinh doanh, tr­íc hÕt lµ ®¸p øng nhu cÇu cña ng­êi n­íc ngoµi (kh¸ch du lÞch, ng­êi n­íc ngoµi thuª lµm v¨n phßng hoÆc më c¬ së kinh doanh), tiÕp ®Õn lµ c¸c 36
  37. nhµ kinh doanh trong n­íc cho thuª lµm v¨n phßng ®¹i diÖn, më cöa hµng kinh doanh th­¬ng m¹i vµ kh¸ch du lÞch néi ®Þa. Theo Công ty cung cấp dịch vụ quản lý tài sản CB Richard Ellis, giá thuê văn phòng tại TP HCM hiện tăng 5-10% so với năm 2003. Thành phố này tiếp tục đứng ở vị trí thứ năm trong tổng số 15 địa điểm có giá thuê văn phòng cao nhất châu Á. Cụ thể, giá văn phòng loại A (những tòa nhà trung tâm thành phố) có giá thuê 25-30 USD/m2, loại B (những khu hơi xa trung tâm thành phố) giá 17-22 USD/m2 và văn phòng loại C có giá cho thuê 10-15 USD/m2. Thị trường cho thuê văn phòng Hà Nội cũng có mức tăng tương tự. Công ty bất động sản Chesterton cho biết, văn phòng loại A có giá cho thuê 23-25 USD/m2, loại B 16-19 USD/m2, loại C 9-15 USD/m2. Khoảng 17/20 tòa nhà văn phòng loại A và B đạt tỷ lệ thuê trên 90% như Hanoi Tower, Melia, Daewoo Nhiều tòa nhà loại C đã được đặt kín chỗ trong thời gian dài. 37
  38. "Thị trường cho thuê văn phòng năm nay sẽ tiếp tục "nóng", đặc biệt là Hà Nội bởi nguồn vốn FDI đổ vào VN nhiều hơn. Ngoài ra, rất nhiều công ty có vốn đầu tư nước ngoài tại TP HCM có kế hoạch mở rộng kinh doanh ra Hà Nội", đại diện Chesterton nhận định. B¶ng 2.6: §Çu t­ n­íc ngoµi vµo thÞ tr­êng kinh doanh diÖn tÝch th­¬ng m¹i, v¨n phßng, kh¸ch s¹n t¹i ViÖt Nam. (TÝnh theo vèn ®¨ng ký cßn hiÖu lùc ®Õn ngµy 29-2-2000) §¬n vÞ: triÖu USD §Õn 7-7-2000 §Õn 31-12-2002 §Çu t­ Tû lÖ % Tæng sè 35.972 100,00 42.937 1. C¸c ngµnh c«ng nghiÖp 14.837 41,2 19.229,3 - C«ng nghiÖp nÆng 6.575 18,3 - C«ng nghiÖp nhÑ 3.748 10,4 - C«ng nghiÖp thùc phÈm 2.356 6,5 - DÇu khÝ 2.155 6,0 4.229,3 2. C¸c ngµnh kinh doanh 11.786 32,6 diÖn tÝch th­¬ng m¹i, v¨n phßng, kh¸ch s¹n, khu c«ng nghiÖp - Kh¸ch s¹n, du lÞch 3.781 10,5 4.983,4 - Khu th­¬ng m¹i 548 1,5 - X©y dùng v¨n phßng, c¨n hé 4.288 11,9 - X©y dùng khu ®« thÞ míi 2.346 6,5 - X©y dùng h¹ tÇng khu CN, 803 2,2 khu chÕ xuÊt 3. C¸c ngµnh nghÒ kh¸c 9.349 26,1 Nguån: Bé kÕ ho¹ch vµ §Çu t­ n¨m 2002 38
  39. §Çu t­ n­íc ngoµi vµo thÞ tr­êng kinh doanh diÖn tÝch th­¬ng m¹i, v¨n phßng, kh¸ch s¹n t¹i ViÖt Nam 25% 18% 10% 2% 7% 7% 6% 12% 2% 11% C«ng nghiÖp nÆng C«ng nghiÖp nhÑ C«ng nghiÖp thùc phÈm DÇu khÝ Kh¸ch s¹n, du lÞch Khu th­¬ng m¹i X©y dùng v¨n phßng, c¨n hé X©y dùng khu ®« thÞ míi X©y dùng h¹ tÇng khu CN, khu chÕ xuÊt C¸c ngµnh nghÒ kh¸c 1.5 Qua thùc tÕ vËn hµnh cña thÞ tr­êng nhµ ®Êt, c«ng t¸c qu¶n lý cña Nhµ n­íc ®èi víi thÞ tr­êng nµy cã ®iÒu kiÖn hoµn thiÖn, thu ng©n s¸ch nhµ n­íc tõ lÜnh vùc nµy kh«ng ngõng t¨ng lªn. VÒ mÆt qu¶n lý, mét mÆt Nhµ n­íc cÇn khÈn tr­¬ng ban hµnh vµ bæ sung c¸c v¨n b¶n ph¸p lý, ®Ò ra c¸c chÝnh s¸ch cô thÓ liªn quan ®Õn viÖc ®iÒu chØnh tõng vÊn ®Ò cô thÓ cña thÞ tr­êng B§S nh­ ®Êt ®ai, nhµ ë t¹o lËp mÆt b»ng cho s¶n xuÊt nh»m t¹o dÇn c¸c ®iÒu kiÖn cho thÞ tr­êng nhµ ®Êt ®i vµo ho¹t ®éng vµ ph¸t triÓn. MÆt kh¸c, Nhµ n­íc còng cã nh÷ng chÝnh s¸ch nh»m ®iÒu chØnh nh÷ng khiÕm khuyÕt cña thÞ tr­êng nhµ ®Êt th«ng qua viÖc t¹o dùng c¸c quü ph¸t triÓn h¹ tÇng vµ ®« thÞ, chÝnh s¸ch hç trî l·i suÊt, ph¸t ®éng phong trµo x©y nhµ t×nh nghÜa, trî cÊp vÒ nhµ ë, ®Êt ë cho nh÷ng ng­êi cã c«ng víi c¸ch m¹ng Nh÷ng chÝnh s¸ch nµy ®· gãp phÇn kh«ng nhá vµo viÖc æn ®Þnh vµ b­íc ®Çu ph¸t triÓn thÞ tr­êng B§S. Trong 10 n¨m qua ChÝnh phñ ®· chØ ®¹o viªc biªn so¹n th¶o vµ ban hµnh nhiÒu chÝnh s¸ch nh»m thóc ®Èy c«ng t¸c qu¶n lý vµ ph¸t triÓn nhµ ë theo h­íng chuyÓn 39
  40. tõ c¬ chÕ bao cÊp vÒ nhµ ë sang chÝnh s¸ch t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó nh©n d©n chñ ®éng tham gia c¶i thiÖn chç ë. N¨m 1991 Nhµ n­íc ban hµnh ph¸p lÖnh nhµ ë N¨m 1992 ban hµnh chÝnh s¸ch xo¸ bao cÊp, ®Êt tiÒn nhµ vµo tiÒn l­¬ng N¨m 1993 ban hµnh luËt ®Êt ®ai vµ c¸c chÝnh s¸ch chuyÓn ho¹t ®éng cho thuª nhµ sang ph­¬ng thøc kinh doanh. N¨m 1994 ban hµnh chÝnh s¸ch cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u nhµ ë vµ chÝnh s¸ch mua b¸n vµ kinh doanh nhµ ë. TriÓn khai chÝnh s¸ch b¸n nhµ ë thuéc së h÷u nhµ n­íc cho ng­êi ®ang thuª. N¨m 1996 ban hµnh c¬ chÕ hç trî ng­êi cã c«ng c¶i thiÖn nhµ ë. N¨m 1997 vµ 1998 ban hµnh c¬ chÕ thÝ ®iÓm mét sè ­u ®·i vµ khuyÕn khÝch ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë. N¨m 1998 ChÝnh phñ ®· cho ¸p dông c¬ chÕ vay vèn c¶i thiÖn nhµ ë ®èi víi ®ång bµo bÞ b·o lôt ®ång b»ng s«ng Cöu Long N¨m 1999 ban hµnh NghÞ quyÕt cña Uû ban th­êng vô Quèc Héi vÒ giao dÞch d©n sù vÒ nhµ ë x¸c lËp tr­íc ngµy 1/7/1991. N¨m 2000 ChÝnh phñ ban hµnh chÝnh s¸ch hç trî ng­êi ho¹t ®éng c¸ch m¹ng tr­íc C¸ch m¹ng thµng 8/1945 c¶i thiÖn nhµ ë. N¨m 2001 ChÝnh phñ ®· tr×nh Quèc héi th«ng qua LuËt ®Êt ®ai söa ®æi LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003. C¸c v¨n b¶n ph¸p lý vÒ qu¶n lý ®Êt ®« thÞ ®· ®­îc bæ sung vµ hoµn thiÖn dÇn bao gåm c¸c v¨n b¶n chñ yÕu sau: NghÞ ®Þnh sè 88/CP ngµy 17/8/1994 cña ChÝnh phñ vÒ qu¶n lý, sö dông ®Êt ®« thÞ NghÞ ®Þnh sè 91/CP ngaú 17/8/1994 cña ChÝnh phñ ban hµnh ®iÒu lÖ qu¶n lý quy ho¹ch ®« thÞ. Bé luËt d©n sù cña n­íc Céng hoµ x· héi chñ nghÜa ViÖt Nam n¨m 1995 (phÇn quy ®Þnh vÒ chuyÓn quyÒn sö dung ®Êt). NghÞ ®Þnh sè 87/CP ngµy 17/8/1994 cña ChÝnh phñ quy ®Þnh khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt. 40
  41. NghÞ ®Þnh sè 17/1999/N§-CP ngµy 29/3/1999 cña ChÝnh phñ vÒ thñ tôc chuyÓn ®æi, chuyÓn nh­îng, cho thuª, cho thuª l¹i, thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt vµ thÕ chÊp, gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt. Th«ng t­ sè 1417/1999/TT-TC§C ngµy 18/9/1999 cña tæng côc ®Þa chÝnh h­íng dÉn thi hµnh nghÞ ®Þnh 17/1999/N§-CP. NghÞ ®Þnh 60/CP ngµy 5/7/1994 cña ChÝnh phñ vÒ quyÒn së h÷u vµ quyÒn sö dông ®Êt t¹i ®« thÞ. NghÞ ®Þnh 38/2000/N§-CP ngµy 23/8/2000 cña ChÝnh phñ vÒ thu tiÒn sö dông ®Êt HiÖn nay nhµ n­íc ®· ban hµnh gÇn 500 v¨n b¶n c¸c lo¹i liªn quan ®Õn ®Êt vµ nhµ ®Êt. C¸c v¨n b¶n nµy phÇn nµo ®· gãp phÇn tÝch cùc vµo viÖc qu¶n lý thÞ tr­êng nhµ ®Êt. Sù trao ®æi gi÷a c¸c ®èi t­îng mua b¸n trªn thÞ tr­êng nhµ ®Êt mét mÆt gãp phÇn lµm thÞ tr­êng nhµ ®Êt s«i ®éng h¬n, mÆt kh¸c gióp cho c¸c kho¶n thu ng©n s¸ch trong lÜnh vùc nµy còng t¨ng lªn ®¸ng kÓ do c¸c lo¹i thuÕ vµ phÝ chuyÓn giao quyÒn sö dông ®Êt vµ nhµ ë. HiÖn nay thuÕ chuûªn quyÒn së h÷u ®Êt ®èi víi ®Êt ë lµ 4%. Tæng møc thuÕ vµ phÝ ph¶i nép khi thùc hiÖn giao dÞch chuyÓn nh­îng vÒ nhµ ®Êt tõ 3-5% 41
  42. B¶ng 2.7: Thu ng©n s¸ch nhµ n­íc liªn quan ®Õn B§S giai ®o¹n 1995 – 2000 §¬n vÞ: tû ®ång N¨m N¨m N¨m N¨m N¨m N¨m ChØ tiªu 1995 1996 1997 1998 1999 2000 ThuÕ c¬ quan sö 289 319 329 355 347 213 dông ®Êt Thu cÊp quyÒn 890 1.173 969 800 913 1.009 xö dông ®Êt TiÒn thuª ®Êt 0 0 455 382 408 390 Thu tiÒn b¸n nhµ 200 347 802 822 771 836 së h÷u nhµ n­íc Tæng 1.379 1.839 2.555 2.359 2.439 2.448 (Nguån: Côc qu¶n lý c«ng s¶n – Bé tµi chÝnh) Thu ng©n s¸ch Nhµ n­íc liªn quan ®Õn B§S Tû ®ång 3 0 0 0 2 5 5 5 2 4 3 9 2 4 4 8 2 5 0 0 2 3 5 9 2 0 0 0 1 8 3 9 1 5 0 0 1 3 7 9 1 0 0 0 5 0 0 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 N ¨ m 42
  43. Theo kÕt qu¶ kiÓm kª ®Êt giai ®o¹n tõ n¨m 1996 – 2000 c¸c kho¶n thu tõ ®Êt ®­îc 4.645 tû ®ång/n¨m. Nh÷ng ­u ®iÓm trong ph¸t triÓn thÞ tr­êng B§S – nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi nh÷ng n¨m qua C¸c nhu C¸c ho¹t ThÞ ThÞ tr­êng C«ng t¸c cÇu vÒ ®éng tr­êng kinh doanh cña Nhµ nhµ - ®Êt trong thÞ nhµ ë mÆt b»ng n­íc ®èi víi thÞ tr­êng ®­îc ®¸p tr­êng ph¸t triÓn XD, diÖn tÝch VP nµy kh«ng øng ®Çy quyÒn sö rÊt s«i ®ñ h¬n dông ®Êt kh¸ch s¹n, ngõng hoµn ®éng víi chÊt ®· t¹o ra nhµ hµng, thiÖn, thu l­îng cao nh÷ng vui ch¬i ng©n s¸ch h¬n chuyÓn gi¶i trÝ cã kh«ng biÕn ®ét nhiÒu khëi ngõng t¨ng ph¸ s¾c lªn 2. Nh÷ng tån t¹i yÕu kÐm trong viÖc ph¸t triÓn thÞ tr­êng nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi 2.1 Tû lÖ giao dÞch phi chÝnh quy cao, t×nh tr¹ng vi ph¹m quy ®Þnh vÒ nhµ ®Êt rÊt cao. §©y cã thÓ coi lµ mét vÊn ®Ò næi cém hiÖn nay. Cïng víi tÝnh chÊt manh nha cña thÞ tr­êng, c¸c giao dÞch mua b¸n phi chÝnh quy tån t¹i víi tû lÖ lín (nhÊt lµ ®èi víi quyÒn sö dông ®Êt), víi nhiÒu h×nh thøc phong phó ®a d¹ng vµ chñ yÕu ë c¸c khu vùc ®« thÞ. Theo thèng kª cña së tµi chÝnh thµnh phè Hå ChÝ Minh sè vô mua b¸n nhµ cã ®¨ng ký t¹i c¬ quan thuÕ mét vµi n¨m qua nh­ sau: 43
  44. N¨m 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Sè vô mua b¸n 21.043 41.600 37.480 34.271 35.294 48.775 nhµ cã ®¨ng ký Nguån: Së ®Þa chÝnh thµnh phè Hå ChÝ Minh - 2001 Sè vô mua b¸n nhµ cã ®¨ng ký víi c¬ quan thuÕ Sè vô mua b¸n 60 50 48.775 41.6 40 37.48 34.271 35.294 30 20 21.043 10 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 N¨m Theo ­íc tÝnh con sè nµy chØ b»ng kho¶ng 30% sè vô giao dÞch trªn thùc tÕ. ChÝnh viÖc kh«ng qu¶n lý ®­îc giao dÞch nµy ®· dÉn ®Õn n¹n ®Çu c¬ trong lÜnh vùc nhµ ®Êt còng nh­ ®Èy gi¸ nhµ ®Êt lªn cao bÊt th­ßng thÓ hiÖn râ qua 2 c¬n sèt nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi vµ thµnh phè Hå ChÝ Minh giai ®o¹n 1992 – 1993 vµ 2001 – 2002. C«ng t¸c thanh tra, kiÓm tra thùc hiÖn chÝnh s¸ch, ph¸p luËt ®Êt ®ai ®­îc t¨ng c­êng ®· ph¸t hiÖn nhiÒu vi ph¹m trong qu¶n lý sö dông ®Êt ®ai, ®Ó uèn n¾n vµ cã nhiÒu gi¶i ph¸p xö lý. KÕt qu¶ thanh tra cho thÊy vi ph¹m chÝnh s¸ch, ph¸p luËt ®Êt ®ai lµ phæ biÕn, cã n¬i, cã lóc vi ph¹m rÊt nghiªm träng. Thñ t­íng ChÝnh phñ ®· chØ ®¹o Thanh tra Nhµ n­íc cïng víi c¸c tØnh, thµnh phè trong c¶ n­íc tiÕn hµnh thanh tra c¸c x·, ph­êng n¬i cã khiÕu kiÖn ®èi víi 44
  45. viÖc cÊp ®Êt, b¸n ®Êt, thu, chi ng©n s¸ch, c¸c kho¶n ®ãng gãp cña nh©n d©n, vÒ x©y dùng c¬ b¶n ë n«ng th«n. Trong 2 n¨m 1998 vµ 1999 ®· tiÕn hµnh thanh tra 35,4% sè x· ph­êng trong toµn quèc. Qua thanh tra ®· ph¸t hiÖn nhiÒu sai ph¹m vÒ ®Êt ®ai: diÖn tÝch sai ph¹m lµ 25.014,82 ha vµ sè tiÒn b¸n ®Êt tr¸i phÐp lµ 310.178,28 triÖu ®ång, tham « chiÕm ®o¹t tiÒn ®Êt 4.532 triÖu ®ång, ®Ó thÊt thu tiÒn sö dông ®Êt 9.745 triÖu ®ång (trong ®ã n¨m 1999 sai ph¹m vÒ ®Êt lµ 4.507 ha, sè tiÒn b¸n ®Êt tr¸i phÐp lµ 256.584 triÖu ®ång, thÊt thu tiÒn sö dông ®Êt lµ 7.865 triÖu ®ång) (Nguån: KÕt qu¶ kiÓm kª ®Êt ®ai n¨m 1999 – Tæng côc ®i¹ chÝnh) KÕt qu¶ thanh tra cña 25 tØnh, thµnh phè ®· kiÓm tra 994 c¬ quan, tæ chøc, ph¸t hiÖn cã 458 ®¬n vÞ (chiÕm 46% sè ®¬n vÞ ®­îc thanh tra) vi ph¹m qu¶n lý, sö dông ®Êt víi diÖn tÝch 33.845,98 ha trong ®ã giao ®Êt cho c¸n bé lµm nhµ ë kh«ng ®óng thÈm quyÒn 369,23 ha, cho thuª, cho m­în 49,82 ha, bÞ lÊn chiÕm 1.324,6 ha, sai ph¹m kh¸c lµ 6.113,25 ha, c¸c ®¬n vÞ ch­a nép tiÒn thuª ®Êt vµ thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cho Nhµ n­íc lµ 203 tû 32 triÖu ®ång. Ph¸t triÓn nhµ lén xén. Vai trß kiÓm so¸t vµ qu¶n lý thiÕu hiÖu qu¶ ë nhiÒu cÊp chÝnh quyÒn ®· t¹o nªn sù hçn lo¹n trong quy ho¹ch vµ kiÕn tróc kh«ng gian ®« thÞ. Ch¼ng h¹n trong n¨m 2000 ë 5 quËn néi thµnh Hµ Néi ®· cã 160.340 m2 x©y dùng kh«ng xin phÐp hoÆc tr¸i phÐp chiÕm 58% tæng diÖn tÝch nhµ ë ®­îc x©y dùng trong n¨m. QuËn §èng §a lµ n¬i t×nh tr¹ng nµy diÔn ra phæ biÕn nhÊt, chiÕm tíi 85% 2.2 MÊt c©n ®èi vÒ cung cÇu: Nhu cÇu cña d©n c­ vÒ nhµ ë vµ nhu cÇu cña khu vùc doanh nghiÖp vÒ mÆt kinh doanh rÊt lín vµ nh×n chung ch­a ®¸p øng ®­îc ®Çy ®ñ. Trong khi ®ã cung vÒ mÆt b»ng trong c¸c khu c«ng nghiÖp, khu chÕ xuÊt, mÆt b»ng cho doanh nghiÖp vµ diÖn tÝch kh¸ch s¹n, v¨n phßng l¹i v­ît xa cÇu. Dùa theo diÖn tÝch b×nh qu©n ®Çu ng­êi vµ sè d©n ta cã thÓ tÝnh to¸n ra ®­îc nhu cÇu vÒ diÖn tÝch ë cña ng­êi d©n Hµ Néi nh­ sau: 45
  46. B¶ng 2.8: Nhu cÇu vÒ diÖn tÝch nhµ ë t¹i Hµ Néi DiÖn tÝch b×nh Nhu cÇu vÒ Nhu cÇu t×m D©n sè N¨m qu©n nhµ ë nhµ míi (ng­êi) (m2/ng­êi) (m2) (m2) 1954 370.000 6,7 2.479.000 286.572,4 1965 840.000 6,2 5.208.000 602.044,8 1980 876.000 5,8 5.080.800 587.340,48 1990 966.300 4,6 4.444.980 513.869,688 1992 2.155.000 4,5 9.697.500 1.121.031 1995 2.315.000 4,8 11.112.000 1.284.547,2 1996 2.364.000 5 11.820.000 1.366.392 1999 2.522.000 6,3 15.888.600 1.836.722,16 2000 2.570.000 6,5 16.705.000 1.931.098 2010 3.500.000 10 35.000.000 Theo thèng kª th× hiÖn nay ë Hµ Néi cã 11,56% c¸c hé cã nhµ muèn ®æi nhµ míi (®ã lµ ch­a kÓ c¸c hé gia ®×nh hiÖn nay ch­a cã nhµ) Thùc tÕ cho thÊy kh¶ n¨ng ®¸p øng vÒ chç ë cña ng­êi d©n nh­ sau: 46
  47. D2 2 E E + 0+ 70 7iÖn tÝch (m2) 0 0 Chªnh lÖch gi÷a cung vµ cÇu nhµ ë 2500000 2000000 1500000 1000000 500000 0 N¨m 1992 1995 1996 1999 2000 Nhu cÇu (m2) T×nh h×nh ph¸t triÓn (m2) Nhµ n­íc ®· ph¸t huy néi lùc cña c¸c thµnh phÇn kinh tÕ vµ gi¶i quyÕt nhu cÇu bøc xóc vÒ mÆt b»ng s¶n xuÊt cho c¸c doanh nghiÖp. ChÝnh phñ ®· cho phÐp thÝ ®iÓm x©y dùng c¸c khu c«ng nghiÖp võa vµ nhá. T¹i Hµ Néi ®ang tiÕp tôc triÓn khai ®Çu t­ x©y dùng côm c«ng nghiÖp tËp trung võa vµ nhá sau: 47
  48. B¶ng 2.9: C¸c dù ¸n ®Çu t­ x©y dùng côm c«ng nghiÖp võa vµ nhá t¹i Hµ Néi STT Tªn dù ¸n DiÖn tÝch Ghi chó 1 Côm C«ng nghiÖp t©p trung võa vµ nhá Tõ 21,13 ha Liªm 2 Côm s¶n xuÊt tiÓu thñ c«ng nghiÖp tËp trung 8,35 ha quËn CÇu GiÊy 3 Côm s¶n xuÊt tiÓu thñ c«ng nghiÖp tËp trung 9,03 ha quËn Hai Bµ Tr­ng 4 Côm c«ng nghiÖp dÖt – may Nguyªn Khª - 18,6 ha Giai ®o¹n 1 §«ng Anh 5 Khu c«ng nghiÖp Nam Th¨ng Long 30,3 ha Giai ®o¹n 1 6 C¸c khu tiÓu thñ c«ng nghiÖp vµ lµng nghÒ §ang chØ truyÒn thèng ë V©n Hµ-Liªn Hµ (§«ng Anh), ®¹o lËp dù B¸t Trµng–Kiªu Kþ (Gia L©m), lµng nghÒ ¸n Thanh Tr× Nguån: Tæng kiÓm kª ®Êt ®ai n¨m 2000 – Tæng côc ®Þa chÝnh 2.3 ThÞ tr­êng “nãng, l¹nh” bÊt th­êng, gi¸ c¶ dÔ biÕn ®éng dÉn ®Õn n¹n ®Çu c¬ trong nhµ ®Êt. Trong kho¶ng 10 n¨m qua thÞ tr­êng nhµ ®Êt ®· tr¶i qua c¬n sèt n¨m 1993, ®ãng b¨ng trong nh÷ng n¨m 1997-1999 råi l¹i sèt l¹i vµo cuèi n¨m 2000. Gi¸ c¶ dÔ biÕn ®éng, cã n¬i, cã lóc theo h­íng nh¶y vät, trong khi tæng giao dÞch trªn thùc tÕ kh«ng t¨ng ®ét biÕn. Trªn thùc tÕ, gi¸ ®Êt b×nh qu©n ë Hµ Néi ®· thuéc lo¹ic cao trong khu vùc, t­¬ng ®­¬ng víi khu “l·nh thæ míi” (New Territories) ë Hång K«ng (xÊp xØ 3000 USD/m2) Cßn tån t¹i hÖ thèng hai gi¸: gi¸ do Nhµ n­íc quy ®Þnh, cao h¬n c¶ Th­îng H¶i, B¾c Kinh. Riªng mét sè khu vùc trung t©m Hµ Néi, gi¸ ®Êt cßn cao h¬n gÊp chôc lÇn so víi gi¸ ®Êt trung b×nh trong thµnh phè. 48
  49. Ta h·y so s¸nh tû lÖ gi÷a gi¸ trÞ B§S vµ tæng thu nhËp quèc néi (GDP), gi÷a ViÖt Nam vµ mét sè n­íc trªn thÕ giíi. N¨m 1990, khi gi¸ B§S ë NhËt ®¹t møc kû lôc, tæng gi¸ trÞ ®Êt cña NhËt ®øng hµng ®Çu thÕ giíi (trªn c¶ Mü) cung chØ b»ng 5,8 lÇn tæng s¶n phÈm quèc néi cña NhËt. ë §µi Loan vµo n¨m 1997, tæng gi¸ trÞ ®Êt cña tÊt c¶ mäi khu phè, mäi xãm lµng gÊp 9,6 lÇn GDP cña §µi Loan n¨m ®ã. ë ViÖt Nam, ta chØ lÊy mét khu vùc ë khu vùc Hµ Néi dµi 5 km, réng 5 km vµ gi¶ sö gi¸ trung b×nh cña 1 m2 ®Êt lµ 1500USD (kho¶ng 5 c©y vµng) th× tæng gi¸ trÞ cña 25 km2 (tøc 25 tiÖu m2) ®Êt néi thµnh Hµ Néi lµ 37,5 tû USD, nhiÒu gÊp 1,16 lÇn toµn bé GDP cña ViÖt Nam n¨m 2001. HiÖn nay khung gi¸ ®Êt do nhµ n­íc quy ®Þnh nh­ sau: Gi¸ ®Êt ®« thÞ hiÖn hµnh §¬n vÞ tÝnh: 1000®/m2 VÞ trÝ 1 VÞ trÝ 2 VÞ trÝ 3 VÞ trÝ 4 Lo¹i Lo¹i Gi¸ Gi¸ tèi Gi¸ tèi Gi¸ tèi Gi¸ Gi¸ tèi Gi¸ Gi¸ ®« ®­êng tèi ®a thiÓu ®a tèi ®a tèi tèi ®a thÞ phè thiÓu thiÓu thiÓu I 1 4.600 11.500 2.760 6.900 1.380 3.450 460 1.150 2 2.700 6.750 1.620 4.050 810 2.025 270 675 3 1.800 4.500 1.080 2.700 540 1.350 180 450 4 900 2.250 540 1.350 270 675 90 225 II 1 2.600 6.500 1.560 3.900 780 1.950 260 650 2 1.950 4.875 1.170 2.950 580 1.450 190 475 3 1800 4.500 780 1.950 390 975 130 325 4 710 1.775 420 1.050 210 525 70 175 III 1 1.600 4.000 960 2.400 400 1.000 130 325 2 1.200 3.000 720 1.800 300 750 100 250 3 800 2.000 480 1.200 200 500 70 175 4 400 1.000 240 600 100 250 30 75 IV 1 800 2.000 480 1.200 200 500 70 175 2 600 1.500 360 900 150 375 50 125 3 400 1.000 240 600 100 250 30 75 4 200 500 129 300 50 125 16 40 49
  50. V 1 600 1.500 330 825 150 375 50 125 2 400 1.000 220 550 100 250 30 75 3 200 500 110 275 50 125 16 40 Nguån: Ban hµnh kÌm theo NghÞ ®Þnh sè 87/CP ngµy 17/8/1994 cña ChÝnh phñ Gi¸ c¸c lo¹i ®Êt do chÝnh quyÒn tØnh thµnh phè trùc thuéc trung ­¬ng quy ®Þnh dùa trªn khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt do ChÝnh phñ ban hµnh, ngoµi ra gi¸ ®Êt cßn ®­îc nh©n thªm mét hÖ sè k tõ 0,5 ®Õ 1,8 lÇn møc gi¸ quy ®Þnh tuy nhiªn trªn thùc tÕ hÖ sè nµy cã n©ng lªn ®Õn 3 hoÆc 4 lÇn th× vÉn cã cã sù chªnh lÖch ®¸ng kÓ víi gi¸ thÞ tr­êng. Khung gi¸ ®Êt cßn réng vµ ch­a cã quy chÕ ®iÒu chØnh râ rµng trong tr­êng hîp gi¸ thùc tÕ v­ît xa khung gi¸ ChÝnh phñ quy ®Þnh. LuËt söa ®æi bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt ®Êt ®ai ®· ®­îc Quèc héi ViÖt nam th«ng qua vµ mét b¶ng dù kiÕn gi¸ ®Êt míi c¸c lo¹i ®Êt ®« thÞ còng võa ®­îc ®Ö tr×nh trong kú häp Quèc héi ViÖt nam th¸ng 6/2001. Dù th¶o khung gi¸ míi nµy ®­îc ®iÒu chØnh s¸t víi gi¸ thÞ tr­êng, t¹o sù c«ng b»ng trong gi¶i to¶ ®Òn bï, trong viÖc thu håi thuÕ ®Êt, tiÒn thuª ®Êt, tiÒn sö dông ®Êt Gi¸ ®Êt ®« thÞ s¾p ban hµnh §¬n vÞ tÝnh: 1000®/m2 VÞ trÝ 1 VÞ trÝ 2 VÞ trÝ 3 VÞ trÝ 4 VÞ trÝ 5 Lo¹i Lo¹i Gi¸ Gi¸ Gi¸ Gi¸ Gi¸ Gi¸ Gi¸ Gi¸ Gi¸ Gi¸ ®­êng ®« thÞ t«Ý tèi t«Ý tèi t«Ý tèi t«Ý tèi t«Ý tèi phè thiÓu ®a thiÓu ®a thiÓu ®a thiÓu ®a thiÓu ®a I 1 2.000 40.000 1.400 28.000 1.000 19.600 700 13.700 500 9.600 2 1.400 28.000 1.000 19.600 7000 13.700 500 9.600 350 6.700 3 980 49.600 700 13.700 5000 9.600 350 6.700 250 4.700 4 700 13.700 500 9.6000 350 6.700 250 4.700 150 3.300 5 500 9.600 350 6.700 250 4.700 150 3.300 100 2.300 II 1 1.400 28.000 1.000 19.600 700 13.700 500 9.600 350 6.700 2 1.000 19.600 7000 13.700 500 9.600 350 6.700 250 4.700 3 700 13.700 500 9.600 350 6.700 250 4.700 150 3.300 4 500 9.600 350 6.700 250 4.700 150 3.300 100 2.300 5 350 6.700 250 4.700 150 3.300 100 2.300 50 1.600 50
  51. III 1 1.000 20.000 700 14.000 500 9.800 350 6.850 250 4.800 2 7000 14.000 500 9.800 350 6.850 250 4.800 150 3.320 3 500 9.800 350 6.850 250 4.800 150 2.350 100 2.350 4 350 6.850 250 4.800 150 3.350 100 2.350 80 1.650 5 250 4.800 150 3.350 100 2.350 50 1.650 50 1.150 IV 1 800 16.000 550 11.200 400 7.850 250 5.500 200 3.850 2 550 11.200 400 7.850 250 5.500 200 3.850 150 2.700 3 400 7.850 250 5.500 200 3.850 150 2.700 100 1.900 4 250 5.500 200 3.850 150 2.700 100 1.900 70 1.300 5 200 30850 150 2.700 100 1.900 50 1.300 50 900 V 1 200 4.000 150 2.800 100 1.950 70 1.350 50 950 2 150 2.800 100 1.950 70 1.350 50 950 30 650 3 100 1.950 70 1.350 50 950 30 650 20 450 4 70 1.350 50 950 30 650 20 450 15 300 5 50 950 30 650 20 450 10 300 10 250 Nguån: Dù th¶o nghÞ ®Þnh cña ChÝnh phñ vÒ khung gi¸ theo luËt söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt ®Êt ®ai Tõ gi¸ ®Êt söa ®æi trªn ta thÊy gi¸ c¸c lo¹i ®Êt ®Òu t¨ng lªn tõ 3 ®Õn 4 lÇn. HiÖn nay gi¸ c¶ nhµ ®Êt trªn thÞ tr­êng kh«ng ph¶i x¸c ®Þnh trªn c¬ së gi¸ Nhµ n­íc mµ x¸c ®Þinh trªn c¬ së tho¶ thuËn gi÷a ng­êi mua vµ b¸n: B¶ng 2.10: C¬ së ®Þnh gi¸ trong giao dÞch thùc tÕ t¹i Hµ Néi C¬ së ®Þnh gi¸ mua C¬ së ®Þnh gi¸ b¸n C¬ së ®Þnh gi¸ mua (b¸n) Sè ng­êi Tû lÖ % Sè ng­êi Tû lÖ % - Qua t­ vÊn b¹n bÌ 37 22,02 27 18,24 - Qua khung gi¸ Nhµ n­íc 60 35,71 28 18,92 - Qua trung t©m giao dÞch 16 9,52 20 13,51 - Qua b¸o chÝ 13 7,74 10 6,76 - Qua tho¶ thuËn víi ng­êi 73 43,45 61 41,22 mua (b¸n) - Qua cß 2 1,19 - - - Kh¸c 4 2.38 2 1,35 Tæng 168 100.00 148 100.00 Nguån: §iÒu tra cña ViÖn nghiªn cøu qu¶n lý kinh tÕ trung ­¬ng th¸ng 2/2002 51
  52. C¬ së ®Þnh gi¸ b¸n 2% 20% 45% 21% 8% 4% Qua t­ vÊn b¹n bÌ Qua khung gi¸ Nhµ n­íc. Qua trung t©m giao dÞch Qua b¸o chÝ Qua tho¶ thuËn Kh¸c C¬ së ®Þnh gi¸ mua 2% 20% 45% 21% 8% 4% Qua t­ vÊn b¹n bÌ Qua khung gi¸ Nhµ n­íc. Qua trung t©m giao dÞch Qua b¸o chÝ Qua tho¶ thuËn Kh¸c HiÖn nay gi¸ mét m2 chung c­ thÊp nhÊt lµ 5,3 triÖu ®ång/m2 th«ng th­êng tõ 6,5 - 9,5 triÖu ®ång/m2. Trong khi ®ã theo Së x©y dùng Hµ Néi suÊt ®Çu t­ cho nhµ chung c­ tõ 9 dÕn 21 tÇng (bao gåm c¶ x©y l¾p vµ thiÕt bÞ) lµ 3,2 ®Õn 3,5 triÖu ®ång/m2. Nh­ vËy nh×n chung gi¸ nhµ chung c­ ®· bÞ ®éi lªn kho¶ng 20% so víi thùc tÕ. Theo trung t©m ®Þa èc ACB gi¸ mét sè c¨n nhµ giao b¸n ®Çu th¸ng 1/2004 nh­ sau: 52
  53. Nhµ 2 tÇng mÆt ngâ V¨n Ch­¬ng diÖn tÝch 25,3 m2 cã sæ ®á: gi¸ 1,13 tû ®ång. (I) Nhµ 4 tÇng ngâ 1194 ®­êng L¸ng mÆt ®­êng vµo bÖnh viÖn GTVT diÖn tÝch 54 m2 mÆt tiÒn 5 m cã tÇng 1 dïng ®Ó kinh doanh, cã sæ ®á: gi¸ 2,9 tû ®ång. (II) Nhµ 3,5 tÇng CÈm Héi diÖn tÝch 48m2 cã sæ ®á: gi¸ 1,7 tû ®ång. (III) Nhµ 2,5 tÇng ngâ 253 Thuþ Khuª diÖn tÝch 20 m2 ngâ vµo réng 3 m: gi¸ 600 triÖu ®ång. (IV) NÕu tÝnh theo gi¸ quy ®Þnh cña nhµ n­íc. Gnhµ - ®Êt = Gnhµ + G®Êt 2.1 G®Êt = diÖn tÝch *gi¸ ®Êt do thµnh phè quy ®Þnh * hÖ sè ®iÒu chØnh Gi¸ ®Êt do thµnh phè quy ®Þnh c¨n cø vµo vÞ trÝ (t¹m lÊy hÖ sè k theo møc lín nhÊt cho phÐp lµ 1,8) Gnhµ lÊy theo suÊt ®Çu t­ cña së x©y dùng Hµ Néi (tÝnh theo gi¸ x©y míi hoµn toµn). B¶ng 2.11: So s¸nh gi¸ nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi theo møc cao nhÊt theo quy ®Þnh vµ thùc tÕ Gi¸ ®Êt DiÖn Gi¸ nhµ DiÖn Gi¸ nhµ Gi¸ nhµ Chªnh theo quy tÝch theo quy tÝch ®Êt cao ®Êt thùc lÖch Lo¹i ®Þnh ®Êt ®Þnh nhµ nhÊt theo tÕ (8/7) quy ®Þnh Tr®/m2 m2 Tr®/m2 m2 Tr® Tr® 1 2 3 4 5 6 7 8 I 2,350 23,5 1,999 50,6 200,554 1130 5,63 II 1,620 54 1,691 216 522,72 2900 5,55 III 4,404 48 1,799 192 724,377 1700 2,35 IV 1,510 20 1,999 60 174,3 600 3,44 53
  54. Trë l¹i vÊn ®Ò ®Çu c¬, cã ba lo¹i nhu cÇu ®èi víi nhµ ®Êt: Nhu cÇu tiªu dïng (nhµ ®Ó ë). Nhu cÇu yÕu tè s¶n xuÊt (nhµ x­ëng, v¨n phßng, kh¸ch s¹n). Nhu cÇu kinh doanh (Nhu cÇu mua ®i b¸n l¹i nh»m môc ®Ých thu lîi). Nhu cÇu sau cïng nµy lµm n¶y sinh c¸i gäi lµ thÞ tr­êng ®Çu c¬ nhµ ®Êt. Trong thÞ tr­êng nµy khi nhµ ®Êt ®ang lªn gi¸, nhiÒu ng­êi dù b¸o r»ng gi¸ cßn t¨ng thªm nªn hé cã tiÒn vµ vay tiÒn ®Ó mua hßng sau nµy b¸n l¹i kiÕm lêi, cµng lµm t¨ng nhu cÇu vµ do ®ã ®Èy gi¸ nhµ ®Êt lªn cao n÷a. Ng­îc l¹i khi gi¸ nhµ ®Êt xuèng gi¸ th× nhiÒu ng­êi sî gi¸ cßn xuèng tiÕp nªn ®em nhµ ®Êt cã s½n ra b¸n lµm t¨ng thªm nguån cung vµ v× vËy cµng lµm h¹ gi¸ nhµ ®Êt xuèng n÷a. Ngoµi d¹ng ®Çu c¬ th«ng th­êng, nhµ ®Êt cßn lµ ®èi t­îng cña d¹ng ®Çu c¬ röa tiÒn ®Ó trèn tr¸nh ph¸p luËt vµ d¹ng ®Çu c¬ gi÷ tiÒn ®Ó ®èi phã víi l¹m ph¸t. Khi ®Çu c¬ nhµ ®Êt ph¸t triÓn qu¸ møc, thóc ®Èy thÞ tr­êng nhµ ®Êt ph×nh ra qu¸ nhanh, qu¸ lín, thu hót qu¸ nhiÒu vèn tõ thÞ tr­êng tiÒn tÖ th× rÊt dÔ trë thµnh nguyªn nh©n gãp phÇn h×nh thµnh nÒn “kinh tÕ bong bãng” mµ hËu qu¶ gÇn ®©y lµ cuéc khñng ho¶ng tµi chÝnh Ch©u ¸ n¨m 1997. ë Th¸i Lan b¾t ®Çu tõ n¨m 1985 khi Th¸i Lan thùc thi chÝnh s¸ch níi láng vÒ tµi chÝnh vµ cho phÐp ng­êi n­íc ngoµi tham gia vµo ®Çu t­ trong n­íc nÒn kinh tÕ Th¸i Lan cã nh÷ng b­íc t¨ng tr­ëng nh¶y vät. ChØ trong vßng 3 n¨m ®Õn n¨m 1995 Th¸i Lan ®· t¨ng ®­îc gÊp ®«i vèn ®Çu t­ n­íc ngoµi, tuy nhiªn l­îng vèn nµy l¹i tËp trung vµo lÜnh vùc B§S. Trong tæng c¬ cÊu vay nî cña c¸c ng©n hµng th­¬ng m¹i Th¸i Lan, vèn vay cho ®Çu t­ vµo lÜnh vùc B§S chiÕm 10-35%. Bªn c¹nh ®ã h×nh thøc ®Çu t­ gi¸n tiÕp th«ng qua thÞ tr­êng chøng kho¸n cao. Khi khñng ho¶ng tµi chÝnh Ch©u ¸ x¶y ra vµ n¨m 1997 nÒn kinh tÕ Th¸i Lan r¬i vµo khñng ho¶ng, thu nhËp vµ tiªu dïng gi¶m m¹nh. VÒ phÝa thÞ tr­êng trong n­íc, thÞ tr­êng B§S mét mÆt thu hÑp vµ bÞ giíi h¹n bëi nhu cÇu néi ®Þa trong ®Çu t­ trµn lan g©y mÊt c©n b»ng cung cÇu. Theo thèng kª ®Õn n¨m 1997 tû lÖ kh«ng sö dông B§S ë Th¸i Lan t¨ng ë møc 15%. Gi¸ B§S rít xuèng lÜnh vùc ®Çu t­ nµy kh«ng 54
  55. cßn lµ lÜnh vùc sinh lêi cho c¸c chñ ®Çu t­ nh­ tr­íc ®©y n÷a. Kh«ng gi¶i quyÕt ®­îc ®Çu ra cho B§S c¸c chñ ®Çu t­ kh«ng tr¶ ®­îc nî vay ng©n hµng. HËu qu¶ theo ®ã kh«ng cã kh¶ n¨ng thanh to¸n c¸c kho¶n nî n­íc ngoµi. HÖ thèng tµi chÝnh khñng ho¶ng. 2.4 Quy tr×nh mua b¸n phøc t¹p, qua nhiÒu kh©u trung gian kh«ng cÇn thiÕt, tèn nhiÒu thêi gian, chi phÝ giao dÞch cao. Mäi lo¹i h×nh giao dÞch ®Òu cã sù tham gia c¸c c¬ quan cã thÈm quyÒn Nhµ n­íc, Ýt nhiÒu m¨ng tÝnh chÊt “xin-cho”. §Ó hoµn thµnh tÊt mét hîp ®ång giao dÞch d©n sù, c¸c bªn tham gia ph¶i qua nhiÒu b­íc víi nhiÒu lo¹i thñ tôc ë c¸c ®i¹ ®iÓm kh¸c nhau, ®ßi hái ph¶i ®i l¹i nhiÒu lÇn rÊt tèn kÐm thêi gian vµ søc lùc. VÝ dô ®Ó thùc hiÖn thñ tôc chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt do c¬ quan ®Þa chÝnh vµ c¬ quan thuÕ lµm. Sau khi ®­îc phÐp cña c¬ quan nhµ n­íc cã thÈm quyÒn (®Êt ®« thÞ lµ UBND tØnh, thµnh phè) ng­êi cã B§S ph¶i ®Õn c¬ quan thuÕ xuÊt tr×nh toµn bé hå s¬ vµ nép thuÕ chuyÓn quyÒn, ng­êi nhËn chuyÓn nh­îng nép lÖ phÝ tr­íc b¹. Lµm c¸c thñ tôc tµi chÝnh xong, ng­êi cã B§S quay l¹i c¬ quan ®Þa chÝnh lµm thñ tôc x¸c nhËn diÖn tÝch, ®o vÏ lËp b¶n ®å vµ cÊp giÊy chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt. NÕu viÖc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cã g¾n víi viÖc b¸n nhµ vµ c«ng tr×nh th× l¹i ph¶i ®Õn c¬ quan cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u tµi s¶n lµm thñ tôc chuyÓn nh­îng. Theo Viet-trade ngµy 8/1/2004 ®Ó mua ®­îc c¨n hé trong khu ®« thÞ míi th× chi phÝ trung gian lªn tíi 30 triÖu ®ång/ c¨n hé. 2.5 Cßn tån t¹i c¬ chÕ bao cÊp, cßn cã sù ph©n biÖt kh«ng cÇn thiÕt gi÷a quèc doanh, ngoµi quèc doanh, gi÷a trong n­íc vµ ngoµi n­íc trong c¬ chÕ chÝnh s¸ch, trong qu¶n lý ®iÒu hµnh cña bé m¸y Nhµ n­íc vÒ lÜnh vùc B§S vµ thÞ tr­êng B§S. Tån t¹i nµy t¹o m«i tr­êng thuËn lîi cho tham nhòng, s¸ch nhiÔu cña phÇn tö tho¸i ho¸, biÕn chÊt trong c¸c c¬ quan qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ nhµ, ®Êt g©y nh÷ng bÊt b×nh ®¼ng vÒ c¬ héi kinh doanh vµ thu nhËp trong x· héi, lµm mÐo mã c¸c quan hÖ giao dÞch trong thÞ tr­êng B§S. 55
  56. §èi víi c¸c doanh nghiÖp cã vèn ®Çu t­ n­íc ngoµi do ch­a t¸ch ®­îc quyÒn cho thuª ®Êt th« (cña Nhµ n­íc) víi quyÒn cho thuª h¹ tÇng ( cña c¸c doanh nghiÖp ph¸t triÓn h¹ tÇng h¹ tÇng), dÉn ®Õn nh÷ng ­u ®·i vÒ gi¸ thuª ®Êt, miÔn gi¶m tiÒn thuª ®Êt cña Nhµ n­íc ph¶i th«ng qua doanh nghiÖp ph¸t triÓn h¹ tÇng vµ nhiÒu khi c¸c doanh nghiÖp trùc tiÕp sö dông ®Êt lµm mÆt b»ng s¶n xuÊt, kinh doanh l¹i kh«ng ®­îc h­ëng. ViÖc gãp vèn liªn doanh b»ng gÝa trÞ quyÒn sö dông ®Êt lµ mét gi¶i ph¸p tèt trong thêi kú ®Çu (1987 - 1993), khi ta thiÕu vèn, gi¸ cho thuª ®Êt cao, ®Õn nay kh«ng cßn ý nghÜa ®¸ng kÓ. Theo quy ®Þnh hiÖn hµnh, c¸c nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi kh«ng ®­îc quyÒn thuª ®Êt trùc tiÕp cña c¸ nh©n, hé gia ®×nh, tæ chøc. LuËt ®Êt ®ai quy ®Þnh râ cho c¸c tæ chøc trong n­íc thuª ®Êt cã nhiÒu quyÒn h¬n so víi tæ chøc n­íc ngoµi thuª ®Êt. C¸c doanh nghiÖp cã vèn ®Çu t­ n­íc ngoµi khi chuyÓn nh­îng, cæ phÇn ho¸ còng gÆp ph¶i khã kh¨n do t×nh tr¹ng ph¸p lý vÒ quyÒn sö dông ®Êt kh«ng râ rµng. ViÖc xö lý quyÒn sö dông ®Êt gãp vèn khi doanh nghiÖp liªn doanh gi¶i thÓ hoÆc chÊm døt ho¹t ®éng tr­íc thêi h¹n ®­îc quy ®Þnh kh¸c nhau trong LuËt ®Çu t­ n­íc ngoµi vµ LuËt ®Êt ®ai. NghÞ ®Þnh 17/1999/N§-CP vÒ thñ tôc chuyÓn ®æi, chuyÓn nh­îng, cho thuª, cho thuª l¹i, thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt, thÕ chÊp vµ gãp vèn b»ng gÝa trÞ quyÒn sö dông ®Êt, khi gi¶i thÓ doanh nghiÖp, quyÒn sö dông ®Êt ®· gãp vèn ®­îc xö lý theo tho¶ thuËn cña c¸c bªn. Theo quy ®Þnh cña LuËt ®Çu t­ n­íc ngoµi vµ NghÞ ®Þnh sè 24/2000/N§-CP (§iÒu 43), khi gi¶i thÓ doanh nghiÖp hoÆc chÊm døt ho¹t ®éng tr­íc thêi h¹n, gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt trong thêi gian cßn l¹i thuéc tµi s¶n thanh lý cña doanh nghiÖp. Tuy nhiªn, quy ®Þnh trªn kh«ng ¸p dông ®­îc trong tr­êng hîp doanh nghiÖp Nhµ n­íc thuéc ®èi t­îng thuª ®Êt cña Nhµ n­íc tr¶ tiÒn hµng n¨m. Ngoµi ra, theo quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai (§iÒu 23), ®èi víi tr­êng hîp ®­îc bªn ViÖt Nam lµ tæ chøc ®­îc Nhµ n­íc giao ®Êt, Nhµ n­íc sÏ thu håi l¹i ®Êt khi doanh nghiÖp gi¶i thÓ. 56
  57. 2.6 Th«ng tin kh«ng ®Çy ®ñ, thiÕu minh b¹ch vµ khã tiÕp cËn. Tån t¹i nµy t¹o ra nhiÒu tiªu cùc trong viÖc mua b¸n B§S, gãp phÇn lµm gia t¨ng t×nh tr¹ng ®Çu c¬ rÊt nÆng nÒ vÒ nhµ ®Êt, g©y ra nh÷ng khiÕu kiÖn tranh chÊp nhµ ®Êt (hiÖn cã kho¶ng 60-70% khiÕu kiÖn trong x· héi khiÕu kiÖn vÒ nhµ ®Êt). Tuy nhiªn, c«ng t¸c gi¶i quyÕt khiÕu n¹i, tè cao, tranh chÊp nhµ cöa ®Êt ®ai ë c¸c ®Þa ph­¬ng ch­a ®¸p øng ®­îc yªu cÇu thùc tÕ, rÊt dÔ g©y ra t×nh tr¹ng mÊt æn ®Þnh chÝnh trÞ – x· héi. MÊy n¨m gÇn ®©y, t×nh h×nh khiÕu n¹i, tè c¸o gia t¨ng vµ gay g¾t phøc t¹p, néi dung vÒ khiÕu n¹i, tè c¸o cã liªn quan mËt thiÕt ®Õn c¸c vÊn ®Ò vÒ nµh ®Êt. XuÊt hiÖn kh¸ nhiÒu ®oµn khiÕu kiÖn v­ît cÊp ë nhiÒu tØnh, thµnh phè lªn trung ­¬ng vµ hÇu hÕt cã néi dung khiÕu kiÖn vÒ ®Êt ®ai. Mét sè n¬i khiÕu kiÖn rÊt gay g¾t trë thµnh diÓm nãng gi¶i quyÕt kÐo dµi, ¶nh h­ëng ®Õn trËt tù, an ninh ®Þa ph­¬ng. Theo thèng kª hµng n¨m cã trªn 10 v¹n vô viÖc khiÕu kiÖn liªn quan ®Õn nhµ ®Êt (chiÕm kháang 65% tæng sè vô viÖc khiÕu kiÖn cña c«ng d©n göi ®Õn c¬ quan Nhµ n­íc). Riªng thanh tra Nhµ n­íc hµng n¨m tiÕp nhËn tõ 5.000 – 7.000 ®¬n khiÕu kiÖn v­ît cÊp liªn quan ®Õn ®Êt ®ai (ch­a tÝnh nh÷ng ®¬n trïng lÆp). Qua thùc tiÔn thÊy r»ng khiÕu kiÖn, tranh chÊp ®Êt ®ai ®­îc thÓ hiÖn chñ yÕu trong mèi quan hÖ c¸c c¬ quan, ®¬n vÞ nhµ n­íc víi c«ng d©n vµ gi÷a c«ng d©n víi c«ng d©n, bao gåm nh÷ng d¹ng sau:  §ßi l¹i ®Êt cã nhµ ë c¸c khu vùc ®« thÞ trong qu¸ tr×nh c¶i t¹o XHCN vµ c¶i t¹o c«ng th­¬ng nghiÖp Nhµ n­íc ®· qu¶n lý nh­ng kh«ng lµm ®ñ thñ tôc, hå s¬ tr­ng thu, mua, hoÆc ®Ó thÊt l¹c hå s¬, nay chñ ®Êt cò ®· dïng nhiÒu h×nh thøc xin hoÆc ®ßi l¹i ®Êt ë.  §ßi l¹i ®Êt Nhµ n­íc ®· giao cho c¸c ®¬n vÞ qu©n ®éi, c«ng an vµ c¸c tæ chøc lµm kinh tÕ (n«ng, l©m, ng­ tr­êng, tr¹i giam, khu kinh tÕ míi), nay mét sè ®¬n vÞ sö dông kh«ng ®óng môc ®Ých, kh«ng cã hiÖu qu¶, b¸n ®Êt, “ph¸t canh thu t«” hoÆc sö dông ®Êt c«ng lµm kinh tÕ gia ®Þnh, giao kho¸n cho nhiÒu ®èi t­îng ë nhiÒu n¬i kh¸c (trong ®ã kh«ng Ýt c¸n bé, nh©n viªn 57
  58. Nhµ n­íc nhËn ®Êt víi h×nh thøc lµm trang tr¹i nh­ng thùc tÕ hä kh«ng lµm mµ thuª chÝnh ng­êi d©n ë ®Þa ph­¬ng ®ã lµm).  §ßi l¹i ®Êt mµ chÝnh quyÒn cò ®· lÊy ®Ó lËp Êp chiÕn l­îc, lËp khu qu©n sù, tr¹i lÝnh, kho tµng tr­íc n¨m 1975.  Tranh chÊp ®Êt ®­êng ®i, ngâ xãm, ranh giíi ®Êt ë, ®Êt v­ên, ®Êt s¶n xuÊt thuéc quyÒn sö dông cña c¸c hé gia ®×nh còng diÔn ra kh¸ phæ biÕn.  KhiÕu kiÖn ®ßi l¹i nhµ, ®Êt cña c¸c c¬ së t«n gi¸o diÔn ra kh¸ phæ biÕn, phøc t¹p.  Chñ cò ®ßi l¹i ®Êt nhê ng­êi kh¸c tr«ng coi, ng­êi ®­îc nhê tr«ng coi qua thêi gian ®· coi nh­ cña m×nh.  KhiÕu kiÖn lÊy ®Êt ®Ó x©y dùng c«ng tr×nh c«ng céng, kh«ng chØ vÒ gi¸ ®Òn bï, mµ cßn vÒ c¸ch lµm thiÕu c«ng khai, mÊt d©n chñ, kh«ng nhÊt qu¸n, kh«ng c«ng b»ng, bít xÐn tiÒn ®Òn bï.  KhiÕu n¹i ®Ó ®ßi ®­îc hîp thøc ho¸, c«ng nhËn quyÒn së h÷u nhµ ë, quyÒn sö dông ®Êt ë t¹i ®« thÞ (®Ó kh«ng ph¶i thùc hiÖn nghÜa vô tµi chÝnh) mµ khi mua kh«ng cã x¸c nhËn chÝnh quyÒn ®Þa ph­¬ng cã h¬n 3.000 vô viÖc tån ®äng tõ tr­íc ®Õn nay ch­a ®­îc gi¶i quyÕt ®­îc. Cã nhiÒu tr­êng hîp c¶i t¹o ®óng chÝnh s¸ch, ph¸p luËt nh­ng nay hé vÉn khiÕu kiÖn ®ßi l¹i quyÒn lîi. Mét sè tr­êng hîp gia ®×nh nh÷ng ng­êi cã c«ng víi c¸ch m¹ng còng bÞ c¶i t¹o nhµ, ®Êt, hiÖn ®ang thùc sù khã kh¨n vÒ chç ë cã ®¬n xin l¹i nhµ cò, g©y khã kh¨n kh«ng nhá cho c¸c c¬ quan nhµ n­íc trong qu¸ tr×nh gi¶i quyÕt. VÒ tè c¸o tËp trung ë c¸c néi dung sau:  ChÝnh quyÒn ®Þa ph­¬ng giao ®Êt tr¸i thÈm quyÒn, ®Êt giao kh«ng ®óng danh s¸ch ®­îc phª duyÖt theo quyÕt ®Þnh cña c¬ quan cã thÈm quyÒn, giao sai vÞ trÝ, sai diÖn tÝch, kh«ng ®óng quy ho¹ch, thu tiÒn ®Êt v­ît nhiÒu lÇn so víi quy ®Þnh cña Nhµ n­íc, sö dông tiÒn ®Êt kh«ng ®óng chÕ ®é tµi chÝnh.  ChÝnh quyÒn ®Þa ph­¬ng qu¶n lý sö dông quü ®Êt c«ng vµ quü ®Êt c«ng Ých 5% sai môc ®Ých, sai ph¸p luËt, cho thuª ®Êt tr¸i thÈm quyÒn. 58
  59. Th«ng tin kh«ng ®Çy ®ñ, thiÕu minh b¹ch vµ khã tiÕp cËn, t¹i Hµ Néi nguån th«ng tin ®Ó cã ®­îc ng«i nhµ hiÖn t¹i cña ng­êi pháng vÊn tËp trung chñ yÕu lµ th«ng qua b¹n bÌ, hä hµng (chiÕm 70,24%), qua th«ng tin ®¹i chóng 16,67%, qua c¸c trung t©m m«i giíi nhµ ®Êt chØ chiÕm cã 13,10% (nguån: ViÖn nghiªn cøu qu¶n lý kinh tÕ trung ­¬ng). Th«ng tin gióp t×m kiÕm ng«i nhµ ë Hµ Néi 70% Qua b¹n bÌ, hä hµng Qua trung t©m m«i giíi nhµ ®Êt Qua th«ng tin ®¹i chóng 13% 17% Theo VnExpress ngµy 9/1/2004 vợ chồng anh Chuyên ở Thanh Xuân, Hà Nội dốc toàn bộ 900 triệu đồng mua đất ở khu Láng Hòa Lạc. Chỉ một thời gian sau, mảnh đất ấy bị xét vào danh sách quy hoạch và chỉ được đền bù chưa đầy một nửa số tiền anh chị bỏ ra. Anh Chuyên cho biết, không chỉ có anh mà cả chị gái và hai người bạn thân cũng rơi vào trường hợp tương tự. "Suy cho cũng cũng chỉ vì không có thông tin nên đành phải chấp nhận thôi", anh than thở. Anh Ân ở Định Công (Hà Nội) cũng là một nạn nhân của tình trạng thiếu thông tin. Năm ngoái, anh "ném" 2 tỷ đồng vào mảnh đất ở khu vực quận Cầu Giấy, sau đó mới ngã ngửa ra là nó nằm trong diện giải toả. Các chuyên gia địa ốc cho rằng, thị trường bất động sản đang rơi vào tình trạng thiếu thông tin nghiêm trọng về cả người mua và người bán. Do vậy, những chuyện rủi ro xảy ra với người dân trong thời gian qua khá phổ biến. Ngay cả những người cẩn thận và có kinh nghiệm về lĩnh vực này đôi khi cũng mua phải một căn hộ đã qua tay nhiều chủ với mức chênh lệch có khi lên đến vài trăm triệu đồng. 59
  60. Theo thống kê của một công ty bất động sản lớn ở Hà Nội, cứ 100 căn nhà giao dịch chỉ có 10-15 căn nhà giao dịch thực, tức là được mua bán với giá hợp lý và người mua nắm rõ thông tin về vị trí căn nhà. Số còn lại, đa số bị đẩy giá lên cao do đầu cơ. Các trung tâm tư vấn thừa nhận, phần lớn người dân khi mua nhà thường nhờ người quen mối lái, hay cò môi giới mách nước. Do vậy, tình trạng “người người môi giới, nhà nhà môi giới” bất động sản hiện đã diễn ra khá phổ biến và cứ đâu lập dự án xây nhà chung cư, quy hoạch đô thị mới là ở nơi đấy mọc lên các trung tâm tư vấn. Chỉ tính riêng khu vực Mỹ Đình cứ cách vài trăm mét lại thấy xuất hiện một trung tâm môi giới bất động sản, hay từ chân cầu Chương Dương đến cầu Chui cũng có đến chục văn phòng tư vấn. Cơn "sốt" môi giới tràn về cả những vùng ven đô đang trong quá trình đô thị hóa. Tại Đông Anh, đầu làng, cuối làng đều có văn phòng nhà đất. Thậm chí không vào văn phòng nhà đất, chỉ cần ngồi uống nước ở quán cóc ven đường, và hỏi: ở đây có ai bán nhà, đất không, lập tức có người đến hướng dẫn một cách tận tình với mức phí khoảng 1-2 triệu đồng nếu thương lượng thành công. HiÖn nay do nhu cÇu cña thÞ tr­êng nhiÒu trung t©m m«i giíi nhµ ®Êt mäc lªn nh­ng chØ míi cã 19 trung t©m ®¨ng ký ho¹t ®éng víi Nhµ n­íc. Do vËy Nhµ n­íc vÉn ch­a qu¶n lý ®­îc c¸c trung t©m nµy. 60
  61. Nh÷ng tån t¹i yÕu kÐm cña thÞ tr­êng B§S – nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi Tû lÖ MÊt ThÞ Quy Cßn tån Th«ng t¹i c¬ chÕ giao c©n ®èi tr­êng tr×nh tin “nãng, mua bao cÊp, kh«ng dÞch phi cung cßn cã sù l¹nh” b¸n chÝnh ph©n biÖt ®Ç dñ, cÇu bÊt phøc quy cao, gi÷a quèc thiÕu th­êng, t¹p, qua doanh, t×nh gi¸ c¶ nhiÒu minh ngoµi tr¹ng vi dÔ biÕn kh©u b¹ch vµ quèc ®éng trung khã ph¹m vÒ doanh, dÉn ®Õn gian, chi nhµ ®Êt trong tiÕp cËn n¹n ®Çu phÝ giao cao n­íc vµ c¬ dÞch cao ngoµi n­íc 3. Nguyªn nh©n cña c¸c yÕu kÐm trªn. 3.1. Khung ph¸p lý cßn thiÕu ®ång bé vµ hay thay ®æi Trong thêi gian qua cã qu¸ nhiÒu c¬ quan cã thÈm quyÒn ban hµnh c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai. HÖ thèng ph¸p luËt ®Êt ®ai hiÖn hµnh rÊt phøc t¹p, chång chÐo, kh«ng ®ñ minh b¹ch, qu¸ nhiÒu v¨n b¶n nh­ng vÉn thiÕu t¹o ra sù rèi ren ngay chÝnh trong hÖ thèng v¨n b¶n ph¸p luËt. C¸c quy ®Þnh vÒ ®Êt ®ai thÓ hiÖn trong nhiÒu luËt, nghÞ ®Þnh, th«ng t­ kh¸c nhau, gi¶i quyÕt mét viÖc th­êng ph¶i ¸p dông nhiÒu luËt nh­ng l¹i cã nh÷ng quy ®Þnh kh«ng khíp hoÆc m©u thuÉn víi nhau, thiÕu an toµn ph¸p lý cho ng­êi sö dông ®Êt. C¸c v¨n b¶n d­íi luËt ban hµnh th­êng qóa chËm. Nh­ luËt ®Êt ®ai n¨m 1993 cã hiÖu lùc tõ ngµy 15/10/1993 nh­ng mét sè v¨n b¶n quy ph¹m ph¸p luËt vÒ tµi chÝnh ®èi víi ®Êt ®ai liªn quan ®Õn luËt ®Êt ®ai ban hµnh vµo n¨m 1994 nh­ NghÞ ®Þnh sè 87/CP cña ChÝnh phñ quy ®Þnh khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt ban hµnh ngµy 17/8/1994, QuyÕt ®Þnh sè 13557/TC-Q§-TCT cña Bé Tµi chÝnh quy ®Þnh khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt cho thuª ®èi 61
  62. víi c¸c tæ chøc trong n­íc ®­îc Nhµ n­íc cho thuª ®Êt ban hµnh ngµy 30/12/1995, NghÞ ®Þnh sè 89/Cp cña ChÝnh phñ vÒ viÖc thu tiÒn sö dông ®Êt vµ lÖ phÝ ®Þa chÝnh ban hµnh ngµy 17/8/1994. Kh«ng Ýt v¨n b¶n ban hµnh kh«ng ®óng h×nh thøc, kh«ng mang tÝnh quy ph¹m ph¸p luËt kh«ng ®óng thÈm quyÒn (nh­ dïng c«ng v¨n th«ng b¸o cña bé, ngµnh, ®Þa ph­¬ng ®Ó ®Æt ra chÕ ®é chÝnh s¸ch vÒ ®Êt ®ai). Mét sè quy ®Þnh cña ph¸p luËt míi dõng ë møc ®é nguyªn t¾c, quan ®iÓm mµ ch­a dù liÖu ®Çy ®ñ c¸c t×nh huèng, ch­a cã quy ®Þnh cô thÓ hµnh vi ®­îc lµm, kh«ng ®­îc lµm, ch­a cã chÕ tµi ®ñ nghiªm nªn hiÓu ph¸p luËt vµ thùc thi ph¸p luËt cßn kh¸c nhau gi÷a c¸c ngµnh, c¸c cÊp còng nh­ trong nh©n d©n dÉn ®Õn hiÖu qu¶ ¸p dông ph¸p luËt cßn nhiÒu h¹n chÕ. 3.2. ChÝnh s¸ch ®èi víi thÞ trõ¬ng B§S cßn thiÕu ®ång bé vµ bÊt hîp lý * Ph¸p luËt d©n sù. - Trong Bé luËt d©n sù ch­a lµm râ, ch­a cô thÓ ho¸ quyÒn cña ng­êi kh«ng ph¶i lµ chñ së h÷u ®èi víi mét tµi s¶n, ch­a ph©n biÖt râ rµng së h÷u toµn d©n vµ c¸c quyÒn ®¹i diÖn cña chñ së h÷u toµn d©n. Nguyªn t¾c c«ng khai ®èi víi tµi s¶n lµ B§S ®­îc thÓ hiÖn qua viÖc ®¨ng ký quyÒn së h÷u, quyÒn sö dông ®Êt. Nh­ng hÖ thèng ®¨ng ký B§S ë n­íc ta hiÖn nay ch­a ®¸p øng ®­îc yªu cÇu minh b¹ch ho¸. Theo quy ®Þnh cña bé luËt d©n sù vµ c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt kh¸c cã liªn quan th× ®¨ng ký lµ ®iÒu kiÖn lµm ph¸t sinh hiÖu lùc cña sù dÞch chuyÓn quyÒn së h÷u vµ c¸c quyÒn kh¸c ®èi víi tµi s¶n vµ viÖc ®¨ng ký nµy cßn lµm ph¸t sinh hiÖu lùc cña hîp ®ång. Do vËy viÖc bé luËt d©n sù quy ®Þnh kh¸i qu¸t vÒ viÖc ®¨ng ký quyÒn së h÷u ®· g©y ra kh«ng Ýt khã kh¨n vµ bÊt cËp trong qu¸ tr×nh thùc thi ph¸p luËt, gi¶m hiÖu qu¶ cña ph¸p luËt nhÊt lµ ¶nh h­ëng ®Õn tÝnh c«ng khai ho¸ c¸c quyÒn cña chñ thÓ ®èi víi tµi s¶n lµm cho ng­êi thø ba khã biÕt ®­îc sù tån t¹i, sù chuyÓn dÞch c¸c quyÒn ®ã nh»m ®¶m b¶o sù an toµn trong giao dÞch. - C¸c quy ®Þnh cña luËt d©n sù vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt: theo quy ®Þnh hiÖn hµnh cña bé luËt d©n sù th× phÇn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt mang nhiÒu yÕu tè qu¶n lý Nhµ n­íc vµ th­êng bÊt cËp so víi luËt ®Êt ®ai ®· ®­îc nhiÒu lÇn söa 62
  63. ®æi, bæ sung. Do ®ã c¸c quy ®Þnh cña bé luËt d©n sù vÒ quyÒn sö dông ®Êt th­êng m©u thuÉn vµ kh«ng phï hîp víi quy ®Þnh ban hµnh sau nµy cña luËt ®Êt ®ai, tÝnh æn ®Þnh cña ph¸p luËt kh«ng cao. - VÒ b¸n ®Êu gi¸ tµi s¶n liªn quan ®Õn B§S: hiÖn nay, trªn thùc tÕ viÖc b¸n ®Êu gi¸ tµi s¶n nãi chung vµ tµi s¶n lµ B§S còng nh­ quyÒn sö dông ®Êt cïng mét lóc ®­îc ®iÒu chØnh vµ quy ®Þnh trong nhiÒu v¨n b¶n ph¸p luËt kh¸c nhau nh­: Bé luËt d©n sù, ph¸p lÖnh thi hµnh ¸n d©n sù, NghÞ ®Þnh 69/CP, NghÞ ®Þnh sè 86/CP ngµy 19/12/1996 cña ChÝnh phñ ban hµnh quy chÕ trong viÖc sö dông quü ®Êt t¹o vèn x©y dùng c¬ së h¹ tÇng. Do vËy ®iÒu nµy sÏ kh«ng tr¸nh khái nh÷ng quy ®Þnh trïng lÆp thËm chÝ cã quy ®Þnh cßn m©u thuÉn, chång chÐo nhau, g©y nhiÒu khã kh¨n, lóng tóng cho c¬ quan qu¶n lý Nhµ n­íc nh­ ng­êi d©n trong khi vËn dông ph¸p luËt. * Ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai Xö lý hµnh chÝnh c¸c vi ph¹m ph¸p luËt ®Êt ®ai, qu¶n lý vµ sö dông ®Êt cßn láng lÎo, thiÕu chÆt chÏ trong khi bé m¸y qu¶n lý ®Êt ®ai, nhµ ë, x©y dùng ë c¸c cÊp ®Æc biÖt lµ cÊp x·, ph­êng, thÞ trÊn cßn thiÕu vµ yÕu, ch­a ®ñ søc nhanh nh¹y, gi¶i quyÕt kÞp thêi ®· dÉn ®Õn t×nh tr¹ng cã viÖc sö dông ®Êt tuú tiÖn. C¬ chÕ qu¶n lý gi¸ ®Êt cña Nhµ n­íc cã t¸c ®éng m¹nh ®Õn ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng B§S, tuy nhiªn trong thêi gian qua c¬ chÕ nµy cßn nhiÒu bÊt cËp. Nh÷ng quy ®Þnh ph¸p lý vÒ gi¸ c¶ trong thÞ tr­êng B§S cßn bÊt cËp, ch­a nhÊt qu¸n ch­a hîp lý, g©y khã kh¨n trong viÖc thùc hiÖn c¸c giao dÞch, ®Æc biÖt lµ kh©u båi th­êng thiÖt h¹i gi¶i phãng mÆt b»ng. * Ph¸p luËt vÒ ng©n hµng – tÝn dông NghÞ ®Þnh sè 178/CP vÒ ®¶m b¶o tiÒn vay cña c¸c tæ ch­c tÝn dông, trong ®ã cã quy ®Þnh vÒ thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt vµ c¸c tµi s¶n kh¸c lµ B§S t¹i c¸c tæ chøc tÝn dông trong n­íc ®Ó vay vèn s¶n xuÊt kinh doanh, quy ®Þnh vÒ ®¨ng ký thÕ chÊp tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt b¾t buéc ph¶i ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt cã tµi s¶n g¾n liÒn trªn ®Êt ®ã. Nh×n chung c¸c quy ®Þnh vÒ b¶o ®¶m tiÒn vay cßn nhiÒu 63
  64. bÊt cËp vµ nÆng vÒ thñ tôc hµnh chÝnh giÊy tê v× theo quy ®Þnh t¹i ®iÒu 732 bé luËt d©n sù vµ NghÞ ®Þnh sè 17/2000/N§-CP cña ChÝnh phñ quy ®Þnh ph¶i cã giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt míi ®­îc thÕ chÊp nh­ng nhiÒu tæ chøc, c¸ nh©n, hé gia ®×nh sö dông ®Êt dïng vµo môc ®Ých s¶n xuÊt kinh doanh, cung øng dÞch vô ch­a cã giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt do ®ã giao dÞch thÕ chÊp B§S gÆp nhiÒu khã kh¨n, h¹n chÕ kh¶ n¨ng chuyÓn ho¸ B§S thµnh tµi s¶n tµi chÝnh, huy ®éng vèn cho s¶n xuÊt kinh doanh, ch­a ®¶m b¶o tÝnh tù chñ, tù quyÕt cña c¸c tæ chøc tÝn dông trong viÖc nhËn tµi s¶n b¶o ®¶m lµ B§S còng nh­ h¹n chÕ quyÒn cña chñ nä trong viÖc xö lý tµi s¶n b¶o ®¶m lµ B§S. * Ph¸p luËt vÒ thuÕ, lÖ phÝ liªn quan ®Õn B§S MÆc dï Nhµ n­íc ban hµnh nhiÒu v¨n b¶n ph¸p luËt, quy ®Þnh c¸c biÖn ph¸p tµi chÝnh nh»m môc ®Ých khuyÕn khÝch sù ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng B§S tuy nhiªn ch­a ®¸p øng ®­îc nhu cÇu thùc tiÔn vÒ ®Êt, ch­a ®ñ m¹nh ®Ó thóc ®Èy nhanh h¬n sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ tr­êng B§S. Cô thÓ nh­: - Møc thu thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, tiÒn sö dông ®Êt vµ lÖ phÝ tr­íc b¹ kh¸ cao do ®ã kh«ng khuyÕn khÝch viÖc ®¨ng ký chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt. ChÝnh v× vËy viÖc mua b¸n, chuyÓn nh­îng B§S trao tay lµ phæ biÕn vµ thÞ tr­êng B§S kh«ng chÝnh thøc ho¹t ®éng m¹nh. - Thêi gian qua, chÝnh s¸ch thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt vµ lÖ phÝ tr­íc b¹ cã ®iÒu chØnh gi¶m nh­ thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®èi víi ®Êt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp nu«i trång thuû s¶n cßn 2% c¸c lo¹i ®Êt kh¸c cßn 4%. LÖ phÝ tr­íc b¹ tõ 2% xuèng cßn 1%. Tuy nhiªn, tæng møc møc thuÕ vµ phÝ ph¶i nép khi thùc hiÖn giao dÞch chuyÓn nh­îng vÒ B§S vÉn cßn kh¸ cao, tõ 3 – 5%. Do ®ã c¸c bªn tham gia giao dÞch B§S kh«ng muèn ®¨ng ký chuyÓn nh­îng víi c¬ quan qu¶n lý nhµ n­íc. Ng­êi mua b¸n B§S chØ cÇn ng­êi b¸n trao giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cïng hîp ®ång cã chøng nhËn cña UBND ph­êng, x·, thÞ trÊn x¸c nhËn. 3.3. N¨ng lùc tæ chøc, qu¶n lý bé m¸y cßn thiÕu ®ång bé. Ph¸p luËt quy ®Þnh Nhµ n­íc ph¶i cÊp giÊy chøng nhËn quuyÒn sö dông ®Êt cho ng­êi sö dông vµ giÊy chøng nhËn chñ së h÷u nhµ cho chñ së h÷u nhµ. Tuy nhiªn cho ®Õn nay c¸c c¬ quan cã thÈm quyÒn míi cÊp mét tû lÖ rÊt nhá. ViÖc cÊp 64
  65. giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt nhÊt lµ ®Êt ë ®« thÞ ®¹t thÊp cã nhiÒu nguyªn nh©n: do nguån gèc ®Êt rÊt phøc t¹p, c¸c quy ®Þnh vÒ giÊy tê lµm c¨n cø kh«ng bao qu¸t hÕt ®­îc, do nhiÒu n¨m bu«ng láng qu¶n lý ®Êt ®ai, mét bé phËn ng­êi sö dông dÊt kh«ng cã ®ñ giÊy tê hîp ph¸p, do quy ®Þnh thñ tôc cßn r­êm rµ, phøc t¹p, do tr­íc ®©y quy ®Þnh ph¶i ®ãng tiÒn mét lÇn vµ lín qóa d©n kh«ng chÞu næi, ®a sè ng­êi d©n kh«ng cã nhu cÇu chuyÓn nh­îng nªn Ýt quan t©m mÆt kh¸c viÖc chuyÓn nh­îng “ngÇm” ®Êt ®ai diÔn ra phæ biÕn. Ph¸p luËt quy ®Þnh ph¶i ®¨ng ký B§S vµ nh÷ng giao dÞch, biÕn ®éng vÒ B§S nh­ng viÖc nµy cho tíi nay hÇu nh­ kh«ng thùc hiÖn ®­îc. C«ng t¸c quy häach, sö dông ®Êt, quy ho¹ch ph¸t triÓn ®« thÞ, quy ho¹ch ph¸t triÓn khu d©n c­ thùc hiÖn cßn dµn tr¶i, míi tËp trung lµm quy ho¹ch tæng thÓ, thiÕu quy ho¹ch chi tiÕt, quy ho¹ch th­êng xuyªn ph¶i ®iÒu chØnh, viÖc c«ng bè quy ho¹ch ®Ó d©n vµ c¸c doanh nghiÖp th­êng xuyªn ph¶i ®iÒu chØnh, viÖc c«ng bè quy ho¹ch ®Ó d©n vµ c¸c doanh nghiÖp biÕt, tham gia vµ thùc hiÖn ch­a cã chuyÓn biÕn ®¸ng kÓ, tÝnh ph¸p lý cña quy ho¹ch ®ang bÞ vi ph¹m trong thùc thi c¶ tõ phÝa c¬ quan Nhµ n­íc vµ mét bé phËn d©n c­. ChÝnh ®iÒu nµy ®· lµm cho thÞ tr­êng nhµ ®Êt ph¸t triÓn lén xén c¸c vi ph¹m x¶y ra nhiÒu. HiÖn nay hÖ thèng bé m¸y qu¶n lý nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai thùc hiÖn theo 4 cÊp: Trung ­¬ng Bé tµi nguyªn vµ M«i tr­êng TØnh, thµnh phè trùc thuéc Së ®i¹ chÝnh, së ®Þa chÝnh trung ­¬ng – nhµ ®Êt Huþªn, quËn, thÞ x·, thµnh Phßng ®Þa chÝnh phè trùc thuéc tØnh X·, ph­êng, thÞ trÊn C¸n bé ®Þa chÝnh chuyªn tr¸ch 65
  66. Bé m¸y qu¶n lý nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai nh×n chung ch­a ®­îc hoµn thiÖn vµ ®ång bé, cßn nhiÒu bÊt hîp lý, ch­a ngang tÇm nhiÖm vô, c¬ quan ®Þa chÝnh cßn bÞ phô thuéc nhiÒu vµo chÝnh quyÒn c¸c cÊp. Tõ trung ­¬ng tíi ®Þa ph­¬ng, ngµnh ®Þa chÝnh míi chØ lµ c¬ quan gióp viÖc cho chÝnh quyÒn cïng cÊp, nhÊt lµ ë ®Þa ph­¬ng ngµnh ®Þa chÝnh chØ chñ yÕu lµm nhiÖm vô thÈm ®Þnh hå s¬ vÒ ®Êt ®ai ®Ó UBND quyÕt ®Þnh ®· t¹o nªn c¬ chÕ hµnh chÝnh nhiÒu tÇng nÊc, gi¶i quyÕt c«ng viÖc chËm, kÐm hiÖu qu¶. Chøc n¨ng nhiÖm vô cña ngµnh ®Þa chÝnh ®Æc biÖt lµ trong c«ng t¸c kiÓm tra xö lý vi ph¹m ch­a râ rµng cßn nhiÒu chång chÐo víi chøc n¨ng nhiÖm vô cña c¸c ngµnh kh¸c. So víi yªu cÇu cña c«ng t¸c qu¶n lý Nhµ n­íc hiÖn nay, ®éi ngò c¸n bé ®Þa chÝnh ch­a ®¸p øng ®­îc yªu cÇu, nhÊt lµ ë c¸c ®Þa bµn lín, c¸n bé ®Þa chÝnh ë x·, ph­êng cßn ch­a ®ñ vÒ sè l­îng vµ cßn yÕu kÐm vÒ tr×nh ®é chuyªn m«n, l¹i ph¶i kiªm nhiÖm nhiÒu viÖc vµ lu«n thay ®æi theo nhiÖm kú cña chÝnh quyÒn c¬ së. Nguyªn nh©n cña c¸c yÕu kÐm trong ph¸t triÓn thÞ tr­êng nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi Khung ph¸p lý cßn ChÝnh s¸ch ®èi víi N¨ng lùc tæ chøc, thiÕu ®ång bé vµ thÞ trõ¬ng B§S cßn qu¶n lý bé m¸y cßn hay thay ®æi thiÕu ®ång bé vµ thiÕu ®ång bé hîp lý 66
  67. Ch­¬ng III mét sè biÖn ph¸p thóc ®Èy sù ph¸t triÓn thÞ tr­êng nhµ ®Êt ë Hµ néi. ThÞ tr­êng B§S – nhµ ®Êt nãi riªng vµ thÞ tr­êng B§S nãi chung cã vÞ trÝ rÊt lín, cã tÇm quan träng ®Æc biÖt trong nÒn kinh tÕ quèc d©n. Sù ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng nµy kÐo theo nhiÒu ngµnh kinh tÕ kh¸c ph¸t triÓn theo. Cã thÓ nãi ®ã lµ “hµn thö biÓu” cña nÒn kinh tÕ, khi nã ph¸t triÓn lµ c¶ nÒn kinh tÕ bõng ph¸t triÓn s«i ®éng – biÓu hiÖn cña nÒn kinh tÕ t¨ng tr­ëng, ph¸t triÓn, ®Êt n­íc phån thÞnh, khi nã suy tho¸i th× thÞ trõ¬ng nãi chung vµ c¶ nÒn kinh tÕ ®Êt n­íc sÏ ®ãng b¨ng, tiªu ®iÒu, ®×nh ®èn (trõ tr­êng hîp nÒn kinh tÕ bong bãng). ThÞ tr­êng B§S – nhµ ®Êt ë Hµ Néi nãi riªng vµ ViÖt Nam nãi chung ®· cã tõ l©u, cã thÓ kh¼ng ®Þnh nã cã tõ tr­íc khi n­íc ViÖt Nam d©n chñ céng hoµ ra ®êi. ThÞ tr­êng B§S - nhµ ®Êt Hµ Néi ®· ph¸t triÓn qua c¸c giai ®o¹n sau:  Tr­íc n¨m 1960 chñ yÕu lµ t­ nh©n mua b¸n víi nhau b»ng sù tho¶ thuËn vµ b»ng tiÒn mÆt hoÆc vµng vµ chñ yÕu kh«ng th«ng qua Nhµ n­íc.  Nh÷ng n¨m 1974 – 1975 Hµ Néi b¸n nhµ cho d©n tr¶ dÇn thÝ ®iÓm ®Çu tiªn t¹i c¸c khu Yªn L·ng, Tr­¬ng §Þnh, V¨n Ch­¬ng víi kho¶ng 600-700 c¨n hé. Cã thÓ nãi ®©y lµ d¹ng kinh doanh nhµ ®Çu tiªn do nhµ n­íc thùc hiÖn, rÊt tiÕc sau ®ã v× chiÕn tranh ®· ph¶i dõng l¹i.  Nh÷ng n¨m 1986 – 1993 Hµ Néi ph¸t triÓn m¹nh thÞ tr­êng kinh doanh B§S nhµ ®Êt c¶ b»ng viÖc mua b¸n, chuyÓn nh­îng, chuyÓn ®æi nhµ vµ ®Êt trong khu«n viªn mµ gi¸ trÞ chñ yÕu vÉn quan niÖm lµ gi¸ trÞ nhµ. Gi¸ trÞ ®Êt ®­îc Èn trong ®ã vµ lóc nµy míi ®­îc b¸n nhµ x©y th« hoÆc nhµ hoµn thiÖn, ®Êt phÇn lín do Nhµ n­íc cÊp, giao. ThÞ tr­êng nhµ ®Êt ch­a ®­îc Nhµ n­íc c«ng nhËn vµ sù trao ®æi mua b¸n diÔn ra rÊt Ýt. Nã bÞ khèng chÕ bëi c¬ quan qu¶n lý ®Êt ®ai vµ sù am hiÓu vÒ kinh tÕ thÞ tr­êng cßn h¹n chÕ. C¬ chÕ qu¶n lý ®Êt: “§Êt ®ai lµ thuéc quyÒn së h÷u Nhµ n­íc, do Nhµ n­íc thèng nhÊt qu¶n lý theo kÕ ho¹ch chung”. N¨m 1991 NghÞ quýªt §¹i héi §¶ng lÇn thø 7 th«ng qua c­¬ng lÜnh chÝnh trÞ tiÕp tôc kh¼ng ®Þnh ®­êng lèi 67
  68. ph¸t triÓn kinh tÕ nhiÒu thµnh phÇn. Trong bèi c¶nh ®ã tÝnh n¨ng ®éng vµ b¾t kÞp chñ tr­¬ng, c¸c thµnh phÇn kinh tÕ trong thµnh phè ph¸t triÓn m¹nh dÉn ®Õn nhu cÇu vÒ ®Êt t¨ng.  Sau n¨m 1993 ®Õn nay, nhê cã nh÷ng luËt míi (®Æc biÖt lµ luËt ®Êt ®ai ban hµnh ngµy 14/7/1993) vµ nhiÒu chÝnh s¸ch c¬ chÕ míi trong ®ã ®· c«ng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cña ng­êi d©n ®· t¹o thuËn lîi, thÞ tr­êng B§S – nhµ ®Êt ®· ®­îc ®µ ph¸t triÓn m¹nh, h×nh thµnh mét thÞ tr­êng réng lín, rÊt ®a d¹ng víi nhiÒu lo¹i h×nh kinh doanh vµ nhiÒu läai h×nh s¶n phÈm. Tõ b¸n nÒn nhµ cã h¹ tÇng ®Õn b¸n mãng nhµ, b¸n nhµ x©y th« vµ b¸n nhµ hoµn thiÖn. Tµi chÝnh cho ph¸t triÓn kinh doanh nhµ ®­îc huy ®éng tõ nhiÒu nguån c¸ nh©n, tæ chøc thuéc mäi thµnh phÇn kinh tÕ trong vµ ngoµi n­íc. V× vËy khèi l­îng nhµ ®Êt ®­a vµo thÞ tr­êng kinh doanh lªn ®Õn hµng chôc v¹n m2, thuÕ phÝ nhµ mµ thu ®­îc tõ kinh doanh nµy lªn tíi hµng tr¨m tû ®ång/ n¨m. MÆt kh¸c, nÒn kinh tÕ n­íc ta ngµy cµng ph¸t triÓn ®· lµm cho nhu cÇu vÒ ®Êt t¨ng nhanh. Kh¶ n¨ng tµi chÝnh tù cã cña c¸c tÇng líp d©n c­ lµ rÊt lín. NhiÒu ng­êi nhanh nh¹y vÒ chÝnh s¸ch ®Êt ®ai sÏ ®Çu t­ vµo lÜnh vùc nhµ ®Êt bëi v× lîi nhuËn thu ®­îc tõ nã lµ “siªu lîi nhuËn”. Tuy nhiªn bªn c¹nh nh÷ng tÝch cùc mµ sù ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng B§S - nhµ ®Êt mang l¹i cho thµnh phè vÉn cßn tån t¹i mét sè yÕu kÐm nh­: tû lÖ giao dÞch phi chÝnh thøc cao, thÞ tr­êng ph¸t triÓn lén xén tù ph¸t, sù mÊt c©n ®èi qu¸ lín gi÷a cung vµ cÇu, th«ng tin thÞ tr­êng Ýt khã tiÕp cËn. Trong nh÷ng n¨m tíi môc tiªu ph¸t triÓn cña Hµ Néi ®ã lµ t¨ng diÖn tÝch b×nh qu©n ®Çu ng­êi lªn 10 m2/ng­êi, mçi gia ®×nh cã nhµ ë ®éc lËp, quy m« mçi c¨n hé tèi thiÓu 2 phßng/ c¨n hé, ph¸t triÓn thªm 5,6 triÖu m2 trong ®ã x©y dùng c¸c dù ¸n nhµ ®Ó b¸n vµ cho thuª lµ 3,5 triÖu m2 diÖn tÝch nhµ ë dµnh cho c¸n bé c«ng nh©n viªn chøc kho¶ng 30% (1 triÖu m2), x©y dùng nhµ ë cho sinh viªn lµ 100.000 m2, x©y dùng nhµ ë cho c«ng nh©n t¹i c¸c khu c«ng nghiÖp tËp trung lµ 100.000 m2, di dêi gi¶i to¶ nhµ ë kªnh r¹ch, c¸c khu nhµ æ chuét lµ 2000 c¨n hé (Nguån: Ch­¬ng tr×nh ph¸t triÓn nhµ ®« thÞ n¨m 2001 – 2005), do ®ã trong t­¬ng lai thÞ tr­êng B§S – nhµ ®Êt sÏ ph¸t triÓn m¹nh. 68
  69. ChÝnh v× vËy ®Ó thóc ®Èy vµ khuyÕn khÝch sù ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng BDS – nhµ ®Êt viÖc, ®Ò ra mét hÖ thèng c¸c gi¶i ph¸p toµn diÖn vµ ®ång bé lµ vÊn ®Ò mang tÝnh thêi sù vµ bøc xóc. H×nh thµnh ®ång bé vµ tiÕp tôc ph¸t triÓn, hoµn thiÖn c¸c lo¹i h×nh thÞ tr­êng ®i ®«i víi x©y dùng khu«n khæ ph¸p lý vµ thÓ chÕ, ®Ó thÞ tr­êng n¨ng ®éng, cã hiÖu qu¶, cã trËt tù kû c­¬ng trong m«i tr­êng c¹nh tranh lµnh m¹nh lµ néi dung quan träng cña chiÕn l­îc ph¸t triÓn kinh tÕ – x· héi 2001 – 2010. V¨n kiÖn §¹i héi §¶ng toµn quèc lÇn thø IX nªu râ: “Thóc ®Èy sù h×nh thµnh, ph¸t triÓn vµ tõng b­íc hoµn thiÖn c¸c lo¹i thÞ tr­êng theo ®Þnh h­íng XHCN, ®Æc biÖt quan t©m tíi c¸c thÞ tr­êng quan träng hiÖn nay ch­a cã hoÆc cßn s¬ khai nh­: thÞ tr­êng lao ®éng, thÞ tr­êng chøng kho¸n, thÞ tr­êng B§S, thÞ tr­êng khoa häc c«ng nghÖ”. T¹i quyÕt ®Þnh cña Thñ t­íng ChÝnh phñ sè 94/2002/Q§-TTg ngµy 17/7/2002 Thñ t­íng ®· giao cho Bé x©y dùng chñ tr× cïng mét sè bé ngµnh liªn quan x©y dùng ®Ó ¸n: “Thóc ®Èy h×nh thµnh ph¸t triÓn thÞ tr­êng B§S – nhµ ®Êt” §øng trªn gãc ®é nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng, n­íc ta lµ mét nÒn kinh tÕ ®ang trong qu¸ tr×nh chuyÓn ®æi sang nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng vµ ®ang triÓn khai c«ng cuéc c¶i c¸ch hµnh chÝnh Nhµ n­íc, cã thÓ t×m biÖn ph¸p thóc ®Èy thÞ tr­êng B§S – nhµ ®Êt dùa trªn m« h×nh sau: 69