›

Đề tài So sánh hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

doc 39 trang nguyendu 6040
Download
Bạn đang xem 20 trang mẫu của tài liệu "Đề tài So sánh hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam", để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

Tài liệu đính kèm:

  • docde_tai_so_sanh_he_thong_tieu_chuan_tham_dinh_gia_quoc_te_va.doc

Nội dung text: Đề tài So sánh hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

  1. MỤC LỤC MỞ ĐẦU . 2 Phần 1: Khái quát chung 2 1. Định nghĩa 4 2. Sự cần thiết phải ban hành các tiêu chuẩn thẩm định giá 4 3. Mối quan hệ giữa tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia và tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 5 Phần 2: So sánh hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam .6 1. Sự hình thành và phát triển của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá 6 1.1 Sự hình thành phát triển của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 6 1.2 Sự hình thành phát triển của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định Việt Nam 7 2. Mục tiêu và phạm vi của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và Việt Nam 8 2.1 Mục tiêu và phạm vi áp dụng của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế .8 2.2 Mục tiêu và phạm vi áp dụng của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam .9 3. Cấu trúc của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và Việt Nam 10 3.1 Cấu trúc của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 10 3.2 Cấu trúc của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 17 4. So sánh cấu trúc và nội dung của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và Việt Nam 17 4.1 Về mặt cấu trúc .17 4.2 Về mặt nội dung 19 5. Phân tích sự khác nhau giữa hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và Việt Nam .32 Phần 3: Một số hạn chế trong việc áp dụng các tiêu chuẩn thẩm định giá và đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam .33 1. Hạn chế trong việc áp dụng các tiêu chuẩn thẩm định giá vào thực tế 33 2. Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam .35 KẾT LUẬN 37 1
  2. MỞ ĐẦU Ở Việt Nam thẩm định giá bắt đầu hình thành rõ nét từ những năm 1993 -1994 sau khi nền kinh tế chuyển đổi từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế thị trường có sự quản lí của Nhà nước. Trong khi ở nhiều nước có nền kinh tế thị trường phát triển, thẩm định giá đã tồn tại từ hàng trăm năm nay. Cùng với sự ra đời và phát triển ngày càng mạnh mẽ của hoạt động thẩm định giá là sự cần thiết phải có một quy chuẩn chung làm căn cứ hành nghề cũng như để quản lý, đánh giá hoạt động của các thẩm định viên. Với mục đích đó, đó bộ tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đã ra đời.Trên cơ sở vận dụng cho phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh, trình độ của mình, mỗi quốc gia lại xây dựng nên một bộ tiêu chuẩn riêng của quốc gia mình, Việt Nam là một trong số đó. Sự phát triển của nền kinh tế từ kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam đặt ra yêu cầu phải phát triển nhanh chóng hoạt động thẩm định giá nhằm đáp ứng đòi hỏi của quá trình tái cấu trúc các doanh nghiệp và các tổ chức, các yêu cầu mua bán, trao đổi giữa các bên tham gia. Quá trình thẩm định giá phải được thực hiện theo các chuẩn mực được quy định bởi các cơ quan có thẩm quyền. Sự thay đổi kinh tế nhanh chóng trong những năm gần đây đã nâng cao nhận thức về tầm quan trọng của công tác thẩm định tài sản chuyên nghiệp của các bên tham gia thị trường. Xu hướng toàn cầu hóa thị trường đầu tư đã làm tăng thêm nhu cầu về các tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản được quốc tế công nhận. 2
  3. Bộ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ra đời theo các quyết định của Bộ Tài chính vào các năm 2005 và 2008 vận dụng dựa trên Bộ tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế phù hợp với thực tế Việt Nam hiện nay. Sự ra đời của Bộ tiêu chuẩn này đã kịp thời đáp ứng được những yêu cầu cấp thiết của thị trường nói chung cũng như ngành thẩm định giá nói riêng. Trong khuôn khổ bài tập lớn của mình, nhóm 4 xin được giới thiệu những thông tin cơ bản về hệ thống tiêu chuẩn tiêu chuẩn định giá quốc tế và hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Mục tiêu nhóm hướng tới khi trình bày về nội dung “So sánh hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam” đó là: 1. Sự cần thiết phải ban hành các tiêu chuẩn thẩm định giá. 2. Giúp các bạn hình dung ra kết cấu của từng bộ tiêu chuẩn. 3. Trên cơ sở so sánh, thấy được những điểm giống và khác nhau cơ bản giữa hai bộ tiêu chuẩn. 4. Nêu ra một số hạn chế của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và đề xuất một số ý kiến nhằm khắc phục để các bạn cùng thảo luận. 3
  4. CÁC TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ Phần 1: Khái quát chung 1. Định nghĩa Thẩm định giá (theo điều 4, “Pháp lệnh giá” ban hành ngày 8/4/2002) là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm, địa điểm nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc theo thông lệ thế giới. Tiêu chuẩn thẩm định giá là sự quy định có tính pháp lý do các cơ quan quản lý hoặc các tổ chức ban hành. Việc quy định nhằm đảm bảo tính khách quan, tính khoa học và có thể so sánh được của các kết quả thẩm định giá.Nó cũng nhằm đảm bảo và giảm bớt những tranh chấp có thể xảy ra.Trên bình diện quốc tế, việc quy định các tiêu chuẩn thẩm định giá nhằm đạt đến sự thống nhất và chuẩn mực của các hoạt động thẩm định giá, đạt tới sự ứng dụng thích hợp và nghiêm ngặt của các tiêu chuẩn kế toán quốc tế và có thể so sánh xuyên quốc gia. 2. Sự cần thiết phải ban hành các tiêu chuẩn thẩm định giá . Trong phạm vi quốc gia, nếu thiếu tiêu chuẩn thẩm định giá sẽ thiếu cơ sở chuẩn mực đảm bảo tính khoa học, khách quan và sẽ có thể so sánh của các kết quả thẩm định giá được thực hiện bởi các thẩm định viên. 4
  5. . Trên phạm vi quốc tế, nếu không có những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế sẽ có nguy cơ rất lớn dẫn đến sự hỗn độn của thị trường. Sự khác biệt về quan điểm giữa các tổ chức thẩm định giá quốc gia có thể dẫn đến sự sai lệch không chủ định trong thẩm định giá. Thẩm định giá phù hợp và có thể so sánh là cần thiết nhằm đảm bảo thông tin tài chính chất lượng cao cung cấp cho những người sử dụng báo cáo tài chính, mua bán tài sản và sử dụng các kết quả thẩm định giá vào các mục đích khác nhau, giảm bớt các tranh chấp giữa các bên. Quy định các tiêu chuẩn thẩm định giá được thừa nhận và áp dụng ở các quốc gia sẽ đạt được sự ứng dụng thích hợp và nghiêm ngặt của các tiêu chuẩn kế toán quốc tế và có thể so sánh xuyên quốc gia. Trên thực tế thì hầu hết các nước đều có tiêu chuẩn thẩm định giá của riêng nước mình, như các nước Pháp, Ý, Singapore, Thái Lan, Úc, và đều dựa trên Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế. 3. Mối liên hệ giữa tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia và tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia do từng quốc gia quy định và chỉ có ý nghĩa pháp lý trong phạm vi hoạt động thẩm định giá của quốc gia đó. Trong khi đó, các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế do Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá ban hành, được các quốc gia thành viên thừa nhận và áp dụng trong hoạt động thẩm định giá của quốc gia đó. Tuy nhiên, tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế không co ý nghĩa bắt buộc với các nước thành viên. Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế thể hiện những thực tế đã được thừa nhận hay tốt nhất, trong hiệp hội thẩm định giá, còn được gọi là những nguyên tắc thẩm định giá được thừa nhận chung nhất. Điều này thể hiện tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và tiêu chuẩn của các nước thành viên sẽ bổ sung và tương hỗ lẫn nhau. Trong trường hợp tồn tại những điểm khác nhau giữa các bản 5
  6. báo cáo hay ứng dụng của các quốc gia và tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, cần phải công khai hóa và trình bày rõ những khác biệt đó. Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia và tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế tồn tại song song không loại trừ và bổ sung lẫn nhau. Cả 2 hệ thống tiêu chuẩn đều được chỉnh đối phù hợp với sự phát triển của hoạt động thẩm định giá ở mỗi quốc gia và trên phạm vi quốc tế. Phần 2: So sánh hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 1. Sự hình thành và phát triển của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá 1.1. Sự hình thành và phát triển hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế được thành lập năm 1981 với tên ban đầu là Ủy ban các tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản quốc tế (TIVSC). Ủy ban trên đã đổi tên vào năm 1994 và hiện nay được biết đến như là Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) có trụ sở đặt tại London, Vương quốc Anh. Từ năm 2003, IVSC đã là một hiệp hội hợp nhất, bao gồm các hiệp hội thẩm định giá chuyên nghiệp trên toàn thế giới được quy định bởi các Điều lệ của Hiệp hội và theo đuổi hai mục tiêu cơ bản sau: Thứ nhất: Phổ biến các tiêu chuẩn thẩm định giá và khuyến khích sự chấp nhận các tiêu chuẩn này trên phạm vi toàn thế giới. Thứ hai: Làm hài hòa các tiêu chuẩn giữa các quốc gia trên thế giới để nhận diện và thể hiện công khai các khác biệt trong báo cáo và ứng dụng của các tiêu chuẩn nếu có. 6
  7. Cho đến nay Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đã thực hiện 8 lần xét lại tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, được xuất bản vào các năm 1985, 1994, 1997, 2000, 2001, 2003, 2005 và 2007. Ấn bản thứ 8 được coi là ấn bản quan trọng nhất cho đến nay. Từ ngày 01 tháng 01 năm 2005, hơn 90 nước đã quy định hoặc cho phép sử dụng các tiêu chuẩn báo cáo tài chính quốc tế (IFRSS) được Hội đồng Tiêu chuẩn Kế toán Quốc tế đưa ra. Nhằm đảm bảo rằng các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đang điều khiển hoạt động thẩm định giá là nhất quán với các yêu cầu của các thẩm định viên theo các tiêu chuẩn lập báo cáo tài chính quốc tế. 1.2. Sự hình thành và phát triển hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Hội Thẩm định giá Việt Nam là một tổ chức phi chính phủ, được thành lập theo Quyết định số 138/2005/QĐ-BNV ngày 26/12/2005 của Bộ trưởng Bộ Nội vụ sau khi thống nhất với Bộ trưởng Bộ Tài chính. Được Bộ Tài chính và Bộ Nội vụ cho phép Đại hội thành lập Hội Thẩm định giá Việt Nam đã được tổ chức vào ngày 24/5/2006.Hội Thẩm định giá Việt Nam hoạt động dựa trên nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, tự trang trải về tài chính, chịu trách nhiệm trước pháp luật.Điều lệ hoạt động của Hội Thẩm định giá Việt Nam đã được Bộ trưởng Bộ Nội vụ phê duyệt tại Quyết định số1116/QĐBNV ngày 14/4/2006. Hội Thẩm định giá Việt Nam là thành viên của Hiệp Hội Thẩm Định Giá Thế giới (WAVO), Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế (IVSC), Hiệp hội Thẩm định giá Đông Nam Á (AVA). Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được công bố trong các quyết định của Bộ Tài chính vào các năm 2005 và 2008.Hệ thống này bao gồm 12 tiêu chuẩn được sắp xếp theo thứ tự và đặt ký hiệu từ TĐGVN01 đến TĐGVN 12.Trong đó,các tiêu chuẩn từ 01 đến 04 được ban hành kèm theo quyết định số 7
  8. 24/2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 4 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính,tiêu chuẩn 05 và 06 được ban hành theo quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính và các tiêu chuẩn từ 07 đến 12 được ban hành theo quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính. 2.Mục tiêu và phạm vi áp dụng của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2.1.Mục tiêu và phạm vi áp dụng của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2.1.1.Mục tiêu của tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Sự phát triển của các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS) nhằm vào 3 mục tiêu chính: . Thúc đẩy các giao dịch xuyên quốc gia và đóng góp vào khả năng phát triển của thị trường tài sản quốc tế bằng cách nâng cao sự minh bạch của báo cáo tài chính cũng như mức độ tin cậy vào kết quả thẩm định giá nhằm bảo đảm cho các khoản cầm cố và thế chấp, cho những giao dịch liên quan đến chuyển giao quyền sở hữu và giải quyết những tranh chấp hay các vấn đề về thuế. . Cung cấp các tiêu chuẩn chuyên ngành cho thẩm định viên trên toàn thế giới, qua đó cho phép các thẩm định viên thích ứng với những nhu cầu của thị trường tài sản quốc tế về độ tin cậy của kết quả thẩm định giá và đáp ứng những nhu cầu thực hiện báo cáo tài chính của cộng đồng doanh nghiệp toàn cầu. . Cung cấp những tiêu chuẩn thẩm định giá và thiết kế báo cáo tài chính đáp ứng những yêu cầu của các quốc gia mới phát triển và các quốc gia công nghiệp mới. 8
  9. 2.1.2 Phạm vi áp dụng của tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Phạm vi thẩm định giá ngày càng trở nên rộng hơn, thuật ngữ thẩm định giá quyền tài sản (property valuation) đã vượt qua những hạn chế của thuật ngữ thẩm định giá tài sản (asset valuation) thuật ngữ thẩm định giá đầu tiên được sử dụng trong các báo cáo tài chính. Trong khi các tiêu chuẩn của các ngành khác, như kế toán có thể áp dụng cho thẩm định giá, Ủy ban thẩm định giá quốc tế khuyên các thẩm định viên tài sản nên nắm vững kiến thức về kế toán trong khi thẩm định giá. Khi thẩm định giá dịch vụ báo cáo tài chính hay áp dụng về kế toán để thẩm định giá, thẩm định viên nên kết hợp cả yêu cầu của tiêu chuẩn kế toán và những điều gắn liền với thẩm định giá tài sản. Nếu có sự mâu thuẫn giữa những tiêu chuẩn này thì thẩm định viên phải công khai sự khác biệt đó. 2.2 Mục tiêu và phạm vi áp dụng của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 2.2.1 Mục tiêu của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam . Thiết lập một tiêu chuẩn quản lý nhà nước thống nhất cho toàn ngành. . Giúp cho các tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên giá có thể hoạt động phù hợp với các tiêu chuẩn thống nhất để nâng cao chất lượng thẩm định giá. . Xác định và làm rõ trình độ của các thẩm định viên giá để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng, các nhà đầu tư và các bên có liên quan khác. . Xây dựng một hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá của Việt Nam phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế. 2.2.2 Phạm viáp dụng 9
  10. . Những tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đưa ra quy định, nguyên tắc chung được chấp nhận trong khu vực và trên thế giới, đôi khi có sự khác nhau với tiêu chuẩn thẩm định giá của các nước khác trong ASEAN và tiêu chuẩn thẩm định giá thế giới, nhưng nó là tiêu chuẩn được thống nhất giữa các nhà chuyên môn và phù hợp với điều kiện, tình hình của Việt Nam và thông lệ quốc tế. . Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được các thẩm định viên giá sử dụng để đưa ra kết quả phù hợp với tình hình thực tế tại Việt Nam, đồng thời là cơ sở pháp lý để các nước muốn lấy tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam làm chuẩn để xem xét kết quả mà họ đưa ra và được Việt Nam chấp nhận. 3.Cấu trúc của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 3.1 Cấu trúc hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Cấu trúc của bộ tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2005 bao gồm: (1) Giới thiêu (2) Những nguyên tắc và khái niệm chung về thẩm định giá (3) Quy tắc hành nghề (4) Các loại quyền tài sản (5) Giới thiệu các tiêu chuẩn (6) Tiêu chuẩn (7) Hướng dẫn (8) Ứng dụng (9) Bạch thư (10) Từ điển thuật ngữ 10
  11. Dưới đây là sơ đồ cấu trúc tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế: (Nguồn: Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế ấn bản lần thứ bảy 2005 do Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế ban hành.) 11
  12. CƠ SỞ LỊCH SỬ, GIỚI THIỆU SỰ THÀNH LẬP, CẤU TRÚC TIÊU CHUẨN NHỮNG NGUYÊN TẮC VÀ KHÁI NIỆM THẨM ĐỊNH GIÁ CHUNG QUY TẮC HÀNH NGHỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG DOANH CÁC LỢI LOẠI ĐỘNG SẢN NGHIỆP ÍCH TÀI TÀI SẢN SẢN CHÍNH GIÁ TRỊ THỊ GIÁ TRỊ THÔNG TIN TRƯỜNG KHÁC GIÁ THẨM ĐỊNH TRỊ THỊ GIÁ TRƯỜNG TIÊU CHUẨN 1 TIÊU CHUẨN 2 XEM BIỂU TIÊU CÁC THẨM ĐỊNH THẨM ĐỊNH ĐỒ GIÁ CHUẨN 3 TIÊU GIÁ THEO GIÁ GIÁ THEO GIÁ TRỊ KHÁC BÁO CÁO CHUẨN TRỊ THỊ TRỊ KHÁC GIÁ GIÁ TRỊ THẨM TRƯỜNG TRỊ THỊ THỊ ĐỊNH GIÁ TRƯỜNG TRƯỜNG ỨNG THẨM ĐỊNH GIÁ PHỤC VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ PHỤC DỤNG BÁO CÁO TÀI CHÍNH VỤ MỤC ĐÍCH CHO VAY TĐG BẤT TĐG LỢI ÍCH TĐG NHÀ TĐG TÀI SẢN TĐG ĐỘNG ĐỘNG SẢN CHOTHUÊ MÁY, THIẾT VÔ HÌNH SẢN HƯỚNG BỊ DẪN SOÁT XÉT THẨM ĐỊNH THẨM ĐỊNH THẨM ĐỊNH VIỆC THẨM TÀI SẢN GIÁ TÀI SẢN GIÁ TÀI SẢN ĐỊNH GIÁ GIAO DỊCH HÀNG LOẠT TRONG NGÀNH ĐẶC BIỆT CHO MỤC CÔNG NGHIỆP BẠCH THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ TRONG CÁCĐÍCH THỊ TRƯỜNG TÍNH MỚIKHAI NỔI KHOÁNG THUẾ TỪ ĐIỂN THUẬT12 NGỮ PHỤ LỤC
  13. 3.1.1 Phần giới thiệu Trình bày tổng quan về nguồn gốc tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, nhiệm vụ của Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, nội dung tổng quát của tiêu chuẩn. Giải thích cấu trúc của tiêu chuẩn và khả năng áp dụng. 3.1.2Những nguyên tắc và khái niệm thẩm định giá: Phần này trình bày đầy đủ toàn bộ kiến thức cấu thành phương pháp thẩm định giá và thực hành trong phạm vi những tiêu chuẩn này. Để nâng cao hiểu biết chuyên ngành và để làm giảm bớt khó khăn phát sinh do hàng rào ngôn ngữ, mục đích của phần này là cung cấp các giải thích trên căn bản luật pháp, kinh tế học với khái niệm khung mà tiêu chuẩn và nguyên tắc thẩm định giá căn cứ vào. Nắm vững các khái niệm và nguyên tắc này quyết định đến việc am hiểu về thẩm định giá và việc áp dụng các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế. Nó bao gồm các khái niệm về đất đai, tài sản, giả cả, chi phí, thị trường và giá trị, giá trị thị trường, nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất, tính hữu dụng, các phương pháp thẩm định giá. Sự am hiểu những khái niệm và nguyên tắc là trọng tâm để để hiểu thẩm định giá và các áp dụng của những tiêu chuẩn thẩm định giá này. 3.1.3 Quy tắc hành nghề: Đề cập đến yêu cầu đạo đức và năng lực hành nghề trong khi thực hành thẩm định giá. Quy tắc đạo đức phục vụ lợi ích chung, duy trì sự tin cậy của các định chế tài chính để cho dịch vụ của các thẩm định viên và hoạt động cho chính lợi ích của nghề thẩm định giá. Nó đảm bảo kết quả thẩm định giá đáng tin cậy, nhất quán và khách quan và không thiên vị 3.1.4 Các loại hình tài sản: Phần này đưa ra các định nghĩa về 4 loại quyền tài sản cơ bản. a. Quyền tài sản bất động sản (Real property) b. Quyền tài sản động sản (Personal property) 13
  14. c. Doanh nghiệp d. Lợi ích tài chính (Financial Interests) Trong đó, quyền về bất động sản, là nền tảng của mọi hệ thống của cải vật chất, được phân biệt với các loại tài sản khác như tài sản cá nhân, giá trị doanh nghiệp và lợi ích tài chính. 3.1.5 Giới thiệu tiêu chuẩn thẩm định giá Tất cả các hoạt động thẩm định giá có thể xếp vào 2 loại : thẩm định giá dựa trên giá trị thị trường hoặc dựa trên giá trị phi thị trường. Sau khi hoàn thành công việc thẩm định giá, thẩm định viên về giá phải giải thích rõ ràng kết quả và trình bày làm thế nào đạt được kết quả này. Phần giới thiệu cũng trình bày sự khác biệt giữa giá trị thị trường và giá trị phi thị trường của giá trị và làm rõ việc cung cấp thông tin thẩm định giá. 3.1.6 Tiêu chuẩn Trong cấu trúc của tiêu chuẩn, ứng dụng và hướng dẫn, phần tiêu chuẩn được xem là căn bản và xuyên suốt khu vực công và khu vực tư đối với báo cáo tài chính hay các tài khoản liên quan và đối với những quyết định khó khăn liên quan đến cho vay hay bảo đảm thế chấp. Những tiêu chuẩn này là khung sườn cho các ứng dụng và hướng dẫn tất cả các hoạt động thẩm định giá và hướng dẫn. 3.1.7 Hướng dẫn Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đưa ra 3 tiêu chuẩn. Tiêu chuẩn thẩm định giá 1 (IVS1) và 2 (IVS2) đề cập đến khía cạnh giá trị thị trường và giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá. Tiêu chuẩn thẩm định giá 3 (IVS3) nêu lên các yêu cầu đối với việc lập báo cáo thẩm định giá. Những tiêu chuẩn này làm cơ sở cho các ứng dụng cho thẩm định giá trong báo cáo tài chính và cho vay. Hướng dẫn đưa ra sự hướng dẫn về các vấn đề thẩm định giá đặc biệt và các tiêu chuẩn được áp dụng như thế nào trong các doanh nghiệp, cụ thể hơn và các tình 14
  15. huống cung cấp dịch vụ. Hướng dẫn bổ sung và mở rộng các tiêu chuẩn và việc áp dụng. Những vấn đề liên quan đến ứng dụng tiêu chuẩn thường phát sinh trong khi thực hiện thẩm định giá và từ những nguồn sử dụng dịch vụ thẩm định giá, các hướng dẫn này cung cấp chỉ dẫn cho những vấn đề đặc biệt trong thẩm định giá và tiêu chuẩn được áp dụng ra sao trong từng trường hợp cụ thể. Các Hướng dẫn hoàn thiện và mở rộng phần tiêu chuẩn và ứng dụng hoặc thẩm định viên giá phải thực hiện theo thẩm định giá quốc tế. Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế phiên bản năm 2005 có 14 Hướng dẩn cụ thể :  Hướng dẫn 1 : Thẩm định giá bất động sản  Hướng dẫn 2 : Thẩm định giá lợi ích cho thuê  Hướng dẫn 3 : Thẩm định giá nhà xưởng và thiết bị  Hướng dẫn 4 : Thẩm định giá tài sản vô hình  Hướng dẫn 5 : Thẩm định giá động sản  Hướng dẫn 6 : Thẩm định giá doanh nghiệp  Hướng dẫn 7 : Đánh giá các chất gây nguy hiểm và độc hại trong thẩm định giá  Hướng dẫn 8 : Phương pháp chi phí để thực hiện báo cáo tài chính  Hướng dẫn 9 : Phân tích dòng tiền chiết khấu phục vụ cho thẩm địnhgiá dựa trên cơ sở thị trường và phi thị trường  Hướng dẫn 10 : Thẩm định giá tài sản trong doanh nghiệp  Hướng dẩn 11 : Soát xét lại việc thẩm định giá  Hướng dẫn 12 : Thẩm định giá tài sản giao dịch đặt biệt  Hướng dẫn 13 : Thẩm định giá tài sản hàng loạt cho mục đích tính thuế  Hướng dẫn 14 : Thẩm định giá tài sản trong ngành công nghiệp khai khoáng 3.1.8. Ứng dụng 15
  16. Thẩm định giá phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau. Có thể là thẩm định giá tài sản phục vụ báo cáo tài chính ở khu vực tư cũng như khu vực công ,hay liên quan đến hoạch toán kế toán, và những quyết định liên quan đến cho vay hay bảo đảm thế chấp.Nội dung các ứng dụng như sau: . Ứng dụng số 1: Thẩm định giá phục vụ báo cáo tài chính. Nội dung của ứng dụng này được trích dẫn từ chuẩn mực kế toán quốc tế do ủy ban chuẩn mực kế toán quốc tế xuất bản. Mục tiêu của ứng dụng này là giải thích những nguyên tắc ứng dụng để thực hiện thẩm định giá sử dụng trong báo cáo tài chính và các tài khoản liên quan đến doanh nghiệp. Thẩm định viên giá phải gắn với những định nghĩa, mục tiêu căn bản đặt trên giá trị thị trường, công khai những vấn đề thích hợp với hình thức xác đáng và hợp lý với người sử dụng.Đó là nền tảng cho những yêu cầu của thẩm định giá phục vụ báo cáo tài chính. Khi những tài sản chuyên dùng không dựa trên những khái niệm giá trị thị trường, ứng dụng này cung cấp cách xử lý thích hợp và công khai trong việc thẩm định giá. . Ứng dụng số 2: Thẩm định giá phục vụ mục đích cho vay. Mục đích của ứng dụng này nhằm hướng dẫn cho thẩm định viên thực hiện thẩm định giá để bảo đảm cho vay, thế chấp và ghi nợ. Ứng dụng này cung cấp một khuôn khổ trong đó thẩm định viên có thể thực hiện những thỏa thuận thẩm định giá cho các tổ chức tín dụng hoặc các tổ chức khác cung cấp tài chính được bảo đảm bằng tài sản cố định luôn là tín dụng thông thường cho cá nhân hay doanh nghiệp. Thẩm định viên đặc biệt quan tâm đến khái niệm giá trị thị trường khi thẩm định giá giá trị tài sản để bảo đảm tài chính. Thẩm định viên trong một số trường 16
  17. hợp có thể vận dụng các khái niệm như: giá trị hoạt động kinh doanh, giá trị có thể chuyển đổi thành tiền hoặc các khái niệm khác trong thẩm định giá tuỳ thuộc vào pháp lý, hoàn cảnh hoặc do yêu cầu của khác hàng có tài sản thế chấp. Tuy nhiên khái niệm “Giá trị thị trường” mang tính thông dụng và phổ biến nhất. Những tìm kiếm khoản bảo đảm tài chính hay cố gắng ước lượng tình trạng khoản bảo đảm đôi khi đòi hỏi phải thẩm định giá trên cơ sở khác giá thị trường. Trong những trường hợp như vậy, thẩm định viên giá chỉ vận dụng những khái niệm quy định và trình tự có thể áp dụng trên cơ sở khác giá trị thị trường mà không mâu thuẫn với những nguyên tắc và quy định hiện hành và không nên gây hiểu lầm. Dưới những điều kiện như vậy cách thông thường của thẩm định viên bao gồm ước tính giá trị thị trường hay những thông tin thích hợp khác để mở rộng và ước tính giá trị phi thị trường có thể khác với giá trị thị trường. Bản ứng dụng này được coi như phần mở rộng của tiêu chuẩn thẩm định giá số một. 3.1.9 Bạch thư (White Paper) Vì thực tiễn thẩm định giá không có mô hình cụ thể hay cố định. IVSC ấn hành các văn bản về những vấn đề liên quan đến công tác thẩm định giá trên toàn thế giới. Bạch thư này có đính kèm trong tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 nhằm cung cấp những hướng dẫn đặc biệt cho thẩm định viên giá ở các thị trường mới nổi và góp phần trong nỗ lực của thế giới, của khu vực, của các định chế và ngân hàng phát triển trong việc tái cấu trúc hoặc lành mạnh hóa tài chính ở các nước thị trường mới nổi. 1.1.10 Từ điển thuật ngữ Giải thích các thuật ngữ nêu trong Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế. Thuật ngữ tham chiếu chéo việc sử dụng khác biệt của các thuật ngữ trong Khối thịnh vượng 17
  18. chung, Bắc Mỹ và những cộng đồng nói tiếng Anh khác, bao gồm những định nghĩa từ các phần phụ lục và cung cấp những chỉ dẫn phù hợp với vị trí thuật ngữ đó trong các tiêu chuẩn và hướng dẫn, có tầm quan trọng như nhau và tất cả các hoạt động thẩm định giá tuân thủ theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế phải phù hợp với những nguyên tắc và quy trình xuyên suốt toàn bộ văn bản.  Ba thành phần chính Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đó là Tiêu chuẩn, Việc áp dụng và Hướng dẫn có tầm quan trọng ngang nhau và tất cả công việc thẩm định giá được chuẩn bị phù hợp với Các Tiêu chuẩn thẩm định giá phải tuân theo các nguyên tắc và thủ tục đã được soạn thảo tỉ mỉ, thông qua toàn bộ tài liệu. 3.2.Cấu trúc hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Như đã giới thiệu ở trên ,hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam bao gồm 12 tiêu chuẩn được sắp xếp theo thứ tự từ TĐGVN01 đến TĐGVN12.Cấu trúc và nội dung từng tiêu chuẩn sẽ được trình bày cụ thể ở mục 4. 4. So sánh cấu trúc và nội dung của tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 4.1.Về mặt cấu trúc Mỗi tiêu chuẩn thẩm định giá của Việt Nam bao gồm 2 phần: . Phần Quy định chung xác định mục đích của tiêu chuẩn, phạm vi áp dụng và một số thuật ngữ liên quan. . Phần Nội dung tiêu chuẩn Ngoài ra, một số tiêu chuẩn còn gồm phần Phụ lục Trog khi đó, cấu trúc của một tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế được trình bày theo sơ đồ sau: 18
  19. Giới thiệu Phạm vi Định nghĩa Quan hệ với chuẩn mực kế toán Nội dung ứng dụng Thảo luận Yêu cầu công khai TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ QUỐC TẾ Điều khoản vận dụng Ngày hiệu lực Nguồn: Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, ấn bản lần thứ 7, năm 2005 19
  20. 4.2.Về mặt nội dung 4.2.1 Nội dung của tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 4.2.1.1 Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế số 1 (IVS 1) quy định cơ sở thị trường của thẩm định giá Ngày hiệu lực: Ngày 31 tháng 5 năm 2005. Gồm các nội dung: 1. Giới thiệu • Tiêu chuẩn này cung cấp định nghĩa chung về giá trị thị trường • Giá trị thị trường thể hiện giá trị trao đổi • GTTT được ước tính thông qua việc ứng dụng các phương pháp và quy trình thẩm định giá 2. Phạm vi Áp dụng giá trị thị trường cho tài sản thường là bất động sản. 3 Định nghĩa • Giá trị thị trường là giá trị ước tính của tài sản sẽ được trao đổi vào ngày thẩm định giá. Giữa một bên sẵn sàng bán và một bên sẵn sàng mua trong một giao dịch khách quan, vào quá trình tiếp thị thích hợp, tại đó các bên tham gia đều hành động một cách hiểu biết, thận trọng và không chịu bất kì áp lực nào. 4. Quan hệ với chuẩn mực kế toán • Cung cấp các hướng dẫn cho thẩm định viên, kế toán viên và công chúng quan tâm đến tiêu chuẩn thẩm định giá ảnh hưởng đến hoạt động kế toán. • Trên thực tế có nhiều tiêu chuẩn sử dụng lẫn lộn giữa thẩm định giá và kế toán. 5. Nội dung tiêu chuẩn • Đưa ra kết quả thẩm định đầy đủ và dễ hiểu không gây nên hiểu nhầm, đảm bảo việc ước tính giá trị được dựa trên dữ liệu từ thị trường và bằng cách sử dụng các phương pháp, kỹ thuật thích hợp. 20
  21. • Cung cấp thông tin đầy đủ cho người đọc và sử dụng báo cáo hiểu đầy đủ những dữ liệu, lập luận, phân tích và kết luận. • Tuân thủ yêu cầu của thẩm định giá quốc tế số 3 trong việc thực hiện báo cáo thẩm định. 6. Thảo luận thêm • Khái niệm GTTT là nền tảng cho tất cả hoạt động thẩm định giá. • Khái niệm GTTT không phụ thuộc vào một giao dịch cụ thể nào vào ngày thẩm định • Khái niệm GTTT có thể xem là giá thương lượng trong một thị trường mở và cạnh tranh • Thẩm định theo thị trường thường dựa trên thông tin của các tài sản có thể so sánh được. • Các điều kiện của thị trường thường xuyên thay đổi, thẩm định viên phải xem xét các dữ liệu sẵn có có đáp ứng và phản ánh được các tiêu chuẩn của GTTT hay không? • Giả định rằng trong một giao dịch theo thị trường, một tài sản được trưng bày tự do và phù hợp trên thị trường, trong một thời gian hợp lý và công khai hợp lý. • Thẩm định viên phải phân loại từng loại tài sản nếu mục đích thẩm định giá là để chuẩn bị các báo cáo tài chính. • Trong trường hợp cá biệt, giá trị thị trường có thể được thể hiện là số âm. 7. Yêu cầu công khai  Báo cáo thẩm định không được nhầm lẫn.  Nêu rõ ngày hiệu lực của thẩm định giá, mục đích và dự định sử dụng kết quả thẩm định.  Bảo đảm những giá trị thay thế được ước tính và báo cáo không được xây dựng và tiêu biểu cho giá trị thị trường.  Công khai trong chứng thư và báo cáo thẩm định về sự tồn tại và tính chất của các mối quan hệ liên quan. 8. Điều khoản áp dụng 21
  22. Theo tiêu chuẩn này, bất cứ sự khác biệt nào phải phù hợp với những hướng dẫn trong báo cáo thẩm định. 4.2.1.2 Tiêu chuẩn TĐG quốc tế số 2 (IVS 2) cơ sở giá trị khác giá trị thị trường của thẩm định giá Đưa ra định nghĩa và giải thích những cơ sở của giá trị khác giá trị thị trường và thiết lập những tiêu chuẩn để vận dụng chúng và nhằm phân biệt với giá trị thị trường. Ngày hiệu lực 31 tháng 5 năm 2005. Bao gồm các nội dung: 1. Giới thiệu • Tiêu chuẩn này nhằm 2 mục tiêu chính :  Định nghĩa và giải thích những cơ sở của giá trị khác giá trị thị trường.  Thiết lập những tiêu chuẩn để vận dụng và phân biệt chúng với GTTT • Thẩm định viên phải lựa chọn cơ sở giá trị phù hợp để tránh nhầm lẫn, đảm bảo tính khách quan 2. Phạm vi Tiêu chuẩn này trình bày và giải thích những cơ sở thẩm định dựa trên giá trị khác giá trị thị trường. 3. Định nghĩa • Giá trị trong sử dụng:Giá trị của tài sản chuyên biệt sử dụng cho một người sử dụng chuyên biệt. • Giá trị đầu tư: Giá trị của tài sản đối với một hay một nhóm nhà đầu tư cụ thể, cho một mục đích đầu tư xác định. • Giá trị doanh nghiệp: Giá trị toàn bộ một doanh nghiệp. • Giá trị bảo hiểm: Giá trị hoặc giá cả thị trường của đối tượng bảo hiểm tại thời điểm kí kết hợp đồng bảo hiểm. • Giá trị đặc biệt: Là giá trị có thể phát sinh từ việc kết hợp tài sản này với tài sản khác tương tự về mặt vật chât, chức năng, hoặc kinh tế. • Giá trị tính thuế: Giá trị dựa trên các định nghĩa trong phạm vi luật pháp liên quan đến việc xác định thuế suất và cơ sở tính thuế của tài sản. 22
  23. • Giá trị thanh lý: Giá trị của tài sản không bao gồm đất đai được đem đi bán chứ không còn được tiếp tục sử dụng, sửa chữa nữa • Giá trị bán tháo: Tổng số tiền hợp lý có thể thu về từ việc bán tài sản trong khoảng thời gian quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để tiếp thị tài sản theo yêu cầu của giá trị thị trường • Giá trị thế chấp để cho vay: Giá trị của tài sản được thẩm định viên xác định sau khi thực hiện đánh giá một cách thận trọng về khả năng thị trường tương lai của tài sản. 4. Mối quan hệ với chuẩn mực kế toán • Một số trường hợp các cơ sở phi thị trường được chuẩn mực báo cáo tài chính quốc tế yêu cầu • Chúng bao gồm các công việc có liên quan tới một số chuẩn mực kế toán 5. Nội dung tiêu chuẩn •Kết quả thẩm định đầy đủ, dễ hiểu, không gây hiểu nhầm. • Đảm bảo giá trị ước tính dựa trên dữ liệu và điều kiện thích hợp cho việc định giá • Đảm bảo giá trị ước tính sử dụng phương pháp và kỹ thuật thích hợp • Cung cấp thông tin thích đáng • Tuân thủ yêu cầu trong báo cáo thẩm định 6. Thảo luận thêm • Phân biệt giá trị trong sử dụng và giá trị trong trao đổi  Giá trị trong sử dụng: Phản ánh tính hữu dụng về mặt kinh tế hay tính năng của tài sản.Có thể cao, thấp bằng với giá trị thị trường  Giá trị trong trao đổi: Phản ánh khả năng mua bán được trên thị trường • Giá trị đặc biệt: o Nảy sinh trong tài sản bởi một vị trí độc nhất. o Có thể được báo cáo tách biệt với giá trị thị trường. • Giá bán ép buộc: o Là mức giá phát sinh từ việc chuyển nhượng bất thường. 23
  24. o Không phải là giá trị trường. • Giá trị thanh lý: o Diễn tả mức giá mong đợi của một tài sản vào cuối kỳ theo mục đích sử dụng và chức năng của tài sản. 7. Yêu cầu công khai • Nêu rõ ràng mục đích và ý định sử dụng kết quả thẩm định trong báo cáo. • Công khai cơ sở sử dụng cho việc ước tính giá trị, khả năng áp dụng và điều kiện hạn chế • Báo cáo thẩm định theo giá trị phi thị trường phải đảm bảo có một số yêu cầu 8. Điều khoản vận dụng Theo tiêu chuẩn này, bất cứ sự khác biệt nào đều phải phù hợp với hướng dẫn trong tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế số 3 4.2.1.3 Tiêu chuẩn TĐG quốc tế số 3 (IVS 3) quy định về báo cáo thẩm định giá Ngày hiệu lực : ngày 31 tháng 5 năm 2005. Bao gồm các nội dung: 1. Giới thiệu • Tiêu chuẩn này đưa ra những nguyên tắc  Bước cuối cùng trong quy trình thẩm định giá.  Yêu cầu và nhận diện các yếu tố cơ bản trong báo cáo.  Đưa ra thông tin kết quả thẩm định.  Tầm quan trọng thể hiện ở thông tin mà nó mang lại. 2. Phạm vi • Những yêu cầu của báo cáo đề cập trong tiêu chuẩn này áp dụng cho tất cả các loại báo cáo thẩm định. • Việc tuân thủ những yêu cầu báo cáo này là phận sự của tất cả thẩm định viên. • Một vài hướng dẫn liên quan đến thẩm định giá cho các mục đích và các loại tài sản đặc biệt khác. 24
  25. 3. Định nghĩa • Báo cáo thẩm định giá là văn bản ghi nhận những nội dung của thẩm định, cơ sở và mục tiêu thẩm định, kết quả phân tích và ý kiến của thẩm định viên. Giải thích tiến trình phân tích nằm ngoài thẩm định và trình bày ý nghĩa những thông tin dùng để phân tích. • Đặc tính kĩ thuật của công tác thẩm định giá:  Nhận diện các loại tài sản.  Nhận diện các quyền của tài sản.  Mục đích sử dụng kết quả thẩm định và các hạn chế liên quan.  Định nghĩa cơ sở hay loại giá trị thẩm định tìm kiếm.  Ngày áp dụng giá trị thẩm định và ngày dự định báo cáo.  Nhận diện phạm vi quy mô của thẩm định và của báo cáo thẩm định giá.  Nhận diện các điều kiện bất thường và hạn chế của cơ sở thẩm định. • Phân loại:  Báo cáo không chính thức (báo cáo bằng lời nói)  Báo cáo bằng văn bản 2 thuật ngữ chứng thư thẩm định giá và báo cáo thẩm định giá đôi khi được sử dụng thay thế nhau Ở Anh, Thuật ngữ báo cáo thẩm định giá thể hiện một văn bản mà thẩm định viên chứng nhận giá trị của tài sản thẩm định. Thuật ngữ chứng thư thẩm định thường là một văn bản ngắn qua đó nó có thể mang hình thức một báo cáo chi tiết bao gồm ngày thẩm định, mục đích thẩm định, ngày đưa ra chứng thư, Ở Hoa Kỳ, chứng thư thẩm định giá là một văn bản trong đó thẩm định viên xác nhận những điều trình bày là đúng, các phân tích hạn chế bởi các giả định được báo cáo, • Cam kết tuân thủ: 25
  26.  Chứng nhận các công việc mà thẩm định viên đã làm trong việc thực hiện thẩm định giá là tuân thủ theo quy tắc hành nghề. • Giả thiết đặc biệt, bất thường:  Là bất cứ giả thiết nào liên quan đến các vấn đề trong tổng điều tra hay liên quan đến các vấn đề khác. 4. Quan hệ với chuẩn mực kế toán • Chuẩn mực kế toán quốc tế ( IAS) • Chuẩn mực kế toán quốc tế cho khu vực công(IPSAS) Khi áp dụng phải đáp ứng yêu cầu 5. Nội dung tiêu chuẩn • Mỗi báo cáo thẩm định phải có 11 nội dung. • Khi báo cáo được truyền bằng thư điện tử phải đảm bảo dữ liệu toàn vẹn, không sai sót. • Cách trình bày của báo cáo do thẩm định viên và khách hàng quyết định. • Kiểu cách, nội dung, độ dài của báo cáo tùy thuộc vào người sử dụng báo cáo, luật pháp, loại tài sản, tính chất phức tạp của công việc. • Tài liệu chứng minh kết quả báo cáo thẩm định phải được lưu giữ trong vòng 5 năm. 6. Thảo luận thêm • Kết luận giá trị sẽ đối chiếu với những chứng cứ thị trường quy trình và lý lẽ chứng minh kết luận đó. • Có một phương pháp luận thích hợp để người sử dụng dễ hiểu. • Báo cáo rõ ràng, dể hiểu, minh bạch, nhất quán. •Thẩm định viên phải thận trọng khi cho phép kết quả thẩm định được sử dụng vào mục đích khác. 7.Yêu cầu công khai • Khi thẩm định nội bộ: Ghi rõ sự tồn tại và bản chất về mối quan hệ giữa thẩm định viên và doang nghiệp. 26
  27. • Khi thẩm định viên tham gia không phải với vai trò thảm định viên phải rõ vai trò của mình. • Yêu cầu chung: Công khai khung pháp lý và sự vận dụng theo yêu cầu của tiêu chuẩn này với hệ thống pháp luật. 8. Điều khoản vận dụng . Báo cáo • Rõ ràng • Chính xác • Công khai . Thẩm định viên chỉ được nhận dịch vụ nếu” • Chỉ dẫn không gây nhầm lẫn cho người sử dụng. • Kết quả không vượt quá giới hạn. • Những chỉ dẫn liên quan tới khác biệt được công khai trong báo cáo thẩm định. 4.2.2 Nội dung của tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Về căn bản,hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam là sự kế thừa và vận dụng các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế vào thực tế Việt Nam.Vì vậy có thể dễ dàng nhận thấy sự trùng khớp ở nhiều nội dung giữa hai bộ tiêu chuẩn này. Ngoài ra,hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cũng chưa có quy định cụ thể sự hài hòa giữa tiêu chuẩn thẩm định giá và chuẩn mực kế toán trong khi đó trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế thì sự hài hòa này thể hiện rất chặt chẽ và chi tiết trong từng tiêu chuẩn. Ta có bảng đối chiếu sau: Tiêu chuẩn Thời Nội dung Các ý chính trong tiêu Nội dung gian ban khái quát chuẩn tương ứng hành của tiêu trong bộ chuẩn tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Tiêu chuẩn Ban hành Tiêu chuẩn 1.Khái niệm giá trị thị Tiêu chuẩn 01 ( TĐGVN kèm theo trường của tài sản. thẩm định 27
  28. 01 ) Quyết này quy định 2.Phân tích nội dung giá quốc tế Giá trị thị định số nội dung về của giá trị thị trường số 1 trường làm 24 / giá trị thị của tài sản. (IVS1) cơ sở cho 2005/QĐ trường của tài 3.Trường hợp có hạn thẩm định giá -BTC sản và chế về thông tin. tài sản. ngày vận dụng giá 4.Yêu cầu về tính thận 18/4/200 trị thị trường trọng khi đưa ra căn cứ 5 của Bộ khi tiến hành cho giá trị thị trường. trưởng thẩm định giá Bộ Tài tài sản. chính) Tiêu chuẩn Ban hành Tiêu chuẩn 1.Khái niệm giá trị phi Tiêu chuẩn 02 ( TĐGVN kèm theo này quy định thị trường của tài sản thẩm định )Giá trị phi Quyết nội dung về 2.Phân tích nội dung giá quốc tế thị trường định số giá trị phi thị giá trị phi thị trường số 2 làm cơ sở cho 77/2005/ trường của tài của TS (IVS2) thẩm định QĐ-BTC sản và 3.Các bước cần tuân giá tài sản ngày vận dụng giá thủ khi xác định giá 01/11/20 trị phi thị trị phi thị trường 05 của trường khi 4.Yêu cầu đối với thẩm Bộ tiến hành định viên trưởng thẩm định giá Bộ Tài tài sản. chính) Tiêu chuẩn Ban hành Tiêu chuẩn 1.Doanh nghiệp,tổ Quy tắc 03 kèm theo này quy định chức thẩm định giá và hành nghề ( TĐGVN 03 Quyết những quy thẩm định viên phải )Những quy định số tắc đạo đức luôn tôn trọng và chấp tắc đạo đức 24 / chi phối thẩm hành đúng luật hành nghề 2005/QĐ định viên về 2.Tiêu chuẩn đạo đức thẩm -BTC giá, doanh 3.Trình độ chuyên môn định giá tài ngày nghiệp, tổ và tính thận trọng sản. 18/4/200 chức thẩm 4.Tính minh bạch 5 của Bộ định giá trong trưởng quá trình Bộ Tài hành nghề chính thẩm định giá tài sản. 28
  29. Tiêu chuẩn Ban hành Tiêu chuẩn 1.Nội dung của báo cáo Tiêu chuẩn 04 ( TĐGVN kèm theo này quy định thẩm định giá quốc tế số3 04 ) Báo cáo Quyết hình thức,nội 2.Nội dung của hồ sơ (IVS3) kết quả, hồ sơ định số dung của báo thẩm định giá và chứng thư 24/2005/ cáo kết quả, 3.Chứng thư thẩm định thẩm QĐ-BTC hồ sơ và giá định giá trị tài ngày 18 chứng thư 4.Phụ lục:Mẫu báo cáo sản tháng 4 thẩm định giá và chứng thư thẩm năm 2005 trị tài sản do định giá của Bộ doanh trưởng nghiệp, tổ Bộ Tài chức thẩm chính. định giá và thẩm định viên về giá thực hiện, công bố khi hòan thành công việc thẩm định giá tài sản. Tiêu chuẩn Ban hành Tiêu chuẩn 1.Các bước cần thực Quy trình 05 ( TĐGVN kèm theo này quy định hiện trong quá trình thẩm định 05 ) Quy Quyết quy trình thẩm định giá tài sản(6 giá BĐS trình thẩm định số thẩm định giá bước) được trình định giá tài 77/ tài sản và 2.Phân tích cụ thể từng bày trong sản 2005/QĐ hướng dẫn bước trong quá trình phần -BTC thực hiện quy thẩm định giá Hướng dẫn ngày 01/ trình trong Bước 1: Xác định tổng mục thẩm 11/2005 quá trình quát về tài sản cần định giá của Bộ thẩm định giá thẩm định giá và xác bất động trưởng tài sản. định giá trị thị trường sản Bộ Tài hoặc phi thị trường làm chính) cơ sở thẩm định giá. Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá. Bước 3: Khảo sát hiện 29
  30. trường, thu thập thông tin. Bước 4: Phân tích thông tin. Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá. Tiêu chuẩn Ban hành Tiêu chuẩn 1.Nguyên tắc sử dụng Được trình 06 ( TĐGVN kèm theo này quy định tốt nhất và có hiệu quả bày trong 06 ) Những Quyết những nhất phần nguyên tắc định số nguyên tắc 2.Nguyên tắc cung cầu Những kinh tế chi 77/ xác định giá 3.Nguyên tắc thay đổi nguyên tắc phối hoạt 2005/QĐ trị của tài sản 4.Nguyên tắc thay thế và khái động thẩm -BTC và hướng dẫn 5.Nguyên tắc cân bằng niệm định giá tài ngày nguyên tắc 6.Nguyên tắc thu nhập chung về sản 01/11/20 khi tiến hành tăng hoặc giảm thẩm định 05 của thẩm định giá 7.Nguyên tắc phân giá Bộ tài sản. phối thu nhập trưởng 8.Nguyên tắc đóng góp Bộ Tài 9.Nguyên tắc tuân thủ chính 10.Nguyên tắc cạnh tranh 11.Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai Tiêu chuẩn Ban hành Tiêu chuẩn 1.Điều kiện áp dụng Được trình 07 (TĐGVN kèm theo này quy định 2.Các bước tiến hành bày trong 07 ): Phương Quyết phương pháp thẩm định giá theo phần pháp so sánh định số so sánh và phương pháp so sánh Những 129/2008 hướng dẫn 3.Thời gian,điều kiện nguyên tắc /QĐ-BTC thực hiện thu thập thông tin và khái ngày phương pháp 4.Phân tích thông tin niệm 31/12/20 trong quá 5.Điều chỉnh mức giá chung về 08 của trình thẩm của tài sản so sánh căn thẩm định Bộ định tài sản . cứ vào chênh lệch giữa giá và phần trưởng các yếu tố so sánh Hướng dẫn dành cho 30
  31. Bộ Tài từng loại chính) tài sản cụ thể Tiêu chuẩn Ban hành Tiêu chuẩn 1.Điều kiện áp dụng Được trình 08 (TĐGVN kèm theo này quy định 2.Các bước tiến hành bày trong 08 ): Phương Quyết phương pháp thẩm định giá theo phần pháp chi phí định số chi phí và phương pháp chi phí Những 129/ hướng dẫn 3. Tính toán chi phí,chế nguyên tắc 2008/QĐ thực hiện tạo hoặc xây dựng nên và khái -BTC phương pháp tài sản niệm ngày 31 trong quá 4.Xác định hao mòn và chung về tháng 12 trình thẩm ước tính giá trị hao thẩm định năm 2008 định tài sản. mòn lũy kế giá và phần của Bộ Hướng dẫn trưởng dành cho Bộ Tài từng loại chính tài sản cụ thể Tiêu chuẩn Ban hành Tiêu chuẩn 1.Các giả thiết để sử Được trình 09 (TĐGVN kèm theo này quy định dụng phương pháp thu bày trong 09 ): Phương Quyết phương pháp nhập phần pháp thu định số thu nhập và 2.Ước tính tỷ suất vốn Những nhập 129/2008 hướng dẫn hóa,tỷ suất chiết khấu nguyên tắc /QĐ-BTC thực hiện 3.Phương pháp vốn và khái ngày phương pháp hóa trực tiếp niệm 31/12/20 trong quá 4.Phương pháp dòng chung về 08 của trình thẩm tiền chiết khấu thẩm định Bộ định tài sản. giá và và trưởng phần Bộ Tài Hướng dẫn chính) dành cho từng loại tài sản cụ thể Tiêu chuẩn Ban hành Tiêu chuẩn 1.Điều kiện áp 10 (TĐGVN kèm theo này quy định dụng,các giả thiết và 10 ): Phương Quyết phương pháp công thức tính giá trị pháp thặng định số thặng dư và BĐS cần thẩm định giá dư 129/2008 hướng dẫn 2.Các bước tiến hành /QĐ-BTC thực hiện thẩm định giá theo 31
  32. ngày phương pháp phương pháp thặng dư 31/12/20 trong quá 3.Tổng doanh thu dự 08 của trình thẩm án Bộ định tài sản 4.Tổng chi phí đầu tư trưởng Bộ Tài chính) Tiêu chuẩn (Ban Tiêu chuẩn 1.Các giả định và điều 11 hành kèm này quy định kiện áp dụng (TĐGVN theo phương pháp 2.Các bước tiến hành 11): Phương Quyết lợi nhuận và thẩm định theo phương pháp lợi định số hướng dẫn pháp lợi nhuận nhuận 129/2008 thực hiện 3.Yêu cầu khi áp dụng /QĐ-BTC phương pháp phương pháp lợi nhuận ngày 31 trong quá tháng 12 trình thẩm năm 2008 định tài sản của Bộ trưởng Bộ Tài chính) Tiêu chuẩn Ban hành Tiêu chuẩn 1.Căn cứ cho việc phân Được trình 12 (TĐGVN kèm theo này quy định loại tài sản bày trong 12 ): Phân Quyết về phân loại 2.Bốn loại tài sản gắn phần Các loại tài sản định số tài sản và với quyền tài sản trong loại tài sản 219/2008 hướng dẫn thẩm định giá /QĐ-BTC thực hiện 3.Tìm hiểu về bất động ngày phân loại tài sản 31/12/20 sản trong quá 4.Động sản 08 của trình thẩm 5.Doanh nghiệp Bộ định tài sản. 6.Các quyền tài sản trưởng 7.Xác định và nhận Bộ Tài diện tài sản hợp pháp chính) 32
  33. 5. Phân tích sự khác nhau giữa hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Những tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đưa ra những quy định, nguyên tắc chung được chấp nhận trong khu vực và trên thế giới, đôi khi có sự khác nhau với tiêu chuẩn thẩm định giá của các nước trong ASEAN và tiêu chuẩn thẩm định giá thế giới, nhưng nó là tiêu chuẩn được thống nhất giữa các nhà chuyên môn và phù hợp với điều kiện, tình hình của Việt Nam và thông lệ quốc tế. Để phù hợp với thực tế Việt Nam thì Bộ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đã điều chỉnh tạo nên một số sự khác biệt. . Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đưa ra các tiêu chuẩn các nguyên tắc nhằm cung cấp các kiến thức cần thiết cho những người quan tâm tới định giá. Nó chỉ mang tính chất hướng dẫn, không đặt trong khuôn khổ pháp lý cao. Là một quy chuẩn chung giúp các quốc gia xây dựng hệ thống thẩm định giá của mình. Bộ tiêu chuẩn Việt Nam đã cụ thể hóa các vấn đề như: quy trình, nguyên tắc. Các phương pháp phân loại thành các tiêu chuẩn rõ ràng và cụ thể. . Trong tiêu chuẩn số 2 (TĐGVN 02) ngoài một số khái niệm liên quan đến giá trị phi thị trường được Bộ tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đề cập như: giá trị trong sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị doanh nghiệp, giá trị thanh lý, giá trị bản thảo, giá trị tính thuế, giá trị thế chấp, giá trị đặc biệt thì Bộ tiêu chuẩn Việt Nam còn có thêm một số khái niệm khác như: giá trị tài sản trong hạn chế, giá trị tài sản chuyên dùng. . Tiêu chuẩn số 10 (TĐGVN 10) Phương pháp thặng dư trong tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ứng dụng đã đưa ra vấn đề giá trị của đồng tiền theo thời gian vào trong phương pháp tính. 33
  34. . Nội dung của báo cáo thẩm định giá thì thêm một nội dung thứ 12 là yêu cầu phải có phụ lục đính kèm báo cáo kết quả thẩm định giá. . Bộ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam quy định hồ sơ thẩm định giá trong hệ thống thẩm định giá Việt Nam phải được lưu trữ trong thời hạn 10 năm thay vì 5 năm trong Bộ tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế quy định. Hồ sơ thẩm định giá được lưu trữ tại nơi lưu trữ hồ sơ của doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá. Trường hợp doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá có các chi nhánh, hồ sơ thẩm định giá được lưu hành tại nơi ban hành chứng thư thẩm định giá. Phần 3. Một số hạn chế trong việc áp dung các tiêu chuẩn thẩm định giá và đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống thẩm định giá Việt Nam 1.Một số hạn chế trong áp dụng các tiêu chuẩn thẩm định giá  Có thể nhận thấy khủng hoảng kinh tế có thể tạo ra sự mất định hướng trong hoạt động thẩm định giá. Vì vậy, các chuyên gia thẩm định giá sẽ rất khó khăn trong việc vận dụng hệ thống các tiêu chuẩn nghề nghiệp chuyên môn khi những điều kiện về kinh tế và thị trường thay đổi, và một số các tiêu chuẩn chuyên môn về thẩm định giá không còn đứng vững trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế.  Đối với hoạt động thẩm định giá, thị trường luôn là người định giá cuối cùng và khách quan nhất. Nhưng trong bối cảnh kinh tế còn nhiều khó khăn như hiện nay việc thu thập thông tin từ thị trường trở nên hiếm hoi và không đáng tin cậy. Thông tin ở đây có thể là mức giá giao dịch chuyển nhượng tài sản, chi phí kinh doanh, doanh thu, lợi nhuận, lãi suất đầu tư, các loại lãi suất khác, mà các chuyên gia thẩm định phải thu thập, sau đó phải dùng kĩ thuật so sánh để lựa chọn 34
  35. phương pháp thẩm định tốt nhất Nhưng tất cả đều có thể đưa ra những kết quả sai lầm vì chúng đều dựa trên những thông số sai lệch, độ chính xác thấp.  Trên phương diện chuyên môn đánh giá về Bộ tiêu chuẩn thẩm định giá thì có thể dễ dàng nhận thấy những tiêu chuẩn được ban hành còn nhiều thiếu sót: . Trong bộ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam mới chỉ có quy định nguyên tắc thẩm định giá tài sản sát với “giá trị thị trường”, tuy nhiên khi thực hiện thì phát sinh những trường hợp mà các loại tài sản cần thẩm định không có thị trường theo đúng nội dung quy định về giá trị thị trường như:  Thẩm định giá giá đất thuê Nhà nước trả tiền hằng năm, đất lâm nghiệp.  Thẩm định giá trị tài sản, thiết bị, dịch vụ theo đơn đặt hàng theo tiêu chuẩn, thiết kế đặc biệt không có sản phẩm tương đương trên thị trường.  Thẩm định giá thương hiệu, quyền sở hữu trí tuê, bản quyền,  Thẩm định giá doanh nghiệp, các tài sản buộc phải bán theo quy định như tài sản thế chấp, thi hành án dân sự, . Tiêu chuẩn số 8 (TĐGVN 08): phương pháp chi phí là phương pháp dựa trên cơ sở lập luận là một người mua tiềm năng, có đủ thông tin thì sẽ không trả cho một tài sản lớn hơn chi phí bỏ ra để mua hay xây dựng một tài sản có cùng một lợi ích tương tự. Phương pháp này đòi hỏi mức độ thông tin có độ tin cậy và độ chính xác cao nhưng trong thực tế rất khó khăn để thực hiện được. Việc ước tính khấu hao tích lũy lại là việc làm rất chủ quan và khó thực hiện. . Tiêu chuẩn số 12 (TĐGVN 12) về phân loại tài sản thì chưa có gì mới về cách phân loại tài sản như: 35
  36.  Phân biệt thang máy, điều hòa, có được coi là bất động sản hay không vì nó cũng gắn liền với công trình kiến trúc. Những lại máy này có thể tháo dỡ, thay thế mua bán tự do nó chỉ ảnh hưởng đến công năng sử dụng chứ không ảnh hưởng đến kết cấu của tòa nhà. Việc phân loại này rất quan trọng vì nó liên quan đến quyền sở hữu tài sản phải đăng kí sở hữu,  Nhà xây hiện nay cũng có thể di chuyển, mua bán được nhờ những tiến bộ khoa học kĩ thuật, có thể di chuyển đến những vị trí khác nhau thì sẽ phải định dạng như thế nào?  TĐGVN 12 chưa đề cập đến việc thẩm định máy móc, thiết bị đã qua sử dụng. . Các ví dụ minh họa cho các phương pháp trong bộ tiêu chuẩn vẫn còn sai sót và chưa có hướng dẫn chi tiết. . Bộ tiêu chuẩn vẫn chưa hoàn thiện về mặt nội dung. . Môi trường pháp lý về thẩm định giá có tính thống nhất chưa cao, vẫn có những nội dung mâu thuẫn và chồng chéo nhau. . Bộ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cũng chưa có quy định cụ thể về quan hệ với chuẩn mực kế toán và các điều khoản vận dụng. 2. Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam  Bộ Tài chính nghiên cứu và đưa thêm các tiêu chuẩn thẩm định giá mới về định giá tài sản vô hình, định giá thương hiệu,  Các tiêu chuẩn cần phải thêm phần phụ lục bổ sung làm rõ những vấn đề phát sinh trong điều kiện nền kinh tế hiện nay  Cần phải có thêm những văn bản pháp luật như các thông tư hướng dẫn điều chỉnh cụ thể việc áp dụng các tiêu chuẩn trong công tác thẩm định giá.  Nhanh chóng hoàn thiện và công bố pháp lệnh về giá. 36
  37.  Bộ tài chính cần phải xây dựng cơ sở thư viện thông tin dữ liệu tổng hợp phục vụ công tác tìm kiếm dữ liệu thông tin khi thẩm định giá.  Mối quan hệ giữa Bộ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam với chuẩn mực kế toán cần phải được làm rõ.  Các tiêu chuẩn thẩm định giá cần quy định rõ ràng khi hành nghề thẩm định giá phải áp dụng các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành.  Bộ tài chính cần có những đợt khảo sát lấy ý kiến đóng góp định kỳ để phát hiện những sai sót phát sinh kịp thời sửa chữa và cập nhập liên tục để thêm vào những kiến thức chuyên môn mới về những loại tài sản có tính đặc thù riêng. 37
  38. KẾT LUẬN Thẩm định giá là một công cụ quản lý giá rất cần thiết, nó tồn tại khách quan trong đời sống kinh tế xã hội của mọi nền sản xuất hang hóa, đặc biệt với các nước có nền kinh tế thị trường phát triển, thẩm định giá tài sản trở thành một nghề của nền kinh tế. Việc ban hành các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế nói chung và các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam nói riêng có ý nghĩa quan trọng, nó không chỉ góp phần nâng cao năng lực quản lý Nhà nước về thẩm định giá mà còn trực tiếp giúp các thẩm định viên, các doanh nghiệp thẩm định giá có một hành lang pháp lý, có công cụ hữu hiệu thực hiện thẩm định giá phù hợp với pháp luật với thị trường, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hang giảm thiểu rủi ro nghề nghiệp. Suy rộng hơn, hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá phù hợp có tác dụng thúc đẩy nghề Thẩm định giá Việt Nam phát triển và hội nhập. Với một thẩm định viên tuân thủ đúng các tiêu chuẩn thẩm định giá, thực hiện đúng đạo đức nghề nghiệp với năng lực và kinh nghiệm của mình chắc chắn sẽ thực hiện tốt công việc thẩm định giá, cũng là góp phần đưa nghề Thẩm định giá Việt Nam phát triển. Tài liệu kèm theo: 1. Hệ thống 12 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (file đính kèm) 2. Hệ thống 5 tiêu chuẩn thẩm định giá châu Âu (tài liệu tiếng Anh) 3. Quyết định về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 2) (file đính kèm) 38
  39. 4. Quyết định về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3) (file đính kèm) 39